20歳代で代官山にマンションを購入?−年収300万で都心マンションを買う方法
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★ 先週土曜日、私は仕事に、妻は自宅に、上の娘は友人とテニス用品を見に渋谷へ、そして下の娘も友人とショッピングで代官山へ、それぞれが思い思いの休日を過ごしました。下の娘は最近、さまざまなショップがある代官山がお気に入りで、昨年末から連続して代官山にお出かけをしています。

 私が職場から帰ってくると、二人の娘も外出から帰ってきていて、夕食の準備をしていました。下の娘は、私の顔を見るなり、こう言いました。


「決めた!私、大きくなったら代官山に家を買う!」

「ええっ!」

 いきなりの大胆な発言に私は驚きました。小さい頃、私が家族をモデルルームに連れ回しすぎたせいか、下の娘は小学校1年生にして

「私は、『キャピタルマークタワー』がいい!だって、免震で価格も安いんでしょ」

と言って、モデルルームの販売員の方を喜ばせたのですが、彼女が今度は中学2年生にして一等地・代官山に住む決意を固めたようでした。

「まあ、それはパパにとっても夢だね」

と私は言おうとして、やめました。まてよ、私には無理でも、彼女くらい若ければ可能かもしれない、と思ったからです。

 最近読んだ書籍に、
表参道不動産社長の加瀬恵子氏が書いた『年収300万でも表参道に家を買う』という本があります。そこで紹介されているのが国内総生産(GDP)における「帰属家賃」の考え方です。

 これは、
自分が所有する家に住む場合、家賃の受け渡しはないのに、自分の資産(自己所有の家)から受けるサービスがあるということで、家賃を支払っているとみなす、という考え方です。つまり、家を借りている人の賃料は貸主に分配されますが、購入している人は自分に分配している、ということです。そして、加瀬社長は、「この考え方は、自己資本を増やすという点でとても優れている」と言います。つまり、自分に分配することは、資本を増やすために欠かせない条件だ、というのです。

 確かに、私も今、
マンションのローンを月10万円超払い続けています。時にはこの額も重く感じますが、それも要はオーナーである私に私が賃料を払っている、と考えれば、私はその家賃によって、借りている住宅ローンを償却して、徐々に自分の資本を増やしていることになるわけです。

 私はそれまで、家族とともに社宅に入っていましたし、特にマンション入居の直前は
UR賃貸住宅を月12万円程度で借りていました。賃料の安い社宅のときはともかく、月12万円の家賃はオーナーであるURに支払っただけで、後には何も残っていません。これが自分でマンションを所有し、自分に家賃を払っている場合と根本的に異なる点で、単に賃料と住宅ローンの額の比較で済む話ではないわけです。

 こうなると、「家を持つ」ということは、その人の人生の集大成として成し遂げることではなく、むしろ
できるだけ早く自分の家を持った方が、自己資本の増殖が若いうちからできることとなります。

 下の娘にしても、いきなり代官山は無理そうですが、現在売り出し中のマンションで言えば、例えば、
『クレヴィア南麻布』(「白金高輪」駅徒歩5分)は、専有面積25.36屬僚燦佑2,190万円からありました。頭金約10%は親が出すとして、2,000万円程度の住宅ローンを年利1.5%、35年支払いで組めば、毎月の返済額は6.2万円、管理費と修繕積立金を入れても、毎月7.5万円で済み、20歳代の給料(年収300万円)でも払える額になります。

 その後
給与が増えれば、繰り上げ償還もできますし、早ければ30歳代ですべて払い終えてしまうかもしれません。その後はローンのない状態で自分で住み続けてもいいですし、結婚したのであれば他人に貸してまるまる家賃が入ってきます。あるいは、手元にキャッシュを置きたいのであれば、売却してもよいのです。『クレヴィア南麻布』は「白金高輪」駅徒歩5分の立地ですから、貸しても売っても十分なレベルのキャッシュが戻ってくる可能性が大きいと考えます。

 こうやって、その
毎月入ってくるお金や、ローンを支払わずに済んだお金(加瀬社長は、住宅ローンが終わっても家賃を自分に払い続けることを勧めています)を活用すれば、彼女の目標である「代官山に住む」ことを実現するのはそれほど難しいことではありません。

 これは、若いうちに、月7万円の家賃を払って、分譲マンションより設備の劣る賃貸住宅に入った場合とは大きな差が出てきます。もちろん、借入を行う分、賃貸住宅の場合と比べてリスクは大きくなるのですが、そこは立地の良い物件を慎重に選択することで軽減されるものと考えます。

 何よりも、
若さというのはリスクが大きくとれるときで、いくらでもやり直しがききますし、その頃であれば、私たち親もまだいろいろと支援できる余地があります。

 上記のとおり、娘が
「代官山に家を買う!」と言ったとき、私は「パパにとっても夢だね」と言いそうになりましたが、本来言うべきだったのは、

「パパにとっては夢だけど、君なら実現できる目標だね。今の気持ちを忘れずにね」

という言葉だったのだと思います。

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| 本の紹介 | 22:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
悪徳不動産屋の独り言―人生観を変える一冊
★ 「悪徳不動産屋」というタイトルに正直引きましたが、読み進めるうちにあたたかいものが胸に広がってくるのを覚えました。この本の著者は、坂口有吉さん、東京郊外で実際に不動産業を営んでいらっしゃる現役の「ベテラン不動産屋」さんです。

 坂口さんは、業として不動産仲介業を日々行っているわけですが、そこは賃貸料ひとつをとっても、高く貸したい大家さんと安く借りたいお客さんがいるわけで、その仲介、というのはきわめて人間臭い商売なわけです。そこにはルールがあってないような世界、坂口さんは自称「悪徳不動産屋」と言いながら、やっかいなケースをまるごと受け止めて、仲介業を果たしていきます。

 例えば、家賃滞納男の父親から処分を頼まれた大量のレトルト食品とインスタントラーメンを、仕事に失敗して金がないもう一人の家賃滞納男に届け、両方の男に「殺してやる!」と言われながら、最後は金が返ってこないことを承知でお金を貸したりしているのです。そこには、損得勘定がベースとうそぶきながら、それだけではない、人間ドラマそのものが商売に入り込んでいる感があります。

 恥ずかしい話ですが、私はこの本を読むまで、不動産の仲介手数料や、礼金という制度が「なぜあるんだろう」と疑問に思っていました。
しかし、これは、「仲介してくれてありがとう」「住まわせてくれてありがとう」というお礼の気持ちが基本になっているのだと、そういう当たり前の理由にようやく気づいたのです。

 借りるのも大変、貸すのも大変、その間の労をとるのも大変なのです。その大変さを「借主」も「貸主」も「仲介業者」も省略しつつあるのが今の風潮です。「お金」が「せめてもの気持ち」というマナーの役割を果たしていた時代をもう一度思い出す必要があるかもしれません。

 その意味で、この本は、大げさに言えば人生観を変えてくれる一冊でもあります。もともと坂口さんが日々書いてきたブログを書籍化したものですので、現在も運営中のブログ『悪徳不動産屋の独り言』もご覧ください。不動産の賢い買い方・売り方・借り方・貸し方が姿勢として身に付く、末永く読み返したい本だと思います。

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| 本の紹介 | 22:29 | comments(3) | trackbacks(8) |
話がはずむための「仕切り」−住空間の「シキリ」を考える
★ 『ディテール』という建築関係の雑誌があります。2007年春季号の特集「住空間のシキリ」は、なかなか刺激的な内容でした。

 私たちが「間取り」というと、専有面積○○屬鯤匹濃点擇襦崔農笋料置」としてとらえています。しかし、このような壁で仕切られた○LDK、という発想は、戦後の文化住宅を大量に生産したときに出てきた発想で、そもそも日本の昔からの豊かな建築文化にはなかった考え方なのだそうです。考えてみれば、日本の木造住宅は、きわめてオープンかつフラットな建築方法で、部屋を「仕切る」必要が生じたときには、障子や屏風や簾など、可動性が高く、それ自体が文化的価値を持つさまざまな「シキリ」が活躍したのです。

 『ディテール』最新号では、部屋同士を単に仕切る「間仕切り」ではなく、住空間の質としての「シキリ」をあらためて考えてみよう、と提案しています。家族を個別にばらばらに各部屋に閉じ込めた今までの間取りが、もしかすると、戦後、家族としての結束を希薄にし、社会に対する無関心層を育てていったのかもしれません。これからは、住空間のシキリを、「切り離す」ためではなく、「つながる」ため、に機能させる、という発想が求められるのではないでしょうか。

 その具体例として、この特集で紹介されているシキリのための装置−スライド引戸・ガラススクリーン・可変式建具など−は、そう簡単に既成のマンション住戸に持ち込める類のものではありませんが、その精神は、今後のマンション購入に当たって参考にできるのではないかと思います。今や、専有面積100崢兇2LDKなど、間仕切りをしない住戸が増えていますし、等価でフラットな人間関係が時流となる中で、このような間取りはますます増えていくことでしょう。

 モデルルームでは、デザイナーが、3LDK・4LDKを大胆に2LDKに作り変える例が多いのはご承知のとおりです。これは、部屋をできるだけ広く豪華に見せるための販売戦略なのかもしれませんが、デザイナーの方は、むしろ住む人たちが「つながる」ためのコンセプトを提示してくれているのかもしれません。私も、これからはそんな視点をもって、モデルルームを見学・勉強していきたいと思います。


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| 本の紹介 | 22:53 | comments(0) | trackbacks(10) |
自宅を持ったら次は大家さんを目指す?




★ 本屋に行けば、不動産投資の本は山とあり、私もそのうちのいくつかを読みましたが、不動産コンサルタントの倉橋隆行氏が書かれた『これであなたも大家さん!』は読みやすくて、ためになりました。

 最大の特徴は、ストーリー仕立てになっていることです。だいたい、物語形式になっている本は、ストーリーと伝えたいノウハウ部分が遊離していて、かえって読みにくいものが多いものです。それは、ノウハウ提供者と、物語を仕立てているライターが別人で、ノウハウの内容をライターが十分咀嚼せずに書いているからなのですが、この本は、不動産コンサルタントの倉橋氏自身が、自らの体験に基づいたストーリーをつくっているので、話の流れに無理がありません。

 しかも、不動産投資の一人のサクセスストーリーではなく、さまざまな立場の登場人物がさまざまな不動産投資をするという、その道筋をわかりやすく追ってくれています。読者は、それぞれの登場人物と自分を見比べながら、自分に合った不動産投資のやり方がわかるという、よく練られた物語になっているのです。

 自宅を手に入れた場合、それを「資産」と見るか、「負債」と見るか。確かに目の前には巨額の住宅ローンが残っているわけで、「一生背負っていく借金」のように見えてしまうのですが、これを「資産」と評価することで、実は様々な可能性がその人の前に広がってくるのです。多少のリスクを負って楽な生活を目指すか、リスクを負わずにせっせと借金を返していくか、これはどちらがいいというわけではなく、その人の価値観なのだと思います。

 いずれにせよ、読んで損はない本です。こんな形で不動産投資に入っていくのか、と想像するだけで楽しくなります。「持てる者」と「持たざる者」の分かれ道は、ほんのささいな一歩なのではないか、と確信した次第です。


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