エクセレントシティ押上(新築)−注目の押上エリアで坪250万前後の値ごろ感
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★ 都営浅草線、京成押上線「押上」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「押上」駅より徒歩8分の場所に立地する新日本建設分譲&施工・地上5階建・総戸数48戸の『エクセレントシティ押上』です。

 アドレスは墨田区押上3丁目です。押上は、東で文花、西で吾妻橋、南で北十間川を挟んで対岸に業平、北で向島と隣接しています。町域中央部を東京都道465号深川吾嬬町線が通っています。

 押上はかつて、
都電業平線や京成本線の始発駅として、東京の下町の中でも最も繁華な街の一つでした。しかし、都電業平線が1972年に廃止されると、「押上」駅は中間駅となってターミナル駅としての地位を失い、徐々に衰退していったのです。

 しかし、
2003年に「押上」駅に東京メトロ半蔵門線と東武伊勢崎線(両線も相互直通運転)が開通、再びターミナル駅となり、2006年3月25日、「業平橋」駅と「押上」駅の間にある伊勢崎線の操車場跡地が新東京タワーの建設地に決定(事業主体は東武鉄道)しました。2008年3月7日には、押上・業平橋駅周辺地区に関する都市計画が決定し、これに基づき、周辺区域の大規模な再開発が行われ、2012年5月22日に東京スカイツリータウンが開業、「押上」駅の副駅名として「スカイツリー前」を導入し、再び興隆を見せて現在に至っています。

 「押上」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。同駅2番出口から都道465号深川吾嬬町線京島方面へ向かって歩いた左手に立地します。同駅からは下り坂基調で、海抜はゼロメートル以下の場所に所在します。

 元は「山口ガーデン」というビルがあった敷地で、面積819.49平米の敷地です。「押上通り沿道密集市街地更新計画」の一環として、計画的な整備がなされています。総戸数48戸の小ぶりなマンションとなっています。南東側が四ツ目通りに面しているため、騒音・排気ガス等は気になるところです。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積34.87平米〜85.31平米と、小規模マンションの割にはバラエティ豊かです。販売価格は2,200万円台〜7,400万円台で、最多価格帯は4,900万円台(5戸)となります。坪単価換算すると、218万円〜291万円程度です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、229万円[押上坪単価]×1.013[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価238万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると7%程度割高との試算結果になりました。

 一方、
「押上」駅周辺では、現在2棟のマンションが分譲中で、その平均坪単価が『ラ・グラース押上』で280万円台、『ロジュマン押上タワービュー通り』が299万円台と高値が続いており、これらに比べれば1割強安い価格水準となり、お得感はあります。

 本年10月上旬販売開始予定ですので、検討はまだこれからです。建物自体は本年9月上旬竣工予定ですから、建物完成後に建物内モデルルームで対応する算段のようです。入居は来年3月下旬、注目が集まる押上エリアで楽しい新生活が期待できそうです。

公式ホームページ ⇒エクセレントシティ押上

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| 新築マンション 墨田区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレヴィア錦糸公園(新築)−錦糸公園向かい・利便性大の気持ちいい空間
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★ 東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩4分、JR「錦糸町」駅より徒歩6分の場所に立地する伊藤忠都市開発分譲・三井住友建設施工・地上15階建・総戸数86戸の『クレヴィア錦糸公園』です。

 アドレスは墨田区錦糸4丁目です。錦糸町は、東京都により「東京副都心」に定められており、東京23区東部を代表する街です。錦糸町という名称は、現在のJR「錦糸町」駅の北口の北斎通りに位置していた「錦糸堀」から来ています。ちなみに、本所七不思議の「おいてけ堀」は錦糸堀のことです。また、錦糸堀の由来については、「岸堀」が訛ったものといわれますが正確なところは不明です。

 また、本マンションの名前に入っている
錦糸公園は、1923年に発生した関東大震災によって壊滅的な被害を受けた東京の復興事業の一環として隅田公園(台東区、墨田区)、浜町公園(中央区)と並んで計画されたものです。当地は元々は帝国陸軍の糧秣厰倉庫でしたが公園として整備され、1928年7月に開園されました。

 戦時中は
空襲からの避難所としての役割等を果たしてきましたが、戦後は人々の憩いの場として使われるようになり、次第に体育館や噴水池などが整備されてきました。また公園の北側には隣接して長く精工舎(SEIKO)の工場がありましたが、再開発によりオフィスや飲食店などが入った商業施設「オリナス」が2006年にオープンしました。当施設を始め付近を行き交う人々にも多く利用されており、また、錦糸公園もそれにあわせて再整備が行われています。

 本マンションから
「錦糸町」駅までは徒歩4分の道のりで、本マンションから西へと進路を取り、同駅5番出口からの出入りとなります。道のりはフラットで、苦もなく駅につけてしまう距離感です。

 本マンションの
セールスポイントは何といっても、対角線で向き合う形で広大な錦糸公園が存在することです。春にはさくら祭りでにぎわう錦糸公園が再開発によって多目的運動公園に生まれ変わりました。56,000平米を超える広々とした園内には、子どもたちが水遊びを楽しめる「水と緑と花の広場」をはじめ、憩いの広場やスポーツ施設が充実しています。

 本マンションの
北西角が錦糸公園と向き合う方角ですが、ちょうど野球場があるため、常時バックネット裏観戦をしているようなロケーションです。私は好ましいと思いますが、休日の朝から草野球の声がするのはかなわない、という方もいらっしゃるでしょう。

 本マンションの購入検討者が
最も気にしているのは周辺環境の模様です。一つは南側をJR総武線が走り、鉄道音の影響があるのではないかということ、もうひとつは南側の裏の通りの目立たない形ながら風俗店などがあるほか、『プラウド錦糸町』があって抜け感が今一つなこと、将来の近隣地マンション建設の懸念も含めて全体に囲まれ感があること、などです。

 しかし、私は以前の錦糸町を知らないのですが、
再開発が実施されてこの辺りの雰囲気もずいぶん変わったようです。本マンションと錦糸公園に挟まれた道路は、歩道も含めれば11m幅の道路と余裕がありますが、そこに立ち並ぶ建物は古いものが建て替えられたり、外壁を塗りなおしたりして綺麗になりました。本マンションから2軒先の古い低層の飲食店2件も現在売りに出されており、おそらく真新しい4階〜5階建の小規模ビルに生まれ変わるのでしょう(1件は約32平米2,380万円で、私も試算してみましたが、事業用としては採算ベースに乗せるにはちょっと苦しいです)。

 今回初めて「錦糸町」駅周辺を訪れてみて、
この地は「買い」だと思いました。再開発で同駅北側を中心に街並みが一新され、今も進化を続けています。映画館を含めて大型商業施設が複数あり(ホームセンターが近くにないのを残念がる方はいらっしゃいます)、普段の生活も便利、街の地勢が平坦で歩きやすく、明るく開放的なのも好印象です。

 そして、
「錦糸町」駅はJR総武線と東京メトロ半蔵門線が利用できるため、「東京」駅へ直通8分、「大手町」駅へ直通12分の利便性の高さを誇り、新宿方面、千葉方面、そして横須賀線利用で横浜にもダイレクトアクセスが可能です。都心と下町のクロスポイントとして、休日は自転車での浅草・両国などの下町の散策も楽しめます。

 さて、
地上15階建ての本マンションはホワイトとグレーのシンプルモダンなフォルムで、光の塔(ブライトタワー)を目指しています。配棟は南向きと西向きのL字型で、南向きの方が高めの価格設定ですが、割安な西(北西)向きが錦糸公園方向なのをメリットととらえるかデメリットととらえるかで判断が変わってきます。

 共用施設はソファの置かれたエントランスホールぐらいで、専有部ではディスポーザー、ミストサウナが目を引きます。二重床・二重天井、複層ガラスなど、構造面は満足できるレベルです。ソフトサービスとしては、留守でも無人ステーションで受け取れる食配ラボや宅配レンタカーを取り入れました。駐車場は敷地内23台で総戸数割合27%とまずまずですが、駐輪場が86台と1戸1台基本の割当が世帯によってはネックとなるかもしれません。

 4月に行われた第1期1次販売は40戸で、総戸数に対する割合は47%と、好調レベルの6割には届かなかったものの、まずまずと言えると思います。現在第1期6次1戸と先着順3戸の販売を実施中、そして第2期販売の予告が公式HPになされています。

 間取りは2LDK・3LDK、専有面積67.32平米〜70.94平米と3LDKは都市型サイズで、配棟の関係から間取りは田の字型が基本です。販売価格は4,400万円台〜5,600万円台、坪単価にして220万円〜265万円となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、224万円[錦糸町坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価237万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、2%程度割高との試算結果になりました。

 竣工は来年8月下旬、入居は来年9月下旬を予定しています。都心に近く、利便性も高い錦糸町エリアで資産価値は落ちにくいと考えられ、個人差はありますが、周辺環境をポジティブにとらえられるのであれば、積極的に買いに行っていいマンションだと考えます。

本マンション北西角の交差点です。写真手前が錦糸公園となり、明るい雰囲気です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



同じく北西角交差点を「錦糸町」駅方面に向けて写したものです。写真左手が綺麗になってきた街並み、右手が錦糸公園前の街路樹です。



本マンション工事現場西側を写したものです。写真左手は東京区検察庁、写真奥は橋を渡れば亀戸となります。



本マンション西側道路を南方面に向けて写したものです。通りを一本奥に入るとマンションや小規模店舗の並びとなります。



本マンション北側道路から南西方面に向けて写したものです。囲まれ感があると言われれば、そのような気もします。



同じく本マンション北側道路から南東方面に向けて写したものです。写真左手奥の大きな建物は『プラウド錦糸公園』です。



公式ホームページ ⇒クレヴィア錦糸公園

『百年後のヴィンテージマンション』へ


| 新築マンション 墨田区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー錦糸町(新築)−適正価格のパークタワー、周辺環境の許容度が判断の分かれ目
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★ JR総武線・中央緩行線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩5分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・清水建設施工・地上28階地下1階建・総戸数297戸の『パークタワー錦糸町』です。

 アドレスは墨田区江東橋2丁目です。江東橋は、墨田区の南部、「錦糸町」駅の南側のエリアとなります。「錦糸町」駅の北口は近年再開発が進んでいるのですが、「錦糸町」駅南口は、東東京随一の風俗店街や場外馬券売り場WINSがあり、全般に猥雑な雰囲気です。丸井、24時間営業の食品スーパーを擁するデパートLIVIN、駅ビルのテルミナには食品スーパー、ヨドバシカメラがあり、日常生活には便利です。

 また、
「錦糸町」駅北口には、東武ホテルレバント東京や新日本フィルハーモニー交響楽団のホームであるコンサートホール「すみだトリフォニーホール」が並び、クイーンズ伊勢丹やアカチャンホンポが入る生活バリューモール「アルカキット錦糸町」があります。平成18年精工舎跡地にオープンしたショッピングモール「オリナス」により、人の流れに変化が見られるようになりました。

 『パークタワー錦糸町』の
最大のセールスポイントは、上記のような生活利便施設を十分に使いこなせるロケーションにあることです。一方、「錦糸町」駅周辺が風俗産業等の盛んな場所であるという事実は打ち消せず、どちらに重きを置くかで判断は分かれるところです。

 『パークタワー錦糸町』の立地自体は、
幹線道路から一歩奥まって、西に名門・両国高校が隣接するなど、住宅が点在し始める案外静かな場所となっています。四方道路の角区画に建つ住居棟は、建物周囲に空間があって圧迫感が軽減されているほか、2区画に分かれる敷地の間の道路を「緑のプロムナード」として、緑の潤いを楽しめる都市空間を目指しています。

 外観は、ピュアな白が美しいデザインピロティ空間にはライティング・ウォールを施し、「木漏れ日の部屋」がコンセプトの天井高約6mのエントランスホール、タイルカーペットが敷き詰められた内廊下、和テイストのラウンジ&ゲストルーム、そして子育てファミリーをサポートする子育て応援施設「dakkoファミリーパティオ」を開設予定です。

 周辺施設としては、上記の買い物施設・コンサートホールのほか、映画館も
楽天地シネマズ錦糸町が徒歩7分、また、大横川親水公園に徒歩3分、錦糸公園に徒歩8分、猿江恩賜公園に徒歩9分と、公園にも恵まれたロケーションです。通学は、区立菊川小学校・区堅川中学校とも徒歩9分の距離です。

 間取りは、専有面積33.1屐104.4屬1DK〜4LDKと、タワー物件らしく幅広い層を対象にしています。
総戸数297戸のうち事業協力者予定住戸が110戸と、4割近くを占めているのは留意点です。駐車場は88台分で、駐車場設置率は29.6%と、駅徒歩5分の利便性はあるものの、やや少なめな印象です。

 構造面では、制震ダンパーを取り付けた
制震構造が特徴、セキュリティ機能も十分なものを備えています。一方、専有部分の設備については、ディスポーザーなど標準的なものは揃えているものの、タンクレストイレではないなど、目立ったセールスポイントはありません。専有部分の設備のグレードを落とすことで価格を抑え目にしているのが、三井不動産レジデンシャルの最近の分譲マンションの特徴でもあります。

 販売は当初、平成19年春からが予定されていたのですが、どういう事情かモデルルームオープンが本年1月にずれ込み、第1期販売は2月からとなりました。昨年は平均坪単価300万超も予想されていた価格ですが、実際には
平均坪単価270万円〜280万円と、意外と抑え目の価格水準となりました。

 現在、
公式HP上では先着順販売9戸となっており、これ以外はすべて売れているとすれば、分譲戸数187戸の95%は成約済ということになります。しかし、まだ販売に出していない住戸もあるのではないかとの見方もあり、詳細は不明です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、209万円[錦糸町一昨年坪単価]×1.251[地価上昇補正]×1.041[駅距離補正]=坪単価272万円となりました。また、よく比較対照される平成16年分譲の
『ブリリアタワー東京』が「錦糸町」駅北口徒歩6分の距離で平均坪単価244万円、これを基礎とすると、244万円×1.283[地価上昇補正]×1.016[駅距離補正]=坪単価318万円となります。

 三井不動産レジデンシャルとしては、
おそらく当初は『ブリリアタワー東京』の分譲価格を基本とし地価上昇分を上乗せした坪単価300万円超を企図したのでしょうが、不動産市況の急速な鈍化を受けて、標準的な相場に戻してきたのではないかとも推測します。いずれにせよ、利便性が高く、ブランド力のある「パークタワー」物件、周辺環境に迷いがないならば十分に検討に値する物件と考えます。

公式ホームページ ⇒パークタワー錦糸町

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| 新築マンション 墨田区 | 07:19 | comments(2) | trackbacks(6) |
パークハウス向島言問(新築マンション)−最後の遊行地にとっておきの資産価値
★ 東武伊勢崎線「曳舟」駅より徒歩9分、都営浅草線・東京メトロ半蔵門線・京成押上線・東武伊勢崎線「押上」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所分譲・総戸数25戸の『パークハウス向島言問』です。

 「向島」と言えば、芸者衆をはじめとする江戸文化の粋を伝えるエリアとして特別な語感がありますが、本マンションの立地する向島5丁目は、今でも料亭等が軒を連ねる風情ある場所です。

 「言問」という地名も、「名にし負はばいざこと問はむ都鳥わが思ふ人はありやなしやと」という在原業平の詠んだ歌に因んだという、趣味人にはぞくぞくするようないわれのあるものです。江戸末期の創業で向島5丁目に現存する言問団子の主人が団子を売り出すにあたって、隅田川にちなむ在原業平を持ち出して「言問団子」と名づけ、人気の店となったのが発端である、という説が有力です。

 こんな江戸の遊びの文化の濃厚な、いわば最後の遊行地に建つのが『パークハウス向島言問』なのです。
通学校である言問小学校は目の前、江戸時代から続く隅田川の花火は、そのメイン会場のそばになります。隅田川の岸辺では、墨堤の桜や公園の緑など、昔の情緒を残しながらの四季を楽しむことができるでしょう。

 一方、「押上」駅周辺では、
2011年春に新東京タワーが開業予定です。ライバルとの激しい誘致合戦を勝ち抜いた墨田区は、この地に世界中から注目を集める東京の新たなシンボルをつくり、ここを中心とする再開発を行おうと意気込んでいます。また、最寄りの「曳舟」駅周辺でも、商業・住宅地一帯となった再開発が進み、大型ショッピング施設、生活支援施設などが整備され、利便性の高い区域が誕生する予定です。

 情緒と先進の地に立地する本マンションは、敷地面積443.19屬龍江な地に、地上7階建ての総戸数25戸、おそらくは各階4戸構成の、
開放感あふれる全戸角住戸プランで、プライバシーの保たれる内廊下設計となります。バルコニーは東西方向が中心で、東側は言問小学校、西側にも建物が存在し、高層階では抜け感があるかもしれません。入居は今年11月で、建物内モデルルームでの販売となりますので、現地確認が十分できるものと思われます。

 間取りは、専有面積53.19屐70.42屬2LDK・3LDKですが、コンパクトながらデッドスペースを極力なくしたよく考えられた設計と言えます。特に、Eタイプなど東側バルコニー住戸は、居室が南に面する東南角部屋となり、周辺環境にもよりますが、一日中明るい住戸を期待させるものがあります。設備・セキュリティも一通り標準的なものがそろっていますが、構造面の説明がHP上にないので、モデルルームで確認する必要があるでしょう。

 販売価格は総戸数25戸のうち11戸ということで、残り14戸は事業協力者住戸と理解すればいいのでしょうか。駐車場台数は2台しかありませんので、まずあきらめた方が良さそうです。販売価格は、2,800万円台〜4,100万円台、坪単価にして170万円台〜190万円台という価格帯です。標準相場を試算すると、202万円[押上昨年坪単価]×1.168[本年地価上昇率]×0.927[駅距離補正]=坪単価219万円となりました。
現地や周辺環境を確認する必要がありますが、計算上はかなり割安、と言っていいと思います。

 新東京タワー効果で、周辺地価は今後とも上昇する可能性が高いと考えられ、小規模ながら将来的な資産価値が見込めるマンションです。ぜひ昔の風情を大切に守りつつ、開発を進めてほしい、と思いますが、『パークハウス向島言問』は、そんな気持ちにも応えて、江戸情緒あふれる街並みに溶け込むことができるサイズとも言えそうです。

公式ホームページ ⇒パークハウス向島言問

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| 新築マンション 墨田区 | 02:46 | comments(0) | trackbacks(0) |