(仮称)プレサンス ロジェ 町屋(新築)−「大手町」駅12分のアクセス、価格設定に期待
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★ 東京メトロ千代田線「町屋」駅より徒歩9分、京成本線「町屋」駅より徒歩11分、都電荒川線「町屋駅前」停留所より徒歩10分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・不二建設施工・地上12階建・総戸数53戸の『(仮称)プレサンス ロジェ 町屋』です。

 アドレスは荒川区町屋3丁目です。町屋は、2007年6月1日現在の世帯数12,868、総人口27,104人です。東西に長い菱形をした荒川区の中央北部に位置し、下町的町並みを有しています。町域の北と東を隅田川に接し、尾竹橋をもって対岸の足立区とつながります。南は区役所の所在する荒川と、西は東尾久と接しています。

 町域内には
町工場や商店街、住宅の混合密集市街を形成しており、町屋の防災行政上の課題となっています。町域南部には東京都で唯一となった都電の荒川線が走り、いまも住民の足として活躍しています。なお、「巨人の星」の星一家が住んでいたのは町屋の長屋という設定でした。

 「町屋」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1番出口から尾竹橋通りを北東方向に向かい、木村病院の角を曲がって住宅街の中を北上、第五峡田小学校を右手に見ながらさらに北上し、交差点を左折した左手に立地します。なお、小学校の名前にもある「峡田」は「はけた」と読み、かつての武蔵国豊島郡峡田領(はけたりょう)という近郊農村地域で、その名残として地名が残ったものです。

 町屋の利点は、
地価やマンション価格が安い割に東京メトロ千代田線「町屋」駅の存在により都心各所がとても近くて便利なところです。同駅から「大手町」駅へ直通12分、「東京」駅へ13分などとなっています。私は結婚前まで「金町」駅徒歩10分のアパートに住んでいましたが、「町屋」駅周辺に住んでいた同級生をうらやましく思っていました。

 尾竹橋通り沿いに広がる「まちやアベニュー」は、「町屋」駅からの帰り道に気軽に寄れる身近で多彩な地元密着型の商店街です。また、本マンションから徒歩12分のところには荒川自然公園があり、アスレチック、テニスコート、プール、そしてユニークな「交通園」など、ファミリーで楽しめます。また、春の花見やジャブジャブ池が嬉しい「尾久の原公園」には徒歩5分です。

 間取りは東向き中心ですが、前面は細い道路を経て建物が所在するのではないかと思われます。ただし、全戸スクエアかつワイドスパンの間取りとなっており、廊下面積を少なくし、各居室が効率よく配置できました。なお、敷地面積994.22平米と比較的狭いことから、駐車場台数は8台と、駐車場設置率が15%にとどまりました。

 間取り1LDK+S〜4LDK、専有面積54.78平米〜83.42平米で、販売価格の発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、190万円[町屋坪単価]×0.988[駅距離補正]×1.014[地価上昇補正]=坪単価190万円となりました。近隣では同じ町内の『クレヴィア町屋』(「町屋」駅徒歩8分、総戸数42戸)が昨年10月から販売して既に完売し、その平均坪単価が215万円でした。

 売主であるプレサンスコーポレーションは、首都圏において比較的割安な価格で物件を提供しており、今回もその価格設定が注目されます。上記の坪単価計算によれば、平均坪単価200万円〜210万円程度であれば順調な売れ行きを示すことでしょう。

公式ホームページ ⇒(仮称)プレサンス ロジェ 町屋

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| 新築マンション 荒川区 | 21:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
レクセル日暮里(新築)−割高感はあるも山手線2駅に徒歩5〜6分が魅力
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★ JR山手線「日暮里」駅より徒歩6分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩3分、JR山手線「西日暮里」駅より徒歩5分の場所に立地する扶桑レクセル分譲・大末建設マンション事業本部東京店施工・地上15階建・総戸数58戸の『レクセル日暮里』です。

 アドレスは荒川区西日暮里2丁目です。西日暮里は、荒川区南西部に位置し、上野副都心からも歩いて10分ほどの下町的界隈が広がる町です。町域を東西に分断する形で京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、『レクセル日暮里』のある路線以東は、主要幹線道路に加えて、鉄道路線が縦横に走り回る鉄道過密地帯です。

 『レクセル日暮里』は、都道58号線尾久橋通りから北へ入ったところにあります。敷地北側から西側を常磐線が走っており、鉄道音や振動が気になるところです。線路がある向きを背にしているので案外気にならないとの意見もありますが、現地で実際に確認してみる必要があるでしょう。

 周囲は、低中層のアパートやマンション、住宅等が立ち並び、あまりきれいな街並みとは言えない印象ですが、
眺望は中高層階であれば十分ききそうです。ただし、敷地南側は地続きになっており、隣接建物とぴったりっくっついているのは注意点です。

 区立諏訪台中学校が徒歩1分(10m)と大変近く、区立ひぐらし小学校も徒歩2分の近さです。日常のお買い物はいなげや荒川西日暮里店が徒歩3分、公園は西日暮里公園が徒歩6分となります。

 外観は、中央部のアースカラーと左右の透明なガラス様のバルコニーがアクセントとなった印象的なものに仕上がりました。
エントランスプラザは面積150屬箸いΔ罎箸蠅△襪發となっており、オオモミジやヤマザクラをシンボルツリーとしています。面積977.75屬箸いΔ笋箴さめな敷地を上手に活用したプランと言えるでしょう。

 『レクセル日暮里』のセールスポイントの一つは、
総戸数の4分の1程度がロハス仕様として、人にも環境にもやさしい自然素材を使用していることです。たとえば、床はタガヤサンの無垢フローリング、珪藻土の壁、洗面室・トイレに竹の床材、突板の建具、い草使用の畳などを採用することにより、マンションとしての差別化を図っています。

 このほか、
ユニバーサルデザインに意を用い、また、オール電化住宅となっています。残念ながら床暖房がついておらず、ディスポーザーもなく、高額な物件として不満が残ります。線路に近い物件ですが、二重サッシではないことも懸念材料です。浴室は広めなのですが、収納が少なめで、衣類等すべてしまえるのか不安です。セキュリティは十分、構造面では二重床・二重天井がきちんと確保されています。

 間取りは、専有面積34.02屐101.28屬1R〜4LDKと、
シングルからファミリーまで幅広い層を対象としています。駐車場は25台分、駐車場設置率は43%とまずまずです。

 販売価格は3,340万円〜1億1,250万円という幅になっています。
坪単価は、低層階のワンルーム、中高層階のファミリータイプとも250万円超からとなっているようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[日暮里一昨年坪単価]×1.132[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]=坪単価227万円となりました。近隣では、同じ西日暮里2丁目の
『グランベル日暮里アスリア』(「西日暮里」駅徒歩6分)が平成17年分譲で平均坪単価195万円、これを基礎とすると、195万円×1.135[地価上昇補正]×1.071[駅補正]=坪単価237万円となります。

 これらのことから判断すると、
『レクセル日暮里』は、最低価格が250万円超程度と考えられますので、やはり割高感は否めないようです。ただし、JR山手線の2駅に徒歩5〜6分という利便性が魅力となっているのか、思ったよりも売れている模様で、現在先着順8戸の販売、これ以外すべて成約済みとすれば、約86%の成約率となり、売主としては元がとれている計算となります。

 『レクセル日暮里』は8月29日に竣工し、現在完成記念のご購入サポートキャンペーンを実施中、
1Rタイプの購入には先着3名に100万円の資金割引券、2LDK〜4LDKの購入には先着5名に200万円の資金割引券の進呈で実質値引きを図っています。

 先着順8戸で完売ならば、上記先着8名ですべてが埋まることとなります。
売主としてはぜひ早期に販売を終了させたいところ、これからは売主と購入検討者との間で駆け引きが活発化しそうです。

公式ホームページ ⇒レクセル日暮里

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| 新築マンション 荒川区 | 06:55 | comments(0) | trackbacks(2) |
リバーフェイス(新築)−隅田川を望むオール電化住宅、エリア大量供給の帰趨は如何に
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★ 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩14分の場所に立地するニチモ&東武鉄道&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション&日本国土開発施工・地上20階建1棟&地上20階地下1階建1棟・総戸数303戸の『リバーフェイス』です。

 5月下旬に売主の1社である近藤産業が倒産、その後権利関係や販売体制等を整理していたのか、営業を「自粛」していましたが、8月より販売を再開しました。


 アドレスは荒川区南千住3丁目です。南千住1・2・3・5・7丁目は、かつて山谷と呼ばれた地域の北部に当たります。江戸時代に始まる木賃宿が集まった宿場町が起源であり、下町的風景の中に現在も簡易宿泊施設(通称:ドヤ)が見られる地域となっています。

 一方、『リバーフェイス』周辺では、
大規模な再開発事業が進行中で、約12.9万屬療堽汐入公園や隣接する瑞光橋公園、駅前のララテラスやウエルシップ、べるぽーと汐入、小中学校など、変わりゆく南千住の象徴として、都市機能を中心に水辺を生かしたにぎわいのある街づくりが展開しています。

 『リバーフェイス』は、
南側に開けた視界を有し、北側に入江を抱き、敷地と一体となった瑞光橋公園を望むロケーションとなります。しかし、眺望の点で重要な南側は再開発の可能性があり、北側の入江のきれいさや瑞光橋公園の管理などもいま一つ、といった意見もあります。この点は、各自が現地で確認し、それぞれの印象を持つしかないでしょう。

 『リバーフェイス』は、
イースト棟とウエスト棟の2棟20階建ツインスタイルとなります。空に向かって立ち上がる垂直ラインを強調し圧迫感を抑制したシンプルで安定感のあるシンメトリーなファサードデザイン、建物最上部のルーフにはティアラ状に美しい光のラインを夜間に浮かび上がらせます。

 共用施設は、入江へと連なる
コープガーデン、隅田川の花火が見えるスカイデッキ、落ち着いた雰囲気のラウンジ、マッサージチェアのあるリラクゼーションルーム、多目的利用のパーティールーム、約31.5帖の広さのキッズルーム、そしてジェットバスを採用したゲストルーム(アクアヴィラ)と多彩です。

 駐車場は186台分で設置率は61%にとどまり、立地上抽選にあぶれる方がでてくるかもしれません。また、大規模マンションではありますが24時間有人管理の体制はとっていません。

 間取りは、専有面積67.3屐98.3屬3LDK・4LDKで、
ファミリー層をターゲットにしています。オール電化住宅で、ディスポーザ、除菌ミスト食器洗い乾燥機、保温浴槽などうれしい設備が備わっています。他方、床暖房がなく、また、長谷工コーポレーション施工に多い直床工法である点がマイナスです。緊急地震速報を活用した地震防災システムや、設備により5年間〜10年間を保証したプレミアムアフターサービスは評価できる点です。

 昨年8月の分譲開始以来1年が経過、
現在第2期3次販売に入りました。隅田川や公園に近い人気のイースト棟は7月現在で残り9戸程度と好調な売れ行きですが、後発のウエスト棟の成約率は、3分の1から4分の1にとどまっているとの情報があります。

 平均坪単価は200万円程度と言われています。周辺には、ライバル物件として平均坪単価195万円程度の『イニシア千住曙町』(「北千住」駅徒歩15分、総戸数555戸)、最近販売を介した標準坪単価185万円〜190万円程度の『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』(「南千住」駅徒歩17分、総戸数252戸)が分譲中、いずれも来年2月が竣工予定で、総計1,100戸を超える大量供給となっています。

 上記3マンションについては、それぞれに一長一短があり、価格も微妙な差があるものの同程度で、選択に迷うというのが実態のようです。しかし、
近辺の大規模物件は、これで打ち止めとのことで、都心に7km距離と近い南再開発の恩恵を受けながら坪単価200万円内外の物件が買えるのは今だけかもしれません。来年2月の竣工に向けて、販売が盛り上がることを期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒リバーフェイス

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| 新築マンション 荒川区 | 06:52 | comments(0) | trackbacks(7) |
BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)(新築マンション)−南千住再開発、後発マンションの優位性を生かせるか
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★ 東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩17分、JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、京成本線「京成関屋」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩11分の場所に立地する藤和不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数252戸の『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』です。

 アドレスは荒川区南千住8丁目です。現在は再開発が集中して行われているエリアで、昨年4月に12.9万屬箸い広大な敷地を有する都立汐入公園が誕生しました。

 都立汐入公園内には、総合遊具であるツインタワー、大人のための健康遊具、野球やサッカーを楽しめる多目的広場、テニスコート4面、バーベキュー広場など家族や仲間で楽しめる施設が充実しています。そして、この公園は、災害時には12万人を収容する避難場所・防災拠点でもあり、十分な安心感を得ることができます。


 都立汐入公園の西側には新たな小学校(汐入小学校)が建設中です。そして、その西隣が『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』となります。道路を挟んで南東側には荒川第三中学校があり、都立汐入公園に囲まれ、小中学校に隣接している点が、本マンションの最大のセールスポイントとなっています。ちなみに、本マンションの北側は、同じく藤和不動産分譲・長谷工コーポレーション施工による『東京フロンティアシティ』が昨年2月及び12月に竣工しています。

 もう一つのセールスポイントは、
東京駅から7km圏、新宿、渋谷、池袋とほぼ同じ距離の都心感覚です。今までは陸の孤島化していた本エリアですが、対岸の足立区との連絡橋(千住汐入大橋)が建設され、閉鎖的地形が大きく開放されました。本マンションから徒歩10分の距離にあり、南千住駅前に広がるLaLaテラス南千住などの複合商業施設も大きな魅力です。つくばエクスプレスが開通して、「南千住」駅から「東京」駅まで10分で着けるようになりました。

 『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』の敷地面積は8,375.31屬如
空地率約65%として緑のランドスケープを計画しています。高級感あるグランドエントランスの前にはウェルカムガーデン、エントランスから進むとおもてなしの空間としてのブライトサロン、また、ブリリアントガーデンやキッズスクエア、リバティホールやリバーサイドテラスを設け、駐車場率は100%と、共用施設は十分な内容を有しています。

 間取りは専有面積68.90屐97.35屬3LDK・4LDKと、
ファミリータイプ専用となっています。地上15階建ての建物は、サウスサイドコートリバーサイドコートに分かれますが、それぞれ板状となっていますので、角住戸以外は田の字型住戸が基本となるでしょう。

 また、リバーサイド棟の前方に建つ小学校の高さには議論がありますが、建築確認上は本マンションが高さ44m、汐入小学校が高さ40mとの情報があり、東向きバルコニーについてはほとんどすっぽり日照・眺望が望めないのではないか、という点が懸念されています。

 さて、最大の関心事は、やはり販売価格です。南千住再開発エリア近辺では、昨年夏から売り出した『イニシア千住曙町』(「北千住」駅徒歩15分、総戸数555戸)、
『リバーフェイス』 (「南千住」駅徒歩14分、総戸数303戸)が近隣にあり、本マンションと合計すると、総戸数が1,100戸を超える大量供給となります。

 『イニシア千住曙町』の平均坪単価が195万円程度、『リバーフェイス』の平均坪単価が200万円程度と言われ、総じて言えば、両者とも成約戸数が総戸数の半数を超えたあたりだと思われます。一番遅く分譲が開始される『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』ですが、竣工時期は3つのマンションとも同じ来年2月が予定されており、この不動産市況の中、販売期間の一番短い本マンションは、かなり積極的な販売攻勢を仕掛けないと竣工前完売は難しいのではないかという気がします。

 しかし一方では、そのような状況を見越した購入検討者の期待が高まっています。早くも平均坪単価180万円台を予測する声があり、
条件の良い住戸が割安と見れば、3マンションの比較の中で、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』が比較優位を得て人気が出てくる可能性も十分考えられます。

 駅からの利便性で言えば、『イニシア千住曙町』、『リバーフェイス』が一歩秀でていますが、
小中学校・公園が近接する環境は、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』がもっとも良いと思われます。本マンションは、ある意味、先行する2マンションを十分研究できるわけです。

 5年前の同エリアの分譲マンションの坪単価が140万円程度、藤和不動産では本件土地を安くで仕入れているとの情報もあり、割安感を誘う価格設定を行えば、『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』は、むしろ有利なポジションにあると言えるかもしれません。

 ちなみに、
隣接する上記の『東京フロンティアシティ』は、平成17年に分譲された『アーバンフォート』(「南千住」駅徒歩15分)が平均坪単価149万円程度、平成18年に分譲された『パーク&パークス』(「南千住」駅徒歩17分)が平均坪単価162万円程度でした。駅までの距離はかなりひるみますが、『パーク&パークス』とはほぼ同条件です。子育て環境には最も恵まれた大規模マンション、いよいよ5月3日よりメンバー限定事前内覧会が開始されます。

公式ホームページ ⇒BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)

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| 新築マンション 荒川区 | 11:29 | comments(0) | trackbacks(3) |
アデニウム町屋(新築マンション)−駅距離だけがネックです
★ 豪華な外観・内装が目を引くジョイントコーポレーションの「アデニウム」シリーズが町屋に誕生です。「マンションコミュニティ」や「住まいサーフィン」のサイトを拝見すると、東京メトロ千代田線「町屋」駅より徒歩15分、しかし、駅までの道のりは結構人ごみで混むらしく、15分で歩けるか、危ぶむ購入検討者の声がありました。マンション周辺は静かな住宅街なので、夜道が明るいかどうかは、実際に現地を夜歩いて納得した方がいいでしょう。隅田川が近いことによる水害や地盤の心配なども、販売員の方に確認する必要あります。

 しかし、マンション自体は素晴らしい、との評価が大勢です。敷地面積1405.53屐∩躙与39戸の地上10階建マンションで、角住戸中心、ロフト付の部屋は天井高4.18mにもなります。食器洗い乾燥機や魔法瓶浴槽を標準装備、二重床・二重天井など構造・設備も十分です。

 現在販売中の先着順住戸は、次の5戸となっています。


部屋番号  価格   間取り     階数   専有面積  坪単価
701  4,778万円  4LDK     7階/10階  80.49屐 196万円
201  3,498万円  3LDK   2階/10階  70    165万円
102  3,298万円  3LDK   1階/10階  66    165万円
203  3,698万円  3LDK   2階/10階  70.52屐 173万円
1004  4,858万円  3LDK+loft  10階/10階  70.52屐 227万円


 「町屋」駅徒歩8分の昨年の新築マンションの相場が坪単価176万円ですので、「町屋」駅徒歩15分の現在の相場は、坪単価165万円程度だとざっと試算しました。そういう意味では格別安い、というわけではありませんが、ハイスペックなマンションの3LDKが3千万円台、魅力のロフト付きも4千万円台という価格設定はやはり惹かれます。

 なお、敷地内駐車場が無料ですが、2万円台の管理費に駐車場代があらかじめ含まれていると考えた方が良さそうです。周囲からもひときわ目立つ存在となるであろう魅力のマンション、現地を何度も確かめて、購入を検討されることをお奨めします。


 【大手町直通13分】千代田線町屋駅利用!
 ファミリータイプ3LDK角住戸中心。敷地内駐車場100%無料


 ▼ホームページはこちらへ(ノムコムより)▼
アデニウム町屋


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| 新築マンション 荒川区 | 06:42 | comments(0) | trackbacks(10) |