プラウド鷺宮コートテラス(中古)−坪225万円の第一種低層・築浅プラウド

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★ 西武新宿線「下井草」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産旧分譲・新日本建設施工・2011年7月築・地上3階建・総戸数36戸の『プラウド鷺宮コートテラス』です。

 アドレスは中野区鷺宮6丁目です。鷺宮は中野区の北西部に位置し、1丁目から6丁目まであります。町域の東部は中野区野方・丸山に、北部は練馬区中村南・中野区上鷺宮に、南部は中野区若宮・白鷺に、西部は杉並区井草に接しています。鷺宮1丁目及び鷺宮3丁目から鷺宮6丁目までは町域北端に新青梅街道が通っています。鷺宮2丁目は、新青梅街道をはさんで鷺宮1丁目の北側にあたります。また中央部には、中杉通りが縦貫しています。

 駅周辺には商店などが見られますが、主に住宅地として利用されています。行政地名の正式表記は「鷺宮」ですが、駅名に基づいた「鷺ノ宮」、あるいは「鷺の宮」と表記されることもあります。1064年、源頼義がこの地に八幡神を祀った社殿を建立しました(現在の鷺宮八幡神社)が、その神社(宮)の境内に鷺が多く棲んでいたことから、里人に「鷺宮大明神」と呼ばれるようになり、これがこの地名の起因といわれています。


 「下井草」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を北側に出て、駅前の道を東に向かって歩き、左折してさらに東北東の方向に住宅街の中を歩いて行った右手に所在しています。「下井草」駅・「鷺ノ宮」駅周辺の商業エリア、そして新青梅街道北側の文教エリア、そのトライアングルゾーンの内には、約50万岼幣紊砲錣燭蝓⇒囘喘楼茲里覆で最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域が広がっており、本マンションはその中心に位置し、閑静な住宅街に厚く包まれています。

 日常のお買い物は、
西友下井草店が徒歩8分、オーケーストア鷺宮店が徒歩7分です。ユニクロ、マツモトキヨシも徒歩9分のところにあります。小学校は、武蔵台小学校が徒歩5分、公園は鷺六公園が徒歩1分と、普段の生活には事欠きません。

 緑豊かな街並みに溶け込む佇まいを目指して、敷地の周囲を縁取るように植栽スペースを設けたのをはじめ、敷地内の随所に豊富な植栽があります。また、敷地内には、ミセス同士のおしゃべりや寛ぎの場に利用できる
多目的ベンチを1階共用部の要所に設置し、荷物を一時的に置くこともできます。

 敷地中央部の空間を活かして
コミュニティパサージュを設置し、エントランス前のシンボルツリー等の樹々や夜間に足元を照らすフットライト付のベンチが設置され、ふれあいや寛ぎのひとときを楽しめます。敷地内のごみ置き場は収集日にかかわらず24時間ゴミ出しが可能、もちろん宅配ボックスもあります。

 オートロックなど安心のセキュリティとともに、駐車場出入口には
リングシャッターが設置され、安全に配慮した歩・車・自転車分離動線を採用しています。専有面積は約60平米〜90平米、間取りは2LDK〜4LDKが中心で、全戸ファミリー世帯向けタイプで構成されています。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積61.43平米の2LDKです。玄関から廊下を直進すると11.2帖のLDで、キッチンは2.0帖と狭くなっています。洋室はバルコニー側に5.9帖の部屋、共用廊下側に6.0帖の部屋があります。収納は6.0帖の部屋に大きめのクローゼットがついています。エレベーターに隣接していますが、隣接しているのはトイレ等であり、居室への影響はないでしょう。

 販売価格は4,180万円、坪単価225万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,958万円〜4,260万円、『イエシル』では4,194万円、『マンションマーケット』では3,736万円〜4,129万円、『ふじたろう』では4,136万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,092万円〜5,472万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,231万円、坪単価228万円となり、販売価格は1.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,890万円、坪単価209万円との記録が残っています。

 したがって、売主さんが分譲時の購入者であれば、諸経費を考えればほぼ売却益は出ない
良心的な価格と言えます。毎月の費用も管理費14,900円、修繕積立金6,600円、合計21,500円とリーズナブルです。築浅プラウドでこの水準で購入できる物件はごく限られており、小家族にお薦めの物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド鷺宮コートテラス
 価格:4,180万円 (税込)
 所在:中野区鷺宮6丁目
 交通:「下井草」駅徒歩8分
 面積:専有面積61.43平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド鷺宮コートテラス

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| 中古マンション 中野区 | 23:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズ東中野(中古)−無敵の「東中野」駅徒歩1分、築浅・免震の魅力も
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★ JR総武線「東中野」駅より徒歩1分、都営大江戸線「東中野」駅より徒歩2分、東京メトロ東西線「落合」駅より徒歩9分の場所に立地する2010年1月築・大京旧分譲・東鉄工業施工・地上15階建・総戸数72戸の『ライオンズ東中野』です。

 アドレスは中野区東中野1丁目です。東中野は、中野区の最東部に位置し、神田川にも接しています。西部は中野区中野、南部は大久保通りを境に中野区中央神田川を境に東部を新宿区北新宿、北部は早稲田通りを境に新宿区上落合中野区上高田、北東部は新宿区高田馬場に接します。町域内は主に住宅地として利用され、鎮守は氷川神社です。

 東中野には
「東中野」駅があり、JR中央・総武緩行線と都営大江戸線が利用可能です。また、上落合の境目に当たる早稲田通り沿いに地下鉄東西線の「落合」駅が利用可能となっています。地域のほぼ中央を山手通りが縦貫し、車の往来も多いエリアです。

 明治大学付属中野中学校・高等学校があり、山手通りと早稲田通りの間にある銀座通りには、学生向けの飲食店が立ち並び土日の昼時には、学生で賑わいます。「新宿」駅や「高田馬場」駅へのアクセスも良く、一戸建てのほかに一人暮らし向けのマンションやアパートも比較的多いのが特徴で、学生やサラリーマン・OLなど若い世代にも人気のある街の一つといえます。

 本マンションの立地する
東中野1丁目(旧氷川町)の界隈には、戦前に大臣や高級軍人が多く住んでいたことと、箱根土地(現在の西武鉄道系の会社)が開発をした高級住宅地が存在し、山手通り周辺にはプール付などの豪邸が並んでいます。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、何と言っても人気の「東中野」駅に徒歩1分という利便性の高さです。本マンションは、旧石森ビル・えびすビル跡地に誕生し、同駅舎の中央部と向き合う場所に位置し同駅東口からも西口からもほぼ等距離です。上記の通り、JR総武線に加え、都営大江戸線東京メトロ東西線も利用でき、この上ないアクセス環境です。

 駅前ですから、駅ビルである
『アトレヴィ東中野』に当然近く、成城石井(アトレヴィ東中野内)やまいばすけっと徒歩2分、このほか好評なキッチンコートサミットなどスーパーは複数あり、快適な都市生活を享受できます。中野区立東中野図書館まで徒歩3分というのも嬉しいポイントです。

 旧売主は
メジャー7の一角である大京で、安心で人気の高い免震構造を採用、セコムと提携したライオンズ・オンライン・ガードシステムを導入するなど『東京防犯優良マンション』の設計審査にも都内で3番目に合格しています。

 建物形状は
ユニークな楕円形で、白とグレーを基調としたデザイン、低層部が石垣調になっており、重厚感のあるシャープなフォルムのファサードです。ロビーには大きな白いソファーを配したラウンジがあり、エントランスから各住戸へは、プライバシーに配慮したホテルライクな内廊下になっています。近隣には高い建物がなく上層階からの眺望は良好す。

 設備・仕様については、大京は内装の豪華な物件が多く、本マンションも、キッチンのカウンタートップや洗面台は天然御影石で、食器洗乾燥機、ディスポーザーも付いています。フロントにはコンシェルジュサービスも備わっています。

 ネックは
南側に5階建ラブホテル(ネオンサインは8階程度の高さ)があること、北向きの住戸はJR総武線の鉄道音等の影響があることです。総武線は深夜に貨物列車が走るという情報もあります。

 対象住戸は
地上15階建て建物の3階に所在する専有面積30.65平米の1LDKです。それぞれシングル・ディンクス・ファミリーに向けた間取りがある本マンションですが、対象住戸はこのうち最も小さなお部屋となります。

 北・西向きの角部屋で、遮音性もあるペアガラスも採用していますが、現地で鉄道音の確認をした方がよいでしょう。Dは4.6帖、Kは2.2帖と最小レベルですが、独立型のキッチンとなっています。Dに隣接して4帖洋室があり、家具の置き場にはやや迷いますが、二面開放で通風良好です。

 浴室は1216サイズで、専有面積を考えれば広くとれており、トイレもゆとりの大きさです。収納は4帖洋室の壁面に備わっているほか、玄関横にもあり、間取りに比して十分と言えるでしょう。管理費は平米当たり月362円とやや高く、毎月の支払額は修繕積立金を合わせて月14,170円です。

 販売価格は2,980万円、坪単価321万円す。『マンションナビ』で対象住戸を自動査定したところ、2,590万円(坪単価279万円)〜2,790万円(坪単価301万円)となり、1割程度強気な価格設定です。

 昨年末は3階住戸で2,680万円から2,590万円から下げていたとの情報がありますが、もしかすると本物件がそれで、本年に入ってから値上げした可能性があります。最近、本マンションの5階住戸(間取りワンルーム、専有面積31.22平米、北向き)で3,080万円(坪単価326万円)という物件が出てきましたので、これをにらんだ動きなのかもしれません。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は308万円程度でした。

 昨年秋に完売した『クラッシィタワー東中野』や2010年分譲の『シティタワー東中野駅前』、また現在分譲中の『サンウッド東中野』など、駅前再開発に伴い「東中野」駅前徒歩1分物件の分譲が増えています。本マンションはそれらに先駆けて登場した同駅徒歩1分物件ですが、価格が高騰した新築物件を避けて、多少価格が安くなる可能性を求めて、築浅の本物件への需要が高まっています。

 考えてみれば、
「新宿」駅徒歩1分や「中野」駅徒歩1分などは物件自体が存在せず「大久保」駅は街としての癖があるため、総武線沿線の中で「東中野」駅徒歩1分は最も現実的で、かつ、魅力が高いものです。特に対象物件のようなシングルユースは賃貸に出しても大変需要が強いと考えられ、所有しがいのある物件ということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズ東中野
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:中野区東中野1丁目
 交通:「東中野」駅徒歩1分
 面積:専有30.65平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズ東中野

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| 中古マンション 中野区 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイシティ中野(中古)−賃貸需要ピカイチの中野で手軽な不動産投資
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★ JR総武線「東中野」駅より徒歩13分、西武新宿線「新井薬師前」駅より徒歩8分の場所に立地するハイシティ杉山商事旧分譲・小川建設施工・地上4階建・総戸数33戸・1983年6月築の『ハイシティ中野』です。

 アドレスは中野区上高田3丁目です。大正時代までの上高田は、田園風景の広がるのどかな町並みでした。火の見櫓や氷川様の狛犬田んぼの川には小魚、東光寺の麦わら屋根の本堂にはお閻魔様、家々には屋敷森があり、豊かな農村の生活がそこにはありました。童謡「たき火」は、この上高田の地で生まれたのだそうです。

 現在は都市化が進み住宅街となっていますが、昔からの古き良き雰囲気は、街の遺伝子として受け継がれてきています。閑静な住宅街は穏やかで、落ち着いて住むには格好のエリアとなっています。

 新井薬師は、真言宗豊山派の梅照院(ばいしょういん)のことで、都内でも有数の著名な中野区最大の寺院です。新井の名は当地で新たに井戸を掘ったことに由来するもので、駅前から山門にかけて、商店街や出店も広がり、地域住民からも薬師様として古来より親しまれています。

 「東中野」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅A2又はA3出口から東中野駅前交差点を住宅街に入り、スーパー「ライフ」を右手に見ながら直進、早稲田通り青源寺駐在所前交差点を突っ切ってさらに直進、デイリーヤマザキの角を左折してしばらく歩いた右手に本物件が立地します。

 「新井薬師」駅からは徒歩8分で、こちらは住宅街の中を南東方向に進んで本マンションに向かうルートです。途中にセブンイレブン、ローソン100がありますので、単身者にとっては利便性が高い立地です。

 本マンションは
南西角地に立地し、両隣は電気店や個人商店だったりと、ややごみごみ感はありますが穏やかな街並みに佇みます。南北に長い敷地形状ですので、各住戸は西向きメインの配棟となっています。

 さて、
ハイシティシリーズは、杉山商事昭和40年代後半から分譲し始めた投資用ワンルームです。杉山商事では「ハイシティ」以外に「TOP」シリーズでも名を馳せました。当時からいまだに健在な投資用ワンルームマンション「スカイコート」のみとなっています。

 清潔なホワイトタイルを基調とし、赤のラインをアクセントに使用する外観デザインは「ハイシティ」に特徴的なもので、今でも初々しさを保ち、好印象です。上述の通り、本物件と両駅との間のルートにはスーパーやコンビニが豊富ですが、最も近いコンビニはデイリーヤマザキで徒歩3分、また、まいばすけっとが徒歩4分、セブンイレブンが徒歩5分、スーパーのコモディイイダが徒歩6分となっています。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積14.48平米のワンルームです。バルコニーは北西向きで2.1平米、玄関左手に3点セット(洗面、トイレ、浴室)の水廻りが配置され、水廻りと背中合わせに小さな収納とキッチンがあります。その他のスペースは洋室とされ、玄関から洋室までの間にドアは存在しません。まさに見事なまでの「ザ・投資用ワンルーム」です。

 販売価格は780万円、坪単価178万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、本マンションの過去の売り出し価格坪単価148万円(2008年・1階)〜187万円(2010年・4階)となっており、築年数の更なる経過とのバランスから販売価格をどう評価するかがポイントの一つです。

 もう一つのポイントは、自己使用でないとすれば
投資用としての需要の強さはどうか、という点ですが、一般に中野エリアは利便性を求める若者が多く居住するところで、専有面積の狭い築古ワンルームでも家賃設定を間違わなければ客付けはそれほど困難ではないと思われます。

 実際、
本マンションの33戸はそのほとんどが投資用と推測されますが、現在募集中の住戸は1〜2件程度で、安定した賃貸経営が可能な模様です。その賃料は月額4.5万円〜6万円となっており、管理費・修繕積立金は5千円+5千円=1万円ですので、本物件価格を基礎とした利回りは、表面で6.9%〜9.2%、NETで5.4%〜7.7%となり、築30年超物件にしては人気地中野とは言え、物足りない数値です。

 しかし、
需要は固いと思われますので、現金一括等で購入し、地道にインカムを積み上げながら、ある程度の期間で売却すれば損をする可能性は低いと考えます。専有面積が狭いので、デザイナーズでリフォームしても費用はそれほどかさまず楽しい賃貸経営ができそうです。

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| 中古マンション 中野区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンス中野桃園町(中古)−2010年築で坪197万円のお薦めMR住戸
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★ JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅より徒歩12分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント旧分譲、合田工務店施工、地上3階地下1階建・総戸数20戸・2010年8月築の『オープンレジデンス中野桃園町』です。

 アドレスは中野区中野3丁目です。中野は、中野区中央部に位置し、中野区役所・サンプラザ・サンモール・中野ブロードウェイ・「中野」駅前の繁華街などが町内にあります。東部は、中野区東中野に、南部は大久保通りに接しこれを境に中野区中央に、北部は早稲田通りに接しこれを境に中野区新井・野方・上高田に、西部は杉並区高円寺南・高円寺北に接しています。

 「中野」駅にはJR中央線快速・中央・総武緩行線・東京メトロ東西線が乗り入れています。同駅近辺では、平日・休日問わず人が多く、また、「中野」駅前を中野通りが縦貫しています。一方、同駅周辺以外では、住宅街となっています。一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、いわゆる木賃ベルト地帯の一角であり、木造の賃貸物件で一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。同駅北口および警視庁中野警察学校跡地周辺では大規模な再開発事業が行われており、2012年に中野四季の都市(なかのしきのまち)としてオープンしました。

 「中野」駅から本マンションまでは徒歩7分同駅南口を出て、高円寺方面へ線路沿いに歩き、日本ウェルネス高中野キャンパス(2008年までは桃丘小学校がありました)の手前を左折、突き当たりを右折して、セブンイレブン付近の三差路を左に歩き、さらに左折した住宅街の中に立地します。

 この界隈は30年以上前、
私が九州の田舎から出てきて兄と初めて住んだ高円寺のアパートへの通り道で、とても懐かしいです。上記のセブンイレブンは私が生まれて初めて見たセブンイレブンで、東京住まい5年目の兄が「あ、セブンイレブンね」とさりげなく言っていたのをまぶしく感じたのを思い出します(なお、私と兄が住んだアパートは今や築38年となりましたが、当時と変わらない家賃で今もがんばっています)。

 話が横道にそれましたが、このあたりは
駅前の喧騒とは一線を画し、とても静かです。大きな邸宅も点在し、大久保通りからは緩やかに上った場所にあります。本マンションは、その面積657.33平米の敷地を利用して全戸南向きの住棟計画としました。

 本マンションは
メゾネットからなる長屋形式の建物で、外観形状も独特ですが、それがさわやかな白の外壁とあいまってスタイリッシュに見えます。一歩奥まった敷地ゲートで守り、郵便受け付近もデザイナーズっぽくてお洒落です。専用ゴミ置き場が小さいのがやや難点でしょうか。

 専有部については、
IHクッキングヒーター、浄水器、食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、エアコン等と、十分な仕様です。管理費が11,820円で、1平米当たり165円と安価なのも魅力ですが、管理人は巡回となります。このほか、修繕積立金が月3,200円インターネット使用料は戸数が少ないからか2,450円とやや高め、それでも他の諸経費も含めて毎月の支払は17,870円で済んでいます。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の地上1階及び地下1階部分を占めるメゾネットタイプ、専有面積71.64平米の2LDKです。南向きに位置するため、向かいに住戸はあるものの地上1階、地下1階とも日照良好で問題がありません。

 地上1階はほぼ17.8帖のLDKのみで、玄関と小さなホールを過ぎるとすぐキッチンとなります。地下1階は6.6帖の洋室と6.1帖の洋室、そして1418タイプの浴室をはじめ水廻りが配置されています。電気温水器の場所まで収納スペースに位置づけられており、これが専有部面積にカウントされている専用トランクルームなのでしょう。LDKにも2洋室にもエアコンが1台ずつ装備されているのは助かります。

 販売価格は4,280万円、坪単価197万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、280万円[中野坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.787[築年数等中古補正]×1.060[地価上昇補正]=坪単価237万円となりました。また、『マンションナビ』による対象住戸自動査定を行ったところ、4,530万円(坪単価209万円)〜4,830万円(坪単価223万円)となり、対象住戸の販売価格は、これらの査定額をいずれも大きく下回っています。

 もっとも、本マンションは、
2009年の販売時にも平均坪単価220万円台と、オープンハウス・ディベロップメントらしい割安感のある価格設定で、坪単価200万円台からあったとのことですから、対象住戸も分譲時とそれほど変わらない価格水準で売りに出されているものと推測されます。

 本マンションは、
2009年の分譲当時も閑静な住環境と利便性の高さに比した割安感から、総戸数20戸とは言え、1カ月で全住戸を完売した物件です。また、今回の対象物件は、売主の資産処分によるものとのことで、平成22年8月の分譲時から平成26年7月までモデルルームとして使用していたため、住戸のコンディションは大変良好です

 間取りがメゾネットであることを厭わないのであれば、2LDKをお探しの方にはお薦めしたい物件です。特に、「中野」駅周辺の住宅街では、本マンションの立地する同駅南西方面エリアがもっとも住環境の良い場所であるというのが、私の実体験からの確信です。

 種別:中古マンション
 名称:オープンレジデンス中野桃園町
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:中野区中野3丁目
 交通:「中野」駅徒歩7分
 面積:専有71.64平米

詳細はこちら(ノムコムより)
オープンレジデンス中野桃園町

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| 中古マンション 中野区 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジェイパーク新中野(中古)−最上階ロフト付・坪179万円で中野単身生活を謳歌
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★ 東京メトロ丸ノ内線方南支線「中野富士見町」駅より徒歩4分、同丸ノ内線「新中野」駅より徒歩9分の場所に立地するジョイント・コーポレーション旧分譲・日産建設施工・地上5階建・総戸数24戸・1997年6月築の『ジェイパーク新中野』です。

 アドレスは中野区本町(ほんちょう)5丁目です。本町は、中野区のほぼ中央部に位置し、このために「本町」と名づけられました。町域の東部と南部は神田川に接しており、東部は川を境に新宿区西新宿に、南部は中野区弥生町に接しています。北部は青梅街道を境に中野区中央に、西部は杉並区和田に接しています。

 町域内を
中野通りと山手通りが縦貫しています。東京23区内には「本町」と称する町域が複数存在し、特に近接して渋谷区の本町(ほんまち)があり、混乱を防ぐため、当地所在の店舗名などに用いられる際は「中野本町」(なかのほんちょう)と区の名前を付しているケースも見られます。なお、本マンションの立地する本町5丁目は、住居表示実施前は宮里町、千代田町から構成されていました。

 町域内は主に
住宅地として利用されています。いわゆる木賃ベルト地帯の一角でもあり、一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。東中野には青梅街道沿いに丸ノ内線の「中野坂上」駅と「新中野」駅があります。

 「中野坂上」駅の交差点付近は、2000年頃の再開発により当地や隣接する中野区中央に、オフィスが入った高層ビルが立ち並ぶようになり、交差点付近は以前に比べて景観も変わりました。青梅街道沿いは、中野区内でも古くから人の往来があった場所でもあり、「新中野」駅には鍋屋横丁と呼ばれる古くからの商店街があります。また、当地は「新宿」駅からも比較的近く、青梅街道沿いにはオフィスビルも見られます。

 「中野富士見町」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て東に歩き、佼成病院を右手に見ながら左折、神田川を渡って北上し、『中野富士見町パークハウス』の角を右折して『サングレース』を通過したところにあります。一旦下ってその分上るルートですが、気になる傾斜ではありません。「中野富士見町」は支線駅ですが、本線たる丸ノ内線「新中野」駅にも徒歩9分、「中野新橋」駅にも徒歩10分と便利です。

 面積485.91平米の敷地は南北に細長く、あまり良い形ではありませんが南面を道路に接して奥行きがあるため、日照は期待できます。エントランスゲートは戸建てのような間口で地上5階建、一方側面から見るとそれなりの幅があります。ベージュを基調とした外観は落ち着きと明るさを感じさせてくれます。

 周辺施設としては、上記の
佼成病院が徒歩4分、スーパー丸正が徒歩6分、スーパーつかさが徒歩5分、コンビニではセブンイレブンが徒歩3分、サンクスが徒歩4分、また、ミネドラッグが徒歩5分、郵便局が徒歩2分と、日常生活には事欠かないでしょう。

 対象住戸は
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積36.56平米の1LDKです。東向きバルコニーで、日照・通風良好、バルコニーからは開放感のある眺望を楽しむことができます。また、梁のないすっきりした間取りもセールスポイントです。

 玄関から入り、廊下を進むと
8.8帖のLDKとなります。キッチンはリビング一体型居室効率を高めています。リビングを通り抜けると5.8帖の洋室で、LDKがバルコニーに面しないやや旧タイプの間取りとなります。水廻りは廊下左右に振り分けられ、スペースの関係で洗濯機置場が独立しています。

 収納は
3.60平米のロフトがあって、その利用料月400円取られますが、重宝しそうです。また、LDKにも洋室にも大きめのクローゼットがあって、収納で困ることはないでしょう。2012年6月に給湯器を交換し、昨年12月には壁クロス張替(全室)、床フロアウッド施工(LD・洋室・廊下)、混合水栓交換(キッチン)など、リフォームが行われています。

 駐車場は設置されていない模様ですが、都心に近い1LDKですので、この点がネックになることは少ないでしょう。管理費は月12,210円、修繕積立金は月14,618円、これ以外にCATV使用料が月420円かかりますので、これらの合計は月27,248円となります。管理費は1平米当たり月334円と、総戸数が24戸と少ないこともあり共用施設がほとんどない割にはやや高めです。なお、管理員は巡回方式となります。

 販売価格は直近の2,180万円から200万円値下げして1,980万円と2千万円を切っており、坪単価179万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、278万円[新中野坪単価]×0.988[駅距離補正]×0.665[築年数等中古補正]×1.029[地価上昇補正]=坪単価188万円となりました。また、『マンションナビ』において対象住戸の自動査定を行うと、1,840万円(坪単価166万円)〜2,040万円(坪単価184万円)となり、現在の提示価格はこのレンジ内におさまっています。

 築17年を経過している小規模マンションですが、耐用年数としてはあと30年あり、都心6キロ圏で新宿に程近いロケーションを享受しつつ、リーズナブルな価格水準で購入することができます。最上階という条件の良さも加わり、単身で住むには満足できる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ジェイパーク新中野
 価格:1,980万円 (税込)
 所在:中野区本町5丁目
 交通:「中野富士見町」駅徒歩4分
 面積:専有36.56平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ジェイパーク新中野

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| 中古マンション 中野区 | 19:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド中野坂上(中古)−動と静の両方を手中にできる邸宅系プラウド
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★ 東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅より徒歩9分の場所に立地する205年3月築・野村不動産旧分譲・東洋建設施工・地上5階建・総戸数50戸の『プラウド中野坂上』です。

 アドレスは中野区中央1丁目です。中央は、その名のとおり、中野区のほぼ中央部に位置します。東部は神田川を境に新宿区北新宿に、南部は青梅街道を境に中野区本町に、北部は大久保通りを境に中野区東中野・中野に、西部は杉並区高円寺南に接しています。また、地域内を中野通りと山手通りが縦貫しています。

 このあたりはいわゆる
木賃ベルト地帯の一角でもあり、一戸建てのほかマンションやアパートも多く見られ、一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。当地には青梅街道に沿って丸ノ内線の「中野坂上」駅と「新中野」駅があります。「中野坂上」駅の交差点付近は、近年の再開発により当地や本町にオフィスが入った高層ビルが立ち並ぶようになり、交差点付近の景観も変わりました。また、当地は「新宿」駅からも比較的近く、青梅街道沿いにはオフィスビルも見られます。

 本マンションは、
「中野坂上」駅から徒歩9分の道のりです。中野坂上交差点A1出口から北東方向に、住宅街の中を歩を進めるルートです。同駅からの道のりはわずかに下りとなりますが、ほとんど意識せずに楽に歩くことができます。道幅のあまり広くない住宅街の中を通りますので、静かで落ち着いた行程です。また、「東中野」駅からも徒歩9分ですので、JRと東京メトロの両線を使いこなせるロケーションです。

 新宿の超高層ビルを背景とする中野坂上エリアにあって、この閑静さは利便性と良好な住環境の両方を手中にすることになります。敷地面積は2,082.7平米とそこそこの広さで、第一種中高層住居専用地域に属し、地上5階建てのゆとりあるフォルムを形成しています。建物の周囲は生垣が巡り、敷地には奥行き感があります。

 近隣に木造アパートが多いこともあって、マルエツプチ徒歩2分、セブンイレブン徒歩2分単身者にとってありがたい商業施設が近くに存在します。一方、通学校である塔山小学校に徒歩5分、第十中学校に徒歩8分と、ファミリーにとっても利便性は悪くありません。これ以外にも、東京工芸大学、実践学園中学校・高等学校、宝仙学園をはじめとする教育施設が幼稚園から大学まで近隣に所在しています。

 建物の
外観は閑静で落ち着いた周辺環境と調和するよう、淡色のタイル貼りの外壁に控えめなエントランスを配しています。総戸数50戸の間取りは1LDK〜4LDKと幅広く、専有面積は47.97平米〜86.01平米です。

 対象住戸は、地上5階建て建物の
5階に所在する専有面積56.3平米の1LDKです。東向き最上階バルコニーは三角形の形状をしており、眺望・開放感は良好、都心の街並みを一望できます。カウンター付キッチンのあるLDKは13.3帖の広さ、隣接する洋室は縦長で、可動収納付き10.5帖の大型サイズです。また、家事動線は2WAYで作業しやすい間取りです。

 水回りは玄関周囲に固められ、浴室は1416サイズ、収納は上記の可動収納のほか2帖の納戸があり、十分な容量です。56.3帖もある1LDKですから、居室もユーティリティもゆったりと作られています。

 このほか、
アウトフレーム工法で柱の出っ張りがなく、遮音に配慮した二重床、明るい空間を実現する逆梁工法とハイサッシが目を引きます。セコム提携24時間セキュリティシステムも安心材料です。

 販売価格は4,350万円、坪単価255万円です。『マンションナビ』で自動査定すると、3,870万円〜4,170万円のレンジですので、今回の販売価格はそれと比較すると相対的に高めの設定と言うことができます。なお、分譲時価格は4,290万円で、今回提示価格は分譲時価格より60万円高いこととなります。

 都心に近い場所で都心では得られない静かな環境を享受できるとは、本当に贅沢なことです。本マンションはそのような得がたい立地で、しかもブランドイメージの良い野村のプラウドであり、満足感の高いマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド中野坂上
 価格:4,350万円 (税込)
 所在:中野区中央1丁目
 交通:「中野坂上」駅徒歩9分
 面積:専有 56.3

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド中野坂上

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| 中古マンション 中野区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
ネオマイム哲学堂公園(中古マンション)−中野通りの桜並木一望の三方角部屋
JUGEMテーマ:マンション

★ 西武鉄道新宿線「新井薬師前」駅より徒歩5分の場所に立地する平成17年5月築・松尾工務店旧分譲&施工・地上9階建・総戸数27戸の『ネオマイム哲学堂公園』です。

 「ネオマイム」シリーズは、大正4年に創業した横浜市鶴見区の松尾工務店の都市型マンションシリーズです。


 アドレスは中野区松が丘2丁目です。明治初期までは片山村と呼ばれていたところで、住居表示の施行によって新町名を制定する際、「片山」も有力な候補に挙がっていましたが、哲学堂公園周辺の台地がかつて松林で有名であったことにちなみ、最終的に「松が丘」が採用されました。

 『ネオマイム哲学堂公園』は、松が丘の中では哲学堂公園に最も遠い南部に所在し、むしろ新井に近いエリアです。敷地東側を中野通りに接し、西方には妙正寺川が流れています。
中野通りの桜並木は有名で、『ネオマイム哲学堂公園』はその桜並木を目の当たりにできるロケーションです。

 中野通りを挟んで向かい側は
『セザール哲学堂公園』で、その右隣りには中野清掃事務所があり、清掃車の往来が気になるかもしれません。南方面は、西武新宿線の鉄路を挟んで区立新井小学校が徒歩2分という近さです。

 対象住戸は、9階建て建物の4階に所在する専有面積60.58屬2LDKです。
南東向きバルコニーで南東・北東・北西の三方角部屋、春には中野通りの桜並木が一望できます。ただし、街全体を見渡す眺望は、『セザール哲学堂公園』に阻まれています。

 本年7月にリフォーム済で、壁・天井クロス張替、照明器具の一部交換、便座交換、エアコン取付等を行いました。オール電化マンションで、エコキュートが使用できます。

 プライバシーの守られたポーチに続く玄関から、トイレ・3.7帖のキッチンと続きます。キッチンは、向きからみても使いやすいオープンカウンターで、
調理の動線に配慮がされています。LDは9.5帖ありますが、デッドスペースも広くなっています。

 洗面室・浴室はLDインとなる珍しい設計で、PP(パブリック・プライベート)分離からはいかがかという気もします。浴室には通風用の窓が付いています。
LDインの洋室は南東・北東の2面開放と恵まれています。主寝室となる7.6帖の洋室は整形ではありませんが北東・北西の2面開放、北西窓からは樹木の緑を眺めることができます。バルコニーは小さめ、収納はやや少なめの印象です。

 販売価格は、直近の4,080万円からリフォームを施した上で値下げして3,980万円、坪単価217万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、242万円[新井薬師前一昨年坪単価]×1.099[地価上昇補正]×1.041[駅距離補正]×0.813[築年数等中古補正]=坪単価225万円となりました。

 また、昨年4〜6月の中野区松が丘の平成13年築マンション(「新井薬師前」駅徒歩9分)の成約事例が坪単価198万円、これを基礎とすると、198万円×1.073(地価上昇補正)×1.054(築年数経過分)=坪単価224万円となります。これらのことから、
本物件はほぼ妥当な価格水準と言うことができるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ネオマイム哲学堂公園』の
分譲時の平均坪単価は195万円、本物件は角部屋ですので、分譲時価格とほぼ変わらない価格設定と思われます。なお、近隣の中古物件では、向かいの『セザール哲学堂公園』(平成8年築・「新井薬師前」駅徒歩5分)が昨年11月に坪単価199万円で、同じ松が丘2丁目の『エスポワール哲学堂公園』(平成7年築・「新井薬師前」駅徒歩6分)が昨年12月に坪単価205万円で売りに出された記録があります。

 春には、『ネオマイム哲学堂公園』の
アースカラーの外観に桜の白が映えることでしょう。道路沿いではありますが、落ち着いた中野区北部の街並みでゆっくりと生活ができるマンションです。

 種別:中古マンション
 名称:ネオマイム哲学堂公園
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:中野区松が丘2丁目
 交通:西武鉄道新宿線新井薬師前 徒歩5分
 面積:専有 60.58平米


☆ ポイント ☆
3方角部屋につき陽当り・眺望良好! 春には「中野通」の桜並木が一望できます。
●アフターサービス保証付 ●平成17年築 ●JR中央線「中野」駅徒歩18分


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ネオマイム哲学堂公園
 
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| 中古マンション 中野区 | 06:45 | comments(0) | trackbacks(4) |
中野リハイム(中古マンション)−中野駅徒歩3分の管理良好な明るいレトロマンション
JUGEMテーマ:マンション

★ JR中央線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩3分の場所に立地する昭和47年11月築・竹中工務店施工・SRC造地上10階建・総戸数100戸の『中野リハイム』です。

 アドレスは中野区中野2丁目です。中野駅南口を出て線路沿いに東中野方面へ歩き、東京都住宅供給公社が昭和26年・27年に建てた
中野駅前住宅を過ぎると、どことなく味のある線路沿いの小さな商店街が現れます。その入口の三叉路を右に曲がって奥まったところにあるのが、『中野リハイム』となります。

 その一本手前の道を右に曲がった場所に立地するのが本年9月26日にご紹介した昭和46年9月築・大林組施工・地上12階地下1階建・総戸数31戸の『中野パークハウス』です。いずれも線路に近い物件でありながら、線路との間に他の建物が存在するため、
鉄道音を気にしなくて済むロケーションとなっています。

 明るい白亜の外観に赤いバルコニー壁がアクセントとなり、各住戸のバルコニーから見える観賞用植物の緑がこれにマッチし、なかなか良い雰囲気です。エントランスもきれいに修繕がなされ、外観と色合いを合わせたタイルを床に敷き詰めています。植え込みは和風庭園風で、池には鯉が泳ぎ、ちょっとした邸宅気分です。管理人さんは住み込みで常駐管理、管理費は高いのですがそれだけ手をかけて大事に管理されています。

 対象住戸は、10階建て建物の8階に所在する専有面積91.19屬2LDKです。
高層階・南西角部屋で日照・眺望良好、ルーフバルコニー付きでバルコニー面積は合計61.56もあります。バルコニーには花台が2つ付いているので、他の住戸と同様、既に植物が植えられています。

 平成19年9月にスケルトンからのフルリフォームを行い、全室クロス・フローリング張替え、フロアタイル張替え、全室建具・システムキッチン・洗面台・トイレ・ユニットバス・防水パン交換、照明器具4台取付け、ハウスクリーニング等を施しました。床は明るい茶系のフローリングに統一し、白い建具とよく合っています。

 センターインの三角玄関で、南側のLD、北側・西側の居室と、
PP(パブリック・プライベート)分離が明確です。LDは14.2帖の明るい空間、窓枠やバルコニー手すりにはレトロ感覚が漂います。3.4帖のキッチンはオープン方式で開放感があります。

 10帖の主寝室と5.7帖の洋室は、いずれもデッドスペースがほとんどない整形で、ルーフバルコニーに面した西向きの部屋となります。浴室にも通風と明かりとりの窓があり、洗面所からバルコニーに出られますので、洗たくなどの際に便利でしょう。
2つのウォークインクローゼットをはじめ、豊富な収納力を誇ります。

 販売価格は直近の6,990万円から値下がりし6,790万円、坪単価246万円です (⇒平成20年1月12日、6,630万円(坪単価240万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、265万円[中野昨年坪単価]×1.073[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]×0.649[築年数等中古補正]=坪単価198万円となりました。

 また、昨年下半期の中野区中野の平均築年数35年のマンションの成約事例が平均坪単価155万円、1年間の地価上昇及び築年数経過を考慮すると155万円×1.073(地価上昇率)×0.985(築年数経過分)=坪単価164万円となります。本物件は
高層階角部屋・ルーフバルコニー付きでフルリノベーションの価格が上乗せされていると思われます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 最近のマンション施工ミスが気になりますが、
スーパーゼネコン竹中工務店の施工はセールスポイントです。JR中央線の中心駅の一つである「中野」駅徒歩3分の立地の良さは誰もが認めるところ、築年数はかなり経ているものの大規模修繕は実施済みで、条件的には満足のいく物件です。ポイントはやはり、強気に思える提示価格をどう考えるかにかかってくるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:中野リハイム
 価格:6,790万円 ⇒6,630万円への値下げ
 所在:中野区中野2丁目
 交通:中央本線中野 徒歩3分
 面積:専有 91.19平米


☆ ポイント ☆
○3路線利用可
(中央線・総武中央緩行線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩約3分)
●8階南西角部屋につき眺望・日当たり良好!
○平成19年9月 スケルトンからのフルリフォーム
●広いバルコニーと収納充実のゆったり2LDK♪


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
中野リハイム
 
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| 中古マンション 中野区 | 01:24 | comments(0) | trackbacks(2) |
エクセレント新井薬師前(中古マンション)−上高田の穏やかな町の記憶を楽しむ
★ 西武新宿線「新井薬師前」駅より徒歩7分の場所に立地する平成16年11月築・新日本建設旧分譲及び施工・総戸数18戸の『エクセレント新井薬師前』です。

 新日本建設は、千葉県に本社を置く東証1部上場の会社で、近年東京都区部へも積極的に進出してきています。
「エクセレント」シリーズで知られ、リーズナブルな価格設定が好評です。

 アドレスは中野区上高田4丁目です。大正時代までの上高田は、昔は田園風景の広がるのどかな町並みでした。火の見櫓や氷川様の狛犬、田んぼの川には小魚、東光寺の麦わら屋根の本堂にはお閻魔様、家々には屋敷森があり、豊かな農村の生活がそこにはありました。
童謡「たき火」は、この上高田の地で生まれたのだそうです。

 現在は都市化が進み住宅街となっていますが、昔からの古き良き雰囲気は、街の遺伝子として受け継がれてきています。閑静な住宅街は穏やかで、落ち着いて住むには格好のエリアとなっています。

 マンション名に使用されている
新居薬師は、真言宗豊山派の梅照院(ばいしょういん)のことで、都内でも有数の著名な中野区最大の寺院です。新井の名は当地で新たに井戸を掘ったことに由来するもので、駅前から山門にかけて、商店街や出店も広がり、地域住民からも薬師様として古来より親しまれています。

 本マンションは、その新井薬師とは反対方向に歩いた
整然とした住宅街にあります。第一種低層住居専用地域に位置する南東角地の恵まれた敷地に、地上4階地下1階・総戸数18戸の外壁タイル貼りの小規模マンションです。北側には、上に記した氷川神社東光寺が緑をたたえ、当時の雰囲気を伝えています。

 平成16年築のマンションだけに、
TVモニター付きオートロックシステム、24時間セキュリティシステム、インターネットマンションサービス、ウォシュレット、浴室換気乾燥機・追炊き機能付きオートバスなど、設備・機能は充実しています。専有面積41屐91屬如当時の販売価格は2,890万円〜5,980万円、坪単価217万円〜233万円程度の価格帯でした。

 対象住戸は、4階建て建物の3階に所在する専有面積63.54屬3LDKです。
室内は新規リフォーム済で一新されました。東南角部屋ですが、東側はビルに阻まれ、4.6帖の洋室に付いたバルコニーからの眺望は厳しそうです。3つの洋室の出窓からの日当たりについては、隣接住戸との距離など、現地で確認が必要でしょう。

 LDは東向きに窓がある12.2帖のカウンター付きスペース、はめ殺しの窓+換気窓の組み合わせで、開放感にやや欠けますので、隣接洋室とつないだ使用もあり得るかもしれません。L字型の長い廊下がプライバシーを守ってくれています。水周りはひとところにきれいに固められていますが、廊下の幅が狭いからなのか、トイレと浴室の間の廊下幅の変更が若干違和感を感じさせます。

 販売価格は4,480万円、坪単価233万円です。標準相場を試算すると、242万円[新井薬師前昨年坪単価]×1.072[本年地価上昇率]×1.013[駅距離補正]×0.863[築年数等中古補正]=坪単価227万円となりました。

 一方、昨年の中野区上高田の平成8年〜12年築マンションの成約事例が坪単価231万円、1年間の地価上昇及びより築浅である点を考慮すると、231万円×1.072×1.093=坪単価271万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 本マンションでは現在、東向き3階住戸専有面積53.63屬3,980万円(坪単価245万円)、南西角部屋2階住戸専有面積62.6屬4,100万円で売りに出されています(坪単価216万円)。
これらの相対比較からは、価格的には妥当なのでしょう。総戸数18戸の築浅・小規模マンションで、3戸が同時に売りに出されているのは、偶然でしょうが少し気になります。

 上高田の穏やかな雰囲気は人気が高く、中古物件も多いわけではありません。『エクセレント新井薬師前』も、落ち着いた外観で、この街並にしっくり溶け込んでいます。このエリアで住まいを探されている方は、現在売りに出されているこの3物件を一度は見ておく価値があるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント新井薬師前
 価格:4,480万円 (税込)
 所在:中野区上高田4丁目
 交通:京王電鉄京王線笹塚 徒歩7分
 面積:専有 63.54平米


☆ ポイント ☆
★角部屋
★ペット飼育可(細則有り)
★TVモニター付オートロックシステム
★24時間セキュリティシステム
★インターネットマンションサービス
★ウォシュレット
★浴室換気乾燥機・追炊き機能付きオートバス


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント新井薬師前

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| 中古マンション 中野区 | 08:48 | comments(0) | trackbacks(1) |
中野パークハウス(中古マンション)−中野駅前のタイムスリップ空間
★ JR中央線「中野」駅より徒歩3分の場所に立地する昭和46年9月築・総戸数31戸・地上12階地下1階建・大林組施工の『中野パークハウス』です。

 アドレスは中野区中野2丁目で、中野駅南口を出て駅前店舗街を通り過ごすとすぐの住宅街に佇んでいます。お隣は東京都住宅供給公社が昭和26年・27年に建てた
中野駅前住宅です。敷地面積10,200屬4階建て7棟248戸のゆったりした配棟計画の緑多き賃貸住宅で、その古び方はさすがに年季が入っています。公社では建て替えを予定しているとのこと、中野駅前にこれだけの敷地を有する建替計画は注目を集めるものと思われます。

 『中野パークハウス』も築36年を経て今年6月に外壁工事を実施済みですが、本マンション自体、建替えの計画があるとの情報があります。この点良く確認した方が良いでしょう。


 駅近ですが、とても静かです。北側の線路との間にはニューグリーンビルが防音壁の役割を果たし、西側は上記の中野駅前住宅、南側は老人福祉センター、勤労福祉会館、バプテスト教会、東側は中野リハイム等のマンションがあります。しかし、北側・東側には結構広い駐車スペースがあり、囲まれ感・圧迫感はありません。

 対象住戸は、12階建て建物の1階に所在する専有面積65.02屬1LDKです。
三方角部屋ですが、開口部は西側と北側、通風・採光は良好です。センターインの玄関で、キッチンが南端にある面白い間取り、16.5帖のLDは広々としています。4か所もあるクローゼットはすべてLDに付設しており、これにトランクルームまで付いて豊富な収納力です。

 北側の7.5帖の洋室は使いやすい整形、洗面所もゆったりしたスペースです。
専用庭が56.66もあり、こちらも使い出がありそうです。オートロックシステム完備、管理人常駐と、管理・セキュリティ体制が充実、駐車場は月額24,000円となっています。

 販売価格は3,100万円、坪単価157万円です。標準相場を試算すると、265万円[中野昨年坪単価]×1.073[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]×0.385[築年数等中古補正]=坪単価118万円となりました。

 一方、昨年の中野区中野の昭和46年〜55年築マンションの成約事例が平均坪単価144万円、1年間の地価上昇を考慮すると144万円×1.073=坪単価155万円となり、販売価格とほぼ同水準となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 私も、以前中野駅南口付近に住んだことがあります。中野駅は8本もホームがある城西エリアの主要駅、その駅に徒歩3分の近さにありながら、この辺りは異次元空間のように静かなたたずまいです。

 万人向きではないかもしれませんが、こんな雰囲気が結構好きな方がいらっしゃるのではないかと思います。ひょっとすると再開発期待もあり得るかもしれません。看過するにはちょっと惜しい物件としてご紹介しました。


 種別:中古マンション
 名称:中野パークハウス
 価格:3,100万円
 所在:中野区中野2丁目
 交通:中央本線中野 徒歩3分
 面積:専有 65.02平米


★広々リビング16.5帖 ★ゆったり専用庭56.66屐 三方角部屋で通風・採光良好
★豊富な収納(クローゼット4ヵ所+トランクルーム) ★駐車場空有(月額24000円/台)
★オートロックシステム完備 ★管理人常駐 ★平成19年6月外壁工事実施済み


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
中野パークハウス
 
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| 中古マンション 中野区 | 07:49 | comments(0) | trackbacks(3) |