オープンレジデンス中野城山(新築)−大注目中野エリアで坪200万円未満のメゾネット
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★ JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩12分、都営大江戸線「東中野」駅より徒歩12分、JR中央線・総武線「東中野」駅より徒歩14分、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅より徒歩14分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・風越建設施工・地上3階地下1階建・総戸数16戸の『オープンレジデンス中野城山』です。

 アドレスは中野区中野1丁目です。中野は、中野区中央部に位置し、中野区役所・サンプラザ・サンモール・中野ブロードウェイ・「中野」駅前の繁華街などが町内にあります。東部は、中野区東中野に、南部は大久保通りに接しこれを境に中野区中央に、北部は早稲田通りに接しこれを境に中野区新井・野方・上高田に、西部は杉並区高円寺南・高円寺北に接しています。

 「中野」駅にはJR中央線快速・中央・総武緩行線・東京メトロ東西線が乗り入れています。同駅近辺では、平日・休日問わず人が多く、また、「中野」駅前を中野通りが縦貫しています。一方、同駅周辺以外では、住宅街となっています。一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、いわゆる木賃ベルト地帯の一角であり、木造の賃貸物件で一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。同駅北口および警視庁中野警察学校跡地周辺では大規模な再開発事業が行われており、2012年に中野四季の都市(なかのしきのまち)としてオープンしました。

 本マンションの立地は、
1966年までは城山と呼ばれた地域です。町名の由来は、江戸城を築いた太田道灌豊島一族と戦った「江古田・沼袋の合戦」のときに、この地に太田勢の陣があったためと言われています。今でも谷戸運動公園裏に幅5.4mほどの土塁が残っており、当時を偲ばせています。

 「中野」駅から本マンションまでは徒歩12分の道のりです。同駅南口を出て、線路沿いに東へ歩きもみじ山保育園を右手に見ながら道なりに南下するルートです。同駅からはゆるやかに下っていくことになりますが、気になる勾配ではありません。

 住宅街のため、
スーパーとしてはマルマンストアが徒歩6分でややさびしい感じですが、コンビニは徒歩4分でセブンイレブンがあり、島忠中野店は徒歩5分となります。代わりに、城山公園徒歩2分、谷戸運動公園徒歩4分、もみじ山公園徒歩5分と公園に恵まれており、桃園川緑道も徒歩4分です。

 通学校である谷戸小学校は徒歩4分でお子さんの通学も安心です。また、私は学生時代、この近くの中野区立中央図書館に通っていましたが、本マンションから徒歩6分「中野」駅との通勤・通学路の中間地点にあって使い勝手がよいロケーションです。

 冒頭述べた
再開発事業は、本マンションから「中野」駅をはさんで反対側の北西方向にありますが、「中野」駅周辺が近年注目を浴びて、活気が増していることは間違いありません。

 本マンションの
コンセプトは「中野・城山の、レジデンス」というもので、邸宅街にふさわしい品格ある建物を目指しました。したがって、戸建感覚にふさわしいメゾネットタイプとし、地下1階・1階、2階・3階の上下層からなるメゾネットを設計、もともとオープンハウス・ディベロップメントが得意とするマンション形式です。

 現在は第1期先着順販売となっており、販売戸数は6戸で、間取り2LDK・3LDK、専有面積68.06平米〜73.80平米に対し販売価格3,988万円〜5,188万円坪単価194万円〜232万円程度です。LDKは13帖程度が標準的で、浴室は1418サイズ、居室は別階となり、間取りのとり方で2洋室の場合と3洋室の場合とがあります。階段スペースが専用面積に入るため、生活空間はその分狭くなりますが、階段裏の納戸など収納スペースは多くなる利点もあります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、280万円[中野坪単価]×0.943[駅距離補正]=坪単価264万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較して19%程度割安との試算結果です。お買い得には違いありませんが、いつも悩ましいのはメゾネットタイプをどう評価するかという点で、特に地階・1階ペアの住戸には未体験者には懸念が残ります。逆に言えば、この点を織り込んでの価格設定と言えるわけです。

 したがって、
地階・1階ペアの住戸と2階・3階ペアの住戸と比較すると、価格が約1千万円も異なっています。いずれにせよ、再開発で注目度大のターミナル駅「中野」駅徒歩圏の新築物件が坪単価200万円を切っているというのは大きな魅力です。グロスとしてもファミリータイプで3千万円台がありますので、若い夫婦の一次取得には格好の物件とも言えそうです。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンス中野城山

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| 新築マンション 中野区 | 20:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランベル鷺宮サンクチュアリ(新築)−新青梅街道沿いの手ごろな南向きマンション
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★ 西武新宿線「鷺ノ宮」駅より徒歩11分の場所に立地するオプナムクリエーション分譲・間組施工・地上6階地下1階建・総戸数29戸の『グランベル鷺宮サンクチュアリ』です。

 アドレスは中野区上鷺宮2丁目です。中野区の最北西部に位置します。鷺宮の地名は、1064年、源頼義がこの地に八幡神を祀った社殿を建立し(現在の鷺宮八幡神社)、その神社(宮)の境内に鷺が多く棲んでいたことから、里人に「鷺宮大明神」と呼ばれるようになり、これがこの地名の起因といわれています。

 「鷺宮」駅北口を北西に進み、新青梅街道に出たところで西に歩くこと数分で、同街道沿いに立地するマンションに到着します。
途中、第八中学校のところで一度坂道がある以外はほぼフラットなアプローチとなります。新青梅街道は緑の多い、気持ちの良い道路ですが、主要道路のひとつでもありますから交通量はそれなりにあり、静かな環境とは言い難いです(その意味で「サンクチュアリ(聖域)」のネーミングには首をかしげます)。

 マンション全体が
南向きですので、道路を隔てて消防署などがあるとは言え、日照は合格点でしょう。最上階は眺望も望めそうです。本マンション裏手は青島幸男元都知事の母校である武蔵丘高校で、中野区立では児童数最多の武蔵台小やあだち充の漫画のモデルとなった北中野中も高校と隣接しており、お子様の通学には大変便利です。

 「鷺ノ宮」駅には徒歩11分と多少距離がありますが、
本マンション前には中野区コミュニティバス「なかのん」の停留所「武蔵台小学校」があり、1時間に2〜3本と便は少ないものの、「中野」駅まで210円均一で利用できます。

 本マンションを拝見して、若干気になったのは、敷地内にフリーパスで入れそうな敷地計画です。正面玄関から入ると4つのロックシステムがあるのですが、パーキングからの侵入経路は気になります。もちろん、敷地内6か所に防犯カメラを設置しているとのことではあります。その他設備として、電気自動車用の充電機器を装備しているのはうれしいポイント、平置駐車場14台分確保も加点要素です。なお、東隣には、新築マンション『ルーブル上鷺宮弐番館』が建設中です。

 本マンションはすでに
竣工済、完成売として、棟内モデルルームを設けています。現在、第1期販売中で、専有面積52.27屐89.05屬紡个掘販売価格3,590万円〜5,5990万円で、坪単価はおおよそ205万円〜225万円程度となっています。標準相場を試算すると、坪単価212万円×0.959[駅距離補正]=203万円となりますので、相場よりわずかながら高め、といった感じでしょうか。

 本マンションは、
中野区に手ごろなマンションで住みたい、といった方に適した物件だと考えます。閑静な住宅街の鷺宮をイメージすると若干ギャップがありますが、南向きで小・中学校や高校にごく近く、若いファミリーが一次取得で購入するには、あり得る選択肢の一つとなることでしょう。

本マンション正面です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。
本マンション向かいの建物です。
本マンション向かいの消防署です。
中野区コミュニティバス「なかのん」の勇姿です。


公式ホームページ ⇒グランベル鷺宮サンクチュアリ


| 新築マンション 中野区 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(1) |
ローレルコート中野高根町(新築)−割高感が払拭されない価格設定、内装の豪華さ等でハイグレード住宅に位置付け
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★ JR総武線・中央線・都営大江戸線「東中野」駅より徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅より徒歩9分、同東西線「落合」駅より徒歩14分の場所に立地する近鉄不動産分譲・佐藤工業東京支店施工・地上4階建・総戸数25戸の『ローレルコート中野高根町』です。「ローレルコート」は、近鉄不動産のマンションブランドとなります。

 アドレスは中野区東中野2丁目です。東中野は中野区の最東部に位置し、神田川も近くを流れています。地域内の多くは閑静な住宅街で、鎮守は氷川神社です。東側には、山手通りがエリアを縦貫しています。

 「新宿」駅や「高田馬場」駅へのアクセスが良いため、一戸建てのほかに一人暮らしのマンションやアパートも比較的多くなっています。学生やサラリーマン、OLなど若い世代にも人気のある街の一つです。

 この界隈は、昔は
高根町と呼ばれていました。あまり知られていませんが、お隣の旧氷川町付近には、戦前に大臣や高級軍人が多く住んでいたことと、箱根土地が開発した高級住宅地が存在し、プール付きなどの豪邸が並んでいます。高根町あたりも以前はそのような雰囲気が漂っていましたが、今は緑豊かで閑静な住宅街になっています。

 面積1,214.66屬良瀉呂
南傾斜の高台に立地し、第一種低層住居専用地域で良好な住環境が保全されています。東側接道は車2台がすり抜けられる程度の細い道路で、交通量もそれほどないものと思われます。

 日常のお買い物は
マルマンストアへ徒歩4分、お子様の遊び場所に上の原公園が徒歩2分の近さです。また、小学校については、区立谷戸小学校が徒歩4分ですが、中学校がやや遠く、区立第三中学校まで徒歩15分となります。

 『ローレルコート中野高根町』は、閑静な住宅街にふさわしく、
無駄なく引き締まった低層のフォルムを石積みを思わせるタイルが包みます。エントランスファザードに施された緑が周辺の街並みとの一体感を醸し出しています。100年コンクリートを使用した堅牢さもセールスポイントです。

 間取りは、専有面積53.65屐83.52屬1LDK〜3LDKで、
シングル&ディンクスからファミリー層までを対象にしています。キッチンにはトーヨーキッチンを採用、食器洗浄機、天井カセット式エアコン、マイクロミストサウナが標準装備で、窓にはペアガラスが使用されているなど、ハイグレードなつくりです。駐車場は敷地内機械式11台分で、設置率は44%、敷地が狭いだけに仕方がないところではあります。

 販売価格は5千万円台〜1億1千万円台で、坪単価330万円〜450万円程度を考えているようです。標準相場をごくおおまかに試算すると、260万円[中野坂上一昨年坪単価]×1.113[地価上昇補正]×0.988[駅距離補正]=坪単価286万円となり、やはりかなり割高感が漂います。

 本来であれば市況を考慮して、もう少し低い価格設定をすべきだと考えますが、
土地を高値で仕入れたこともあるのか、ここから大幅値下げはあまり考えられません。だからこそ、旧の地名である「高根町」の邸宅感を強調し、内装もグレードアップするなど、高額住戸にふさわしいお化粧を施しているとも考えられます。

 入居予定である来年3月下旬、それまでに総戸数25戸の大部分の住戸の成約を得たいところでしょう。個人的には『ローレルコート中野高根町』の高い価格水準から売れゆきは容易でないと想像しますが、こればかりは結果を見ないと何とも言えないところです。

 「東中野」駅前では、
駅前広場の整備や活気ある商店街の育成が計画され、近くを縦断する山手通りもゆとりある歩道の確保やバリアフリー化などがはかられます。各方面へ5駅4路線を利用可能で、その便利さは予想以上です。永住にも向いた私邸感覚を有する『ローレルコート中野高根町』、販売開始は11月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒ローレルコート中野高根町

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| 新築マンション 中野区 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(4) |
パークホームズ中野哲学堂(新築マンション)−哲学堂公園徒歩2分のフィロソフィー
★ 西武新宿線「新井薬師前」駅より徒歩13分、都営大江戸線「落合南長崎」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・木内建設施工・総戸数26戸の『パークホームズ中野哲学堂』です。

 アドレスは中野区松が丘2丁目、
最大の特徴は、その名の通り、哲学堂公園に徒歩2分の至近距離にあることです。哲学堂公園は、明治39年に東洋大学の創設者・井上圓了博士によって開設、哲学や社会教育の場として整備された個性的な公園です。園内は花の名所として親しまれ、野球場やテニスコートも併設されています。

 哲学堂公園以外にも、
江古田公園が徒歩2分、妙正寺川公園が徒歩5分と、さまざまな公園の緑に包まれる生活です。敷地はその北側を新青梅街道に接しますが、バルコニーのある南側には第一種低層住居専用地域が広がり、全戸爽快・南向きの日照・眺望が望めます。

 面積730.05屬良瀉呂篭垢ぞ紊防埓扱舛任垢、第一種低層住居専用地域にはみ出した部分にサクラ・クリスマスローズなどで彩る
ポケットパークを設け、陽だまりの中の憩いの場としました。9階建ての建物も敷地に合わせて、不整形な形状となるのは致し方ないところでしょう。なお、駐車場台数が7台と少ないことも留意が必要です。

 シャープな外観が目を引く建物は26戸の住戸からなり、これには事業協力者住戸を8戸含むため、販売戸数は18戸となります。全戸南向き、専有面積50.34屐71.24屬離灰鵐僖トな2LDK〜3LDKです。

 専有面積70.02屬Dタイプは使いやすい田の字型住戸ですが、建物の形状に合わせて個性的な間取りも多いようです。専有面積58.64屬Cタイプは、洗面室が玄関直結となるのは若干マイナスであるものの、全居室が南向きバルコニーに面したワイドスパンでなかなか使いやすそうです。

 本年11月上旬の建物竣工に合わせて事前案内会が開催されるとのことですので、
現地で実物をじっくり確認できることでしょう。販売価格はまだ明らかではありませんが、標準相場を試算すると、265万円[落合南長崎昨年坪単価]×1.056[本年地価上昇率]×0.911[駅距離補正]=坪単価255万円となりました。

 中野区松が丘の物件としては、平成18年分譲の
『ランドステージ哲学堂公園』(「新井薬師前」駅徒歩10分)が平均坪単価245万円程度、平成16年分譲の『ネオマイム哲学堂公園』(「新井薬師前」駅徒歩5分)が平均坪単価196万円程度となっています。

 これらとの比較からも、本物件の平均坪単価は、上記の通り255万円程度が相当と考えますが、「パークホームズ」のブランド力があることを考えると、その1割増しの280万円程度を平均としてくるものと予想します。

 駅からの距離はややあるものの、中野通りや、「落合南長崎」駅とつながる新青梅街道沿いには
バス便が頻回に設定されています。自然条件に恵まれた立地、まさに哲学堂公園の緑陰で思索にふけりたい方にはうってつけのロケーションです。 

公式ホームページ ⇒パークホームズ中野哲学堂

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| 新築マンション 中野区 | 01:35 | comments(0) | trackbacks(1) |
クレストフォルム中野弥生町(新築マンション)−新宿アクセス抜群の閑静な高台に住む
★ 東京メトロ丸ノ内線「中野新橋」駅より徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅より徒歩9分、京王新線「初台」駅より徒歩15分、JR山手線「新宿」駅よりバス5分「本町四丁目」バス停下車徒歩2分の便利な場所に立地するゴールドクレスト分譲・佐藤秀施工・総戸数54戸の『クレストフォルム中野弥生町』です。

 アドレスは中野区弥生町1丁目です。弥生町は、弥生時代の遺跡がいくつか見られることを地名の由来とします。マンションやアパートが点在し、一人暮らしをしている若年層の住民も多くなっています。本マンションが所在する中野区弥生町1丁目は、新規の分譲マンションが比較的よくみられるエリアであり、2005年分譲の
『コスモ中野弥生リベディア』、2004年分譲の『ルピナス中野レジデンス』などがあります

 中でも本マンションの立地は、新宿の高層ビルを望める高台の閑静な住宅街で、目の前が公園で緑があります。さらに、複数路線が徒歩10分内で利用可能なほか、新宿には徒歩2分のバス停からバス乗車5分で着き、バス便は頻繁にある便利さです。

 このように恵まれた立地は希少価値がありますが、こういうところほど、現在お住いの方々の反対運動が起こりやすく、本マンションも例外ではありません。ただし、反対が強いのはむしろ本マンションの隣に建てられるマンションの方だという見方もあります。

 複数のスーパーが徒歩3〜4分、高速インターは2km以内、ゴミ出し24時間OK、小学校・保育所徒歩5分以内(ただし、通学校の区立向台小学校は今後統合され、通学距離は遠くなるようです)、十分なセキュリティ、バリアフリー対応など、
生活の利便性・交通の便・家事のしやすさ・子育て環境・セキュリティ・建物仕様は水準以上です。

 一方、共用施設には乏しく、二重天井・二重床ではないなどの点は認識しておく必要があります。いずれにしても地上7階建てのマンションはすでに竣工済みですので、
現地で実物を確認できます。

 評判は良好で、販売は着々と進んでいるようです。現在第3期に入り販売戸数は6戸、専有面積60.41屐73.28屬4,600万円台〜6,400万円台、これを単純に坪単価換算すると256万円〜293万円となります。ただし、南東角部屋Rタイプ専有面積60.35屬6千万円台ということで、坪単価330万円超となりそうです。
 
 標準相場を試算すると、305万円[西新宿五丁目昨年坪単価]×1.071[本年地価上昇率]×0.988[駅距離補正]=坪単価323万円となりましたので、
全般的にはかなり割安感があります。

 住環境と交通利便性に恵まれ、価格も良心的な総合力のかなり高いマンションです。特に新宿近辺でマンションをお探しの方は、一度は見ておくべきマンションと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒クレストフォルム中野弥生町

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| 新築マンション 中野区 | 07:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン中野坂上(新築マンション)−コンパクトに光る機能性・収益性
★ 東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅より徒歩6分、JR総武線「東中野」駅より徒歩8分の距離に立地する積水ハウス分譲・総戸数40戸の『グランドメゾン中野坂上』です。

 山の手通りと大久保通りの交差点に立地するため、場所はわかりやすいですが、交通音・排気ガスの影響は免れないでしょう。その代り、交通アクセスの便利さではどの地域にもひけをとりません。
バス便も便利で、渋谷行き、中野駅南口行きの京王バスが頻繁に走っています。

 何と言っても
3線利用可能な機能性が最大のセールスポイントです。東京メトロ丸ノ内線では「中野坂上」駅から「新宿」駅までわずか4分、都営大江戸線では「青山一丁目」駅まで13分、JR総武線では「東中野」駅から「四谷」駅まで8分、「東京」駅まで17分と、各方面へ便利な時間距離となり、ビジネス拠点からショッピングまでさまざまな場所にダイレクトに向かうことができます。なお、通学区の塔山小学校には、大久保通りを渡る必要はありますが、徒歩1分の近さです。

 場所柄、プライバシーに配慮したつくりとなっています。本マンション北側に控える中野氷川神社の参道を意識し、
エントランスドアを敷地外から見せないエントランス&アプローチ、間接照明や竹を配した植栽ゾーンの採用、床や壁面に御影石を用い、落ち着きと安らぎの空間を創出しています。

 面積636.17屬箸いΧ江な敷地に地上14階建ての建物で、外観はブラック&ラウンドフォルムのファサードを有し、アプローチ側のホワイト&スクエアラインとのモダンでモノトーンな居住空間を演出しています。
高層階では都市の眺望や開放感も望めます。

 小規模だけに
1フロア3戸の全戸角住戸設計が可能となりました。基本は50屬1LDK、65屬2LDK、75屬3LDKと明快です。特に75屮織ぅ廚蓮∋海亮蠶未蠅らも大久保通りからも奥まった3面開口住戸で、通風に優れ、PP(パブリック・プライベート)分離が明確な特徴ある間取りとなっています。

 設備・仕様、構造、セキュリティとも満足いくレベルで問題ありません。
百年コンクリートを採用、二重床・二重天井仕様で、将来の間取りの可変性を確保しました。

 現在、9月下旬の第1期14戸の販売を控えています。予定販売価格は4,280万円〜6,980万円で、ざっと坪単価にして282万円〜307万円と換算できます。標準相場を試算すると、260万円[中野坂上昨年坪単価]×1.092[本年地価上昇率]×1.025[駅距離補正]=坪単価291万円となりますので、
ほぼ相場に沿った価格設定と言うことができるでしょう。

 近隣では、平成18年に東急不動産が『ブランズ中野上ノ原』(総戸数30戸・「東中野」駅徒歩6分)を坪単価310万円〜334万円で分譲していますので、立地の違いは若干あるかもしれませんが、本マンションは相対比較で割安感があります。

 5月6日の記事「もしものときのために−マンションを貸して良し、売って良しの地域はどこ?」でご紹介したとおり、
「中野坂上」駅周辺は、マンション収益性が高く、リセールバリューや高賃料が望めるエリアです。小規模物件ですが、きらりと光る良さを持っている『グランドメゾン中野坂上』、ピンと来た方はモデルルームをご訪問されることをお薦めします。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン中野坂上

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| 新築マンション 中野区 | 08:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークハウス中野広町(新築マンション)−広町住宅の記憶とともに住む
★ 東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅より徒歩5分、新宿・都庁へ約3km圏の三菱地所分譲による総戸数66戸の『パークハウス中野広町』です。アドレスは中野区弥生6丁目、かつては「広町」の名で親しまれた歴史ある住宅地です。大通りから外れ、善福寺川を北に抱く落ち着いた住宅街、和田公園と方南公園が徒歩3分以内と緑と水に恵まれた潤いのある住環境です。

 この地には、もともと東京都住宅供給公社が昭和38年に分譲した5階建て40戸の
『広町住宅』がありました。シティコンサルタンツの支援を得て昨年8月6日に建替決議が成立、10月には三菱地所が事業協力者として参画、11月に東京都から建替組合設立の認可を取得して、8階建て66戸の本マンション建設を目指すこととなったのです。

 三菱地所は余剰容積を活用して生み出される住戸を取得・販売、建替組合は、住戸売却による資金を建設費に充当し、『広町住宅』に住んでおられる方々が、今までと同規模の住戸へ住み替えることが可能となりました。

 これは、
「マンション建替え円滑化法」に基づく事業で、平成17年3月に伊藤忠都市開発が『桜新町グリーンハイツマンション』を『イトーピア桜新町グランピークス』として建て替えたのが第1号、以降実例が徐々に増えつつあります。既存ストック・既存敷地の再生・再利用という点で、本事業が一層普及することを大いに期待したいと思います。

 したがって、『パークハウス中野広町』は、総戸数66戸のうち37戸は『広町住宅』に住んでおられた方々の住戸となり、分譲戸数は29戸となります。たちまち気になるのは、例えば、駐車場28台分につき(最終的には過不足ない程度の台数だとは思いますが)、希望者多数の場合のルールとして、全くフリーで平等抽選なのか、従来より車をお持ちの『広町住宅』の方々が優先されるのか、といった点です。

 新旧住民の方々が仲良く住めるかどうかは、お互いの意識にかかっていると言えるでしょうが、分譲の仕方や当初の管理規程の決め方の影響を受ける可能性があることも否定できません。三菱地所にはこの点十分ご留意いただき、また、既に各地で本件のようなマンションは増えつつありますので、その実例調査を実施され、購入検討者に対し良い例をご紹介いただければ、検討が一層スムースに進むのではないかと考えます。

 善福寺川については、都市型水害が多発する地域でしたが、地下調整池ができることで、水害の危険はかなり減っているということです。ただし、 『パークハウス西荻窪ラフィナート』も善福寺川隣接でこの点議論されていましたので、留意点の一つではあります。

 間取りは、専有面積54.22屐85.15屬2LDKないし3LDK、ファミリータイプが主流ではないかと思います。標準相場を試算すると、239万円[方南町昨年坪単価]×1.086[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]=坪単価270万円となりましたが、三菱地所の「パークハウス」シリーズは高級ブランド・高品質仕様だけに、常に標準相場の1割増し程度は高いイメージがあります。おそらく坪単価300万円程度が目安になると推測しますが、本物件の場合は建替事業としての採算をどのように見込んでいるかも価格設定のポイントとなるのでしょう。

 このエリアに住んでおられる方々にとって、
『広町住宅』の緑あふれる敷地は、少年少女時代に歓声を挙げて走り回ったとても懐かしい場所のようです。まちBBSの書込みによれば、建替えのお話に居てもたってもいられず、休みを利用して四半世紀ぶりに立ち退き後のがらんとした跡地を訪れ、感謝の気持ちで一番楽しかった頃の記憶をたどった方もおられました。この地に新しく住み、これからの歴史を刻まれる方も、そんな土地の記憶をぜひ大切にしていただきたいと思います。

公式ホームページ ⇒ パークハウス中野広町

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| 新築マンション 中野区 | 01:40 | comments(0) | trackbacks(12) |
新着−分譲マンション−ルフォン中野上鷺宮
★ 西武池袋線「富士見台」駅徒歩6分、NHK社宅跡地に出来るマンションです。売主はサンケイビルで、「ルフォン世田谷」からしばらくぶりの100戸以上物件となりました。敷地面積6,132.02屐∩躙与遙隠横幻(壱番館83戸、弐番館45戸)は堂々の規模、引渡しが今年12月ですので、住宅ローン減税のメリットも十分生かせます。

 「富士見台」駅徒歩6分は、同エリアの競合マンションに比べても頭一つ抜け出る立地の良さ、「ルフォン世田谷」と同様、第一種低層住居専用地域を敷地内に有し、低層の落ち着いた弐番館と眺望の臨める壱番館のバランスのとれた配棟計画となっています。構造・設備の見方は人それぞれのようですが、機能的には十分、モデルルームには力が入っており、心地良い空間で検討することができます。

 一つの懸念は、駐車場敷地が都市計画道路にかかっていることでしょう。近々計画が実施される様子はないものの、将来に向けての不確定要素ではあります。販売価格は平均坪単価約250万円を超えると言われており、これにもさまざまな評価があるようですが、今の時期、このレベルであればむしろまずまず、と考えておいた方が良さそうです。

 売主のサンケイビルは知名度が若干不足しているのか、良質なマンションを良心的な価格で供給している割にはプレイスメント(販売力)が今のところもう一つの感があります。しかし、逆にそこがねらい目ではないかと思いますので、同エリアでマンションをお探しの方は要チェックです。


【緑ノ邸】 
 交  通  :西武池袋線「富士見台」駅 徒歩6分
        西武新宿線「下井草」駅 徒歩17分
 総 戸 数  :83戸
 専 有 面 積 :48.06m2〜96.84m2
【光ノ邸】
 交  通  :西武池袋線「富士見台」駅 徒歩8分
        西武新宿線「下井草」駅 徒歩16分
 総 戸 数  :45戸
 専 有 面 積 :71.40m2〜89.21m2

 ▼ホームページはこちらへ(ノムコムより)▼
ルフォン中野上鷺宮


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| 新築マンション 中野区 | 10:12 | comments(0) | trackbacks(119) |