豊洲ハイライズ(中古)−豊洲ライフの先駆け、リノベ込で坪179万円

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩9分の場所に立地する興和不動産旧分譲・竹中工務店施工・1980年1月築・地上11階建・総戸数280戸の『豊洲ハイライズ』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 豊洲1丁目は、埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲橋南交差点を左折した左手に立地します。
「豊洲」駅徒歩9分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすいです。また、本マンション近くには「東京」駅や「とうきょうスカイツリー前」駅方面へのバスが出ていますので、「豊洲」駅まで行かないアクセスも可能です。

 「ユナイテッドシネマ豊洲」や「キッザニア東京」などのレジャー施設や、ファッション、グルメ、書店やインテリアショップなど約180もの店舗がある
「ららぽーと豊洲」へは徒歩6分で、「豊洲」駅への途上で利用できます。

 界隈の道路はマンションや都営住宅の居住者の通行以外は通常ないため交通量が少なく、閑静さを保っています。本マンションは、その道路のほぼ1ブロックを北東側側面とする板状マンションとなります。
1980年築の旧耐震設計ではありますが、竹中工務店施工の安心感はあります。

 豊洲ライフスタイルの先駆者となった本マンションは、緑の植樹が随所にあり、敷地内には小さな公園もあって、奥ゆきのあるアプローチが特徴の大規模マンションです。
高層11階建て280戸で、2003年2月に外壁等大規模修繕工事も完了して、CATV・BS・CS・インターネットのインフラも整備されました。また、ペット可マンションでもあります。

 広々としたエントランスは、赤じゅうたんなど調度にレトロさも感じますが、
管理は常駐で良好です。駐車場は自走式で地下にあり雨に濡れることなく乗り降りができますが、残念ながら空きはないようです。間取りは、専有面積61.60屬最多の226戸で73.66屬泙任△蠅泙后

 生活環境では豊洲小学校、深川第五中学校の学区で通学にも便利です。
コンビニには徒歩1分で、TSUTAYA、ビバホーム、スーパー文化堂もすぐ近くです。また、本マンション1階には土日以外は移動商店が来ていて、野菜や魚など買い物に不自由しません。近隣には運河と公園があり、水と緑に親しめる環境です。江戸情緒豊かな門前仲町、もんじゃ焼の月島へは徒歩圏内、晴海通りを越えれば築地や銀座へもアクセスできます。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の4階に所在する専有面積73.66平米の2LDKです。本マンションでは最も専有面積が広く、しかも2LDKですので、ゆったりとした造りです。南東・北東・北西に開口部がある三方角部屋でもあり、通風に優れています。LDKは23.5帖、主寝室は8帖、洋室は5帖と、LDKの広さが目を引き、L字型キッチンはコンパクトながら使いやすそうです。

 さらに、本住戸は
昨年10月25日にリノベーションが完成しており、システムキッチン・トイレ・洗面化粧台・ユニットバス(追炊き機能付き)・給湯機・TVモニター付きインターホン・巾木・全室建具・水栓を交換し、フローリング・クロス・網戸を全室貼り替え、廊下を大理石貼り、玄関と洗面トイレをフロアタイルとし、全居室に照明を設置し、ハウスクリーニングが施されています。

 販売価格は3,990万円、坪単価179万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,932万円〜4,230万円、『マンションマーケット』では3,155万円〜3,476万円、『ふじたろう』では3,516万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,752万円〜4,844万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,803万円、坪単価171万円となり、販売価格は4.9%割高との試算結果です。ただ、昨年秋に全面新規リノベーションを施していますので、これをカウントするならばお得感があります。

 管理費の安さも魅力で、月額8,900円、平米単価121円です。修繕積立金も月額9,790円と安く、合計月額18,690円で済みます。築年数37年を数えながらランニングコストが抑えられているのはそれだけこれまでの管理運営がうまくいっていたからなのでしょう。旧耐震であることを除けば、懸念のない好物件と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:豊洲ハイライズ
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩9分
 面積:専有73.66平米
 
詳細はこちら(ノムコムより)
豊洲ハイライズ

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| 中古マンション 江東区 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
スカイシティ豊洲ベイサイドタワー−遮るもののないリバーサイド眺望に浸る

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩11分、ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩15分、JR京葉線「越中島」駅より徒歩14分の場所に立地する清水建設旧分譲&施工・1987年2月築・地上24階地下1階建・総戸数125戸の『スカイシティ豊洲ベイサイドタワー』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。


 豊洲1丁目は、埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲橋南交差点を左折した突き当たりに立地します。同駅徒歩11分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすく、「ユナイテッドシネマ豊洲」や「キッザニア東京」などのレジャー施設や、ファッション、グルメ、書店やインテリアショップなど約180もの店舗がある「ららぽーと豊洲」も徒歩6分で、同駅への途上で利用できます。

 2つの運河に挟まれたリバーサイド沿いの閑静な住宅街に立地し、本マンションからは目の前に晴海運河がゆるやかに流れ、遮るものなくその先には、北に東京スカイツリー、西に高層ビルの林立する都心の風景、南にお台場など湾岸エリアの風景があり、この眺望がセールスポイントです。また、川沿いで風抜けが良いので窓を開けるだけでエアコンいらずとなることもあるでしょう。

 近隣コンビニエンスストアは、
セブンイレブンとファミリーマートがあり、TSUTAYAもすぐ近くにあります。また、周辺にはイトーヨーカドーや昭和大学付属豊州病院があるほか、津田オートバックスやコクピットなどでカー用品が揃います。

 地上約80メートルで、眺望を活かす曲面の発想で生まれた、発展する
豊洲の先駆けとなった重厚なラウンドフォルムのタワーマンションです。パイロットを題材にした人気ドラマ『GOOD LUCK』で新海元(木村拓哉)が住んでいたマンションでもあります。

 美しく整備されているエントランスにはオートロックや防犯カメラが備わり、フロントサービスや夜間警備(22時〜8時)でセキュリティーが充実、ホテルライクな内廊下方式となります。2階のロビーラウンジ、集会室や集会ホール、エントランスアプローチ、デッキなども配置されています。お天気の良い日には
デッキから美しい街並みが見下ろせ、目の前を流れる川にも癒されます。

 間取りはファミリータイプを中心に展開し、敷地内には大型車も対応できる駐車場も完備しています。
管理費は月々25,900円(平米単価322円)とやや高く、修繕積立金は月々14,200円で、月額合計40,100円です。

 対象住戸は
地上24階建て建物の4階に所在する専有面積80.48平米の3LDKです。北西〜北〜南東にわたる角部屋で、各居室をぐるりと取り囲むようにバルコニーが巡らされた風通しの良い間取りです。LDは12.5帖、3つの洋室は6.6帖、5.6帖、4.0帖を確保、水廻りは玄関左手に配置されています。

 4階の低層階に位置しますが、
低層階だからこそ水辺の潤いに満ちた雰囲気とともに運河越しの都心の夜景を臨むことができます。特にリビングの大きな窓から楽しめる月島方面の眺望は人目も気にならず開放的です。天井は折り上げ天井を採用して約2,700ミリメートルの高さを実現しました。万が一の時には階段も利用できるため安心です。キッチンは3.4帖で、バルコニーから換気ができるためキッチンに臭いがこもりません。

 販売価格は直近の4,490万円から91万円値下げして4,399万円、坪単価181万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,326万円〜4,628万円、『マンションマーケット』では4,984万円〜5,510万円、『ふじたろう』では4,096万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,290万円〜5,463万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,674万円、坪単価192万円となり、販売価格は5.9%程度割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時平均坪単価は288万円でした。

 本マンションの口コミをみると、
住人同士のマナーが良く、会えば必ず挨拶する気持ちの良いコミュニティがあります。平成9年当時はまだ物件価格が高かかったことも上記のような雰囲気を醸し出しているのかもしれません。やや遠い駅距離を除いては、欠点の少ない好マンションだと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:スカイシティ豊洲ベイサイドタワー
 価格:4,399万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩11分
 面積:専有面積80.48平米

詳細はこちら(ノムコムより)
スカイシティ豊洲ベイサイドタワー

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| 中古マンション 江東区 | 23:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京錦糸町シティタワー(中古)−新築物件急騰の錦糸町、坪206万円のお買い得物件
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★ JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩8分、JR総武線「亀戸」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産旧分譲・鴻池組施工・2000年9月築・地上14階建・総戸数91戸の『東京錦糸町シティタワー』です。

 アドレスは江東区亀戸1丁目です。亀戸は、江東区のうち、旧城東区の総武線沿線、国道14号(京葉道路)沿線の地域です。東京都により錦糸町とともに副都心として定められており、繁華街、オフィス街、商店街など大規模な商業地域が広がっています。

 亀戸は、元々の地名は
「亀島」(または亀ヶ島、亀津島)で、その名の通り亀の形に似た島であったことによります。これが、現在の亀戸3丁目附近にあった臥龍梅庭の井戸「亀ヶ井」と混同されて「亀井戸」と呼ばれるようになり、さらに「井」が取れて亀戸となったとの説が有力です。現在の亀戸は亀戸村の区域で、これには南葛飾郡(旧)亀戸村の大部分、深川出村、南本所出村、北本所出村の各一部などが含まれます。

 「錦糸町」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口から錦糸町駅前交差点を左折し、京葉道路を東に歩き、松代橋を渡った右手に位置します。北側を京葉道路に接し、その向こうは昭和57年築の大規模マンション『コープ野村亀戸』が所在しています。道のりはほぼフラットで、海抜ゼロメートル地帯に位置しています。

 スクエアな南東角地の敷地になりますが、東西方向には同じ高さのビルが立ち並んでおり、南向き以外は日照が厳しいほか、東向き・西向きは圧迫感がありそうです。また、北向きは大通り沿いなのでガラス汚れは気になるかもしれません。

 周辺環境については、
「錦糸町」駅前には大型商業施設が集結しており、その中のSEIYUは24時間営業です。また、一番近いコモディイイダは商品価格が安く使いやすいです。少し高級な品はオリナスで購入、一方、亀戸には亀戸十三間通り商店街などのほか、深夜5時まで営業のドンキホーテがあります。

 最近、
「錦糸町」駅までのルートにローソンができ、本マンション裏手には飲食スペースあり・ネット無料のセブンイレブンもできて大変便利です。ネックと言えば、「亀戸」駅、「錦糸町」駅前には風俗店等がある点ですが、本マンションの近くにはもちろんありません

 東京スカイツリーを身近に感じるエリアに立地しており、さらに、本物件の西側を流れる横十間川の対岸には都立墨東病院、さらに南へ下ると猿江恩賜公園が広がります。京葉道路沿いには中小のビルやマンションが立ち並び、南側を通る首都高速を超えた大島2丁目には、2011年に世界的パソコン・サーバメーカーのヒューレッドパッカードの日本本社が移転し、この地域のポテンシャルの高さを証明した出来事でした。

 外観は落ち着きのあるグレーを基調としたカラーリングでガラス貼りの縦ラインと横のラインが交差し、立体的なフォルムを創出して重厚感があります。天然石貼りのエントランスより二重のオートドアを抜けると階高4.5メートルを活かした折上げ天井の堂々たる大理石仕様のエントランスホールが広がります。なお、内廊下仕様となっています。

 住戸は30平米台のシングルから50〜70平米台のファミリーまで様々なタイプがあり、南や東向きを多く揃えています。住まいの安全・快適性にも配慮し、共用部にはオートロック自動ドア・宅配ボックス、室内にはモニター付インターホンやフルオートバス、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などが導入されています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の10階に所在する専有面積54.16平米の2LDKです。東向きバルコニーで道路を挟んでいるものの向かいもビルであり、隣接ビルとの位置関係及び距離感を現地で確認する必要があります。廊下が短いので居室効率がよく、玄関から直進すると10.5帖のLD、左手が洗面所と1418サイズの浴室、右手がカウンター付の広めのトイレです。

 2洋室はLDインで6帖と4帖食器棚付きキッチンは独立型で3.3帖となります。収納はウォークインクローゼットがないなど、家族で住むにはやや少なめの印象です。

 販売価格は3,380万円、坪単価206万円です。『イエシル』によれば、対象住戸は新築時の価格が3,080万円で、現時点での標準中古価格が3,564万円とされています。対象住戸の提示価格はそれより184万円安く、お買い得住戸と言えると思います。

 もっとも、
昨秋には同じ間取り・向きの6階住戸が3,150万円で売りに出されていることから、これとの比較ではやや上乗せされた販売価格とも言えます。一方、今注目の錦糸町エリアはマンション価格がこの1〜2年で急騰し、新築マンションの価格水準が平均坪単価300万円内外となっています。

 本物件はその3分の2の値段で購入でき、しかも2000年築であれば現在の仕様とそれほど見劣りもしないため、注目に値するものと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:東京錦糸町シティタワー
 価格:3,380万円 (税込)
 所在:江東区亀戸1丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩8分
 面積:専有54.16平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東京錦糸町シティタワー

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| 中古マンション 江東区 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
オリゾンマーレ(中古)−有明タワーの方向性を決定付けたヴィンテージ候補
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★ ゆりかもめ「有明テニスの森」駅より徒歩3分の場所に立地する平成16年10月築・地上27階地下1階建・プロパスト旧分譲・前田建設工業施工・総戸数398戸の『オリゾンマーレ』です。

 アドレスは江東区有明1丁目です。有明は、台場の東、東雲の南西、豊洲の南に位置します。東京湾埋立10号地に属し、東京臨海副都心の一部をなします。1・2丁目は1968年(昭和43年)4月1日に、3・4丁目は1979年(昭和54年)4月1日に住居表示がなされています。

 このうち
有明1丁目は大規模マンションが多いところで、本マンションのほか、『ガレリアグランデ』『Brillia Mare(ブリリア マーレ)有明タワー&ガーデン』、そして現在も分譲中の『シティタワー有明』『Brillia(ブリリア)有明Sky Tower』等があります。

 その中で、本マンションは最も早く有明エリアにできたタワーマンションです。プロパスト平成15年に本マンション、そして平成16年に『ガレリアグランデ』を立て続けに販売し、そのデザイン性の高さリゾート感を前面に打ち出したコンセプト、そしてリーズナブルな価格から人気を博し、有明のタワーマンションの事業化に一挙にはずみをつけました。その意味で、本マンションは、有明タワーマンションのパイオニアとして、記念碑的な位置づけも有するものです。

 一般に
交通面ではハンデを背負う有明エリアですが、本マンションは、上記タワーマンション群の中では、有明のセンター的な駅となる「有明テニスの森」駅に徒歩3分と最も近く、その意味でも利便性に秀でています。本マンションは正面が南向きで、しかも南側は空き地で日照・眺望を遮るものがありません。

 私が最も惹かれるのは、本マンション外観のデザイン性の高さです。コンセプトは都市型リゾート・シノワズリー(欧風中国趣味)で、この難しい設定を深いエメラルドブルーのタイルを用いて、見事に表現しています。一歩間違えば趣味の悪い色合いともなりかねないところ、そのリスクを果敢にとりながら有明というフロンティアにふさわしいデザインに仕上げたプロパストの手腕に脱帽です。

 メインエントランス周りの
石と水、そしてガラスを多用したガーデンも完成度が高く、リゾートコンセプトを目指して手を抜くことがありません。敷地南東部には南天らしき植栽がまとまって植えられ、また、敷地東側は高木の並木道もしつらえられており、都会の鳥たちが盛んに木々と水辺の間を行き交っていました。

 そして、
最上階はすべて共用施設となっており、ガラス張りのジャグジー付きスカイプール月光を浴びながら泳ぐことも可能です。そのほか、最上階には、バーラウンジ、スカイガーデン、フィットネススタジオがあり、リゾート気分を満喫できます。ちなみに、プロパスト系の有明タワーマンションは軒並み、最上階をすべて共用施設としていますが、それは本マンションの成功体験からくるものでしょう。

 共用廊下は
ホテルライクな内廊下設計で、24時間有人管理、ダブルオートロックなど、セキュリティはしっかりしています。コンシェルジュサービス、カーシェアリングサービスなどのソフト体制も充実しています。

 対象住戸は、地上27階建て建物の
13階に所在する専有面積71.18屬2LDKです。シングル、ディンクス向けプランが多い本マンションでは比較的大きな住戸で、南東向き角部屋・2面バルコニーと条件に恵まれています。

 14.1帖のLDは、南・東両面にカウンター越しの窓ガラスが一面に広がり、開放感があります。キッチンは独立型で3.9帖の広さ、LDに隣接する洋室はバルコニーに面する南向きで4.2帖となります。

 主寝室は玄関近くの
6.3帖の東向き洋室で、水回りはLDに入る手前にあります。廊下はL字型で長く、居住効率としてはやや難がありますが、カウンターや収納など、廊下部分にも工夫がこらされており、使い方によっては素敵な空間になりそうです。なお、収納量はウォークインクローゼットはないものの、標準以上といっていいでしょう。

 販売価格は4,570万円、坪単価212万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は175万円で、これに相応する住戸の分譲時平均坪単価203万円と比較すると約13.8%の下落となっています。対象住戸は南東角部屋2面バルコニーという条件の良い部屋ですので、これをどう判断するかがポイントでしょう。

 ちなみに、
分譲時の価格帯は、専有面積53.21屐124.62屬紡个2,530万円〜9,670万円で、坪単価150万円台から本マンションは購入可能だったことになります。現在、賃貸市場では、専有面積50崑譱鞍召之17万円程度で貸すことが可能であり、この場合、2,530万円の住戸の表面利回りは新築時から約8%にもなります。このことからも、本マンションがお得度が高い物件であることがわかります。

 もし東京へのオリンピック誘致に成功した場合には、
本マンション北西側にある土地はオリンピック選手村となることが予定されており、本マンションの存在感もますます大きくなりそうです。一目見ただけで強い印象を残す本マンションは、今後とも良好な管理を続けることによって、有明を代表するヴィンテージタワーとなる可能性が大きいと考えます。

本マンションの顔となる南側外観です。エメラルドブルーの色遣いが「オリゾン(水平線)」「マーレ(海)」を象徴しています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスへのアプローチです。石造りのロゴから斜線に入るアプローチが異国的雰囲気を高めています。



堂々たる本マンションのメインエントランスです。贅沢に天然石を用いたファサードは美術館の入口を思わせます。



対象住戸のある南東角です。特に南側は遮るものがなく、日照良好で開放感ある眺望が楽しめます。



本マンション南東角の低層部です。地上部(水盤)と最上階(プール)に水をあしらって「オリゾン」「マーレ」のコンセプトを完成させています。



 種別:中古マンション
 名称:オリゾンマーレ
 価格:4,570万円 (税込)
 所在:江東区有明1丁目
 交通:「有明テニスの森」駅徒歩3分
 面積:専有 71.18

詳細はこちら(ノムコムより)
オリゾンマーレ

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| 中古マンション 江東区 | 19:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
アーバンドック パークシティ豊洲(中古)−大成功を収めた豊洲再開発の金字塔
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★ 東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩8分の場所に立地する石川島播磨重工業&三井不動産レジデンシャル旧分譲・三井住友建設&鹿島建設施工・地上53階地下1階建・総戸数1,481戸の『アーバンドック パークシティ豊洲』です。

 アドレスは江東区豊洲2丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、
工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 本マンションの立地する豊洲2丁目は、
第3期隅田川改良工事の5号埋立地及び豊州突堤埋立工事、豊州拡張埋立工事で成立したエリアです。豊洲の再開発事業の中では「豊洲2・3丁目再開発地区」と呼ばれる豊洲の中心部に位置し、再開発総面積は石川島播磨重工業(現・IHI)造船所の跡地約50haと都内屈指のスケール、ビジネス・商業・教育と研究・水と緑・住宅が一体の壮大な再開発となっています。

 しかも、その
再開発はおおむね成功したといってよく、豊洲の居住地としての機能・ビジネスとしての機能・商業地としての機能など、飛躍的な発展を遂げました。

 さて、本マンションは、再開発計画のうち
晴海運河に面した7街区アーバンドックの住宅施設であり、同街区の商業施設「アーバンドックららぽーと豊洲」とは地下で直結しています。敷地面積は28,900.05にも及び、総戸数は1,481戸というメガトン級のスケールです。

 本マンションは、
晴海橋のたもとに位置し、豊洲の中では銀座に最も近く、直線距離で約3キロメートル、「台場」や「有明」といった臨海副都心も至近です。「ららぽーと豊洲」から直結の、53階建のA棟、32階建のB棟、保育施設やクリニックなどが複合しているC棟から編成される、豪華な共用施設を備えるハイグレードマンションは、豊洲の輝かしい繁栄ぶりを象徴するものとなりました。

 「ららぽーと豊洲」と一体となった街づくりは見事で、特に「ららぽーと豊洲」に連なる晴海運河沿いのキャナルウォークは豊洲の数ある運河沿いの遊歩道の中で最も明るく犬を連れた散歩がその風景によく似合います。そこから見える晴海から都心にかけてのレインボーブリッジをはじめとした光景は美しく、開放的で、私もすっかり魅了されました。

 敷地は晴海運河沿いから晴海通りに向けて下っており、
傾斜のある敷地を上手に活用した修景を施しています。また、二十四節季をテーマにした24のランドスケープからなる緑あふれる潤いの空間を設計し、水景を外周にめぐらせつつ碇や鎖などのモニュメントをところどころに配置して「アーバンドック」の香りを漂わせています。メインエントランスまでの長いアプローチも高級感十分です。

 晴海通り側には隣接して
「アニヴェルセル豊洲」という結婚式場があり、私が現地を訪れたのはクリスマスの直前でしたが、ちょうど新郎新婦が皆の祝福を受けながら晴海通り側に張り出した階段を下りてくるところでした。そのとき、ららぽーとで行われる催しに遅れそうなのか、新郎新婦の目の前で、サンタクロースが晴海通りを慌ただしく走っていきました。こんなにぎやかで明るい光景は、いかにも今の豊洲に似つかわしいものでした。

 さて、本マンションの建築構造ですが、地盤は大きな地震などの揺れによる
地盤の液状化を抑制するSAVE工法を実施し、タワーA・Bの住棟には、地震による揺れを制御する制振部材を配置した制振構造を採用、地震などの災害に備えて、防災備蓄倉庫が設置されています。

 敷地中央には
ガードマンボックスを設け、約150台の防犯カメラを敷地内に配置してICによる個人認証システム、モバイルサービスシステムを加えたハイブリッドセキュリティシステムを採用しています。共用部のデザインは、世界のラグジュアリーホテルを手掛けるハーシュ・ベドナー・アソシエイツが監修し、海を臨む2層吹き抜けのスカイラウンジやプール、ジェットバス、ゲストルームなど、高級リゾートホテルを思わせる豪華さです。

 このほか、海辺の眺望がよく見えるように
ワイドフロンテージ住戸を中心に設計、スケルトン・インフィル思想により長く住み継がれる住宅となっています。

 対象住戸は
地上53階建タワーAの31階に所在する専有面積60.17屬2LDKです。北向き住戸で、日照は望めませんが、バルコニーからは右手に東京スカイツリー、左手に東京タワーを眺めることができます。

 玄関から短い廊下を直進すると
11.5帖のLDがあり、独立型キッチンは共用廊下側に3.5帖の広さです。主寝室はLD隣接のバルコニー側に6.2帖に広さ、同じくリビングインの洋室は4.0帖で、採光はLDからとなります。水回りは玄関わきに機能的に固められ、浴室は1418サイズですが、洗面所が小さく感じられるかもしれません。収納は1.6帖の大きなウォークインクローゼットがあり、安心です。

 販売価格は4,580万円、坪単価252万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は248万円(崔渦75万円)で、これに対応する中古販売住戸の分譲時の平均坪単価224万円と比較して10.6%の上昇と、今や数少ない勝ち組マンションになっています。

 対象住戸についても、分譲時価格より上乗せしたプライシングになっているようですが、これはむしろ
現在の相場に合わせて考えるべきでしょう。総戸数が多いだけに常時中古市場に数戸は出ていますので、比較検討して購入することができます。

 本マンションが
分譲されたのは平成18年で、全体の平均坪単価は228万円だったと記憶します。それでも当時は「豊洲でこの価格は高い」との意見もありました。しかし、これだけの仕様でありながら、60崑罎2千万円台から、70崑罎3千万円台からという価格帯は十分魅力的で、平成18年1月以来、3期に分けられた販売は全て即日完売、破竹の勢いで、同年11月には総戸数1,481戸を完売してしまいました。

 この時期は
先高観もあって、皆が先を争ってマンション購入に血道を挙げていた頃でした。私も長かったマンション探しからようやく購入を決心し、この年の8月に現在のマンションを契約しています。この『パークシティ豊洲』の存在も当然知っていましたが、豊洲エリアに全く知識がなかったことから、私としては珍しくモデルルーム見学をしませんでした。もし見学していたら、現在の物件と大いに迷っていたと思います。

 勢いのよかった豊洲エリアのタワーマンションも、これ以降、
本マンションの爆発的な売れ行きを超える物件は現れていません。言わば豊洲再開発のクライマックスが、「アーバンドックららぽーと豊洲」と一体開発事業であった本プロジェクトであったと言うことができます。明るくにぎやかな豊洲を象徴する物件として、今後ともランドマークであり続けることでしょう。

本マンション西側となる晴海運河沿いのキャナルウォークを「ららぽーと」に向かって写したものです。キャナルウォーク左側が本マンションです。晴海橋を渡るとすぐに広がるこの伸びやかな風景に驚きます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



対象住戸のあるタワーAの北向き外観です。ピンクを使ったポップな色彩が明るい印象をもたらします。北向きは、東京スカイツリーをはじめとした眺望を楽しめる方角です。



豊洲中心部へと向かう晴海通りの交差点の歩道橋から本マンションC棟を写したものです。C棟はシンフォニア保育園やクリニックなどが入る複合棟になっています。



晴海通り側にある本マンションのメインエントランスへの長いアプローチです。緩やかな上り坂で写真左手は水盤を配した植栽を楽しめ、帰宅のオフの時間の楽しさを高めてくれます。



本マンション南東側のサブアプローチと植栽です。水景を上手にあしらったランドスケープはアーバンドックの名にふさわしいものです。



再びキャナルウォークを今度は「ららぽーと」から晴海橋に向けて写しました。「ららぽーと」のお買いもの袋を提げた人たちが意気揚々とキャナルウォークを闊歩していました。



 種別:中古マンション
 名称:アーバンドック パークシティ豊洲
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:江東区豊洲2丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩8分
 面積:専有 60.17

詳細はこちら(ノムコムより)
アーバンドック パークシティ豊洲

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| 中古マンション 江東区 | 20:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE TOYOSU TOWER(中古)−総合点の高さを誇る豊洲の不動のセンター
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩6分・ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩7分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル・野村不動産・三菱地所・東京建物旧分譲・清水建設施工・地上43階建・総戸数825戸の『THE TOYOSU TOWER』です。

 アドレスは江東区豊洲3丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、
工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 本マンションの立地する豊洲3丁目は、
枝川改修工事の7号埋立地に成立したエリアです。豊洲の再開発事業の中では「豊洲2・3丁目再開発地区」と呼ばれる豊洲の中心部に位置し、再開発総面積は約50haと都内屈指のスケール、ビジネス・商業・教育と研究・水と緑・住宅が一体の壮大な再開発となっています。

 しかも、その
再開発はおおむね成功したといってよく、豊洲の居住地としての機能・ビジネスとしての機能・商業地としての機能など、飛躍的な発展を遂げました。また、芝浦工業大学豊洲キャンパスが誕生し、教育・研究機能の誘致も実現しています。

 「豊洲」駅から本マンションまでは徒歩6分、同駅1C出口からは江東豊洲郵便局を左手に見ながら北東方向に進み、ビバホームの角を道なりに左折して、再開発とともに誕生した新しい豊洲北小学校を右手に通り過ぎると本マンションのメインゲートとなります。道のりはフラットで快適な通勤・通学路で、豊洲3丁目公園と豊洲運河に囲まれた静かな(休日は公園が野球の試合等でにぎやかです)恵まれた立地です。

 本マンションは、
三井×野村×三菱×東建の一流デベ4社という豪華メンバーの共同開発になります。平成15年にUR都市機構のコンペにより取得した豊洲運河に面する1万6000崢兇梁ちソ蠕彙に、スーパーゼネコンである清水建設が地下約44メートル×64本の杭を基礎とした豊洲エリア唯一の「免震」マンションを建設しました。

 ホワイト×アースカラーの
外観はオーソドックスで、飽きの来ないスタイルをしています。当時の広告には田村正和を起用していましたが、確かに落ち着いた大人の雰囲気がするタワーマンションです。

 本マンションの足元には
4つのガーデンを配し、緑被率40%超の緑溢れる空間を演出しました。共用部分監修には世界のトップブランド店を手がけるギャルド・ユウ・エス・ピイ社を起用し、スカイラウンジ、ゲストルーム、ライブラリー、ガーデンダイニングなど、別棟の共用棟(ヴィレッジハウス)まである必要かつ十分の共用施設を備えています。北東側の運河沿いにはキャナルウォークがあり、休日の散策や親子での遊び場として最適です。

 各戸の専有部分には、IH・エコキュートを標準採用の
「オール電化」仕様で、天井埋め込みエアコン、タンクレストイレ、大理石キッチン・洗面なども標準で装備した高級感のあるものを揃え、リビング・ダイニングの天井高2.65mスケルトン・インフィル(SI)構造としました。

 また、安全・安心面では、
綜合警備保障と提携し、「多重セキュリティで守る」「人の眼で守る」「機械の眼で守る」という 3つの大きなテーマをもとにセキュリティ体制を構築しています。

 ショッピングも通学も10分圏内にあり、23時まで営業しているスーパーがある
スーパービバホーム豊洲には徒歩4分、約190ものショップ・レストラン・シネマ・美術館などがそろったアーバンドックららぽーと豊洲には徒歩6分区立豊洲幼稚園には徒歩8分、お隣の区立豊洲北小学校には徒歩1分区立深川第五中学校には徒歩10分です。

 これだけの好条件と充実した設備・仕様が備わったタワーマンションはあまりなく、総合点が非常に高い物件です。実際、私がモデルルームで会った不動産投資の玄人の方は、本マンションを自宅として購入していました。

 しかし、当時、本マンションの
ネックは価格の高さでした。第1期販売は平成19年6月8日から開始され、販売戸数310戸の平均坪単価は287.8万円でした。時はまさに不動産プチバブルの絶頂期で、かつ、本マンションは豊洲のマンション群の中で最もよい場所に立地していますので、デベロッパーにとっては当然のプライシングだったのかもしれませんが、既に購入者の購入できる価格水準と勢いに乗るデベロッパーの高値戦略に乖離が生じていたように思います。

 マンション専門の記者の方が、販売側が目標とする
平成19年度中の完売は「大楽勝」で達成するだろうという記事を当時書いていましたが、実際の完売は販売開始から3年余りたった平成22年9月下旬でした。もちろん、その間にリーマン・ショックなどが起きた影響が大きいのですが、本マンションの分譲時期がちょうど不動産プチバブルの曲がり角となりました。

 『住まいサーフィン』によれば、本マンションの
中古想定坪単価は251万円で、これに対応する住戸の分譲時の平均坪単価271万円と比較して7.3%の下落となっています。しかし、私としては元値が高かった割に結構善戦しているという印象を持っています。それも、本タワーマンションの完成度の高さを物語っていると言えるでしょう。

 今回の記事は既に長くなりましたので個別住戸のご紹介は省略しますが、現在『ノムコム』で販売されている本マンションの中古物件は5件あり、
15階西向き住戸が坪単価283万円、23階南向き住戸が坪単価326万円、34階南向き住戸が坪単価286万円、同じく34階西向き住戸が坪単価304万円、41階東向き住戸が坪単価279万円となっており、この中では41階住戸が一番お買い得かもしれません。

 豊洲エリアの中で最も条件の良かった
豊洲2・3丁目の再開発はほぼ終了し、その中でも本マンションは最も良い場所を占めているように思います。AKB48用語で言えば、豊洲の不動のセンターとして、今後とも大きな存在感を持ち続けるタワーマンションです。

豊洲3丁目公園越しに本マンションを写したものです。ホワイト×アースカラーのオーソドックスな外観が揺るぎない存在感を持って迫ってきます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側にあるメインゲートです。水盤に彩られたグレーのゲートはあえて高さを低くして、品の良さと高級感を感じさせます。



本マンション南西側にあるメインエントランスです。メインエントランスまでのアプローチはグローブガーデンになっています。



本マンション北西側からロビー部分を写したものです。ガラス張りの二層吹き抜けは開放感が感じられます。ロビーにはクリスマスツリーが飾られていました。



本マンション北側です。手前のガーデンはテラスガーデンという名称で、子どもたちがのびのび遊ぶのに格好の空間です。



本マンション北東側のキャナルウォークです。このキャナルウォークは、写真中央に写る『シティタワーズ豊洲ザ・ツイン』や、この写真とは反対向きの『シティタワーズ豊洲ザ・シンボル』に連なっています。



詳細はこちら(ノムコムより)
THE TOYOSU TOWER

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| 中古マンション 江東区 | 19:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
キャナルワーフタワーズWEST(中古)−運河沿いの静謐パイオニア・タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩11分、JR京葉線「越中島」駅より徒歩11分の場所に立地する平成12年築・東急不動産&新日本製鐵旧分譲・新日本製鐵&戸田建設施工・地上36階地下1階建・総戸数499戸の『キャナルワーフタワーズWEST』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、
工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 豊洲1丁目は、
埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲運河を渡る手前の左手に本マンションが立地します。同駅徒歩11分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすく「ららぽーと豊洲」も途上で利用できます。

 面積6,828.59の敷地は北側の豊洲運河と隅田川の交差するポイントに向けて奥行きがあり、この敷地に2本のタワーが建てられ、道路手前がイーストタワー、奥がウエストタワーとなります。スリムで高層部が細くなっている姿は、今の自己主張の強いタワーマンションに比べて慎ましやかに見えます。

 今でこそ豊洲はタワーマンションが林立していますが、
本マンション以前は豊洲でも団地型マンションが主流で、本マンションはいわば豊洲エリアのタワーマンションの先駆者と言えます。しかも、当時から耐震性に力をいれており、地震時に建物の揺れを吸収する「制振柱」の採用により強い柔構造を実現、建物の中心に用いた構造の「コア柱」は、外からの力を優しく受け流す構造設計となっています。

 また、当時、
集合住宅としては世界初となる生ゴミ処理システム「全自動集中ディスポーザ方式」を採用するなど数々の最先端の技術・設備が導入され、都心居住の一歩先を行く「新・スタンダード」のタワーマンションでした。共用施設には、ゲストルーム、フィットネスルーム、キッズルーム、AVルーム、スカイラウンジを設置、ホテルライクな内廊下設計で、24時間有人管理体制に、駐車場・地下自転車置場など目が届きにくい場所には防犯カメラによる監視に、非常ボタンによる通報システムを導入しました。

  敷地の60%を超えるオープンスペースには、四季を通じて楽しめる森をイメージした約12,000本の草木が植えられ、敷地の要所には「キャナルパーク」「クレッセントギャラリー」といったくつろげる憩いの広場があります。今では広場の設備に多少古さを感じるものの、誰もがリラックスできるよく配置を考えられたスペースで、私が現地を訪れたときは、小学生の男の子と女の子が仲良く遊んでいました。

 そして、
何より素晴らしいのは敷地北端の隅田川と豊洲運河が交差する静かな景色です。道路から遠く離れているために辺りは驚くほど静かで、鳥の声に耳を澄ましながら散策のために用意された木製デッキに佇むと、都会にいることを忘れてしまう雰囲気です。このあたりを愛犬家が犬を散歩させているのをよく見かけましたが、心と体のリフレッシュにはちょうどよい散策路となっています。

 建物は
築12年となるために、外壁や窓枠にやや経年を感じさせますが、上記のキッチンディスポーザのほか、TES式床暖房、リビングダイニングには埋込み型エアコン標準設置、24時間換気システムなど快適な設備環境です。

 対象住戸は
地上36階建て建物の7階に所在する専有面積85.64屬3LDKです。北東角住戸で、上記の隅田川・豊洲運河交差スポット及び越中島方面の向きで、遮るものが無く、日照・眺望良好で、東京スカイツリーや豊洲運河を望むことができます。

 玄関から
廊下部分が長いのが少し残念です。それでもLDは横長長方形の12帖で北・東の2面開放で眺望が望めます。3洋室はLDと独立しており、主寝室が7帖、他の2洋室が5.5帖と5帖です。キッチンは独立型で4.2帖のゆとりある広さ、水回りは玄関脇から廊下にかけて並び、浴室は1418サイズです。収納は主寝室にウォークインクローゼットがあるなど、まずまずの収納量です。なお、同階フロアにトランクルームがあるため、重宝することでしょう。

 販売価格は4,650万円、坪単価179万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は162万円(崔渦49万円)で、中古売出住戸の平均分譲時価格187万円に対し、13.3%の下落です。築年数が12年となる中で、この程度の下落率にとどまっているのは人気のある証拠でもあります。

 この中で、
対象住戸は、分譲時価格と同程度の価格の売り出しとなっているようです。対象住戸の所在するWESTタワーの北東角住戸は本マンションの中でも最も条件の良い向きですので、この売出価格でもいけるのだと思います。

 豊洲の中心部からは少しはずれますが、
驚くほど静かな運河沿いの環境が楽しめます。本マンションはコンセプト、制震構造をはじめとする安心の建物構造、中庭を大きくとった敷地計画等にも優れ、当時の事業者の意気込みが今でも伝わってきます。全般にお値段も手ごろですし、多少古くてもクオリティの高いタワーマンションに住みたいという方にはお勧めのマンションだと考えます。

豊洲橋南交差点付近から本マンションを写したものです。写真右手がイーストタワー、写真左手がウエストタワーで、その手前の建物は豊洲ハイツという別のマンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



対象住戸のある本マンションウエストタワーです。ベージュ基調の外観は自己主張を抑えて周辺空間とマッチしています。



ウエストタワーのメインエントランスです。植栽が程良く育ち、落ち着いた雰囲気を醸し出しています。



対象住戸のあるウエストタワー北東角です。眺望を遮るものがなく、本マンションの中でも最も良い向きと言えるでしょう。



本マンション敷地の北側はウッドデッキにより格好の散策路になっています。緑も多く、運河を眺めながらリラックスできる空間で、驚くほど静かです。



ウッドデッキからは豊洲運河・隅田川越しに月島・勝どき・晴海方面のタワーマンション群を眺めることができます。一枚の絵のような美しく静かな時間が流れています。



 種別:中古マンション
 名称:キャナルワーフタワーズWEST
 価格:4,650万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩11分
 面積:専有 85.64
 
詳細はこちら(ノムコムより)
キャナルワーフタワーズWEST

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| 中古マンション 江東区 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー有明(中古)−ガラスウォールに映し出す有明の明るい未来
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅より徒歩12分、同線「国際展示場」駅より徒歩15分、ゆりかもめ「有明テニスの森」駅より徒歩10分の場所に立地する平成21年築・住友不動産&住友商事旧分譲・前田建設施工・地上33階地下1階建・総戸数483戸の『シティタワー有明』です。

 アドレスは江東区有明1丁目です。有明は、台場の東、東雲の南西、豊洲の南に位置します。東京湾埋立10号地に属し、東京臨海副都心の一部をなします。1・2丁目は1968年(昭和43年)4月1日に、3・4丁目は1979年(昭和54年)4月1日に住居表示がなされています。

 このうち
有明1丁目は大規模マンションが多いところで、本マンションのほか、『オリゾンマーレ』『ガレリアグランデ』『Brillia Mare(ブリリア マーレ)有明タワー&ガーデン』、そして現在分譲中の『Brillia(ブリリア)有明Sky Tower』等があります。

 中でも知名度の高い地上27階建の『ガレリアグランデ』は、本マンションの南西向かいに位置し、その距離感等がネット上の掲示板では大議論になりました。実際には両マンションの間の距離は41メートルとのことで、すごい圧迫感はないものの、この方角は高層階しか眺望は効かないことになります。

 しかし、
それ以外は、中高層階においては日照・眺望良好です。特に、本マンション北西側は、晴海、勝どきのタワーマンション群及びそれを越えて都心の眺望が一望できるグッドロケーションで、南東側の眺望も現物を見ると好評価のようです。一方、本マンション南側には東京有明医大・有明教育芸術短大が平成21年4月に開校、また、東側には廣済堂有明工場があり低層階では視界が遮られます。なお、この工場は建物が古く、向かいの住戸は人気薄になっているようです。

 私が現地を訪れたときは、ちょうど
東京有明医大と有明教育芸術短大が学園祭をやっており、明るくにぎやかでした。学生が多いと街に活気が出てきて、好い雰囲気です。本マンションの1階にはサークルKが入居していますが、これは学生需要も見込んだものでしょう。私が特に気に入ったのは、メインエントランス南側に広がる広いアプローチで、オープンで明るいスペースが街の雰囲気にぴったりでした。

 一方、
有明ではどのマンションでもネックになるのが鉄道網で、本マンションも例外ではありません。最寄りのゆりかもめ「有明テニスの森」駅へは徒歩10分、本マンションの南側のフラットな道路を西に進んでローソンの角を右折し、やや上り坂を上ったところにあります。また、「東雲」駅には「有明テニスの森」駅とは反対方向に進み、東雲二丁目団地入口交差点を右折して向かうこととなります。

 さて、本マンションの外観は、さすが
定評のある住友不動産のタワーマンションで、スタイリッシュの一言です。低層階から高層階まで一面のガラスカーテンウォールも、住友不動産のタワーならではの迫力と存在感があります。グランドロビーは豪華なしつらえでグレードの高さを誇り、プライベート感のある内廊下仕様、31階には二層吹き抜けのビューラウンジがあります。

 また、
地盤は有明1丁目は必ずしも強いとは言えないのですが、本タワーマンションは免震構造になっており、揺れの軽減に努めています。共用施設は上記のほかフィットネススタジオ、ゲストルームぐらいで必要最小限度になっており、その代わり維持管理費は比較的低めに抑えられています。設備ではとびきりハイグレードというわけではありませんが、食器洗い乾燥機、ディスポーザなど、人気の高いものもしっかり備わっています。

 日常のお買い物は
イオン東雲ショッピングセンターが身近で一番大きいのですが、徒歩11分とやや距離があります。車を使えばららぽーと豊洲まで車で3分、アクアシティお台場まで車で4分です。また、2年後の平成26年度には築地市場が豊洲に移転予定で、本マンションからも近くなります。

 小中学校は、
平成23年4月1日より徒歩1分の有明小学校・中学校が開校し、従来の東雲小学校(徒歩4分)、かえつ有明中学校(徒歩2分)よりさらに便利になりました。公園では、有明親水海浜公園が今後直結予定です。

 対象住戸は地上33階建て建物の
19階に所在する専有面積45.17屬1LDKです。北西向きバルコニーですので、上記のとおりレインボーブリッジ、東京タワーをはじめとする都心の眺望を堪能することができるでしょう。

 玄関からホールを右に進むとすぐ
10帖のLDとなります。カウンター付のキッチンは2.8帖で、1人又は2人で住むには十分でしょう。LDに隣接する洋室は5.6帖の広さで、ウォークインクローゼットが付いています。洗面所はホール突き当たりにあり、浴室はその奥となります。収納は上記のウォークインクローゼット以外は小さな物入れ2か所となっています。LDの柱の出っ張りが惜しいですが、全体としては、シングル又はせいぜい2人の1LDKとして満足できる間取りです。なお、住戸内一部がミラーウォールに変更されています。

 販売価格は3,490万円、坪単価255万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は228万円(崔渦69万円)で、中古で売り出された本マンション住戸の平均坪単価240万円より5%の下落となっています。対象住戸は、これよりやや高めに出しているように見受けられますが、売り出し価格としてはあり得る設定と言えます。

 本マンションは、
住友不動産の湾岸物件としては、『シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン』に次ぐ分譲タワーマンションとして、平成21年1月31日よりモデルルームをオープン、平成22年3月に竣工していますが、大規模タワーマンションだけに現在も分譲を継続中です。今でも完売に至らないのは、リーマンショック後の販売(このため当初予定より低めの価格で販売されたそうです)となり、かつ、東日本大震災が発生するなど、さまざまな外的影響を受けた結果とも言えます。

 しかし、久しぶりに有明に来てみて、
街の雰囲気がかなり明るくなったなあ、と感じました。オリンピックが誘致できるとなお良いのですが、それがなくとも、やはり有明は東京のフロンティアとして着実に未来への進化を遂げています。そんなわくわく感を共有できる高級タワーマンション、それが『シティタワー有明』だと思います。

本マンションの正面の顔となる南東向き外観です。都心の眺望が得られる北西側も同様の外観で、一面のガラスカーテンウォールとなっています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西角にあるメインエントランスです。広々としたアプローチが開放的で、明るい印象をもたらします。



本マンション南東角にあるサークルKです。マンションのダークな色彩とサークルKのオレンジ基調のイメージカラーがぴたりとマッチしています。



本マンションの南東側正面が接するメイン道路です。写真右手は本マンション向かいの東京有明医大です。学園祭で大学生・短大生が多く、華やいだ雰囲気でした。



本マンションの南西側の様子で、写真左手が『ガレリアグランデ』、写真右手が本マンションです。地上では思ったより距離がありますが、居室からはどうでしょうか。



本マンション北西側は公開空地で遊歩道が設けられていました。運河側は空地になっており、将来的には建物が建つ可能性があります。



 種別:中古マンション
 名称:シティタワー有明
 価格:3,490万円 (税込)
 所在:江東区有明1丁目
 交通:「有明テニスの森」駅徒歩10分
 面積:専有 45.17

詳細はこちら(ノムコムより)
シティタワー有明

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| 中古マンション 江東区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークハウス清澄白河(中古)−NPOの努力で実現した駅近・水辺の理想空間
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線「清澄白河」駅より徒歩2分の場所に立地する平成17年1月築・三菱地所旧分譲・淺沼組施工・地上20階建・総戸数103戸の『パークハウス清澄白河』です。

 アドレスは江東区白河2丁目です。白河は、寛政の改革を行った白河藩主出身の老中松平定信の墓所がこの地の霊厳寺にあることにちなんで昭和の頃に名付けられました。もともと深川地域ですが、平成12年12月の大江戸線開通を機に近年、交通利便性が急速に向上し、超高層マンションの建設など再開発が盛んになっています。

 本マンションから
「清澄白河」駅まではわずか徒歩2分の道のりです。ただし、東京メトロ半蔵門線よりのB2出口が最も近いのですが、清洲橋通りを横断する必要があります。日本バプテスト深川教会の横を北上すると、巨大な本マンションの姿が見えてきます。清洲橋通りから1歩奥まっているために閑静さを保っており、かつ、街路樹もよく整備されて、緑の潤いが心地よい風景となっています。

 本マンションの敷地は、
紀長伸銅所があったところです。明治33年創業の「紀伊国屋三屋本店 深川工場」が前身で、銅製品を作る工場でした。くろがねの煙突とレンガ建築がある戦前からの建物で、以前のこのエリアにふさわしい建築物でしたが、いつしか住宅地に囲まれるようになり、ついに取り壊しとなったものです。

 この小名木川のほとりにある工場跡地について、
NPO(江東区の水辺に親しむ会)・行政(江東区)・マンション事業者(三菱地所)の三者が協働し、歴史の継承と水辺空間の整備を図った開発を行いました。すなわち、この地域のイメージに合ったレンガ造りをモニュメントとして残し、区有地と民有地を一体化した計画としての河川の堤防の一部改修、河岸遊歩道、広場の設置と河岸から見た建築物の外観設計に工夫をこらしたのです。

 この原動力は、
江東区の水辺に親しむ会の署名運動に基づく誠実かつ絶え間ない努力と、江東区、三菱地所への働きかけがあり、江東区と三菱地所もこれに協力し、前向きに共同作業を実践したとのことです。日本不動産学会では、これを今後の再開発への良き先例を作ったものとして高く評価し、日本不動産学会・第12回業績賞を授与しました。

 さて、本マンションは、
総戸数103戸のステーションサイドと総戸数370戸のリバーサイドからなり、総戸数473戸のビッグコミュニティです。当時流行った和風コンセプトの造りで、セールスコピーが『「Japanese Creation」に、暮らす。「清澄白河」。そこに、日本文化のDNA。』というものでした。

 専有面積58.8屐115.4屬3LDK中心で、間取りはバラエティに富み、マルチカフェ、キッチンスタジオ、バーラウンジ、キッズルーム、茶室など共用棟を中心に充実した共用施設、パークハウスならではの上質な設備・仕様が分譲時には好評でした。24時間有人管理、中庭はくつろげるスペースで、駅近にもかかわらず駐車場設置率が60%以上かつ自走式中心です。

 また、当時、分譲価格が高いとの評価でしたが、
分譲時の平均坪単価は221万円と、今にして思うとリーズナブルな水準でした。振り返れば本マンションが分譲された平成15年は、このように恵まれた条件のマンションが量産された時代でした。

 対象物件は
リバーサイド属し、20階建て建物の1階に所在する専有面積82.79屬3LDKです。南西向きで、約24屬寮賤冂が付いています。西側道路からの視線については、道路からやや距離のある中住戸ですので、それほど気にはならないでしょう。

 典型的な田の字型住戸で、LDは13.7帖の広さ、オープンカウンターのキッチンは3.9帖です。LD続きの和室は6帖で、共用廊下側には7.3帖の主寝室と5.1帖の洋室があります。玄関はサイドインで、プライバシーに配慮がされています。収納はウォークインクローゼットや廊下に物入れがあり、こちらも標準的です。
 
 販売価格は6,480万円、坪単価259万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は218万円(中古想定崔渦66万円)で、分譲時の平均坪単価221万円より1.5%の下落となっています。築7年経過でほぼ分譲時価格を維持しているということは、それだけ人気が高いことの表れでしょう。

 「清澄白河」駅に近く、周囲は緑で覆われた閑静な立地で、かつ、北側は小名木川の水辺の風景を楽しめる理想に近い空間です。NPOの方の努力は見事に実り、周辺環境にマッチした魅力的なマンションとなりました。私も本マンションのバルコニーから静かに小名木川の夕暮れを眺めてみたいものです。

対象住戸のある本マンション南西側です。南西側にはメインエントランスもあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側のメインエントランスに至るアプローチです。レンガ建築であった紀長伸銅所のレンガがモニュメントとして残っています。



対象住戸のある本マンション南西側の1階部分です。植栽の目隠しがきちんと効いており、真夏の直射日光を遮ってくれています。



暗くて見えにくいのですが、写真奥にメインエントランスがあります。南西角のアプローチはオープンなスペースで、周辺環境にオープンに溶け込んでいます。



本マンション西側道路を小名木川方面に向けて写したものです。よく育った植栽の裏側に対象住戸があります。



本マンション南側道路です。こちらも街路樹が美しく、真夏の暑い盛りでも気持ちの良い通りとなっていました。交通量は少なく、静かです。




 種別:中古マンション
 名称:パークハウス清澄白河
 価格:6,480万円
 所在:江東区白河2丁目
 交通:東京地下鉄半蔵門線清澄白河 徒歩2分
 面積:専有 82.79平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス清澄白河

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| 中古マンション 江東区 | 23:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京ベイ・リベロシティ(中古)−平均坪単価140万円台の東雲開発のさきがけ
JUGEMテーマ:マンション

★ りんかい線「東雲」駅より徒歩2分、東京メトロ有楽町線「辰巳」駅より徒歩10分の場所に立地する平成15年築・ニチモ旧分譲・あおみ建設施工・地上14階建・総戸数167戸の『東京ベイ・リベロシティ』です。

 アドレスは江東区東雲2丁目です。東雲は、江東区臨海部に位置し、深川地域内にあたり、東京湾埋立6号地・同11号地を範囲とします。国道357号(湾岸道路)の北側には住宅地が多く、南側には東雲鉄鋼団地が区画されており、工業用地として使用されています。

 東雲2丁目は、URによる大規模開発である東雲キャナルコートと各デベロッパーのタワーマンションが競演している東雲1丁目の南部にあり、南西部は有明2丁目に接しています。町内の中央部を晴海通りが縦貫しており、その先にはTokyoビッグベイが存在します。また、本マンションの北側には、現在販売中の分譲マンション『ザ湾岸タワー レックスガーデン』が立地しています。

 本マンションは、
晴海通りと湾岸道路+首都高速道路がクロスする東雲交差点の一角に位置します。いずれもトラック等が多く通る産業用道路でもありますので、交通音・排気ガスの影響は免れません。一方、「東雲」駅は、東雲交差点近くの湾岸道路+首都高速道路沿いにありますので、本マンションからはほんの目と鼻の先という感覚です。ただし、同駅に着くには、徒歩2分の距離表示の中で横断歩道を3回渡る必要があります。また、「辰巳」駅へは徒歩10分表示で、湾岸道路沿いに新辰巳橋を渡るルートです。

 なお、本マンションの売主である
ニチモは、リーマンショック後の平成21年2月13日に民事再生手続開始の申立てを行い、3月14日に上場廃止となりました。

 本マンションは、
東雲交差点を南東角とするL字型のマンションで、外観に水色タイルを用いているのがユニークです。築9年を経過し、排気ガスの影響等もあるのでしょうか、若干くすんだ色彩となっています。

 面積3,741.65屬良瀉に地上14階建て建物で、総戸数は167戸の大規模マンションです。共用施設は、東京湾やお台場など様々な眺めが楽しめる最上階の「スカイオーナーズルーム」、雨の日でもお子様が遊べる広場のような「キッズルーム」、敷地内に植えられた四季を感じられる植栽、全戸分確保した敷地内駐車場などがあります。

 全体の
間取りは3LDK〜4LDK、専有面積75.59屐91.37オールファミリータイプ正面エントランスは東雲交差点側にあり、赤っぽいタイルを採用した明るくオープンなイメージのファサードになっています。日常のお買い物は、周囲にコンビニが増えてきましたが、やはりイオン東雲ショッピングセンターが随一の存在です。

 対象住戸は、14階建て建物の
最上階に所在する専有面積85.87屬3LDKです。南向きバルコニーの南西角部屋で、最上階ですから、日照・眺望ともに良好、レインボーブリッジ、ゲートブリッジ、東京タワーが一望できます。湾岸道路及び首都高速の交通音・排気ガスの影響はありますが、二重サッシのため窓を開けなければ気にならないと思われます。

 間取りは田の字型が基本となっています。LDは17帖で、南向きワイドスパン、LDと区切る形で約2.9帖の納戸があります。キッチンは西側に窓の付いた3.5帖で、洋室は、南向きにLDに付加する形で6帖、北向きの共用廊下側に7帖及び5.4帖の2室があります。収納はウォークインクローゼットがついて、まずまずといったところです。なお、ディスポーザーは設置されていません。

 対象住戸は4,650万円、坪単価にして179万円でしたが、既に売却のめどがついたのか、サイト掲載が終了しています。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は142万円(中古想定崔渦43万円)で、分譲時坪単価146万円と比較して▲2.9%の下落率となっています。対象住戸については、本住戸が最上階・南西角住戸であることを考慮して価格設定が行われたものと推測します。

 本マンションの
分譲時の価格レンジは2,680万円〜4,470万円で、坪単価127万円〜162万円と相当な安値でした。本物件の分譲を介した平成13年12月は、豊洲の開発がまだ開始されたばかりで、豊洲・東雲エリアがこれほど人気化するとは思われていなかった頃になります。

 なお、
維持管理費等については、管理費月14,640円+修繕積立金6,700円=21,340円/月となります。崚たりの維持管理費は170円と、共用施設を絞り込んだ結果、ランニングが抑えた水準とすることが可能となりました。

 私が現地を訪れた時は、
管理人の方がエントランス付近をていねいに清掃されておられました。エントランス付近の植栽など管理は良好のようであり、産業用道路沿いのハンデはあるもののりんかい線の駅に近く安心して快適にファミリーで住めるリーズナブルなマンションと言えそうです。

晴海通りを北から南へ向けて写したものです。写真右手奥が本マンション、写真右手手前が『ザ湾岸タワー レックスガーデン』の工事現場です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションを北東側から写したものです。いわゆるヨーカン型のマンションです。写真右手奥に写るのは、本マンションより一足先にできた『クレストフォルム東京グランイースト』です。



本マンションを東側から写したものです。低層部には水色タイルが貼られています。



本マンションを南側から写したものです。対象住戸は、写真が切れていますが、一番右の列の最上階です。



東雲交差点です。晴海通りと湾岸道路がクロスする交通量の多い交差点となっています。



本マンションの正面エントランスです。赤色系の明るいタイルを貼リ付けた円柱が印象的です。植栽等もきれいに整備され、管理のよさを物語っています。




 種別:中古マンション
 名称:東京ベイ・リベロシティ
 価格:4,650万円 (税込)
 所在:江東区東雲2丁目
 交通:「東雲」駅徒歩2分
 面積:専有 85.87
 
詳細はこちら(ノムコムより)
東京ベイ・リベロシティ

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