CONOE一番町(中古)−築5年の千代田区一番町物件に割安感

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★ 東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩4分、同半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩4分、都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩10分の場所に立地する地上10階建・総戸数27戸・アパホーム旧分譲・新日本建設施工・2012年2月築の『CONOE一番町』です。

 アドレスは千代田区一番町です。一番町は、皇居の西側に位置し、吹上御所とは半蔵濠、内堀通りをはさんだ位置にあります。東端にはイギリス大使館が置かれ、半蔵濠を望む堤は千鳥ヶ淵公園となっており、桜の名所でもあります。行政施設・機関などが立地しますが、その他のほとんどの町域は西側に位置する二番町にかけてまたがるマンション街となっています。

 番町とは、江戸時代の旗本のうち、将軍を直接警護するものを大番組と呼び、大番組の住所があったことからこう呼ばれるようになりました。大番組は設立当初、一番組から六番組まであり、これが現在も一番町から六番町に引き継がれています。実際には、例えば、一番町がさらに堀端一番町、新道一番町というように細分化されており、江戸時代の大番組の組番号と、現在の町目の境は一致していません。

 すなわち、1873年、複数の一番町をまとめて一番町としましたが、1933年、三番町を拡張し、一番町は三番町の一部となり、当時の上二番町を一番町としました。そして、1935年、 五番町と元園一丁目が一番町に加わっています。


 「麹町」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅5番出口を出て、日テレ麹町ビルや東京グリーンパレスを左手に見ながら北東に進み、女子学院中・高校のグランドがある十字路から右折して南に進んだ左手角に所在します。「半蔵門」駅からは徒歩4分で、同駅5番出口を出て、麹町方面へ西に進んだ交差点右角に所在します。

 「麹町」駅と「半蔵門」駅を比べた場合、
距離は「麹町」駅からの方が近いのですが、「半蔵門」駅からはスーパーマルエツプチやファミリーマート等がありますので、より便利かもしれません。「市ヶ谷」駅徒歩10分のほか、「永田町」駅徒歩11分、「四ツ谷」駅徒歩12分と、都心立地のアクセスの良さを誇ります。

 なお、現在、「半蔵門」駅により近い立地(同駅徒歩2分)で
『THE CONOE一番町』が分譲中で、やや紛らわしくなっています。

 本マンションは、上品なアースカラーを基調とし、石積を巡らし黒御影石をあしらった重厚な基壇部とバルコニー部分のガラス手摺りなどシャープな素材を組み合わせたた外観デザインで、エントランス部分は、茶色や黒を組み合わせたモダンな意匠となっています。周囲には上記の通りコンビニやスーパーのほか、郵便局もあり、周囲は
都心とは思えない緑と静寂さを兼ね備えています。

 全住戸南西向きの1LDK、2LDKがルームプランの中心です。室内にはIHシステムキッチン、浄水器、追い焚き機能付きオートバス、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などの充実した設備を完備、ハンズフリーキーのオートロックや綜合警備保障の24時間オンラインセキュリティシステムを採用し居住者に安心と安全を提供しています。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積40.65平米の1LDKです。玄関から入ると右手にトイレ、左手に化粧室と1317サイズの浴室があり、正面が9.2帖のLDKになります。キッチンはカウンター付です。LDKの奥に6.2帖の寝室があり、南東・南西角部屋のため寝室にも出窓が付いています。寝室にはウオークインクローゼットがあり、収納量は十分です。

 販売価格は5,590万円、坪単価455万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,402万円〜6,809万円、『マンションマーケット』では5,294万円〜5,850万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,854万円〜7,561万円、『スモーラ』では6,246万円〜6,841万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,358万円、坪単価517万円となり、販売価格は12.1%割安との試算結果です。今回ご紹介したのは、一見して立地に比して安く感じたからですが、実際にその割安度が確認された格好です。一番町において南東・南西角地というのも希少です。

 上記でご紹介した現在
分譲中の『THE CONOE 一番町』の平均坪単価は580万円台とされており、これとの比較では、本マンションは築5年10ヶ月とまだ築浅な上に3割近く安く、十分検討に値する物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:CONOE一番町
 価格:5,590万円 (税込)
 所在:千代田区一番町
 交通:「麹町」駅徒歩4分
 面積:専有面積40.65平米

詳細はこちら
CONOE一番町

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| 中古マンション 千代田区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
リビオ東京コアプレイス(中古)−9駅利用のスタイリッシュな都会派小規模物件
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★ 都営新宿線「岩本町」駅より徒歩5分、JR総武本線(総武線快速)「馬喰町」駅より徒歩5分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩6分の場所に立地する2006年2月築・新日鉄都市開発旧分譲・大平工業施工・地上13階建・総戸数70戸の『リビオ東京コアプレイス』です。

 アドレスは千代田区東神田1丁目です。東神田は、千代田区の北東部に位置し、北部JR総武線の線路及び台東区浅草橋4丁目に、東部台東区浅草橋1丁目・中央区日本橋馬喰町に、南部中央区日本橋小伝馬町に、西部千代田区岩本町に接しています。また、2丁目と3丁目の間を神田川が流れています。

 東神田は
商業地としての性質が強く、岩本町日本橋馬喰町などに近接し、全体に高層建造物が多く見られます。南部の東神田1丁目は靖国通りより南の区域にあたり繊維関連の企業が集中、中部の東神田2丁目靖国通りの北、神田川の南に挟まれた区域、北部の東神田3丁目は神田川の北、JR線の線路の間の区域にあたります。

 「岩本町」駅より本マンションまでは徒歩5分の道のりです。同駅A4出口を出て靖国通り大和橋交差点で横断し、ビル街の中に入った場所に所在します。「岩本町」駅からは南東に進むルートですが、「馬喰町」駅又は「馬喰横山」駅からは北西に進むルートとなります。また、「岩本町」駅からはやや上り坂、「馬喰町」駅又は「馬喰横山」駅からはわずかに下り坂となっています。

 実は、利用可能な駅はこれ以外にも、東京メトロ日比谷線
「小伝馬町」駅より徒歩7分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩8分、同山手線・総武中央線・京浜東北線「秋葉原」駅より徒歩9分、都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩9分、JR山手線・中央線・東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩11分、同総武線快速「新日本橋」駅より徒歩11分と、9駅が利用可能で、JRも東京メトロも都営線も自在アクセスとなります。

 本物件の
最大のセールスポイントを上げるならば、この9駅利用可能な優れた立地いうことになるでしょう。マンション名もそこに由来するものと思われ、「TOKYOを生きるCORE(核)」とのキャッチフレーズも付いています。スーパーはマルマンストアとまいばすけっとが徒歩4分、コンビニはデイリーヤマザキが徒歩2分、ファミリーマートとローソンが徒歩3分と、日常のお買い物での利便性も合格点です。

 ビル街の中ではありますが、大通りからは一歩奥まっているため、それほどうるさいということはありません。特に土日は人通りも少なく、静かな休日を楽しめます。

 敷地面積572.98平米、地上13階建て建物の外観デザインは、モノトーンを基調としてクールで都会的な印象です。エントランスホールは、黒い御影石の床と白い大理石がスタイリッシュで、天井のクロスラインは光の陰影を強調しています、間接照明とグリーンをあしらったガラス越しのスペースは、空間的な広がりと潤いを演出し、フロントカウンターによって機能面とも両立しています。管理状態がよく、エントランスホールはぴかぴかに見えます。

 構造としては、
二重床・二重天井を採用、アウトフレーム工法により室内はすっきりしており、ダブル配筋で耐久性を高めています。24時間のオンラインセキュリティシステムにより都心ビル街にあっても安心です。

 対象住戸は
地上13階建て建物の13階に所在する専有面積42.54平米の1LDKです。少し西に振れた北向き住戸ですが、最上階で、バルコニーの向かい側の建物の反射光が入ってくるため、明るさが採れています。また、スカイツリーも見晴らすことができる眺望良しの住戸です。

 玄関から入ると
短い廊下を経て13.9帖のLDKとなり、ダイニングにはワイドなL字型カウンターを設置し、さらにカウンター下は収納となっています。LDインの洋室は4.5帖で、洗面所と1317サイズの浴室は洋室を通って行く珍しい間取りとなります。その代わり、浴室には窓が付き、換気がしやすく明るい印象です。洋室には収納豊富なウォークインクローゼットがあるなど、通路部分を極力減らした結果、専有面積を最大限に活用できています。

 管理費は月6,900円、平米単価162円とリーズナブルです。これに修繕積立金7,660円、インターネット利用料等を合計すると、月々の支払いが16,335円となります。駐車場には現在のところ空きがないかもしれません。

 販売価格は3,490万円、坪単価271万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、3,010万円(坪単価234万円)〜3,310万円(坪単価257万円)となり、これに比べればやや高めの印象です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は212万円だったとの記録がありますが、対象住戸は最上階に位置しますので、それよりは高かったと考えられますし、どちらかと言えば、当時の本エリアのマンションは、今から考えれば「驚くほど安かった」と言った方がよいと思います。

 物件写真を拝見すると、現在のオーナーは
対象物件を非常にきれいに、かつ、大切にお使いで、魅力的な住戸になっています。また、LDの採光は北向きかと思うほど明るく写っています。利便性重視の現代のマンションニーズにぴたりとマッチした本マンションは、住むだけで前向きな人生を送れそうな予感がします。

 種別:中古マンション
 名称:リビオ東京コアプレイス
 価格:3,490万円 (税込)
 所在:千代田区東神田1丁目
 交通:「岩本町」駅徒歩5分
 面積:専有42.54平米

詳細はこちら(ノムコムより)
リビオ東京コアプレイス

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| 中古マンション 千代田区 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
麹町パークハウス(中古)−日本の中枢を見下ろす駅徒歩2分のガラスウォール
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★ 東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩2分、JR中央線「四ツ谷」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 より徒歩7分、同有楽町線「永田町」駅より徒歩9分の場所に立地する平成23年築・三菱地所旧分譲・東亜建設工業施工・地上19階地下2階建・総戸数70戸の『麹町パークハウス』です。

 アドレスは千代田区麹町4丁目です。麹町は、従来の麹町地域の西側に位置し、新宿区(四谷)との区境にあたります。古くは糀村(こうじむら)と呼ばれたとも言われ、徳川家康の江戸城入場後に城の西側の半蔵門から西へ延びる甲州道中(甲州街道)沿いに町人町が形成されるようになり、町としてのにぎわいができました。町名の由来にはさまざまな説がありますが、、府中(ふちゅう)の国府(こくふ)を往来する国府街道の江戸における出入口であったため、つまりは国府路(こうじ)の町であったという説が有力です。

 今や麹町は、
都心中の都心として、政治・歴史の中枢としての位置づけを誇ります。私は九州の片田舎に住んでいた少年時代に、雑誌社の懸賞に応募するため、葉書に「千代田区麹町〜」とその社の住所を丁寧に書きながら「何て難しい字なんだ」と難渋しつつ「麹町」という響きに東京の大都会を思い描いていました。そんな麹町にあって、しかもこれをマンション名にしている本マンションに、40年程前の私なら大層驚いたに違いありません。

 もちろん、現在でも本マンションの
立地はステイタスそのものです。本マンションの西側は参議院麹町議員宿舎へのアプローチになっており、私が現地を訪れた際には、参議院議員とおぼしき女性が宿舎から出てこられるところでした。また、本マンションにはすらりとした品の良い女性がメインエントランスに吸い込まれていき、私はこの年齢になっても少々気後れがして思わず苦笑いしてしまいました。

 本マンションから
「麹町」駅までは徒歩2分、新宿通りを東に歩いてすぐの場所に同駅入口があります。道のりはフラットで、「こんなに楽して「麹町」駅に着いちゃっていいの?」と思ったくらいです。「半蔵門」駅へはさらに東へ、「四ツ谷」駅へは逆に西に向かって、「永田町」駅へは南へと歩きますが、いずれも徒歩10分圏内の便利さです。

 本マンションは
新宿通り沿いのビル街に位置しますので、新宿通りに面する北向き住戸では交通音や排気ガスの影響は避けられないと思われます。一方、南向き住戸はその影響を受けることなく、日本の政治の中枢である永田町、霞ヶ関を見下ろし清水谷公園の緑を借景とする高台立地のメリットが活かせます。東向き及び西向きについては、低中層階では新宿通り沿いのビルに視界や日照を遮られるものと思われます。

 本マンションは、
工事中にクレーンが転倒する事故が発生し、その影響が懸念されましたが、無事に分譲マンションとして販売することができました。本マンションのすぐ近くに新宿通りを横断する横断歩道があり、渡った先には今や都心居住者の救世主である「マルエツプチ」がありますので、日常のお買い物がずいぶん楽になりました。

 外観は
ガラスウォールをまとったスタイリッシュなデザインで、高級感は十分です。メインエントランスは、参議院麹町議員宿舎のアプローチと隣り合わせとなり、ガラスを多用した透明感あふれる空間となっています。構造としては、強固な杭基礎で地震対策を行い、制震ダンパーで建物の揺れや変形を低減させる仕組みを採用しました。安心で安全、快適な住環境のための24時間管理、24時間有人体制によるきめ細やかなコンシェルジュサービスなども魅力です。

 なお、立地上、
5戸が事務所として入居し、16戸は事業協力者の住戸となって、販売戸数は49戸でした。敷地面積は932.5屬如建築面積は662.96屐⊇燦優廛薀鵑蓮間取り1LDK〜3LDK・専有面積53.61屐135.89で、様々なプランが用意されていました。駐車場は42台分で総戸数の6割を占め、月48,000円〜50,000円と都心相場の駐車料金、ただし「麹町」駅徒歩2分の立地でこれだけの駐車場台数が必要だったのかどうかは、将来の修繕コストを考えた場合に若干疑問です(現在空有となっています)。

 対象住戸は既に売れてしまったのか、掲載がなくなっていますが、地上19階建て建物の
9階に所在する専有面積76.23屬2LDKでした。東向きの中住戸で、9階という高さは目の前の建物の高さを超えているように見えますが、現地確認が必要でしょう。東側隣接建物との距離が近いため、バルコニーは、居室スペースを引っこませた北東部分となります。

 LDKは15帖の広さですが、キッチンがかなりのスペースを占めており、逆にキッチンはL字型で使いやすそうです。LDK隣接の洋室は4.8帖で、主寝室は玄関ホール寄りに7.4帖の広さです。玄関ホールのすぐ近くには洗面室と1418サイズの浴室があります。ホールからまともに見えてしまう洗濯機スペースにはカバーが付けられています。

 ホールと称する
廊下部分が長く、全体にあまり効率が良い間取りとは言えませんが、その分収納スペースが豊富です。主寝室にはウォークインクローゼットがあるほか、トランクルームも全戸分付いています。設備については、天井カセットエアコン、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、浄水器、タンクレストイレなど、申し分ありません。

 販売価格は8,490万円、坪単価368万円でした。『住まいサーフィン』によれば、本マンションについては、本年8月に8階南向き住戸が坪単価379万円で成約したと推測しているようです。

 この場合、この
8階住戸の売り出し価格は坪単価403万円と推測されます。対象住戸はこの8階住戸より1階上ですが、方角が東向きのため、この8階住戸よりやや安めの価格設定になると思われますが、価格差を1割近くとっているため、この8階住戸との比較において妥当であると思われます。

 本マンションは、
日本の中枢に立地するにふさわしい高級マンションで、交通利便性も抜群です。資産価値は高く維持される可能性が高く、価格水準によってはあっという間に売れていく物件だと考えます。

新宿通りの麹町4丁目交差点から本マンションを写したものです。写真やや右手の一番高い建物が本マンションです。新宿通りは幹線道路としての交通量があります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの全景です。ガラスウォールの美しさが周囲のビルと比べても際立っています。



新宿通り越しに写した本マンションのロビー外観と駐車場出入口部分です。通りに対してオープンな印象です。



本マンションの西側で、参議院麹町議員宿舎との境界線付近です。塀を隔てて手前が議員宿舎アプローチ、奥が本マンションのメインエントランスへのアプローチです。



本マンションのメインエントランスです。ガラスを多用して透明感があり、奥には植栽の緑も見えて明るい雰囲気です。



対象住戸のある東向きは、写真左手のビルが隣接しています。対象住戸は、隣接ビルの高さを越えているように見えました。



 種別:中古マンション
 名称:麹町パークハウス
 価格:8,490万円 (税込)
 所在:千代田区麹町4丁目
 交通:「麹町」駅徒歩2分
 面積:専有 76.23

詳細はこちら(ノムコムより)
麹町パークハウス

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| 中古マンション 千代田区 | 21:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
コープ野村一番町(中古)−「半蔵門」駅徒歩2分・輝き失わぬ都心一等地住宅
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★ 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩2分の場所に立地する昭和47年築・野村不動産旧分譲・鹿島建設施工・地上10階建・総戸数98戸の『コープ野村一番町』です。

 アドレスは千代田区一番町です。一番町は、皇居の西側に位置し、吹上御所とは半蔵濠、内堀通りをはさんだ位置にあります。東端にはイギリス大使館が置かれ、半蔵濠を望む堤は千鳥ヶ淵公園となっており、桜の名所でもあります。行政施設・機関などが立地しますが、その他のほとんどの町域は西側に位置する二番町にかけてまたがるマンション街となっています。

 番町とは、江戸時代の旗本のうち、
将軍を直接警護するものを大番組と呼び、大番組の住所があったことからこう呼ばれるようになりました。大番組は設立当初、一番組から六番組まであり、これが現在も一番町から六番町に引き継がれています。実際には、例えば、一番町がさらに堀端一番町、新道一番町というように細分化されており、江戸時代の大番組の組番号と、現在の町目の境は一致していません。

 すなわち、1873年、複数の一番町をまとめて一番町としましたが、1933年、三番町を拡張し、一番町は三番町の一部となり、当時の上二番町を一番町としました。そして、1935年、 五番町と元園一丁目が一番町に加わっています。

 千代田区一番町と言えば、
誰もが認める一等地す。本マンションは、その中でも、「半蔵門」駅からわずか徒歩2分、そして目の前は麹町小学校及び千代田区役所出張所という要所にあります。同駅からは3番出口を出て西に歩く道のりですが、緑が多く、穏やかな街並みを下っていくルートです。途中左手にはアイルランド大使館もあり、これが本マンションの斜め向かいに当たるなど、ステイタスを感じるロケーションです。

 本マンションの向かいに当たる千代田区役所出張所前(証明書をとるのに便利です。)には
千代田区の循環バスの停留所があり、1乗車100円の安さです。もっとも、1日7便しかありませんので、使い勝手はそれほどよいわけではなさそうです。本マンション東側の道は北へ向かって下っており、本マンションは傾斜地の途中にあることがわかります。

 それにしても
穏やかで静かな立地で、日曜日で麹町小学校からの声が聞こえなかったこともあるのでしょうが、都心の真っただ中で癒される思いでした(もっとも休日のこの界隈は、一歩大きな通りから外れるとどこも閑静です)。麹町小学校は学力優秀とのことで、これも土地柄のなせるところでしょう。なお、麹町小学校には、一般にも開放された温水プールが併設されています。

 今年で
築40年を経過したマンションは、野村不動産×鹿島建設の一流コンビによる分譲・施工で安心感があります。建物自体も丁寧に取り扱われてきた印象で、大規模修繕もしっかりやられてきたと思われ、まだまだ現役の輝きを失っていません。管理人は古いマンションに多い住み込みタイプで、正面玄関付近も、南東角を中心とした豊富な植栽きちんと管理され、防犯カメラは多数設置、オートロック仕様でもあります。

 一方、
道路に面した南側及び東側は良いのですが、反面特に北向きは、ビルとの間の距離が近く、かなり圧迫感があると思われ、北向きですから日照も十分ではありません。この点が本マンションの弱点かと思われます。また、古いマンションに多いルールとして、ペット飼育が不可となっています。

 対象住戸は、地上10階建て建物の
2階に所在する専有面積42.9屬1LDKです。北西向きの低層階住戸ですので、上記のとおり隣接ビルとの距離感が気になります。現地でバルコニーからの見え方をチェックすべきでしょう。LDKはキッチン融合タイプで9.2帖、隣接する洋室は6帖の広さです。

 玄関からは廊下がL字型に折れ、
プライバシーが保てています。水回りは廊下の左右に配されており、1216サイズの浴室が今となっては狭く感じます。収納は6帖洋室のクローゼットがメインとなるほか、3.03屬離肇薀鵐ルームも付いています。いずれにしても一人で暮らすには十分な広さで、若いディンクスでも苦にならない間取りと言えます。

 さらに、今回の販売に当たり、
アフターサービス保証付リノベーション(部位別に最長5年)を施しており、専有配管(給水・給湯)更新、TOTOシステムキッチン、浴室乾燥機付ユニットバス、TOTO洗面化粧台、TOTOウォシュレットトイレ、モニター付インターホン、床フローリング、壁・天井クロス、建具全室、洗濯防水パン、コンセントプレート、スイッチを新規交換し、エアコン1基を設置しました。

 販売価格は2,880万円、坪単価222万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、過去の売買事例では、低層階南向き住戸で坪単価210万円未満が主流となっており、それと比べるとやや割高感を感じます。全面リノベーションの価格が上乗せされているのでしょうが、築40年を経過した今、それはどの住戸でも同様の条件となっていると思われます。なお、毎月の管理費9,420円、給湯基本料4,500円、修繕積立金8,940円は、築40年を経てまずまずの水準ということができます。

 耐震性などは要チェックですが、少なくとも外観からは良好な管理がうかがえる物件です。立地は申し分なく、周辺環境にも優れています。古いマンションがお好きな方には、条件が整ったお勧めのマンションだと思われます。

「半蔵門」駅から歩いてきたときに真っ先に目に入る本マンション南東角の外観です。ブラウンカラーの低層階とホワイトの中高層階、そして手前の植栽が本マンションのトレードマークです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。築40年を経過してもきれいに管理され、植栽も整っています。



メインエントランスのある本マンション南側道路です。車通りが少なく、穏やかな風景です。写真右手は千代田区役所出張所です。



本マンションの北側で、写真左手が本マンションです。ご覧のとおり写真右手の向かいのビルとの距離が短く、圧迫感があるものと思われます。



本マンション東側道路です。北から南に向けて上り坂となっています。写真右手奥が本マンションです。



 種別:中古マンション
 名称:コープ野村一番町
 価格:2,880万円 (税込)
 所在:千代田区一番町
 交通:「半蔵門」駅徒歩2分
 面積:専有 42.9

詳細はこちら(ノムコムより)
コープ野村一番町

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| 中古マンション 千代田区 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
パステルコート神田岩本町(中古)−商業・オフィスビルの真ん中にある広々最上階住戸
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★ 都営新宿線「岩本町」駅より徒歩2分、JR山手線・東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩6分、JR山手線「秋葉原」駅より徒歩6分の場所に立地する昭和60年11月築・SRC造地上11階地下1階建・総戸数39戸の『パステルコート神田岩本町』です。

 アドレスは千代田区岩本町2丁目です。岩本町は商業地域としての性格が強く、オフィスビルや商店が多くみられる地域となっています。また、岩本町一帯は、かつて大規模な古着市場があったことで有名でした。この名残で現在でも、数は減りましたが東部の東神田一体とともに繊維業関係の企業や商店が散見できます。

 岩本町2丁目は、岩本町の中部に当たり、やはりビルや商店が立ち並んでいます。主な企業・施設としては、
森川産業、東京既製服健保会館、日本ケミファ、コーシャハイム神田、ケアハウスいわもとなどがあります。

 『パステルコート神田岩本町』は、首都高と並行して走る昭和通の東松下町交差点から神田平成通りを東へ入り、
岩本町三丁目交差点の四つ角に立地します。この角は、開口部2面を一方通行4車線道路に接しており、交通音・排気ガスの影響はまぬかれません。

 場所柄、用途区分は当然商業地域であり、
1階から3階までは和食割烹らしき店舗、4階以上もさまざまな事務所が入ります。平成18年には東京都から悪質な貸金業者として摘発された会社も入居していました。ワンルームとなっている住戸も多く、マンションとしてのコミュニティ感は希薄だと思われます。

 SRC造地上11階地下1階建の建物は、1階〜3階の店舗部分には屋根瓦状の装飾と看板、またマンション名を示す看板が神田平成通り側に出ていますが、それ以外は、名前の通り抑えめのパステル調の色彩ですっきりとした外観です。角地部分を斜めにカットした形状で、建物にアクセントを加えています。

 対象住戸は、
11階最上階に所在する専有面積121.94屬4LDKです。北東角部屋で、交差点立地ですから、圧迫感はないでしょう。ただし、他の角にも同程度の高さのビルが立ち並んでいるので、抜け感は不足していると思われます。また、交差点にまともに面している向きのため、交通音・排気ガスの影響があります。

 11階フロア全てを独占しているため、プライベート感は抜群です。エレベーターホールに直結したアルコーブに続く玄関はセンターインの形状、左手に進めばリビング・キッチン・4.5帖和室・6帖和室となります。この和室2室を開放すれば、かなりの広さを満喫できることでしょう。

 洋室は東側バルコニーに面した2室と南・西に窓がある小さい1室があり、
四面開放を実現しています。水回りは西側に固められ、玄関も含めそれぞれ通風程度の窓が設けられています。収納は1洋室に集中して設置される珍しい設計、和室の押入と合計して収納力は十分です。

 販売価格は直近の8,480万円から値下げして7,980万円、坪単価216万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、296万円[神田一昨年坪単価]×1.171[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.540[築年数等中古補正]=坪単価192万円となりました。

 『パステルコート神田岩本町』では現在、
6階北東向きワンルームが坪単価175万円で売りに出されています。最上階を独占する本物件とワンルーム物件との単純な比較はできませんが、ひとつの指標とはなるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 岩本町においては近年、専有面積が60屬鯆兇┐襯泪鵐轡腑鵑亙譲の例がなく、中古物件の取引もほとんどが専有面積50岼焚爾療蟷駘冓件中心です。その中にあって、本物件は、専有面積120崢兇4LDKという希少な規模を有しています。

 立地上、落ち着いて住めるという感じはありませんが、
利便性が群を抜いているのは確かです。都心のビジネス街の雰囲気で暮らしたい方には検討できる物件です。

 種別:中古マンション
 名称:パステルコート神田岩本町
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:千代田区岩本町2丁目
 交通:東京都新宿線岩本町 徒歩2分
 面積:専有 121.94

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
パステルコート神田岩本町

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| 中古マンション 千代田区 | 06:34 | comments(0) | trackbacks(7) |
グランドメゾン麹町(中古マンション)−「半蔵門」駅徒歩1分、皇居の緑・千鳥ヶ淵の桜を眺めて暮らす
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★ 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩1分、同有楽町線「麹町」駅には徒歩6分の場所に立地する昭和56年5月築・積水ハウス旧分譲・鹿島建設施工・SRC造10階建・総戸数66戸の『グランドメゾン麹町』です。

 アドレスは千代田区麹町1丁目です。古くは糀村(こうじむら)と称したとも言われています。徳川家康の江戸城入場後に、城の西側の半蔵門から西へ延びる甲州道中(甲州街道)沿いに町人町が形成されるようになり、半蔵門から順に1丁目から13丁目までありました。かつては江戸城外郭の外堀跡だったわけですが、今では皇居や官庁街を擁する国政の中枢を担う場所となっています。

 「半蔵門」駅から地上に出て上を見上げると、そこにはもう『グランドメゾン麹町』が存在感を持って迫ってきます。
道路1区画分を占めんばかりの南北に長い敷地いっぱいにレンガ色の外観の10階建ての建物、1階にはドトールやキッチンジローをはじめ、多数の飲食店舗等が入り、にぎやかです。

 外壁はタイル貼りで、アーチ型の煉瓦に彩られ、スチールとガラスを効果的に配したエントランスは、重厚感があります。昭和56年築ですので、耐震基準が強化された改正建築基準法前の建築物となります。大手デベロッパーとは言え、構造面の確認はしておく必要があります。

 『グランドメゾン麹町』の裏手には
ダイヤモンドホテルがあり、麹町小学校には徒歩2分の近さ、東京で一、二と言われる桜の名所でソメイヨシノやヤマザクラを楽しめる千鳥ヶ淵公園には徒歩4分となります。

 対象住戸は、SRC造10階建て建物の9階に所在する専有面積102.39屬3LDKです。
西南角部屋、西向きバルコニーで、西・南・東の3面開放となります。道路向かいの麹町パレス、そして南側隣接のビルとも8階建てのため、9階部分に当たる本物件は、日照・眺望とも良好、また主寝室からは東方面に千鳥ヶ淵や皇居の緑を眺めることができます。

 玄関からはクランク状の廊下を通ってLDにたどり着きます。
LDは横長14.4帖の広さ、整形で使いやすそうです。西日をもろに受け、夏はつらいかもしれませんが、ハイサッシではなく、バルコニー壁の高さが守ってくれそうです。ダイニングの位置が6.3帖の洋室への動線とぶつかってしまうのが少し気になります。

 キッチンは4.4帖、独立型でLD・廊下との2WAYになっています。しかし、洗面所・浴室との家事動線は必ずしも良くありません。廊下に出入口の付いた洋室2室は8.3帖・8.7帖と十分な広さ、大きな窓を有し、通風にもすぐれています。ウォークインクローゼットこそないものの、各部屋にたっぷりの物入がつき、収納力は十分です。

 二重床構造で、全室に床暖房及びビルトインエアコンと、贅沢な装備です。本年7月にスケルトンリノベーションを行い、1620サイズの浴室に地デジ対応15インチTV、キッチンにINAX最高級商品グランピアッセ採用、バルコニーにウッドデッキを新設したほか、建具・給排水管などあらゆる装備を新規交換しました。

 販売価格は9,980万円、9,480万円と値下がりし、現在9,280万円、坪単価299万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、405万円[半蔵門一昨年坪単価]×1.192[地価上昇補正]×1.107[駅距離補正]×0.703[築年数等中古補正]=坪単価376万円となりました。

 『グランドメゾン麹町』では現在、4階事務所使用住戸が坪単価251万円、6階西向き住戸が坪単価288万円で販売中です。しかし、
本物件はフルリノベーション済み、西・南・東の3方角部屋でどの面も日照・眺望が良好といったメリットがあり、4階住戸は住宅使用であれば別途リフォームをしなければならず、4階・6階住戸とも西向きバルコニーの目の前は麹町パレスという条件に大きな違いがあります。標準的な相場からいっても割安感があり、妥当な価格設定と言うことができるでしょう。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 地価の高い「半蔵門」駅にわずか徒歩1分という新築マンションは最近では分譲例がなく、希少価値があります。日本の中枢に住み、皇居や千鳥ヶ淵を眺めながら過ごす満足感は大きなものがあることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン麹町
 価格:9,280万円 (税込)
 所在:千代田区麹町1丁目
 交通:東京地下鉄半蔵門線半蔵門 徒歩1分
 面積:専有 102.39平米


☆ ポイント ☆
〜主寝室からは千鳥ヶ渕・皇居の緑がご覧いただけます〜
 (区立千鳥ヶ淵公園約260m)
★積水ハウス(株)分譲、鹿島建設(株)施工!
★半蔵門線「半蔵門」駅徒歩1分!(有楽町線「麹町」駅徒歩6分)
★9階部分につき日当たり・眺望良好!
★東・南・西三方角部屋!
★駐車場空有り!(月額33,000円)※平成20年9月1日現在
★ペット飼育可!(規約による制限有り)
★全室床暖房、全室ビルトインエアコン!
★18.8帖の広々LDK!


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン麹町
 
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| 中古マンション 千代田区 | 06:34 | comments(0) | trackbacks(10) |
ライオンズシティ九段(中古マンション)−都心の中の都心・靖国神社と向き合うライオンズマンション
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ南北線、同有楽町線、都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩5分の場所に立地する平成10年12月築・大京旧分譲・森本組&松栄建設施工・地上14階地下1階建・総戸数57戸の『ライオンズシティ九段』です。

 アドレスは千代田区九段南3丁目です。高台に立地、敷地北側を靖国通りに接し、お向かいは靖国神社となります。北側のお部屋は騒音・排気ガス等が気になるかもしれませんが、都心ビル型マンションの宿命でもあります。JR総武線「市ヶ谷」駅には徒歩8分、東京メトロ半蔵門線、同東西線「九段下」駅には徒歩10分と各駅に近いのが特徴です。

 また、靖国神社へ徒歩5分、九段小学校へ徒歩6分、四番町図書館へ徒歩8分、九段中学校へ徒歩10分、北の丸公園へ徒歩12分、千代田区役所へ徒歩14分と、徒歩15分圏内に図書館・区役所・学校・公園等の公共機関・施設が存在する利便性の高い場所です。

 面積494.24屬龍告Г壁瀉呂忘拂垢建つマンションですが、
エントランスのライオンズマンションのエンブレムに始まり、外観には重厚感があります。専有面積38.1屐78.84屬1DK〜3LDKの57戸で構成されており、シングルからファミリーまでの幅広い居住者層のためのマンションです。なお、ゴミ出しは24時間可能になっています。

 対象住戸は、14階建建物の4階に所在する専有面積60.07屬瞭鄒掌き1SLDKです。LDは8.7帖とやや狭くなっています。隣室の洋室は8帖ありますが、LDとは独立しています。
リビング以外に洋室にも床暖房があるのはありがたい限りです。

 キッチンは3.1帖、
洗面所との2wayになっていますので、家事には便利です。共用廊下側はサービスルーム扱いで5.2帖、また廊下の幅が広いのも特徴です。収納は、専有面積の割には広くとられているところです。

 販売価格は直近の5,180万円から値下がりし、4,980万円、坪単価274万円 (⇒平成20年5月24日、4,880万円(坪単価268万円)への値下げが確認されました。) です。標準相場を試算すると、461万円[九段下一昨年坪単価]×1.091[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]×0.707[築年数等中古補正]=坪単価347万円となりました。

 また、昨年4〜6月の千代田区九段南の築年数8年のマンションの成約事例が坪単価315万円、これまでの地価上昇を考慮すると315万円×1.068(地価上昇補正)×0.988(築年数経過分)=坪単価332万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ライオンズシティ九段』では現在、2階南西向き住戸が新規リフォーム済で坪単価319万円で売りに出されています。いずれにせよ
現況相場と比較すると割安感がありますが、リフォームの有無についてどのように判断するかがポイントでしょう。

 都心にありながら、千鳥が淵・靖国神社・北の丸公園の四季おりおりの緑が楽しめる街で、真のアーバンライフを主張するマンションです。由緒ある歴史を刻む九段の地に住むこと自体がステイタス、築年数10年で坪単価300万円未満であることを考慮すれば検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズシティ九段
 価格:4,980万円 ⇒4,880万円への値下げ
 所在:千代田区九段南3丁目
 交通:東京都新宿線市ヶ谷 徒歩5分
 面積:専有 60.07平米



☆ ポイント ☆
■駅徒歩5分の好立地!
  ・東京メトロ南北線、有楽町線、都営新宿線『市ヶ谷』駅徒歩5分
  ・JR総武線『市ヶ谷』駅徒歩8分
  ・東京メトロ半蔵門線、東西線『九段下』駅徒歩10分
■平成10年11月築!
■ゴミ出し24時間可能!
■リビングダイニング、洋室に床暖房有!
■ライフインフォメーション
  ・靖国神社まで約400m   ・九段小学校まで約480m
  ・四番町図書館まで約600m   ・九段中学校まで約750m
  ・北の丸公園まで約960m   ・千代田区役所まで約1,100m


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズシティ九段
 
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| 中古マンション 千代田区 | 00:39 | comments(0) | trackbacks(3) |
東京レジデンス(中古マンション)−全てにハイグレードな羨望の九段下レジデンス
★ 東京メトロ半蔵門線・東西線「九段下」駅より徒歩4分の場所に立地する日商岩井等の旧分譲・清水建設施工による平成15年2月築・総戸数249戸のタワーマンション『東京レジデンス』です。このほか、「水道橋」駅・「飯田橋」駅・「神保町」駅など、多数の路線が徒歩10分内で利用可能です。

 JR飯田橋貨物駅の再開発地区で、「働く・住まう・集う・憩う」が調和する
環境創造型の高層複合都市「I-GARDEN AIR(アイガーデンエア)」の一番南側にあります。アイガーデンエアは、豊かな植栽の中にあって、ホテルメトロポリタンエドモントの宿泊機能、低層のテラス状の店舗群「アイガーデンテラス」の商業機能、JR貨物本社・大和ハウス工業・ガーデンエアタワー・マクセル東京ビル・日建設計東京ビル・大塚商会本社ビルなどの業務機能、そして『東京レジデンス』の居住機能という、まさに再開発のお手本ともいうべき存在です。

 『東京レジデンス』は、敷地面積2,798.86屬肪肋29階・塔屋1階・地下2階建ての高さ105.2屬離織錙璽泪鵐轡腑鵑如
高強度コンクリートRC構造・制震設計を採用、ワイドなハイサッシ、二重床・二重天井・ペアガラスのハイグレードな造りとなっています。オーナーズサロン・バー・プレゼンテーションルームなど共用施設が充実、三井不動産住宅サービスによる24時間有人管理やホテルライクなコンシェルジュサービスも自慢です。

 対象住戸は、29階建て建物の17階に所在する専有面積60.23屬1LDKです。
北東角部屋で、上野方面が見渡せて、日照・眺望・通風とも良好です。東側を首都高速5号池袋線が走るのは、都心の再開発である以上、致し方ないところでしょう。間取りの北東側・北西側を取り囲むバルコニーは面積が30.67屬△蝓∪賤面積と合わせると90.94屬發旅さとなります。

 LDKは19.7帖を確保、アイランドキッチンを擁する整形の開放的なリビング・ダイニングです。洋室は7帖で北西側に開け、洗面所にもゆとりがあります。ビルトイン洗濯乾燥機など設備も充実、シンプルな間取りが余裕を感じさせる設計です。

 販売価格は7,180万円、坪単価393万円です (⇒平成19年9月15日、6,980万円(坪単価382万円)への値下げが確認されました。) (⇒平成19年12月25日、6,480万円(坪単価355万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、461万円[九段下昨年坪単価]×1.148[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]×1.041[築年数等中古補正]=坪単価583万円と、昨年の九段下物件が飛び抜けて高額だったためか、少し異常値となりました。また、昨年の千代田区飯田橋の平成13年以降築マンションの成約事例が坪単価272万円、1年間の地価上昇を考慮すると272万円×1.148=坪単価312万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『東京レジデンス』の現在の中古価格は、3階が坪単価336万円、14階が坪単価366万円、最上階の29階が坪単価438万円となっており、本住戸が角部屋であることを考慮すれば、ほぼ妥当な価格設定と言えるでしょう。なお、本マンションの分譲時の坪単価は207万円〜443万円、平均坪単価が313万円となっていました。

 本マンションの25・26階には共用施設の
隠れ家的バーがあり、バーテンダーがいて会員制バーのような雰囲気でカクテルまで出してくれるので、毎晩、抜群の眺望を眺めつつグラスを傾ける居住者の方々でにぎわっているそうです。靖国神社や皇居が近隣にあり、都会の中に文化・歴史が融合されたロケーションにある構造・施設・サービスともハイグレードなタワーマンション、誰もが住みたくなる羨望の住まいです。

 種別:中古マンション
 名称:東京レジデンス
 価格:7,180万円 ⇒6,980万円への値下げ ⇒6,480万円への値下げ
 所在:千代田区飯田橋2丁目
 交通:東京地下鉄半蔵門線九段下 徒歩4分
 面積:専有 60.23


■24時間有人管理・ダブルオートロックシステム
■17階・北東角部屋!陽当り・眺望良好!
■ペット飼育可能!(規約有り)
■駐車場空き複数台分有ります(月額36000円〜38000円)平成19年7月24日現在
■充実の設備(TES式床暖房・フルオートバス・浴室換気乾燥機・TVモニター付インターフォン・ビルトインエアコン・ディスポーザー・コンベック・食洗機・浄水器・ビルトイン洗濯乾燥機)
■各階にごみ収集室を設置
■オーナーズサロン・バー・プレゼンテーションルームあります。
■築浅!平成15年2月築
■清水建設蠅砲茲觧楾・三井不動産住宅サービス蠅砲茲覺浜
■総戸数249戸・29階建のタワーマンション
■高強度コンクリートRC構造・制震設計を採用
■ワイドなハイサッシ
■二重床・二重天井・ペアガラス
■CATV・BS・CS完備
■ホテルライクなコンシェルジュサービス有り
■東京メトロ東西線・半蔵門線・都営新宿線「九段下」駅徒歩4分
■JR中央・総武線「水道橋」駅徒歩6分
■東京メトロ東西線・有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩6分
■東京メトロ半蔵門線・都営新宿線・三田線「神保町」駅徒歩7分
■都営三田線「水道橋」駅徒歩8分
■JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩8分
■都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩10分


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
東京レジデンス
 
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| 中古マンション 千代田区 | 08:11 | comments(0) | trackbacks(1) |
東京タイムズタワー(中古マンション)−世界のアキバを完全に掌握するタワーマンション
★ JR山手線「秋葉原」より徒歩5分、最新の電気製品を求めて世界中から人が集まり、最近はオタクが集う街として有名なアキバを象徴するタワーマンション・平成16年9月築の鹿島建設の手による『東京タイムズタワー』です。お隣は世界的なIT拠点の形成を標榜する知の結晶「秋葉原クロスフィールド」のタワービル、また、東京消防庁の拠点の一つ神田消防署もお隣で火災も安心です。『東京タイムズタワー』は40階建ての高層ビル、31階のスカイラウンジからは世界のアキバの眺めを完全に掌握できるワールドワイドなマンションです。

 お住いの方のブログを拝見すると、総戸数319戸のビッグコミュニティですが、マンション管理組合の活動は活発です。マンションの所在する外神田の下町的な雰囲気もあって、お住いの方々のコミュニケーションも和気あいあい、仲がよさそうです。

 共用施設も充実、無料のフィットネスルームやカンファレンスルーム、コンシェルジェサービスもあります。セキュリティは来客が入館するときにQRコードを利用するシステムで、エレベータに乗るときもQRコードをかざせば自動的に目的の階まで上がっていく驚きのハイテクシステムです。建物構造は耐震性に優れた鹿島建設のスーパーRCフレーム工法で、これも申し分なしです。

 対象住戸は、7階に所在する専有面積72.58屬1SLDK、北東角部屋です。14.4帖のLDは北西角を全面ガラス張りの豪勢な造り、4.8帖のカウンターキッチンも使い勝手が良さそうです。サービスルームは3.3帖の書斎ですので、7.2帖の寝室を唯一の居室としてディンクスがゆったり使う都心型住戸といっていいでしょう。駐車場は残念ながら空きがありません。

 販売価格は7,580万円、坪単価は345万円です。当時の分譲価格は結構リーズナブルでしたが、今は相場が大きく上昇しています。標準相場を試算すると、259万円[秋葉原昨年坪単価]×1.177[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]×0.992[築年数等中古補正]=坪単価315万円となりました。一方、昨年7〜9月の千代田区外神田の平成13年以降築マンションの成約事例が坪単価312万円、9か月間の地価上昇を考慮すると312万円×1.133=坪単価353万円となりますので、実勢からほぼ妥当な販売価格と言えるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 文句なく、住んでうれしい、訪ねてうらやましいタワーマンションです。お値段は結構しますが、それに十分見合う価値ある物件だと思います。


●北・東角部屋! ●耐震性に優れた、鹿島建設のスーパーRCフレーム工法! ●売主・施工 鹿島建設!●平成16年9月築! ●二重床・二重天井 ●2層吹抜けのエントランスホール ●24時間常駐管理 ●ダブルオートロックシステム ●24時間換気システム●床暖房設置 ●ディスポーザー、浄水器、カウンターキッチン ●24号フルオートバス、浴室換気・乾燥機付 《〜充実の共有部分〜 ★スカイラウンジ★カンファレンスルーム ★フィットネスルーム★ゲストルーム ★コンシェルジェサービス ほか》

詳細はこちら ⇒東京タイムズタワー

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| 中古マンション 千代田区 | 07:44 | comments(0) | trackbacks(18) |