セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟(中古)−100平米超が4千万円台のテラスハウス満喫

JUGEMテーマ:マンション


★ JR中央線「荻窪」駅より徒歩14分、同線「阿佐ヶ谷」駅より徒歩16分の場所に立地するセボン旧分譲・フジタ施工・2002年4月築・地上2階地下1階建・総戸数60戸のテラスハウス『セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟』です。

 アドレスは杉並区天沼2丁目です。天沼(あまぬま)は杉並区のほぼ中央に位置します。町域北部は天沼本通りに接し、清水・本天沼に、西部から南部は青梅街道とJR中央線に接し、これらを境に上荻や阿佐谷南になります。東部は阿佐谷北に接しています。町域内は多くは住宅地として利用されるほかは、南部の青梅街道沿いは「荻窪」駅北口繁華街の一角にあたります。

 江戸時代は多摩郡天沼村で、寛永12年(1635年)、日枝神社領となりました。1889年(明治22年)の町村制施行により、天沼村は高円寺村・馬橋村・阿佐ヶ谷村・田端村・成宗村とともに東多摩郡杉並村(のち豊多摩郡杉並町)となりました。これにより、「天沼」は杉並村の大字となりました。

 1932年、杉並町・和田堀町・井荻町・高井戸町が東京市に編入されて杉並区になった際、杉並町大字天沼は天沼1-3丁目となりました。1965年1月1日の住居表示の実施により(旧)天沼3丁目が本天沼に分割され、(旧)天沼1・2丁目地域からなる現在の天沼1丁目から3丁目が編成されました。「天沼」の地名は諸説ありますが、現在の天沼3丁目にあった弁天池にちなんでつけられたものとされています。


 「荻窪」駅から本マンションまでは徒歩14分です。同駅北側から青梅街道を横断して住宅街を北東方向に進み、天沼八幡神社に至る手前の道を右折してさらに歩き日本大第二中に出たところの左手に位置します。「阿佐ヶ谷」駅からは徒歩16分で、同駅から住宅街の中を北西方向に歩く道のりです。

 駅距離はありますが、
フラットなルートですし、「荻窪」駅は駐輪場が豊富で、界隈の方々は自転車で駅まで向かうのが一般的になっています。雨の日は困りますが、普段は自転車利用で問題なさそうです。なお、バス便は、「荻窪」駅から13分、日大第二中バス停で下車して徒歩1分となります。

 周囲は
閑静な住宅街で、第一種低層住居専用地域に当たります。広い敷地を有し、共用温泉施設テルマー棟が付いているのが最大の特徴です。駐車場(機械式です)・駐輪場が無料なのも嬉しいポイントです。管理費月額24,200円、修繕積立金月額20,630円は、温泉棟もある専有面積100平米超のマンションとしてはリーズナブルとも言えます。

 ヨーロッパ調の外観を有し、黒い手摺に白い両開きの窓が目印で、外構を彩る豊かな植栽に、管理体制の良さがうかがえます。保育園に隣接し、向かいは日大第二中・高校、通学区の区立天沼小学校は徒歩3分、天沼中学校は徒歩5分のところにあるなど、教育環境が整っています。西友やセブンタウンに歩いても行けるので、利便性も十分です。

 分譲時の間取りは
2LDK〜4LDK、広さは95屐106崑罅△匹僚燦佑眞浪1階から地上2階までの3層構造で、屋上にルーフテラスがあり、戸建てに近い感覚の住まいを実現しています。24時間冷暖房システム、ホームエレベーター、フルオートバス、サウナ、100%完備の駐車場、警備会社によるセキュリティシステムなど充実した設備が揃います。ペット可物件でもあります。
 
 対象住戸は、
地下1階〜3階の専有面積103.19平米の3LDKです。南・東向きの角部屋で、地下1階に7.8帖と6帖の洋室2室、1階に6.2帖の洋室とバス・トイレ・洗面書の水廻り、2階に17.9帖のLDK、3階に収納とルーフテラス、緑化された屋上があります。ホームエレベーターが設置されているので、年老いても安心です。

 その代わり、
階段は外部螺旋階段となります。地下1階の2洋室は、ドライエリアはありますが、採光が厳しい可能性があります。収納量は、3階の収納部屋も含めて十分です。玄関の大理石床など高級感のある造りともなっています。

 販売価格は4,780万円、坪単価153万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,629万円〜4,929万円、『マンションマーケット』では4,669万円〜5,160万円、『ふじたろう』では5,020万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,734万円〜5,854万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は5,002万円、坪単価160万円となり、販売価格は4.4%割安との試算結果です。駅距離ハンデはあるものの、それ以外は満足度の高い荻窪エリア100平米超住戸が4千万円台で購入できるのはチャンスといえばチャンスです。平成21年8月にキッチン新規交換を始めリフォームを施しているので、築年より設備が新しいのもメリットと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟
 価格:4,780万円 (税込)
 所在:杉並区天沼2丁目
 交通:「荻窪」駅徒歩14分
 面積:専有面積103.19平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボンフォンテーヌ荻窪 ラフィネ棟

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| 中古マンション 杉並区 | 19:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド杉並高井戸(中古)−築6年のプラウド杉並物件が坪250万円台

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★ 京王井の頭線「高井戸」駅より徒歩7分、同線「富士見ヶ丘」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産&丸紅旧分譲・木内建設施工・2010年7月築・地上7階地下1階建・総戸数79戸の『プラウド杉並高井戸』です。

 アドレスは杉並区高井戸西3丁目です。高井戸西は、杉並区の南西部に位置します。地域中央付近に「高井戸」駅があり、同駅周辺や幹線道路沿いにビルや商店が見られるほかは住宅地になっています。北は宮前に、東は東京都道311号環状八号線を介して高井戸東に、南は上高井戸に、西は久我山に接しており、南から順に1丁目から3丁目があります。

 高井戸西3丁目は、1969年(昭和44年)3月31日の住居表示を実施する前は、同1丁目の一部及び同2丁目とともに上高井戸5丁目を形成していました。


 「高井戸」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅出口から環八通りを北上し、セブンイレブンが見える角を左折して人見街道に入り、3本目の曲がり角を右折したところにあります。道路をはさんで向かい側には『高井戸パークハウスS棟』があります。

 環八道路や人見街道から奥に入った
ケヤキ並木のある閑静な住宅街で、大通りから少し奥に入った車通りの少ない道にエントランスが面しており、歩行者も安心です。都会でありながらも、周辺には緑が多く、近くにはバードウォッチングができる公園もあります。

 同駅との間に「キッチンコート(徒歩7分)」「スーパーオオゼキ(徒歩5分)」など大型スーパーと、ドラッグストアの「クリエイト(徒歩6分)」、本マンション周辺には「ファミリーマート(徒歩2分)」「ローソン(徒歩4分)」があり、
買い物の利便性が高い住環境です。本マンションから徒歩11分の「富士見ヶ丘」駅には「西友(徒歩10分)」や「ウエルシア」などもあります。

 また、徒歩圏内には天然温泉施設「高井戸温泉 美しの湯(徒歩5分)」、温水プールや図書館が入る「高井戸地域区民センター(徒歩9分)」、ゆったりとした休日には本マンション南側にある「星乃珈琲店(一時焼肉屋があったのですが、喫茶店に変わりました)」、「オリックスレンタカー」等も近くにあって
生活をサポートしてくれます。駅周辺には内科、小児科、歯科、眼科、整形外科など各種病院施設が揃っており、万が一の時にも安心です。

 設備については、専有部のSECOMセキュリティーはもちろん、日中の管理員、各部に設置された防犯カメラ、駐車場のリモコン式リングシャッターゲートや駐輪場の自動スライドドアなど、マンション全体で防犯対策が講じられています。
24時間ゴミ出し可能で、ペットは犬・猫合計2匹まで飼育が可能です。

 対象住戸は、
上7階建て建物の1階に所在する専有面積56.44平米の2LDKです。下階はトランクルームで、音の配慮の面で負担が大幅に軽減されます。また、玄関横が吹き抜けになっているためプライベート性が高く、西向きのバルコニー側も高い植栽で道路からの目線が気にならず、風通しのよい部屋となっています。

 オープンポーチのある玄関から入ると、左手に対面カウンター付キッチンも含めて13.1帖のLDK、これに隣接する洋室がスライドドアで開放可能な6帖、玄関から正面にある主寝室が5.8帖となります。キッチンはカウンタートップが御影石で、浄水器、食器洗い乾燥機、ディスポーザーが付いて
高級感と機能性を兼ね備えます。

 洗面台も御影石で、トイレはタンクレス、ウォークインクローゼットは2つあって収納力も十分です。さらに全戸分の
トランクルームは使用料が無料で、管理費月額12,500円は単価221円でリーズナブル、修繕積立金月額6,430円と合わせても月額18,930円で済みます。駐車場代も月額17,000円〜21,500円ですから、城西に住めてお財布にも優しいマンションです。

 販売価格は4,280万円、坪単価251万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,253万円〜4,556万円、『イエシル』では3,978万円、『マンションマーケット』では4,039万円〜4,460万円、『ふじたろう』では4,194万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,207万円、坪単価246万円となり、販売価格は1.7%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,130万円、坪単価242万円との記録が残っています。

 現地在住の方のお話では、
周辺は住みやすい住宅街で、いかにも杉並らしい居住環境といってよいでしょう。ステイタスもありながら案外リーズナブルな価格水準のマンションが発売される地域でもあり、本マンションもプラウドを冠しながらその例の一つです。その中にあって対象住戸は、中古市場でほぼ相場の価格設定がされ、安心して購入することができる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド杉並高井戸
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:杉並区高井戸西3丁目
 交通:「高井戸」駅徒歩7分
 面積:専有面積56.44平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド杉並高井戸

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| 中古マンション 杉並区 | 22:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
D’クラディア荻窪(中古)−築10年、南・西角部屋で坪217万円の荻窪物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR中央・総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅より徒歩7分の場所に立地する2006年8月築・地上5階建・総戸数31戸の『D’クラディア荻窪』です。

 アドレスは杉並区上荻2丁目です。上荻(かみおぎ)は、荻窪・南荻窪とともに荻窪エリアを形成し、荻窪エリア北部に位置しており、1丁目から4丁目まであります。上荻北部は青梅街道に接し、これを境に桃井・清水・天沼に接しています。上荻南部はJR線の線路に接し荻窪・南荻窪に接しており、上荻西部は善福寺・西荻北に接しています。1丁目と2丁目を分ける形で環八通りが縦貫し、上荻南部は「荻窪」駅の北口にあたり、商店などが見られるほかは住宅地になっています。本マンションの所在する2丁目には二・二六事件の舞台となった渡辺錠太郎陸軍大将(教育総監)私邸がありました。

 「荻窪」駅から本マンションまでは徒歩7分す。本マンション南側はJR線路となっており、同駅西口から線路に沿って西に進み、環八通りを横断してさらに西進し、ローソンを通り過ぎたところで線路を渡って右手に位置します。道のりはフラットです。

 本マンションで気になる点と言えば、上記の通りJRの線路沿いで立地しているため、
電車の通過音や振動等がどの程度か、という点です。特に中央本線はスピードを出して通過していく電車があるため、現地で体感してみるのが必要でしょう。ただ、二重窓や高い等級のサッシなど当然、防音対策は施しているものと考えられます。

 一方、利点と言えば、大和ハウス工業の「D’クラディア」シリーズは建物が
地震の揺れに強く、常に耐震等級2を獲得しています。本マンションもこれに該当し、高台である荻窪の強固な地盤とともに、来るべき地震にも十分な対策が施されていると言えます。

 外観は明るいベージュ・カラーを基本トーンとし、バルコニー部分のホワイトが上品なアクセントになっています。エントランス及びエントランスホールもきれいに整頓されており、築10年の築浅物件の良さを味わうことができます。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積50.02平米の2LDKです。南・西の角部屋で日照・通風良好です。玄関からは短いホールを経て、12.3帖のLDKが広がり、キッチンは人気の対面式カウンターとなっています。LDインの2洋室はそれぞれ5帖、4帖で、整形のためデッドスペースがありません。

 水廻りは玄関付近に固められ、浴室は窓付き1418サイズで十分な大きさです。収納はウォークインクローゼットはありませんが、各洋室にクローゼットが備わり、過不足ない容量です。総体的に、廊下面積を抑えた効率のよい優れた間取りと言えます。管理費は平米単価で月375円とやや高めです。


 販売価格は3,280万円、坪単価217万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,441万円〜3,741万円、『イエシル』では3,567万円、『マンションマーケット』では2,904万円〜3,209万円、『ふじたろう』では2,807万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,149万円〜3,951万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,314万円、坪単価219万円となり、販売価格は1.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,810万円、坪単価252万円の記録が残っています。

 JR中央線沿いの城西エリアで最も人気の高い駅の一つである
「荻窪」駅徒歩7分で、築浅物件がこの価格で購入できるのはお得感があります。間取りの良い角部屋で、住み心地も快適だと思われます。賃貸に出しても月17万円程度の家賃が相場で表面利回りが6.22%と、住んでも貸しても十分合格点の物件です。

 種別:中古マンション
 名称:D’クラディア荻窪
 価格:3,280万円 (税込)
 所在:杉並区上荻2丁目
 交通:「荻窪」駅徒歩7分
 面積:専有面積50.02平米

詳細はこちら(ノムコムより)
D’クラディア荻窪

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| 中古マンション 杉並区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
セルベコート高円寺(中古)−安心して持てる若者の街の投資用資産
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★ JR中央線「高円寺」駅より徒歩9分の場所に立地する1991年3月築・地上3階建・総戸数18戸の『セルベコート高円寺』です。

 アドレスは杉並区高円寺南5丁目です。高円寺は、東京都杉並区にある曹洞宗の寺院の名「宿鳳山高円寺」に由来する同寺周辺の地名です。徳川三代将軍・徳川家光が鷹狩りでしばしば村内を訪れ、村内にある宿鳳山高円寺に度々休憩に利用したと伝わっています。現在では、人口に占める20代・30代の若者の比率が多いとされる杉並区内の中でも、高円寺周辺が際立って高くなっており、ねじめ正一の「高円寺純情商店街」は、当地の雰囲気を綴った小説です。

 「高円寺」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南口から東へ、JR中央線の線路沿いに進み、環七の歩道橋を渡って南東方向に進路を取り、住宅街の中に入ったところに所在します。「中野」駅から徒歩13分で、JR中央線の線路沿いに西に歩き、続いて南西方向に進路をとることになります。

 私は学生時代に同じ高円寺南5丁目のアパートに就職したての兄とともに住み、もっぱら「中野」駅を利用していました。JR中央線を走る電車の音を聞きながら線路沿いに歩いて往来した記憶が今でも鮮明です。あたりは
静かな住宅街で、これといった特徴がないと言えばないのですが、だからこそ離れがたい場所であり、私は大学1年生(1983年)から就職して関西勤務(1987年)となるまで4年余り、親元を離れて初めて東京暮らしをした思い出のエリアです。

 本マンションの周辺には、スーパーマーケットの「スーパーオオゼキ東高円寺店」や「まいばすけっと中野3丁目店」や「オーケーディスカウントスーパーマーケット高円寺店」、コンビニの「ローソンストア100高円寺北店」や「デイリーヤマザキ高円寺環七通り店」、飲食店の「やよい軒高円寺店」、ドラッグストアの「サンドラッグ高円寺店」、レンタルショップ店の「TSUTAYA JR中野駅前店」などがありますので
毎日のお買い物等にも便利な立地です。

 また、明治大学中野キャンパスに徒歩7分、帝京平成大学中野キャンパスに徒歩12分と、
賃貸需要には事欠きません。再開発エリアに平成24年にできた中野四季の森公園には徒歩8分と、休日の散策にぴったりです。

 本マンションの1階のエントランスにはオートロックシステムを採用したほか、敷地内ゴミ置き場やインターネット接続設備などを設け、駐輪場も完備しています。タイル貼りの外観で、構造は鉄筋コンクリート造となっており防音・耐震・耐火性が優れた造りの建物です。管理もしっかりしておりきれいに保たれたマンションです。

 対象住戸は
地上3階建てRC建物の1階に所在する専有面積16.26平米の1Rです。本マンションは全戸南向きで、対象物件も南向きとなります。玄関から入るとすぐ左手がキッチン、右手が3点ユニットバスと、よくあるタイプの賃貸用住戸です。収納は玄関サイドのみにあり、入居者各人で収納家具等を用意する必要があります。

 販売価格は900万円、坪単価183万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では762万円〜864万円、『マンションマーケット』では833万円〜925万円、『イエシル』では801万円、『ふじたろう』では1,035万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は882万円、坪単価179万円となり、販売価格は2.0%割高との試算結果ですから、ほぼ相場通りの価格水準といっていいでしょう。一方、現在の賃料水準は1階住戸で管理費込5.6万円〜6.2万円程度で、表面利回りは約7.9%、実質利回りは約5.9%が見込めます。築25年マンションですので、こちらも標準的な利回りと考えられます。

 賃貸付けとしては1階住戸であること、間取りが他物件との差別化が図られず、水回りが3点ユニットであることなどが気になります。しかし、「中野」駅・「高円寺」駅両駅利用という
学生・若者向きの立地ですし、建物は鉄骨造ではなくRC造、巡回管理も月・火・木・金の各1時間としっかりしていますので、安心して持てる資産と言えます。

 私が関西に赴任するために高円寺南5丁目のアパートを出たのが1987年でした。アパートを出るときに同居の兄から「よくがんばったな」と言われ、「自分は何かがんばったのかな」と思いつつ兄と別れたのを思い出します。それから4年後に本マンションは誕生、時は不動産バブル真っ最中でしたので、価格はおそらく2,500万円を下らなかったのではないでしょうか。そして本マンション誕生から既に四半世紀経ち、時の流れの早さを感じます。

 種別:中古マンション
 名称:セルベコート高円寺
 価格:900万円 (税込)
 所在:杉並区高円寺南5丁目
 交通:「高円寺」駅徒歩9分
 面積:専有16.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セルベコート高円寺 

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| 中古マンション 杉並区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランノア杉並上井草 ノースコート(中古)−築11年、坪195万円で良好な住環境を実現
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★ 西武新宿線「上井草」駅より徒歩7分、同線「井荻」駅より徒歩11分の場所に立地する藤和不動産&エス・ディー・マネジメント旧分譲・フジタ施工・2005年2月築・地上4階地下1階建・総戸数184戸の『グランノア杉並上井草 ノースコート』です。

 アドレスは杉並区上井草2丁目です。上井草(かみいぐさ)は、1丁目から4丁目まであり、2008年10月1日現在の人口は14,684人です。杉並区の北部に位置し、町域の北部は西武新宿線を境に井草に、南部は早稲田通りを境に今川と接しています。東部は環八通りを境に下井草に接し、西部は練馬区関町南、上石神井南町、下石神井に接しています。かつては町域内をほぼ東西に井草川が流れていましたが、現在は暗渠化され、河道上を利用した遊歩道が整備されています。町域内の多くは住宅地として利用されています。

 町域内には
スポーツ施設として上井草スポーツセンターが置かれています。ここは、かつての上井草球場であり、戦前のプロ野球団の東京セネターズの本拠地として知られていましたが、後に上井草給水所配水池となり廃止されました。配水池の跡地に建つ上井草スポーツセンターに向かう形で早稲田大学の上井草グラウンドがあり、このグラウンドは早稲田大学のラグビー部が使用しているグラウンドでもあります。また、アニメ制作会社のサンライズがあることから、機動戦士ガンダムを町おこしとして使用しています。

 江戸時代の多摩郡上井草村の流れを汲む地名で、江戸時代初期に井草村が分割され、今と区域が異なりますが、上井草村と下井草村が成立しました。1889年の町村制施行により、上井草村・下井草村・上荻窪村・下荻窪村が合併し、東多摩郡井荻村となり、1896年に東多摩郡は豊多摩郡に、井荻村は1926年に井荻町となりました。1927年には川越鉄道村山線(現・西武鉄道新宿線)が開通し、「上井草」駅が開業1932年、豊多摩郡井荻町は東京市に編入され、杉並区の一部となりました。

 「上井草」駅より本マンションまで徒歩7分です。同駅南口出て東に進み、3つ目の曲がり角を右折して南下、暗渠化された井草川を越えて住宅街の中を進み、左折してさらに進んだところに所在します。南側には本マンションと対となる『グランノア杉並上井草 サウスコート』がありますが、規模は『ノースコート』の方が大きくなります。「井荻」駅からは徒歩11分ですので、新宿方面へは「井荻」駅利用でもよいでしょう。

 閑静な第一種低層住居専用地域に佇む低層マンションで、敷地面積はノースコートとサウスコートを合わせて12,187.1平米もあり、「コートヤード・ハウジング」をキャッチフレーズに中庭の28種もの樹木や草花が四季の移ろいを伝えてくれます。防災を含めた環境の良さ、安定感のある造りが好評価を得ています。清掃も丁寧になされ、メンテナンスは良好、管理人さんも良い方で、管理状態良好です。

 多少あるとすれば、
周囲に華やかなお店が少ないことですが、逆にいえば、だからこそ良好な住環境が保たれているとも言えるでしょう。日常のお買い物は、コープ上井草店が徒歩6分、肉のハナマサ上井草店が徒歩5分、ファミリーマート上井草駅東店が徒歩6分と十分で、小学校は区立四宮小学校が徒歩5分と便利です。デパートや大型店利用の際には、徒歩4分のバス停利用で、バス乗車10分で「荻窪」駅に着くこともできます。

 対象住戸は
地上3階建て建物の地下1階に所在する専有面積77.81平米の3LDKです。第一種低層住居専用地域に多用されていた地下1階掘り込み住戸となります。その代わり、ウッドデッキ付専用庭29平米、スロップシンク付テラス16平米の広々空間を独占的に利用することができます。

 玄関から
クランク状の廊下を経て11帖のLDがあり、テラスへの出入口もある2WAY型キッチンは3.6帖、隣接する和室は6帖、共用廊下側の洋室は7帖サイズが2室あります。収納はウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、押入、床下収納と大変豊富です。

 管理費は月額12,920円平米単価166円とリーズナブル、これに専用庭使用料月額1,450円、インターネット使用料月額1,944円、修繕積立金8,720円を合計して維持管理費月額25,034円です。駐車場は空きがあり月額10,000円〜18,000円ですから、大きな負担感を感じることなく利用できます。

 販売価格は4,580万円、坪単価195万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,818万円〜5,118万円『イエシル』では4,484万円〜4,514万円『マンションマーケット』では4,280万円『ふじたろう』では4,368万円『HOME'S不動産アーカイブ』では4,043万円〜5,133万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,541万円、坪単価193万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,898万円〜4,938万円、坪単価208万円〜210万円との記録が残っています。

 中古マンション価格上昇が鈍ってきたとはいえ、だまだ高値水準にある中で、本物件は築年数11年で坪単価200万円を切るプライシングで登場してきました。地下1階住戸ながら使いやすい間取りで、ウッドデッキの設置など、売主さんが大切に住んでこられた物件となっています。特に小さなお子さんがいるご家庭にお薦めの住戸で、お子さんが走り回っても下階を気にする必要がなく周辺の良好な住環境とともに、落ち着いた生活を送ることができそうです。

 種別:中古マンション
 名称:グランノア杉並上井草 ノースコート
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:杉並区上井草2丁目
 交通:「上井草」駅徒歩7分
 面積:専有面積77.81平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランノア杉並上井草 ノースコート

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| 中古マンション 杉並区 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
シアンズテラス西荻窪(中古)−心地よい異空間「西荻」の閑静なメゾネット
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★ JR中央線「西荻窪」駅より徒歩9分の場所に立地する西洋ハウジング旧分譲・ユニホー辰カンパニー施工・2009年9月築・地上3階地下1階建・総戸数23戸の『シアンズテラス西荻窪』です。

 アドレスは杉並区西荻北4丁目です。西荻北は、1丁目から5丁目までが成立時より存在し、2010年6月30日現在の人口は16,382人です。杉並区西部に位置し、西には武蔵野市との境界線があり、南にはJR東日本中央線「西荻窪」駅が存在します。北部を善福寺川が東流し、北と東で上荻、中央線を跨いで南東の南荻窪と接し、同じく中央線を跨いで南の西荻南・松庵、 線路脇の一点で南西の武蔵野市吉祥寺南町、西で吉祥寺東町、北西で善福寺と接しています。駅北口付近に商店街があり他の地域は概ね住宅地となっています。

 「西荻窪」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅北口を出て、肩肘張らずにぶらりと歩けるヒューマンスケールな商店街(おしゃれなカフェや雑貨屋さんもあります。)の中を抜けて北西方向に進み、マンション・アパート等が並ぶ道を更に進んだところに立地します。標高50メートル超の高台立地で安心な上、駅からの道のりはフラットです。

 第一種低層住居専用地域にあり、駅前とはまるで時間の流れが変わったような、静寂な住宅街に位置します。その雰囲気にふさわしく、本マンションも低層の地上3階建で、地下1階を掘って2層メゾネット形式を採っています。ライフ・インフォメーションとしては、区立井荻小学校が約750m(徒歩10分)区立荻窪中学校が約580m(徒歩8分)西荻北郵便局が約200m(徒歩3分)西友西荻窪店が約720m(徒歩9分)となっており、住宅街の中だけに、生活利便施設等からはやや遠い印象です。

 「シアンズテラス」西洋ハウジングの低層マンションシリーズで、シアンズとは「私(si)」の「庵(An)」の「集合体(s)」という思いをこめた意味を象徴しているのだそうです。戸建感覚で共用廊下がない個別アプローチを採用(というか、長屋建築なので共用廊下は作れないのですが)、公園の園路のようなコリドーが敷地全体に行き渡り、各戸へのアプローチを演出しており、通風、採光に優れたメゾネットプランを中心としています。

 本マンションもその
典型例で、マンションのセキュリティーと戸建ての独立性を併せ持っているのが特徴です。外観は打ち放しコンクリートとタイルを合わせたモダンな印象で、大きくとったファサードが魅力的です。共用スペースには美しく植栽がなされ、気持ちのよい空間が演出されています。

 専有面積は60崑罅80崑罅間取りは2LDK〜3LDKでDINKSやファミリーに適したプランが揃っていますが、全ての住戸がメゾネットタイプ内装は白でモダンにまとめられ、玄関前にはアルコープが設けられています。

 対象住戸は、地上2階を下階、3階を上階とするメゾネットプランで、専有面積72.16平米の2LDKです。南西向きで、北側にルーフバルコニーもあって、採光・通風良好です。2階には水廻りと6.7帖及び4.5帖の2洋室があり、上階には16.1帖の広々LDと3帖のキッチンが配置されています。

 管理費は月額13,200円で、平米単価176円とまずまず、修繕積立金は月額10,150円で、合計22,550円が毎月かかる経費となります。また、駐車場には空きがあります。

 販売価格は5,480万円、坪単価251万円です。『マンションナビ』で対象住戸を自動査定すると、5,151万円(坪単価236万円)〜5,552万円(坪単価254万円)となり、提示価格はこのレンジ内に収まる水準になっています。分譲時には平均坪単価278万円とされており、それから築6年が経過していますので、この点からも納得できる価格です。

 中央線特有のカルチャーが集約される中野〜三鷹間ですが、その中でも西荻は、「吉祥寺」「荻窪」という都市機能が集積する拠点に挟まれながら、両都市に吸収されることなく、独自の存在感を醸しているちょっと特別な存在です。本物件は、そんな西荻を楽しみながら、静かに住むことができる居心地のよいマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シアンズテラス西荻窪
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:杉並区西荻北4丁目
 交通:「西荻窪」駅徒歩9分
 面積:専有72.16平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シアンズテラス西荻窪

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| 中古マンション 杉並区 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイコート浜田山壱丁目(中古)−邸宅地浜田山に適正価格の四面開放レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王井の頭線「浜田山」駅より徒歩8分、同線「西永福」駅より徒歩8分の場所に立地する興和不動産旧分譲・小川建設施工・2005年10月築・地上4階建・総戸数25戸の『ハイコート浜田山壱丁目』です。

 アドレスは杉並区浜田山1丁目です。浜田山は1丁目から4丁目まであり、2015年1月1日現在の住民基本台帳人口は16,428人です。杉並区の中西部に位置し、町域北部は成田東・成田西に、西部は高井戸東に、南部は神田川を境に下高井戸に、東部は永福・大宮に接しています。また町域内を井ノ頭通りが通っています。町域内は主に住宅地として利用されています。作家・松本清張が永く住んだ地としても知られています。

 現在町域内にある
杉並南郵便局付近一帯は江戸時代まで一帯が江戸・内藤新宿(現在の新宿区新宿)の商人・浜田屋の所有地で松やクヌギの林(付近では「山」と呼ばれていました)になっていたほか浜田屋の墓があり、彼岸の時は浜田屋の人間が江戸から当地まで墓参りに訪れていました。墓参りの際には、村の子供たちに銭やお菓子などが配られるのが恒例で村ではお祭りのような賑わいであったといわれています。この浜田屋の山から浜田山の地名が生まれ、現在の地名になったそうです。

 「浜田山」駅からも「西永福」駅からも本マンションまでは徒歩8分です。「浜田山」駅からは南東方向に、「西永福」駅からは南西方向に、マンションやアパートが点在する住宅街の中を進んでいくルートです。浜田山1丁目は高級住宅街として知られており、緑の多い閑静な街並みで、第一種低層住居専用地域として住環境が厳しく守られています。道のりは両駅からわずかに下りとなりますが、ほとんど気になるほどの傾斜ではなく、ほぼフラットと言っていいでしょう。

 周辺では緑豊かな公園を楽しむことができ、柏の宮公園へ徒歩3分、塚山公園へ徒歩5分です。お買い物は「浜田山」駅前に、コモディイイダ(徒歩8分)、成城石井(徒歩9分)、西友(徒歩10分)などがあります。ただ、周辺にコンビニもない(それだけ良好な住宅街ということでしょう)ので、ちょっとした買い物にはやや不便かもしれません。一方、犯罪発生率は最も低いエリアの一つとなっています。

 売主は「ホーマット」シリーズなど高級マンションの分譲を手がけてきた興和不動産(現在は興和不動産(二代目)が新日鉄興和不動産となっています)です。浜田山の地にふさわしく構造(逆梁、ハイサッシ、高耐久・高強度コンクリート、二重床、ペアガラスなど)、セキュリティ(24時間監視体制など)、快適性(タンクレストイレ、スロップシンクなど)等に意を用いています。

 明るいブラウンの外壁をもつ4階建て低層マンションで、整然と均一に並んだベランダは閑静な住宅街に美しく調和し、落ち着いた印象を与えてくれます。本マンションの分譲時の間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は58.22平米〜100.89平米と、ファミリーにも暮らしやすい広さで、25戸中24戸が南向きです。
 
 対象住戸は地上4階建て建物の2階に所在する専有面積58.22平米の2LDKです。LDに付いたバルコニーは東向きですが、西向き主寝室にもバルコニーが付いて両面バルコニーの部屋となっています。また、南向きにも北向きにも窓があるため、四面開放通風の良い住戸です。なお、浴室にも窓があります。

 独立性の強い約3.93平米のポーチから玄関に入り、クランク上に曲がった廊下(これにより居室部分のプライバシーが保たれています。)から左手が10帖のLD、右側が7帖の主寝室で、PP(パブリック・プライベート)分離がなされています。キッチンは独立型の3.4帖LDに隣接する洋室は4.5帖です。収納は、ウォークインクローゼットはありませんが、使用料無料の専用のトランクルーム0.82平米が付置されています。

 管理費は月16,310円で平米当たり280円で標準的、修繕積立金は月10,620円ですから、毎月の支払は26,930円です。駐車場は本年3月時点で空きがあり、21,000円〜23,000円/月とのことです。

 販売価格は直近価格から400万円程度値下げして4,890万円、坪単価278万円程度です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,700万円(坪単価267万円)〜5,000万円(坪単価284万円)で、売り出し価格は、400万円値下げしたことにより、このレンジ内に入ってきました。

 本マンションの
分譲時価格は、平均坪単価259万円でしたので、中古市場ではこれを上回る価格設定が可能となっており、いわゆる「売却益」がでる状態となっています。これは、本マンションの立地及びグレードが高く評価されていることの証でもあるでしょう。道路に面して南向きにワイドに広がるマンション外観は存在感があり、邸宅地浜田山らしい落ち着きあるマンションに仕上がりました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイコート浜田山壱丁目
 価格:4,890万円 (税込)
 所在:杉並区浜田山1丁目
 交通:「浜田山」駅徒歩8分
 面積:専有58.22平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ハイコート浜田山壱丁目

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| 中古マンション 杉並区 | 20:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
シャンボール新高円寺(中古)−レトロでもすっきり外観、リフォームで快適に
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★ 東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅より徒歩6分、JR中央線「高円寺」駅より徒歩14分の場所に立地する大蔵屋建設旧分譲・大長崎建設施工・地上12階建・総戸数89戸・1971年3月築の『シャンボール新高円寺』です。

 アドレスは杉並区高円寺南2丁目です。高円寺は、東京都杉並区にある曹洞宗の寺院の名「宿鳳山高円寺」に由来する同寺周辺の地名です。徳川三代将軍・徳川家光が鷹狩りでしばしば村内を訪れ、村内にある宿鳳山高円寺に度々休憩に利用したと伝わっています。現在では、人口に占める20代・30代の若者の比率が多いとされる杉並区内の中でも、高円寺周辺が際立って高くなっており、ねじめ正一「高円寺純情商店街」は、当地の雰囲気を綴った小説です。

 本マンションから
「新高円寺」駅までは徒歩6分、「東高円寺」駅までは徒歩5分の距離です。この区間の東京メトロ丸ノ内線は青梅街道の下を走っており、青梅街道沿いの本マンションへは、「新高円寺」駅からも「東高円寺」駅からも青梅街道に沿って歩くシンプルな道のりです。

 本物件は、
青梅街道に南側を接するマンションで、近くには環七も南北に通る交通の要所に立地します。高円寺陸橋にも近く、青梅街道を横断するのに便利です。地上12階建のホワイトの外観ややレトロ感はありますが、青空にすっきりと映える気持ち良い空間となっています。メインエントランスにも昭和40年代の風情があり、エントランスホールの階段下には金魚を飼っている水盤があります。

 対象住戸は
地上12階建て建物の5階に所在する専有面積26.03平米の1DKです。東向きバルコニーで、隣接する建物の高さを超えているため、日照・眺望良好です。特に午前中は朝日がさんさんと降り注ぎ、まぶしいくらいの明るさです。

 玄関から入るとすぐに
5.5帖のDKとなります。玄関脇の下足入れも少し古めですが、下足入れの上には写真立てなどを置くにはちょうど良いスペースです。玄関左手に浴室があり(脱衣場はありません)浴室タイルも含め年代を感じさせます。トイレも同様で、できれば浴室・トイレはリフォームしたいところです。なお、キッチンのコンロは二口で、持ち込みタイプです。キッチンは十分使用可能ですが、この際水廻りはすべて最近のものに交換した方がよいかもしれません。

 DKには窓はないものの、バルコニーに面した6帖洋室と連なっており、引き戸を開放すれば十分な明るさです。洋室には大型のクローゼットがついており、重宝することでしょう。バルコニー面積は5.4平米で、残念ながら洗濯機置場はバルコニーとなりますが、干し場と一体ととらえるならば機能的とも言えます。朝日を浴びて眺望を楽しみながら洗濯物を干すのは、そんなに悪くない生活シーンのようにも思えます。

 管理費は月額5,900円(1平米当たり227円)、修繕積立金は月額7,100円です。もし賃貸に出すならば、第三者使用料として月額1,000円が加算されます。来年1月より大規模修繕計画があり、外壁・防水・鉄部塗装が行われる予定で、そのため、同月より修繕積立金が13,015円となります。

 販売価格は800万円、坪単価102万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと660万円(坪単価84万円)〜710万円(坪単価90万円)となりました。また、『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、過去の売出価格の中では、20平米台では本物件が最安値となっています。

 ちなみに、本物件は
同時に月額7.2万円で賃貸を募集しており、現オーナーは「売ってもよし、貸してもよし」と両構えでにらんでいるのかもしれません。あるいは賃貸が実現すれば、表面利回りをもっと低下させることで販売価格を引き上げることも可能となります。

 月額7.2万円の賃料水準は、本マンションの他住戸の事例を見ても無理がなく表面利回りは10.8%、実質利回りは8.7%、しかし修繕積立金値上げ後は7.8%と落ちてしまいます。築43年が経過していますから、この利回りでは投資用としてはいかがか、という水準ですので、投資家目線からは価格引き下げを狙って指し値を入れるかもしれません。

 しかし、実需の場合は、水回りを交換した上であれば日照・眺望・間取り・収納とも悪くなく快適に住める空間です。自転車置き場も完備東西南北の幹線道路の十字路の中心に位置するため自転車に乗ってどこへも出かけやすく、単身の気軽さを謳歌できる物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シャンボール新高円寺
 価格:800万円 (税込)
 所在:杉並区高円寺南2丁目
 交通:「新高円寺」駅徒歩6分
 面積:専有26.03平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シャンボール新高円寺

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| 中古マンション 杉並区 | 21:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークハウス上北沢スクエアテラス(中古)−低層住宅街にマッチした正統派
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★ 京王電鉄京王線「上北沢」駅より徒歩8分の場所に立地する平成18年築・三菱地所&興和不動産旧分譲・東亜建設工業施工・地上4階地下1階建・総戸数81戸の『パークハウス上北沢スクエアテラス』です。

 アドレスは杉並区下高井戸5丁目です。高井戸は、杉並区の最南部に位置する地域で、高井戸東遺跡により旧石器時代から人類が住んでいたことが確認されています。安土桃山時代に上高井戸村・下高井戸村の二村に分かれ、江戸の初期には上高井戸宿・下高井戸宿という宿場町になりました。明治に入り、多摩郡や東多摩郡に所属し、一時的に神奈川県に編入された時期もありましたが、昭和7年に東京市杉並区に新設合併されました。

 なお、高井戸の地名は、かつて
高井家が代々宮司を務める神宮寺があり、目印となるお堂に「不動様」が祀られていたことから通称「たかいどう」と呼ばれ、周辺を指す地名で使われるうち転じて「たかいど」となったと言われています。

 本マンションは、
下高井戸アドレスですが、最寄駅が「上北沢」駅であり、本マンションの南側を走る中央高速自動車道の南側は上北沢5丁目でもあることから、マンション名としては「上北沢」が冠されています。また、「スクエアテラス」は、面積5,615.47屬良瀉の真ん中が緑豊かな正方形の中庭「シーズンコート」となっていることから、この名称となったものです。

 本マンションが販売されている平成17年、私も本マンションのモデルルームを訪れています。上北沢にはまるで縁がなかったものの、当時23区住宅街に憧れがあったことと、
本マンションの敷地面積が大きく、敷地中央に庭園も用意されていることに惹かれたからです。

 しかし、この周辺にまったく土地勘のない私は、モデルルーム見学後、現地へたどり着くことができず、この時点で気持ちがなえてしまいました。今回は、約7年後の再チャレンジで、地図をしっかり見て行ったので、無事現地に到着することができました。
「上北沢」駅から北上し、甲州街道を横断して、中央高速の高架の下をくぐり中央高速から一歩北へ奥まった場所にあります。甲州街道を横断する手間と、高架下をくぐる暗さはありますが、道のりはフラットで、慣れれば何の問題もないルートです。

 約7年ぶりに実現した本マンションとの出会い(?)ですが、私が
想像していた以上に低層で落ち着いた良いマンションでした。アースカラーを基調とした外観は住宅街にふさわしい落ち着きをもたらし、周囲の環境としっくりマッチしています。敷地西側には大きなスペースをとったすっきりとした駐車場があり、リングシャッターでセキュリティも安心です。
 
 建物は
コの字型の3棟構成で、全戸南東・南西向きの好条件となっています。ただし、一歩奥まっていますが、敷地南側を中央高速が走り、本マンションと中央高速の間の敷地は高さの低い戸建て住宅が並んで音が遮断されにくいので、道路に面している南西向き住戸においては中央高速を走る交通音が聞こえるものと思われます。

 一方、
南東向きは、中央高速の影響を受けることは少なく、静かですが、場所によっては目の前の戸建てに視界が遮られることでしょう。中庭向きの南西住戸は眺望は望めないものの、植栽の緑が視界に入る穏やかな住環境と思われます。

 この辺りは
公園が多く、私が当時高井戸に惹かれたのも、塚山公園、柏の宮公園やその周囲の住環境が素晴らしかったからでもあります。これと趣は異なりますが、本マンションの北東側にも緑の多い「下高井戸西公園」が隣接し、ご近所のお子さんたちが元気よく遊んでいました。

 仕様・設備・構造については、三菱地所の「パークハウス」シリーズらしく、きちんとした上質なものであった記憶があります。分譲価格については、当時マンション価格の高騰が続く中で、例えば東急田園都市線沿線のマンションは最早手が届かないレベルに行ってしまいましたが、この辺りはまだ何とか購入できなくもないレベルにありました。

 お買いものは、
スーパーバリュー杉並高井戸店が徒歩4分の距離で、私も当時中に入りましたが、新しいスーパーで、品数が豊富かつ価格も安く、魅力十分のスーパーでした。

 対象住戸は
地上4階建て建物の4階に所在する専有面積74.89屬3LDKです。南東向きの中住戸で、最上階のため戸建ての高さを超えて日照・眺望良好と思われます。間取りは典型的な田の字型住戸で、配棟上光を取り入れるためにポーチ部分が空中廊下「フライイング・コリドー」となっており、これが隣戸との独立性を高めています。

 LDは11.2帖で、カウンター付キッチンは3.3帖、隣接する和室は6帖の広さです。空中廊下側は7帖の主寝室と5.6帖の洋室があり、水回りは住戸の中央部分に寄せられています。収納は、ウォークインクローゼットのほか、LDにも物入れがあり、まずまずというところでしょう。

 販売価格は直近の5,790万円から値下がりして現在5,680万円、坪単価251万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は212万円(崔渦64万円)で、分譲時平均坪単価271万円から21.9%下落という結果となっていますが、これは過去に割安で販売された同一住戸が複数カウントされているようでもあり、評価としてはやや厳し過ぎる気がします。なお、対象住戸の分譲時価格は6千万円内外だった模様で、分譲時価格より300万円ほど安くなった計算です。

 本マンションは当時、総戸数81戸をなかなか完売できず、
竣工後も約半年間、販売を続けていましたが、そのうち首都圏のマンション価格がさらに高騰する中で、セールスもサービスを強化した結果、完売となりました。私のような地縁がない者にとって最大の壁は、「この地に住む必然性があるか」ということであり、京王線各駅停車駅である「上北沢」駅エリアはその点、訴求力が若干弱いのかもしれません。

 しかし、
マンション自体の造りやコンセプトは良く、上記の点を割り切れば十分に検討に値する物件です。私にとって7年越しの本マンションとの遭遇は、当時想定していた本マンションの良い点を再確認できて満足のいくものとなりました。

本マンションのメインエントランスのある南西側道路です。車通りの少ない穏やかな道ですが、中央高速自動車道からの交通音は聞こえてきます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。落ち着いた住宅街にふさわしい控えめかつ上品なエントランスで、やや下る格好となります。



本マンション西側の駐車場スペースです。堂々としたシャッターゲートが目を引きます。



本マンションの南西・南東角部分です。住宅街の中で確固とした存在感があり、外観は今のところ経年を感じさせません。



対象住戸のある本マンション南東側です。住宅が目の前を遮る箇所もありますが、対象住戸は最上階のため、眺望は抜けているものと思われます。




 種別:中古マンション
 名称:パークハウス上北沢スクエアテラス
 価格:5,680万円 (税込)
 所在:杉並区下高井戸5丁目
 交通:「上北沢」駅徒歩8分
 面積:専有 74.89

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス上北沢スクエアテラス

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| 中古マンション 杉並区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド久我山(中古)−野村初のプラウド、坪単価200万円台の築浅高級物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王電鉄井の頭線「久我山」駅より徒歩8分の場所に立地する平成15年築・野村不動産旧分譲・安藤建設施工・地上4階地下1階建・総戸数80戸の『プラウド久我山』です。

 アドレスは杉並区久我山1丁目です。久我山は、杉並区の南西部に位置します。「くが」とは空閑地や陸地のことであり、武蔵野の新開地の意と推測されます。江戸時代から1889年までは江戸幕府領久我山村で、文化文政時代は64戸、水利は玉川上水、鎮守神は久我山稲荷神社でした。

 町域内を神田川と玉川上水が流れ、その両岸にあたります。玉川上水には、上水を挟んで両側に未舗装の土の遊歩道が見られ、上水の水と緑とあいまって区部有数の貴重な武蔵野の原風景を形成しています。周辺地域の多くは閑静な住宅街からなり、駅から離れた地点では、農地もたまに見られます。また、町域内は企業や団体のグラウンドや運動施設も複数見られ、広場や公園が多いのも特徴です。

 本マンションから
「久我山」駅までは徒歩8分の道のりです。本マンションの正面ゲートを出て左手に向かい、岩崎通信機本社に突き当たったところを北上し、緑の多い玉川上水を渡ると、久我山の商店街が広がります。駅に近づくにつれて道は徐々に下り坂になり、人見街道を渡ったところが「久我山」駅です。交通量の多い箇所は人見街道を横断するところくらいで、穏やかな経路と言えるでしょう。

 さて、本マンションは
野村不動産の「プラウド」シリーズの第一弾として平成15年4月に竣工したものです。今やブランドマンションの代名詞となった「プラウド」ですが、その原点はこの地にありました。敷地面積4,070.83屬北・東2面道路の整形の敷地落ち着いた住宅街の中の良好な住環境に誕生した洗練された住まいとなっています。

 現在のプラウドに通じる
重厚なファサードは、西側隣接地に昨年3月に竣工した『ドレッセ久我山』と張り合うかのように高級感を演出しています。一方、正面ゲートのある北側道路の向かいには、居酒屋や美容室など、昔からの庶民的な店があり、東側にはかなり年季が入っている都営アパート(久我山一丁目アパート)があります。

 第一種低層住居専用地域にある地上4階の低層マンションで、久我山病院には徒歩2分と至近です。車通りのある通りからは一歩奥まった立地ですので、この静かな住環境は魅力です。一方、高さの制限があるためか、本マンションの天井高は2450mmです。しかし、アウトフレーム工法で梁の張り出しがなく、圧迫感は少ないと評価されています。

 エントランスホールから各住戸までは
緑が広がるプライベートパティオ(中庭)を配置しました。対象住戸のある棟は北側正面玄関から最も遠くなっていますので、この中庭の風景を入口までのアプローチで楽しめることでしょう。エントランスホール自体もホテルのロビーを思わせる優雅な吹き抜けとなっています。

 対象住戸は、地上4階地下1階建て建物の
1階に所在する専有面積88.74屬3LDKでしたが、既に販売ページはクローズになっています。いわゆるメゾネットタイプで、地下1階にある12.5帖のLDはテラス側が5mの吹き抜けとなります。南向きで、29.7屬離ープンテラスに面しているため、明るさは確保している模様です。一方、南側には『久我山ロータリーマンション』が存在するため、日照には厳しいものがあります。

 地下1階にはLDのほか、
キッチン、7帖の洋室、浴室・洗面所があり、1階には6.2帖の洋室と5帖の和室があります。収納は1階にウォークインクローゼット、地下1階に階段下の納戸や洋室のクローゼットがあり、まずまずです。駐車場は空きがあり、月額18,500円と比較的リーズナブルに抑えられています。

 販売価格は
一度見直しを行い、5,460万円、坪単価203万円という価格でした。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は224万円となっており、これとの比較では割安にも見えますが、地下1階・1階のメゾネットタイプであることを考えれば、本マンションとしてはほぼ妥当な価格設定とも考えられます。

 なお、上記『住まいサーフィン』によれば、
本マンションの分譲時の平均坪単価は251万円で、この価格を基本とすると、現在の中古相場価格は10.5%の下落となっています。また、対象住戸の分譲時価格は6,450万円程度だったと想定され、当時の価格からは15.5%の下落と推定されています。

 これは、
久我山という土地が流動性を求める場所というより、永住志向に近い方が数多く住んでいらっしゃることによるのだと考えます。私が現地を訪れた際も、本マンションからは品のある老婦人や紳士が出入りされていらっしゃる様子がうかがえました。やはり高級志向の「プラウド」の出発点にふさわしい品格が十分に感じられる本マンション、坪単価からはすでにお買い得な水準に入っているものと考えます。

本マンション北側の通りです。車の通行はほとんどなく静かです。写真右手奥が本マンション、写真右手前が『ドレッセ久我山』です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション北側にある正面玄関です。端正なファサードで、築9年目で清潔感を有しています。



対象住戸のある本マンション南側です。対象住戸は、この地下1階と1階部分にあるメゾネットタイプでした。



本マンション東側の道路です。こちらも交通量はほとんどなく、静かです。




プラウド久我山

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| 中古マンション 杉並区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(1) |