ザ・パークハウス 船堀(新築)−船堀にも訪れるマンション価格上昇サイクル
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★ 都営新宿線「船堀」駅より徒歩3分の場所に立地する三菱地所レジデンス&東神開発分譲・木内建設工業施工・地上13階建・総戸数254戸の『ザ・パークハウス 船堀』です。

 アドレスは江戸川区船堀3丁目です。船堀(ふなぼり)は、江戸川区西部に位置し、「船堀」駅前には江戸川区内唯一の映画館である船堀シネパルや地上115メートルの無料展望室をはじめ、ホールや商業テナント、その他各施設を兼ね備えた複合施設のタワーホール船堀があります。

 北で
東小松川4丁目及び松江5・6丁目、東で一之江町・二之江町・春江町5丁目及び江戸川6丁目、南で北葛西1・5丁目、西で荒川を挟んで対岸の小松川と隣接しています。町域北辺を東京都道50号東京市川線(新大橋通り)で画し、南辺は新川が流れています。東辺には一之江境川親水公園があります。寛永6年(1629年)、千葉の行徳塩田から江戸への塩の搬入路として新川が開削され、船の出入りをする堀川が船堀の由来となっています。

 船堀の利便性の良い場所に一流ブランドの大規模マンションが誕生します。「船堀」駅からは徒歩3分、同駅南口を出て南東方向に歩いた左手に位置します。元は高島屋船堀別館があったところで、店舗ではなく倉庫として利用されていました。ここが昨年、50億円1,600万円で三菱地所レジデンスと東神開発に譲渡され、地元では「ここにマンションが建つらしい」と話題になっていました。

 敷地面積は5,983.50平米で街区の1ブロックの4分の3程度を占めて見惚れるようなきれいな長方形です。南西・北西・北東側で接道する三方道路の敷地で、北側斜め向かいにはマックスバリュエキスプレス船堀駅前店、また南西側にはいなげやina21江戸川船堀店があり、日常のお買い物は自在です。

 「船堀」駅中心部に位置するだけに、本エリアは江戸川区の地区計画にも関係することとなり、従来より歩道を広くとり、ケヤキ並木の連続性に従うのはもちろん、通り沿いの敷地に植栽を基準以上に配置するなど、地域の景観形成に貢献しています。

 1階には店舗が入居予定で、売主としては「日常的な暮らしやすさを高める」店舗を誘致したい意向です。建物はきれいなボックス型が可能となったため、これを活かしてむしろ「シンプルでかっこいい」外観を目指しています。建物は3棟構成で、間口が広く取れる南西側がアベニューコート、北西側がゲートコート、南東側がプライベートコートとなります。コの字型に囲まれた敷地中央は3階建の自走式駐車場となり、それぞれの階でアベニューコートのエレベーターホールとつながっています。

 グランドエントランスダイナミックな庇、御影石の列柱、木調のエントランスドアが特徴的で、豊かな緑に包まれた重厚な造りとなっています。共用施設総戸数254戸の大半がファミリーであることを見越して、「テラスラウンジ」「キッズルーム&コミュニティサロン」など、コミュニティ空間の形成と維持に重点を置いています。区立船堀小学校にも徒歩5分と近く、お子様連れにとっても安心です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積58.17平米〜91.08平米ですが、70平米台の3LDK、80平米台及び90崑罎4LDKが中心となります。いわゆる田の字型間取りですが、これはファミリーにとってもっとも使いやすい間取りとも言えます。

 販売は6月下旬開始を予定しており、5月30日からはモデルルーム事前案内会が開催予定です。最も気になるのは販売価格帯ですが、船堀エリアの分譲マンションは昨年までは坪単価180万円台〜200万円台で推移し、唯一『プラウドシティ船堀』(2011年分譲。なお、本マンションは、『プラウドシティ船堀』以来の船堀エリア大規模マンションです)だけは平均坪単価222万円と突出していました。

 ところが
現在売出し中『エクセレントシティ船堀』平均坪単価238万円程度と、昨年までは出なかった水準で販売が開始されました。そして、ネット上では、本マンションの平均坪単価は260万円台〜270万円台になるのではないかと推測されています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、192万円[船堀坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.014[地価上昇補正]=坪単価209万円となり、もし本物件の平均坪単価が260万円〜270万円台とするならば、約27%程度割高との試算結果です。

 しかし、
マンション価格が新境地となっても、それらはすぐ古くなり、むしろその価格水準を踏まえたプライシングが続いていくことになります。本マンションは、このサイクルを船堀で実現するための重要なターニングポイントとなりそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 船堀 

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| 新築マンション 江戸川区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランシエラ一之江(新築)−三菱がライバル物件で住環境は本マンションに軍配
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★ 都営新宿線「一之江」駅より徒歩11分、同線「船堀」駅(急行停車駅)より徒歩15分の場所に立地する長谷工コーポレーション&室町クリエイト分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数81戸の『ブランシエラ一之江』です。

 アドレスは江戸川区春江町5丁目です。春江町は、新中川を挟んで東岸に春江町1・2・3丁目、西岸に春江町4・5丁目が位置し、西岸側は、北は一之江7丁目、東は西瑞江5丁目、南は江戸川6丁目、西は一之江町・二之江町及び船堀7丁目と接しています。

 春江町は、
旧町名の「椿」のつくりと、一之江の「江」をとって1938年(昭和13年)に命名したもので、古い地名ではありません。江戸川区は、本マンションの所在する春江5丁目を含む地域を「二之江1〜5丁目」という新町名への変更を予定し、1998年(平成10年)5月1日付の『広報えどがわ』に新町域図が掲載されました。しかし、住民の強い反対により、当該地区の町名変更は見送られています。

 さて、本マンションの
対抗馬は、先月22日の本ブログでご紹介した『ザ・パークハウス一之江』で、駅までの距離は、急行停車駅である「船堀」駅までは徒歩15分で同じ、最寄駅である「一之江」駅までは本マンションが徒歩11分、『ザ・パークハウス一之江』が徒歩10分とわずかながら違いがあります。

 しかし、立地としては、
『ザ・パークハウス一之江』南側が幹線道路沿いあるのに対し、本マンションの南側は戸建て中心の住宅街で、この点が最も大きな違いでしょう。ただ、本マンション周辺では、夜中にバイクの音がする、近くの運送会社の早朝の大型車の出入りの音がする、といった情報もあり、辺りが静かな住宅街なだけに、よけい気になる音かもしれません。

 本マンションのすぐ背後には
二之江中学校(徒歩2分)があり、二之江第二小学校にも近い(徒歩2分)など、お子様の養育環境に恵まれているのも特徴です。

 本マンションから「一之江」駅までは、
二之江中学校の南側にあるコーシャンハイム春江五丁目を左手に見ながら東に歩き、二之江中学校一之江第二小学校の間を北上、新大橋通りを渡って葛西工高を右手に見ながらさらに北上し、ウエルシアの角を右に曲がって同駅へと東進します。新大橋通りを渡る信号で待たされる場合がありますが、道のりはフラットで気持ちよく歩けます。

 周辺環境としては、上記の小中学校のほか、
スーパーライフが徒歩5分、ユニクロが徒歩3分と便利です。公園では、一之江境川親水公園が徒歩5分と、お子様との遊びや散策に使えることでしょう。

 一方、
春江エリアの特徴として本マンションの標高は海抜マイナス0.7mと低く、浸水時の想定は水深2.0m〜5.0mと深くなっています。なお、本マンション敷地北側は、以前は池だったようです。

 さらに、春江5丁目の
地形は三角州・海岸低地で、表層地盤増幅率は2.416604と、23区内でもトップクラスの特に揺れやすいエリア(『あなたが検討中の物件は大丈夫?−新築マンション揺れやすさランキング!』参照)であることは認識しておく必要があります。もっとも、これらの数値は、『ザ・パークハウス一之江』とほとんど異なるところがありません

 建物の外観は、
ガラス手摺の水平ラインとマリオン(方立=縦枠材)の意匠を活かしたシンプル・モダンのデザインを志向、外壁にはアースカラーのタイルをあしらいました。面積3,019.88屬良瀉呂六以道路のスクエアに近い整形地で、南面にサニーテラス、西側にエアリーテラスの二棟構成としています。特にサニーテラスの中高層階は、日照・眺望が楽しめることでしょう。

 駐車場(46台)は全区画平置きで、共用施設はコミュニティリビング程度ですので、維持管理コストはかなり抑えられます。また、エアリーテラス等の屋上には、屋上緑化を施して、エコへの取組に力を入れています。設備・仕様では、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ミストサウナなどが標準装備で便利です。構造では、二重床・二重天井との記載はありません。なお、かまどスツール等の防災セットは備わっています。

 間取りは
2LDK+S(納戸)〜4LDKで、専有面積68.35屐81.02のオールファミリータイプで、建物の形状からほとんどの間取りは田の字型住戸となります。販売価格は3,200万円台〜5,100万円台で、坪単価にして159万円〜212万円程度です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[一之江坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価166万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、12%程度割高との結果となりました。一方、『ザ・パークハウス一之江』坪単価は166万円〜237万円程度ですので、本マンションの方が相対的な値ごろ感はあります。

 現在の一之江エリアのマンション分譲競争の中で、トップの座に建つのがおそらく『ザ・パークハウス一之江』で、次席にいるのが本マンション、という位置づけになることでしょう。この2つのマンションを比較してみて、私個人としては本マンションの方が周辺環境が優れている分、好印象を持ちました。

 一方、本マンションの
弱点としては、駅距離が1分遠いこと(10分と11分では受ける印象が違います)、ブランド名で劣ること、そして設備仕様は全般には『ザ・パークハウス一之江』の方がよいことなどが上げられますので、これらの諸点を丁寧に見比べながら購入するか否かの決断をすることが重要だと考えます。

本マンション南側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。向かいには落ち着いた戸建て住宅が並んでいます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション東側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手にはコーシャンハイム春江五丁目があり、写真右手奥は二之江中学校のグラウンドとなっています。



公式ホームページ ⇒ブランシエラ一之江

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| 新築マンション 江戸川区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス一之江(新築)−一之江ブームを牽引する大規模トップブランド
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★ 都営新宿線「一之江」駅より徒歩10分、同線「船堀」駅より徒歩15分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産&三信住建分譲・前田建設工業施工・地上14階建・総戸数239戸の『ザ・パークハウス一之江』です。

 アドレスは江戸川区一之江6丁目です。一之江は、江戸川区中央部に位置し、地区の東辺が新中川、北辺が国道14号で画されています。一之江は、新大橋通り以北に南北に細長い町域を形成しており、北では大杉、東は新中川を挟んで対岸に春江町2・3丁目、南で西瑞江4丁目・春江町4丁目・一之江町及び船堀、西で松江6・7丁目及び西一之江2・3丁目と隣接しています。

 1932年(昭和7年)の江戸川区成立時に「一之江町」として成立しました。1938年(昭和13年)の町名地番整理により、当地区の大部分は一之江1〜4丁目となりましたが、1983年(昭和58年)に住居表示が実施され、一之江1〜7丁目となりました。さらに、2006年(平成18年)の住居表示実施により、春江町4丁目の一部が一之江7丁目に編入され、同じ春江町4丁目の一部から新たに一之江8丁目が成立しました。

 本マンションは、
「一之江」駅より徒歩10分の場所にあります。きれいに整備された同駅前から新しく整った街並みを西に進み、セブンイレブンの角を左折して南下、広い畑を右手に見ながら南西方向にさらに進んだところにあります。道のりはフラットで、穏やかでのどかな風景の中を歩くこととなります。

 同駅近くにはまだ広い畑などの大きな敷地が残っており、将来マンションが建つのに打ってつけの場所がいくつもあります。今年に入って、一之江エリアにやたらマンション分譲が多いのはそのこととも関係しているのでしょうか。

 ちなみに現在一之江エリアで分譲中のマンションは、
『ウィルローズ一之江』(総戸数55戸)、『クリオ一之江親水公園』(総戸数59戸)、『ブランシエラ一之江』(総戸数81戸)、そして本マンションなど数が多く、いたるところでマンションのティッシュ配りや立て看板などが目につきます。分譲マンション市場において、ちょっとした「一之江ブーム」が生じているといって過言ではありません。

 本マンションの
東隣には広大な畑があり、本マンション敷地も畑だったのかと思いがちですが、ここは東急ストアの跡地のようです。敷地面積は7,353.83と大きく、しかも南北に長い整形地、四方を道路で囲まれています。

 敷地の
南側は新大橋通りで都心へと連なる幹線道路となっており、車の交通量は結構ありますが、その他の三方道路は静かです。東側は上記の通り広大な畑で、現在は視界良好なものの、将来いかにもマンション等が建ちそうな土地でその点留意が必要です。北側は大規模マンション群で、私が現地を訪れた時は若いママさん達が子どもをまとわりつかせながら井戸端会議にいそしんでいました。敷地西側は落ち着いた戸建群となっています。

 一之江エリアの特徴として本マンションの標高は
海抜マイナス0.9mと低く、浸水時の想定は水深2.0m〜5.0mと深くなっています。一之江6丁目の地形は三角州・海岸低地で、表層地盤増幅率は2.413997と、23区内でもトップクラスの特に揺れやすいエリア(『あなたが検討中の物件は大丈夫?−新築マンション揺れやすさランキング!』参照)であることは認識しておく必要があります。

 一方、
江戸川区は、子育て支援が手厚いことで有名です。保育ママの数や認可保育所定員は23区内で一番多く幼稚園の保護者負担軽減も23区内で手厚さで1位学校給食費の負担軽減は23区で唯一実施しています。これらの成果もあってか、江戸川区は23区中で一番子どもの数が多く、合計特殊出生率も一番高く、平均年齢は一番若い、という活力あふれる街になっています。

 配棟は
南向き(レジデンスサウス)、東向き(レジデンスイースト)、西向き(レジデンスウエスト)の3棟からなり、上記の通り、南向きは日照が良い半面、新大橋通りの騒音・排気ガスが気になります。東向きは目の前畑地で圧迫感がありませんが、将来の建物が建つ可能性への不安が残ります。そうすると、目の前が戸建てで今後も変わることはまずなく、静けさが確保できる西向きが一番リスクが低いのですが、夏の強烈な西日を嫌う方には悩ましいところです。

 なお、
レジデンスウエストの1階住戸には専用駐車場+サイクルポート、レジデンスイースト1階住戸にはサイクルポートが付き、便利で戸建て感覚が楽しめる付加価値付きです。駐車場が自走式である点は維持管理・修繕コストの面で優れており、駐車場設置率55%は、駅徒歩10分で見方によっては距離があるとはいえ、現在の自家用車所有率から適当と言えるでしょう。

 西側戸建て住戸に対する斜線制限があるためか、レジデンスサウスは西側に向けて建物の階数が低くなっています。その結果として、レジデンスサウスにはルーフバルコニープランが上層部各階にあり、プレミアム感覚で済むことができます。逆に言うと、南向き住戸を希望する方には通常住戸がそれだけ少なくなり、希望者が多い場合には抽選倍率が高くなるのかもしれません。

 共用施設は
ラウンジ、ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム程度で通常の使用頻度からいけばこれで十分でしょう。ソフトサービスとしてはコンシェルジュサービス、カーシェアリング、レンタサイクルでこちらも過不足ありません。

 設備としてはディスポーザー、食器洗浄乾燥機、ミストサウナなど最近のニーズを標準設備として取り入れており、防災用として敷地内にかまどベンチ、自家発電機、災害時用トイレ、防災倉庫を設置しています。

 間取りは2LDK+S〜4LDKで3LDK中心、専有面積は67.33屐82.22屬離ールファミリータイプです。販売価格は3,300万円台〜5,800万円台、予定最多価格帯は3LDK3,600万円台で、坪単価では166万円〜237万円程度と推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[一之江坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価169万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、19%程度割高との結果となりました。

 ただし、一之江・船堀エリアはこれまでマンション価格が安かったところ、
近年プラウド(船堀)や本マンション(一之江)など、一流ブランドの進出が始まっており、価格が高めに引き上げられていく感があります。今後はこれが相場になっていくとすれば、他エリアと比較して安価に買えるこの価格で、一流ブランドマンションを今購入しておくという判断もあり得ます。

 一之江エリアでは、ここ10年程を見ると、
総戸数239戸も有する大規模物件は本マンションをおいて他にはなく、その意味でランドマーク性も備えることとなります。共用施設を無用に華美にしないことにより維持管理コストも抑え目で、長期的な維持修繕も苦労が少ないと思われますので、総合力の高い物件と言うことができるでしょう。

本マンション工事現場の南側を写したものです。整形の敷地で南北に長い形をしています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメイン道路となる南側の新大橋通りです。都心につながる幹線道路として交通量は結構あります。写真左手から奥が本マンション工事現場です。



本マンションの東側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手の通り東側には広い畑が広がっており、北側(写真奥)にはマンション2棟が写っています。



本マンション北側道路で、写真右手が本マンション工事現場です。写真右手は、自走式駐車場の骨組と思われます。



本マンション西側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手の通り、西側には落ち着いた戸建て住宅が並んでいます。



公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス一之江

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| 新築マンション 江戸川区 | 20:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
ラ・シード瑞江(新築マンション)−23区で坪単価200万円未満の新築物件、子育てにやさしい江戸川区に誕生
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★ 都営新宿線「瑞江」駅より徒歩11分、同線「篠崎」駅より徒歩14分の場所に立地するウィルレイズ・コーポレーション分譲・合田工務店施工・地上8階建・総戸数20戸の『ラ・シード瑞江』です。

 ウィルレイズ・コーポレーションは平成14年に設立された新しい会社で、投資用マンションを中心に販売しています。しかし、ファミリータイプの分譲マンションも手がけており、本物件もその一つです。


 アドレスは江戸川区谷河内(やごうち)2丁目です。谷河内テニスコート谷河内子供の広場に近く、幹線道路からも離れて居住環境としてはまずまず、といったところです。通学校である区立春江小学校には徒歩5分、一番近い商業施設としては徒歩4分のマインマート篠崎店があります。

 敷地は413.10屬閥江で、ここに地上8階建、ワンフロア−1戸〜4戸の小規模マンションとなります。
外観はホワイトタイルをベースにブラックのラインをアクセントとしました。共用部はブラックを基調とし、天然石をふんだんに取り入れています。

 設備はそれほどハイグレードというわけではありませんが、一通りのものが揃っています。間取りは、専有面積54.60屐81.85屬2LDK又は3LDKで、
西南西向きが中心です。しかしながら、建物面積を無理やり区切ったような住戸割りと間取りには少々違和感があります。キッチンがLDと一体化した賃貸ぽいLDKや、面積のせまい浴室など、使い勝手がどうか、という点は、実物を見てじっくり検討する必要があるでしょう。なお、駐車場の表記がありませんので、設置されていないものと思われます。

 販売価格帯は3,080万円〜4,980万円となっています。これを単純に坪換算すると、186万円〜201万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[瑞江一昨年坪単価]×1.093[地価上昇補正]×0.959[駅距離補正]=坪単価183万円となりました。

 同じ谷河内2丁目では、3年前に
『Be FORT』(「瑞江」駅徒歩12分)が平均坪単価162万円、5年前に『シーズガーデン瑞江』(「瑞江」駅徒歩10分)がやはり平均坪単価162万円で分譲されました。これらと比べると、『ラ・シード瑞江』は約2割アップの価格帯で、標準相場からもわずかに高い印象です

 瑞江は23区内にありながら、地方ののんびりした雰囲気もある住みやすい場所です。子育てにもさまざまな特典がある江戸川区にありますので、のびやかにお子様を育てるには適当な場所と言えるでしょう。建物はこの3月上旬に竣工済、第1期販売は先着順4戸となっています。

公式ホームページ ⇒ラ・シード瑞江

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| 新築マンション 江戸川区 | 00:52 | comments(0) | trackbacks(3) |
ドルフ船堀リベルタ(新築マンション)−23区立地の3千万円台ファミリータイプ角住戸を実現
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★ 都営新宿線「船堀」駅より徒歩13分の場所に立地する藤澤建設&日本クリエイト分譲・藤澤建設施工・地上10階建・総戸数19戸の小規模マンション『ドルフ船堀リベルタ』です。

 「ドルフ」は平成5年設立の新興企業である日本クリエイトのマンションのブランド名で、ドイツ語で「村」を表す言葉です。「都市の中に小さな村を」をモットーに、生活と自然が調和し、安心と安全が保障された住まいを目標としています。大阪、神戸、阪神間、東京都心部、及び城東エリアで最寄駅から徒歩圏内の物件を提供しており、昨年3月には総戸数27戸の『ドルフ船堀』を江戸川区東小松川4丁目に竣工済です。

 『ドルフ船堀リベルタ』のアドレスは、
江戸川区松江3丁目です。敷地西側は船堀街道沿いとなる近隣商業地域で、交通音・排気ガスの影響は免れないでしょう。江戸川区は当初は松江区という名前が検討されていたそうで、以前から地域の中心地であったことがうかがい知れます。

 「船堀」駅にはやや距離がありますが、
「東小松川小学校」バス停には徒歩1分の近さです。通学校である東小松川小学校には、船堀街道を横断する必要はありますが徒歩2分の距離、また、源法寺幼稚園には徒歩6分、区立東小松川南公園には徒歩4分、マルエツには徒歩8分、ダイエーには徒歩13分という便利さです。なお、江戸川区は、他の区と比較しても充実した子育て支援制度があることでも有名で、東京23区で出生率がトップとなっています。

 『ドルフ船堀リベルタ』は、面積326.01屬龍江の敷地に1フロア2戸×10階建−共用部=19戸のシンプルな造りです。しかし、おかげで全戸角住戸・7m以上のワイドスパン設計・3面開口を実現、採光・通風・プライバシー確保など快適な生活が可能となっています。

 また、アウトフレーム工法を採用し、室内空間がすっきりと使えます。SECOMセキュリティで24時間の監視体制、リフォームしやすい二重床・二重天井構造もうれしいポイントです。

 全戸角住戸につき、
共用廊下側のバルコニーをサイクルポートとして使用し、自転車・三輪車・ベビーカーを置くことが可能となりました。このため、エレベーターも自転車が入る大型タイプを導入しています。これは、他のマンションでは近隣の方から良い顔をされない自転車等の置き方ですが、それを逆手に取った形です。

 しかし、自転車が常時往来することにより、エレベーターや共用部分の汚れや摩耗が気になるところではあります。狭小立地のため、駐車場・駐輪場はない模様で、サイクルポートはその代替措置でもあるのでしょう。


 間取りは、全て3LDKで、Aタイプ専有面積63.08屬Bタイプ専有面積72.16屬2タイプのみとなっています。A・Bともよく似た反転タイプの使いやすい間取りをしており、BタイプがAタイプの各スペースを一回り大きくした形になっています。収納力もBタイプの方が優れています。

 現在、先着順で6戸(販売価格3,640万円〜4,590万円)を販売中です。
全19戸の販売価格は3,580万円〜4,590万円、坪単価換算で187万円〜210万円です。標準相場を試算すると、182万円[船堀一昨年坪単価]×1.081[本年地価上昇率]×0.927[駅距離補正]=坪単価182万円となりました。

 平成18年4月に分譲開始、既に完売している『ドルフ船堀』(「船堀」駅徒歩10分)の坪単価は、139万円〜201万円と幅がありました。また、平成18年6月分譲の江戸川区松江6丁目の
『クリオ船堀』(「船堀」駅徒歩9分)が坪単価188万円〜219万円、今月下旬より販売開始予定の『アデニウム船堀グランヴェール』(江戸川区松江4丁目、「船堀」駅徒歩16分)が坪単価202万円〜246万円となっています。これらと比較すると、本マンションの価格水準は、試算された近年の標準相場からは高めですが、相対的には妥当な水準と言えそうです。

 「船堀」駅は都営新宿線の急行停車駅で、「東京」駅へ14分、「新宿」駅へ21分の便利さです。この『ドルフ船堀リベルタ』のように、都内23区立地で、坪単価200万円未満、3千万円台で購入できるファミリータイプ3LDKは少なくなりました。共用施設はほとんどありませんが、小規模マンションの良さを活かした角部屋・ワイドスパン設計、都心を生活の舞台とするヤングファミリーの1次取得マンションとして検討に値する物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒ドルフ船堀リベルタ

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| 新築マンション 江戸川区 | 16:24 | comments(0) | trackbacks(2) |
Brillia(ブリリア)大島小松川公園(新築マンション)−都内最大の公園都市のランドマークマンション
★ 都営新宿線「東大島」駅徒歩9分、東京建物の人気ブランド「Brillia(ブリリア)」シリーズ・総戸数230戸の大規模マンション『Brillia(ブリリア)大島小松川公園』です。江戸川区では初めてのBrillia(ブリリア)、都内最大の再開発「亀戸・大島・小松川地区再開発事業」の「E-26街区」に位置し、都内最大級の大島小松川公園と荒川、旧中川の2つの川を臨む雄大な眺望が得られるのがセールスポイントとなっています。

 周辺に各種施設も充実しています。『Brillia(ブリリア)大島小松川公園』から徒歩2分の距離内に、
パルプラザショッピングセンター、上掲の都立大島小松川公園、小松川さくらホール、区立小松川第二小学校などがあります。普段の買い物に便利なダイエー等が徒歩11分と少し遠いのが気になるかもしれません。災害に強く安全で、良好な生活環境の実現を目指し、電線埋め込み等美観にも配慮された街づくりは、計画的な再開発ならではの特色と言えましょう。

 このように恵まれた立地に敷地面積5,884.68屬僚淑な広さを得て、地下1階・地上20階の水辺に映えるマンションが建てられます。
シダレザクラのシンボルツリー、エントランスの水の流れをデザインしたオブジェ、展望デッキ、最上階のスカイジェットバス等が共用施設ですが、総戸数の割には案外共用施設が少ない印象があります。しかし、周囲に緑や水辺の空間と利便施設は十分にありますし、このような立地の場合、無駄な費用のかかる施設はむしろ不要だと考えられます。なお、コンシェルジュ・サービスやペットサービスなどのソフト面のサービスが予定されています。

 過去の土壌汚染はきちんと対策済みでしょうから、
立地上気になるのは、やはり敷地の北側を首都高速7号小松川線が走ることでしょう。その意味では、建物の南西角地が最も条件の良い住戸で、人気が高いようです。

 間取りは、専有面積68.11屐85.07屬3LDK〜4LDK、標準的な田の字型住戸が中心で、団塊ジュニアの子育てファミリー層をターゲットにしていると思われます。販売価格は3,900万円〜6,680万円、単純な坪単価計算では、189万円〜259万円となります。

 2年前竣工の同じく「東大島」駅徒歩9分の
『ソラネットシティ』が平均坪単価150万円前後という感じでしたから、当時と比較すると1.5倍近い価格水準ではあります。現在の標準相場は、177万円[東大島昨年坪単価]×1.080[本年地価上昇率]×0.988[駅距離補正]=坪単価189万円、Brillia(ブリリア)ブランドと高級仕様が販売価格をワンランクアップさせているようです。

 周辺にお住まいの方のお話によれば、
子育てには抜群の環境で、公園は本当に気持ちが良い、とのことです。開放感に恵まれた立地でありながら、「東大島」駅から「東京」駅へは12分の至近距離、今月販売開始予定ですが、かなりの人気物件になると思われます。

公式ホームページ ⇒ Brillia(ブリリア)大島小松川公園

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| 新築マンション 江戸川区 | 00:21 | comments(0) | trackbacks(36) |