代官山のセレブの見分け方

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★ 東横線沿線に住んでいることもあり、休日には代官山を中心に渋谷、中目黒なども歩いています。大体独りで歩いているので、50代男性がリュックを背負って店に入ると胡散臭く思われることが多く、下手をすると「何か盗みに来たのではないか」と店員から疑われているのでは、と思うことが時々あります。

 先日は目黒通りのレトロな家具屋さんに入って雰囲気に浸っていると、レジから死角になってしまったのか、
店員さんがたたたたっと小走りに現れて何気なくこちらを伺っているのです。「そんなに心配ならミラーとか置いて死角を作るなよ」と気分を害していたのですが、いえ、買う気もないのにおっさんが独りで店に佇んでいる方が悪いのです。

 さて、代官山などは特に、
近隣に住むセレブと、遊びに来ているお洒落をした若い男女と、そんな雰囲気に惹かれて何となくぶらぶらしている私のような人種がいます。雰囲気を見ればこれらの人たちを見分けることはそんなに難しくないのですが、セレブであることを決定的に裏付けるものがあります。

 それは、
こんなブランド地のおしゃれな街並みを、「犬を連れて散歩しているかどうか」です。

 私が「代官山」駅からT-SITEに向かって歩いていると、目の前に
子犬を散歩させている若い女性がいました。それを見た後ろのカップルがこんな会話をしていました。

女性「こんなところに住めたら最高ね」
男性「そうだな」
女性「…いえ、やっぱり絶対ダメだわ」
男性「それもそうだな」


 代官山に住んで犬を散歩させるという行為は、確かに「最高に素敵」とも思いますし、「いや、こんな生活感のないところで犬の散歩みたいな生活をすべきじゃない」とも思います。そんな二律背反の葛藤を呼び覚ますのが「代官山の犬の散歩」なのです。
 
 ほぼ確実に言えることは、
「代官山エリアに住む人でなければ代官山で犬を散歩させていない」ということです。まさか犬をバスケットキャリーに入れてわざわざ「代官山」駅に降りる人はいないでしょう。代官山で犬を散歩させている人は、99%代官山エリアに住むセレブなのです。(←注:コメント欄にある通り、代官山住人さんによれば、代官山がご地元でない方が車で犬を連れてくる場合も結構あるとのことでした)

 特にセレブと思わせるのは、連れている犬が大型犬であることです。これは、代官山において戸建てに住んでいることを意味しますし、その家も、大型犬を飼うにふさわしい広さを有しているに違いありません。小型犬を散歩させている代官山の(おそらくは)マンション住民ももちろんセレブですが、代官山に大型戸建て(=邸宅)を有するセレブ感は半端ではありません。

 そういう大型犬を連れて歩いているのは中高年男性が多いのですが、ぱりっと着飾っているというより、着慣れたシャツやパンツのリラックス感がとても良い雰囲気です。どれもいい素材のものをさりげなく着こなしているように見えます。

 もしかすると、
大型犬を連れて代官山を散歩しているという事実だけで全てがまぶしく輝いて見えているだけなのかもしれませんが、もともとセレブ感とはそんなものです。もし私が代官山を犬を連れて散歩する日が来たならば、店員さんが店内で佇む私を見張るようなこともなくなるのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:19 | comments(2) | trackbacks(0) |
狙うなら1993〜1997年マンションか2000〜2002年戸建て?−築年という選択肢

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★ 東日本不動産流通機構(REINS)は7月18日、『首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年代別成約状況(2018年4〜6月)』を発表しました。

 これによれば、以下のような特徴が見て取れます。


1、中古マンション

・成約件数は、千葉県を除くすべての地域で築21〜25年の物件が前年同期比で増加。
・成約平米単価は、東京都区部、千葉県や横浜・川崎市がすべての築年帯で前年同期比で上昇。
・成約価格は、築5年以内の築浅物件、築16〜25年や築30年以上の物件がすべての地域で前年同期比で上昇。


2.中古戸建住宅

・成約件数は、多摩地域のすべての築年帯で前年同期比で減少。
・首都圏全体の成約価格は、築25年までの各築年帯で前年同期比で上昇。
・築26〜30年の築年帯の成約価格は、横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落。


 これを見ると、中古マンション市場は成約件数、成約平米単価、成約価格ともに上昇で好調ですが、中古戸建住宅市場では、成約価格は上昇しているものの、成約件数が減少し、築26〜30年の成約価格は横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落するなど、まだら模様となっています。

 中古マンションの成約件数は、千葉県を除くすべての地域で
築21〜25年の物件が前年同期比で増加していますが、特に坪単価の高い都区部で顕著で、横浜市・川崎市、多摩地域がこれに続いています。これらのエリアは、中古マンション価格も高騰していることから、一般購入者層の検討できる中古物件の築年数がだんだん古くなってきている可能性があります。

 例えば、
都区部では、築5年までの中古マンションの坪単価は336万円ですが、築21〜25年だと坪単価206万円です。売れ筋の70平米3LDKファミリータイプは、築5年未満では7,112万円しますが、築21〜25年では4,368万円ですみます。築年でいけば1993〜1997年と1990年代バブル崩壊後の物件で、世代的にも新しさを感じることができます。もちろん、新耐震建築ですので、地震の際の安心感があります。

 もう一つの注目は、
中古戸建において、都区部では築16年以上の戸建の価格が下がっている点です。木造建築物の耐用年数は22年で、これらの物件は家屋が税法上はほとんど価値を失っているのですが、実際に使用する分にはまだまだ新しさを感じることができます。

 特に、
築16年〜18年物件は、2000〜2002年築となる21世紀物件です。土地・建物とも100平米内外のゆったりした広さを感じながら、価格は6千万円前後で購入することができます。建物にほぼ税法上の価値がなくても、100平米内外の土地がこの価格水準で購入でき、お得感があります。

 マンションも戸建も、建築技術の進展等により、
より長持ちで、美しさが褪せない建物が増えてきました。マンション予算は、地域で選ぶだけでなく、築年数で選ぶようにすれば、より選択肢が広がると思います。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
住宅専用地にコンビニ−高齢者救済だけでなく、地価にも好影響?

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★ 21日付日本経済新聞によれば、国土交通省は主に住宅だけを建てられる地域に、新たに商業施設を設けられるように建築規制を緩和します。2019年夏から、一定の条件を満たせばコンビニエンスストアなどをつくれるようにします。少子高齢化が進んで小売店が撤退したような地域では、徒歩で通えるコンビニなどへのニーズが強いのです。騒音対策などを施すことを前提に、町づくりの自由度を高めます。

 日本の都市計画は地域ごとに用途を定め、建てることができる施設を制限しています。例えば「第一種低層住居専用地域」は戸建て住宅か低層マンション、学校などの公共施設だけが認められます。原則として商業施設は建てられません。

 国交省は2019年夏に定める政省令で規制を緩めます。地域の用途ごとに新設を認める施設と、騒音や振動対策などの条件を定めます。合致した施設は、都道府県や市区町村で有識者が審査や許可をする
「建築審査会」の同意がなくても建てられるようにします。

 具体的には
戸建て住宅の地域ではコンビニや飲食店などの小規模な施設を、主に住居が並ぶ第一種住居地域では自動車修理工場などを想定しています。地域に住む人に迷惑がかからないように、防音壁の設置や営業時間の制限などを条件とします。

 今でも建築審査会の同意が得られれば住居専用地域に用途外の建物を建てることはできます。ただ、
手続きに数カ月かかる場合が多く、企業が積極的に利用しにくかったのです。

 一方、
都市部でも小売店が撤退した地域では、高齢者を中心に買い物に困る人が増えています。2013〜2015年度に第一種低層住居専用地域で用途外の建物を許可した事例を見ると、店舗・飲食店が38件で最も多かったのです。国交省は一定の条件のもとで商業施設を作りやすくし、高齢者でも暮らしやすい町づくりにつなげる考えです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。私も田舎に80代の両親が暮らしていますが、一番心配するのが
自転車に乗れないくらい足腰が弱った時に、どうやって日々の買い物に行くのだろうということです。また、交通量のある街中のスーパーまで自転車で通っているので、買い物の重い荷物でふらふらして車にでも接触してしまったら、と心配は尽きません。

 だから、スーパーとまでは言いませんが、
せめてコンビニくらいは歩いて5分以内にあったらな、と思います。今のコンビニは、調理しなくてもおいしいお総菜が豊富に売っていますし、多少高くても手間がかからないのが一番なのです。コンビニは今や、高齢者にとって救世主といっても過言ではありません。

 ですから、今回の国土交通省の施策は、前から規制緩和してほしいと思っていた内容でした。遠隔地に住む高齢者をNPOが車に乗せてスーパーまで送迎しても限界があります。まずは
お店自体を高齢者の近くに持ってくるべきなのです。

 そして、この規制緩和は、都区部においても有効に機能すると思います。
23区でも住宅地ではスポット的に高齢化が進んでおり、杉並区、世田谷区など、最寄り駅から10分超の距離があるエリアも少なくありません。また、都区部では地方と異なり、人と人とのつながりが弱く、高齢者同士で助け合うことも難しくなっています。都会に住んでいながら、生活が成り立たない境遇を誰にも気づいてもらえず、ひっそりと孤独死するリスクが高まっています。

 また、最近は、
戸建て用地としてでさえ、第一種低層住居専用地域の人気が低くなっているように感じます。住環境より利便性重視の最近の風潮からすると、身近に買い物ができる環境がないと購入検討者から敬遠されてしまうのです。不動産会社がいくら「駅から離れているからこそ得られる静かな住環境ですよ」と言っても、多くの方にはアピールしなくなっています。

 その意味では、
コンビニが作れる第一種低層住居専用地域というのは魅力でしょう。場合によっては地価上昇にも良い影響があるかもしれません。従来の都市計画の用途地域も、時代に合わせて見直していくべきだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
これからは低層マンションの時代?−相続税が減額できる新基準が明らかに

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★ 7月14日付日本経済新聞は、『マンション相続 実質減税 土地の容積率で新基準』という見出しの記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

「税制改正によって
2018年から一部の中低層マンションの土地にかかる相続税が事実上、減税になりました。『広すぎる土地』は全面をくまなく有効利用するのは難しいとの理由から減額が可能です。国税庁は2018年から、広すぎる土地の条件を以下の3つに明確化しました。

1.土地が三大都市圏で500平米以上、それ以外で1,000平米以上
2.容積率が400%以上(東京23区では300%以上)でないこと
3.「普通住宅地区」か「普通商業・併用住宅地区」にある


 土地の「容積率」が低めであれば、形式的にマンションには不向きで価値が劣ると判定し、現にマンションが建っている土地でも減額を認めるようにしました。また、容積率400%(東京23区では300%)よりも低ければ減額が認められ、結果的に中低層のマンションで土地の相続税が実質減税となりました。

 路線価からの減額率は、
土地が広ければ広いほど有利です。約2万平方メートルという広い土地にあるAマンションの場合、減額率は約34%にもなります。岡野税理士がAマンションの平均的な住戸について試算したところ、土地部分の相続税の評価額が約360万円下がりました。これに税率を掛けた分だけ減税になったはずだということです。

 こうした減税対象のマンションはどのくらいあるのでしょうか。東京カンテイが、1980年以降に分譲された物件を対象に集計したところ、
東京23区だけで少なくとも700棟近くありました。容積率をデータベースに登録していない物件を含めると、数倍にのぼる可能性があります。税理士は、「今年に入って発生した相続で実際に減額補正できる案件が出てきている。地価の高い東京都心の低層マンションなどは減税の恩恵が大きい」と話しています。

 幹線道路沿いなどで
容積率の異なる土地にまたがって建っているマンションにも路線価から減額できるルールがあります。道路に面していない奥の方の土地の容積率が低いのに土地全体をそのままの路線価で計算すると、過大評価になってしまうからです。

 例えばマンションが幹線道路に面して間口50メートル、奥行き24メートルの1,200平方メートルの土地に建っており、容積率は道路から20メートルまでの1,000平方メートルが300%、それより奥の200平方メートルは100%とします。この場合、マンションが>路線価図の「普通住宅地区」にあるなら減額率は約1%
、容積率がより地価に影響を与えやすい「普通商業・併用住宅地区」では約6%の減額が認められます。

 こうした
減額補正を知らずに申告しても一般に税務署は指摘してくれないため、相続税の払いすぎになる心配があります。いずれ相続するマンション住戸があるなら、路線価からどんな減額ができるのか、よく確認しておきましょう。

 土地の評価を路線価から減らすことのできる税制の中で、
最も減額率が大きいのが相続税の「小規模宅地等の特例」でしょう。亡くなった人が住んでいた自宅の土地を、同居していた親族らが相続した場合に、その評価額を80%(面積330平方メートルまで)も減らせる仕組みです。

 相続税の申告により、この特例を活用すると、
相続税がゼロになることも多いのです。一般に相続財産に占める土地の比率は高く、特例活用により財産全体の評価額が、基礎控除の範囲内におさまりやすくなるためです。

 相続税の申告件数は2016年分で13万6,891件です。国税庁資料によると、このうち
54%(7万3,444件)で同特例が適用されました。路線価などで計算した評価に比べて全体で1兆1,898億円が減額され、税負担の軽減につながっています。

 同特例の適用によって
相続税がゼロとなったのは、申告件数全体の16%(2万1,736件)でした。とりわけ相続財産に占めるマイホームの割合が大きい都市部の中流層は、同特例が使えるかどうかで税負担が大きく左右されます。」

 長い概要となってしまいましたが、税制にかかわるものだけに、見逃せない内容の多い記事でした。
容積率が異なる場合の減額補正、小規模宅地等の特例による減額率は既存の制度ですが、上記記事の通り、税務署は減額補正を知らずに申告してもこれを指摘してくれないとのことですから、相続税が多額にわたる場合は、税理士に相談するのが最も良い解決策だと思われます。

 そして、本年から適用になっている土地の容積率による新基準ですが、これも考え方を変えたというより、
従来不明確だった運用を明確化し、適用しやすくしたという風に受け止められます。しかし、この基準があれば、用を認めようとしない税務職員がまずいなくなり、納税者の利便に資すると考えられます。

 では、この基準ができたことによって、低層マンションに人気が集まることになるでしょうか。おそらくは新基準を適用したとしても、
高額なタワーマンション高層階を購入した方が節税効果は大きいままだと考えられます。

 つまり、
税の考え方では、土地の持ち分の大きい低層マンションの方が、土地の持ち分がわずかしかない大規模タワーマンションより価値が高いのです。しかし、実際の売買価格は人気度合いによってきますので、タワマン高層階の方が低層レジデンスより高額で売れるであろうことは、容易に想像ができます。

 今回は、そのような低層マンションのうち
「いや、土地力からすればそんなに価値はなかったんだよね」というマンションをあらためて減額できる旨明らかにしようとするものです。これは喜んでいいのか、悲しんだ方がいいのか、あるいは今まで相続税を取られすぎだったわけですから、怒るべきことなのか、なんとも微妙な内容だなあ、と私は感じました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
首都圏でも空き家が今後急増−購入者が得する価格で生前処分すべき

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★ 6月22日付日本経済新聞は、『空き家予備軍、東名阪に330万戸 高齢者だけ居住』という記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

「総務省の住宅・土地統計調査(2013年)から65歳以上だけが住む戸建てを抽出し、空き家予備軍とみなしたところ、全国の持ち家3,179万戸に対し、空き家予備軍は22%にあたる705万戸で、
三大都市圏はこの48%を占め、世帯数の全国比に匹敵しました。単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきました。三大都市圏の賃貸などを除く空き家は107万戸で、割合は7%にとどまっていました。

 予備軍が最も多いのは東京都の67万戸で、持ち家の21%です。現在の空き家は15万戸で5%です。空き家数でトップの大阪府も予備軍は51万戸で、その比率は東京都を上回る22%です。神奈川、千葉も2割を超しています。三大都市圏は住居の密集度が高く、空き家発生の影響は大きくなります。

 三大都市圏の予備軍を10万人以上の市区でみると
千葉県我孫子市が28%で最も高くなりました。空き家は7%ですが、戸建て1万戸に高齢者だけが住んでいます。東京駅まで電車で1時間の地域として1970年代に開発が進みましたが、当時の世代は退職し、亡くなる人も増えました。40年前から夫婦で住む70代の男性は「都内の子供らは戻らない。私たちが死んだら空き家になる」と話しています。市民生活部によると「相続人が住まずに空き家になる事例が目立つ」と言います。

 予備軍比率の上位には、
東京都町田市や兵庫県川西市など郊外都市が並びます。アパートで新婚生活を始め、庭付き戸建てにたどり着く「住宅すごろく」を理想とする世代の持ち家が多いのが特徴です。開発が進む都心部の比率は低いのですが木造住宅や古いマンションの密集地もあります。一橋大学の斉藤誠教授は「空き家問題は都心部にも押し寄せる」と警告しています。

 空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれます。
居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化します。これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要がありますが、国土交通省によると、住宅流通に占める中古の割合は米国83%、英国87%に対し日本は15%です。

 背景には
根強い新築信仰があります。高品質な住宅に手を加えて長く住む欧米の価値観と対照的です。日本政府は経済効果を狙い、税優遇などで新築購入を後押ししてきました。着工数は今も年100万戸規模です。規制が強い英国の新築は16万戸にとどまります。

 スタイルアクトの沖有人社長は
「日本でもリフォーム市場を活発にする必要がある」と語ります。木造戸建ては築22年になると税務上の資産価値が認められず、改修資金を借りにくく、これが欧米と比べて改修投資が極端に少ない理由だといいます。「改修後の実質的な価値で資産評価すべきだ」と沖氏は訴えます。改修資金の借り入れに新築と同様の税優遇を求める声もあります。

 住宅の用途変更規制を緩めるのも一案です。中古住宅を店舗や飲食店、福祉施設などに今よりも転換しやすくなれば買い手は増えます。官民ともに新築偏重の姿勢から脱却することが大都市で空き家の大量発生を防ぐカギとなります。」

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
日本の過疎地域は、都会の先行モデルです。過疎には取り残された老人が住むのに対し、都会は若者が流入してくるので、状況は違うように見えますが、古い家屋に若い世代が住まず見捨てていく点では同じです。

 しかも、これから
団塊世代が大量に後期高齢者になっていきます。昭和の企業戦士として24時間戦ってきた彼らは、郊外の一戸建てから雨にも負けず風にも負けず毎日片道1〜2時間かけて通勤してきました。そんな思いを引き継ぐ先もないまま、ち家とともに人生をクローズしていく年代となりました。

 上記記事の我孫子、町田と聞くと、今でも買い手がいそうですが、彼らの住宅はたいてい、
我孫子市や町田市の各駅から徒歩20分超、又はバス便である場合が多いのです。かつ、当時の規格で、土地も建物も100平※、庭付きなど、リフォームにも維持にもお金がかかり、購入検討者から見て真っ先に敬遠されてしまいます。

 私が提案したいのは、
とにかく安くてもいいから生きている間に売却してはどうか、ということです。もはや住宅ローンも払い終わっているでしょうから、売却の結果、数十万円、数百万円でも手元に残れば御の字です。

 幸い
首都圏であれば、多少田舎でも、駅から遠く離れていても、割安な価格設定をすれば必ず買い手がついてきます。むしろ購入される方に福をわけ与えるくらいの気持ちで値段設定をすれば、思い通りのタイムスケジュールで事が運べるはずです。

 逆に売り切れずに残してしまうと、
遺産相続の際に揉め事のタネになっていく可能性が高いです。子孫に迷惑をかけないよう、注意しながら売却の道を進めるべきだと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 21:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
川向こうのタワー−ムサシコスギと川口の逆襲

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★ 今晩の飲み会のコミュニティは「なぜか埼玉」都民の同僚・後輩達でした。武蔵小杉在住の私は関係ないはずなのですが、「お前もどうせ南北線だろう」という無茶な理由で王子まで連行されたのでした。

 一緒に行ったメンバーは、浦和のマンションに住む同僚のA君と、鳩ヶ谷の戸建てに住む後輩のB君、赤羽の寮に住む若手のC君とD君で、どうみても私がいるのは場違いです。居酒屋に入ると
浦和の民が自然と上座に座り、鳩ヶ谷民がその横に、赤羽民がその対面に座って、このベン図に入れないコスギの民は一番下座となりました。

 浦和の民がひとしきり浦和の教育環境がいかに素晴らしく、浦和の住民がいかに教育熱心であるかを語った後、最近
赤羽の寮を抜け出して川口のタワーマンションに移り住んだE君の話題となりました。

「川口にタワマン?キューポラのある街じゃないのか」

 川口に足を踏み入れたことがない私の川口イメージは、昭和30年代に一世を風靡した映画のかすかな記憶でした。

「吉永小百合かよ。違う違う」

 話が通じたのは浦和の民の同僚だけでした。

「今や川口はタワマンの街なんだぜ。駅周辺には10本ぐらいタワーが林立している。」

 赤羽のC君も口をはさみます。

「私ら赤羽組も荒川を渡って川口に買い物に行きます。工場跡地で広い敷地がいっぱいできたんですね。アリオもイオンモールもララもありますし、そごうもありますしね。」

「荒川渡ると東京じゃないから、地価が15%くらい安いんだよ。でも便利さはほとんど変わらないから、タワマンがぼこぼこできた。元々工業都市だから土地規制も緩かったし。」

「…川口って人口45万くらいだったっけ」

「いや、人口は60万人くらいいってるんじゃなかったか。外国人も増えて西川口は中華街みたいだよ。お前の知っている川口は昭和の川口だな」

「川口には映画館もあるんです。赤羽の映画館は潰れたってのに。映画も川口に見に行ってます。」


 外国人や映画館はさておき、私の頭のなかでさっきから「ん?どっかで聞いたような…」と、彼らの話したフレーズが反芻されていました。10本くらいのタワマン、川を渡る、工場跡地、アリオ、ララ、東京じゃないから地価が安い、人口増…

「なんだ、コスギとそっくりじゃないか」

 武蔵小杉も東京から多摩川を渡った向こう側にできたタワマンの街です。多摩川を渡ると東京ではなくなるため、地価はぐっと安かったのです。「武蔵小杉」駅の昔の名前は「工業都市」駅で、駅周辺には東京機械や不二サッシ等の工場がありましたが、これらがタワーマンションや商業施設(グランツリー武蔵小杉)に変わっていきました。

 東京23区に住むことを憧れた私は、資金の面等から夢かなわず、
多摩川を渡りきれませんでした。そんな人達ばかりではもちろんないのですが、東京に向かう多摩川の手前で、大田区や世田谷区を見下ろすようにタワーマンションが林立、川口と同じように人口が増加し、街は拡大し続けています。

 あたかも都心から東西にまっすぐ線を引き、
北と南、埼玉と神奈川で、線対称となったような川口と武蔵小杉です。そこは必ず川で区分され、ある意味では一段低く見られた場所が今、川の向こうにある23区に対して逆襲をしています。

 今や川向うのコスギという街に、自由が丘以南にお住いの東京23区の方々も買い物に来られるようになりました。砂漠のようだったコスギに
東急スクエアができて涙しララができ、そしてグランツリーができて、「武蔵小杉」駅で下車した大勢の人たちがグランツリーに向かって歩いてくるのを見た時は、感動のあまりその場に立ち尽くしたものです。もしかすると川口市民も、同じような感動を胸に抱いたかもしれません。

 しかし、
「シン・ゴジラ」では、ゴジラを東京に足を踏み入れさせないため、多摩川が防衛ラインとなり、コスギは「捨て石」となりました。もし次にゴジラが茨城県沖に現れた場合、荒川が防衛ラインとなり、川口はコスギ同様、「捨て石」となるのでしょうか。所詮はそういう位置づけなのかもしれませんが、日本が平和な間はたっぷりと繁栄していきたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
意外とおいしくないタワマン商売−長期プロジェクトの難しさを実感

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★ 26日付マネーポストは、『利益が出ないケースも 不動産会社にとってタワマン販売の難しさ』と題して記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

「ここ10年ほどで、都心部を中心に一挙に増えたのがタワーマンションです。今や、タワマンが建つ街=人気の街という図式が成り立ち、タワマン在住=成功の象徴のような感さえあります。ところが、大手不動産会社の中堅社員Yさんによれば、不動産会社にとって
『タワマン販売』というビジネスは、意外とオイシくない面もあるそうです。

タワマンが難しい最大の理由は、完成までにあまりにも時間がかかることです。私が初めて携わったタワマンの場合、計画が持ち上がり、敷地の調査から用地の取得完了までに7〜8年。建物の取り壊し、整地、基礎工事と進み、建物がだんだんと高くなっていくまでにさらに数年を要し、ようやく販売を始めた時はかれこれ10年目。最終的に住民が住み始めるまでには10数年かかりました』

 10年先のことを正確に予想することができる人間などいるはずがありません。もちろんそこを見越して商売をするのがプロですが、
「景気」という化物を前にすれば、何もできることがないというのが本音のようです。

『それだけ時間がかかってしまうと、売り始める時に景気がどうなっているかがまったく予測できません。苦労に苦労を重ねたタワマンの完成が近づき、
『じゃあそろそろ売り出すか』という時に、景気がどん底で、マンション購入などとんでもないという状況になっているかもしれませんし、鋼材価格や建築資材、現場の職人の人件費がどう変動しているかも分かりません。

 一帯の土地が大幅に下落していれば、当然価格にも反映させないといけません。儲けが出るような価格を付けたところで、売れなくては何の意味もありませんから。結果的に
全戸売れたのに、利益がまったく出ないようなこともあり得るわけです』

『これも10年近くをかけたプロジェクトでしたが、
完成間近に東日本大震災が発生しました。そのタワマンは『オール電化』が売りで、発売開始予定は震災発生日の直後でした。スケジュール変更も検討されましたが、予定通りに売り出さないと会社の数字に大きく影響するので、上の判断は『GO』。停電や節電騒動などがあったため、販売戦略の方向転換を強いられました』

 結局、オール電化の話題は巧みにすり抜けつつ、『この間の大震災でも、建物にも地盤にもまったく影響はありませんでした』と、しっかりアピールして、
窮地をしのいだそうです。」

 以上がマネーポストの記事の概要です。私は以前、本ブログで
「タワーマンションほど、利益率が高く、成功が約束された物件はない」という趣旨のことを書きましたが、これには上記記事のような「竣工までに長間を要することによるリスク」を全く念頭に入れていませんでした。

 確かに、『クロスエアタワー』などは東日本大震災発生と販売がもろにかぶってしまい、弱気の販売にならざるを得ませんでした。逆にその時に勇気を出して(?)購入した人は大変お得な買い物をしたわけで、同マンションは中古マンション市場で分譲価格より4割超高い価格で取引されてきています。

 ただし、その
逆も真なりで、不動産価格が右肩上がりの時は、10年前に安く仕入れた土地を今事業化すれば、利益は格段に大きくなります。要は変動の大きさはリスクですが、リターンの大きさもその特徴と言えます。

 タワーマンションの売主がほとんど
大手デベロッパーの独占状態なのは、事業にかかる費用の大きさ、プロジェクト期間の長さに耐えうる資金力及びマネジメント能力、上記リスクでも揺るがない財政基盤及び信用力、施工者となる大手ゼネコンでわたりあえる交渉力など、さまざまな「力」が必要とされるからでしょう。

 こういった意味で、
タワマンは「意外とオイシくない」商売なのだと勉強になった記事でした。

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| ノウハウ・経験談 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワマン28階に住んで感じる予想外の「負け感」−鶏口牛後じゃダメなんです。

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★ 19日付日刊SPA!は、『湾岸タワマン28階に住んだのに、予想外の“負け感”。主食はコンビニ弁当…』という記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

37歳、独身、年収は1200万円、湾岸エリアでも人気の月島にある賃貸タワーマンションの28階で一人暮らしをする酒井優一さん(仮名)。住んでいる部屋は42平米の1LDKで、家賃は19.8万円です。タワマンに引っ越しをして、すでに後悔しているといいます。

「よくタワマンでは高層階用と低層階用のエレベーターがあって、住民のヒエラルキーがあるって言いますよね。28階の高層階で、たしかに最初は優越感に浸ることもありました。でも、僕の部屋は高層階のなかでは低いほう。だから、誰かと一緒に乗るときは自分のほうが低層で先に降りることが多いんです。
乗っている30秒間は、どこか負けた感じがしますね……。『鶏口牛後』という言葉があるように、“上の下”ではダメなんですよ」

 タワマン住民にとっての階層ヒエラルキーは「高層階vs低層階」ではなく、同じエレベーターの中にあるということです。

 酒井さんがこのタワマンを選んだ決め手は部屋から見える夜景だったということですが、それも最初の1か月で見飽きたそうです。

「毎日同じ景色を見ているとさすがに飽きて、それに残業で
毎晩終電近くで帰ってくると周囲はもう電気が消えていて真っ暗です。そもそも疲れて寝るだけだから、夜景なんて見てる場合じゃないですよ」

「たまに女の子が部屋に来ても、夜景にまったく興味を示さないんです。女の子って夜景に興味がないんですか?正直これじゃ、タワマンに住んでる意味がないですよ」

 また、多少収入が高いとはいえ、やはり毎月20万円の家賃の負担は大きいようです。

「月20万円ということは、
1日あたり7,000円ほどかかっている計算になります。しかも寝るだけで。7,000円も払えば、都内のちょっとしたビジネスホテルくらいには泊まれますよね。仕事柄、夜遅くまで長時間働くこともありますが、意地でも帰って寝てやろうって気持ちになりました。じゃないと、次の日の“宿泊代”が1万4000円かかることになりますから。でも、こんなことを考えている貧乏性の人間はタワマンに住むものじゃないのかもしれませんね

 酒井さんは「選んだ街も、自分に向いてなかった」と後悔しきりです。

「月島はもんじゃ焼き屋ばかりで、
一人で入れるようなチェーン店が少ないんです。近くには比較的安いことで知られる食品スーパーがあるんですが、ファミリー層が多い街のせいか、夜11時には閉まってしまいます。それに、高所得者が多いエリアだからか、閉店直前に値引きしてもわずか2割引き程度で全然安くならないんです。しかも、総菜コーナーが小さいから仕事帰りに寄ってもほとんど残っていない。結局、毎晩コンビニ弁当ばかりですね」

 湾岸エリアを通る電車にも不満が炸裂です。勝どきは都営大江戸線、豊洲は有楽町線、月島はその両方が通っていて利便性は高いはずですが、

大江戸線はかなり地下深い路線だから、ホームまで時間がかかり、電車の本数も少なめで、電車待ちが長いですね。有楽町線は都心部で乗換駅が多くあるのですが、乗り換えに距離があり10分ほど歩くこともザラです。」

「勝どきのタワマンも内見しましたが、勝どきは海に近くて高層ビルやタワマンが多くて、どこも風が強かった。内見したのが弱い雨の降っている日で、傘がまったく役に立たないくらい風が強くて歩くのもしんどいし、
雨も横殴り状態でした。正直、勝どき、月島、豊洲あたりの湾岸エリアが人気の理由がまったくわかりませんね

 更新がくるまでは我慢して住むつもりですが、
もう引っ越しを考えているといいます。

「普通のマンションだと退去する1か月前に告知すれば引っ越しできますが、タワマンの多くは解約の2か月前。つまり、引っ越したくても2か月近くの家賃を無駄に多く払う必要があるんです。以前のマンションより家賃は2倍になりましたが、不満まで2倍になりました……」』

 以上が日刊SPA!の記事の概要です。
見栄を張りながら、実は貧乏性な、そんな誰でも持っている性格がそのまま酒井さんの言葉に現れていて、クスリと笑ってしまいます。上記記事の中の名言を挙げてみます。

・ 『鶏口牛後』という言葉があるように、“上の下”ではダメなんですよ。

・ タワマン住民にとっての階層ヒエラルキーは「高層階vs低層階」ではなく、同じエレベーターの中にある。

・ 夜景なんて見てる場合じゃないですよ。

・ 女の子って夜景に興味がないんですか?正直これじゃ、タワマンに住んでる意味がないですよ。

・ 意地でも帰って寝てやろうって気持ちになりました。じゃないと、次の日の“宿泊代”が1万4000円かかることになりますから。

・ 閉店直前に値引きしてもわずか2割引き程度で全然安くならないんです。

・ 傘がまったく役に立たないくらい風が強くて歩くのもしんどい。

・ 更新がくるまでは我慢して住むつもり。

・ タワマンの多くは解約の2か月前。つまり、引っ越したくても2か月近くの家賃を無駄に多く払う必要があるんです。

・ 以前のマンションより家賃は2倍になりましたが、不満まで2倍になりました。


 初めは一つ一つ、タワマンに住むことの是非について分析を試みようと思っていましたが、何回か上記記事を読んでいるうちに、この予想外の「負け感」には解説はいらない気がしてきました。今回はこのまま、上の「名言」を「あるある」と親近感を感じつつ、味わいたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
六甲アイランドの中心施設から全テナント撤退−東京のアイランド型開発は大丈夫か

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★ 14日付け産経新聞によれば、神戸市東灘区の人工島・六甲アイランド(六アイ)の大型複合施設「神戸ファッションプラザ」の商業棟から、最後のテナントの食品スーパーが撤退することがわかりました。所有者側のトラブルでエレベーターなどが停止している状況ということです。六アイは今年で街開きから30年を迎えましたが、市は同施設を中心に島の発展を目指してきただけに、「街の活性化は非常に厳しい状況になった」と頭を抱えています。

 同施設は平成9年開業し、
大型映画館を擁する10階建ての商業棟のほか、美術館やホテルなどを併設し、全盛期には多くの市民でにぎわいました。しかし、商業棟は利用者が伸びずに店舗の撤退が相次ぎ、今年4月からは1階のスーパーが唯一のテナントとなっていました。

 民間企業や市がそれぞれの施設の所有権を持ち、商業棟は昨年12月から「合同会社神戸ファッションプラザ」(東京)が所有しています。関係者によると、
同社は管理委託料を滞納しており、今年5月22日に棟内の全エレベーターとエスカレーターが停止しました。スーパーにとっては、地下駐車場や最寄り駅からの動線を止められたことになるため、同社に書面で何度も対応を要請しましたが返答はないということです。

 スーパー側は「今後さらに利用者に不便をかける恐れがある」として、
7月3日で閉店することを決めました。

 現在、
人口約2万人の六アイにスーパーは2店舗しかなく、閉店後は1店舗のみになります。

 一方、同施設の管理組合に加わる
市も所有会社と連絡が取れず、正確な事態を把握できていないということです。市は官民一体で六アイを盛り上げようと、テナント誘致を要望してきましたが実現には至らず、「所有が民間会社なので市が対応するにも限界がある。もはやどうしようもない」とあきらめの声が上がります。

 市の担当者は「市有地の空き区画に商業施設を誘致することなどを含め、新たな振興策を検討するしかない」としています。

 六アイの約6,300世帯で構成する「六甲アイランドCITY自治会」の實(じっ)光(こう)良夫会長(70)は
「島は今も阪神大震災の影響を引きずっている。スーパーがなくなるのはつらいし、不便だという声も多い。市のリーダーシップでスーパーの問題くらい解決できないと、島が発展する将来像を語っても夢のまた夢だ」と指摘しています。

 以上が産経新聞の記事の概要です。


「あの六甲アイランドが…」

 私は、この記事に少なからずショックを受けました。この記事を発見して思わず複数の知り合いに転送したところ、そのうちの一人は返信をこう返してくれました。

「六甲ライナーができ、六甲アイランドが発展していく姿を間近で見て育った者として、愕然としました。。」

 特に関西出身者で東京に出てきた人にショックが強いように思われます。

 私は入社してすぐの勤務が関西でした。24歳のクリスマスの頃、レンタカーを借りて、彼女とはまだ言えない大阪の女の子と
六甲アイランドにドライブデートをしたのです。六甲アイランドは街開きをしたばかりの頃で、新しい街はすべてが明るく、未来に向けて輝いていました。「今夜、これからどうしよう」と、どきどきしながら、クリスマスツリーのきらびやかな装飾を眺めて悩んでいたのを思い出します。

 六甲アイランドから商業施設が撤退していったのは、記事によれば
利用者が伸びなかったから、とされています。ではなぜ利用者が伸びなかったか、というと、やはり交通の便と商業施設の魅力のバランスがとれなかったからではないかと思われます。

 確かに六甲ライナーはできましたが、
神戸市中心部からお客を呼び込むほど商業施設に魅力が大きいわけではなく、島の住民の需要だけではもたなかったと考えられます。それで、日常生活に密着したスーパーだけが残ったわけですが、それではテナント全体数を埋めるだけの賃料は得られず、管理会社の質は劣化し、今日のような事態を生んだものと推察します。

 そもそも
官民協力の再開発というのは、持続性にリスクがあると考えています。官が入る再開発は、民間だけだと採算が合わず、実現できないプロジェクトを官の力でやらせようとする匂いが感じられます。したがって、調子がよいときは官民の性格の違いが目立たなくてよいのですが、調子が悪くなると、官民それぞれが責任の所在は相手方にあると考えるようになり、加速度的に破滅の道を走り始めるのです。

 心配するのは、
同じような結果が東京でも繰り返されないだろうか、という点です。アイランドは、住宅・商業・オフィスなどが集積した複合型開発を呼び込みやすい利点がありますが、周囲から途絶された環境ともなりがちです。

 アイランド型開発を成功させるには、内部から常に火を燃やし続けなければならないというしんどさがあるかもしれません。六甲アイランドもまだ逆転のチャンスはありますし、東京の再開発地域も、現在の繁栄に気を緩めずに未来を見つめていく必要がありそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 21:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
神奈川、埼玉、千葉、茨城の女性はストレス高い−通勤時間、住居費等が影響か

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★ 化粧品販売会社「メディプラス」の関連会社「メディプラス研究所」が本年3月、全国の20〜69歳の女性約7万人を対象に、心身のストレスの状態を調べる「ココロの体力測定2018」を実施しました。同研究所では、その分析結果から、47都道府県の女性のストレスオフ度を推定し、「ストレスオフ県ランキング」として発表しています。2018年度版のランキングは、以下の通りです(数値は、「ストレスオフ指数」です)。

ベスト10
1 愛媛県 50.1  2 静岡県 41.8  3 佐賀県 39.8
4 島根県 27.3  5 長崎県 22.7  6 熊本県 22.2
7 岡山県 19.4  8 滋賀県 19.3  9 鳥取県 19.0
10 青森県 18.2


ワースト10
1 秋田県  ▲61.3  2 長野県 ▲32.4  3 岐阜県 ▲28.7
4 北海道  ▲22.3  5 岩手県 ▲18.9  6 沖縄県 ▲15.2
7 神奈川県 ▲15.1  8 福島県 ▲14.3  9 富山県 ▲12.8
10 埼玉県  ▲12.8


 1位の愛媛県の指数と最下位の秋田県の指数の開きが111.4もあり、どんな指数なんだろうという点と、果たして各県民の数は、有意な人数が取れているのだろうかという点(各県千サンプル以上なので大丈夫とは思います)はありますが、このサンプリングが適切なものとして以下書いてみたいと思います。

 1位の愛媛県は、昨年に引き続き2連覇です。同研究所では、その要因を分析していますが、全国平均と最も差が大きかったのが、「通勤時間ストレスが少ない」というものでした。これは、愛媛支社に4年間いたことがある私としてはよくわかるところで、まず、県庁所在地である松山の街は平地にあり、どの方面からもアクセスが良いのです。皆、ここは中国かと思うくらい、ママチャリに乗ってのんびり通勤してきます。他にも今治、新居浜、宇和島など程よく都市が分散して、職住近接が実現しているのだと思います。

 また、
支出ストレスの少なさ、教育ストレスの少なさも目立っています。松山は四国で一番大きな都市でありながら、物価は全国で2番目に安く、住宅取得費用も安くて、皆ほとんどが持ち家です。そのせいか、地元のDIYショップが大繁盛で、そのオーナーは地元経済界・政界の大立者になっています。松山東、今治西、新居浜西、宇和島東など、各地に文武両道の公立高校があり、高いお金を出して私学に行かせる必要がありません

 愛媛に縁がある私としては嬉しい結果でしたが、もう一つ気になる点がありました。首都圏各都県の女性のストレスオフの順位なのですが、
東京が24位と案外ストレスが小さいのに対し、千葉36位、茨城37位、埼玉38位、神奈川41位と、東京通勤圏の各県が軒並み下位なのです。

 しかも、東京が昨年27位から順位を上げているのに対し、千葉、茨城、埼玉、神奈川は
いずれも昨年より順位を下げました。データが手元にあるわけではないので要因はわかりませんが、愛媛とは反対に、「通勤時間ストレス」「支出ストレス」「教育ストレス」が影響しているのではないでしょうか。

 東京は、マンション価格など住居費は飛び抜けて高いのですが、それを支払える層にとっては
通勤時間が短くてすみ、育児にも余裕ができてストレスが小さいのではないかと思います。これに対し、千葉、茨城、埼玉、神奈川は、東京に引っ張られてマンション価格等が高くなっている割には、東京までの通勤に時間がかかり、それが子育てにしわ寄せとなって、高い保育料を払っているのに楽にならないという悪循環に陥っているのではないか、と心配になります。

 首都圏に住む女性がワークライフバランスを実感し、ストレスオフの充実した人生を歩めるようにするにはどうしたらよいか、例えば東京以外の地域における職住近接が実現できれば最も良いと思いますが、政治、行政、民間企業、そして夫としての家事分担など、様々なレベルで考えていくべき問題だと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |