ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂(新築)−幸せな家族生活を実現できそうな大規模物件

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★ 東京メトロ南北線「志茂」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産&三菱倉庫分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建(サードスクエア)&地上11階建(フォーススクエア)・総戸数502戸(401戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア)、総戸数については変更申請により500戸に変更予定)の『ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂』です。

 アドレスは北区志茂3丁目です。志茂(しも)は、1丁目から5丁目まであります。北区の北東部北東端にあたり、隅田川西岸の低地に位置します。町域北部に岩淵水門があり、その付近で荒川から隅田川が分流し、また新河岸川が隅田川に合流しています。町域の北は東京都・埼玉県境をなし、東は隅田川が北区・足立区の区境をなしています。南は神谷、西は赤羽および赤羽南と接し、地区の中央を国道122号(北本通り)が南から西へ走り、その地下を東京メトロ南北線が走っています。

 新河岸川と荒川の間の中州状になった範囲にも町域が及びます。中州とは橋で連絡され、荒川下流河川事務所、公務員住宅などがありますが、荒川対岸の埼玉県や足立区側へ直接渡る橋は町域内にはありません。

 江戸時代は豊島郡岩淵領下村で、小名に上・下・大荒久などがありました。正保期に天領となり、その後小石川伝通院・浅草幡随院・谷中南泉寺等にも分け与えられました。代官手代の八官七兵衛により荒川沿岸の新田開発が行われ、1675年(延宝3年)八官新田と号しました。また、荒川対岸の岩淵宿内に梛野原新田が飛地として存在しました。

 下村は1871年(明治4年)11月に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1878年(明治11年)に北豊島郡に所属しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い 岩淵町に併せられ、岩淵町大字下となりました。1932年(昭和7年)東京市に編入される際表記を改め、王子区志茂町1〜3丁目となりました。1957年(昭和32年)に大半が志茂1〜5丁目に再編成され、1967年(昭和42年)5月1日の住居表示実施の際に1957年に再編成されなかった志茂町3丁目が志茂5丁目に編入されました。

 志茂という地名は、1932年(昭和7年)に王子区志茂町成立の際、大字下の小字志茂から採用されました。この字志茂も元は「下」と書かれ、明治に好字二字化されたものですが、同じく下村の字「上」(後に「加美」)と対を成しています。


 「志茂」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅2番出口から隅田川に向かって北東方向に歩いたところに所在します。低地をフラットで進む歩きやすい道のりです。日本化薬工場跡地の約18,000平米に及ぶ広大な敷地に、フォーススクエア、サードスクエア、クラブスクエアの3棟構成とし、中央にSHIMOセントラルパークが設けられます。

 401戸のサードスクエアにはコンシェルジュサービスのほか、カフェラウンジがあり、テラスではオープンカフェも楽しめます。101戸のフォーススクエアにはブックラウンジやブックテラスがあり、クラブスクエアには共用棟としてスタジオルーム、DIYルーム、エクセサイズルーム、ランドリールームが備わっています。
分散する共用施設の置き方としては妥当と言えるでしょう。

 本マンションは
「東京」駅から12キロ圏内にあり、東京メトロ南北線一本で「飯田橋」駅まで18分、「四ツ谷」駅まで22分、「永田町」まで24分です。乗り換えはありますが、「東京」駅まで20分、「新宿」駅まで21分、「大手町」駅まで23分と、らくらくアクセスです。南北線は新しい路線だけに、車両も駅もきれいで、それほど混んでいませんし、東日本大震災でも東京メトロの中で真っ先に回復するなど、遅延・トラブルの少ない路線でもあります。

 「志茂」駅周辺の商業施設はやや寂しいのですが、
大黒屋(徒歩6分)、スーパーバリュー(徒歩11分)があり、コンビニも揃います。より本格的なお買い物には、ダイエー、ニトリ、西友、イオンなどが徒歩15分程度の「赤羽」駅周辺にあります。通学指定校はなでしこ小学校で、徒歩12分です。間取りは3LDK〜4LDK、専有面積65.26平米〜84.52平米でオールファミリータイプ、田の字型住戸が基本です。

 当初10月下旬販売開始予定だったところ、
1月延びて11月下旬販売開始予定となりました。価格水準は上記専有面積に対し販売価格3,900万円台〜7,500万円台(予定)、予定最多価格帯は4,900万円台で、坪単価203万円〜297万円程度です。

 グロスで見れば
60平米台住戸が3,900万円台など、低層階はリーズナブルな価格帯で調整されているようです。意外と便利な「志茂」駅から近い上に生活もエンジョイできそうな多彩な共用施設を備え、幸せなファミリーライフを実現できそうな大規模マンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

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| 新築マンション 北区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス(新築)−飛鳥山公園借景の駅徒歩1分ランドマーク
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★ JR京浜東北線「王子」駅より徒歩1分、東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩4分の場所に立地する近鉄不動産&京阪電鉄不動産&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上29階地下1階建(タワー棟)&地上7階地下1階建(レジデンス棟)・総戸数285戸(タワー棟:230戸、レジデンス棟:55戸)の『王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス』です。

 アドレスは北区堀船1丁目です。堀船は、北区の南東部東端部に位置し、荒川区および足立区との区境をなす町です。地区の北東を隅田川を挟んで対岸に足立区宮城、南東を荒川区西尾久、南を上中里および栄町、西を石神井川を挟んで王子、北を同じく石神井川を挟んで豊島と相対します。地区を明治通りが北西から南東に通っています。

 町域内には
住宅地とともに中小の工場が多数立地し、かつてはキリンビールの東京都内で唯一の生産拠点であった東京工場が所在していましたが、1998年8月に取手工場と栃木工場に生産ラインを統合する形で操業を停止・閉鎖しました。工場跡地はその後、読売新聞・朝日新聞・日刊スポーツなどの3社合同による新聞の印刷工場と日本製紙の新聞用紙保管倉庫が建設されています。

 1889年(明治22年)の町村制施行時点においては
北豊島郡王子村(後に王子町)大字堀之内および大字船方といいました。王子町は1932年(昭和7年)東京市へ編入され王子区へ移行し、この時大字堀之内が堀船1丁目、大字船方が堀船2丁目となりました。1947年(昭和22年)に滝野川区は王子区と合併し北区が成立、その後1956年(昭和31年)に町名整理により堀船1丁目・2丁目が再編され堀船1丁目−4丁目となりました。なお、堀船は、大字時代の「堀之内」と「船方」より一文字ずつ取った名前となっています。

 さて、本マンションの
最大のセールスポイントは、「王子」駅徒歩1分という同駅至近距離にあることです。元はサンスクエアのテニスコートだった場所に立地し、敷地面積は4,194.57平米、これを地上29階建てタワー棟2,319.34平米と地上7階建てレジデンス棟1,875.23平米とで分けています。特にタワー棟は同駅南口から約20mという近さです。

 本マンションの
もう一つのセールスポイントは、線路を挟んで都内有数の歴史ある大公園である「飛鳥山公園」と向き合っており、同公園まで徒歩2分という近さもさることながら、西向きと南向き住戸は同公園を見下ろす絶好のロケーションにあることです。飛鳥山公園は江戸時代より桜の名所として知られ、春には満開の桜を楽しむことができます。

 懸念点もあります。地上駅徒歩1分の宿命ですが、
線路が近く、飛鳥山公園の眺望が楽しめる住戸は鉄道音の影響を受けることとなります。これには慣れも個人差もあるでしょう。私も線路沿いの向きの住戸に住んでいますが、最近は新幹線の音すら子守唄のように聞こえるくらいです(他方、うるさくて眠れなかったという親戚の泊り客もいました)。

 もう一つ、懸念点とするかどうかはありますが、
堀留1丁目は低地で後背湿地と呼ばれており、地質としては揺れやすい地盤となっていることです(『表層地盤増幅率』を計算すると、2.299951(特に揺れやすい)と算定されます)。しかし、本マンション自体は制震構造で、揺れは緩和される仕組みです。

 売主が関西系中心であることも興味をひかれるところで、事業費率は近鉄不動産と京阪電鉄不動産がそれぞれ45%、長谷工コーポレーションが10%になっています。駅徒歩1分のタワー物件で、首都圏2大デベロッパーである三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスに対抗する格好です。特に、北区において1972年以降、階数が29階以上の物件は本件が初ということで、力が入ります。

 飛鳥山公園をできるだけ多くの住戸で借景とするために配棟向きを修正し、かつ、南・西の角を雁行させることで角住戸率は72%に達しました。加えてホテルライクな内廊下方式を採用し、これらの影響もうけて間取りが若干複雑になっていますが、ワイドスパンでタワー棟では天井高最大2,700mmを確保するなど、よく練られた設計と言えます。

 エントランスには
セキュリティで守られたセンターゲートを配し、車寄せとともに重厚な造りとなっています。共用施設としてはエントランスホール、エントランスロビー、飛鳥山を目線の高さで見晴らせるタワー棟6階の「飛鳥山サロン」、パーティルーム、ソファラウンジと、必要最低限で維持管理コストを抑え管理費はタワー棟で1平米当たり280円とまずまずの水準に落ち着いています。

 ソフトサービスとしては、
コンシェルジュサービス、緊急トラブル24時間365日対応、24時間有人管理、そしてコミュニティ形成支援として「飛鳥山 ザ・ファーストクラブ」という興味深いサービスを採用しています。設備としては、食器洗浄乾燥機、ディスポーザ−などキッチン廻りが充実、ただしゴミ捨て場が各階にないのは少し残念です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積35.02平米〜86.00平米で、シングル・投資用からファミリータイプまで幅広い層を想定しています。間取りは、住戸によってはセンターに柱が出っ張るものもありますが、例えばT-70Bなどは、飛鳥山公園ビューではないものの、すっきりした間取りで我が家のような4人家族でも住めそうです。

 第1期1次は総戸数の42%に当たる120戸の売出しで6月28日受付開始、7月に販売が行われました。販売価格は坪単価250万円〜345万円程度で、平均坪単価は300万円を切り、280万円〜290万円程度と思われます。第1期2次販売は本日行われ、販売戸数は5戸、全て2〜5階の低層にある1LDKで、専有面積35.02平米〜40.35平米に対し販売価格3,268万円〜3,688万円、坪単価302万円〜308万円程度と、低層にしてはやや高めの価格水準でした。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、217万円[王子坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.00[地価上昇補正]=坪単価240万円となりました。一方、公式HPで宣伝しているとおり、本マンションは、駅徒歩1分、大規模タワー、飛鳥山公園近接と、リセールバリューの高さを支える要素が豊富に詰まっており、かつ、北区最高階数のランドマークタワーとしての位置づけも明確です。

 近隣の商業施設がやや貧弱であるなど気になる点はありますが、将来性を買うとすれば十分視野に入ってくるマンションと言えそうです。

公式ホームページ ⇒王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス
 
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| 新築マンション 北区 | 20:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE パームス西ヶ原(新築)−名探偵・浅見光彦が住む健全で落ち着いた住宅街
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★ 東京メトロ南北線「西ヶ原」駅より徒歩6分、JR山手線「駒込」駅より徒歩16分、同京浜東北線「王子」駅より徒歩13分、都営三田線「西巣鴨」駅より徒歩15分の場所に立地するトーセイ分譲・大和小田急建設施工・地上7階地下1階建・総戸数40戸の『THE パームス西ヶ原』です。

 アドレスは北区西ヶ原3丁目です。西ヶ原は、北区の南西端部の武蔵野台地に位置し、豊島区との区境をなすかつての山手町です。西ヶ原1丁目から4丁目まであり、地区の中央を南北に本郷通りが縦走します。また、2000年に府中市に移転するまで、東京外国語大学は西ヶ原に校舎がありました。

 そして、西ヶ原3丁目は、内田康夫氏の推理小説シリーズの主人公浅見光彦の架空の住まいがあるところです。この住まいは、お手伝いさんがいる家として描かれており、西ヶ原に住んで、この地をよく知る内田康夫氏かつて山手町だった周囲の雰囲気をよくとらえて設定したものでしょう。

 本マンションの
最寄りの駅は「西ヶ原」駅で、徒歩6分の道のりです。同駅を出てすぐ住宅街に入り、島田第一幼稚園を左手に見ながらクランク型に道を折れ、最後は谷田川通りに向けて下っていきます。周囲は終始穏やかな住宅街で、歩くだけで気持ちのなごむ風景です。大丈夫だとは思いますが、夜道の照明等は念のため、一度歩いて確認した方がよいでしょう。

 一方、
「駒込」駅へは徒歩16分で、この谷田川通りを南東に進み、霜降橋交差点を右折して本郷通りを南に進むのですが、実際に歩いてみるとかなり距離を感じました。自転車でもOKでしょうが、「駒込」駅手前は上り坂となります。

 ネット上の情報によれば、この地は
以前農水省所轄の公務員住宅があったところのようです。面積1,164.38の敷地は谷田川通りを底として傾斜地となる南東角地です。なお、谷田川は現在、この通りの下を暗渠となって流れています。

 敷地西側には、建物を挟んで
「ゲーテの小径」という通りがありますが、これは実業家・粉川忠が収集したゲーテの作品や資料を展示する資料館「東京ゲーテ記念館」が通り沿いに存在するためです。いずれにしても、周囲の道路は車の往来はそこそこありますが、概して落ち着いていて、穏やかな暮らしが楽しめそうです。

 本マンションは、
南東角を起点に、北方向と西方向に階数を減らしていく格好となっていますが、これは斜線規制によるものでしょう。外観はホワイトとベージュのモザイクタイルを用い、共用施設は中庭を眺められるインタリュードラウンジ(interludeは幕間(まくあい)という意味です。)があります。「ルミナリーホワイエ」と称するエントランスは上品で、ホテルライクな内廊下を備えています。

 設備では
節水型タンクレストイレが目を引きました。複層ガラスや二重床・二重天井など構造もしっかりしており、セキュリティは三重になっています。周辺は、徒歩10分圏内に12もの公園・庭園が点在し、スーパー「丸正」が徒歩2分で普段の買い物には困りません。通学校である西ヶ原小学校及び飛鳥中学校はともに徒歩4分の近さです。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積58.00屐82.26で、南東向き又は南西向きのワイドスパンな3LDKが中心です。販売価格は、事前案内会ではすでにおおまかな価格のご案内がされているのでしょうが、公式HP上ではまだ情報がありません。

 標準相場については、坪単価の高い「駒込」駅を起点とした場合、276万円[駒込坪単価]×0.879[駅距離補正]=坪単価243万円となり、「西ヶ原」駅を起点とした場合、212万円[西ヶ原坪単価]×1.025[駅距離補正]=坪単価217万円と試算できました。なお、『住まいサーフィン』では、想定坪単価を221万円(崔渦67万円)と算定しています。

 私が現地を訪れた日は、
西ヶ原村の鎮守である七社神社の例祭の日で、地域の人に付き添われた子供神輿がいたるところで見られました。そのせいか、30歳代の若いファミリーを街中に多く見かけ、街全体に若々しさがありました。かといって、若者の街のような浮ついたところはなく、健全で良識あるご家庭が多いように見受けられました。名探偵浅見光彦が西ヶ原3丁目の家でお手伝いさんから「坊っちゃん」と呼ばれるのも、何となく納得できる街のたたずまいです。

本マンションを谷田川通りから写したもののです。背後には落ち着いた戸建て住宅が並んでいます。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



谷田川通りを西が原三丁目交差点付近から写したものです。谷田川通りは交通量はそこそこありますが、落ち着いた雰囲気です。写真左手が本マンション工事現場です。



本マンション南東側を接する細い道です。この道を上って「西ヶ原」駅へと向かいます。



本マンション北東角から工事現場を見下ろしたものです。谷田川通りの向こうも落ち着いた家並みが続いています。



本マンション南東側の通りから工事現場を写したものです。写真奥に写る建物は本マンション北西側で、北西向きは眺望がききづらいことがわかります。



公式ホームページ ⇒THE パームス西ヶ原
 
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| 新築マンション 北区 | 21:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・クレストリヴァシス(新築マンション)−入居直前の驚きのアップグレード又は価格引下げサービス
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★ JR埼京線「北赤羽」駅より徒歩8分、都営三田線「志村坂上」駅より徒歩17分、京浜東北線「赤羽」駅よりバス12分「浮間三丁目」下車後徒歩2分の場所に立地するゴールドクレスト分譲・ピーエス三菱東京建築支店施工・地上15階建・総戸数310戸の『ザ・クレストリヴァシス』です。

 アドレスは北区浮間3丁目です。浮間という地名は、荒川に突き出た形が浮島に見えたことに由来し、かつては「浮間ヶ原」と呼ばれ、桜草の名所でしたが、現在は荒川・隅田川で桜草の自生地はなくなっています。

 大正15年に埼玉県北足立郡横曽根村(大字浮間)から東京府北豊島郡岩淵町に編入され、現在の23区アドレスに至っています。舟運を利用した中小の工場が多数立地し、住工混在地域の様相を見せています。

 したがって、周辺環境は必ずしも二重丸、というわけにはいかないようです。近くに工場等が立地し、「北赤羽」駅からの道のりも暗いところがあります。西側に、同じくゴールドクレストによる18階建てマンションが建築中であることから、西向きのブライトコートは将来的に日照が遮られる心配があります。

 しかし、
敷地面積11,257.43屬坊てられた総戸数310戸の大規模マンションは、確かに圧巻です。専有部分の高級感にはやや欠けるところがあり、特にパウダールームの狭さが目立つとの指摘がある一方、共用部、特にエントランスやロビーには豪華さがあります。

 南を流れる新河岸川は、以前に比べてきれいになりましたし、
新河岸川に向きあう南向き住戸(サウスコート)は、将来的にも日照・眺望が確保されています。敷地内にはバーベキューのできるバーベキューガーデンをはじめとして5つのガーデンがあり、浮間小学校には徒歩2分の近さです。そして、埼玉県との県境ではありますが、23区アドレスです。なお、駐車場は無料、しかしその分管理費が高くなっているようです。

 竣工は本年3月末だったのですが、売り渋りをしているうちに、売り時を逸したような販売になってしまいました。本年2月に明らかになった価格表では、専有面積70屬4千万円台(坪単価192万円程度)からの価格設定、その後価格を各住戸200万円程度下げたものの、売れ行きは全体の半数程度にとどまっていたとの情報です。

 そして、購入された方々にとって大きなサプライズが5月末の入居開始直前に訪れました。
各住戸の価格をさらに数百万円見直すとともに、既に購入された方々には、そのままの住戸で数百万円の値引きを受けるか、または、当初価格と同程度のさらに条件の良い部屋(階数、向きなど)への移動の選択権が与えられたのです。

 これにより、約8割の方が住戸の移動を希望し、残り2割の方が値引きの恩恵を受けました。この方法は、購入された方々に好評で、
マンション価格の見直しを行う際のあり方として適切なものであったと考えられます。

 現在、第2期3次販売となりました。
現時点での価格は、南向き3LDK70崢兇3,400万円台よりとなっており、南向きが坪単価163万円程度からの価格水準になっていると思われます。これは、当初価格から比べると約800万円程度の値下げとなります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、180万円[北赤羽一昨年坪単価]×1.117[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価201万円となりました。当初の販売価格は、この水準をやや上回る平均価格ではなかったかと思いますが、
現段階では平均坪単価は確実に200万円を切っているものと考えられます。

 こうしてみてくると、マンション価格は、ようやく私たち普通の購買層が検討できる水準に落ちてきたようです。
2,3年前に見慣れた懐かしい価格がHP上に大っぴらに出現するようになり、嬉しい限りです。

 しかし、当時との違いは、やはり
先高観の有無であり、あわてて買わなくてはいけない2,3年前の心理状態と、もっと下がるかもしれないと思う現在の心理状態とでは、気持ちのゆとりに大きな差が出ます。この現在の心理的ゆとり自体が「買い手市場」の意味なのだと、初めて実感できた『ザ・クレストリヴァシス』の顛末でありました。

公式ホームページ ⇒ザ・クレストリヴァシス

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| 新築マンション 北区 | 23:44 | comments(0) | trackbacks(5) |
ディアナコート飛鳥山(新築マンション)−高級ブランド「ディアナコート」を冠した理由とは
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★ JR京浜東北線「王子」駅より徒歩4分、東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト分譲・三井住友建設東京建築支店施工・地上6階地下1階建(建築確認申請上地上5階地下2階建)・総戸数76戸の『ディアナコート飛鳥山』です。

 アドレスは北区滝野川2丁目です。「王子」駅から飛鳥山公園を抜け、石神井川(音無川)沿いに歩いてほどなくの場所で、水と緑に恵まれた閑静な住宅街です。飛鳥山公園は、八代将軍徳川吉宗の指示で1,270本の桜を植え、大岡越前の時代、江戸庶民のためにこの地を花見の地にしたのが始まりと言われる公園で、江戸から現在に至るまで桜の名所となっています。

 ただし、『ディアナコート飛鳥山』の東側は、古めの5〜6階建と戸建てが混在(ラブホテルもあるとの情報です)し、本マンションから飛鳥山を望むことは期待できない印象とのことです。また、通りをはさんで西側は造幣局の古い官舎があり、これが処分され階数の高い民間マンションなどが建築されると、環境が変化しそうな懸念はあります。

 駅からの道は坂となっているので、徒歩4分より感覚的には遠いかもしれません。敷地は、石神井川に向かって傾斜している土地だそうで、最近北区で作成しているハザードマップのHPアップが待たれます。

 敷地南側には
醸造試験場跡地公園があり、煉瓦造りとシンプルな芝生と木々の緑が心地よい印象を与えます。上記の飛鳥山公園には徒歩2分、北区音無親水公園には徒歩3分と、公園施設に恵まれています。通学校である滝野川第三小学校には徒歩7分とまずまずの距離ですが、大きな幹線道路を横断して行かなければなりません。

 モリモトはこの地に、最高級ブランド「ディアナコート」を冠したマンションを分譲することとしました。確かに「王子」駅徒歩4分、飛鳥山エリアという利便性+プレミアムはありますが、上記のとおり、いくつかの懸念もあります。これも、6月8日の記事『ザ・ライオンズ鷺ノ宮』同様、高値で仕入れてしまった土地から利益を出すためのハイグレード化ではないかと勘ぐってしまいます。

 付加価値として、知名度のある
アシハラヒロコ氏をトータルプロデューサーとして位置付けました。しかし、何がアシハラデザインなのか、公式HPでは判明せず、イメージ重視の戦略と思われます。

 敷地面積は2,354.56屬箸泙困泙困旅さ、間取りは専有面積42.92屐105.06屬1LDK〜3LDKと、幅広い層をターゲットにしています。
間取りはモリモトのデザイナーズマンションらしく、個性的なものが多く、好印象です。

 気になるのは、川沿いにもかかわらず、地下2階建の造りである点です。敷地自体が傾斜地であるため致し方ない面もありますが、地下に住む方の水害への懸念は相当なものではないでしょうか。また、駐車場は26台で、総戸数に対する設置率は34%と低い率にとどまっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、207万円[王子一昨年坪単価]×1.081[地価上昇補正]×1.058[駅距離補正]=坪単価237万円となりました。一方、同じ滝野川2丁目で昨年秋より分譲されている
『ダイナシティ王子』(「王子」駅徒歩3分)が、高級路線で坪単価300万円を超える価格となっており、『ディアナコート飛鳥山』がこれと同等又はそれ以上となる可能性は大きいと言えます。

 情報によれば、
専有面積60崛宛紊寮掌き又は東向き2LDKで5〜6千万円台らしく、これを標準とすれば、西向き・東向きで平均坪単価330万円程度、南向きはそれ以上、ということになるでしょうか。『ザ・ライオンズ』同様、『ディアナコート』のブランドの魅力がどこまで購買層にアピールするか、が最大のポイントとなることでしょう。

 今まで「ディアナコート」と言えば、港区・渋谷区・目黒区・世田谷区アドレス等、都心・城南物件に限定されていました。今回あえて城北の北区物件に「ディアナコート」を冠したのは、戦略としての新展開なのか、それとも会社としてそうせざるを得なかったのか、気になるところです。
販売開始は6月下旬から、完成は来年8月末日、引渡しは来年9月末日が予定されています。

公式ホームページ ⇒ディアナコート飛鳥山

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| 新築マンション 北区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(2) |
リステージ赤羽台ヒルトップテラス(新築マンション)−軽快フットワークの高台マンション
★ JR京浜東北線「赤羽」駅より徒歩9分の場所に立地するリスト分譲・総戸数41戸の『リステージ赤羽台ヒルトップテラス』です。

 アドレスは北区赤羽台3丁目、高台の住宅街にあります。敷地南東方面には、赤羽台団地商店街の向こうに
広大で豊かな緑を有する赤羽台団地が広がります。団地の棟の数は55棟にも及び、竣工当時は東京で第2位の規模だったそうです。周辺にはこの他にも都営住宅や桐ケ丘団地が大規模に建ち並び、赤羽台はまさに団地の街であると言うことができます。

 ただし、敷地の西側は一般の戸建てが立ち並び、少しほっとする風景です。道路を横断しなければならないものの
八幡小学校はお向かい、桐ケ岡中学校は斜向かいという近さです。

 敷地北東側を走る赤羽駅へと続く道路には、団地住民と行政が対立の末合意した
赤羽台トンネルがあり、これをくぐると、赤羽駅西口のきれいに整備された商店街が現れます。イトーヨーカドー、ビビオ、アピレの3大ビルがにぎわうパルロード、そしてビビオの脇には七福神の像がユーモラスです。

 本マンションは12階建てで、敷地面積が500.36屬閥垢い燭瓠
角住戸率が高くなっており、高台で爽快な眺望も楽しめます。総戸数41戸の間取りは、専有面積46.40屐71.33屬1LDK〜3LDKとコンパクトサイズ中心です。

 販売価格は、まだHP上明らかにされていませんが、標準相場を試算すると、214万円[赤羽台昨年坪単価]×1.044[本年地価上昇率]×0.988[駅距離補正]=坪単価221万円となりました。

 なお、立地はそれぞれ異なりますが、現在販売中の「赤羽」駅徒歩7分の野村不動産分譲
『プラウド赤羽』が平均坪単価約300万円、昨年から本年にかけて販売済の「赤羽」駅徒歩5分のアレンジタウン等分譲『グラシュー赤羽』が平均坪単価約200万円となっています。『プラウド赤羽』は明らかにプラウド・プレミアムがついていますので、『リステージ赤羽台ヒルトップテラス』は、坪単価200万円〜250万円の幅の価格帯を目指してほしいと思います。

 「赤羽」駅は5路線が利用可能な便利なターミナル駅で、都心だけでなく首都圏全体を視野に入れることができる快適なアクセスです。都市生活の利便性と落ち着いた住環境の両方が得られる『リステージ赤羽台ヒルトップテラス』、小規模ながら販売価格によっては格好のディンクス&ヤング・ファミリー向けマンションとなりそうです。

公式ホームページ ⇒リステージ赤羽台ヒルトップテラス

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| 新築マンション 北区 | 01:10 | comments(0) | trackbacks(2) |
レクセル王子(新築マンション)−環境・立地は良好、価格とのバランスがポイント
★ 東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩10分、JR京浜東北線「王子」駅より徒歩11分、JR埼京線「十条」駅より徒歩12分の場所に立地する扶桑レクセル分譲・総戸数85戸・地上7階地下1階建の『レクセル王子』です。

 まずは
立地の良さが目を引きます。南西に広大な北区中央公園、北東に名主の滝公園、そして南東には桜の名所として知られる飛鳥山公園と緑に囲まれ、高級マンションに重要な要素である高台に立地します。大正生まれの「赤レンガ倉庫」を継承するトラディショナルな「新中央図書館(平成20年度オープン予定)」ができれば、街の雰囲気がますます良くなることでしょう。

 以前は財務省及び国土交通省の官舎だった場所ですが、国家公務員官舎は立地に恵まれた場所が多く、本件も例外ではありません。辺りは静かで、西側隣接地は陸上自衛隊下条駐屯地ですが、資材庫ですので、音を出すような施設ではありません。

 東面・南面は団地で、南面が団地の通路と向かい合わせなのがネックという方がいらっしゃいますが、これら住宅も建て替えが進み新しくなるようです。
眺望は、200m先まで建物がない西側及び上層階は、高台立地を活かした素晴らしいものがあります。

 扶桑レクセルでは、この3方道路のスクエアな敷地に、恵まれた周りの雰囲気と調和して、英国のマナーハウスを意識した高級志向のマンションを建てることとしました。天然石のアプローチ徹底したユニバーサルデザインが光ります。もっとも、ディスポーザー、床暖房がないなど、高値の土地仕入れのため仕様に物足りなさが残るといったご意見もあります。

 昨年末から販売を開始し、本年6月には竣工済みですが、現在総戸数85戸のうち14戸を先着順受付中です。販売開始後1年を経ていませんので、売れ行きはそんなに悲観するほどではなさそうです。

 購入者が二の足を踏むのはやはり価格の高さです。1億円以上の住戸もある坪単価230万円〜280万円、近隣でこの春から販売を開始し、立地・コンセプトの良好な『加賀レジデンス』より高い価格設定となっています。標準相場を試算すると、207万円[王子昨年坪単価]×1.092[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]=坪単価220万円となりました。

 相場より1〜2割高い価格設定は、地価上昇相場ではよく見られるプライシングではあります。『加賀レジデンス』と交通の便、住環境を比較し、周囲にお住まいの方々もうらやむグレードを持つ『レクセル王子』を買う選択肢も十分成り立つでしょう。残り14戸は、専有面積70屐80屐3LDKのファミリータイプが中心、城北でマンションをお探しなら一度は見ておきたい物件です。


公式ホームページ ⇒レクセル王子

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Brillia(ブリリア)旧古河庭園(新築マンション)−山手線屈指の名園を私庭にする
★ JR山手線「駒込」駅より徒歩10分、JR京浜東北線「上中里」駅より徒歩6分、東京メトロ南北線「西ケ原」駅より徒歩7分に立地する東京建物分譲による総戸数23戸『Brillia(ブリリア)旧古河庭園』です。

 旧古河庭園は、当初陸奥宗光の邸宅でしたが、古河家に所有が移り、大正6年、古河家三代目によって洋館及び庭園が造られ現在の形となりました。平成18年には、大正時代初期の形式をよく留める庭園が評価され、国の名勝に指定されています。

 これ以外にも、周辺には、桜の名所として知られる
染井霊園や、八代将軍徳川吉宗の命で1,270本の桜を植えたと言われる飛鳥山公園、広々とした園内に滝やジョギングコースがある滝野川公園、柳沢吉保が和歌の趣味を基調として造らせた回遊式築山泉水の大名庭園六義園と、名園や公園が多数存在する由緒ある安らぎの地なのです。

 『Brillia(ブリリア)旧古河庭園』は、本郷通りを挟んで旧古河庭園を南に見下ろし、本郷通りと田端高台通りが出会う三叉路の一角に誕生します。敷地面積は414.26屐一時は賃貸も検討されたという情報があるほど狭小なものの、ここに建てられる地上13階建地下1階建て建物からいつでも、旧古河庭園の素晴らしい
バラ園をはじめとする洋風庭園や日本庭園の眺望をほしいままにできるロケーションの良さは、誰もが認めるところです。

 1年以上前から同地をマークされていた購入検討者もいる程でしたが、東京建物では、現地の良さを実感していただくためか、本年10月の竣工を待って販売する戦略に出ました。

 アドレスは、北区西が原、近隣商業地域に位置します。近くにはバブルの頃の億ション
『ペアシティ』シリーズが2棟あるなど、折り紙つきの立地です。図書館のある滝野川会館が道路を挟んで東側真横で便利ですが、南方にある本郷通りは結構交通量があり、信号による停発車のエンジン音も気になるところです。

 『Brillia(ブリリア)旧古河庭園』は、高台に位置し、霜降銀座商店街にも近く買い物にも便利、ただし、「駒込」駅からは上り坂となりますし、上記3駅からのアクセスはどれも夜道が暗いとの情報があるのは留意点です。なお、通学校は、交差点真向かいにある徒歩2分の滝野川小学校と徒歩8分の飛鳥中学校北区では3本の指に入る公立小中学校で、中学受験をする人が多い土地柄なのだそうです。

 各フロア2戸構成が基本となっており、7〜13階は、各フロア専有面積54.62屬2LDKと67.78屬3LDKの2戸となっています。
南側が下った高台立地を活かして全戸南向き、しかもすべてが角住戸で3面開口、2戸に1基のエレベーターで内廊下採用と、小規模ならではの良さが十分発揮されています。立地とBrilliaブランドにふさわしく、外壁はベージュを基調とするタイル貼り、高級感と素材感を強調したエントランス、ホール、ロビーなど、居住者の満足度を高める造りです。

 販売予定価格の発表はまだですが、昨年坪単価230万円〜290万円程度で販売された三菱地所分譲の
『道灌山パークハウス』に匹敵する北区で最も高いランクの価格が予想されています。現在の標準相場を試算すると、250万円[駒込昨年坪単価]×1.182[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]=坪単価288万円となりましたので、私としては平均坪単価300万円前後の価格帯を推測します。

 周囲には地上13階建ての『Brillia(ブリリア)旧古河庭園』ほど高い建物がなく、唯一名園を見下ろせる特等席となります。山の手線指折りの緑園地帯に居を構える贅に浸れる高品質マンション、販売価格によっては早期完売となることでしょう。


公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア)旧古河庭園

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