銀座タワー(中古)−銀座初で随一のタワーマンション、定期借地でお手頃価格
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★ 東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅より徒歩4分、同日比谷線「東銀座」駅より徒歩5分、同銀座線「銀座」駅より徒歩8分、同有楽町線「新富町」駅より徒歩3分の場所に立地する2003年7月築・三菱地所旧分譲・鹿島建設施工・地上25階地下2階建・総戸数180戸の『銀座タワー』です。

 アドレスは中央区銀座1丁目です。銀座の説明は今更するまでもなく、日本で最も有名な地名です。銀座の地名の由来は江戸時代に設立された貨幣の鋳造所のことで、慶長6年(1601年)に京都の伏見に創設されたものが1800年に東京の蛎殻町に移転して以来、元の「新両替町」の名称に代わり「銀座」として親しまれるようになり、この地名が定着しました。また、銀座四丁目交差点周辺は商業地として日本一地価の高い場所としても知られています。
 
 銀座は、
中央区の西部に位置し、北側より銀座1丁目から銀座8丁目まで存在します。本マンションは銀座1丁目に所在し、最寄り駅は「新富町」駅で徒歩3分となります。ただし、「銀座一丁目」駅徒歩4分、「東銀座」駅徒歩5分、「銀座」駅徒歩8分と「銀座」を冠する各駅にも近く、プラチナアドレス・プラチナ立地と言っていいでしょう。

 実際、本マンションは
銀座初のタワーマンション、そして銀座中心部に一番近いタワーマンションと言われています。売主は三菱地所、施工は鹿島建設という一流コンビ、ホテルライクな内廊下設計で、築12年とまだ新しいのも目を引きます。ただし、本物件は定期地上権物件ですので、借地期間は2053年8月までと、あと38年となりました。最近の定期借地権、定期地上権物件と比べると、当初設定期間が50年と短いのが惜しまれます。

 一方、定期地上権物件でありながら
サスティナブル・デザインを採用し、100年もの長きに渡って大規模修繕が不要と予測される高強度コンクリートや高強度鉄筋を採用、制震ダンパーや保安電源発電機を導入し、バリアフリーなども実現、スケルトン・インフィルの思想により、メンテナンス性とリフォームの自由度が高められています。

 本マンションは、
共用施設も充実しており、アートミュージアムのような白を基調とした大理石張りのエントランスロビーモノトーンカラーのエレベーターホールをはじめ、エグゼクティブサロン、アートスクエアなど、銀座居住を実感させる美しく高級な設えとなっています。

 このほか、
ライブラリールームや最大12名での会議が可能なコミュニティスクエアもあり、ビジネスシーンに配慮されています。生活利便性の点では、各階にゴミステーションを配し、24時間ゴミ捨て可能なのも嬉しいポイント、24時間有人管理セキュリティも安心です。なお、オール電化マンションとなっています。

 銀座にありながら
ランドスケープは緑溢れるものとし、白と黒を基調とした都会的なモダンスタイルの外観ともよく調和します。松屋銀座徒歩6分、銀座三越徒歩8分と、当然のことながら銀座ショッピングは自由自在です。

 対象住戸は
地上25階建て建物の10階に所在する専有面積54.39平米の1Rです。北西向きで、前面に高い建物がないため圧迫感がなく、日照・眺望良好です。

 ハイサッシの窓が明るく、段差のないフラットフロアです。玄関からホールを抜けると床暖房付きの16.3帖のリビングがあるシンプルな造りで、ここに壁付けのワイドなキッチン(IHクッキングヒーター、食器洗い乾燥機付)と、逆の壁には一面の壁面収納が備わっています。水廻りは玄関左手に固められ、洗面室が広くリビングとの2wayとなっており、バスは1418サイズです。

 収納もゆとりがあり、2帖の納戸の手前はカウンター付ユーティリティが備わり、アイロンかけや洋裁もここで可能です。洗濯機置き場もユーティリティにあり、作業部屋として統一感があります。

 販売価格は4,980万円、坪単価303万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,640万円(坪単価282万円)〜4,940万円(坪単価300万円)となり、今回の販売価格はこのレンジをわずかに上回っています。なお、本マンションは、分譲時の平均坪単価が241万円程度でした。本マンションの現在の中古価格はこれを2割以上上回っており、当初に購入された方は余裕で売却益が出る状態です。

 本住戸には
定借保証金が731.2万円あり、これが新しいオーナーに引き継がれます。毎月の管理費は11,000円割とリーズナブルですが、定期借地物件ですから借地料は月30,740円かかります。もっとも、借地であるがために固定資産税はかかりません

 偶然にも私は本日の
お昼を本マンションが所在する銀座1丁目でいただきました。最近銀座にも来る機会がなかったのですが、少し見ない間に高級ブティックの立ち並ぶ街に変貌していて驚きました。道行く人もアジア系を中心に外国人が多く、現在ではワールドワイドで人を惹きつける街となっています。

 このように
銀座の地位はますます揺るぎなく、銀座の価値はますます高まっています。「銀座タワー」と正面から銘打った本マンションも、将来にわたってランドマークの一つとなることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:銀座タワー
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:中央区銀座1丁目
 交通:「新富町」駅徒歩3分
 面積:専有54.39平米

詳細はこちら(ノムコムより)
銀座タワー

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| 中古マンション 中央区 | 20:10 | comments(2) | trackbacks(0) |
パレ・ソレイユ東京中央(中古)−中央区駅徒歩1分・最上階・角部屋・ロフト付きの魅力
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★ 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩1分の場所に立地する2005年11月築・アセット・パートナーズ21旧分譲・日本国土開発施工・地上15階建・総戸数56戸の『パレ・ソレイユ東京中央』です。

 アドレスは中央区八丁堀4丁目です。八丁堀は、中央区の東部に位置し、町名としての八丁堀が誕生するのは1931年(昭和6年)のことです。江戸時代、この地に開削された堀の長さが約8町(約873m)あったため「八町堀」と呼ばれ、その堀名に由来して町名がつけられました。後に「町」が略字の「丁」となっています。

 江戸時代には
江戸町奉行所の同心・与力の居住区となっていたため、彼らの自称・俗称(例:「八丁堀」(中村主水等)・「―の旦那」)や彼らを主人公とした時代劇の作品名に用いられることがあります。

 本マンションから
「八丁堀」駅まで徒歩1分、JR京葉線側の出口となりますが、信号を東に渡って3軒目の建物が本マンションです。2軒隣にはローソンがあり、さすが駅近です。また、ターミナル駅である「東京」駅にも徒歩15分と徒歩圏になります。なお、標高は2mです。

 南に歩けば徒歩2分区立桜川公園に着きます。八丁あった堀は明治に入り「桜川」と改称され、今から40年以上前に埋め立てられて、この桜川公園ができています。通学校である区立中央小学校へは徒歩4分スーパーミニピアゴへは徒歩5分、マルエツプチ八丁堀店には徒歩6分ですので、都心の割に教育利便性・生活利便性には秀でています。日本橋高島屋にも徒歩14分と歩くことができます。

 敷地面積は341.15平米と狭いですが、北側を大通りである鍛冶橋通りに面した商業地域ですので地上15階建てを確保、総戸数も50戸超となりました。鍛冶橋通りの交通音が気になるところですが、北向きには窓の開口部は最小限となっています。

 八丁堀界隈はオフィスビル街ですが、本マンションは暖色系の色遣いで明るさを醸し出しています。オートロックのエントランスを抜けるとインパクトのある手のオブジェが設置されています。この手の意味するところを聞いてみたいところです。

 対象住戸は、
地上15階建て建物の15階に所在する専有面積55.72平米の2LDK+ロフトです。本住戸の最大の特徴は3.6帖のロフトを有することで、これも最上階ならではの特権です。ロフトのおかげで天井が高くて開放感があり、収納も抜群ロフトを寝室に使えば3LDK並の部屋の使い方もできます。一方、ロフトがあると冷暖房の効率が落ちるのは確かです。

 最上階で東・北の角住戸でもあり、通風良好です。玄関からは短い廊下を通ってすぐ14.2帖のLDKとなります。水回りもLDKインであり、通常の間取りであれば廊下を設けるところですが、思い切って廊下を取っ払うことにより、モダンな開放感が生まれました。

 洋室もLDKインで、5.1帖と4.6帖の2室です。キッチンはオープンカウンターでL字型をしており、スタイリッシュな印象です。写真映りではブラウン系のフローリング・建具とダークなキッチン天板が部屋の基本トーンとなり、落ち着きを感じさせます。収納はやや少なめであるものの、上記のロフトがそれをカバーして余りあるものがあります。

 販売価格は3,980万円、坪単価236万円です。『マンションナビ』によれば、対象住戸の自動査定額は4,170万円〜4,370万円で、この自動査定額より安い価格設定です。標準相場をごくおおまかに試算すると、274万円[八丁堀坪単価]×1.107[駅距離補正]×0.771[築年数等中古補正]=坪単価234万円となりましたので、こちらの方では適正価格という判断です。

 肌感覚でも、
「八丁堀」駅徒歩1分、築10年未満、最上階、角部屋、ロフト付きという条件がそろって坪単価236万円はリーズナブルな印象を受けました。資産価値が落ちにくく、安心して保有できる駅徒歩1分物件として、お薦めの住戸だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:パレ・ソレイユ東京中央
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:中央区八丁堀4丁目
 交通:「八丁堀」駅徒歩1分
 面積:専有55.72平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パレ・ソレイユ東京中央

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| 中古マンション 中央区 | 22:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パームス月島ルナガーデン(中古)−もんじゃストリートを満喫する月の館
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★ 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅より徒歩5分、都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩6分の場所に立地する平成24年8月築・トーセイ旧分譲・東急建設施工・地上10階地下1階建・総戸数120戸の『ザ・パームス月島ルナガーデン』です。

 アドレスは中央区月島3丁目です。月島は、明治25年の「東京湾澪浚(みおさらい)計画」に基づき、東京湾から浚渫した土砂を利用して埋め立てられた月島1号地として完成しました。当時の月島は、富国強兵の国策に沿い鉄工業地帯とされ、また、月島の名前は「築島」の字を変えたものとされています。

 昭和15年には
東京万博のメイン会場となる予定でしたが、戦争のため万博自体がなくなってしまいました。もし予定通り万博が開かれていたら、日本のその後の歴史も月島の様子も、今とは全く変わったものになっていたに違いありません。

 月島には、
もんじゃストリートという名前で知られる月島西仲通り商店街という元気な商店街があります。平成19年3月31日までは、この通りの交差点に、東京に現存する交番で最も古い建物がありましたが、現在は「地域安全センター」として機能しています。

 本マンションは、この月島西仲通り商店街、通称
もんじゃストリートの西端にあります。「月島」駅7番出入口まではもんじゃストリートをまっすぐ東に歩くルートで、同駅10番出入口へはグルメシティから右折するルートになります。いずれにしても、もんじゃストリートを満喫できる道のりで、月島の醍醐味を毎日味わえる贅沢さです。また、「勝どき」駅へは本マンションから南下し、清澄通りを西に歩く道筋となります。いずれもフラットで歩きやすい行程です。

 もう一つ良い点は、「月島」駅へのルートであるもんじゃストリートは
アーケードが整備されていて、雨の日でもほぼ濡れずに同駅まで行けることです。その他、両駅までの道筋にスーパーが4件、区立月島第一小学校/幼稚園には徒歩3分など、利便性も十分です。

 デザイン監修は定評あるプロパストの手によるもので、和の趣のあるモダンな外観は洗練度の高さを感じさせます。エントランスにはバンブーギャラリーを設け、ここを過ぎるとムーンホワイエの安らぐ空間があり、中庭にはムーンコートが配されています。ラウンジは地下にある珍しい造りで、ムーンラウンジと称し、屋上にはシルバームーンテラスが備わっています。それにしても、コンセプトを月島にちなんで月(ムーン)に統一(そういえば、月に帰ったかぐや姫は竹(バンブー)から生まれたのでした)しているのは見事です。

 専用部で
やや残念なのは、二重床ではなく直床である点と、ミストサウナや食器洗い乾燥機などもないことです。直床は、階数を1階多くとるためで、それが価格の安さに反映されているとすれば、痛しかゆしの面はあります。一方、玄関・廊下は天然石貼りトイレにはデザイン性、節水性にすぐれたアラウーノを採用するなど、高級志向がないわけではありません。このほか、屋上スペースには太陽光発電を配し、屋上菜園、カーシェアリング(総戸数120戸で2台確保されているのは高評価です)など、エコの暮らしの実現に努めています。

 さて、本マンションの
ネックは、メインとなる南西側に同じ地上10階建ての『レジデンスシャルマン月島』等があり、日照・眺望ともに微妙なところです。立地的に都心中の都心で駅徒歩2分以内というビル林立の場所ならわかりますが、多くのマンションで隅田川や運河等の眺望が確保できる月島エリアで、この点が購入検討者の意欲をそいでいる面があることは否めません。

 本マンションは
2011年3月販売開始、昨年7月竣工で、まだ売れ残りがあり、販売を継続しています。東日本大震災の勃発で低地である月島地域も売れ行きに大きな影響がありましたが、上記のような日照・眺望の点のデメリットも売れ行きを鈍らせた原因の一つでしょう。

対象住戸は、
地上10階建て建物の4階に所在する専有面積54.22屬2LDKです。南西向き住戸ですが、上記の通り眺望は望めず、日照については現地確認が必要です。内廊下仕様というわけではないのでしょうが、共用廊下側に居室がなく、窓のない中洋室、いわゆる行灯部屋ができています。

 居室効率を高めるために、玄関ホールからはすぐに13.1帖のLDKとなり、LDインで窓側の6帖洋室と上記の4.5帖中洋室があります。ホール両脇には水回りがあり、浴室は1418サイズです。収納は大型シューズインクローゼットは魅力的ですが、他の収納は標準的な大きさです。なお、対象住戸は、昨年8月竣工の新築未入居物件のため気持ちよく住むことができます。

 販売価格は4,280万円、坪単価260万円です。本マンションの平均坪単価が261万円で、対象住戸の分譲価格が4,220万円(坪単価257万円)でしたので、修繕積立基金がない分お得と言えるのか、しかし仲介手数料が通常135万円程度かかりますので、新築より持ち出しが多くなってしまうのか、検討が必要です。

 本マンションは
現在も新築物件として販売が継続しており、こちらは家具付きモデルルーム販売や、インテリアオプション券又は諸費用サービスのいずれか100万円分プレゼントなどのキャンペーンを実施しています。ただし、現在販売中の住戸で最も小さいものは専有面積60.86屬らのため、よりコンパクトな住戸をお求めの方は、今回の対象住戸がターゲットに入ってくるかもしれません。

 なお、現在の新築物件としての販売住戸は、
公式HP上7戸で、間取り2LDK・3LDK、専有面積60.86屐82.82に対し販売価格4,380万円〜6,790万円、坪単価224万円(1階住戸)〜286万円(10階住戸)です。標準相場をごくおおまかに試算すると、273万円[月島坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価284万円となりますので、平均坪単価261万円と比較して8%程度割安との試算結果です。

 本マンションについては、
もんじゃストリートに連なる立地は魅力ですが、日照・眺望等のいくつかのデメリットもあり、これらのバランスを価格見合いでどう考えるかが購入のポイントでしょう。個人的には、もんじゃの大好きな娘2人の父親として十分惹かれる物件でありました。

本マンションの南角を写したものです。もんじゃストリートの西端に当たります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



有名なもんじゃストリートです。写真左手が本マンションです。アーケードが和モダンに整備され、「月島」駅まで雨の日でもほぼ濡れずに歩くことができます。



本マンション南西側道路です。写真右手が本マンション、写真左手が向かいの建物となる『レジデンスシャルマン月島』です。



本マンション南西側にあるメインエントランスです。瀟洒なメインエントランスの周囲に竹を配し、和風レジデンスの趣を出しています。



本マンション北西側道路です。三方道路の恵まれた敷地です。北西側道路は裏通りで車の往来も少なく静かです。



本マンションのメインとなる南西側外観です。向かいの建物により高層階を除き日照が遮られるためか、午後でもLDに電気が灯っているのが気になります。



 種別:中古マンション
 名称:ザ・パームス月島ルナガーデン
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:中央区月島3丁目
 交通:「月島」駅徒歩5分
 面積:専有 54.22

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・パームス月島ルナガーデン

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| 中古マンション 中央区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
ミオカステーロ日本橋横山町(中古)−繊維問屋街真っただ中の駅徒歩1分物件
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★ JR総武本線「馬喰町」駅より徒歩1分、都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩4分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩5分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩5分の場所に立地する平成22年築・山田建設旧分譲・山田建設施工・地上14階地下1階建・総戸数65戸の『ミオカステーロ日本橋横山町』です。

 アドレスは中央区日本橋横山町です。日本橋横山町は、日本橋地域の北側に位置し、日本橋馬喰町とともに、東京都内屈指の問屋街として有名です。横山町がなぜ問屋街になったかというと、もともと馬喰町がその名のとおり、旅籠屋がずらりと並んでいたところ、関西方面の商品を売りさばく商人が、馬喰町の宿屋に泊って、品物を選び買い入れていたため、それらの品物を客の要求に応じて売る問屋が、馬喰町とほとんど一つのような隣りの横山町にどんどん増加して、これが一つの問屋街になったと言われています。

 横山町は特に、
繊維を扱う問屋街として発展してきました。その名残は今でも色濃く残っており、馬喰町から横山町にかけて洋服店がずらりと軒を並べています。本マンションの1階もangel plusという婦人服専門店であり、隣は洋服のデパートであるMIYAKO LIVE TOWNとなっています。

 本マンションは、
浅草橋交差点の南西角に立地しますので、一般に交通音・排気ガスの影響は免れません。また、本マンション南西側道路は横山町問屋街、北西側道路は新道問屋街という、まさに日本橋横山町らしい立地です。「馬喰町」駅徒歩1分の表示ですが、これは浅草橋交差点近くに「馬喰町」駅・「馬喰横山」駅・「東日本橋」駅に通じる横断地下歩道があるからです。

 なお、本マンションは当初、
2008年に『スタジオデン日本橋横山町』として販売していたところ、リーマンショックの発生により不動産市況が一挙に冷え込み、販売を一時延期しマンション名を現在のものとして改めて販売されたものです。リーマンショック直前は資金繰り等の要請もあったのか売り急ぎましたが完売とはならず、その後販売代理が一時新都心リアルコーポレーションに代わるなど、さまざまな変遷を経てきた物件です。

 対象住戸は
14階建て建物の2階に所在する専有面積55.65屬2LDKです。南西・北西角住戸で、新町問屋街に面し、本マンションの中では最も浅草橋交差点や靖国通り・清杉通りの影響を受けにくい方角にあります。一方、2階住戸ですから眺望は望めず、バルコニーが北西方角なので(南西側はビルが隣接)日照もほとんどないと思った方がよいでしょう。

 LDKは11.1帖で、洋室は6.7帖と5.4帖の2室で両室ともLDイン、5.4帖洋室はドア形式で、6.7帖洋室は引き戸となります。また、6.7帖洋室は空きスペースを活かした大きなウォークインクローゼットを備えています。水周りは玄関付近に固められ、1317サイズの浴室は共用廊下側に突き出す格好となっています。

 なお、山田建設の手がけるマンションは
洗面台のデザインがユニークで、これには賛否両論があるようです。また、オール電化マンションで、セントラル警備保障の24時間セキュリティが入っています。キッチンにはIHクッキングヒーター、カップボードが付き、LDには床暖房が装備されています。

 販売価格は3,700万円、坪単価にして220万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、264万円[馬喰町坪単価]×1.107[駅距離補正]×0.768[築年数等中古補正]=坪単価224万円となりましたので、ほぼ相場見合いの売り出し価格と言えます。なお、本マンションの分譲時坪単価は219万円〜254万円程度でした。

 本マンションは、浅草橋交差点に接する立地環境からファミリーで住むというより、
シングル又はディンクス向けです。周辺環境では、やはり洋装店が立ち並んでいるのが興味深く、その方面に興味がある方であればこの上ない立地です。徒歩9分の「小伝馬町」駅を加えれば5駅5路線利用の利便性の高い場所でもあり、アクティブな暮らしを志向する方にふさわしい物件であると感じました。

本マンションを浅草橋交差点から写したものです。あまりに目立つところで、現地を探したときにかえって見落としてしまいました(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション北東側が接する浅草橋交差点です。この辺りは昔も今も交通の要所で多くの車が行き交います。



本マンション北西側にある新町問屋街です。衣類関係の問屋やショップ、そして地元の方を相手にする飲食店など、昔ながらの雰囲気に浸れます。



本マンション南側にある横山町問屋街です。こちらも衣類関係の事業所や店舗が並びます。写真右手が洋服のデパートMIYAKO LIVE TOWNです。



清杉通り沿いにある本マンションのメインエントランスです。センス良くマンション名のロゴが刻まれています。



写真右手が対象住戸です。浅草橋交差点から一番奥まった北西向き住戸で、交通音等の影響は軽微と思われます。




 種別:中古マンション
 名称:ミオカステーロ日本橋横山町
 価格:3,700万円 (税込)
 所在:中央区日本橋横山町
 交通:「馬喰町」駅徒歩1分
 面積:専有 55.65

詳細はこちら(ノムコムより)
ミオカステーロ日本橋横山町

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| 中古マンション 中央区 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パームス日本橋リバーサイドタワー(中古)−江戸を今に伝える懐かしき立地
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★ 都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩3分、JR総武本線「馬喰町」駅より徒歩3分、JR総武線「浅草橋」駅より徒歩5分、都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩3分の場所に立地する平成10年築・東誠不動産旧分譲・熊谷組施工・地上15階建・総戸数53戸の『ザ・パームス日本橋リバーサイドタワー』です。

 アドレスは中央区東日本橋2丁目です。東日本橋は、清洲通りを挟み西側は問屋街、東側は主にオフィスや住宅が立ち並ぶ地域で、日本橋地域内でも上位の人口となっています。古今交通の要所として栄え、江戸の街の歓楽街で、歴史的名所も数多く残っています。

 1971年(昭和46年)4月の住居表示の実施により、
日本橋村松町、日本橋若松町、日本橋矢ノ倉町、日本橋薬研堀町、日本橋米沢町、日本橋両国、日本橋橘町の7町がひとつになり東日本橋が成立しました。明治時代までは薬研堀があり、その大川口には元柳橋が架けられていました。古典落語などに度々登場する伝統的な区域でもあります。近代以前の「両国」は隅田川西岸のこの地域を指していました。

 そして、
本マンションの立地する東日本橋2丁目は、まさに江戸時代の両国エリアでした。神田川から隅田川に入る河口付近でもあり、今でも舟宿小松屋や井筒屋が屋形船を営業しています。本物件は、そんな情緒をほのと感じさせるリバーサイドを北側にしてそびえ立つマンションです。

 マンション名には
「タワー」と入っていますが、地上15階建てですので、現在定着しているタワー概念(地上20階建以上)には当てはまりませんが、タワーが林立する前の平成10年当時は15階建てでも十分高い建物だったのでしょう。設計がスペーステックだったから、というわけではないでしょうが、本マンションを正面南西側から見上げると、きれいなロケット型をしています。

 最寄駅である
「馬喰横山」駅、「馬喰町」駅、「東日本橋」駅については、この3駅が地下道でつながれており、都営線やJR線が利用できて便利です。本マンションへは浅草橋交差点から両国橋西交差点に向かって歩き、同交差点手前を斜め後ろに少しバックする場所にあります。道のりはフラットで、本マンションのお隣は個人経営のこだわりのサイクルウェアショップになっています。

 面積577.67屬瞭酲摸礁牝始の敷地に建てられた本マンションは、一歩奥まった場所の立地ではありますが、現在のところ靖国通りと本マンションの間を遮る建物がないため、交通音や排気ガスの影響があるものと思われます。ただし、従来ガソリンスタンドだった目の前の敷地に地上11階建てのマンションが建設中であり、これにより靖国通りの騒音は遮断されそうですが、眺望は奪われることとなります。

 対象住戸は、
地上15階建て建物の10階に所在する専有面積69.74屬2LDKです。ルーフバルコニー付きの南西・南東角住戸で、ルーフバルコニー+バルコニーで約28.07屬發旅さがあります。現在のところは、日照・通風は良好と思われます。

 開口部の多い
LDKは16.1帖で、キッチンは壁向きですが、LDとの間にカウンターが今回新規に取り付けられました。南東向きに7.7帖の洋室、共用廊下側に5帖の洋室があり、7.7帖の洋室にはウォークインクローゼットがあります。廊下スペースが長いのがやや難点です。

 さて、この住戸は、野村不動産アーバンネットによる
リノベーションマンション「RE.NO.BE(リノベ)」となっています。本年2月に完了したリノベーションの内容としては、フローリング・クロス交換、システムキッチン交換、キッチンカウンター新規設置、ユニットバス交換、洗面化粧台交換、給湯機交換などが行われています。

 販売価格は4,580万円、坪単価217万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は185万円(崔渦56万円)で、分譲時平均坪単価269万円より31.2%の下落となっています。築14年が経過していますので、下落幅としては標準的ということができるでしょう。

 なお、住まいサーフィンによれば、
対象住戸の分譲時価格は5,890万円で、2011年4月には想定取引価格として4,370万円となっていましたので、おそらくその近辺の価格で取引され、リノベーションを施した上で、その価格を上乗せして売りに出されているものと思われます。

 現在の浅草橋は、
靖国通り・江戸通り・清杉通りがクロスし、交通の要所となっていますが、一般のお客も洋服が買える繊維問屋街や個性的なお店が点在するなど、よく見ると昔からの商人文化を感じさせる場所です。対象住戸からは隅田川を眼下にとらえることができ、江戸の名残を今に伝える懐かしき立地と言えそうです。

本マンションを南西側正面から写したものです。きれいなロケット型をしています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側正面が接する両国郵便局通りです。靖国通りから一歩奥まっていますが、本マンション付近は遮るものが今はなく、靖国通りの交通音が聞こえます。



本マンション南西側にあるメインエントランスです。大理石が貼られて高級感があります。写真右手はお隣のサイクルウェアショップです。



神田川に面した本マンション北東側です。対象住戸ではありませんが、こちらの向きからは神田川と隅田川を同時に望むことができます。



本マンション北側の神田川向こう岸にある舟宿「井筒屋」です。屋形舟が何艘も舫われていて風情があります。



本マンション北東側道路です。車の往来は少なく静かです。写真右手が本マンション、写真奥に舟宿「小松屋」が見えています。




 種別:中古マンション
 名称:ザ・パームス日本橋リバーサイドタワー
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:中央区東日本橋2丁目
 交通:「馬喰横山」駅徒歩3分
 面積:専有 69.74

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・パームス日本橋リバーサイドタワー

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| 中古マンション 中央区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
日本橋三越前アムフラット壱番館(中古)−日本橋エリアを楽しむ静かで便利な2LDK
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★ 東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩4分、東京メトロ銀座線「三越前」駅より徒歩6分、同東西線「茅場町」駅より徒歩7分の場所に立地する平成17年築・プロス・G旧分譲・栗本建設工業施工・地上10階建・総戸数61戸の『日本橋三越前アムフラット壱番館』です。

 アドレスは中央区日本橋小舟町です。日本橋小舟町は、慶長8年(1603年)の町割のときは下舟町といいましたが、享保5年(1720年)に西側の大船町に対して小舟町としました。かつて西堀留川がここを通り、その両岸には小舟河岸、東方河岸、西方河岸などの河岸が並び、江戸湊の一端として荷揚げ活動が盛んに行われていました。

また、小舟町2丁目は
江戸、明治、大正と問屋の進出が続き、回漕問屋、鰹節塩乾魚問屋、荒物乾海苔問屋、畳表問屋、綿糸・綿布問屋などが軒を並べていました。なかでも、団扇問屋は江戸錦絵の美人画や役者絵を全国に知らせることに大きく貢献しました。

 現在はその川も埋め立てられて久しいのか、この辺りの
地名が「小舟」「大伝馬」「小伝馬」「掘留」などと河岸に由来するものがついているのが不思議なくらいです。しかし、今でも問屋街的な風情は残っていて、街の雰囲気というのは意識せずとも受け継がれていくものなのだなあ、と改めて感じ入りました。

 なお、本マンションの売主である
プロス・Gは、中央区に本拠地を置くデベロッパーで、中央区や城東地区を中心に、「アムフラット」「ドマーニ」シリーズを積極的に展開、事業の多様化を進め、投資ファンド向けにマンションの1棟販売を手掛けるなど、業績を伸ばしていましたが、これが徒となってその後の不動産市況の低迷で業績は悪化、負債が肥大化し、返済が困難となったことで債権者により破産の申し立てが行われ、2010年2月に倒産となりました。中央区の「アムフラット」マンションといえば、結構知名度もあっただけに、残念な結果です。

 さて、
「人形町」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅A5出口を出て西へと歩き、ホテル日本橋サイボー西鉄イン日本橋を右手に見ながら小舟町交差点の一つ手前の道を右折すると、左手に本マンションがあります。道のりはフラットで、歩くのに苦労はありません。

 大通りから一歩入った場所ですので、車通りは少なく静かです。辺りは事務所ビルやマンションが多く立ち並び、緑の潤いはやや少ない印象です。

 本マンションは、
東西に長い敷地で、東・西の2面接道となり、東側に正面エントランス、西側には1階に二宮歯科医院が入っています。そういえば、この近辺は案外個人開業の病院が多く、私も腸検査で数回、小舟町の病院に通ったことがあります。

 東側の
正面エントランスは天然石貼りで高級感があり、かつ、ユニークでカラフルなデザインがアプローチとロビーに施されており、この辺りに独立系デベロッパーの特徴があらわれています。また、駐車場を外部に貸し出しているらしく、現在募集中となっていました。この点は、マンションの財務基盤強化のために最近よくとられている手法ではあります。

 日常のお買いものは、もちろん
徒歩6分の日本橋三越で済ませてもよいのですが、最近大通り沿い至近に「マルエツプチ」が開店したので、一層便利となりました。このほか、セブンイレブンまで徒歩2分、ポロロッカ食品館まで徒歩5分となっています。休日には、日本橋三越の交差点向かいにあるスターバックスコーヒーのオープンテラスでゆっくりするのもよいでしょう。

 対象住戸は、地上10階建て建物の
6階に所在する専有面積61.2屬2LDKです。やや北に振れた東向きバルコニーで東・北の角部屋です。ビル街ですので、眺望は望めないと思われますが、日照については現地で確認が必要です。

 共用廊下側の
西側玄関から入ると、短い廊下を経てすぐに15帖の細長い長方形上のLDとなり、これはこれで広々とした空間です。キッチンは独立型の3.5帖、2つの洋室は6帖と4.7帖で、いずれもLDインです。水回りは玄関周りに固められ、玄関右手がトイレ、左手が洗面所+浴室となります。収納はウォークインクローゼットはないものの、6帖の洋室に大きめのクローゼットがあります。

 販売価格は、この1週間で価格改定が行われて100万円下がり、現在4,080万円、坪単価にして220万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は192万円(中古想定崔渦58万円)となっています。

 一方、『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、本マンションの
中古としての売り出し価格は、高層階で坪単価225万円以上となっており、こちらを標準と考える場合には、対象住戸の価格設定も納得しうるものとも言えます。

 私が現地でお見かけしたのは、
本マンションから出てきたシニアな男性がご友人とともに車で出かけようとしている光景でした。なるほど、本マンションは、若い方はもちろんですが、アクティブなシニア世代にとっても、日本橋エリアを中心とする活動拠点として魅力十分な物件と言えそうです。

本マンションの正面エントランスです。ブラウンの天然石貼りが高級感を醸し出しています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北に振れた東側住戸です。専有面積30崑罎良屋からあり、シングルの方も多くお住まいだと思われます。



本マンションの正面エントランスが接する東側道路です。事務所ビル等が立ち並びますが、車通りは少なく、静かです。



本マンションの正面エントランスをさらに接写しました。カラフルな色彩の装飾がユニークです。



本マンションの西側住戸です。南に振れていますので、日照はおおむね良好、冬場は暖かいでしょう。



本マンションの西側1階には二宮歯科医院が入っています。東・西の両面接道ですが、通り抜けはできないようです。




 種別:中古マンション
 名称:日本橋三越前アムフラット壱番館
 価格:4,080万円 (税込)
 所在:中央区日本橋小舟町
 交通:「人形町」駅徒歩4分
 面積:専有 61.2

詳細はこちら(ノムコムより)
日本橋三越前アムフラット壱番館

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| 中古マンション 中央区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・晴海レジデンス(中古)−2009年ベストバイのリーズナブルな都心眺望フロンティア
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩10分の場所に立地する平成21年築・コスモスイニシア&新日鉄都市開発旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上20階建・総戸数438戸の『ザ・晴海レジデンス』です。

 アドレスは中央区晴海5丁目です。晴海は、明治中期から昭和初期にかけて行われた東京湾澪浚(みおさらい)工事及び隅田川口改良工事でその大部分が完成した埋立地で、地名が命名される前は月島4号地と呼ばれました。

 晴海は、かつて東京モーターショーやコミックマーケット、ビジネスショウなど、多くの見本市やイベントが開催されていた
東京国際見本市会場があった場所として有名であり、日本住宅公団(現・都市再生機構)が建設した晴海団地を初めとした集合住宅も多く存在していました。以前は軌道系交通機関の空白地帯であったために交通環境は決して良いとは言えませんでした。

 東京国際見本市会場が閉場し、晴海1丁目地区が再開発されてからは、さまざまな都市開発の取組が行われており、大型商業施設がある晴海アイランドトリトンスクエアは、その代表的なものです。そして、『晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー』は、日本最初の50階建超高層タワーマンションとなりました。

 現在は
オフィス街および住宅街としての再整備が行われており、平成12年に都営地下鉄大江戸線が開通したことにより、「勝どき」駅、「月島」駅が主要な交通拠点として加わり、晴海の交通環境は大きく改善されています。

 本マンションから
「勝どき」駅までは徒歩10分の道のりです。同じような時期にやはりコスモスイニシアにより分譲された『晴海テラス』と本マンションの間の道を北上し、運河を渡って『THE TOKYO TOWERS』の外周をぐるりと回り、清澄通りを北西方向に歩いたところに同駅があります。運河を渡るときにアップダウンはありますが、健常な大人であれば苦にならない傾斜です。

 本マンション及び元来賃貸仕様であった『晴海テラス』の敷地は、施工した
長谷工コーポレーションが品川区で所有していた土地と東京都が所有していた晴海の土地を交換したものです。敷地面積は本マンションだけでも7,870.09あり、これを等価交換で得たメリットを生かしてリーズナブルで価格で提供することに成功しました。

 平均坪単価は217万円で、当時の相場より10%以上割安とされ、『2009年 記者が選んだベストマンション17件34物件』では『晴海テラス』と併せて2009年ベスト3マンションの一つに選ばれています。

 一方、これは、当時経営が苦しくなった
コスモスイニシアが資金繰りのために安値放出をしなければならなくなった事情もあったのではないか、と私は他のデベロッパーの販売員の方から聞いたことがあります。当時継続疑義が出された売主に対し、購入検討者は不安感がいっぱいでしたが、ふたを開けてみれば割安感が優り、およそ半年でほとんど完売となりました。

 物件の
質としても水準以上のものがあり、逆貼アウトフレーム工法、ハイサッシで、二重床・二重天井構造、大規模マンションですので、キッズスペース・ラウンジ&ライブラリー・コンシェルジュサービスなど、共用施設・ソフトサービスはふんだんにあり、普段の生活は快適です。

 私は外観しか拝見することはできませんが、
白と黒のタイルを効果的に配した外観デザインはスタイリッシュで、運河沿いに堂々と屹立し、周辺には公開空地を設け(もっとも、ロケーションから部外者が散策することは少ないと思われます)、存在感は抜群です。エントランスやアプローチもデザイナーズ系で、当時の不動産プチバブルに沸いた名残をとどめています。

 本マンションの
北西側には東京タワーを含めた都心の眺望が広がり、南西側にはレインボーブリッジがあります。特に南西側は視界をさえぎるものがなく、眺望は良好です。

 南側には
中央清掃工場があり、ある意味まだ開発途上の殺風景な光景が広がりますが、この中央清掃工場の熱を利用してプール、フィットネスジム等の施設がある区立の『ほっとプラザはるみ』>が本マンションの道路をはさんで南側にあり、地域の児童や生徒たちのスポーツ活動などの中心的存在になっています。私が現地を訪れたときは、この『ほっとプラザはるみ』で、本マンションの管理組合の会合が開催されていました。
 
 対象住戸は、地上20階建て建物の
19階に所在する専有面積70.51屬2LDKです。バルコニーは北西向きで、日照はほとんどないものの、東京タワーを中心とする都心の夜景が楽しめます。板状マンションなので、間取りは田の字型が基本となりますが、本住戸はバルコニー側の居住スペースにキッチンを5帖と大きくとり、LDもデッドスペースの少ない12.5帖と、ぜいたくな空間の取り方をしています。

 居室は
共用廊下側に7帖の主寝室と5帖の洋室をとり、玄関部にはポーチがついています。水周りは洗面所が細長い形状で、浴室は1418の標準サイズ、1.1帖の納戸とウォークインクローゼットがあって、収納量は十分です。管理費は月16,400円、1崚たり単価が233円と、共用施設の多い大規模マンションとして標準的なものとなっています。これに修繕積立金の月7,100円を合わせ、計23,500円が毎月の口座引落としとなります。なお、駐車場は月上限2万円で、空きがあります。

 販売価格は4,880万円、坪単価229万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は221万円(中古想定崔渦67万円)で、過去の取引事例をみると、北西向き住戸は相対的に高値で成約しているようです。対象住戸も北西向きで、眺望の良い高層階であるという点が加点材料になると考えられます。

 晴海の不動産価格は、その将来性をどうみるかで、売主も購入検討者も難しい判断を迫られます。湾岸立地のため、地震等の災害に対して心理的に懸念がある方もいらっしゃることでしょう。しかし、晴海は埋立地としては歴史が古いため、相対的には地盤は強くまた、晴海の中でも、本マンションは「勝どき」駅に徒歩10分と、利便性は高い方です。近隣にはしゃれたホテルやレストランもちらほらあり、やはり今後が楽しみな立地ということができるでしょう。

本マンションを南西側から写したものです。黒と白のコントラストが存在感を主張しています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南東側から写したものです。写真左手が本マンション、右手が中央清掃工場です。



本マンション北西側の運河沿いのキャナルウォークです。開放感があって気持ちがいいです。



本マンション北西側の外観です。こちらも黒と白のタイルがリズミカルに配されています。



本マンション北西側にある正面玄関です。エントランスも堂々としています。



本マンション北東側にある公開空地です。ただし、この公開空地から本マンションの中央部の共用廊下側が見えてしまいますので、自由に通行するのは少々遠慮されます。




 種別:中古マンション
 名称:ザ・晴海レジデンス
 価格:4,880万円 (税込)
 所在:中央区晴海5丁目
 交通:「勝どき」駅徒歩10分
 面積:専有 70.51


詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・晴海レジデンス

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| 中古マンション 中央区 | 00:12 | comments(2) | trackbacks(0) |
ライオンズタワー月島(中古マンション)−環境共生・自治会から感謝状授与・値上がり率トップの輝かしい成功例
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「月島」駅より徒歩1分の場所に立地する平成17年10月築・大京旧分譲・前田建設施工・SRC造32階建・総戸数281戸の『ライオンズタワー月島』です。

 アドレスは中央区佃2丁目です。元々の地名は佃嶋(つくだしま)で、1590年8月1日に徳川家康が関東下降の際、摂津国佃村の漁夫33人が江戸に移り、1645年に現在の地に百間四方の土地を埋め立てて築島し永住することになり、この島を故郷にちなんで佃嶋と命名しました。

 石川島播磨重工業の造船所跡を再開発し、川沿いに建てられた高層マンション群
『大川端リバーシティ21』には、政府高官、芸能人、スポーツ選手、実業家が多く在住します。戦前からの古い町並みや釣り船と超高層マンション群が隣り合わせにあり、不思議な風情を醸し出しています。佃は、現在のNHK連続テレビ小説「瞳」の舞台でもあり、このドラマでは、タワーマンション群を背景とする下町の市井の生活がいきいきと描かれています。

 さて、『ライオンズタワー月島』の最大の特徴は、
財団法人建築環境・省エネルギー機構が環境共生住宅に認定した初のタワーマンションであることです。マンションの敷地の約63%を空地とし、屋上緑化なども含め約13,600本の植栽を施しました。また、「フローティングタワー」という形状で、建物の1・2階部分を柱の少ないガラス貼りにして、3階以上の部分が宙に浮いているかのように見える工夫をすることにより、地上を歩く人の目線から圧迫感を極力少なくする外観デザインを採用しています。

 佃2丁目界隈は低層住宅が並び、下町らしい路地文化が息づく町です。『ライオンズタワー月島』では、
敷地内に4本の「路地」を設け、地域にお住いの方々も通行できるようにしました。また、敷地内に地域自治会用の町会施設を設けて中央区に寄贈、さらに、地元にゆかりの深い渡し舟や桟橋のオブジェを配置するなど、地域環境と共生するための工夫があちこちに採用されています。『ライオンズタワー月島』の外観は、「町を照らす行灯」をイメージするなど、東畑建築事務所の設計・監理が光りました。

 当初は建設に反対していた地元の方々も、話し合いの中で環境共生の考え方を理解し、ついには
自治会から感謝状が授与されるに至りました。地域の方々と共存するタワーマンションとして、まさに理想的な関係が築くことができたのです。

 『ライオンズタワー月島』の構造も秀逸です。
ハイウォール工法により、耐震性が高く、間取り変更が容易なSI(スケルトン・インフィル)構造が可能となりました。また、タワーマンション初のオール電化マンションと位置付けられています。フィットネスルーム、キッズステーションなど共用施設は充実、コンシェルジュサービスもあります。

 これらの取組により、
平成18年、『ライオンズタワー月島』はグッドデザイン賞を受賞、同年、売主である大京は、「環境共生住宅」認定マンションの供給と維持管理への取組で、社団法人日本不動産学会の業績賞を受賞しました。

 「月島」駅徒歩1分の利便性は言うまでもありません。専有面積56.2屐190.9屬紡个景譲時価格は3,380万円〜19,730万円、平均坪単価224万円という価格水準で、総来場者数は3,000組近く、内装に高級感が不足しているという声もあったものの、平成16年秋から平成17年春の半年間で完売となりました。

 対象住戸は、32階建建物の5階に所在する専有面積89.41屬3LDKです。
南東向きで日当たり良好、約11mの間口を有するワイドスパンで、全室バルコニーに面しています。

 LDKは18帖表示、キッチンも含めた面積である点には留意が必要です。洋室は8帖・6.5帖・6帖と3室とも6帖以上のスペースで、各室にウォークインクローゼットが付いています。浴室は1620のゆったりサイズ、廊下突き当たりは物入れとなります。

 販売価格は8,760万円、坪単価323万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、242万円[月島一昨年坪単価]×1.235[地価上昇補正]×1.107[駅距離補正]×0.999[築年数等中古補正]=坪単価331万円となりました。

 また、
『ライオンズタワー月島』の平成18年秋以降の中古売出し価格の平均は坪単価337万円となっています。5階住戸では、本年3月に、本物件と同じ坪単価323万円で売り出された専有面積100.94屬僚燦佑あることから、まず妥当な価格設定と言ってよいでしょう。

 平成18年7月に発行された「読売ウィークリー」では、
『ライオンズタワー月島』が値上がり率約50%で、値上がりしたマンションランキングの1位に輝きました。上記の中古平均坪単価337万円、分譲時平均坪単価224万円という記録からも、確かに、値上がり率50%となっており、本年2・3月時の提示価格だけをみても平均坪単価340万円と、その価格水準を現在でも維持しています。

 このように、『ライオンズタワー月島』は、タワーマンションの輝かしい成功例として評価の確立した物件となりました。月島の新しい顔として、これからも長く愛され続けていくマンションとなることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズタワー月島
 価格:8,760万円
 所在:中央区佃2丁目
 交通:東京地下鉄有楽町線月島 徒歩1分
 面積:専有 89.41平米


☆ ポイント ☆
都心に残された、伝統と文化が息づく住宅街、中央区佃。
都心でしか味わえない利便性と、
都心にはないような緑のランドプランを追求した豊な環境。

■交通至便良好
東京メトロ有楽町線・都営大江戸線『月島』駅徒歩1分!
『銀座一丁目』駅3分(有楽町線利用)
『東京』駅6分(有楽町線利用、『有楽町』駅でJR山手線内回り乗り換え)
『汐留』駅7分(大江戸線利用)
『六本木』駅7分(大江戸線利用)

■共用部分お奨めポイント
平成17年10月築!
築浅マンション!
コンシェルジュサービス有り!
2006年グッドデザイン賞受賞!
『環境共生住宅』と評価・認定された初めてのタワーマンション!
地上32階建タワーマンション!
安心のセキュリティシステム!
※エントランスオートロック→エレベーターオートロック→住戸玄関(ダブルロック)
ホテルライクな内廊下!
無柱・無梁空間を実現するハイウォール工法!
スケルトン・インフィル!
24時間常駐管理!
各フロアにゴミ置場あり!
1階にセブンイレブン有り

■専有部分お奨めポイント
オール電化マンション!
89.41屬裡械味庁法
各部屋6帖以上!リビング・ダイニングは18帖!
約11mのワイドスパンタイプ、全室バルコニーに面しています!
南東向き、日当り良好!
IHクッキングヒーター・電気式床暖房!
生ゴミを分解するディスポーザー・内蔵型浄水器付!
1620サイズの浴室!【フルオートバス・浴室換気乾燥機付】
全室ウォークインクローゼット付!
段差のないフラットフロア(バリアフリー設計)!
全室フローリング!

充実した共用施設【ゲストルーム、フィットネスルーム、キッズステーション、
コミュニティーサロン など】


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズタワー月島
 
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| 中古マンション 中央区 | 06:40 | comments(0) | trackbacks(3) |
クレストフォルム東京日本橋(中古マンション)−日本橋・銀座・丸の内へ自在のシックな2LDK
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩3分、JR京葉線「八丁堀」駅より徒歩2分の場所に立地する平成11年8月築・ゴールドクレスト旧分譲・日特建設施工・地上10階建・総戸数29戸の『クレストフォルム東京日本橋』です。

 アドレスは中央区入船1丁目です。江戸時代には下町として栄えた地域で、終戦直後まで運河と水運の町でありました。入船は、町の西側に入船川があったので、この名がついたと言います。

 最寄り駅である「八丁堀」駅周辺は、江戸時代には江戸町奉行所の同心・与力の居住区となっており、時代劇でもおなじみですが、今の「八丁堀」駅周辺は典型的なオフィス街で、都心の雰囲気が漂います。『クレストフォルム東京日本橋』も商業地域の立地、しかし、幹線道路からは一歩奥まった場所であり、近隣に
桜川公園があるため、住居としての環境は一応整っています。

 「八丁堀」駅のA2出口を出て左に曲がり、桜川公園を通り過ぎて最初の一方通行道路を左に入り、左側の魚屋さんを過ぎて右手にあるマンションが『クレストフォルム東京日本橋』です。北側道路でビルに囲まれた敷地であり、低層階の日照・眺望は厳しそうです。

 東側には
亀島川が流れており、風向きによっては潮の香りがしてくることでしょう。亀島川のたもとに出ると、南東の対岸は、有名な『大川端リバーシティ21』となります。区立桜川保育園には徒歩1分、区立中央小学校には徒歩3分と、教育環境には恵まれています。日常のお買い物は、徒歩7分のポロロッカ八丁堀店が便利です。

 『クレストフォルム東京日本橋』のエントランス及びエントランスホールは西洋調で、なかなかお洒落です。対象住戸は、10階建て建物の3階に所在する専有面積81.3屬2LDKとなります。

 南面バルコニーで、南東角部屋、南・東・北の3面開放なのですが、日照・眺望は望めないものと思われます。そのためか、バルコニーは3.4屬半さく、むしろ
LDスペースを20.1帖と大きく取っています。売主さんによれば、以前はグランドピアノも置かれていたとのことで、LDのゆったり感は魅力的です。なお、LDの東側壁は下部収納となっており、重宝しそうです。

 キッチンは独立型の3.2帖、
ドイツ製のシステムキッチンと食器洗浄機が付いています。洋室は5.8帖、和室は5.4帖となっており、洋室はデッドスペースのない使いやすい形、和室は北側窓が道路に面して比較的開放感があります。

 洗面室・浴室は、キッチンともつながっており、家事に便利です。収納は、和室に押入がありませんが、洋室及びLDには物入+クローゼットが付き、まずまずといったところです。玄関の入口方向はサイドインで、プライバシーにも配慮されています。床材はおそらくウォルナットで、廊下内壁下部に木材を多用するなど、シックな内装です。

 販売価格は直近の5,080万円から値下がりし、4,980万円、坪単価202万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、228万円[八丁堀一昨年坪単価]×1.201[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]×0.688[築年数等中古補正]=坪単価206万円となりました。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、ほぼ相場に沿った妥当な価格水準と言えるでしょう。

 ネックは日照・眺望の点だと思われますが、
日本橋にも銀座にも丸の内にもほぼ等距離に近い理想的なロケーションです。お部屋も2LDKに広々と改造されており、都心の生活を堪能したいDINKS層やお子さんが独り立ちした中高齢者層を中心に需要があるものと考えられます。

 種別:中古マンション
 名称:クレストフォルム東京日本橋
 価格:4,980万円
 所在:中央区入船1丁目
 交通:東京地下鉄日比谷線八丁堀 徒歩3分
 面積:専有 81.3平米


☆ ポイント ☆
南・東・北 3方角部屋
≪交通≫ 3駅4路線利用可!!
◆東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩3分
◆JR京葉線「八丁堀」駅 徒歩2分
◆東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩7分
◆JR山手線「東京」駅 徒歩18分
≪ライフインフォメーション≫
◆ポロロッカ八丁堀店 約530m
◆区立桜川保育園 約80m
◆区立中央小学校 約210m


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
クレストフォルム東京日本橋
 
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| 中古マンション 中央区 | 11:13 | comments(0) | trackbacks(5) |
ファミール月島グランスイートタワー(中古マンション)−国際評価の高いメディアファイブの意匠設計・人気の都会派デザイナーズタワーマンション
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「月島」駅より徒歩1分の場所に立地する平成14年6月築・丸紅旧分譲・前田建設工業施工・地上29階地下1階建・総戸数242戸の『ファミール月島グランスイートタワー』です。

 アドレスは中央区佃2丁目です。もともとの地名は、現在の佃1丁目に当たる部分が佃島(つくだしま)と呼ばれました。1590年8月1日、徳川家康が関東下降の際、現在の大阪市西淀区佃に当たる摂津国佃村の漁夫33人が江戸に移り、1645年には現在の地に百間四方の土地を埋め立てて築島し永住することとなり、この島を故郷にちなんで佃嶋と命名したそうです。

 石川島播磨重工業の造船所跡地を再開発し、川沿いに建てられた高層マンション群
『大川端リバーシティ21』は、湾岸タワーマンションの先駆けとして有名で、政府高官、芸能人、スポーツ選手、実業家が多く在住しています。戦前からの古い町並や釣り舟と超高層マンション群が隣り合わせにあり、不思議な風情を醸し出しています。

 平成14年に建てられた『ファミール月島グランスイートタワー』は、そのような佃島独特の景観を正しく受け継いだものかもしれません。
ポストモダン建築を代表する建築家であるマイケル・グレイブス氏(プリンストン大学名誉教授)が外観意匠をデザイン、カラフルなタイルを独創的に配置することにより、「月島」駅前において異彩を放っています。前田建設工業施工のタワーマンションを代表する存在の一つでもあり、建築関係雑誌「近代建築」本年2月号でも取り上げられました。

 2層吹き抜けのラウンジやロビーには気品が漂い、エントランスは外国の老舗ホテルのような洒落たデザインで、本マンションの魅力を十分に物語っています。また、売主である丸紅では、「ファミール・グランスイート」シリーズに、三洋電機が開発した「オートショップベンダー」を導入、本マンションでも、清涼飲料・菓子類はもちろん、とっさのときに必要となる日用品なさまざまな商品を24時間・365日販売し、好評を博しています。

 このほか、
24時間有人管理、フロントサービス、ゲストルーム、ビューラウンジ、フィットネススタジオなど、大規模タワーマンションとしての共用施設やサービスが備わっており、内廊下設計、ディスポーザー、床暖房、浄水器など、構造・設備も満足のいくものです。

 日常の買い物はフーデックス佃店まで徒歩6分、学校は佃島小学校・佃中学校とも徒歩6分となっており、「月島」駅徒歩1分、バス停もエントランスの目の前という交通至便性とともに、高い利便性を誇ります。幹線道路である上野月島線沿いであることは気になりますが、駅前タワーマンションとしてはある意味当然の立地でしょう。

 対象住戸は、29階建て建物の6階に所在する専有面積93.5屬4LDKです。
南東・南西角部屋で、低層階ではありますが、南西方面には今のところ、視界を遮るような高い建物がなく、日照・眺望とも良好です。

 南東側・南西側とも
バルコニーがぐるりと取り巻くワイドスパン、しかし、LDは南方面のみ開放の縦長12帖で、居室重視の設計です。この方が、LDが夏の暑さから解放されて快適かもしれません。玄関からはいるとすぐの所に4帖のキッチンがあるのも独特で、8.3帖の主寝室以外の3洋室へは、LDを通って出入りする飛び廊下となっています。ウォークインクローゼット、シューズインクロークなど、収納力は十分です。

 販売価格は8,900万円、坪単価314万円です。標準相場を試算すると、242万円[月島昨年坪単価]×1.206[本年地価上昇率]×1.107[駅距離補正]×0.870[築年数等中古補正]=坪単価281万円となりました。

 また、本年第2四半期の中央区佃の平均築年数4年のマンションの成約事例が平均坪単価266万円、半年間の地価上昇及びより築年数が経過していることを考慮すると、266万円×1.103(地価上昇率)×0.977(築年数経過分)=坪単価287万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 95.7m高と、高さは標準的なタワーマンションですが、
その独創的な意匠はよく目立ち、都会のデザイナーズタワーマンションとして、確固たる存在となっています。その上、何と言っても駅徒歩1分、個人的にも一度拝見したいマンションです。

 種別:中古マンション
 名称:ファミール月島グランスイートタワー
 価格:8,900万円
 所在:中央区佃2丁目
 交通:東京都大江戸線月島 徒歩1分
 面積:専有 93.5平米


☆ ポイント ☆
★「月島」駅徒歩1分★
★南西角部屋につき眺望・日当たり良好★
★マイケル・グレイブス氏が外観意匠デザインを担当★


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ファミール月島グランスイートタワー

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| 中古マンション 中央区 | 08:19 | comments(0) | trackbacks(3) |