エアライズタワー(中古)−東池袋再開発のシンボル、失われぬ魅力と優位性
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★ JR山手線「池袋」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩1分の場所に立地する住友商事&東京建物&伊藤忠商事旧分譲・大成建設&フジタ建設施工・2007年1月築・地上42階建・総戸数558戸の『エアライズタワー』です。

 アドレスは豊島区東池袋4丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 この
総開発面積約2万7,000平米に及ぶ副都心・池袋の未来を担うビッグプロジェクトを「ライズシティ池袋」と呼びましたが、本マンションはその中核を担う都心居住機能として、「ライズシティ池袋」のシンボルとなっています。

 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分で直結居住者用の地下1階エントランスを設置し、雨の日も濡れずに通勤が可能です。また、大規模複合商業施設「サンシャインシティ」、中央図書館やコンサートホールを備えた「ライズシティ」へと周辺の各施設へも地下プロムナードで繋がっています。

 さらに、都心のビッグターミナルのひとつ
「池袋」駅まで徒歩8分、交通アクセスの利便性の高さは言うまでもなく、数多くの商業施設が建ち並ぶ「池袋」の街が生活圏となります。地下1階にはマルエツプチ(スーパーマーケット)をはじめ、生活に便利な商業施設が揃っています。

 24時間有人管理で夜間は防災センターに警備員が常駐、各階にゴミ集積所があり、24時間いつでも出すことが可能です。プライバシーを守るカラーTVモニター付きオートロック、カードキーを採用し、もちろんペット飼育可能(規約あり)、いつでも荷物が受け取れる宅配ボックスが設置されているほか、フロントコンシェルジュサービスが備わり、セキュリティは、エントランス・エレベーターホール・エレベーター内の3箇所ICカードセキュリティが設置されています。

 共用施設は
キッズルーム、コミュニティルーム(集会室)、シアターコンプレックス(4部屋)、フィットネスルーム(エアロバイク・ランニングマシン等)、ゲストルーム(2部屋、要予約)、ビューラウンジ(26階、集会室)、プライベートバス(26階、【岩風呂】・【ダイナミックな夜景を楽しむジェットバス】・【和風の檜風呂】の3タイプ、要予約)、リラクゼーションルーム(26階、3タイプ、要予約)と、分譲当時の傾向を反映し、盛りだくさんです。それでも管理費は月額7,650円、平米単価218円と、タワーマンションにしてはリーズナブルです。

 このように、
官民共同大規模再開発・駅直結タワー・交通アクセス・繁華性・生活利便性・共用施設&サービスと、「売れる要素」を全て備えながら、販売価格が底値に近かった2004年分譲時の平均坪単価は257万円という、今では信じられない水準でした。現在の中古相場の平均坪単価は380万円分譲時の1.5倍の価格になっており、それでも引き合いが強い物件です。

 対象住戸は、
地上42階建て建物の40階に所在する専有面積35.14平米の1LDKです。東南向きで日当たり、眺望良好です。玄関を入り、短い廊下を経てやや右手に9.5帖のLDKがあり、隣接する洋室は4帖です。玄関左手に洗面所と浴室、右手にトイレとなります。収納はキッチンと洋室にあり、専有面積に比して標準的な収納量です。

 販売価格は4,480万円、坪単価421万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,200万円〜5,600万円『イエシル』では2,906万円『ふじたろう』では4,165万円『HOME'S不動産アーカイブ』では3,691万円〜4,492万円でした。

 これらの
自動査定の平均は4,141万円、坪単価390万円となり、販売価格は8.2%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,980万円、坪単価280万円との記録が残っています。

 その後、
東池袋再開発においては、『パークタワー池袋イーストプレイス』(2007年)、『アウルタワー』(2009年)、『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』(2013年)などのタワーマンションが建ちましたが、『エアライズタワー』の魅力は色あせず、比較優位に立っている感すらあります。

 その
ランドマーク性は今後とも失われることなく人々の記憶に残るマンションであり続けることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:エアライズタワー
 価格:4,480万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋4丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩1分
 面積:専有面積35.14平米

詳細はこちら(ノムコムより)
エアライズタワー

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| 中古マンション 豊島区 | 21:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
メゾンサンシャイン(中古)−サンシャインシティ敷地内のお手軽借地物件
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★ 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩4分、JR山手線「池袋」駅より徒歩11分の場所に立地する新都市開発センター旧分譲・大成建設施工・地上12階建・総戸数244戸・1978年10月築の旧法賃借権物件『メゾンサンシャイン』です。

 アドレスは豊島区東池袋3丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 本マンションは、そんな
東池袋の中心に位置し、池袋のランドマーク的役割を担う「サンシャインシティ」の敷地内に所在します。サンシャインシティは、1971年に小菅に移転し東京拘置所となった旧・巣鴨拘置所跡に建設され、1978年(昭和53年)4月6日にサンシャイン60が竣工し、展望台のオープンとオフィス・テナントの入居を開始、約半年後の10月5日にプリンスホテルを除く全館が竣工しグランドオープン(街開き)を迎えました。

 本マンションはその
街開きとともに竣工したワンルームを中心とした分譲マンションです。各区分所有者からなる管理組合法人の自主管理物件であり、サンシャインシティの所有物件ではありません。所有者・居室によっては分譲賃貸として運用されています。

 正確には
サンシャインシティ内文化会館直上に立地するマンションで、東池袋からも雨に濡れずに地下道で直結しており、利便性が非常に高くなっています。場所柄、セキュリティには気を配っており、8階から12階の各階のエントランスにオートロックがあります。また、室内からモニターで来訪者を確認できるほか、1階には防災センターがあり、夜間は警備員が巡回を行っています。屋上にはテラスも付いており、夏は心地よいことでしょう。

 サンシャインシティの魅力は言うに及びません。高層ビルとしては展望台の高さ都内一のサンシャイン60を中心に、複数のビルや地下街・専門店街で構成されています。オフィスや専門店街アルパ・アルタを中心とする商業施設、ホテル(プリンスホテル)にとどまらず、水族館、ナンジャタウンやJ-WORLD TOKYOといった屋内型テーマパーク、プラネタリウム、劇場などのレジャー施設、コンベンションホールまで擁する、毎年約3千万人が来場する日本初の複合都市施設です。

 本マンションの
欠点ワンルームの場合、室内に洗濯機置場がないことでしょう。対象住戸の存する12階にはコインランドリーがありますが、コインランドリー1回300円、乾燥機1回100円日々使用するだけに馬鹿になりませんし、いちいち室外にまで洗濯に行くのも面倒ではあります。

 対象住戸は
地上12階建て建物の12階に所在する専有面積22.24平米のワンルームです。最上階・南向き住戸中庭と向きあう方角です。玄関から入るとすぐにキッチンとなり、玄関左手にはいわゆる3点セット(浴室・トイレ・洗面)の水廻りとなります。キッチン兼廊下を通ると洋室となり、主だった収納はシューズボックスだけというシンプルでよくある投資向け物件と言えます。事務所利用も可能と、用途は広くなっています。

 旧法賃借物件で借地期間は2039年9月まで、借地料は毎月3,596円です。これ以外に、管理費6,300円/月、修繕積立金4,770円/月、給水料1,000円/月、給湯料3,334円/月と細々と経費がかかり、合計毎月19,000円となります。

 販売価格は900万円、坪単価134万円です。『マンションナビ』により対象住戸の自動査定を行うと、810万円(坪単価120万円)〜910万円(坪単価135万円)となり、上限に近いですが適正価格の範囲内です。

 また、『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、中古市場における
本マンションの過去の売出価格は坪単価131万円〜223万円で、本物件の坪単価134万円はこの中では安めの価格水準です。

 一方、
投資用物件として考えた場合、『マンションナビ』によれば、賃料は6.7万円〜7.1万円とされていますので、表面利回りは8.9%〜9.5%、実質利回りは6.4%〜6.9%と、築37年目の物件としてはやや物足りない感じです。利便性は高いですから、投資用としてよりむしろセカンドハウス的に使用する方が割り切れていいかもしれません。

 本ブログでは、
中古物件で人気アクセスランキングに掲載されているものを取り上げているのですが、最近は本物件のような1,000万円以下の投資用物件が常時ランキングの上位を占めるようになり、これは今まで見られなかった動きです。これには、投資家が積極的に投資用物件を探しているといった事情が背景にあり、今後しばらくはこのような傾向が続くことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:メゾンサンシャイン
 価格:900万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋3丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩4分
 面積:専有22.24平米

詳細はこちら(ノムコムより)
メゾンサンシャイン

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| 中古マンション 豊島区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
アウルタワー(中古)−東池袋再開発・駅直結高級タワーの優れた間取り
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★ 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩2分、JR山手線「池袋」駅より徒歩9分の場所に立地するゴールドクレスト旧分譲・大成建設施工・地上52階地下2階建・総戸数608戸・2011年1月築の『アウルタワー』です。

 アドレスは豊島区東池袋4丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 最も注目が集まったプロジェクトは、
豊島区自身が地権者の立場で参加する「南池袋2丁目A地区第一種市街地再開発事業(MI2プロジェクト)」で、低層部に区役所が入居する予定の超高層マンション『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』として昨年夏に販売され、平均坪単価350万円程度という高値にもかかわらず、あっという間に完売しました。

 東池袋には、
『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』の前に話題となったタワー建築物が2つあり、一つが平成19年竣工の「ライズシティ池袋」で、平均坪単価241万円程度と安かった42階建ての住居棟『エアライズタワー』と15階建ての業務棟「ライズアリーナビル」からなり、ライズアリーナビルには豊島区立図書館が入居しています。

 もう1つが2011年竣工の本マンションで、
「サンシャインシティ」と「ライズシティ池袋」の間に位置する52階建ての超高層マンションになります。「東池袋」駅より地下プロムナード直結がセールスポイントで、独立行政法人都市再生機構による再開発事業によるものです。設計・施工は大成建設、管理は三井不動産レジデンシャルサービス山手線内側エリアの先進と文教が調和する稀有な場所に立地しています。

 商業施設は
サンシャインシティ、大丸ピーコック東池袋店、西友サンシャイン西友店が全て徒歩1分(約10m〜20m)サンロード商店街にも徒歩2分と、駅前の利便性を存分に享受しています。また、上記の通り、中央図書館やコンサートホールを備えた「ライズシティ」へ徒歩1分です。

 建物は
制震構造で、大成建設が誇る高強度コンクリート技術'T−RC+'、外壁には断熱性・耐久性に優れたALC板を採用しています。24時間の有人管理体制、ライフサポーターによるフロントサービス、24時間ゴミ出し可能なゴミ置場、内廊下設計、二重床・二重天井と、構造・設備面も合格点です。

 共用施設は、
プレミアムビューラウンジ、スカイラウンジ、ゲストルーム、キッチンを併設したパーティールーム、シアタールーム、フィットネスルーム、キッズルームと多彩です。天然石を贅沢に使用したホテルのロビーのようなグランドエントランスホールも必見です。

 対象住戸は
地上52階建て建物の14階に所在する専有面積84.36平米の3LDKです。南西角部屋で、南西・北西方向のワイドなダイレクトビューウインドウが魅力的です。特に14.8帖のLDは南西・北西両方向に全面開放となっています。キッチンはアイランド型で3.8帖の広さです。

 LDに隣接の洋室は
5帖でバルコニーにも出られ、玄関廊下から入る洋室は5.8帖でこちらもバルコニーに面しています。主寝室は7.3帖と十分な広さで形も整っています。収納はウォークインクローゼットもあり十分な容量を確保、浴室が1418サイズなのは若干惜しいですが、優れた間取りと言えます。これで眺望が抜けていれば申し分ないのですが、これは現地で確認する必要があるでしょう。

 販売価格は8,280万円、坪単価324万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、279万円[東池袋坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.030[築年数等中古補正]×1.045[地価上昇補正]=坪単価328万円となりました。また、『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、8,240万円(坪単価323万円)〜8,640万円(坪単価339万円)となり、適正価格の中でも割安なカウントとなっています。

 本マンションは
現在も分譲続行中ですが、公式HPによれば、現在の販売住戸8戸は、専有面積47.40平米〜84.36平米に対し販売価格5,688万円〜11,180万円で、坪単価397万円〜438万円程度となっています。本マンションの平均坪単価が350万円程度であったことと考え合わせても、今時点で対象住戸をこのような価格水準で購入できるのはお得感があると判断できます。

 当初割高と思われた本マンションも、同レベルの価格水準であった『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』が早期完売を果たしたことで、割高感が薄れてきました。マンションとしてのグレードは高く、豪華な雰囲気と優れた建物構造・仕様最近のタワーマンションと比較しても抜きんでています。高層階住戸ではないものの、購入の価値が十分ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アウルタワー
 価格:8,280万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋4丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩2分
 面積:専有84.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アウルタワー

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| 中古マンション 豊島区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ上池袋(中古)−初期プラウドシティ・シリーズの豊かな住環境
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★ 東武東上線「北池袋」駅より徒歩3分の場所に立地する2005年2月築・野村不動産旧分譲・大林組施工・地上15階地下1階建・総戸数277戸の『プラウドシティ上池袋』です。

 アドレスは豊島区上池袋4丁目です。上池袋は、「池袋」駅・「大塚」駅・「板橋」駅の中間に、明治通りに沿って広がる地域です。戦後に形成された住宅街で、地区内には細い路地が多く残りますが、主に明治通り沿いは商業地域となっています。

 上池袋は、全体的に
南側が池袋台地の北端にあたるので高く、旧谷端川に向かって北側になだらかに低くなっていく地形です。これまでは大規模開発とはあまり縁のない地域でしたが、2005年に癌研究会附属病院が移転したため、2007年から跡地が再開発され、2009年に22階建ての南棟と8階建ての西棟の2つの賃貸住居棟と5階建ての商業棟が整備されました。 商業棟ドレシア アネックスにはフィットネスクラブのセントラルウェルネスクラブとスーパーマーケットのピーコックストアが営業しています。

 「北池袋」駅から本マンションまでは徒歩3分の距離で、駅出口を出て東武東上線の線路を渡りソフトバンクテレコム新東京センターの周りを回るように左折すると本マンションに到着します。道のりはフラットで歩きやすいルートになっています。なお、JR埼京線「板橋」駅に徒歩6分、東武東上線「下板橋」駅に徒歩7分、都営三田線「新板橋」駅に徒歩11分と、複数路線・駅が使用可能です。

 本マンションのセールスポイントは、
ビッグターミナル「池袋」駅から1駅の池袋隣接地域でありながらその賑わいと程よい距離を置いた住宅街となっている点で、ここに緑豊かなやすらぎと温もりに溢れた環境のある集合住宅づくりを目指した点です。敷地面積は4,153.64平米で『プラウドシティ』シリーズとしては小さいのですが、ここに総戸数277戸のビッグコミュニティを創出しました。

 建物の
外観デザインは、アースカラーとホワイトの2色を基調とし、若々しさと安定感の双方を感じさせます。敷地内は四季を感じる緑豊かなランドスケープがあり、大規模マンションらしくパーティールームやキッズルームなど数々の共用施設も充実、棟内にはコンビニもあります。敷地は不整形で北西側は線路が走っており、もちろん二重窓などの防音対策はきちんと施しているものの、気になる方もいることでしょう。

 安全面では、暮らしを見守る
24時間体制の有人管理システムをはじめ、敷地内には先進の防犯設備で要所要所の安全を確保するとともに、セコムと提携し24時間オンラインセキュリティシステムを備えています。専有部の設備面では、環境に優しいディスポーザー、あると便利な食洗機も設置されており水周りが充実、床暖房・オートバス・浴室乾燥機・CATVなども備わっています。

 近隣の住環境は、池袋隣接エリアながら
下町的雰囲気も残しています。日常のお買い物については、マルエツ板橋駅前店などのスーパーが徒歩圏内にあるので、生活面も良好です。周辺には、徒歩10分圏内に各種クリニック・銀行・郵便局など暮らしやすい住環境が整っています。また小学校・中学校へは徒歩5分圏内と、学齢期の子供のいるファミリーには嬉しい立地です。

 間取りは1SLDK〜5LDK、専有面積55.86平米〜105.84平米DINKSからファミリーまでをターゲットにしたマンションですが、今や新規の分譲マンションではほとんど見かけなくなった5LDKの住戸が販売されていました。当時の分譲価格は2,760万円〜7,850万円で、坪単価163万円〜245万円程度平均坪単価218万円程度とされています。

 対象住戸は地上15階建て建物の1階に所在する専有面積73.92平米の3LDKです。南西向きの田の字型住戸で、使いやすい間取りとなっています。玄関を入って直進すれば12帖のLDとなり、これに3.3帖のカウンター付キッチンが備わっています。LD隣接の部屋は6帖和室で、共用廊下側に6.7帖と5帖の洋室があります。

 1階住戸のため、
テラスが19.34平米、専用庭が10.08平米付いており、専用駐車場が使える(月額25,000円)のも特徴です。浴室は1418サイズで標準、収納はトランクルーム、押入、納戸などが重宝しそうです。管理費は月額14,320円平米当たり194円で現在の平均(263.39円/平成22年都区部)より安く、スケールメリットがはたらいています。
 
 販売価格は4,650万円、坪単価208万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、247万円[板橋坪単価]×1.025[駅距離補正]×0.866[築年数等中古補正]×1.042[地価上昇補正]=坪単価228万円となりました。一方、『マンションナビ』において対象住戸を自動査定すると、4,210万円〜4,510万円が適正価格帯と算定されました。

 板橋・上池袋エリアは、本マンションと2011年築の『プラウドシティ池袋本町』2つの『プラウドシティ』が線路沿いの似たような立地で存在感を発揮しています。本マンションは、プラウドシティ・シリーズの原型の一つとして、今後とも豊かな住環境を維持していくことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ上池袋
 価格:4,650万円 (税込)
 所在:豊島区上池袋4丁目
 交通:「北池袋」駅徒歩3分
 面積:専有73.92平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ上池袋

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| 中古マンション 豊島区 | 20:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド駒込ディアージュ(中古)−駒込染井の緑の高台に珠玉のプラウド
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★ JR山手線「巣鴨」駅より徒歩5分、同線「駒込」駅より徒歩7分の場所に立地する2007年11月築・野村不動産旧分譲・木内建設施工・地上6階地下1階建・総戸数36戸の『プラウド駒込ディアージュ』です。

 アドレスは豊島区駒込4丁目す。駒込は、豊島区北部・駒込台地に位置し、北で北区西ヶ原、東で北区中里・田端、南で文京区本駒込、西で巣鴨と接しています。かつての豊島郡駒込村は文京区本駒込・千駄木などを含んでおり、後、上駒込村・下駒込村に分かれ、前者が豊島区駒込となりました。

 豊島区駒込1丁目と文京区本駒込5丁目との境で発見された
駒込一丁目遺跡付近からは、弥生後期の遺跡が発見されています。また、駒込は、日本武尊が命名者との説があり、付近の西ヶ原でも旧石器時代の出土品や縄文時代の集落跡が見つかっており、これまで20棟を超える竪穴住居跡が発掘されています。

 現在の市街地が形成されたのは江戸時代・明治時代で、本マンション周辺は、駒込染井と言われる由緒あるエリアに属します。駒込染井村には伊勢津藩藤堂家が下屋敷・抱屋敷(約8万坪:26万平米)を構えており、染井村には植木職人が多く住み、村全体が花園だったと言われ、ソメイヨシノもこの地の植木職人が作り出したとされています。この辺りでは霧島ツツジの栽培も盛んで、JR「駒込」駅の土手に春になるとツツジが多いのはその名残と言われています。また、木戸孝允別邸跡があり、明治天皇行幸の石碑が建てられ、この近隣には木戸坂という坂があります。

 さて、本マンションは、
「巣鴨」駅より徒歩5分の線路に沿った場所に立地します。「駒込」駅からも線路沿いに歩けばよく、ほぼフラットでわかりやすいロケーションです。敷地面積は1,037.43平米とそれほど大きくなく、総戸数も36戸と小規模です。野村不動産は、地域の大規模物件を終えた後に当該地域周辺で小規模物件を事業化する手法をよくとっており、本件と『プラウド駒込』がその関係に当たります。

 周辺には
六義園・染井霊園・旧古河庭園が点在し、穏やかな高台の空気が流れ、いまなお木々の潤いを豊かに保っています。実際、駅からは心地よい桜並木を歩きながらのアプローチとなります。鉄道沿線ではありますが、閑静な住宅街であり、線路を渡れば高級住宅街である大和郷があります。また、日常のお買い物は、「巣鴨」駅前等に所在する西友、アトレヴィ、サミットストア等が便利です。

 駒込染井という土地柄を意識して、本マンション外観は、煉瓦調タイルとさび石を用いた和の雰囲気を漂わせた風格ある佇まいで、日当たりや通風に配慮した雁行設計やプライバシー重視の内廊下と、高級感があります。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の2階に所在する専有面積63.29平米の2LDKです。南東・北東・北西の三方角部屋で、南東側にリビングのバルコニーがついています。LDは間取り中央に位置し10.2帖で食器棚及びカウンター付キッチンが3.8帖、洋室は6.5帖、6.2帖の2室です。凸型の6.5帖の洋室には床暖房も付いています。

 洗面所及びミストサウナ付浴室キッチン横から入る珍しいタイプです。収納はウォークインクローゼットをはじめとして随所にあり、豊富な容量を有しています。また、全窓2重サッシを採用しているため、室内への遮音性が配慮されています。管理費は平米当たり299円と、やや高めの設定です。

 販売価格は4,990万円、坪単価261万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、276万円[駒込坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.885[築年数等中古補正]×1.039[地価上昇補正]=坪単価257万円となりました。一方、『マンションナビ』による対象住戸の自動査定は5,140万円〜5,540万円となり、本件売出価格は十分リーズナブルであるとの印象です。

 山手線の北東エリア、「東京」駅〜「池袋」駅間の沿線はやや雑然とした雰囲気がありますが、その中にあって六義園を中心としたこの一角は、江戸時代以来の由緒正しき風情を今に残し、人気のスポットです。また、プラウドの小規模物件は珠玉のような輝きを持つマンションが多く、その駒込との出会いはまさに理想的に思えます。一度は住みたい地域の一度は住みたいマンションと言えるのではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド駒込ディアージュ
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:豊島区駒込4丁目
 交通:「巣鴨」駅徒歩5分
 面積:専有63.29平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド駒込ディアージュ

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| 中古マンション 豊島区 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー池袋ウエストゲート(中古)−存在感抜群の希少な西池袋タワー
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★ 東京メトロ有楽町線「要町」駅より徒歩6分、同線「池袋」駅より徒歩11分の場所に立地する住友不動産分譲・奥村組東京支社施工・地上34階地下1階建・総戸数173戸の『シティタワー池袋ウエストゲート』です。

 アドレスは豊島区高松1丁目です。高松は、東京メトロ有楽町線・副都心線「要町」駅の北側に広がるエリアで、豊島区の中では住宅街が最もよく形成されているところと言われています。

 本マンションの立地する高松1丁目は、
環状6号線・ゑびす通り商店会・谷端川に面し、千川中学校を取り囲むような地形をしています。近くには商店や消防署、日本香堂、病院、スーパー等があり住みやすいところです。毎年9月の長崎神社の祭礼は、町会あげて盛大に行われています。

 千川中学校に近く、豊島高松郵便局の隣となるこの敷地は、平成19年5月まで住宅展示場の「池袋住宅公園」があったところです。敷地の南東側を首都高速中央環状線に接しており、南向き・東向き住戸は騒音・排気ガスの影響を相当受けるものと思われます。

 「要町」駅から本マンションまでは徒歩6分の道のりです。同駅3番出口から北方向を見ると、高々と本マンションの黒い外観を望むことができます。池袋では近年もタワーマンションが林立していますが、実は西池袋エリアではタワーマンション自体が珍しく、今でもその存在は際立っています。首都高速中央環状線沿いにほぼフラットな道のりを北東の方向に進み、千川中学校を通りすぎ、郵便局を越えたところに本マンションは立地します。

 面積3,038.61屬良瀉第1種住居地域・商業地域・近隣商業地域にかかっており、これらの建蔽率・容積率を活用することにより、タワーマンションの敷地としては小ぶりですが、地上34階建の高層建築が可能となりました。したがってペンシルタワーともいうべき形状ですが、ブラックの外観の力強さもあって、頼りない印象はありません。なお、本マンションには当時、近隣住民の反対運動があり、そのせいか当初予定の36階建が34階建に変更されたという経緯があります。

 本マンションの
裏側には、住友不動産所有の大型立体駐車場があり、本マンション住民はその駐車場を賃貸する形式のようですが、現在空きはありません。なお、本マンション裏手は、古くからの庶民的なゑびす通り商店街が並んでおり、確かにこの和気あいあいとした街並みと住友不動産らしい都会的なシルエットのタワーマンションとではコントラストが大きく、周辺の方々が反対したくなる気持ちもわかるような気がしました。なお、現在は反対の幟や看板などは見当たりません。

 本マンションで多少変わっているのは、2階から5階までは事業協力者用住戸26戸があり、この方々専用にエレベーターが1基あることです。一般分譲用住戸は147戸あり、こちらにはエレベーターが2基ですので、エレベーター1基あたりの戸数が事業協力者用のフロアとはかなり違います。ただ、これら低層階は賃貸に出している住戸もありますので、別々の取扱いの方がよいのかもしれません。

 対象住戸は、
地上34階建て建物の20階に所在する専有面積56.09屬2LDKです。南東向きで、日照・眺望とも良好です。窓を開ければ交通音・排気ガスの影響は大きなものがあるでしょうが、窓を閉めた状態での防音対策はきちんと施されているものと思われます。

 LDKは14.8帖の広さで、キッチンにはカウンターが付いています。バルコニーに出られる洋室は5.5帖、LDKからの採光しか望めない洋室は4.5帖の広さです。水回りは玄関付近にコンパクトにまとめられています。収納は4.5帖の洋室に比較的大きなクローゼットがあり、5.5帖の洋室のクローゼットと併せてまずまずの収納力といっていいでしょう。ディンクスないし小さなお子さんのいる3人家族には、機能的に住むことができる住居と言えそうです。

 販売価格は4,650万円、坪単価にして274万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの分譲時の平均坪単価は257万円程度で、中古想定坪単価はこれより6.8%上昇しています。対象住戸についても分譲時より高い売り出し価格となっていますが、これらは本マンションの中古市場での評価の高さに由来するものと思われます。

 住宅街が広がる豊島区高松において、本マンションは、傍目にも確かに相当無理をして建蔽率・容積率を寄せて建てたタワーなのですが、これが逆に本マンションの希少価値を生んでいることも否定できません。「池袋」駅に歩いて行ける距離でありながら、東池袋の繁華街的な雰囲気とは異なる落ち着いた周辺環境でもあります。これらのことから、本マンションは、今後とも同エリアのランドマークとして、存在感を維持し続けるものと思われます。

要町交差点から写した本マンションの雄姿です。ご覧のとおり遠目からもはっきりと目立つ存在です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面の顔となる首都高速と向かい合う南東向きです。交通音・排気ガス等の影響はあるでしょうが、日照・眺望は良好です。



本マンション東側にある正面エントランスです。住友不動産のマンションらしく重厚感と高級感があります。



正面エントランスに連なる北東側の車寄せとそのアプローチです。写真奥には住友不動産所有の大型立体駐車場があります。



本マンションを北東角から写したものです。どこから写しても黒々とした細長いシルエットは存在感があります。



本マンションを北側から写したものです。写真手前は大型立体駐車場の一部です。各住戸にはダイレクトビューウインドウが採用され、迫力ある眺望が楽しめます。




 種別:中古マンション
 名称:シティタワー池袋ウエストゲート
 価格:4,650万円 (税込)
 所在:豊島区高松1丁目
 交通:「要町」駅徒歩妻
 面積:専有56.09

詳細はこちら(ノムコムより)
シティタワー池袋ウエストゲート

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| 中古マンション 豊島区 | 21:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド千早町(中古)−さわやかな風の吹きわたる低層邸宅レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「千川」駅より徒歩8分、同線「要町」駅より徒歩10分、西武池袋・豊島線「東長崎」駅より徒歩11分、同線「椎名町」駅より徒歩13分の場所に立地する平成17年築・野村不動産旧分譲・加賀田組施工・地上3階地下1階建・総戸数30戸の『プラウド千早町』です。

 アドレスは豊島区千早2丁目です。千早は、東京メトロ有楽町線・副都心線「千川」駅から「要町」駅の南側の地域であり、北側に要町、板橋区向原、東側に西池袋、南側に長崎、西側に練馬区旭丘に接しています。町内は、商店もありますが、全体的には住宅街が広がっています。

 本マンションの所在する千早2丁目には、
「画壇の仙人」と呼ばれた熊谷守一の美術館があります。97年の生涯のうち、晩年の30年間は全く外出せず、わずか15坪の庭の自宅で小さな虫や花を描き続けたそうで、その旧居後の美術館は、本マンションのごく近くにあります。美術館の壁には、熊谷が見つめたであろう数匹の蟻の動くさまをとらえた画が描かれています。

 なお、この辺りは、かつて
「池袋モンパルナス」と呼ばれ、若きアーチスト達がアトリエ村を形成していた街だったそうです。また、徒歩5分圏内だけでも、大小あわせて7つの公園が点在しています。

 駅までのアクセスについては、本マンションから
「千川」駅へは北上するルート、「要町」駅へは東進するルートです。概ね住宅街の中を歩くのですが、商店が点在する通りもあります。いずれにしても道のりはフラットで、特に住宅街の道は閑静です。

 それにしても、私は初めて千早の中に足を踏み入れたのですが、
非常に静かで穏やかなたたずまいに心を惹かれました。思い出したのは、昨年4月に訪れた『ザ・パームス高円寺』の閑静な街並みですが、千早の町の区割りはさらにシンプルで、まさに良好な住宅街です。

 本マンションは、
初期のプラウドが有する低層邸宅系レジデンスの良さがあらわれており、それがこの第一種低層住居専用地域の静かな街並みと実によくマッチしています。接道は北側のみで、東・南・西の三方向が他の建物に囲まれているのはやや難がありますが、1,654.62屬良瀉呂横に展開する低層マンションの存在感で、面積以上の広がりを感じます。外観は黄色系の色調が強く、上品な温かみを感じさせます。

 敷地西側には大きな
天理教教会があり、気にする方がいらっしゃるかもしれません。また、敷地南側は『マイキャッスル池袋千早町』が連続して存在するのですが、本マンション南側との間には、『マイキャッスル池袋千早町』の駐車場が配されているため、圧迫感はありません。

 生活施設としては、千早小学校が徒歩4分、千早図書館・児童館も徒歩4分と、子育てに便利で、お買いものは、コープとうきょう要町店が徒歩4分、つるかめランド千川店が徒歩6分となっています。

 対象住戸は、地上3階建て建物の
3階に所在する専有面積75.1屬3LDKです。最上階に位置し、本マンション全30戸中5戸のみのプレミアム住戸として、>リビングの天井高が3.5mもあるハイサイドライト住戸です。

 バルコニーの向きは
南向きで、上記のとおり南側の『マイキャッスル池袋千早町』の存在で眺望は望めないものの圧迫感はありませんLDは12.5帖でほぼスクエアな形、キッチンはオープンカウンターで3.7帖の広さです。LDに隣接する和室は6帖を確保、洋室は共用廊下側に6帖と5.4帖の2室です。6帖洋室の北側は吹き抜けとなっているため、思ったよりも明るい部屋となることでしょう。玄関はポーチ付きで、浴室は1418サイズ、収納は大型のクロ―ゼットがなくやや不足するかもしれません。なお、別途費用はかかりますが、地下1階にトランクルームがあります。

 販売価格は当初、4,980万円だったものを一度5,180万円まで値を上げ、その後再び4,980万円に落ち着きました。坪単価にして219万円となります。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、2009年に坪単価215万円で1階住戸が売りに出された経緯があります。これと比べると、最上階である本住戸はリーズナブルであるとも言えるでしょう。

 なお、
対象住戸の分譲時価格は5,980万円ですので、これより1千万円安い中古価格となります。本マンションの分譲時の平均坪単価は240万円程度で、総戸数30戸という小規模だったこともあるのでしょうが、売り出し早々に完売しました。

 北側道路は直線で、車がややスピードを上げて通るとその音が目立ちますが、逆に言えば、
通過音が気になるくらい、普段は静かだということです。この辺りは新築マンションの建設も少なく、本マンションが売れてしまった後に「買っておけばよかった」という声がでていました。私も千早に土地勘も地縁もないものの、風の吹きわたるさわやかな街並みに、「ここに住みたいな」と思う住環境でした。

本マンションの北側道路です。直線のため、たまにスピードを上げて通る車がありますが、それ以外は静かです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北側外観です。重厚な低層レジデンスで静かな街並みに合っています。北側以外の向きは住宅街の中にあり、写真を撮ることができませんでした。



本マンションの正面エントランスです。黄色がかった外壁に茶色の玄関扉で邸宅系レジデンスにふさわしい植栽や敷石が左右に配されています。



本マンション東側にある駐車場と駐輪場です。地下駐車場・駐輪場で存在感あるアプローチです。総戸数に対する駐車場数は3割と少ないようです。



本マンション北側道路沿いのすぐ近隣にある熊谷守一美術館の外壁です。数匹の蟻がうごめくデザインが印象的です。




 種別:中古マンション
 名称:プラウド千早町
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:豊島区千早2丁目
 交通:「千川」駅徒歩8分
 面積:専有 75.1

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド千早町

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| 中古マンション 豊島区 | 21:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン上池袋(中古)−5駅利用・店舗併設・坪149万の価値ある物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR埼京線「板橋」駅より徒歩10分、東武東上線「北池袋」駅より徒歩8分の場所に立地する平成3年築・積水ハウス旧分譲・住友建設施工・地上13階地下2階建・総戸数52戸の『グランドメゾン上池袋』です。

 アドレスは豊島区上池袋4丁目です。上池袋は、「池袋」駅・「大塚」駅・「板橋」駅の中間に、明治通りに沿って広がる地域です。戦後に形成された住宅街で、地区内には細い路地が多く残りますが、主に明治通り沿いは商業地域となっています。

 上池袋は、全体的に
南側が池袋台地の北端にあたるので高く、旧谷端川に向かって北側になだらかに低くなっていく地形です。これまでは大規模開発とはあまり縁のない地域でしたが、2005年に癌研究会附属病院が移転したため、2007年から跡地が再開発され、2009年に22階建ての南棟と8階建ての西棟の2つの賃貸住居棟と5階建ての商業棟が整備されました。 商業棟ドレシア アネックスにはフィットネスクラブのセントラルウェルネスクラブとスーパーマーケットのピーコックストアが営業しており、本マンションからも徒歩3分のところにあります。

 「板橋」駅から本マンションまでは徒歩10分の道のりです。同駅から住宅街の細い道を南下するのが最も近いのですが、夜道などより安心な道筋は、滝野川桜通りとなります。この通りは大きな桜並木の街路樹が特徴的で、春になると約100本の桜が満開となり、道行く人の目を楽しませてくれます。

 このほか、本マンションからは
東武東上線「北池袋」駅徒歩8分、JR山手線「池袋」駅徒歩16分・同線「大塚」駅徒歩14分、都営三田線「西巣鴨」駅徒歩10分と、5駅利用可能です。各駅への徒歩距離はそれほど近くありませんが、穴場的な便利さがあります。

 日常のお買い物は、
マンション1階部分に「くすりの福太郎上池袋店」があり、上記のとおり徒歩3分で「ピーコックストア上池袋店」、徒歩4分で「マルエツプチ上池袋店」があるなど、恵まれています。ただし、マンション1階・2階部分は、「くすりの福太郎」の赤い看板がでかでかと貼られていますので、この点美観的には気にされる方がいらっしゃるかもしれません。

 本マンションは
明治通り沿いの立地ですので、建物の正面の顔となる同通り沿いの南東向きは、交通音・排気ガスの影響があるものと思われます。ただし、一歩中に入れば穏やかな街並みで、正面エントランスは北東側に設けられています。本マンションの奥行きは予想以上に深く、不完全ながら四方道路の敷地で、南東向き以外は低層の建物が連なっています。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の7階に所在する専有面積95.31屬3LDKです。北東・北西角部屋で、明治通りには面していない向きのため、騒音等からは免れているものと思われます。また、両面バルコニーもポイントです。

 LDは12.4帖で、キッチンは5.2帖と広々としています。3つの洋室はLDとは分離されており、各居室のプライベート空間が守られています。LDは出っ張った柱が工夫のしどころで、主寝室は7.9帖洋室が使用されることでしょう。トイレと洗面所・浴室は離れた位置にあり、収納は各居室にあるものの、ウォークインクローゼットはありません。

 販売価格は4,300万円、坪単価にして149万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、本マンションの過去の売り出し価格は、坪単価146万円〜190万円で、この中では、今回の対象住戸の売り出し価格は低水準になっています。特に、対象住戸と同一住戸と思われる物件が2009年に坪単価190万円で売りに出されていることから、リーズナブルな価格設定ということができるでしょう。

 本マンションの特徴として、
各住戸に駐車場所有権がついていることが挙げられ、月額管理料7,940円+修繕積立金2,400円=計10,340円で駐車場を使用することができます(なお、住戸に係る管理費+修繕積立金は月額37,600円です)。これらを考えあわせると、車を所有していらっしゃる方にはかなりお得な物件ということができ、築20年以上を経過したマンションではありますが、交通利便性・生活利便性・価格水準等から検討に値する物件ということができるでしょう。

本マンションの正面の顔となる明治通り沿いの南東側です。「くすりの福太郎」の赤い看板が目につきます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北東側にあるメインエントランスです。築20年以上経過していますがきれいに管理されています。写真右手奥は駐車場です。



対象住戸のある北東・北西角です。黒い外付けの階段がアクセントになっています。



本マンションの北西側にもサブエントランスがあります。案外奥行きのある敷地です。



本マンションの南西・北西角です。写真手前は低層の棟で、写真奥が高層の棟となります。



本マンションの北西側の道路です。ほぼ四方道路の敷地で、明治通り以外は穏やかな小道となっています。




 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン上池袋
 価格:4,300万円 (税込)
 所在:豊島区上池袋4丁目
 交通:「板橋」駅徒歩10分
 面積:専有 95.31

詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン上池袋

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| 中古マンション 豊島区 | 21:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ池袋本町(中古)−最優秀賞に輝くプラウド最大の大規模複合開発
JUGEMテーマ:マンション

★ JR埼京線「板橋」駅より徒歩2分、都営三田線「新板橋」駅より徒歩5分、東武鉄道東上線「下板橋」駅より徒歩4分の場所に立地する平成23年築・野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階地下1階建・総戸数785戸の『プラウドシティ池袋本町』です。

 アドレスは豊島区池袋本町4丁目です。池袋本町は、池袋北部の閑静な住宅街からなるエリアです。明治の町村制施行時には北豊島郡巣鴨村大字池袋字本村が本エリアに該当し、大正3年には「下板橋」駅が開業、昭和初期までは西巣鴨町に属していました。東京市に編入の際に豊島郡の一部となり、太平洋戦争末期には米軍の空襲により、地域の半分以上が罹災しています。昭和44年の住居表示の際に、現在の池袋本町となりました。

 「板橋」駅から本マンションまでは徒歩2分の道のりです。同駅西口を出て、南へと向かう道を下ればすぐに本マンションの格調の高い正面ゲートに突き当たります。

 本マンションは、
「プラウド」マンションシリーズ最大の複合開発プロジェクトとされています。約2.0haの広大なJR社宅跡地に、総戸数785戸の大規模マンション、地上15階の高さにそびえ立ち、四方をぐるりと取り囲む配棟は、まさに要塞のようです。都市近接の広大な場所にもかかわらず、住環境が維持されやすい「第一種住居地域」となっているのもメリットの一つです。

 本マンションの
コンセプトは、「都市の緑域」で、テニスコート約12面分の広さを誇る大庭園「ガーデンアリーナ」や、住戸と中庭を結ぶコリドーやパーゴラ、そして季節ごとにイベントを開催し、英会話教室も開かれる「ツリーハウス」を設置しました。住宅棟はこの大庭園を囲むように配棟され、23区内にありながら自然を身近に感じる住まいを実現しています。

 エントランスゲートは高さ約5.5mで周囲を圧し、三層吹き抜けのグランドロビーは約8.5mの高さを有します。3スタイルを有するゲストルーム、コンシェルジュサービス、カフェラウンジやライブラリー、朝刊各戸配達サービスなどの充実した共用施設・サービス、三重のセキュリティ・24時間有人管理サービスで安心、また、太陽光発電を共用部電力として使用し、雨水も再利用、ハイブリッドカー3台によるカーシェアリングや40台のレンタサイクルなど、エコにも十分配慮しています。

 そして、目玉の大規模複合開発としては、
敷地内にスーパー「マルエツ」が開設、東京都認証保育園をマンションに併設し、周囲には豊島区提供緑地や谷端川児童遊園を整えるなど、まさに本マンションだけで「シティ」としての機能を有しています。

 現地を訪れて若干気になったのが、「板橋」駅が
比較的地味な駅で、駅前も街としての華やぎには少々欠けることです。ただし、その分駅近でも落ち着いた生活が送れるわけで、住環境としては良好です。

 敷地外縁の植栽はきちんと管理されていますが、敷地があまりに広いためか、あるいは本マンションの敷地外の土地が隣接しているためか、一部のスポットでは雑草が生え放題の箇所もありました。一方、ガーデンアリーナは、外からうかがい知ることはできませんが、居住者の方々に素晴らしいゆとりの空間を提供していることでしょう。

 対象住戸は、地上15階建て建物の
5階に所在する専有面積58.38屬2LDKです。南東向きのバルコニーで、位置的にはJR埼京線の線路と向き合う場所と思われます。この向きは「板橋」駅のホームからもよく見えるロケーションで、バルコニーにおける鉄道音は相当なものと思われます(もちろん、窓を閉めれば問題のないようサッシュを選定しているものと考えられます)

 配棟上、
間取りは田の字型となっています。LDは11.3帖で、LDが見渡せるキッチンは3.1帖の広さです。6帖・5帖の2洋室は共用廊下側に配され、玄関には広いポーチが付設されています。収納は、LDに設置された納戸のほか、ポーチ部分にはトランクルームがありますが、その分居室の収納が小さめになっています。

 販売価格は4,980万円、坪単価にして282万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は238万円(中古想定崔渦72万円)で、分譲時価格より7.6%の下落となっています。

 対象住戸は、
低層階の中住戸ですが、線路向かいというものの南東向きという日照が望める好条件も有しています。これらの要素を総合的に判断して、中古価格としての適正さを判断することとなるでしょう。

 本マンションの販売は、
リーマンショックの影響抜けきらぬ平成21年12月に開始されましたが、23区内で駅に近い大規模複合開発としての希少性が人気を呼び、6回に期を分けた販売はすべて即日完売と、平成21年から22年にかけて野村不動産を代表する物件となりました。

 ちなみに、
申込者の職業は会社員・公務員が中心で、30歳代が約45パーセント、40歳代が約22パーセントを占め、平均の家族構成は2.5人、物件のある豊島区、隣接の板橋区、北区の3区で42パーセントのシェアを占めるに至りました。このことから、当地に地縁のある堅実な職業をお持ちの30代中心のディンクス又は小ファミリーが、本マンション購入の主力だったことがわかります。

 分譲時の坪単価は約250万円でした。現在の標準相場をごくおおまかに試算すると、247万円[板橋坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価269万円となり、分譲時は割高に感じたものの、結局本マンションが「板橋」駅周辺の現在のマンション価格を新たに形成した感があります。

 本マンションは、その
秀逸なコンセプトや連続即日完売を達成した売れ行きの良さ等から、週刊住宅新聞社主催の「2010年首都圏優秀マンション表彰」の最優秀賞に輝きました。中古市場においても、その流動性注目度の高さから、早くも城北を代表するマンションとなりつつあります。今後とも資産価値の維持されやすい大規模マンションとして、城北のベンチマーク的役割を果たしていくことでしょう。

本マンションの正面エントランスです。高さ約5.5mのエントランスゲートが本マンションの顔となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



正面エントランス右手には結構大きなマルエツがあります。朝9時から夜1時30分までの営業時間です。



マルエツの北側にある谷端川児童遊園です。緑の多い明るい小道に遊具や運動施設が設置されています。



本マンションの西側にあるサブエントランスです。こちらを正面エントランスにしてもおかしくないほど堂々とした構えになっています。



本マンション南側は、唯一、隣接建物との距離が近くなっています。しかし、大半の住戸は日照は問題ないものと思われます。



対象住戸があると思われる南東向きの棟を「板橋」駅のホームから写したものです。線路と向き合っているため、サッシュを閉めたときの鉄道音や振動の影響があるかどうかがチェックポイントです。



 
 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ池袋本町
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:豊島区池袋本町4丁目
 交通:「板橋」駅徒歩2分
 面積:専有 58.38

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ池袋本町

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| 中古マンション 豊島区 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド駒込(中古)−六義園を望むグレードと円熟の駒込ランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩4分、JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅より徒歩8分の場所に立地する平成17年築・野村不動産旧分譲・竹中工務店施工・地上14階地下1階建・総戸数488戸の『プラウド駒込』です。

 アドレスは豊島区駒込4丁目です。駒込は、豊島区北部・駒込台地に位置しますが、台地は昔から人が住む場所として格好の地であり、駒込一丁目遺跡地域からは、弥生後期の遺跡が発見されている区内有数の場所になっています。これまで20軒を超える竪穴住居が発掘されているほか、駒込の地名は多数歴史に登場しており、駒込は日本武尊が命名者との説があるほどです。本マンションも、JR社宅の跡地に建てられたものですが、元は武家屋敷の跡地として、建築前に史跡調査が行われたそうです。

 本マンションから
「駒込」駅までは徒歩4分、線路を越えるときに一部アップダウンはありますが、基本的にはフラットなアプローチです。しかし、駅までの道のりでラブホテルがあるのをマイナス点にあげる方もおられます。「巣鴨」駅までは徒歩8分、こちらは風俗店などが通り道にあるようです。いずれも夜道が暗いのもマイナス点、しかし、日中は景色がいいポイントがあり、一長一短というところでしょう。

 本マンションの周辺は
良好な住宅街です。私が訪れたのは休日の夕方でしたが、落ち着いた街並みの中にプラウドらしいグレード感あるファサードがしっくりとマッチしていました。特に、駒込中学に至る西側道路は緑が多く、樹木が道路の上部を覆って緑のトンネルができているのが印象的でした。小中学校に徒歩2分という近さもポイントです。

 面積13,851.9屬發△詆瀉ですが、容積率を満たすためかなり高密度となり、住棟配置は8棟構成になります。このため、C棟・D棟・E棟は他の棟に囲まれる形となりました。ただし、エントランスホールから各住棟へ続く長い回廊に沿って様々な性格を持った中庭を配することで、高密度感を排しつつ、いろいろな場所でいろいろな風景を持つ集合住宅としています。一方、G棟・H棟の正面又は隣地にゴルフ練習場があり、また、G棟・H棟は線路に近いなどの点は留意する必要があります。

 本マンションは、
野村不動産40周年記念プロジェクトとして、同社が力を入れた物件でもあります。国指定の特別名勝地である六義園に近い(線路を渡る必要がありますが)のもセールスポイントの一つで、分譲時には六義園から見た本マンションの雄姿がチラシや公式HPに大きく取り上げられていました(一方、六義園の眺望があるのは一部の棟の中層階以上に限られます)。竹中工務店の施工で、2戸1エレベーターの採用をはじめとして、設備・外装・内装ともグレード感が高く、私が確認できるのは外観だけでしたが、例えば高級感ある駐車場のゲートシャッターなど、その雰囲気は十分感じられました。

 一方、平成16年の分譲当初は、
条件の良い上層階では坪単価330万円超となるなど、販売価格が「高すぎる」との声が大勢でした。しかし、その後価格の見直しが一部行われ、相場としてのマンション価格も上昇し始めたため、当初販売に苦戦していたのがしり上がりに売れ始め、平均倍率5.7倍、最高倍率11.0倍を記録し、最終的には「早期完売」との看板さえ掲げられるようになりました。分譲時の平均坪単価は283万円、確かに高めではありますが、今となってはプラウドのブランドからしても普通の価格水準に見えます。

 対象住戸は地上14階建て建物の
5階に所在する専有面積88.25屬2LDKです。南東角部屋で、おそらくG棟に所在するものと思われます。本マンションの中で2棟(G棟・H棟)しかない免震工法の棟にあり、しかも分譲後に前面隣地建物が5階建から3階建に変わったため、六義園を望む開放感あるビューとなりました。日照・眺望・通風すべて良好です。

 一方、
鉄道音は遮られる建物がなくなった分、大きくなっているものと思われますが、全室2重窓のため、遮音性・気密性が高く、窓を閉めれば静かでエアコンの効きも良好です。4LDK仕様の部屋を分譲時に2LDK仕様としており、別途費用はかかりますが、3LDK・4LDKに変更可能です。

 現在の
LDKは22.4帖、南面全面がバルコニーに面して開放感があります。キッチンはカウンター付、北側の主寝室も11.4帖の広さに仕様変更しています。東向きの洋室は5帖の広さ、浴室は1418サイズです。例えばご夫婦2人でゆったりとお住まいになるには格好の間取りと言えそうです。東向き窓からはゴルフ練習場が見えるのかもしれませんが、それほど気になる距離ではないと思われます。収納は2.2帖の納戸をはじめ、各居室にクローゼットが備わっています。

 販売価格は9,377万円、坪単価351万円です。『住まいサーフィン』想定中古坪単価は277万円で、分譲時価格より2.0%のマイナスとなっています。しかし、対象住戸のある棟は本マンションの中で最も条件が良いもので、南東向き住戸では、平成21年9月に13階住戸が坪単価310万円で売りに出されています。対象住戸は角部屋でもありますので、これらの諸条件を踏まえて判断することとなるでしょう。 

 私が現地を訪れたときは、
裕福そうな熟年の男性が満ち足りた風で本マンション正面にゆっくりとたたずんでおられ、いかにも本マンションにふさわしい光景だなあ、と感じ入った次第です。本マンションが駒込を代表するマンションとなったのは間違いなく、地域のランドマーク物件としてその地位は揺るぎないものとなることでしょう。

本マンションの正面入口です。緑の植栽のその奥に入口があります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのファサードです。全面壁面のいかにもプラウドらしい重厚な造りです。



本マンションの正面の道路です。穏やかな、かつ、さみしくはない良い通りです。写真左手が本マンションの植栽です。



本マンションの西側の道路で、この奥に駒込中学校があります。緑のトンネルができています。これも写真の左手が本マンションの植栽になります。



本マンションのH棟を線路側の道路から写したものです。写真右手にゴルフの練習場が見えます。



本マンションのG棟・H棟を同じく線路側の道路から角度を変えて写したものです。この2つの棟が免震工法仕様となります。




 種別:中古マンション
 名称:プラウド駒込(免震工法仕様)
 価格:9,377万円 (税込)
 所在:豊島区駒込4丁目
 交通:「駒込」駅徒歩4分
 面積:専有 88.25

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド駒込(免震工法仕様)

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| 中古マンション 豊島区 | 23:04 | comments(0) | trackbacks(1) |