Brillia City 石神井台(新築)−早大学院・早大至便、満足度高い大規模物件
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★ 西武新宿線「上石神井」駅より徒歩10分の場所に立地する東京建物&住友商事&セコムホームライフ分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建(建築基準法上地上8階建・地下1階)・総戸数267戸の『Brillia City 石神井台』です。

 アドレスは練馬区石神井台4丁目です。石神井台は、1丁目から8丁目まであり、2007年(平成19年)3月1日現在の住民基本台帳による人口は29,380人です。練馬区の南西部に位置し、北部を東大泉、南部を上石神井・関町東、西部を関町北、東部を石神井町と接しています。

 石神井は、
旧・武蔵国豊島郡上石神井村字大門(だいもん)・沼部・西村・小関の辺りをさします。1970年(昭和45年)7月1日、住居表示を施行し旧・上石神井2丁目のほぼ全域と下石神井2丁目のごく一部(三宝寺池一帯)を合わせて石神井台となりました。旧・上石神井2丁目の残りのごく一部は関町に譲られ、1978年(昭和53年)に関町北の一部となりました。

 なお、
東京都立石神井公園の三宝寺池の沼沢植物群落天然記念物に指定されています。また、今リバイバルで流行っている「ど根性ガエル」は、石神井台近辺を舞台としていました。

 「上石神井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北口から北上し、新青梅街道に突き当たって左折、早稲田大学高等学院を右手に見ながら石神井川を渡り、三差路にある扇橋公園を超えたところに本マンションが立地します。標高50メートル超の高さをフラットに歩く道のりです。

 元は
病院の跡地で、不整形ではありますが敷地面積は10,806.91平米もあります。売主は東京建物&住友商事&セコムホームライフのジョイントですが、東京建物がメインの売主と考えられます。意外でしたが、23区での『Brillia City』シリーズは初めてとのことで、東京建物も力を入れている様子がHPからも伝わってきます。

 練馬区は23区内で最も緑被率が高く、また、広大な都立石神井公園をはじめとして公園数が多いのですが、そんな練馬区でも最大級の規模のプロジェクトです。上記の通り標高は50メートル超23区では最も高く、安心です。「上石神井」駅は西武新宿線急行停車駅で、JR山手線「高田馬場」駅から2駅13分の近さです。

 教育環境では、徒歩6分のところに有名進学校である早稲田大学高等学院があるのが目を引きます。同高校に通われるお子さんをお持ちのご家庭には格好の場所と言え、早稲田大学にそのまま進学されるのなら上記の通り「高田馬場」駅にも2駅の便利さです。「上石神井」駅から2駅で「東伏見」駅があり、ここにも早稲田大学のキャンパスとグラウンドがあります。ある意味では早大学院・大学に通うお子さんには願ったりの立地になります。

 日常のお買い物は、ライフが徒歩5分、サミットが徒歩6分とまずまずです。徒歩1分の場所にローソンもあり、コンビニ需要にもマッチしています。共用施設グランドピアノを配したカフェラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、プレイスタジオ、ライブラリー&スタディールームなど多彩、コンシェルジュ、食配ラボ、EV充電機、洗車スペース、シェア倉庫、カーシェアリング、レンタサイクルなどサービスも充実しています。居住年齢層を若干上に設定しているようで、子供向きオンリーの施設はプレイスタジオ程度で少ない印象です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積59.82平米〜98.97平米、平均面積74平米と、ゆとりあるディンクス又はファミリータイプになります。田の字型住戸が基本で、プランによっては居室効率の余り良くないものも見受けられます。

 9月21日よりモデルルームはグランドオープン、販売は10月下旬からを予定、第1期は、A、B、Cの3棟のうちA、B棟を販売し、その価格水準は、上記専有面積に対して販売予定価格4,800万円台〜6,900万円台、坪単価234万円〜271万円程度、平均坪単価260万円強の模様です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[上石神井坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.012[地価上昇補正]=坪単価218万円となりました。これによれば、本件価格は割高であるとの試算結果になりますが、ランドマークともなり得る東京建物の大規模物件であり、かつ、今のマンション相場を考えれば、私はむしろ思ったより割安なのではないか、とさえ感じました。

 個人的な
予想では平均坪単価280万円程度で、検討者からは「高い、高い」と言われながらそれでも売れてゆく図を思い描いていました。しかし、マンションにしては駅距離があり、タワー物件ではなく、都心ではない大規模物件については、現在の好調な相場でも販売に時間がかかっており、これらのことも考慮して売りやすい価格帯にしたのかもしれません。

 場所柄から
土地勘のある方か、あるいは上記で書いたようにお子さんが早大学院・早稲田大学の生徒・学生さんである方など、特定の購入者層に限られるかもしれませんが、だからこそ購入者にとって満足感の高い物件となる可能性が高いです。ある意味底堅いとも思える本マンション、今後の売れ行きに注目したいと思います。

公式ホームページ ⇒Brillia City 石神井台

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| 新築マンション 練馬区 | 23:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウェリス光が丘(新築)−穏やかで堅実な暮らしが期待できる南向き住戸
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★ 都営地下鉄大江戸線「光が丘」駅より徒歩15分、西武池袋線「練馬高野台」駅より徒歩18分の場所に立地するNTT都市開発分譲・長谷工コーポレーション施工・地上5階建・総戸数42戸の『ウェリス光が丘』です。

 アドレスは練馬区谷原1丁目です。谷原(やはら)は、練馬区のほぼ中心部に位置し、北部を光が丘、南部を高野台と接しています。旧・武蔵国豊島郡石神井村谷原在家(やわらざいけ)、後の谷原村(やわらむら)で、1889年(明治22年)、谷原村は町村制施行により石神井村大字谷原(やわら)となります。

 1932年(昭和7年)、東京市への編入に伴い
当時の板橋区に所属し、同区石神井谷原町(しゃくじいやわらちょう)1丁目および2丁目となり、1949年(昭和24年)1月1日に冠称を外して練馬区谷原町(やわらちょう)一・二丁目となりました。地名は旧村名に由来しますが、読みは住居表示施行時に「やわら」から「やはら」に変更しています。

 本マンションから
「光が丘」駅まで徒歩15分の道のりです。「光が丘」駅は、光が丘団地の中心に位置しますが、同駅から西に進み、光が丘七丁目交差点を左折、光が丘春の風小学校や光が丘第二中を左手に見ながら光が丘南交差点を右折し、光が丘第三小学校前交差点を左折して住宅街の中に入り、高松中央公園を越えてさらに南下したところに位置します。途中アップダウンは多少ありますが、計画的につくられた光が丘団地周辺の街並みや緑の多い住宅街の中の穏やかな通りを楽しむことができるルートです。

 最寄りの「光が丘」駅から少々遠い本マンションの立地ですが、それだけに、
穏やかで良好な住宅街の中に位置します。面積1,698.95屬良瀉呂三方道路の東南角地という条件の良さで、辺りは低層の住宅街のため、中高層階はのびやかな眺望を得ることができます。

 敷地は
南向きにスパンを取れる形状のため、南向き住戸率は92%という高さです。一方、南側に接する道路の交通量は少なめですが、笹目通りに抜けるルートとなるため、トラックや営業車等がこの道を利用しているようです。また、西側は現況駐車場ですので、現在は圧迫感から開放されているものの、将来の開発リスクはあります。

 間取りは2LDK+Sから4LDK、専有面積は65.68屐83.44で、田の字型間取りが中心のファミリータイプとなります。総戸数42戸の規模ですから、おそらくは30歳代を中心に年代層の近い同質なコミュニティが程良い規模で形成されることでしょう。

 販売価格は3,400万円台〜4,900万円台で、坪単価換算で176万円〜198万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、191万円[光が丘坪単価]×0.895[駅距離補正]=坪単価171万円となりますので、立地に比して約1割弱割高な試算結果となりました。

 光が丘は、歩いてみると
予想以上に若い方が多く、活気がある良い街になっています。光が丘団地の入居開始は昭和58年で、それから約30年が経過して街路樹も大きく育ち、街並みとして最も盛りの頃かもしれません。そのような光が丘周辺を日常の生活圏としつつ、穏やかな住宅街の中に暮らすことができる本マンションは、なかなか悪くない、と個人的に思いました。

 立地上、
派手さには若干欠け、注目度も今のところそれほど高くないようですが、堅実に暮らせるマンションとして好印象を持ちました。販売開始は7月上旬が予定されています。

本マンションの東側道路です。周囲は開放感のある穏やかな低層住宅街です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの南側道路です。あまり大きくありませんが、幹線道路である笹目通りに抜ける道として使用されているようです。



本マンションの北側道路です。こちらも伸びやかな空を楽しめる低層住宅街です。



南西角から写した本マンションの工事現場です。電線が気になる階がありそうです。



本マンションの西側です。西側は駐車場となっているため、現状は開放感がありますが、将来の開発リスクはあります。





公式ホームページ ⇒ウェリス光が丘

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| 新築マンション 練馬区 | 22:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ吉祥寺グランテラス(新築)−吉祥寺ブランド前面の練馬区物件、価格水準は読みづらし
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★ JR中央本線「吉祥寺」駅より徒歩15分、同駅よりバス5分下車後徒歩6分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大林組施工・地上4階地下1階建・総戸数156戸の『パークホームズ吉祥寺グランテラス』です。

 アドレスは練馬区立野町(たてのちょう)です。江戸時代は武蔵国豊島郡上石神井村の字名で、「たちの」と読みました。現在の練馬区上石神井の一部に本村を置き、そこから少し離れた開墾地も飛地として立野と呼ばれるようになりました。現在の立野町は、その飛地の方です。

 立野町は、練馬区の最南部に位置し、杉並区善福寺や武蔵野市吉祥寺東町と接する位置にあります。地域内は、吉祥寺通り沿いに商店が見られますが、
多くは閑静な住宅街となっています。

 『パークホームズ吉祥寺グランテラス』は、平成19年に井の頭公園の近くに移転した
法政一中高のグラウンド跡地に誕生します。面積10,228.95屬箸い広大な敷地に地上4階地下1階の低層レジデンスで、これも用途区域が第1種低層住居専用地域に定められているおかげと言えます。

 立地上の懸念として誰もが指摘するのが、
敷地を斜めに真っ二つに分断する高圧線の存在です。電磁波が人体に与える影響については議論がありますが、居住地にはできればないに越したことはない施設です。また、近隣の細い道はスピードを出して走る車両が結構あるらしく、対策は施してあるものの交通上の安全を心配する声もあります。

 住んでみたい町に常にトップとして君臨する吉祥寺のエリアに属しますが、アドレスが練馬区なのがどう影響するかが注目点の一つです。「吉祥寺」駅徒歩15分は日々の通勤には少しつらいのか、それとも慣れるのかは人それぞれ、フラットなアプローチではあります。バス便が利用できますが、満員で乗れないことがあるとかで、自転車・単車利用は、「吉祥寺」駅に止めるスペースが少ないということです。

 しかし、最寄り駅徒歩15分と離れているおかげで、
閑静さが享受できています。広い庭を持つ住まいも多く、樹木や草花がきれいな住んで気持ちの良い住環境と言えるでしょう。善福寺公園には徒歩5分、東京女子大学には徒歩3分という近さです。

 日常のお買い物は、
コープとうきょう関町店が徒歩9分ともっとも近いのですが、そのほかは「吉祥寺」駅近辺の利用となり、やや不便かもしれません。小学校は、区立立野小学校が徒歩10分の距離です。

 配棟は、敷地外周をぐるりと囲むロの字型で、周囲に対する
プライベート感は抜群です。このため敷地の真ん中には広々とした空間ができ、ここを住み人々だけが愉しめるクロイスターガーデンとしました。もっとも、目立った共用施設は、このクロイスターガーデンのみのようで、もっぱら居住棟中心のマンションではあります。

 間取りは、専有面積66.08屐86.85屬1LDK〜4LDKで、専有面積は比較的揃っており、配棟上、田の字型間取りが基本です。したがって、吉祥寺の活気と住みやすい住環境に魅力を感じる
ファミリー層を主にターゲットにしていると考えられます。駐車場は88台分で、駐車場設置率は56%と、まずまずです。一方、周辺の方々にとっては、細い道路に交通量が増加してご迷惑かもしれません。

 モデルルームの公開と事前案内会は来年新春とのことですので、まだ間があります。販売予定価格が気になるところですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[吉祥寺一昨年坪単価]×1.124[地価上昇補正]×0.895[駅距離補正]=坪単価222万円となりました。

 しかし、本年春から販売を開始した武蔵野市御殿山の
『ルフォン吉祥寺』が「吉祥寺」駅徒歩13分にて坪単価320万円〜550万円で、坪単価400万円〜500万円が中心というかなり高額な価格帯となっています。井の頭公園に近くアドレスも異なるという面はありますが、『パークホームズ吉祥寺グランテラス』もこれに影響を受けざるを得ないと考えられます。

 一方、近隣では法政一中高の校舎跡地の方に、興和不動産&名鉄不動産&長谷工コーポレーションが、長谷工コーポレーションの施工で
『吉祥寺レジデンシア』を総戸数208戸の規模で、やはり来年新春から販売を予定しています。こちらのアドレスは武蔵野市吉祥寺東町という吉祥寺アドレス、「吉祥寺」駅徒歩13分とやや駅にも近いというアドバンテージを有し、キャッチコピーも「真の吉祥寺アドレス」と銘打って、『パークホームズ吉祥寺グランテラス』を強く意識した宣伝戦略です。

 このように、従来の相場と現在の吉祥寺物件の販売価格との乖離、また、ブランド力に優る三井物件と吉祥寺アドレスの長谷工物件との優劣、さらに、2つの物件の合計で総戸数364戸となる大量供給など、現在の最悪の不動産市況感を背景に、適正な販売価格は非常に読みづらいというのが正直な心境です。

 しかし、おそらくは法政大学から高値で仕入れてしまった土地でしょうから、坪単価250万円程度の従来価格は期待できず、
吉祥寺イメージ戦略で販売価格をできるだけ引き上げる方向で努力がなされるのではないでしょうか。個人的には、坪単価300万円内外が標準となるのではないかと一応推測します。

 懸念されるのは今後の地価動向で、今回のプチバブル後半期に盛り上がったエリアの一つの吉祥寺物件は、価格次第では将来的な価格下落リスクもあることを頭に入れておく必要があります。一方、練馬区立野町エリアでは、今回の規模のような分譲マンションの実績が近年なく、希少性があると言えなくもありません。竣工は来年11月上旬、入居は再来年1月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークホームズ吉祥寺グランテラス

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| 新築マンション 練馬区 | 10:30 | comments(0) | trackbacks(4) |
シティタワー大泉学園(新築)−駅徒歩2分の利便性と希少性、地元中心の堅調・強気な販売を予想
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★ 西武池袋線「大泉学園」駅より徒歩2分の場所に立地する住友不動産分譲・淺沼組東京本店施工・地上26階地下1階建・総戸数123戸の『シティタワー大泉学園』です。

 アドレスは練馬区東大泉1丁目です。旧・武蔵国の新座郡土志田村上組に当たります。明治22年の町村制によって石神井村と合併し、その2年後、さらなる合併で北豊島郡大泉村が誕生、昭和7年の東京市編入とともに大泉村は解体され、板橋区東大泉町となり、昭和22年の練馬区誕生とともに、現在の練馬区東大泉の原型ができあがりました。

 『シティタワー大泉学園』へは、「大泉学園」駅の北口を出て、ロイヤルホストの角を右へ曲がり、マルキシビルの角を左に曲がって大通りに出たところにあります。
元は西友があった場所で、経営不振で手放したのでしょうか、その跡地を住友不動産が買い取ってタワーマンションを建設することとしたのです。

 用途地域は
商業地域となります。面積は1,461.34屬肇織錙璽泪鵐轡腑鵑箸靴討篭江な敷地、したがって、地上26階地下1階建・総戸数123戸の間取りは、専有面積44.50屐72.12屬1LDK〜3LDKとコンパクトになっています。

 敷地北側が接する道路はそれほど広くはないものの交通量は無視できず、北向き住戸は交通音・排気ガスの影響を受ける可能性があります。また、小道を挟んで東隣は
『ライオンズプラザ大泉学園』があり、12階建に見えますので、東向き中低層階は日照・眺望が厳しく、圧迫感も相当ありそうですし、西向き低層階も同様の条件です。

 もっとも、住友不動産の「シティタワー」シリーズはこのような立地が多いので、売主としてはごく普通の感覚かもしれず、だからこそ
利便性重視のシングル&ディンクス主体のコンパクトマンションになっているのでしょう。

 一方、
隣接建物の高さを越えると、城西・城北の伸びやかな眺望を満喫できます。公式HPによれば、分譲マンションにおいて、大泉学園初の13階建以上のマンションということです。ただし、賃貸マンション・商業ビル・オフィスビルはカウントされていませんので、高層ビルが周囲に全くないわけではありません。『シティタワー大泉学園』では、この眺望が最大限に生かせるように、LDに開口部を大きく取ったダイレクトスカイビューを採用しました。

 駅前立地の高い利便性は重要なセールスポイントです。商業施設としては、都市基盤整備公団が発注、平成14年に完成した駅南口の「ゆめりあフェンテ」が徒歩3分と便利、駅北口にも「ゆめりあ1」が存在します。駅と反対方向になりますが、大泉学園通りは豊かな植樹で歩くのに気持ちが良いことでしょう。

 このほか、北東に徒歩10分ほどで
東映のオズスタジオシティがあり、ロケなどを行っているほか、映画館もあります。その南向かいには、西友LIVINオズ大泉店があり、専門店などがそろっています。

 タワーマンションの
スタイリッシュなフォルムも住友不動産の特徴です。建物周辺には植栽を配して街との調和を図り、エントランスホールは2層吹き抜けで存在感があります。駐車場は49台分、駐車場設置率は約40%と、駅前にして十分です。

 販売予定価格の発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、202万円[大泉学園一昨年坪単価]×1.148[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]=坪単価253万円となりました。

 一方、最近の分譲マンションで『シティタワー大泉学園』にもっとも近い立地のものが、平成18年に藤和不動産が販売した
『大泉学園ホームズ』(総戸数37戸、「大泉学園」駅徒歩6分)で、平均坪単価が234万円でした。これを基礎とすると、234万円×1.148[地価上昇補正]×1.064[駅距離補正]=坪単価286万円となります。

 「大泉学園」駅徒歩2分立地の分譲マンションは最近例がなく、タワーマンションとしてのシンボル性も加わり、希少価値があります。したがって、購入検討者の反応にもよりますが、平均的な坪単価が280万円〜290万円程度と、市況悪化の中でも強気の価格設定になるのではないかと推測します。

 ただし、『シティタワー大泉学園』は、
高さ・向きにより、条件にかなりの差があります。おそらく、南向き高層階は相当な高値となり、東・北・西の低層階は価格を思い切って抑えめにするなど、住戸によって坪単価に大きな格差を生じさせる売り方も十分考えられるところです。

 販売開始は、10月中旬が予定されています。今のところ静かな反応ですが、利便性重視の観点からは悪くない物件、エリアとしての供給過剰感も少なく、平成17年の野村不動産による『プラウドシティ大泉学園』(総戸数403戸、「大泉学園」駅徒歩11分)以来の大型物件として、地元の方々を中心に堅調な売れ行きとなることを予想します。

公式ホームページ ⇒シティタワー大泉学園

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| 新築マンション 練馬区 | 11:06 | comments(0) | trackbacks(1) |
ウィルローズ中村橋(新築マンション)−良好な立地・周辺環境、丁寧な構造・仕様に期待高まる
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★ 西武池袋線「中村橋」駅より徒歩7分、同線「富士見台」駅より徒歩6分の場所に立地するエルシード分譲・青木あすなろ建設施工・地上5階建・総戸数44戸の『ウィルローズ中村橋』です。

 エルシードは、本年3月にJASDAQ市場に上場したグローバル住販の子会社で、平成13年の創業です。会社四季報によれば、グローバル住販は、今期はマンション予定物件販売にメドがつきましたが、来期はマンション販売が市況悪化に工期遅れも重なり急減し、会社計画の増収増益は至難とされています。

 『ウィルローズ中村橋』のアドレスは、
練馬区貫井1丁目です。旧・武蔵国豊島郡上練馬村字貫井と言われていたところで、地名は湧水が出ていたことに由来します。

 西武池袋線の「中村橋」駅及び「富士見台」駅いずれも徒歩7分圏内の利便性の高いエリアで、かつ、周辺は落ち着いた住宅街となっています。スーパーのコモディイイダが徒歩1分、区立貫井中学校が徒歩2分、区立練馬第三小学校が徒歩2分、練馬区立美術館が徒歩4分など、教育施設・商業施設・文化施設がすべて徒歩5分圏内と、優れた立地と言えるでしょう。

 『ウィルローズ中村橋』のコンセプトは「SAMA」で、「美の様」「食の様」「住の様」を追求したとあります。少しわかりづらいコンセプトですが、エントランスホールの石貼り格子や隔て壁、竹と玉砂利の坪庭、風雅な竹の外構、バルコニーの竪格子手摺、対比が美しい緑色の外壁タイル、リビングの格子デザインなど、
和の趣をテーマとしました。

 また、ダイニングとキッチンのワークスペースを一体化した食生活の提案、奥行き3mのリビング・テラスを一部採用、白または赤茶メタリックの洗面所ボーダータイル、
専有面積70岼幣紊砲1620サイズの浴室を使用するなど、随所に細やかな工夫が見られます。水栓金具はドイツ・グローエ社製、浴槽はジェットバス機能を有し、また、100年コンクリートを採用、二重床・二重天井等、構造面も安心です。

 面積1,641.85屬良瀉呂如外構植栽と坪庭以外は共用のガーデンスペースはなさそうです。間取りは、専有面積53.05屐98.49屬2LDK〜4LDKで、
ファミリー層をターゲットとしています。専有面積が小さいタイプでは田の字型間取りが基本となりますが、3LDK・4LDKとなると、様々なバリエーションが出てきます。

 竣工は来年6月上旬、入居は来年6月下旬が予定されています。現在、第1期分譲住戸の先着順受付中で、公式HP上では17戸販売、価格は上記専有面積に対し3,778万円〜6,748万円となっており、これを単純に坪換算すると、坪単価およそ220万円〜240万円程度のレンジかと思われます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[赤羽橋一昨年坪単価]×1.099[地価上昇補正]×1.013[駅距離補正]=坪単価246万円となりました。同じ町内では、平成16年春に分譲開始された興和不動産&新星和不動産の
『フランヴィーヴル富士見台』(「富士見台」駅徒歩5分)が平均坪単価168万円、平成16年冬に分譲開始された明和地所の『クリオ中村橋弐番館』(「中村橋」駅徒歩5分)が平均坪単価218万円でした。

 周辺地価は、平成16年当時から1割ほど上昇していますので、『ウィルローズ中村橋』の価格水準は、
『フランヴィーヴル富士見台』を基礎とするとやや高め、『クリオ中村橋弐番館』を基礎とするとやや割安感がある、という感触です。

 価格設定としては誤っていない印象ですが、
この不動産市況下で、坪単価200万円〜250万円クラスの練馬区物件にどの程度需要があるか、ということがポイントとなると考えられます。

 共用施設がほとんどないのはさびしいですが、公式HPで見た限りでは、
構造・仕様とも丁寧で考えられた素材が使用されており、周辺環境・利便性も良好、快適な生活を送れるマンションと言うことができるでしょう。

公式ホームページ ⇒ウィルローズ中村橋

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| 新築マンション 練馬区 | 10:57 | comments(0) | trackbacks(4) |
ザ・ライオンズ鷺ノ宮(新築マンション)−最高級ブランドにかすかな違和感
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★ 西武新宿線「鷺ノ宮」駅より徒歩13分、同線「都立家政」駅より徒歩9分、西武池袋線「練馬」駅より徒歩19分の場所に立地する大京分譲・東洋建設施工・地上9階建・総戸数61戸の『ザ・ライオンズ鷺ノ宮』です。

 アドレスは練馬区中村南1丁目です。中村エリアは、その大半が閑静な住宅街です。昭和7年に板橋区中村町となり、昭和20年、中村、中村北、中村南に細分化されました。昭和22年、練馬区が板橋区より分かれ、現在に至っています。

 『ザ・ライオンズ鷺ノ宮』は、中村中前交差点の四つ角に立地します。三方道路で、それぞれ幹線道路ではないのですが、南側道路・東側道路など、現地確認が必要でしょう。また、南側は、中村中学校の真裏に西武不動産分譲の地上5階建
『ユアコート鷺ノ宮』が建設予定で、南向き低層階の眺望は遮られることとなりそうです。

 一方、北東に南蔵院幼稚園、北西に中村小学校、そして南側に中村中学校と、ごく近い所に学校があり子育て環境に恵まれています。近隣は第一種低層住居専用地域や第一種住居専用地域などの住宅街で、徒歩9分圏内に学田公園をはじめ、多くの緑の公園や児童遊園が点在し、永住にふさわしい潤いと落ち着きのある環境が形成されています。

 大京では、この地にフラッグシップブランド『ザ・ライオンズ』を企画しました。これまでに、このブランド名を付したのは大阪府池田市・豊中市、東京都上野の『ザ・ライオンズ上野の森』、武蔵野市の『ザ・ライオンズ武蔵野』、愛知県名古屋市に建つ5物件のみで、本件で6件目となるようです。

 しかし、そもそも「ザ・ライオンズ」シリーズを始めたのが昨年からなのですから、数が少ないのは当然と言えば当然です。そして、
そのグレードを冠するのが適切な物件なのか、個人的には疑問なしとしません。

 マンションの価値を決める最も重要な要素の一つが「立地」であるのは異論のないところだと考えられます。もちろん、『ザ・ライオンズ鷺ノ宮』の立地は良い方に属すると思われますが、最上級と思わせるようなブランド名を冠するほどの立地であることの確証が公式HPからは得られませんでした。

 「唯一無二の存在」とのコンセプトの説明文からは、「作り手の情熱と素材と技巧による絶対かつ圧倒的な存在を目指す邸宅の創造」という、
立地よりむしろその上に立つ建築物を重視する姿勢を感じました。購入検討者がこのような企画に共鳴できるか否かも、一つのポイントでしょう。

 このデザインコンセプトの象徴と言えるのが、
約25mのロングアプローチ「閑寂の露地」、そして中庭の「枯淡の景」と、穏やかで深みのある暮らしを求めた住まいです。設備・仕様はさすがに上質のものを採用し、専有面積95崢驚羶のゆとりのサイズ、4階以上は3住戸に1基のエレベーターと、グレード感は十分です。

 販売価格の発表はこれからですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、232万円[都立家政一昨年坪単価]×1.112[地価上昇補正]×0.988[駅距離補正]=坪単価255万円となりました。ほぼ同時期に分譲される『ユアコート鷺ノ宮』より高くなるのは確実で(ちなみに、『ユアコート鷺ノ宮』のセールスコピーは「贅よりも質にこだわった大人のための永住住宅」と、『ザ・ライオンズ鷺ノ宮』を意識したものになっています)、
「ザ・ライオンズ」とするからには、坪単価350万円内外の価格ではないかと推測する向きもあるようです。

 私の記憶に残っているのは、平成18年秋頃の大京の社長が、当時絶好調だった東京建物を確か念頭に置きながら、「ウチももっとアグレッシブにやればよかった」と後悔交じりのコメントを出していたことです。その頃からライオンズマンションは価格高騰路線に転換、しかし、その後に不動産市況は鈍化に転じ、もしかすると大京は、価格絶頂期に慌てて高値で仕入れた土地がかなりあるのではないか、と邪推してしまいます。

 そうすると、高値で仕入れた土地をマンションとして売って利益を出すためには、必然的にハイグレードマンションとして売らざるを得ない、だから「ザ・ライオンズ」として坪単価を高くして分譲する、という思考回路にもなりかねません。昨年から開始された最高級ブランドが早くも6件目、とすると、今後ますます最高級ブランドが頻発される状態になることを懸念します。

 かつての大京の高級ブランド「グランフォート」は、
『グランフォート用賀』まではその矜持を保っていましたが、「元住吉」駅徒歩13分の標準的な住宅街に『グランフォート元住吉』が誕生して、私はかなり違和感を覚えた記憶があります。その後ほどなくして「グランフォート」シリーズは廃止、もちろん、ブランド一新による取捨選択の結果なのでしょうが、ブランドを大事にしない姿勢は、結局会社自身がブランドに裏切られる結果になるのではないか、と思った次第です。

公式ホームページ ⇒ザ・ライオンズ鷺ノ宮

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| 新築マンション 練馬区 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(13) |
プラウドタワー練馬(新築マンション)−第1期販売の勢いを持続できるか?練馬初の高性能・高額タワーマンション
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★ 都営大江戸線「練馬」駅より徒歩8分、西武池袋線・東京メトロ有楽町線「練馬」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産分譲・前田建設工業施工・地上29階地下1階建・総戸数257戸のタワーマンション『プラウドタワー練馬』です。

 アドレスは練馬区中村北1丁目です。千川通りと目白通りに挟まれた立地で、交通音・排気ガスに懸念がないわけではありません。駅徒歩8分の表示は幹線道路の横断で実際には徒歩で10分以上かかるとの指摘があり、練馬のこの地でタワーであることの必然性を問う声もあがっています。しかし、この点は、それぞれの方の価値判断によるものでしょう。

 なお、
練馬のタワーマンションは、調べた限りではこれまで他に例がなく(今後、同じく野村不動産が石神井公園近隣に、また、住友不動産が大泉学園にタワーマンションを建設する予定だそうです)、確かに珍しいと言えます。

 構造・仕様はさすがに高水準を保っています。オール電化・スケルトンインフィル工法・100年耐久コンクリート・制震構造など、省エネ次世代型タワーレジデンスと銘打ち、東京都マンション環境性能評価でオール三ツ星の最高位の評価を得ています。

 敷地面積が2,703.30屬函▲織錙爾砲靴討肋規模ですが、空地率を50%とり、お子様が安心して遊べるプレイロットなど、
大きなオープンスペースを作り出しました。共用施設は限られているものの、カフェラウンジ・スカイサロン・キッズヤード&ラウンジなど必要で、かつ、上質な共用空間は備わっています。コンシェルジュサービスもありますし、セキュリティはもちろん24時間有人管理体制、高層階からは富士山や都心を眺望できます。

 2月下旬に行われた第1期販売は、当初の予定戸数123戸を増やして、総戸数の約6割に当たる150戸が売りに出されました。初めの予定価格より下げましたが、それでも
第1期の平均坪単価は294.7万円と、「練馬」駅徒歩8分の物件としてはかなりの割高なものの、まんべんなく登録が入り、全て売れたとの情報があります。

 一方、第2期販売は56戸にしぼりましたが、当初3月中旬の予定を4月中旬に変更、そして5月10日〜18日に再変更されました。買う意欲のある人は第1期で買ってしまい、かつ、今回はタワーの醍醐味を味わえない低層階が中心で、仕様変更がきかないものが多く、人気がない、という意見と、すでに要望書は85%程度埋まり、人気を保っている、との情報があり、見方が分かれています。


 第1期と第2期の期間を十分取ったことで需要が惹きつけられたか、それとも中途半端なまま売りに入らざるを得なかったのか、登録・抽選状況が注目されます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、223万円[練馬一昨年坪単価]×1.113[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価248万円となりました。プラウドタワーのプレミアムで、この1〜2割増しの平均坪単価は、納得し得る数字なのかもしれません。
駅、商業施設、学校、公園、公共施設が全て徒歩10分圏内など、先進のタワーライフを実感できる『プラウドタワー練馬』、入居は来年3月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒プラウドタワー練馬

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| 新築マンション 練馬区 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(2) |
ダイアパレス石神井公園フォレストサイド(新築マンション)−武蔵野の森に囲まれた閑静な低層レジデンス
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★ 西武池袋線「石神井公園」より徒歩15分の場所に立地するダイア建設分譲・三平建設施工・地上3階建・総戸数19戸の小規模マンション『ダイアパレス石神井公園フォレストサイド』です。

 アドレスは練馬区谷原5丁目です。目白通りから大泉通りに分かれて一つ目の十字路を右に入り、谷原保育園の北隣となります。敷地面積は1,558.94屬△蝓△い錣罎覺竿形状の敷地ですが、おかげで交通量の少ない道路からさらに奥まって、かつ、敷地西側を中原憩いの森に接することとなりました。

 第一種低層住居専用地域のため、周辺環境も落ち着いており、本マンション自身も低層3階建てで全戸南向きの総戸数19戸と、周りの雰囲気にふさわしい小規模低層マンションです。

 マンション名の「フォレストサイド」が表しているとおり、
武蔵野の森に囲まれた立地でもあります。上記の中原憩いの森のほか、谷原公園や田中山憩いの森が徒歩4分、北原公園や高野台中央公園が徒歩7分、そして、武蔵野を代表する歴史ある石神井公園へは徒歩19分です。

 「石神井公園」駅へは徒歩15分と距離がありますが、
西武池袋線の急行停車駅であり、駅周辺は都会的なにぎわいをみせています。その中で一際目立つのが3つの棟からなる石神井公園ピアレスで、クイーンズ伊勢丹(徒歩13分)、八重洲ブックセンター等が入店、施設内に大規模な公設の駐車場もあります。

 また、駅北口には
ライフ(徒歩15分)西友(徒歩12分)などのスーパーマーケットも充実しています。通学校である谷原小学校へは徒歩5分、谷原中学校へは徒歩11分の距離です。

 さて、『ダイアパレス石神井公園フォレストサイド』の間取りは、専有面積52.63屐98.89屬2LDK〜4LDKで、
ファミリー層を対象としています。竣工済販売で、昨年11月に建物は完成していますので、現地モデルルームでじっくり確認、2月上旬には入居可能となっています。
 
 食洗機やタンクレストイレが標準装備、24時間対応のセキュリティシステムや二重床・二重天井・アウトフレーム・スケルトンインフィル工法と、構造・設備面も充実しています。耐震等級2を獲得する安全性もダイアパレスの特徴です。

 販売価格は3,880万円〜7,270万円で、坪単価換算すると、230万円〜240万円程度が標準といったところです。標準相場を試算すると、226万円[石神井公園一昨年坪単価]×1.061[本年地価上昇率]×0.895[駅距離補正]=坪単価215万円となりました。

 昨年5月に販売を開始し、まだ3戸を販売中である山田建設の
『ミオカステーロ石神井公園』(総戸数27戸)が、同じ谷原5丁目立地、「石神井公園」駅徒歩15分で、坪単価171万円〜201万円となっています。同マンションは目白通り沿いで、敷地面積も648.92屬半さい地上8階地下1階建マンションと、周辺環境・タイプは異なりますが、本マンションを検討する上で、1つの目安とはなるでしょう。

 『ダイアパレス石神井公園フォレストサイド』は、
急行で池袋まで1駅で着く利便性と、緑と陽光あふれる閑静な環境の両方を手中にできるマンションと言えます。現在第1期先着順受付中で販売戸数は10戸、このエリアを愛する方々にゆっくり着実に売れていくものと思われます。

公式ホームページ ⇒ダイアパレス石神井公園フォレストサイド

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| 新築マンション 練馬区 | 08:01 | comments(0) | trackbacks(2) |
パレ・ホームズ大泉学園(新築マンション)−小・中学校や公園に近接の魅力的な住環境
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★ 西武池袋線「大泉学園」駅よりバス20分「大泉養護学校」バス停下車徒歩1分、又は東武東上線・東京メトロ有楽町線「成増」駅よりバス20分「長久保」バス停下車徒歩3分の場所に立地するニッテイライフ分譲・北野建設施工・総戸数31戸の『パレ・ホームズ大泉学園』です。

 ニッテイライフは、平成13年7月に設立された新しい会社で、ワンルームマンションをはじめとする都市型マンションの分譲・供給から賃貸・管理・運営までトータルにプロデュースする会社で、資産運用型のワンルームマンションの取扱いが中心のようですが、本マンションのようなファミリータイプも供給しています。

 大泉学園町は、関東大震災以降の郊外住宅地への旺盛な需要に応えて箱根土地会社が開発した国立学園都市・小平学園都市に並ぶ学園都市の一つでした。核となる大学誘致は失敗しましたが、現在は、小・中・高校のほか各種の教育施設や公園ができ、学園の名にふさわしい街が整ってきました。

 本マンションも、北側の通りをはさんで東京都練馬福祉園・都立大泉養護学校・大泉学園桜小学校・大泉学園桜中学校が並んでいます。この学区は練馬区の中でも平均年収の高いエリアとしてランクされており、高級住宅も多いところです。

 学校・施設群の向こうには、
陸上自衛隊朝霞駐屯地が広がります。現在は東部方面総監部が置かれる重要施設です。東側には大泉中央公園や埼玉県の県立和光樹林公園があり、西側には昭和初期以来の「大泉学園」駅前からの長い桜並木が有名です。陸上自衛隊の存在はやや気になりますが、緑と文教施設に恵まれた生活しやすいエリアです。

 本マンションは、面積778.22屬良瀉呂肪肋5階地下1階建ての総戸数31戸の規模で、この11月に竣工、
本年の住宅ローン減税の適用可能な12月下旬に入居が可能です。専有面積は、31.85屬涼運伴垳けコンパクトタイプから86.35屬離侫.潺蝓璽織ぅ廚泙任△蠅泙后

 間取りはパズルのピースのように複雑になっており、一見使いづらい印象があります。構造上、将来の間取りの可変性も限られてきそうです。駐車場は敷地内に4+1台(福祉用)ですので、外部に借りる必要があるかもしれません。
エントランスは御影石貼り、ロビーはベントストーン貼りと重厚感があり、セコムマンションセキュリティシステムを採用しています。

 現在第2期の14戸販売となっていますが、第1期の13戸販売も含めて先着順となっており、専有面積31.85屬離灰鵐僖トタイプ4戸は別途販売のようです。販売価格は、専有面積54.2屐86.35屬紡个2,650万円〜4,790万円、
単純に坪単価換算すると、161万円〜183万円となります。標準相場を試算すると、202万円[大泉学園昨年坪単価]×1.049[本年地価上昇率]×0.850[駅距離補正]=坪単価180万円となりますので、ほぼ相場に沿ったものと言えそうです。

 同じ大泉学園8丁目の木造2階建ての新築一戸建てが、敷地・建物とも100崢兇5,000万円弱で買えますので、これらとの比較も検討材料となるでしょう。駅距離がネックですが、駐車場さえ確保できれば車での生活に不便はありません。
1日寛げる公園や小・中学校に近接する魅力的な住環境と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒パレ・ホームズ大泉学園

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| 新築マンション 練馬区 | 09:34 | comments(0) | trackbacks(6) |
グランシティ大泉学園供平恵曠泪鵐轡腑鵝法歙熟した街にふさわしいユーロテイスト
★ 西武池袋線「大泉学園」駅より徒歩11分の場所に立地する日本綜合地所分譲・総戸数38戸の『グランシティ大泉学園供です。日本綜合地所は、平成11年、同駅徒歩14分の場所で総戸数23戸の『グランシティ大泉学園』を分譲していますので、今回はそのシリーズものとなります。

 日本綜合地所は、一貫して、
「ヨーロピアンテイストのマンション創り」にこだわってきました。それは、ヨーロッパの多くの街並みが人と街と自然の理想の調和を目指したものであることを象徴する意味合いがあるのだそうです。なかでも「グランシティ」は、同社のヨーロピアン・スタイルの原点として、都心を中心に展開するマンションシリーズになっています。

 アドレスは東大泉1丁目、駅前のにぎわいを通り抜けて静かな時が流れる武蔵の面影を残す穏やかな緑多き住宅街です。本マンションはその中にあって、西武池袋線沿いの住宅地に建つ地上6階建てのヨーロピアン調の建物、同路線の高架化の影響は気になりますが、線路とは面しない東西方向に開放部を持つ配棟となるため、線路の騒音等の影響は軽減されそうです。

 敷地面積は1,740.07屬任泙困泙困旅さ、
ルーフバルコニー住戸やロフト付き住宅等個性に合わせて選べる間取りプランを用意する予定です。間取りは、専有面積66.85屐82.00屬3LDK、ファミリータイプが主体となっています。地価上昇の折、専有面積を細切れにすることなく、これだけの各専有面積を確保されたのはさすがです。全戸数分の敷地内無料駐車場もうれしいポイントとなりました。

 販売価格はまだ明らかになっていませんが、標準相場を試算すると、202万円[大泉学園昨年坪単価]×1.074[本年地価上昇率]×0.959[駅距離補正]=坪単価208万円となりました。しかし、同じく東大泉町1丁目で駅徒歩11分の大和ハウス分譲による
『D’グランセ大泉学園RESIDENCE』が坪単価240万円前後で現在販売されていますので、これを意識した価格設定になるものと思われます。

 大泉学園はその名の通り、成熟した住宅地に多くの学校が集まる文教の街で、お子さんのいらっしゃるご家庭には安心な住環境が整っています。23区内の定評ある住宅地で、サラリーマンでもなんとか手が届く住宅が購入できる地域が本当に少なくなってきました。大泉学園周辺は、その残された数少ないエリアであり、ご家族で住むには最適の場所と言うことができるでしょう。


公式ホームページ ⇒グランシティ大泉学園

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| 新築マンション 練馬区 | 01:10 | comments(0) | trackbacks(0) |