ロジマン西麻布(中古)−エッジの効いた西六本木の赤煉瓦ヴィンテージ

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩6分、同日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅より徒歩8分の場所に立地する日本地所旧分譲・前田建設工業&三井建設施工・地上6階建・総戸数64戸・1976年8月築の『ロジマン西麻布』です。

 アドレスは港区西麻布1丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。

 その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からの
バブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。

 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅5番出口を出て日本学術会議前交差点を渡り、青山霊園を左手に見ながら南下し、五差路交差点を左折した星条旗通り沿いの右手に所在します。「六本木」駅からは徒歩8分で、外苑東通りを北上し、政策研究大学院大学の交差点を左折して西に進んだ左手に所在します。「乃木坂」駅からも「六本木」駅からもやや下るルートです。また、墓地下バス停まで徒歩1分で品川駅や新宿駅、信濃町駅まで1本でアクセスすることができます。

 ブラウンの二丁掛けタイル貼りの外観が重厚感を醸し出す地上6階建て総戸数64戸のマンションです。1階部分が広々とした平置き駐車場とお洒落なラーメンダイニング「西麻布 五行」になっているピロティ構造で、住戸は17.84平米〜32.63平米のワンルームが基本です。分譲当初は、ユニットバス3点セットにユニットキッチン、カーペット敷きの床でしたが、築年を経てリフォームがされていますので、フローリング床になっている住居もあります。

 エントランスは、レンガタイル貼りでレトロな雰囲気ですが、
オートロックシステムが施され、管理人もいます。また、1階には、クリーニングロッカーとコインランドリー・乾燥機があるので単身者には便利です。敷地内ゴミ置場もありますので曜日や時間を気にせず、いつでもゴミ出しが可能です。エレベーターは1基です。北側には米軍関連施設があり、さらにその北側には青山霊園が広がるので高い建物もなく開放感があります。

 徒歩10分圏内には、ミッドタウンをはじめ高級スーパーやまいばすけっと(徒歩6分)、コンビニエンスストア(ローソン西麻布1丁目店まで徒歩2分)やドラックストア、かおたんラーメンエントツ屋などがあり生活は便利です。休日には、新国立美術館やサントリー美術館、根津美術館など美術館巡りもよいでしょう。学区は笄小学校、高陵中学校です。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積49.07平米の北向き1LDKです。玄関からは短いホールを経て13.1帖のLDK、左手に独立性の高いキッチンと4.5帖の洋室があります。水廻りはキッチン近くに固められ、収納はシューズインクローゼットをはじめとして十分な容量があります。

 2019年9月中旬に全面リフォームが完了し、フローリング張替、天井・壁・クロス貼替、玄関・廊下人造大理石、洗面所・トイレのフロアタイル貼替、システムキッチン交換、装飾タイル設置、ユニットバス交換、給湯器交換、浴室暖房乾燥機設置、室内給排水管交換、洗面台交換、シャワートイレ設置、照明器具付(LED)、室内クリーニング等が行われました。なお、事務所使用も可能になっています。

 販売価格は4,199万円、坪単価283万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,375万円〜3,675万円、『マンションマーケット』では2,974万円〜3,124万円、『ふじたろう』では3,493万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,942万円〜4,776万円、『マンションレビュー』では4,102万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,706万円、坪単価250万円となり、販売価格は13.3%割高との試算結果です。販売価格は相場より約500万円高い計算ですが、フルリフォームしていますので、その分の価格だと思えなくもありません。ただし、管理費は月額17,760円、修繕積立金は月額29,253円、合計月額47,013円で、専有面積に比して高めの印象です。なお、駐車場は空きがあり、月額45,000円です。

 西六本木に位置するこの辺り一帯は、略して
「ニシロク」呼ばれるスポットだそうで、六本木の中心部からは少し離れますがエッジのきいたお店も多く、業界人のたまり場になっているレストランも多いのだそうです。現場を訪れればその独特の雰囲気も感じられることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ロジマン西麻布
 価格:4,199万円 (税込)
 所在:港区西麻布1丁目
 交通:「乃木坂」駅徒歩6分
 面積:専有面積49.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ロジマン西麻布

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| 中古マンション 港区 | 19:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
高輪ヒルズ(中古)−華やかな70年代を忍ばせる合計面積232平米のヴィンテージ

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★ 都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩4分の場所に立地する長銀不動産旧分譲、鹿島建設施工、地上7階地下1階建、総戸数65戸、1973年10月築の『高輪ヒルズ』です。

 アドレスは港区高輪2丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には
諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、
都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。

 「泉岳寺」駅から本マンションまでは徒歩4分です。泉岳寺交差点にある同駅A2出口を出て第一京浜を南下、泉岳寺駅前郵便局を過ぎて一つ目の曲がり角を右折し、さらに右奥に進んだ場所に所在します。マンションまでの長いアプロ―チには特別感が漂い、駅からの道のりはフラットです。JR「品川」駅にも徒歩13分の距離となります。

 分譲したのは
長銀不動産、経営破綻した日本長期信用銀行の不動産部門だったのでしょう。本マンションが誕生した1973年は、ちょうど日本長期信用銀行が不動産融資に前のめりになった時期です。私が就職した頃はぴかぴかのネームだった長銀のその後の顛末は、まさに日本の不動産バブル崩壊の悲惨さを象徴するものでした。

 さて、本マンションはそんな
1970年代の華やかなりし時代を体現しているのかもしれません。光と開放感あふれるロビーには、ゆったりとした接客ラウンジが設けられているほか、ゲストルームが備えられているなど共用設備も充実しています。綺麗に手入れされた植栽からは管理体制の良さが伺え、築年を経過した今もなお高級感を感じさせる設計はまさにヴィンテージの名にふさわしいマンションと言えます。エレベーターも2戸に1基と贅沢な仕様になっています。

 エントランスホールに
宅配ボックスを設置するなど、利便性も配慮されています。オートロックも装備されているようです。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の4階に所在する専有面積149.10平米の3LDKです。北・東・西の三方角部屋で、驚きはルーフバルコニーが北側に82.70平米もあることです。住戸専有面積と合計すると231.8平米の大空間です。

 LDは35.0帖もあり、写真で見てもまごつく程の広さです。洋室は11.5帖、6.3帖、6.3帖の3室で、細長い6.3帖の2部屋は逆に狭く感じられるかもしれません。エレベーターは本住戸1戸に1基となっています。キッチンは独立しており、ユーティリティスペースの広さも半端ではありません。浴室もゆったりとしています。

 5年前の平成26年3月にリフォームしており、設備、建具など、すべてが一新されました。きれいでよいのですが、ヴィンテージの面影は部屋の中からは感じられなくなりました。

 専有面積が広いだけに、
管理費は月額59,600円、修繕積立金は月額74,233円、合計月額133,833円です。一方、駐車場は所有権付で月額1,000円の管理費で済んでいます。

 販売価格は6月14日に値下げされ、1億1,800万円、坪単価262万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1億2,458万円〜1億2,859万円、『マンションマーケット』では1億2,167万円〜1億2,773万円、『ふじたろう』では8,922万円、『HOME'Sプライスマップ』では1億2,119万円〜1億4,349万円,『マンションレビュー』では1億2,814万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は12,020万円、坪単価267万円となり、販売価格は1.8%割安との試算結果です。現在、『高輪ヒルズ』では3件の住戸が売り出し中ですが、他の2件の坪単価がそれぞれ298万円、377万円と、本住戸が最も安くなっています。

 1億円超物件なのでおいそれとは手が出せませんが、往時を忍ばせる
「これぞマンション(邸宅)!」という広さは大変魅力的です。管理費・修繕積立金の高さはステイタスの現れとして悠々出せるのであれば、一度は住んでみたい物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:高輪ヒルズ
 価格:1億1,800万円 (税込)
 所在:港区高輪2丁目
 交通:「泉岳寺」駅徒歩4分
 面積:専有149.10平米

詳細はこちら(ノムコムより)
高輪ヒルズ

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| 中古マンション 港区 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスモ高輪シティフォルム(中古)−分譲時価格の1.5倍でも割安に見える2001年物件

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩3分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩10分の場所に立地するリクルートコスモス旧分譲・大豊建設施工・地上14階地下1階建・総戸数52戸・2001年2月築(築18年1ヶ月)の『コスモ高輪シティフォルム』です。

 アドレスは港区高輪1丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。


 「白金高輪」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅2番出口を出て、桜田通りを横断し、慶応大学三田キャンパス方面へと桜田通りを歩いた右手に所在します。実際には魚籃坂下交差点を右折し、ぐるりと回る緩やかな坂道に物件東面が接道しています。大通りから一歩入った高台に立地し、駅近でありながら静かな住環境です。なお、「泉岳寺」駅からは徒歩10分表示ですが、一山越える道のりです。

 近くにはダイソーも入る
ピーコックストア高輪魚籃坂店が30メートル先で徒歩1分、マツモトキヨシ白金高輪店が徒歩2分と、日常の生活の利便性は保たれています。本マンションから徒歩1分の高松くすのき公園は、ゲジゲジに似た遊具が置いてあって、通称「ゲジゲジ公園」と言われています。また、みなと保育園・御田小学校・高松中学校といった教育施設、図書館などの施設も近隣にあり、お子さんがいるご家族には教育条件の揃った住環境です。

 外観は落ち着いたベージュの全面タイル張りとなっており、物件周辺には植栽が施されています。石貼りのシンプルな装いのエントランスホールには、プライバシーを考慮してオートロックの全面ガラス扉が採用されています。専有面積は
63.93平米〜68.73平米、間取りは2DK+S、3LDKと、ファミリータイプのマンションです。すべての住戸は南面にバルコニーを配し、採光、通風に優れています。

 オートロックのほかモニター付きインターフォンが装備されセキュリティも良好です。敷地内ゴミ置場もありますので曜日や時間を気にせず、いつでもゴミ出しが可能です。宅配ボックスがありますので荷物の受取も便利です。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の8階に所在する専有面積67.33平米の2LDKです。南・西向き角部屋につき、日照・通風良好です。ゆとりのあるポーチから玄関・ホールを直進すると、15.9帖の床暖房付きLDがあります。このLDを分割して3LDKとすることも可能です。

 浄水器の付いた対面カウンターキッチンは3.2帖です。共用廊下側の2洋室は6.0帖と5.7帖、水廻りは効率よく配置され、収納も
ウォークインクローゼットをはじめ随所にあります。浴室には追い炊き機能、換気乾燥機も設置されています。2014年4月に内装リフォーム実施済です。

 販売価格は6,980万円、坪単価343万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,914万円〜7,316万円、『イエシル』では6,200万円、『マンションマーケット』では6,210万円〜6,864万円、『ふじたろう』では6,724万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,333万円〜7,448万円、『マンションレビュー』では6,812万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は6,713万円、坪単価330万円となり、販売価格は4.0%割高との試算結果です。一方、都心物件は管理費等が高く設定されがちですが、管理費は毎月10.800円、修繕積立金は毎月9,900円と、非常に安くなっており、これは特筆すべきポイントと考えます。駐車場代は月34,000円で、こちらも立地に比してリーズナブルと言えそうです。

 なお、対象物件の
分譲時価格は4,698万円とされており、坪単価231万円です。2001年といえば都心が最安に近かった頃でありますが、「白金高輪」駅徒歩3分がこの価格水準で購入できたとは今では信じられないくらいです。ただ、そのせいもあってか、本物件は周辺物件と比べると価格が抑えられており、目を引く物件となっています。

 種別:中古マンション
 名称:コスモ高輪シティフォルム
 価格:6,980万円 (税込)
 所在:港区高輪1丁目
 交通:「白金高輪」駅徒歩3分
 面積:専有面積67.33平米

詳細はこちら
コスモ高輪シティフォルム

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| 中古マンション 港区 | 19:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
センチュリー表参道(中古)−「表参道」駅徒歩7分、築4年経過で坪429万円

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★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩6分、同銀座線「表参道」駅より徒歩7分の場所に立地する地上6階建・総戸数22戸・飯田産業旧分譲・富士工施工・2013年2月築の『センチュリー表参道』です。

 アドレスは港区南青山3丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅1a出口から青山通りを表参道方面へ歩き、歩道橋の手前で左折、まりや書店を過ぎた左手に所在します。「表参道」駅からは徒歩7分で、同駅A4出口から青山通りを逆に「外苑前」駅方面へ歩きます。徒歩圏には青山・表参道などがあり活気がある地域ですが、敷地は青山通りから1本中に入った所に位置し、近隣はマンションや小売店舗が立ち並び、静かで落ち着いた街並みです。

 生活利便性については、
ドラッグストアまで徒歩2分、スーパーまで徒歩3分、コンビニまで徒歩5分、外苑前郵便局まで徒歩4分、みずほ銀行青山支店まで徒歩7分、三菱東京UFJ銀行原宿支店まで徒歩9分と良好です。表参道ヒルズや根津美術館・ベルコモンズなど表参道エリアのランドマークへも徒歩圏内です。港区立青南小学校・港区立青山中学校の学区内物件です。

 外観は薄いグレーのタイル貼りで、
バルコニーにガラスを多く使用した明るい雰囲気となっています。エントランスは長く続くアプローチの奥にあり、隣地との境界に植栽や竹囲いを使用しています。エントランスホールの床には大理石を用い、ガラス窓から差し込む陽射しと照明が柔らかな空間を創り出しています。

 共用廊下には花台が設置され、4階の屋根には
屋上緑化も施され、環境に配慮されています。90%以上の住戸が南西向き、各戸の広さは42平米台〜106平米台、間取りは1LDK〜3LDKで、浄水器・食洗機・浴室換気乾燥機が標準装備されています。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積45.45平米の1LDKです。玄関から入るとクランク状の廊下があり、右手には4.5帖の洋室があります。廊下の先のLDKは14.1帖と大きく、キッチンは壁付けで、壁面収納も備えています。水廻りは間取り中央に置き、浴室は1416サイズと広く、南西向きバルコニーで日照良好です。クローゼットは2つ付いています。

 販売価格は5,900万円、坪単価429万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,807万円〜6,211万円、『イエシル』では6,118万円、『マンションマーケット』では5,333万円〜5,898万円、『スモーラ』では5,757万円〜6,161万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,926万円、坪単価431万円となり、販売価格は0.4%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,620万円又は5,720万円、坪単価409万円又は416万円との記録が残っています。

 マンション価格が高騰し続ける
港区南青山において、築4年しか経過していない本物件が坪423万円で購入できるのは目を引きます。一流デベロッパーの物件に比べると共用施設・設備としては見劣りするかもしれませんが、マンションは立地が命です。末長く保有したい資産価値十分のマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:センチュリー表参道
 価格:5,900万円 (税込)
 所在:港区南青山3丁目
 交通:「外苑前」駅徒歩6分
 面積:専有面積45.45平米

詳細はこちら(ノムコムより)
センチュリー表参道

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| 中古マンション 港区 | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
赤坂新坂ハウス(中古)−赤坂アドレス、80平米が5千万円台で早期終了必至か

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★  東京メトロ銀座線・同半蔵門線「青山一丁目」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産旧分譲・鹿島建設施工・地上5階建・総戸数26戸・1982年5月築の『赤坂新坂ハウス』です。 

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅3番出口から都道319号線を南下し、青山公園手前を右折して住宅街に入り、外苑東通りを横断してさらに東に進み、アジア会館を過ぎて右折した突き当りに立地します。「青山一丁目」駅だけでなく、「乃木坂」駅からは徒歩7分、「赤坂」駅からは徒歩10分と、3駅利用可能な好立地です。

 周囲は
マンションが立ち並ぶ閑静な住宅街です。敷地は外苑東通りから2ブロック中に入った所に位置し、敷地の3方が交通量の少ない道路に囲まれた角地となっており、静かで落ち着いた住環境です。

 本マンションの外観は白色のタイル貼り、
エントランスの屋根は丸いフォルムで、明るく品格ある雰囲気です。エントランスにはオートロックシステムを採用、さらに椅子が置かれたラウンジも設けられています。建物をコの字型に配置し、中央には中庭を設け、上層階を吹抜けとしているので、採光・通風にも恵まれています。各戸の広さは51平米台〜161平米台、間取りは1LDK〜4LDKです。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の1階に所在する専有面積82.28平米の2LDKです。南東向きバルコニーで、2洋室は南西向きに花壇置場が面する角部屋となります。玄関からの長い廊下がもったいないのですが、クランク状のためプライバシー性には優れています。

 LDは14.4帖で、3.5帖の
キッチンは2wayと使いやすく、キッチンに隣接する広い洗濯機置場も家事には好都合です。洋室は6.9帖と5.9帖の2室、水廻りはトイレの広さがゆとりを感じさせます。大きな収納がないのが難点ですが、廊下添いや洋室など随所に配されています。

 リフォームを入れれば間取りを3LDKにすることも可能ですが、その場合にはLDがかなり縦細に狭くなってしまいます。全般に広さの割には居室効率があまり高くないのが惜しいです。
 
 しかし、
注目すべきは価格で、>旧耐震はありますが、5,480万円、坪単価220万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,736万円〜8,138万円、『マンションマーケット』では6,081万円〜6,723万円、『イエシル』では7,829万円、『ふじたろう』では6,251万円、『HOME'Sプライスマップ』では7,276万円〜9,675万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,379万円、坪単価296万円となり、販売価格は25,7%割安との試算結果です。同マンションで現在売り出し中の他の住戸2戸が、1階1LDK(H20リノベ)51.21平米4,680万円(坪単価302万円)、5階4LDK161.32平米14,500万円(坪単価297万円)であることと考え合わせると、さらにお得感を感じます。

 ただし、仲介会社がこの価格で査定したのはそれなりの理由があるはずで、
日照等もチェックしなければなりませんし、現在お住まい中であることから、リフォームは必要となる可能性が高いと思われます。毎月の管理費は19,820円、修繕積立金は21,510円で、月額合計41,330円かかる点も留意事項です。

 しかし、本物件は
価格の安さが引き立つだけに、とても気になる物件です。特に3人家族で住むには十分な間取りと広さで、かつ、5,480万円で赤坂アドレス、「青山一丁目」駅徒歩8分に住めるというのですから、この週末が勝負になる可能性も高いものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:赤坂新坂ハウス
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:港区赤坂8丁目
 交通:「青山一丁目」駅徒歩8分
 面積:専有面積82.28平米

詳細はこちら
赤坂新坂ハウス

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| 中古マンション 港区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
メゾンドール高輪(中古)−4千万円台で閑静な高輪住宅街に住む

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★ 都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩6分の場所に立地するクボタハウス旧分譲・長谷川工務店施工・1973年1月築・地上7階建・総戸数28戸の『メゾンドール高輪』です。

 アドレスは港区高輪2丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、
都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。

 「泉岳寺」駅から本マンションまでは徒歩6分です。泉岳寺交差点から西に直進し、住宅街に入ってからは南西方向へクランク状に上っていく道のりです。「品川」駅からも徒歩14分ですが、本マンション手前で急な坂を上らなくてはいけません。

 本マンションは、マンション建設を数多く手がけてきた長谷川工務店(現:長谷工コーポレーション)の施工です。周辺には閑静な住宅街が広がり、落ち着いた住環境です。
赤い屋根が目を引く本マンションは、多彩なタイプの間取りで構成され、シングルから共働き夫婦、ファミリー層にも対応しています。

 高い建物に囲まれていないため、
日照良好です。長いアプローチを進んだ先にエントランスがあります。オートロックはありません。エレベータ―ホールと外廊下の境にあるガラス扉には、かわいらしいひまわりのイラストが描かれています。区立高輪幼稚園や区立高輪台小学校も徒歩2分ですので、お子様をお持ちのご家族にも暮らしやすい環境であると言えます。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の3階に所在する専有面積70.4平米の3LDKです。東・南の角住戸で、開放感があります。2年前の4月にリフォームを行い、フローリング、壁、天井クロスを張り替え、給水管、給湯管、給湯器(20号)、建具、玄関収納、洗面化粧台を交換し、トイレを洗浄便座付きのものに、浴室を浴室換気乾燥機付ユニットバスに、キッチンを人造大理石トップのシステムキッチンに新しくし、TVモニター付インターホンを設置しました。

 間取りは基本田の字型で、玄関から直進すると16.1帖のLDKがあり、キッチンはカウンター付です。LDKからは2洋室へのドアがあり、バルコニー側には5.5帖の洋室、また、南側に窓が付いた6帖洋室があります。共用廊下側にカウンターの付いた洋室は5.1帖の広さです。

 玄関右手には水廻りが効率よく収められており、トイレが洗面所を通らなければ行けないのがユニークです。収納は、ウォークインクローゼットはありませんが、各洋室等にクローゼットが配置され、標準的な収納量と言えます。


 価格は4,990万円、坪単価234万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,053万円〜4,355万円、『マンションマーケット』では3,842万円〜4,254万円、『ふじたろう』では3,637万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,539万円〜4,460万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,972万円、坪単価187万円となり、販売価格は25.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の平均坪単価は228万円との記録が残っています。

 自動査定の結果は割高ということですが、
平成26年にリフォームを施し、ほとんど手がかからないであろうことも魅力です。

 近隣では
JR新駅の設置も予定されており、エリアのさらなる発展も期待されています。レトロな外観は味があり、都心立地でありながら4千万円台でファミリー物件が購入できることは、そうそうないのも事実でしょう。

 種別:中古マンション
 名称:メゾンドール高輪
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:港区高輪2丁目
 交通:「泉岳寺」駅徒歩6分
 面積:専有面積70.4平米

詳細はこちら(ノムコムより)
メゾンドール高輪

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| 中古マンション 港区 | 19:55 | comments(4) | trackbacks(0) |
ウィン青山(中古)−需要が途切れることのない「青山一丁目」駅徒歩1分
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩1分の場所に立地する1980年1月築・地上14階建・総戸数473戸の『ウィン青山』です。 

 アドレスは港区南青山2丁目です。「青山(東京都港区)」と呼ばれる町域のうち、青山通りの北側が北青山であるのに対して、南側が南青山となっています。1966年(昭和41年)に住居表示が施行される以前の赤坂青山南町1丁目から6丁目と赤坂青山高樹町が現在の南青山となりました。

 青山は、徳川家康の重臣であった青山家の広大な下屋敷(現在における別荘に該当)にちなみ、この付近一帯の町名に青山を冠した(赤坂青山○○町)ことが地名の起こりです。江戸の街外れとして大名の下屋敷、庶民の町屋、雑木林などが広がる地域でしたが、明治以降は中流の住宅街として発展し、東京オリンピックに合わせ大幅に拡張した厚木街道(大山街道・国道246号線)は青山通りとして呼称が定着、以後は徐々に個人商店や民家、そしてアパートがオフィスビル、マンション、高級ブティックなどに取って代わられました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅5番出口を出て外苑東通りをそのまま南下したところに立地します。アクセスとしてはこのほか、東京メトロ銀座線「外苑前」駅や東京メトロ千代田線「乃木坂」駅も徒歩圏内で利用でき、明治神宮外苑も歩いていける距離のため、憩いの場として散歩に出かけるには最適でしょう。

 本マンションは、南青山M-SQAREを取り囲むようにL字型にウイングを広げた大規模物件です。
外観は2010年に修繕工事が行われ今のような黒のタイル張りのスタイリッシュな外観になりました。エントランスやロビーも2010年にリフォームされてホテルのようで、来客の多い方にはぴったりです。平日9時〜20時の時間帯はフロントサービスがあり、マンション内には24時間使用可能なコインランドリーもあります。

 1階にはレストラン街を併設し、喫茶店・ラーメン店・レストラン・高級寿司店・コンビニエンストアなど多数の店が入っており、一人暮らしの住まいだけでなく事務所やSOHO、セカンドハウスなど様々な用途に利用できます。なお、廊下は内廊下タイプで、タイルカーペットが敷き詰められていてビジネスライクな雰囲気です。

 本マンションは、
SOHOとしても賃貸としても青山エリアで人気の高い物件です。「青山一丁目」駅徒歩1分という飛び抜けた立地の良さと、築年数から来るリーズナブルな家賃設定がその理由で、本マンション内には小規模オフィスがたくさん入居しています。

 また青山エリアは、
自然と文化が調和した地域でもあります。例えば、青山通りを挟んで目の前が、赤坂御用地や迎賓館を含む緑豊かな東宮御所です。東宮御所に隣接するのが明治神宮外苑で、明治神宮球場やゴルフ練習場、室内球戯場、アイススケート場などが集まっています。日常のお買い物では「まいばすけっと青山一丁目店」が利用できます。

 対象住戸は
地上14階建建物の7階に所在する専有面積31平米の1Kです。玄関から入ると廊下なしにキッチン付10帖洋室となります。その洋室いっぱいに幅の狭いバルコニーが広がり、奥まったスペースには1.4帖のウォークインクローゼットがあります。

 水廻りはワイドなトイレと1216サイズの洗面付浴室となり、洗濯機パンはなぜかウォークインクローゼットの奥にあるという面白い造りです。確かに
事務所にも使えそうな間取りではあります。

 販売価格は3,250万円、坪単価347万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,980万円〜3,280万円、『マンションマーケット』では2,542万円〜2,811万円、『ふじたろう』では1,975万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,594万円、坪単価277万円となり、販売価格は25.3%割高との試算結果です。ただ、対象住戸は昨年11月にリフォーム済で、キッチン、2点式ユニットバス、トイレが交換され、クロスが張り替えられているなど、その代金も上乗せされていると考えていいでしょう。

 いずれにせよ、
「青山一丁目」駅徒歩1分の立地は今後とも変わることがなく、旺盛な賃貸需要は途切れることなく続いていきます。この地に確たる資産を持つ、という意味では検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:ウイン青山
 価格:3,250万円 (税込)
 所在:港区南青山2丁目
 交通:「青山一丁目」駅徒歩1分
 面積:専有平米

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| 中古マンション 港区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
インペリアル赤坂フォーラム(中古)−バブルの香りを今に伝える赤坂ヴィンテージ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩7分、同千代田線「赤坂」駅より徒歩9分、同銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩9分の場所に立地する1983年10月築・地上9階建・総戸数212戸の『インペリアル赤坂フォーラム』です。

 アドレスは港区赤坂7丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「乃木坂」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅1番出口を出て赤坂方面へ下っていき、赤坂小学校の手前で左折、道なりにやや上り『赤坂パインクレスト』を右手に見ながら通り過ぎた右手に立地します。敷地は南北に細長く、建物は奥まっています。

 本マンションの良さは、
赤坂の閑静な住宅街にありながら、「乃木坂」駅・「赤坂」駅・「青山一丁目」駅の人気都心3駅に徒歩10分内というロケーションにあります。また、東京ミッドタウンや国立新美術館も徒歩圏内となり、休日には近くのミッドタウンガーデンなどで素敵な時を過ごすのも良いでしょう。築年数は経っていますが、都内のアクセス利便性が良好といった理由等から、セカンドハウス利用や単身利用、SOHOや事務所としての利用、楽器も可の専有面積13崑罅138崑罎人気のヴィンテージマンションとなっています。1階には評判の良いフレンチレストラン「ライラ」もあります。

 総戸数212戸という地上9階建てのRC構造大規模マンションであることも安心材料です。外壁は光沢感を持ったタイル貼で、それぞれの窓のブラックやバルコニー部分のブラックがアクセント、各階を仕切るための部分にはホワイトカラーがあしらわれ、モダンで洒落た外観を有しています。分譲時から高級マンションとして建てられ、バブル期には価格が大きく跳ね上がった物件で、古くから芸能人も住み、週刊誌を賑わす舞台になっていたそうです。

 エントランスはオートロックで、
平成23年8月には外壁補修・塗装などの大規模修繕を実施、昨年10月には監視カメラの設置やコインランドリーの交換等を行いました。エントランスアプローチには光沢感のある石が使用され、1階エントランスホールには大きなソファやテーブルが置かれています。エレベーターは複数台設置があるため、待ち時間も長くありません。また、内廊下仕様となっています。

 管理人は常駐となっており、セキュリティーが24時間体制で管理されています。管理費は7,000円で平米単価328円と、ワンルームタイプとしては標準的な単価設定です。これ以外に、給湯使用料が1立方メートル当り月額1.600円、水道使用料隔月3,196円が費用としてかかります。また、駐車場はありません。

 対象住戸は
地上9階建て建物の3階に所在する専有面積21.33平米の1Rです。玄関から入るとすぐ左手にキッチンがあり、あとは水廻り及びクローゼットと変形の洋室がある潔い間取りです。バルコニーは東向きとなります。

 販売価格は1,950万円、坪単価302万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,625万円〜1,828万円、『マンションマーケット』では1,473万円〜1,625万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,638万円、坪単価254万円となり、販売価格は19.0%割高との試算結果です。やや高めの価格設定ですが、有名なヴィンテージマンションですから、それだけで価値あり、と考える方もいらっしゃることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:インペリアル赤坂フォーラム
 価格:1,950万円 (税込)
 所在:港区赤坂7丁目
 交通:「乃木坂」駅徒歩7分
 面積:専有21.33平米

詳細はこちら(ノムコムより)
インペリアル赤坂フォーラム

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| 中古マンション 港区 | 22:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンス高輪台(中古)−売り手も買い手も嬉しい価格の高輪駅近レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営浅草線「高輪台」駅より徒歩2分、JR山手線「品川」駅より徒歩11分、東京メトロ南北線「白金台」駅より徒歩15分の場所に立地する2011年9月築・オープンハウスディベロップメント旧分譲・日本国土開発施工・地上3階地下1階建・総戸数50戸の『オープンレジデンス高輪台』です。

 アドレスは港区高輪3丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。


 「高輪台」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅A1出口を出て、『ザ・ヒルトップタワー高輪台』を回るように国道1号線を右折した突き当たりに所在します。フラットで歩きやすい道のりになっています。

 「高輪台」駅徒歩2分でありながら
閑静な住宅街に立地し、「ツルハドラッグ高輪店」へ徒歩2分、「デイリーヤマザキ」と「ミニストップ」へ徒歩3分、そしてスーパー「リンコス」まで徒歩8分と、普段の生活に困るところはありません。一方、「区立高輪小学校」に徒歩11分と、子供の足ではやや距離があります。また、「東京高輪病院(旧:せんぽ東京高輪病院)」に隣接、「ザ・プリンス さくらタワー東京」、「NTT東日本関東病院」等が徒歩圏内です。

 白を基調とした端正で美しい外観フォルムをしており、門構えのエントランスが印象的で、敷地内には緑が多く植えられています。テラスハウス形式(重層長屋)の設計プランを採用、マンションですが戸建感覚で住むことができます。すなわち、地下1階+地上1階が低層階、地上2階+地上3階が高層階となります。

 宅配ボックス、駐車場、駐輪場、24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場が備わり、エントランスにはオートロック、居室にはモニター付インターホンが付いています。防犯カメラ、ディンプルキー、玄関ダブルロックなどによりセキュリティも安心です。
間取りは2LDK〜3LDKで、オール電化、キッチンはIHクッキングヒーターです。グリル、オーブン、浄水器、食器洗浄機なども揃い、床暖房も設置、光ファイバー対応のインターネットも利用できます。

 対象住戸は
地上3階地下1階建て建物の地上1階・地下1階部分に当たるメゾネットタイプ、専有面積62.82平米の2LDKです。玄関は地上1階にあり、1階部分は14.6帖のLDKで占められています。間取りの関係上、キッチンの流し部分とコンロ部分が相対する珍しい形状です。1階からは、マンション中庭に植えられた桜の木を望むことができ、春は桜の花、夏は葉の緑に癒されることでしょう。

 地下1階に下りると、まず1418サイズのバス、洗面所、トイレがあり、奥に6.1帖洋室と5帖洋室があります。約5.4平米の
ドライエリアがあり、プライバシーが保たれ、通風・採光も取り入れられます。なお、フローリングや建具は白を基調とした明るい色合いです。

 販売価格は5,780万円、坪単価304万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,753万円〜6,152万円、『イエシル』では5,895万円、『マンションマーケット』では5,314万円〜5,880万円、『ふじたろう』では5,236万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では6,191万円〜7,457万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は5,901万円、坪単価311万円となり、販売価格は2.1%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,990万円、坪単価263万円との記録が残っています。

 従来、オープンハウスディベロップメントの物件は、分譲価格は安いのですが、
リセールが期待できるのかどうかという懸念は感じていました。しかし、本物件のように、全てのポータルサイトで分譲時価格以上の評価試算が出て、売却益も十分出ることが判明しています。

 機2年前からオープンハウスディベロップメントのマンション価格も他のデベロッパーと遜色ない程度に高くなってしまったため、もはやその特性は発揮しにくいのですが、本マンションのように2011年当時の物件であれば、
買い手も他比較物件より安く、売り手も売却益が出る形で売買が可能です。その意味で、オープンハウスディベロップメントは良いマンションを世に出していたのだな、と改めて感じました。

 種別:中古マンション
 名称:オープンレジデンス高輪台
 価格:5,780万円 (税込)
 所在:港区高輪3丁目
 交通:「高輪台」駅徒歩2分
 面積:専有面積62.82平米

詳細はこちら(ノムコムより)
オープンレジデンス高輪台

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| 中古マンション 港区 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
藤和シティコープ芝公園(中古)−大規模改修済、リフォーム済の手頃な港区1K
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「赤羽橋」駅より徒歩5分、都営三田線「芝公園」駅より徒歩6分の場所に立地する藤和不動産旧分譲・住友建設施工・1990年5月築・地上8階建・総戸数37戸の普通賃借権物件『藤和シティコープ芝公園』です。

 アドレスは港区芝3丁目です。芝は、江戸時代の初めまでは豊島郡柴村・荏原郡金杉村・荏原郡上高輪村でしたが、江戸時代に東海道の整備によって柴村は急速に発展し、柴町・芝町とも呼ばれるようになりました。またこの頃から、柴村の周辺地域も「芝」と呼ばれるようになります。明治11年には東京府には芝区が成立し、東京市の時代に引き継がれますが、戦後の昭和22年、芝区が麻布区・赤坂区と合併し、新たに港区が誕生しました。

 芝は、
港区の東部に位置し、町域内にJR山手線と京浜東北線の「田町」駅、都営地下鉄浅草線と三田線の「三田」駅がある上、国道15号と日比谷通りの交差点もあり、交通の要衝となっています。「田町」駅と「三田」駅周辺を中心として商業地、飲食店街、ビジネス街として栄えており、大通りの裏には古くからの住宅街も混在しています。

 また、港区内の他の地域同様に
複数の国の大使館もあるほか、教育施設や宗教施設も多いようです。なお、最近では再開発に伴い、セレスティンホテル、中央三井信託銀行本社、NECスーパータワー(NEC本社)などの大企業本社が入居する大型ビルや、カテリーナ三田やラ・トゥール芝公園などの高級高層マンションも増えています。

 「赤羽橋」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅赤羽橋口を出て、赤羽橋南交差点を渡り、桜田通りから1本奥まった通りを南下した左手に所在します。「芝公園」駅からは徒歩6分、同駅A2出口を出て、『ラ・トゥール芝公園』の南側にある道路をさらに西に行き、桜田通りの1歩手前を右折した右手にあります。「赤羽橋」駅からはほぼフラット、「芝公園」駅からはわずかに上り坂となるルートです。

 大通りから1本入るので、都心にありながら静かな住環境です。マンション名の通り芝公園が徒歩圏なので、休日には芝公園でのんびりするのもいいでしょう。お花見の時期には夜桜と東京タワーを同時に楽しむことができます。徒歩2分のところに総合病院もあります。慶應義塾大学が徒歩6分と近いので、賃貸需要も強いものと思われます。

 外壁は
グレー系のタイル貼で、オートロック仕様平成26年2月に大規模修繕工事を施工済できれいに保たれており、管理状態も良好です。しかも、室内リフォーム完了後の引渡で、実需としても投資用としてもすぐに活用できる状態です。リフォームについては、キッチン、ユニットバス、給湯器、防水パン、ウォシュレット付トイレを新規に取り付け、シューズボックスとクローゼットは新規に造作し、建具や照明も新規に取り付けて、クロス・フローリングを新規に張り替えた状態です。なお、キッチンは1口IHクッキング・ヒーターです。

 対象住戸は、地上8階建て建物の4階に所在する専有面積21.42平米の1Kです。西向きバルコニーで、桜田通り沿いのビルで眺望は遮られますが、午後は十分明るいものと思われます。間取りは1Kによくあるタイプで、玄関から入ると廊下兼キッチンでスペースを効率的に取り、キッチン横にはクローゼット、キッチン背後には浴室・トイレといった水廻りがあります。

 トイレと浴室は別になっていますが、独立洗面台はありませんので、自然とキッチンの流しが洗面台になりそうです。冷蔵庫は玄関からすぐの場所、洗濯機はキッチン背後となります。居室スペースは6帖を確保していますから、賃貸用としても狭すぎて敬遠されることはないでしょう。単身用でありながらペット飼育可マンションであることもアピールポイントです。

 販売価格は1,480万円、坪単価228万円です。築25年所有権マンションであればこの立地で割安感を感じるところですが、本物件は普通賃借権物件となります。『マンションナビ』で対象物件の自動査定を行ったところ、1,090万円(坪単価168万円)〜1,290万円(坪単価199万円)で、やや割高感があります。もっともリフォーム代に300万円かかっていると思えば、標準的な価格水準とも考えられます。

 管理費は月額11,100円(平米単価518円)と高めで、修繕積立金は月額5,550円、借地料は月額3,044円となり、月額費用は合計19,694円です。投資用に考えた場合、賃料は同じ専有面積の8階住戸が管理費込で月額82,000円でしたので、仮に月額賃料80,000円に設定すると、表面利回りは6.5%、実質利回りは4.9%になります。

 販売価格1,480万円を投資用フルローンで借りた場合、耐用年数から融資期間21年(普通賃借権ですから厳しいかもしれませんが)、ローン利率2.0%で設定すると、毎月返済額は71,972円となり、管理費も加えると月額11,666円の赤字です。ただ、こつこつ払い続ければ10年後にはローン残高が約850万円となりますので、そのとき(築35年)でキャピタルゲインがとれるかどうか、あるいは21年後の完済までがんばって、そこからインカムゲインとキャピタルゲインを狙うか、の選択肢になります。

 こうみると、
この価格水準では投資物件としては厳しいところがありますが、立地と物件を気に入るならば実需としての購入にはより適しています。芝公園を身近に控えた2駅2路線利用の利便性は魅力で、しかも港区アドレスの住まいは、生き方も積極的になりそうな効用を十分持っているものと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:藤和シティコープ芝公園
 価格:1,480万円 (税込)
 所在:港区芝3丁目
 交通:「赤羽橋」駅徒歩5分
 面積:専有21.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
藤和シティコープ芝公園

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| 中古マンション 港区 | 20:17 | comments(0) | trackbacks(0) |