マンション市場も一寸先は闇?−できすぎだった2013年の資産運用結果
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★ 一昨年の12月23日の本ブログ記事『今年の投資の最大の勝者は国内REIT!−2012年の資産運用結果を振り返る』で書いたとおり、私は一昨年4月から投信への毎月投資を行ってきました。大変個人的なお話なので、ここに書くのもどうかと思いますが、私が行った試みの結果を一応記録に残しておきたいと思います。

 これは、
内藤忍氏と石川貴康氏の共著『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』に刺激を受けたもので、手間をあまりかけず時間をかけることで資産を構築していこうというスタンスで、「長期」「分散」「低コスト」「インデックス」「積立」の5つのキーワードを基本方針としています。

 内藤氏のお薦めは、日本株式20%、日本債券20%、外国株式30%、外国債券10%、流動性資産20%で、株式:債券:流動性資産=5:3:2、国内:海外=1:1と、株式に比重を置きつつも、債券と流動性資産でバックアップし、また、より成長が見込めるであろう外国投資をしつつ、リスク抑えに国内投資でバランスをとるというものでした。

 私もこれに沿って、
少額投資が可能な各種インデックスファンドについて、毎月決まった日に1万数千円程度を、TOPIX20%、全世界株式20%、新興国株式10%、国内債券20%、外国債券10%、国内REIT10%、外国REIT10%の割合で割り振って積み立てていくこととしました。

 内藤氏のお薦めのうち、
流動性資産の代わりにREITを買うこととしましたが、これにより、投資する資産配分は、株式:債券:REIT=5:3:2、国内:海外=1:1となります。また、リバランスを毎月することにより、より投資割合に忠実であるようにしました。

 一昨年の結果は、同年夏までは国内債券を除いた全てのファンドで損失が出ていましたが、同年9月にまず国内外のREITが持ち直し、続いて全世界株式外国債券、そして新興国株式が黒字転換し、最後に残ったTOPIXも同年11月の衆議院解散時からの急騰により、大幅に収益が改善し、一昨年末のリターンは、次の通りとなりました。

 TOPIX   11.5%  全世界株式 14.4%  新興国株式 15.0%
 国内債券   0.3%  外国債券  10.1%
 国内REIT 15.5%  外国REIT  13.3%
  全体リターン10.5%

 さて、ここから1年間、さらに同じ手法で投資を続けた結果、昨年12月には以下のリターンとなりました。

 TOPIX   42.2%  全世界株式 38.6%  新興国株式 19.2%
 国内債券   1.3%  外国債券  19.0%
 国内REIT 31.7%  外国REIT  18.4%
  全体リターン23.6%

 昨年1年間は、世界的に株も債権も不動産も好調という最高の年になりました。したがって、全ての商品で一昨年と比較して運用成績が上がっています。特に、TOPIXはリターン率が一昨年の3.7倍、全世界株式は2.7倍となり、先進国の株式市場の好調さが際立っていました。

 一方、
昨年はリターン率がトップだった国内リートは、昨年5月までは異常な上昇ぶりを示したものの、その反動が下半期に表れ、リターン率は3番手に後退しています。それでもリターン率は一昨年の2.0倍とかなりなものです。

 それにしても
「できすぎ」の1年でした。私が最近、モデルルームで聞いた話では、昨年は新築マンションに株式投資で得た2千万円、3千万円といったキャッシュを充てる人がかなりいたそうです。昨年マンション市場が活況だったのは、やはりこのような株式市場の高騰が影響しているわけで、不動産市場が株式市場に半年ほど遅れて連動するという傾向も、なるほどそういうことか、と思った次第です。

 上記の投資手法は
本来、長期に継続すべきなのですが、私は昨年12月に上記のリターンをもって全額売却しました。それは、本年になると昨年来の株の譲渡益に20%の税率がかかるからで、今後の株価の動向と天秤にかけて、これが特例期間である昨年末までの10%税率のときに売った方が損をしない(といっても差額は数千円に過ぎないのですが)と考えたためです。

 本年は春先にまとまった資金が必要になるため、この
少額投資はまだ再開していません。今年は午年で、相場の格言では「辰巳天井、午尻下がり」となり、過去も実際に午年には株価が下がっていることも気になっています。おそらく私のように、一般にもこの格言を気にすること自体が株式投資を鈍らせ、格言を現実化させている可能性もあるでしょう。

 株価の勢いが鈍れば、上記のような2千万円、3千万円といった不動産に回す余裕資金も生じにくくなり、マンション市場も停滞するリスクがあります。まさに経済の一寸先は闇ですが、今年も興味を持ってマンション市況を見ていきたいと思います。

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| 不動産投資入門 | 22:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
今年の投資の最大の勝者は国内REIT!−2012年の資産運用結果を振り返る
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★ 
世の中で資産運用ほど難しいものはありません。いや、もっと人として悩むべき難しい問題はたくさんあるのでしょうが、意のままにならないという意味では、人間が自分で勝手に生み出した難問の一つです。この失敗で、これまで何人の人が破産し、絶望してきたことでしょうか。一方では、資産運用で確実な手法を編み出したとして、ノーベル賞までとった学者も現れました。しかし、その手法で資金を無尽に集めたファンドは資金運用に失敗し、数多くの信捧者を巻き添えにして破綻しました。

 そんな難しい投資の世界ですが、
今年は例外的にどのファンドも運用成績が軒並み良かった年でした。11月に日経新聞で読んだコラムには、「今年は95%の投信がプラスに違いない。今年損を出した投信があったとすれば、それはそこの運用担当者がよっぽど考えすぎたのだろう」とありました。その後に最後までぐずついていた日本株が爆上げしたわけですから、上記の95%が98%くらいにまでなっているかもしれません。

 さて、私もご多聞に漏れず、
株の投資では2度痛い目に遭っています。一度目は2006年のライブドア・ショック、二度目は2008年のリーマン・ショックです。

 一度目は調子に乗って信用取引などで1千万円単位の運用をしていたので、
日々数十万円ずつ目減りしていく評価額に夜もおちおち寝れない状態でした。最終的には少し戻したところで身を切るつらさで損切りをしました。二度目は信用取引に懲りて現物株の中期運用をしていたのですが、「もう頃合いか」と入れた指値に数千円届かないところで株価が暴落し、数十万円の収益を上げられるところが、数十万円の損失で泣く泣く損切りをしました。以後、株式の運用についてはずっと封印をしてきました。

 しかし、昨年の今頃、
不動産投資にあらためて興味を持ち始め、読んだ本の中に内藤忍氏と石川貴康氏が『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』というものがありました。その中で石川氏が「初めの不動産投資くらいローンに頼らず自分の金でやること」と主張し、その当初のタネ銭を貯める方法として、内藤氏が証券を使った長期分散投資を提案していました。

 内藤氏が提案している証券投資は、
手間をあまりかけず時間をかけることで資産を構築していこうとするもので、「長期」「分散」「低コスト」「インデックス」「積立」の5つのキーワードを基本方針としています。そして、次のような分散投資をすれば、長期で運用することにより年平均7%程度のリターンが過去に実現できていたということです。

 日本株式 20%  日本債券 20%  外国株式 30%
 外国債券 10%  流動性資産 20%


 なるほど、これであれば、株式:債券:流動性資産=5:3:2、国内:海外=1:1と、株式に比重を置きつつも、債券と流動性資産でバックアップし、また、より成長が見込めるであろう外国投資をしつつ、リスク抑えに国内投資でバランスをとる、と理想的に見えます。

 この投資方法が何より良いのは、
人間の心理を介在させずにルールに従って機械的に資金を投入し続けることです。投資で失敗する最大の要因は、投資してはならない時期に投資をし、現金に戻してはならない時期に現金化する点にあり、これは人間の欲望や恐怖心が本来あるべき投資方法を誤らせてしまうためです。「自分だけは違うはず」と思って始めた私の株式運用も結果的に失敗だったわけですから、ここは素直に従うしかありません。

 そして、石川氏の指摘も
私の痛いところを突いていました。住宅ローンを抱えている私には手許に自由になる自己資金などはなく、自己資金ゼロで不動産投資ができないか、と甘い考えを持っていたからです。

 その後、
不動産投資も楽ではない、との結論に至ったのですが、将来不動産投資をするかどうかは別にして、ひとまず内藤氏の提案する方法で貯金をしていく決意をしました。そこで、昔手痛い損失を被ったネット証券の口座を確認し、ここで販売している少額投資が可能な各種インデックスファンドについて、毎月決まった日に1万数千円程度を下記の割合で割り振って積み立てていくこととしました。

 TOPIX   20%  全世界株式 20%  新興国株式 10%
 国内債券  20%  外国債券  10%
 国内REIT 10%  外国REIT  10%


 内藤氏との提案の違いは、流動性資産20%をREIT20%(国内10%・海外10%)に変更したところです。内藤氏の流動性資産は、「有担保コール翌日物」なのですが、これを一個人がどう保有していいのか見当がつかず、また、そもそも不動産投資をするつもりだったので、これをREITに替えて、せめてその気分を味わおうとしたわけです。

 これにより、投資する資産配分は、
株式:債券:REIT=5:3:2、国内:海外=1:1と、内藤氏の提案と類似のものが出来上がりました。そして、内藤氏の提案は年次のリバランスなのですが、私はこれを毎月のリバランスにしました。始めからちまちました投資額を毎月ちまちまリバランスしてもしょうがないのですが、投資としての面白さ(手間ひま)をここに見出そうとしたからです。ただし、運用成績の確認は、このリバランスの時に限り、それ以外は見ないようにしました。一度ルールで決めたものを毎日眺めて心配しても(心配する額でもないのですが)仕方がないからです。

 この方式を開始したのが
今年4月で、実は株価をはじめ投資商品がいずれも絶好調だった時期であり、この点からも私の投資下手がわかります。したがって、夏までは国内債券を除いた全てのファンドで損失が出ていましたが、9月にまず国内外のREITが持ち直し、続いて全世界株式と外国債券、そして新興国株式が黒字転換し、最後に残ったTOPIXも11月の衆議院解散時からの急騰により、大幅に収益が改善し、現在全てのファンドに益が出ている状態です。現時点でのリターンは、次の通りです。

 TOPIX   11.5%  全世界株式 14.4%  新興国株式 15.0%
 国内債券   0.3%  外国債券  10.1%
 国内REIT 15.5%  外国REIT  13.3%


 こうして見てくると、最近は株価の急騰ぶりばかりが話題になっていますが、今年の最大の勝ち組は国内REITだったことがわかります。実際、先週金曜日には東証REIT指数は東日本大震災前の水準にまで回復しています。これは、脱デフレを掲げる自民党政権による不動産デフレ脱却への期待と金融緩和を迫られる日銀の更なるREIT買い支えへの期待が相乗効果をもたらしているからです。

 私のささやかな
今年の資産運用の結果は、安全資産としてしか機能しない国内債券の収益の低さが足を引っ張って、全体リターンは10.5%でした。それでも内藤氏が目安とした年平均7%を超えており、期待以上の運用成績と言えます。

 しかし、実は
昨年は、上記7商品ともすべてマイナスの運用成績で、20%超マイナスのファンドも2〜3本あったと記憶しています。したがって、来年は手のひらを返したようにひどいマイナスに沈むかもしれません。中でも、今年は期待感から大きく値を上げた国内REITが来年はどのような動きを示すのか、注目していきたいと思います。

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| 不動産投資入門 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
人はなぜマンション投資をしたがり、なぜ失敗するのか
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★ 本日付日経新聞朝刊は、マネー&インベストメント欄で、「マンション投資甘くない」との見出しで、マンション投資の難しさとREITとの比較を行っています。この欄は投資初心者向けにわかりやすく解説することを目的とするもので、それほど新味があるわけではありませんが、よくまとまっていますので、以下にご紹介します。

 まず、
家賃で家計を補う目的の不動産投資には次の3つの失敗パターンがあるとしています。

1.高額な新築ワンルームにこだわる
2.現地を見ない
3.自己資金が少なく多額のローンを組む


 1.については、投資対象として考えると新築は割高だからです。ワンルームの値段は通常、新築時が最高で、駅距離にかかわらず徐々に値下がりします。築10年では23区で新築時の8割程度、大阪市では約6割に下がっているというデータがあります。

 また、新築ワンルームの
表面利回りは年4%台前半ですが、実質利回りは表面利回りマイナス2%程度となります。空き室リスクなどにも備えるためには表面利回りは10%は必要で、そうなると選択は中古が必然となるということです。

 2.については、
リスクの高いマンション投資を行うためには綿密な調査が必要だということです。ここで記事では成功例を挙げているのですが、この方は最初の1戸選びに1年以上かけ、週末は神奈川県から東京都にかけてしらみつぶしに歩き、町並みやマンション価格、家賃を調べ上げるということです。この世界で有名なオリックス銀行も、「融資する側も必ず現地に足を運び物件を見る」と言っています。

 3.については、
多額のローンを組むと、家賃収入がいくら高くても手取りは赤字になりがちです。特にローン返済の元本分は税法上経費にならないので、手取り収入は赤字でも不動産所得が黒字となり、課税される可能性が高いのです。

 これに対し、
REITでは投資法人が持つ賃貸不動産の家賃を分配金として受け取ります。分配金利回りは実質利回りに近く、現在は5%強を確保できます。分配金が減るリスクはありますが、上記の1.のような物件選びをする必要がなく、2.のように靴が擦り切れるほどの現地調査を行う必要がなく、普通は自己資金でしか行わないので3.のように多額のローンを組む必要もありません。

 つまり、マンション投資のデメリットである1.〜3.をすべてクリアしているという意味でREITはお勧めだ、というのがこのコラムの結論のようです。ここまで読むと、これはもしかしてREIT販売促進のための巧みな誘導記事だったのかと苦笑いしてしまいます。

 もちろん
REITにもその商品自体の市場での値下がりリスクがあります。つい3、4年前には実際にREITで大きな損失を被ったり、運用が思わしくないREITの分配金が停止されたりするなど、REIT不信論が高まった時期もありました。現在はREITが絶好調なのでリスクが単に陰に隠れた状態に過ぎないことも注意すべきでしょう。

 とは言え、客観的に見ても、
マンション投資の方がREITに比べてはるかにリスクが高いのは事実です。それなのに、人はなぜマンション投資をしたがるのでしょうか。

 その理由は、上記1.〜3.の失敗の裏返しと言えます。まず、1.新築ワンルームを持ちたいのは、「自分がきれいなマンションのオーナーなのだ」という物的な満足感を得たいのだと思われます。自宅以外に立派な不動産を持ち、それが長年収入を自動的に産み出してくれるというロバート・キヨサキの「金持ち父さん」的な富裕層の世界にあこがれるわけで、そのような実感は、REITではなかなか得られません。

 2.現地を見ない、というのは個人的にもそれはどうかと思いますが、例えば地方のサラリーマンが都心に物件を持ちたいと思えば(実際にこの事例は多いと聞きます)、それは現地を見るだけで時間も手間もかかる話で、おそらく営業の口車にも乗せられて「新築ワンルームなら現物を見なくてもきれいだし大丈夫」と表面の計算だけで決めてしまうのだと思われます。目先の数万円のコストや手間を惜しんで数百万円から1千万円単位の損をするパターンです。

 3.多額のローンを組んでしまう、というのは、そうしないと多額の家賃が入ってこないからです。例えば500万円の自己資金をすべて500万円の物件1戸につぎ込んでしまうと、なるほど借金はありませんが、それで元手の500万円を収益で回収するのには順調に行ってもおそらく20年くらいはかかってしまい、そんな結果のなかなか見えない気の長い投資はほとんどの人が望んでいないのです。これにレバレッジを利かせて5,000万円の10戸構成のアパートを買うと、見かけの収入は10倍近くになります。一気に「金持ち父さん」への道が開けるように思うわけで、これは自己資金100%が原則のREITでは実現不可能なことです。

 要は、
「何とかして楽して今すぐ金儲けをしたい」「富裕層のようなオーナー気分を味わいたい」という誰もが持っているあこがれの気持ち、そのわくわく感がマンション投資にはあり、REITではそのような精神的な高揚感が満たされないのです。そこが私たちに投資マンション業者がつけいるスキになるのだと考えます。しかし、現実にそれが上手くいかないのは、上記の記事にある通りです。

 そういう私もそんな偉そうなことを言える立場ではなく、実際
3〜4ヶ月ほどマンション投資にふらっとしたことがあります。しかし、計算をしてみると、購入額のほとんどをローンで組んだ場合、諸費用+ローン+税金で利回り7%程度は持っていかれて、空き室リスク等も考えれば、表面利回りが9%以上はないとペイしないことがわかりました。

 新築マンションの表面利回りは、どんなに良くても6%台ですから、この時点で既にアウトです。それでは、と中古マンションに狙いを定めましたが、こちらは良い物件はあっという間に売れていきます。私は、これはと思う物件が「不動前」駅周辺で出たのをネットで発見し、すぐに現地に赴いて管理状態もすこぶる良いことを確認したので、さあ連絡しよう、と思ったら既にサイトから消えていました。多数の投資家が鵜の目鷹の目で物件を狙っていますので、公開物件の場合、セオリーには反しますが、「これっ」と思ったら現地など見ずに即座に反応しないと現実には間に合わず、そのためには資金が手許に潤沢にないと太刀打ちできないという矛盾が生まれてしまうのです。

 しかし、この
根底には、現状の自分の生活水準に常に不満があり、「あと●●万円毎月入ってきたらこんなことも、あんなこともできるのに」というあせりの気持ちがそうさせるのだと思います。そして、例えその●●万円が入ってきたとしても、また新たな欲求が生まれ、人間の気持ちは「これでよい」と満足することはありません。

 「自分や家族のために本業以外の利殖の道を」はやる気持ちが、この記事の冒頭に出ているように、次々と投資マンションを購入させ、その結果、そのワンルームマンション5戸分のローンが払えなくなってこれらを安値で売却せざるを得ず、年老いた親の援助も得てようやくローンを完済した50代の男性公務員のような「高い勉強代」を払った失敗事例を数多く生んでいます。毎月の給与が安定している公務員なのですから、そのままじっと堅く貯金を毎月継続していれば、50代では数千万円の資産を貯めていてもおかしくなかったはずなのですが、それでは我慢できないのが人間の性なのでしょう。
 
 パスカルは、
"All of humanity's problems stem from man's inability to sit quietly in a room alone."(人間が引き起こす問題のすべては、人間が一人静かに部屋に座り続けることができないことに起因する)という言葉を残しているそうです。至言というべきでしょう。

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| 不動産投資入門 | 19:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用物件、あなたはどのマンションを選ぶ?
★ あなたが投資用物件を探しているとします。対象は、資産価値の落ちにくい人気の場所で新築分譲マンションの専有面積30屐60屬1LDK〜2LDKタイプとします。この条件で現在購入できる物件を探したところ、以下のマンションが見つかりました。

 名 称         駅距離             専有面積    販売価格    坪単価
グランド・ガーラ銀座 「銀座一丁目」駅徒歩5分    40.27屐4,320万円 354万円
M-Brand新宿戸山公園 「新宿」駅バス便       49.97屐4,990万円 330万円
リビオレゾン目白通り 「下落合」駅徒歩9分      56.01屐4,260万円 251万円
イクシア文京千駄木  「千駄木」駅徒歩9分      50.02屐3,590万円 237万円
イニシアイオ目黒学芸大学 「目黒」駅バス便    58.00屐5,198万円 296万円
シティハウス中野新橋 「西新宿五丁目」駅徒歩11分 56.64屐4,900万円 285万円
スタジオデン中目黒  「中目黒」駅徒歩3分      36.43屐4,370万円 396万円


 さて、どれを買うべきなのでしょうか。まず、試算した各マンションの立地場所の標準相場との比較をしてみます

 名 称             標準相場    乖離率(坪単価/標準相場)
グランド・ガーラ銀座       424万円   0.835
M-Brand新宿戸山公園     303万円  1.089
リビオレゾン目白通り       267万円   0.940
イクシア文京千駄木        287万円   0.826
イニシアイオ目黒学芸大学   301万円   0.983
シティハウス中野新橋      318万円   0.896
スタジオデン中目黒        383万円   1.034


 試算上は、『イクシア文京千駄木』、『グランド・ガーラ銀座』、『シティハウス中野新橋』等が資産的に割安という結果が出ました。

次に、賃料としては、どこがお得なのでしょうか。試算した各マンションの立地場所の標準賃料との比較をしてみます。


 名 称             標準賃料  表面利回り
グランド・ガーラ銀座       18.5万円  5.14%
M-Brand新宿戸山公園    16.5万円  3.97%
リビオレゾン目白通り       17.4万円  4.90%
イクシア文京千駄木        14.8万円  4.95%
イニシアイオ目黒学芸大学   22.8万円  5.26%
シティハウス中野新橋      16.5万円  4.04%
スタジオデン中目黒       14.7万円  4.04%


 試算上は、『イニシアイオ目黒学芸大学』、『グランド・ガーラ銀座』、『イクシア文京千駄木』、『リビオレゾン目白通り』が合格点と言えそうです。

 両者を総合すると、
『イクシア文京千駄木』、『グランド・ガーラ銀座』が優れていると言えるでしょうか。ただし、これは機械的な計算で、ブランド・構造・設備・サービス・間取り・日照・向き・眺望・周辺環境等も資産価値等に影響してきますので、一概に言えない面もあります。

 いずれにせよ、坪単価の高さだけで敬遠するのではなく、客観的に資産価値を測定した上で、実際に物件を見て、購入するマンションを選定すべきだと思います。


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| 不動産投資入門 | 08:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
その不動産投資は安全か?−不動産投資入門その5(終)
★ 昨日に引き続き、『不動産投資入門』、今回が最終回です。
 
 昨日は,
月10万円の収入を得るためには,750万円を自己資金に,3,375万円の借金をして,満室で379.93万円の年間収入が期待できる4,125万円の物件を購入することにより,ネット収入年間288.75万円を得るとともに,ローンを年間168.75万円返済することにより,キャッシュフロー年間120万円を確保する,という計画になる、との例を提示しました。

 このときの
安全性を確認してみます。第3回の式でお示ししたように、
DCR(ローン返済率)=NOI(ネット収入)/ADS(ローン返済)…1.3以上が目安
でした。この式にあてはめると,DCR=1.71となり,OKです。
また,

BE%(損益分岐点)=〔Opex(運営費)+ADS(ローン返済)〕/GPI(満室・未収なし・相場)…70%以下が目安
でした。この式にあてはめると,BE%=60.4%となり,これもOKです。

なお,この物件の
表面利回りは,
379.93万円÷4,125万円=9.21%となります。

 また,満室で年間収入379.93万円を月単位にすると,月額31.66万円です。このことから,例えば
「1K×5室(家賃各6.4万円)の好立地のアパート1棟を4,125万円で購入すればよい」という具体的なイメージがつかめてきます。

 もちろん,これは計算上のことであって,現実にはさまざまなリスクが存在します。言い換えれば,月10万円の純益を得るのに,大きなレバレッジを効かせて4千万円超の物件を買わなければならないのです。したがって,不動産投資を行う際には,よく勉強し,あせらず,欲張らず,良い大家さんになることをモットーに,無理のない資金計画で,小さな物件から手がけていくことが肝要でしょう。


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| 不動産投資入門 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(33) |
わずかな自己資金で毎月純益10万円の家賃収入を得る方法−不動産投資入門その4
★ 昨日(3月14日)の「不動産投資入門」の続きです。

 さて,不動産投資により,あなたが得たい純益としての収入を
「月10万円」としてみましょう。これを実現するためには,いくらを元手に,どれくらい借金をして,どのような物件を買えばいいのでしょうか。

まず,第2回でお示しした
K%(資金調達コスト=5%が適正),FCR(物件のネット利回り=6.5〜7%が適正),CCR(自己資金の利回り=13〜20%が適正)の適正値から逆算してみましょう。

月10万円の収入ですから,
年間収入は10万円×12ヶ月=120万円です。
CF=120万円のとき,CCRを16%と仮定すると,

CCR(自己資金の利回り)=CF(キャッシュフロー)/E(自己資金)
ですから,E(自己資金)は750万円になります。

FCRを7%,K%を5%とすると,
FCR(物件のネット利回り)=NOI(ネット収入)/IB(投資総額),
K%(資金調達コスト)=ADS(ローン返済)/LB(借入)
E(自己資金)+LB(借入)=IB(投資ベース)

ですから,LB(借入)は3,375万円,IB(投資総額)は4,125万円,NOI(ネット収入)は288.75万円,ADS(ローン返済)は168.75万円となります。

このとき,

GPI(満室・未収なし・相場)−空室損(地域・プランで変動 標準GPIの8%)−Opex(運営費 標準GPIの16%)=NOI(ネット収入)
ですから,GPI(満室・未収なし・相場)は379.93万円となります。

 つまり,
月10万円の収入を得るためには,750万円を自己資金に,3,375万円の借金をして,満室で379.93万円の年間収入が期待できる4,125万円の物件を購入することにより,ネット収入年間288.75万円を得るとともに,ローンを年間168.75万円返済することにより,キャッシュフロー年間120万円を確保する,という計画になります。

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| 不動産投資入門 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(10) |
計算式をまとめてみると−不動産投資入門その3
★ ずいぶん間が空いてしまいましたが、2月18日(第1回)、2月22日(第2回)に続く「不動産投資入門」の第3回目です。先にお話を進めるために、第1回,第2回でご説明してきたこれまでの不動産投資について,計算式をまとめてみます。

(機法,泙此

物件価格+諸費用=総額

(供法,海里燭瓩了餠發箸靴董
E(自己資金)+LB(借入)=IB(投資ベース)

(掘法.ャッシュフローを導き出す計算式は,次の通りです。
(1) GPI(満室・未収なし・相場)−空室損(地域・プランで変動 標準8%)=EGI(実行総収入)
(2) EGI(実行総収入)−Opex(運営費。。。賃貸管理料・固定資産税・消費税・公共料金・修繕積立金・維持管理費)=NOI(ネット収入)
(3) NOI(ネット収入)−ADS(ローン返済)=CF(キャッシュフロー)
(4) CF(キャッシュフロー)−減価償却−基礎控除(青色申告)=課税所得


(検法ー,法じ率と安全をみる指標です。
[効率]

●FCR(物件のネット利回り)=NOI(ネット収入)/IB(投資総額)
●CCR(自己資金の利回り)=CF(キャッシュフロー)/E(自己資金)
●K%(資金調達コスト)=ADS(ローン返済)/LB(借入)
●レバレッジ判定(+−)
●PB(資金回収期間)=E(自己資金)/CF(キャッシュフロー)

〔安全〕
●DCR(ローン返済率)=NOI(ネット収入)/ADS(ローン返済)…1.3以上が目安
●BE%(損益分岐点)=〔Opex(運営費)+ADS(ローン返済)〕/GPI(満室・未収なし・相場)…70%以下が目安


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| 不動産投資入門 | 00:42 | comments(0) | trackbacks(15) |
個人で行う不動産投資の仕組みとは?−不動産投資入門その2
★ さて、前回(2月18日)は、私募ファンド形式による不動産投資についてご紹介しましたが、今回は、個人で行う不動産投資の考え方です。

 基本は一緒です。不動産投資に興味を持つきみお君は、
1億円の魅力的な投資用賃貸マンションを見つけました。不動産屋さんは、「正味の収入(NOI[Net Operating Income]:営業純利益)、つまり、満室時家賃の総額(GPI[Gross Potential Income])から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE[Operational Expense])を差し引いた額は、年間700万円になりますよ。」と、きみお君にささやきます。

【なお、この「正味の収入」を、「自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額」で割ったものを、「物件自体のネット利回り(FCR[Free and Clear Return])」、と言います。この例の場合、700万円÷1億円=7%となります。】

 しかし、きみお君の貯金は500万円しかありません。「1億円なんて無理ですよ。。。」と帰ろうとするきみお君を、不動産屋さんは引き止めました。「大丈夫ですよ。きみおさんはご自宅をお持ちですから、これを担保にして、残りの9,500万円を調達できるはずです。」半信半疑のまま、きみお君は、不動産屋さんに言われたとおり、○○銀行に行くと、なんと、○○銀行は、
9,500万円を変動金利3%、30年返済で貸してくれると言うのです。

 「こんなに借金できませんよ。」目を白黒させるきみお君に、○○銀行の行員はこう言いました。「返済計画がしっかりしていれば大丈夫ですよ。この条件ですと、年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])は
約480万円になります。でも、その賃貸マンションからは、正味の収入として年間700万円入るんですよね。ローンを支払っても、700万円(正味の収入)−480万円(銀行への返済)=220万円が毎年、きみおさんのポケットに入る計算になりますよ。」

 信じられない気持ちで不動産屋さんのところに戻ると、不動産屋さんは、にこにこしながら言いました。「ねっ、私の言ったとおりでしょ。きみおさんは、手持ち500万円の投資で年間220万円得られるわけですから、自己資金の利回り(CCR[Cash on Cash Return])は、

220万円÷500万円=44% 

になるんですよ。さらに言えば、年間ローン返済額480万円のうち、元金返済分は200万円ですから、この分はきみおさんの儲けの200万円でローン総額を減らしたのと同じ計算になります。ですから、潜在的なCCRは、

(220万円+200万円)÷500万円=84% 

にもなるんですね。さあ、どれだけお得かおわかりになったら、早速契約に入りましょう。」

。。。と、まるで不動産屋さんと銀行員がぐるになって、きみお君をだましているかのような書きぶりになってしまいましたが、以上は、個人でやる不動産投資の仕組みの一例をわかりやすく書いてみたものです。

 K%(ローンコンスタント[loan constant])という指標があります。年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])をローン残高(LB[Loan Balance])で割ったもので、きみお君の例の場合、
K%=480万円÷9,500万円=約5%、となります。

 一般に、次の計算式が成り立てば、不動産投資は、当該物件だけで利潤が出て回せる、と言われています。


  K% ≪ FCR ≪ CCR

きみお君の例ですと、

  K%=5% ≪ FCR=7% ≪ CCR=44%

ですから、OKです。目安は、K%が5%、FCRが6.5〜7%、CCRが13〜20%、とすると良いようです。きみお君の場合、変動金利で借りていますので、金利5%ですとCCRは17.6%でOKですが、金利6%になると、年間ローン返済額が683万円となり、CCRは、(700万円−683万円)÷500万円=3.4%と、不動産投資の意味がなくなってしまうことには注意が必要です。

 個人で行う不動産投資は、前回ご紹介した私募ファンド形式と異なり、自分で投資物件を選ぶこととなります。きみお君の賃貸マンションが将来にわたり年間700万円の正味の収入を生むかどうかは、立地その他の諸条件を総合的に勘案して対象物件を選ぶことができる眼力と、その後の維持管理の努力(又は優秀な管理会社を選べる判断力)にかかっています。

 もちろん複数の投資物件を有していた方がリスク分散になります。いずれにしても、「自己決定・自己責任」が貫徹できる、という点では、やはりそれぞれが自分に合った投資物件を自分の目で選んだ方が、どういう結果になっても受け入れられるのではないか、と思います。


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| 不動産投資入門 | 20:30 | comments(2) | trackbacks(6) |
REIT(→私募ファンド?)の仕組みとは?(下記にご指摘、訂正あり)−不動産投資入門その1
★ 不動産投資の説明会に行ってきました。数回に分けて、内容をご紹介していきたいと思います。

 まず、最近よくもてはやされる
REIT(Real-Estate Investment Trust:不動産投資信託証券)。株と同じように売買が可能なので、中身を知らずともキャピタルゲイン(譲渡益)が図れ、現在REIT市場誕生以来の最高値で取引されるなど人気がありますが、本来は、不動産投資としてインカムゲイン(運用益)を得るために設計されたものです。

 10億円の賃貸マンションがあったとしましょう。正味の収入(NOI[Net Operating Income]:営業純利益)、つまり、満室時家賃の総額(GPI[Gross Potential Income])から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE[Operational Expense])を差し引いた額が年間7,000万円であった、とします。

【なお、この「正味の収入」を、「自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額」で割ったものを、「物件自体のネット利回り(FCR[Free and Clear Return])」、と言います。この例の場合、7,000万円÷10億円=7%となります。】

 今度は、費用を計算します。銀行からの借入を、物件価格の7割、つまり
7億円とします。金利3%で借りているとすると、年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])は2,100万円です。

 次に、物件価格の2割5分、つまり
2億5千万円を証券化して、REITとしてたくさんの投資家に販売します。利回り4%とすると、年間の利払い総額は1,000万円です。

 そして、物件価格の5分、つまり
5千万円だけが、胴元となる会社の出し分です。この会社がこのマンションから得られる年間の利益は、

7,000万円(正味の収入)−2,100万円(銀行への返済)−1,000万円(投資家への利払い)=3,900万円 です。

 5,000万円の投資で年間3,900万円得られるわけですから、自己資金の利回り(CCR[Cash on Cash Return])は、

3,900万円÷5,000万円=78% にもなります。

 これが、他人の資本を使い、テコの原理を応用した
「レバレッジ効果」です。

 さて、胴元の会社は、この
3,900万円をどうするのでしょうか。次の賃貸マンションの投資に回すのです。単純に言えば、1,100万円を継ぎ足して、自己資金5,000万円とすれば、上と同じ仕組みで2棟目の10億円の賃貸マンションが買えるのです。そして、そこから上がる収益で、3棟目のマンションを・・・と循環が続いていきます。各賃貸マンションがそれぞれ毎年3,900万円ずつ産み出すわけですから、このままやり続けると、ねずみ算式に資産及び収益が膨らんでいきます。

 しかし、金利が上昇し、銀行への利払いが2%増えると、
金利3%2,100万円金利5%3,500万円となり、たちまち収益を圧迫します。REIT投資家と胴元の会社の分け前が同じ比率だったとしても、投資家に回る利払いは、1,000万円から700万円へ、利回りにして当初の4%から2.8%に落ちてしまいます。会社側の取り分も3,900万円から2,800万円へ、CCRが78%から56%になり、投資循環がにぶっていくことになります。「金利の上昇がREITに与える悪影響」とは、こういうことを言うわけです。

 もちろん、本質的には、事業系であれ、住居系であれ、投資される賃貸マンション(ビル)の質が問われます。正味の収入が
7,000万円あがることが前提なわけですから、年数が経ち部屋がなかなかうまらなくなる→うまらないから賃料を値下げする→賃料を値下げすれば住人(テナント)の質が落ち、住環境(事業環境)が劣化する→ますます空室が増える、管理が行き届かなくなり修繕費用がかかる→。。。などと悪循環が始まると、加速度的に苦しくなっていきます。しかし、どのような物件をREITに組み入れているかは、投資家にとって大変見えにくいですし、それが優良物件であるかどうかを確かめる術も持ち合わせていないのが通常です。

 さらに、そもそも景気が悪化し、不動産賃貸市況が悪くなると、レバレッジが巨大に効いているだけに、「逆レバレッジ」がはたらき、インカム・ゲイン(運用益)が得られないばかりか、大きなキャピタル・ロス(譲渡損失)が発生するなど、目もあてられない状態になりかねません。株式市場とは異なる値動きをするために、投資のリスク分散としては効果がありますが、長い目でみれば、景気の動向に左右されるという意味で、株価に遅れて同方向の動きとなります。REITもハイリスク・ハイリターンであることを頭に入れておく必要があるでしょう。


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⇒ 上記の記述に対し、たつやさんから、以下のようなご指摘をコメントでいただきました。

「・・・これは私募ファンドの話ですか?J-REITは、資金は投資家と金融機関の借入からで出資額は0、利益は90%以上を分配する代わりに法人税免除のはずですが。上の例なら6,300万以上、普通は7,000万円が投資家に配当金として分配されます。胴元の投資法人の収入は運営報酬として費用計上されるもののみ。まぁ、報酬の取り方は投資法人毎に十人十色ですが。」

 ネットで調べてみたところ、ご指摘の通り、J−REITは、「法人税が免除されており、その代わり利益の90%以上を配当に回すことで高配当が実現できるしくみ」とされておりました。私が説明会で受けた説明は上記の通りだったのですが、おっしゃるとおり、私募ファンドのお話だったのかもしれません。自戒を込めて、ここで訂正させていただきます。たつやさん、どうもありがとうございました。



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