イマジンテラスプロジェクト(新築)−甥と彼女に薦めた2千万円台大規模物件

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★ JR南武線「尻手」駅より徒歩14分(サブエントランスより)、同線「矢向」駅より徒歩15分(サブエントランスより)の場所に立地する京阪電鉄不動産、総合地所、長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数338戸の『イマジンテラスプロジェクト』です。

 アドレスは横浜市鶴見区江ヶ崎町です。鶴見区は、横浜市の最東端に位置し、東京湾に面しています。北は川崎市の川崎区・幸区に接し、西は横浜市の港北区・神奈川区に接します。鶴見川が区内を南に蛇行して流れ、東京湾に注いでいます。

 北東部は鶴見川と多摩川に挟まれた平地(川のまち)で、北西部は下末吉台地の東端から続く丘陵地(丘のまち)となります。湾岸部は埋立地が広がり、市境は京浜運河を越えて扇島で東京湾に接しています(海のまち)。中心市街地は「鶴見」駅周辺で、横浜市の副都心に指定されています。区内北西部には自然が残り、獅子ケ谷市民の森、神奈川県立三ツ池公園などがあります。

 「鶴見」の名は、鎌倉時代から現れ、源頼朝がここで鶴を放ったことから命名されたという伝説もあります。また一説には、「ツル」は鶴とは関わりなく「水路や河川の周辺地」を意味し、「ミ」は「周り・巡り」を意味する語で、合わせて「ツルミ」は蛇行する鶴見川の地形を表すともされています。鶴見には東洋一の規模を誇った新鶴見操車場があり、これも東洋一と言われた花月園遊園地がありました。

 本マンションのキャッチフレーズは
「アドレスは横浜、アクセスは川崎」というもので、確かに江ヶ崎町は川崎市幸区小倉との間で市界を形作っています。生活圏としては「川崎」駅を中心とする川崎エリアであり、「尻手」駅から「川崎」駅まで1駅2分のアプローチの良さがセールスポイントです。

 そして、プロジェクト名となっている「イマジンテラス」ですが、「未来までつづくコミュニティを形成するための舞台」として本マンションをとらえており、何十年先のことまで「想像」していくプロジェクトだ、ということです。実際、本プロジェクトの形成に当たっては、どんなイベントやサービスを欲するかアンケートを行っており、それが実際のソフトサービスとして実現されています。

 他方、
最寄り駅までの距離が14分〜15分かかることが最大のネックです。ただ、それは後述するように値段に反映されているものであり、「川崎」駅最寄りでバス便もある(「川崎」駅西口バス11分「江ヶ崎八幡」バス停徒歩2分)もあることと考え合わせれば、「これもアリかな」と思わせるマンションとなっています。通学区が予定されている新鶴見小学校には徒歩2分、島忠ホームズ/サミットストアまで徒歩3分という生活利便性はポイントです。

 用途区域は工業地域で、
JR新鶴見信号場跡に建設され、敷地面積は12,812.38平米あります。この広い敷地を活かして、メインテラスやストア、BBQスペース、カフェ、公園等、多彩な施設を用意、植栽も豊富で、楽しいマンションライフを予感させます。

 間取りは3LDK〜4LDKのオールファミリータイプで、専有面積は68.70平米〜85.50平米です。間取りは田の字型が基本で、4LDKはそれに廊下側に1室くっつけたような間取りになります。昔から見慣れた懐かしさを感じる間取りといっていいかもしれません。

 注目すべきは販売価格で、
2,500万円台〜4,700万円台、坪単価換算で125万円〜186万円程度となり、特に低価格帯の買いやすさは特筆ものです。私はJR南武線ユーザーでもあり、「尻手」駅にも「矢向」駅にもなじみがあるだけに駅から離れていてもお得に見えてしまいます。
 
 私の甥が今度結婚することとなり、新居を2千万円台で探していたので、思わず甥と彼女に本マンションを薦めました。例えば3LDK・専有面積68.70平米の部屋が2,580万円だった場合、フルローンで借りても金利0.775%、融資期間35年で
月々の支払いが7万円と、現在甥と彼女が2人で住んでいるアパートの家賃と同額になります。

 また、これを賃貸に出すと、
相場で月額家賃14.7万円とシミュレーションでき、この場合の表面利回りは6.8%になります。管理費等は未定ですが、転勤等により貸し出しても住宅ローンを支払ったうえで月額5万円程度は手元に残りそうです。

 マンションで駅距離14分〜15分はハンデがありますが、それを十分吸収するだけの価格水準と言えます。値上がり益を追うのではなく、
「住んでよし貸してよし」の安心感・生活充実感を第一に考えるならば、十分検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒イマジンテラスプロジェクト

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレジデントステージ横濱鶴見(新築)−「鶴見」駅西口徒歩3分の利便性とステイタス
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★ JR京浜東北線「鶴見」駅より徒歩3分の場所に立地するナイス分譲・前田建設施工・地上11階建・総戸数92戸の『プレジデントステージ横濱鶴見』です。

 アドレスは横浜市鶴見区豊岡町です。鶴見区は、横浜市の最東端に位置し、東京湾に面しています。北は川崎市の川崎区・幸区に接し、西は横浜市の港北区・神奈川区に接します。鶴見川が区内を南に蛇行して流れ、東京湾に注いでいます。

 北東部は鶴見川と多摩川に挟まれた平地(川のまち)で、北西部は下末吉台地の東端から続く丘陵地(丘のまち)となります。湾岸部は埋立地が広がり、市境は京浜運河を越えて扇島で東京湾に接しています(海のまち)。中心市街地は「鶴見」駅周辺で、横浜市の副都心に指定されています。区内北西部には自然が残り、獅子ケ谷市民の森、神奈川県立三ツ池公園などがあります。

 「鶴見」の名は、鎌倉時代から現れ、源頼朝がここで鶴を放ったことから命名されたという伝説もあります。また一説には、「ツル」は鶴とは関わりなく「水路や河川の周辺地」を意味し、「ミ」は「周り・巡り」を意味する語で、合わせて「ツルミ」は蛇行する鶴見川の地形を表すともされています。

 鶴見には
東洋一の規模を誇った新鶴見操車場があり、これも東洋一と言われた花月園遊園地がありました。私が最近読んだ本には、「鶴見が横浜市にあるとは知らなかった。鶴見はてっきり鶴見市という自治体かと思った」とありました。年配の方には特に、それだけ存在感がある街だということでしょう。

 確かに
興味をそそられる街です。複数の線路が走る「鶴見」駅から海側(同駅東口側)は今でも一大工業地帯で、勤労者が多く住む街になっています。一方、同駅西口から山側の曹洞宗大本山「總持寺」周辺は昔から高級住宅街として知られ、石原裕次郎もここに住んでいました。今、石原裕次郎は總持寺に眠っており、参拝者が後を絶ちません。

 本マンションは、同駅西側に位置します。高級住宅街である總持寺周辺、とまではいきませんが、總持寺のふもとには当たります。また、總持寺周辺に行くには上り坂を登る必要がありますが、本マンションまではわずかな上りで済み、かつ、「鶴見」駅に徒歩3分と利便性が高くなっています。

 同駅西口には、
西友のあるフーガ1やフーガ2、フーガ3、豊岡商店街通りなど多くの商業施設が集積しています。京急ストアには徒歩3分、通学校である市立豊岡小学校には徒歩7分越境通学もある評判の良い小学校です。

 敷地面積は2,472.66平米で、主要駅の駅近物件としてはまずまずの広さです。レイヤードブラウンファサードアースカラーの外観は、ナイス物件の特徴をよく表しています。また、ナイスがほとんどの物件で取り入れている免震構造ももちろん採用しており、最も揺れが少ないとされる第一種地盤にベタ基礎構造と、安心安全の設計です。設備としては標準的ですが、人気のディスポーザ−が備わっています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積56平米〜89平米で、ディンクスやファミリーがターゲットです。約2年半前の2011年9月から販売していますが、販売価格は鶴見にしては高めというのが大方の見解です。ナイスはJR「鶴見」駅東口徒歩1分『ロイヤルタワー横濱鶴見』2009年から分譲中であり、そちらを優先している節もあって、本マンションの販売進捗はややスローになっています。

 それでも
マンション価格上昇の波に乗って最近は売れ行きがよいのか、公式HPの販売住戸は、昨年秋に20戸程度だったところ、現在は10戸と半減しています。その内容は、間取り2LDK・3LDK・4LDK、専有面積60.84平米〜88.48平米に対し販売価格3,980万円〜7,480万円、坪単価216万円〜279万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、184万円[鶴見坪単価]×1.074[駅距離補正]=坪単価198万円となり、上記坪単価中央値と比較すると、25%程度割高との試算結果です。

 しかし、
地元の方々にとってはとても便利で、地元業者ナイスの数ある鶴見物件の中でもステイタス感がある魅力的なマンションです。価格面さえ折り合いがつけば申込みが入る物件であり、完売の声を聞くのも近いことでしょう。

公式ホームページ ⇒プレジデントステージ横濱鶴見 
 
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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 23:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレストシティアクアグランデ(新築)−忽然と現れた大型商業施設隣接の水の都
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★ JR南武線「矢向」駅より徒歩8分、JR「新川崎」駅より徒歩20分、JR「川崎」駅バス10分「江ヶ崎」停留所より徒歩1分の場所に立地するゴールドクレスト分譲・五洋建設施工・地上11階建・総戸数493戸の『クレストシティアクアグランデ』です。

 アドレスは横浜市鶴見区江ケ崎町です。鶴見区は、横浜市の最東端に位置し、東京湾に面しています。北は川崎市の川崎区・幸区に接し、西は横浜市の港北区・神奈川区に接します。鶴見川が区内を南に蛇行して流れ、東京湾に注いでいます。

 北東部は鶴見川と多摩川に挟まれた平地(川のまち)で、北西部は下末吉台地の東端から続く丘陵地(丘のまち)となります。湾岸部は埋立地が広がり、市境は京浜運河を越えて扇島で東京湾に接しています(海のまち)。中心市街地は「鶴見」駅周辺で、横浜市の副都心に指定されています。区内北西部には自然が残り、獅子ケ谷市民の森、神奈川県立三ツ池公園などがあります。

 「鶴見」の名は、鎌倉時代から現れ、源頼朝がここで鶴を放ったことから命名されたという伝説もあります。また一説には、「ツル」は鶴とは関わりなく「水路や河川の周辺地」を意味し、「ミ」は「周り・巡り」を意味する語で、合わせて「ツルミ」は蛇行する鶴見川の地形を表すともされています。

 本マンションの立地は、上記のうち
北東部の平地に当たる場所で、その敷地は、かつて東洋一の規模を誇った新鶴見操車場があった場所でした。新鶴見操車場は昭和4年に始動、貨物輸送の大動脈「品鶴線」(現在の横須賀線)を得て開業当時から昭和40年代までは休むことなく稼動し、最盛期には一日で約5000両もの車両を操車したといわれています。しかし、鉄道貨物輸送の需要が減るにつれて貨物車両の数も減り、ついに昭和59年(1984年)信号所としての機能を残して貨物区は廃止となりました。

 その後、この敷地は
長らく更地とされてきましたが、2005年(平成17年)1月に、川崎都市計画新川崎地区地区計画を策定すると、あらためて再開発が動き出しました。本マンションも、隣接する島忠ホームセンターとともに、この再開発の枠内で事業化されたものであり、情報では比較的安く広大な土地を仕入れることができたとされています。

 本マンションの
敷地面積は18,241.45平米もあり、横浜市鶴見区江ケ崎町と川崎市幸区新小倉にまたがっていますが、アドレスは横浜市の方になりました。配棟はコの字型3棟構成をとり、2棟は南向きですが、残り1棟は東向きで、敷地東側はJR線路に接しているため、東向き住戸は鉄道音が気になるところです。一方、敷地西側で主要道路と接しており、本マンションのメインエントランスも西側にあります。

 本マンションから
「矢向」駅までは徒歩8分の道のりです。本マンション敷地北側に接する江ヶ崎跨線橋のアップダウンを過ぎると、線路に向かって少し北上した後に矢向の商店街が連なるストリートを東へ進路をとることとなります。「新川崎」駅までは線路沿いの道を北上して徒歩20分ですが、自転車利用などを考えられるとよいでしょう。そして、「川崎」駅までのバス停の停留所は本マンションから徒歩1分のところにあり、バス便の数も1日105本(平日)と多いので、渋滞はありますが重宝します。

 外観は、堂々たるヨーロッパの城郭のようで、アースカラーの素材でまとめあげています。基壇部には石の風合をもったタイルを使用し、中層部から上層部にかけてはベージュを基調としたタイルを用いてスマートな印象を形成しています。

 そして、
最大のセールスポイントは、隣接する南側敷地(徒歩1分)で元はゴールドクレスト所有の土地であったところに島忠ホームズやスーパーサミット、ファッションセンターしまむら等が入る大型商業施設があることです。この商業施設は2008年にオープンし、私たち家族も武蔵小杉からたまに出かけてきています。

 正面玄関となる
グランドエントランスは、水盤を両側に配した壮大で優雅な佇まいで、道行く人の目をひく豪華さです。そこからアクアゲート、列柱に迎えられるアプローチ、中庭とアクアパティオ、リゾートの雰囲気でありながら夏には親子の遊び場となるプールサイド、広々としたロビーラウンジなど、ゴールドクレストの大規模マンションらしいゴージャスな雰囲気をまとっています。

 上に掲げた以外の共用施設としては、
パーティルーム、ゲストスイート、バーベキューガーデン、キッズルーム、フィットネスアリーナ、ヒーリングルーム、シアタールーム、ライブラリーと多彩です。最近は共用施設を絞り込む方向にあるだけに、意見は分かれるところかもしれませんが、あればあったで確かにありがたい施設群ではあります。

 駐車場は自走式を全戸分確保し、敷地北側の江ヶ崎跨線橋沿いに設置し、結構な迫力です。料金は月額500円からです。構造については、二重天井ではありますが、直床方式です。設備としては、ディスポーザー、ミストサウナなどが目を引きます。

 間取りは2LDK+S〜3LDK、専有面積66.76平米〜81.02平米オールファミリータイプで、販売価格は3,198万円〜5,098万円、坪単価151万円〜209万円程度で、平均坪単価は182万円程度とされています。標準相場をごくおおまかに試算すると、178万円[矢向坪単価]×1.000[駅距離補正]=坪単価178万円となりますので、相場より2%程度割高という試算結果です。

 それでも
このエリアのランドマークとなる存在で、大型商業施設徒歩1分、豪華な外観と多彩な共用施設、「川崎」駅へのバス便利用の利便性など、「買い」と考えられる要素は多数あります。分譲は3年前の5月から開始され、昨年2月には竣工、現在は即入居可状態での先着順販売となっています。

 私が現地を訪れた時は、
若いファミリーが数組、エントランス脇の通用門から隣の大型商業施設に赴く光景を目にしました。ヤングファミリー主体のコミュニケーションの取りやすい、利便性の高い物件として満足度の高いマンションということができるでしょう。

本マンションが接する西側道路で、写真左手が本マンションです。横浜市と川崎市の市境で、ここから南が横浜市となります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションのグランドエントランスです。水盤を両脇に配した重厚で壮麗な佇まいは道行く人の目を止めさせます。



配棟はコの字型の3棟構成で、両脇の棟は南向き、奥の棟は東向きとなります。



敷地北側の江ヶ崎跨線橋に接する本マンションの自走式駐車場です。カラフルな外観とその規模が結構な迫力です。



本マンション南側外観です。隣接する商業施設の高さを越える中高層階では日照・眺望良好です。



本マンションのメインエントランス付近は遊歩道も設置され、緑の植栽の潤いある空間になっています。



公式ホームページ ⇒クレストシティアクアグランデ

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
YOKOHAMA ALL PARKS(ヨコハマオールパークス)(新築)−1,400余の家族の笑顔を託す大規模公園住宅
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★ 京浜急行本線・JR南武支線「八丁畷」駅より徒歩7分、JR南武線「尻手」駅より徒歩11分、JR線「川崎」駅より徒歩19分、JR線「鶴見」駅より徒歩25分の場所に立地するナイス&相鉄不動産&近鉄不動産&セントラル総合開発分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数1,424戸の『YOKOHAMA ALL PARKS(ヨコハマオールパークス)』です。

 アドレスは横浜市鶴見区尻手1丁目です。鶴見区は、横浜市の最東端に位置する区で、縄文時代早期からここに人が住んでいた遺跡があるようです。尻手は、ある地域の後方にある土地を意味するとのことです。

 本マンションは、
日野車体跡地の61,461.62屬箸いΔ箸討弔發覆す大な敷地に1,424戸という超大規模住宅群として誕生しています。横浜市においては、ここ10年間で『レイディアントシティ横濱ル・グランブルー』(総戸数1,805戸)、『ガーデンアソシエ』(1,502戸)に次いで巨大なマンションとなっており、この3つの大規模マンションの中では東京に最も近いポジションを占めています。

 最寄駅の京浜急行本線・JR南武支線「八丁畷」駅へは、並木踏切を渡って南進し、川崎中学校沿いに左に曲がりながら、
旧東海道を東へ歩く道のりとなります。並木踏切は、JR京浜東北線とJR東海道線が通る幅広い踏切で、電車がばく進する姿をカメラ撮影する鉄道マニアの格好の撮影ポイントとなっています。

 本マンションは、その名が示す通り、約6万屬旅大な敷地を生かした
11のパーク、15の共用施設が自慢です。植栽は、それぞれのパークがテーマ性を持ってきれいに彩られ、共用施設は、4つのパーティルーム、2つのゲストルーム、2つのスタジオ、キッズルーム、ラウンジ、そして屋内温水プールや居住者専用ショップまであり、至れり尽くせりといったところです。

 一方、住戸内設備については標準的なものが備わっています。
免震構造が構造面での最大のセールスポイントで、私が現地を訪れた日も、モデルルームで免震建物の体感コーナーを設けてデモンストレーションを行っていました。セキュリティは堅牢にしているとのことですが、公開空地も多いため、敷地内は自由に行き来できる印象です。また、駐車場・駐輪場まではフリーパスとなっています。

 施工は、
大規模マンションが得意な長谷工コーポレーションで、マンション外壁はナイスの特徴でもあるブラウンを基調とした落ち着いた色彩です。配棟や植栽計画は、同じく長谷工コーポレーションが手がけた『深沢ハウス』を想起させるものがあります。

 本マンションの
最大のネックは、マンションのすぐ南側をJR京浜東北線とJR東海道線が走っているということです。しかも、近くに駅があるわけではないため、電車は結構スピードを上げており、かなりのうるささです。また、南側線路の向こうは、地上11階建・13階建の『コープ野村バードウッド鶴見』があり、南側住戸の眺望は望めなさそうです(一方、線路のお陰で同マンションとは距離があり、線路沿い住戸の日照は確保されています)。

 したがって、どちらかと言えば、
線路から遠く、その南側を他の棟で遮られる棟の住戸が、眺望は望めないにしても生活環境としてはベターと思われます。実際、販売価格も、南向きであるにもかかわらず線路沿いの住戸が低価格になっているようです。

 間取りは
2LDK〜4LDKが中心のファミリータイプ、専有面積は58屐101屬任垢、田の字型住戸で廊下を短く取り、その分LDのデッドスペースが大きくなっているタイプも見受けられます。

 販売価格は、上記専有面積に対して3,330万円〜5,040万円で、坪単価にして152万円〜189万円程度となっています。標準相場を大まかに試算すると、173万円[八丁畷坪単価]×1.013[駅距離補正]=坪単価175万円となりましたので、ほぼ相場通りの価格設定ということができるでしょう。

 私があたりを歩いて見かけた居住者は
いずれも30歳代の小さいお子さんを連れたファミリーでした。同じような年代層の方々が住んでいらっしゃるため、居住者の方々同士のコミュニケーションは取りやすいものと思われます。

 本マンションは、
3年前に分譲を開始して、まだ新しい棟を建設中です。近年まれに見る大規模コミュニティ物件で、これからもしばらくは、横浜市鶴見区におけるリーディング・マンションとして注目を浴び続けることでしょう。

道路と接する部分となる本マンション東側です。本マンション敷地への正面ゲートともなります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション南東側にある並木踏切です。この踏切をまず渡って「八丁畷」駅に向かいます。



本マンション南側の通りです。写真左手がJR東海道線・京浜東北線の線路です。左端に『コープ野村バードウッド鶴見』が写っています。



本マンション南側の通りから本マンション敷地内部へと入る道です。帰宅時の高揚感を想像させます。



同じく南側の通りから敷地内部に入って歩いて行くと、迎えてくれる各棟の正面玄関です。立派な邸宅風になっているのがナイス物件の特徴です。



敷地内部の駐車場です。機械式駐車場がむき出しになっている箇所もあります。




公式ホームページ ⇒YOKOHAMA ALL PARKS(ヨコハマオールパークス)


| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 22:02 | comments(0) | trackbacks(2) |
センターフォート(東横オアシス)(新築マンション)−遠くても東横、鶴見川低地でも丘の上の大規模プロジェクト
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★ 東急東横線「綱島」駅よりバス10分「駒岡」バス停下車徒歩3分、またはJR京浜東北線「鶴見」駅よりバス20分「駒岡」バス停下車徒歩4分の場所に立地する有楽土地&東京急行電鉄&アゼル&三交不動産&セントラル総合開発&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上8階地下1階建・総戸数497戸の大規模マンション『センターフォート(東横オアシス)』です。

 アドレスは横浜市鶴見区駒岡4丁目です。本物件は、昨年4月2日の記事「横浜市鶴見区に大型郊外物件が登場!」で「横浜駒岡計画」としてお伝えしたものが販売されるものです。面積20,609.39屬良瀉呂蓮従来、東芝駒岡寮などに使用されていました。

 竣工予定は、当初来年3月末となっていましたが、現時点ではその3か月遅れの同年6月下旬の予定、入居は同年9月下旬が予定されています。
売主に6社が並ぶビッグプロジェクトで、本開発が計画された昨年当初における不動産市況の熱気が伝わってくるようです。

 『センターフォート』は別名、『東横O.A.S.I.S.(東横オアシス)』、しかし、駅名や路線名を強調するマンションは、実はその駅・路線から(最寄りではあるものの)かなり遠い、という法則(?)があり、『センターフォート』も例外ではありません。「綱島」駅は急行停車駅で便利ではありますが、そこからバスに乗って10分、下車後徒歩3分、バスも4,5分おきにある、というほど頻繁ではなく、地元の方はともかく、当地に初めての方は、慣れるまでストレスを感じる距離かもしれません。

 しかし、
丘の上にあって全方位を見渡せるロケーションは、その閑静さ及び緑の豊かさとあいまって、豊かなライフスタイルを想像させます。「綱島」駅へは居住者専用シャトルバスを本マンション発着で運行させるとのことですから、上記の駅へのアクセス問題はかなり解消されそうです。

 本物件は丘の上にあるとは言え、鶴見川に近い低地の低層住宅街の中に立地し、大雨のときなど多少脅威を感じるかもしれません。全体として整然とした街並みとは言い難いのですが、例えば、周辺の商業施設については、
近い順にジャスコ、ビッグヨーサン、安さが評判のつるかめランド、そして最近オープンした話題のトヨタ系列大型商業施設「トレッサ横浜」(徒歩16分)など、生活利便性に大変恵まれています。少し足を伸ばせば、広大な敷地の三ツ池公園(徒歩17分)など、あふれる自然とも存分に触れあえます。

 『センターフォート』のマスタープランにおいては、
「レジデンシャル・リゾート」空間の創出を目指し、8つの住棟をゆったりレイアウト、随所に庭園空間を設けました。アフタヌーンティーが楽しめるサンクチュアリーサロン、ホームパーティーなどにも活用できるオーナーズスイート、フィットネスクラスが開催予定のアクティブスタジオなど、共用施設も充実、ただしマンション規模からすると、若干抑え気味かもしれません。

 間取りは、専有面積70.65屐110.62屬3LDK〜4LDKと、
ファミリータイプ専用で、田の字型住戸が基本となっています。駐車場は全員分が用意され、バイク置場は20台、ミニバイク置場は33台と、郊外型で問題になりがちなバイク置場の台数も一応配慮がなされているようです。

 予定販売価格は、専有面積
80.08屬3LDKが4,400万円台より、90.46屬4LDKが5,000万円台より、95.18屬4LDKが5,400万円台より、とされており、坪単価185万円程度からの価格設定となっています。平均専有面積が83屐∈蚤寝然並咾4,900万円台、ということですから、これを単純に計算すると、平均坪単価は195万円〜200万円程度、というところでしょうか。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、197万円[綱島一昨年坪単価]×1.056[地価上昇補正]×0.927[駅距離補正]=坪単価193万円となりました。この試算からすれば、『センターフォート』の予定販売価格は、
ほぼ相場に沿ったものと言えそうです。

 一方、近隣の駒岡5丁目で平成18年秋から分譲された
『グランエール綱島』は、平均坪単価162万円という価格帯でした。これを基礎とすると、『センターフォート』がその2割強アップの販売価格となっている点には留意が必要です。

 5月19日の日経産業新聞の記事によれば、首都圏の主要6沿線の中で、昨年の分譲マンションの新規発売月の契約申込率が最も高かったのは、東急東横線沿線の82.5%だったそうで、
マンション市況が悪化する中、東横線沿線の根強い人気ぶりが鮮明になっている、とされています。

 『東横オアシス』のネーミングはまさにそれにあやかったもので、この近隣をときどき利用する私としても、確かにここは、鶴見というより、東横線利用圏内のイメージがあります。
平均坪単価200万円前後の価格帯は、都心にやや近い郊外型の値付けとして最近ポピュラーであり、団塊ジュニアでも何とか買えるお値段でもあります。

 大規模物件の割には、前評判の盛り上がりに欠けているのが気になるところです。
6月下旬に販売開始が予定されています。

公式ホームページ ⇒センターフォート(東横オアシス)

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 23:28 | comments(0) | trackbacks(6) |
グランシャリオ横濱鶴見(新築マンション)−ファミリー最適環境の3千万円台3LDK
★ JR京浜東北線「鶴見」駅よりバス12分、「末吉不動前」バス停下車徒歩3分の場所に立地する白石ホームズ分譲・総戸数37戸の『グランシャリオ横濱鶴見』です。

 白石ホームズは、1991年に住宅メーカーとして発足、その母体である株式会社白石は、70年にわたり、独自の土木・建築技術で関東大震災の復旧事業、戦後の復興、高度経済成長を支えてきたとのことです。マンション開発業者としてはなじみが薄いのですが、その技術は確かなものがありそうです。

 立地場所は、「鶴見」駅へバス便使用で、通勤には若干不便なものの、
バス便の数は多く、鶴見にも川崎にも出ることができます。カーアクセスについては、環状2号線・第二京浜・第一京浜などに近く、満足のいくロケーションです。鶴見川沿いを散策できる遊歩道等はありませんが、近所に公園が点在し、車ですぐの距離に桜の名所として有名な広大な敷地の県立三ッ池公園があります。

 通りをはさんで鶴見川方面に広がる京三製作所の末吉事業所の様子は確認が必要でしょう。南側を接する公道はせまいのですが、おかげで交通量が少なく、静けさが保たれています。少し歩くと新鶴見ドライビングスクール、その向こうには、平成16年築の大規模マンション
『クレストフォルム横浜リヴァシス』があり、中古でもそれなりの人気があるようです。

 本マンションは1,242.71屬箸笋箒垢ど瀉鰐明僂肪肋5階建ての建物、総戸数37戸は専有面積62.02屐86.88屬
南向き3LDK・ファミリータイプが中心です。田の字型住戸が基本で、サービスルーム扱いが多い間取りの取り方が若干気になります。設備・セキュリティは一通りのものがそろい、二重床仕様となっています。

 現在、第1期販売は完売、第2期販売11戸を先着順受付中とされています。第2期は専有面積62.02屐71.58屬紡个掘販売価格は2,990万円〜3,890万円で、坪単価換算にすると、159万円〜179万円となります。標準相場を試算すると、171万円[鶴見昨年坪単価]×1.036[本年地価上昇率]×0.925[駅距離補正]=坪単価164万円となりましたので、ほぼ相場見合いの価格設定と言えそうです。

 最寄りの幹線道路である末吉大通りから綱島方面へ抜ける通り沿いには、ショッピングセンターや郊外型レストラン、中小の店舗が数多く存在し、第二京浜沿いには
人気の健康ランド「ヨコハマユーランド鶴見」など、日常の生活はファミリーにとって非常に快適です。

 近隣の『クレストフォルム横浜リヴァシス』にお住いの方も、このエリアの利便性等に満足されているようですので、駅からの距離や、本マンションの周辺環境等が納得いくものであれば、検討に値する物件だと考えます。


公式ホームページ ⇒グランシャリオ横濱鶴見

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 01:13 | comments(0) | trackbacks(1) |
横浜市鶴見区に大型郊外物件が登場!
★ 最近、横浜市鶴見区で新築マンションの建設が増えています。23区に近い位置にありながら、今まで見落とされてきたエリアで、若いファミリーでも広めの新築マンションが購入できる立地ということもあるでしょう。今回、複数のデベロッパーの共同開発により、鉄道網からは離れているものの、生活には便利な大規模マンションが計画されていることが判明しました。

 その名は、
横浜駒岡計画で、何と約2万屬發△覯I融堋畍区の東芝駒岡寮などの跡地に、総戸数499戸の分譲マンションを新築する計画です。売主は、有楽土地、アゼル、東京急行電鉄、長谷工コーポレーション、セントラル総合開発、三交不動産の6者の豪華組み合わせ、設計・施工は、近隣のグリーンサラウンドシティを手がけ、このような大規模物件が得意な長谷工コーポレーションで、現在、既存建物の解体を進めています。

 建物は、地下1階地上8階建て、3LDK〜4LDKのファミリータイプが中心となる予定です。建築面積は9,286屬如敷地面積の半分以上は、緑地として整備がなされます。駐車場も、敷地内に501台分が機械式で整備される予定です。既存建物の解体後、敷地の造成を進め、建築工事には12月ごろ着手、完成は2年後の3月末となっています。

 販売価格については、まだまだ先の話ですが、現在販売中の
グランエール綱島が近隣の駒岡物件、坪単価149〜180万円程度の値付けとなっているのが参考となるでしょう。

 本物件の所在する駒岡4丁目から東急東横線「綱島」駅までは徒歩28分程度、通勤にバス利用は不可欠です。一方、近隣にはショッピングセンターや家電量販店が林立、生活には不自由しない便利さです。広大な敷地の緑豊かな快適マンションで子供をのびのび育て、ファミリーで幸せに暮らすにはもってこいの住まいでしょう。

 千葉・埼玉では、郊外物件の売れ行きがはかばかしくないですが、本物件は、鉄道ネットワークだけが唯一の弱点、力の入った物件だけに、今後のマンション販売動向を占う上で注目されます。


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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 19:20 | comments(0) | trackbacks(9) |
新着−分譲マンション−アデニウム菊名
★ もともと菱和ライフクリエイトの「グラーサシリーズ」であったマンションをジョイントコーポレーションが買い取り、「アデニウム」シリーズとして販売している『アデニウム菊名』、総戸数105戸のうち、現在7戸を完成済販売中です。

 東急東横線「菊名」駅徒歩11分ということですが、結構な坂道があり、緩やかな勾配の道が続く徒歩15分の東急東横線「大倉山」駅との併用も考えられます。住所は、横浜市港北区ではなく、横浜市鶴見区です。

 敷地面積が8,192.1屬塙く、書棚の設えられたセンターホール、ミニキッチン付バンケットルームや子供の遊び場など、共用施設は充実、第1種低層住居専用地域として、緑に囲まれた落ち着いた住居環境であることは評価できます。構造・設備は、「アデニウム」シリーズと一緒、というところまではないのかもしれませんが、まずまずなのでしょう。いずれにしても、現物を自分の目でじっくり確認できるのは嬉しいことです。
 

 現在販売中の7戸は、専有面積69.30屐105.67屐間取り2LDK〜4LDK、予定価格帯3,790万円〜5,970万円となっており、専有面積72.96屬裡械味庁砲3,790万円から、85.12屬裡苅味庁砲4,300万円台からと、坪単価170万円程度で買える住戸があります。

 周囲の2004年築の『サンクタス菊名パンタシア』、『ロータリーパレス菊名』が専有面積75崑罎把效渦腺隠毅機腺隠僑伊円の中古価格がついていることから、『アデニウム菊名』も安心して買える物件と言えそうです。

公式ホームページ ⇒『アデニウム菊名』

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 23:50 | comments(0) | trackbacks(1) |
新着新築マンション−プラウド横浜鶴見市場
★ 「この敷地とこのマンションがこの近くにあったらねえ。。。」1年前、私の妻が折込み広告を見ながらつぶやいたのが『プラウド横浜鶴見市場』です。

 駅からフラットアプローチで徒歩4分の場所に、1万崢兇了擁道路に囲まれた整形の敷地。7階建のほどよい高さに、総戸数260戸というほどよい規模、ほどよい広さの中庭と植栽、噴水広場や自走式駐車場もあり、眺望はのぞめませんが、あまり背伸びをしないで楽しく住めるファミリー向けマンションという印象です。

 もちろん、100年コンクリートに代表される野村不動産「プラウド」シリーズの高いクオリティやセキュリティにも二重丸です。しかし、やはり京浜急行本線の各駅停車駅である「鶴見市場」の利便性をどう考えるかでしょう。もともとこの地域に住んでおられる方には好物件ですが、他の地域からこのマンションに移り住むまでのアピール度があるかどうか、は議論の分かれるところです。

 専有面積70〜80屐■械味庁法■汗號円台がボリュームゾーンですが、このエリアにおいては割高である、との評価が多いようです。同じ敷地、同じマンションを同じ条件で、西に平行移動させて、例えば東急東横線「綱島」駅に持ってきたら、1千万円高くしても飛ぶように売れていたことでしょう。

 そうは言っても、販売戸数は残り9戸となってきました。建物は既に竣工していますので、現物をじっくり見ることができます。ご購入を検討される方は、曜日や時間帯を変えて、部屋の中や、建物の周囲、敷地内、駅からの道のりを何遍も確かめてみましょう。

 鶴見は横浜市の中で東京にもっとも近い地域の一つ、将来ひょっとすると大化けするのでは、とひそかに思っています。


所在地  神奈川県横浜市鶴見区平安町1丁目29番1他(地番)
建物竣工時期  平成19年1月中旬
入居時期  平成19年3月上旬
規模  地上7階
交通情報  京浜急行線「鶴見市場」駅 徒歩4分
      東海道線「川崎」駅「入船橋循環」行きバス約10分 池田一丁目バス停より 徒歩2分
総戸数  260戸 (他に管理事務室、集会室、キッズルーム、ゲストルーム各1戸)
販売戸数  9 戸
間取り  3LDK 〜4LDK
敷地面積  10247.9m2 (建築確認対象面積)
専有面積  70.79 〜 85.51m2
バルコニー  11.37 〜 13.8m2
販売価格(万円)  4150万円 (1戸) 〜4960万円 (1戸)
最多価格帯(万円)  4,100万円台(3戸)
売主  野村不動産株式会社、JFE都市開発株式会社

公式ホームページ ⇒プラウド横浜鶴見市場


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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(10) |