プラウドタワー武蔵小杉(中古)−武蔵小杉タワーでは最も優れた住環境の高層階

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★ 東急東横線・JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産旧分譲・清水建設施工・2014年11月築・地上45階地下1階建・総戸数450戸の『プラウドタワー武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町3丁目です。小杉町(こすぎまち)には、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東とともに再開発事業が顕著になっています。

 小杉町は、北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、本マンションの立地する小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。


 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅西口から西に線路沿いに歩いていけば左手に本マンションが所在します。途中で狭い路地のような道も歩きますが、フラットで歩きやすい道のりです。また、中原区役所に最も近いタワーマンションで、行政手続等に便利です。

 目覚ましく開発が進み、街の風景を一新した武蔵小杉の築3年目のマンションです。「武蔵小杉」駅南側・東側は大型ショッピングセンター「グランツリー武蔵小杉」や飲食店等、開発の中心となっていますが、その流れは本マンションが所在し、従来の生活の中心であった同駅西側にいよいよシフトしてきています。本マンションは、
この街の新時代を担うタワーマンションとなっています。

 地上45階建ての外観デザインにおいては、景観としての完成度を追求し、武蔵小杉の旧来の歴史や風景を継承するとともに、新しく変わる街に相応しい洗練を取り入れるべく、「重ねる、編む、連ねる、積む」と言った技法で表情豊かにファサードを仕上げ、外壁はリズミカルな色調を印象的に取り入れ、そしてタワーでありながら重厚な邸宅感を醸し出すフォルムを企図しています。

 また、ホテルのホスピタリティをモチーフに、モダンなインテリアや優雅なソファ、照明で演出したエントランス、外部の賑わいを忘れさせる二層吹抜けのエントランスラウンジなど、印象的なオブジェとともに上質を追求してデザインしています。

 共用施設としては、ライブラリーラウンジ、スタディルーム、コミュニティラウンジ、ママズラウンジ&キッズルーム、フィットネススタジオ、リラクゼーションラウンジ、さらにマルチラウンジ、スカイビューキッチン、スカイスイート、ジャパニーズスイートと多彩な施設を揃えました。専有部のフロアにおいては、ホテルライクな内廊下設計を採用しています。

 対象住戸は、
地上45階建物の42階に所在する専有面積77.05平米の3LDKです。北西角部屋で、タワー高層階には珍しくバルコニーが居室を取り囲み、バルコニー面積は31.9平米もあります。内廊下タワーマンション角部屋に典型的な間取りで、玄関から入って左奥が14.6帖のLD及び3.6帖のキッチン、3洋室は6.5帖、5.5帖、5.1帖の広さです。

 洗面所はLDから入る珍しいタイプで、浴室は1418サイズと標準的です。収納は、
ウォークインクローゼット2つとシューズインクローゼット1つがあり、納戸も付いていて、専有面積に比して充実しています。バルコニーへの開口部がキッチンにあるのも特徴です。

 販売価格は7,980万円、坪単価342万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では8,105万円〜8,506万円、『マンションマーケット』では7,808万円〜8,642万円、『イエシル』では7,799万円、『ふじたろう』では7,919万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は8,062万円、坪単価346万円となり、販売価格は1.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は6,672万円、坪単価286万円との記録があり、分譲時価格から19.6%値上がりしている計算となります。

 本マンションの分譲時の
平均坪単価が280万円でしたから、対象住戸は高層階角部屋にもかかわらず平均坪単価水準の価格で購入することができたお得な住戸だったと言えます。高層階から望む眺望も魅力的で、現在中古市場で出ている本マンションの中古物件の中では最も高層階に位置し、買いが入りやすい物件と言えます。

 駅直結や駅徒歩1〜2分のタワーマンションが目立つ武蔵小杉タワー物件ですが、
落ち着いた生活環境を求めるならば、本マンションが最も優れています。私も中原区役所に用事に向かうたびに、エントランスホールのオブジェとともに優雅なたたずまいを見せる本マンションを「いいなあ」と眺めています。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドタワー武蔵小杉
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:川崎市中原区小杉町3丁目
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩4分
 面積:専有77.05平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドタワー武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリア武蔵小杉(中古)−駅徒歩2分、希少な日照・通風○の南向き再開発物件
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★ 東急東横線・同目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩2分の場所に立地する東京建物&伊藤忠都市開発&東京機械製作所旧分譲、鴻池組施工、2011年8月築・地上20階建・総戸数131戸の『ブリリア武蔵小杉』です。
 
 アドレスは川崎市中原区新丸子東3丁目です。新丸子東は、中原区中心部の一角に当たる区域です。東急東横線「新丸子」駅東口からJR・東急「武蔵小杉」駅にかけて広がる住宅街・商店街があり、北から順に1丁目・2丁目・3丁目が設置されています。本マンションの立地する新丸子東3丁目の一部武蔵小杉エリアの再開発対象地域として高層ビル建設が続いています。

 新丸子東は、西は
小杉町3丁目・新丸子町、北は丸子通1丁目、東は上丸子八幡町・上丸子山王町1・2丁目・上丸子、南は市ノ坪・中丸子・下沼部と接しています。1943年(昭和18年)、川崎市上丸子・小杉の一部より新丸子東1-3丁目が成立し、2007年(平成19年)から2011年(平成23年)にかけて、本マンションを含め、東京建物を施行者とした新丸子東三丁目土地区画整理事業が行われました。JR横須賀線「武蔵小杉」駅との連絡通路用地を確保し、なおかつ市街地再開発ともなっています。

 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩2分の道のりです。同駅東口を出て、そのまままっすぐ綱島街道に向けて歩いた左手に本マンションは立地します。再開発エリアだけにきれいに整備された道路でごくシンプルなルートになります。

 本マンション敷地は
東京機械の社宅があった場所で、これを上記土地区画整理事業として、本マンションと、その横に立地する賃貸マンション「フローラルガーデン」、そして「武蔵小杉」駅寄りには「TKS武蔵小杉ビル」が建設されました。本マンションの外観は白亜で、青空の中にすっくと立つ姿はいかにも都会的でスタイリッシュです。

 新丸子東3丁目には、『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー』『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』
2棟のタワーマンションが所在し、それらと比較すると小ぶりな印象はありますが、全戸南向きの板状マンションで、しかも目の前に直接にはタワーマンション群と向き合うことがないため、日照・眺望良好です。

 建物は
免震構造(免震装置のゴムは「日東化工」製です。)で、また免震工法ゆえに実現できたアウトフレーム工法を採用しています。二重床・二重天井、また、線路に近いため、遮音性能等級T-4(最高等級)の二重サッシを採用しています。実は南向きは線路と直接面していないため、室内は最高等級のサッシのおかげもあって駅近と感じさせない静けさとのことです。

 設備としては、
オール電化システムで、気象庁からの緊急地震速報を基に、地震到達前に各住戸インターホンへ通知する「緊急地震速報サービス」も備わっています。私も本マンションのモデルルームを訪れたことがありますが、共用施設の豪華なタワーマンションのような派手さはないものの、その分設備・仕様がしっかりしており、省エネルギー対策等級「4」(最高等級)、劣化対策等級「3」(最高等級)、川崎市建築物環境配慮制度(CASBEE川崎)の総合評価「★★★★☆」Aランクを獲得するなど、マンションとしての質の高さを感じました。

 対象住戸は、
地上20階建て建物の16階に所在する専有面積76.28平米の3LDKです。上層階につき日照・眺望・通風良好です。板状マンションですが、このタイプにありがちな田の字型住戸ではなくポーチ・玄関を片寄せすることで間取りに変化を持たせました。玄関から入ると廊下は右手に折れていて、その突き当たりで3方にドアを設け、南側に12.3帖のLDK、これに隣接する洋室は6.3帖、また、西側と北側に6.3帖の洋室と5帖の洋室を設けました。

 キッチンは人気のカウンター式で3.7帖、水回りは玄関周辺に配置し、浴室は1418サイズです。収納はウォークインクローゼットはないものの随所に設けられ、トランクルームも付備されていますので、収納力は十分です。

 販売価格は7,280万円、坪単価315万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、7,320万円(坪単価317万円)〜7,720万円(坪単価335万円)となり、提示価格はこれを下回るリーズナブルな価格となっています。
 
 本マンションの
分譲時の平均坪単価は270万円台でした。当時は個人的にもかなりの割高感を感じたのですが、今や武蔵小杉でこの価格水準で新築マンションを手に入れることはできません中古マンション価格が急騰している武蔵小杉において、上記販売価格は首肯しうる水準であり、しかも、本マンションは『パークシティ武蔵小杉』等のタワーマンション群に比べて出物が少なく、きれいな間取りの南向き高層階として希少価値もあります。

 待ちに待った駅前大型商業施設の相次ぐ開店により、ここ2年で非常に華やかになった「武蔵小杉」駅前を普段使いできる魅力はとても大きいものがあります。現在同駅北口方面には話題の『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト』が建設中で、平均坪単価332万円台で間もなく販売が開始されますので、これとの比較検討も考えられることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリア武蔵小杉
 価格:7,280万円 (税込)
 所在:川崎市中原区新丸子東3丁目
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩2分
 面積:専有76.28平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリア武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ元住吉(中古)−良好な住宅街の緑あふれる大規模レジデンス
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★ 東急東横線「元住吉」駅より徒歩9分の場所に立地する野村不動産&菱重エステート分譲・安藤建設施工・地上5階地下1階建・総戸数296戸・2013年築の『プラウドシティ元住吉』です。

 アドレスは川崎市中原区井田三舞町です。井田三舞町は、耕地整理を経て井田から分立した町です。中原区の西南部にあり、井田エリアとしては北部にあります。北は今井西町、東は木月大町木月祇園町、南は井田、西は井田杉山町などとなっており、井田が日吉から元住吉にかけての広い丘陵地帯を占めるのに対し、井田三舞町は元住吉から武蔵小杉にかけての平地に位置しています。

 井田三舞町は、
今井エリアから南に連たんして良好な住宅街を形成しています。碁盤の目状の整った道路が耕地整理の後を忍ばせ、従来の農地が宅地として開発されていった様子が伺えます。地域の商業施設としては、本マンションから2ブロック北のAコープかながわが最もよく利用されており、その向かいには井田三舞町のランドマークマンションである『元住吉パークホームズマスターコート』があります。

 また、
本マンション東側には川崎市の施設『川崎市国際交流センター』があり、宿泊もきます。私も以前、この地から家族で地方に転勤する際、ここに泊まってお世話になりました。

 そのような地元民にとって親しみのある場所に、
面積11,657.86平米もの広さを得て本マンションができると聞いたときは驚きました。もともとは三菱ふそうの社宅であった場所で、ここに川崎市で初めて、マンションそのものが街並みを形成する大規模物件『プラウドシティ』が誕生しました。

 「元住吉」駅からは徒歩9分のフラットな道のりで、人気のモトスミ・ブレーメン商店街を帰宅途上や休日に存分に活用できます。そして、本マンションの立地は、同商店街の先、北西側に広がる閑静な住宅地に四方を街路に接した整形の敷地となります。四方道路はどれもそれほど道幅はないのですが、特に南側道路は尻手黒川方面への抜け道となっており(私も利用者です)、車の交通量は思いのほか多くやや歩きにくさ感じます。

 配棟は
ほぼロの字型の7棟構成とし、敷地の中心には中庭が設けられています。この中庭には、ケヤキ、シラカシ、ツツジ、イロハモミジなど四季の植物が配され高低差が設けられ変化をつけることによって、本格的なガーデンとなりました。住宅街である当地は、まとまった広さの庭園に乏しいだけに、この緑の潤いは住人にとって希少で、第1期で中庭向き住戸は早々に完売となりました。

 外構には、
花崗岩の石垣や敷地南東角に配したデザイン性のある剣先フェンスなど、周囲の緑と調和して上質な風景となる素材を採用し、住棟には土の風合いを持つ素焼きレンガタイルをはじめとした、アースカラーの外壁素材を複合的に用いて、歳月を経るごとに風格を増すように工夫されています。

 共用施設は、
総戸数296戸の大規模マンションだけに、コンシェルジュデスク、グローブホール、グローブラウンジ、ライブラリー、テラスガーデン、マザーサロン&キッズルーム、パーティルーム、ゲストルームなど充実しており、しかも管理費は1平米当たり月214円とリーズナブルです。

 このほか、
24時間有人管理、電気代を節約できる「エコネック」、災害対応無線LAN、太陽光発電、カーシェアリング、レンタサイクルと、必要とされる共用施設・サービスは余さず備わっています。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積73.57平米の3LDKです。西向きバルコニーで、隣接建物との距離があるため、日照良好です。配棟の関係から間取りは典型的な田の字型住戸で、LDKは16.2帖あり、キッチンはオープンカウンター付となっています。

 LDKに隣接する
バルコニー付の洋室は5帖、共用廊下側の主寝室は6.5帖、洋室は5.5帖で、玄関はポーチ付です。洗面所はやや狭さを感じさせます。収納はウォークインクローゼットはないものの、LDK入口にもクローゼットがあり、まずまずの容量と言えます。

 シャッターゲート付敷地内駐車場は空きがあり、月額16,000円〜21,500円と、相場からは標準的な水準です。その他費用としては、コミュニティ形成費が月185円、受入町内会費が月150円、enecoQシステム使用料が月1,483円となっています。

 販売価格は5,880万円、坪単価264万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、233万円[元住吉坪単価]×0.988[駅距離補正]×0.965[築年数等中古補正]×1.032[地価上昇補正]=坪単価229万円となりました。一方、『マンションナビ』による対象住戸の自動査定では、5,350万円(坪単価240万円)〜5,750万円(坪単価258万円)となっています。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は255万円でした。専有面積は67.12平米〜87.33平米オールファミリータイプ、総戸数296戸のうち200戸を第1期で即日完売(抽選戸数は40戸弱)し、第2期を最終期販売として約半年で全戸完売、大規模物件にもかかわらず、大方の予想より早いフィナーレとなりました。

 購入者層で多かったのは、地元中原区と都内の小さなお子さんのいるファミリー層ということで、通勤しやすく子育てしやすい5,000万円台で買える3LDKが強くアピールしました。今回の対象物件についても、特に同様なファミリーの方であれば、違和感なく充実した生活が本マンションで送れることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ元住吉
 価格:5,880万円 (税込)
 所在:川崎市中原区井田三舞町
 交通:「元住吉」駅徒歩9分
 面積:専有73.57平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ元住吉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヒルズ元住吉(中古)−「元住吉」駅徒歩8分、「武蔵小杉」駅徒歩9分の良好住環境
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★ 東急東横線「元住吉」駅より徒歩8分、同線「武蔵小杉」駅より徒歩9分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩15分の場所に立地する平成12年3月築・野村不動産旧分譲・鉄建建設施工・地上5階建・総戸数75戸の『ヒルズ元住吉』です。

 アドレスは川崎市中原区今井南町です。今井南町は、昭和15年までは今井の一部でしたが、耕地整理の結果、今井が消滅し、今井上町・今井仲町・今井西町とともに設置された町名です。今井という町名の由来は、「今」は新しいという意味、「井」は井戸に限らず湧水や溜池といった水利を意味し、全体では「新しい用水により開かれた村」という意味で、今井南町は小字では中央耕地等の一部でした。

 今井は、明治以降、行政上
住吉村、中原町、川崎市と推移していきました。その間も当地は農地でしたが、二ヶ領用水沿いの道が橘樹郡道に指定されたことで、沿道に商店が形成されました。また、北方を南武鉄道(現在のJR南武線)が通過したことで、北耕地(現在の今井上町)とそれ以外の耕地で分断されることとなりました。

 本マンションは、
「元住吉」駅から徒歩8分の道のりです。同駅北側から二ヶ領用水沿いに北上し、法政大第二高の南東側に位置します。フラットなルートで、春には桜の咲く二ヶ領用水は癒しの道でもあります。また、「武蔵小杉」駅からは徒歩9分、規模はそれほど大きくはありませんがイベントが多く活気のある法政通り商店街を通り抜けて歩く道のりで、こちらも歩きやすく、飽きないルートです。府中街道の横断もあり、表示徒歩9分よりはもう少し時間がかかりそうですが、都心方面への通勤通学には特急停車駅である「武蔵小杉」駅利用の方が便利しょう。

 今井エリアは、
武蔵小杉の良好な住宅街として定評があり、本マンション敷地は南に間口の広い角地となっています。敷地面積が3,161.26平米ある開放的な立地で、敷地南側が戸建てのため、眺望や採光を遮るものがありません

 本マンションも、この立地特性に合わせて、建物の
随所に独立性・採光性を高める吹抜を採用し、全戸に大型ポーチとトランクルームを設けて、戸建ての佇まいを演出しています。アースカラーの外壁タイルは経年を感じさせにくく、ホワイト主体のエントランスは清潔感があります。

 総戸数は75戸で、間取り2LDK+S〜4LDK、専有面積73.16平米〜91.81平米という構成ですので、戸建て住宅街である今井にふさわしいオールファミリータイプの間取りとなります。小学校は、「とうすみ」と呼ばれる東住吉小学校に徒歩7分、中学校は今井中学校に徒歩10分の距離です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の2階に所在する専有面積78.3平米の2LDK+Sです。上記のとおり、トランクルーム付きの戸建て感覚のポーチから玄関に入ると、左手には17.3帖の縦長のLDKがあり、キッチンも広々としています。LDK隣接の和室は6帖で、廊下奥には右手に5.2帖の納戸(サービススペース)、左手に6.3帖のウォークインクローゼット付きの洋室があります。

 洗面所及び浴室は廊下突き当たりにあり、1418サイズの浴室は吹抜に面して通気用の窓が付いています。上記のとおり、共用廊下側は全て吹抜となっているため、通気性には優れていると思われます。収納は、ウォークインクローゼット、押入、トランクルームが威力を発揮することでしょう。

 販売価格は5,180万円、坪単価219万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[武蔵小杉坪単価]×0.988[駅距離補正]×0.806[築年数等中古補正]=坪単価200万円となりました。本マンションは、分譲時は、上記専有面積に対し販売価格4,530万円〜7,274万円、坪単価205万円〜262万円程度という価格水準でした。

 それにしても、
平成12年築物件がもう築後13〜14年になっているのだな、と思うと時の流れの速さを感じます。今井エリアの2000年以降の中古物件はおおむね坪単価200万円〜250万円であることが常ですので、本物件もそれに沿った価格レベルということができるでしょう。本マンションの提供公園と思われる今井南町公園が隣接居住環境の良さは、地元民である私が太鼓判を押します。

 種別:中古マンション
 名称:ヒルズ元住吉
 価格:5,180万円 (税込)
 所在:川崎市中原区今井南町
 交通:「元住吉」駅徒歩8分
 面積:専有 78.3

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ヒルズ元住吉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークハウス元住吉サウスコンフォート(中古)−南向きの陽だまりに浸る快適レジデンス
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★ 東急東横線「元住吉」駅より徒歩16分、同線「武蔵小杉」駅より徒歩19分、JR南武線「武蔵中原」駅より徒歩16分の場所に立地する平成19年1月築・地上5階建・三菱地所旧分譲・戸田建設施工・総戸数28戸の『パークハウス元住吉サウスコンフォート』です。

 アドレスは川崎市中原区下小田中3丁目です。下小田中(しもこだなか)は、中原区の南東部に位置し、全体が多摩川の作った沖積平野となっています。北部を中原街道(神奈川県道45号丸子中山茅ヶ崎線)が横断し、南西端を江川が流れています。土地利用としては昭和60年代以降住宅が急増し、激減したものの農地と共存する環境となっています。また、中原街道沿いには商店も軒を連ねています。

 下小田中は北東端で
南武線を概ねの境界として上小田中と、東端で今井西町・木月大町と、南端で井田三舞町・井田杉山町と、南西端で江川を挟んで高津区の明津・子母口と、西端で下新城・新城中町と接しています。

 中世以前の当地は、上小田中と一体の、
「小田中郷」でした。江戸時代の当地はもともと天領でしたが、一部が旗本領になったり、天領と一部の旗本領が増上寺へ寄進されるなど、領主は変遷を繰り返しました。明治維新後の当地は神奈川県に属し、行政上は下小田中村→中原村→中原町→川崎市と推移していきました。

 当地は
高度経済成長期にも開発に巻き込まれず中原区で農業従事者のいちばん多い地域となっていましたが、交通の便も良いという立地もあり、副業として貸アパートや駐車場の経営も行われていました。その後、1980年代から急激な宅地化が進行していきました。

 現在、当地を訪れると、
畑地あり、アパートありで、下小田中がたどってきた歴史が垣間見えます。そして、地域全体を覆う伸びやかで健康的な雰囲気は、このエリアならではの住環境の良さを物語っています。

 反面、
駅からは遠いのがネックです。3駅利用ではありますが、どの駅へも徒歩15分以上かかります。最寄は「元住吉」駅で、モトスミ・ブレーメン通り商店街を通るルートは便利ですが、商店街を外れてからは心理的にも距離を長く感じることでしょう。

 したがって、
通勤・通学は自転車利用が適しています。自転車を利用するのであれば、特急停車駅である「武蔵小杉」駅利用の方が機能的かもしれません。

 本マンションが販売された当時を私も覚えていますが、その頃、
三菱地所では立て続けに元住吉で分譲マンションを販売していました。すなわち、平成14年販売の『パークハウス元住吉』(総戸数43戸・「元住吉」駅徒歩13分)、最も反響が大きかった平成16年販売の『パークハウス元住吉ピュアコンフォート』(総戸数99戸・同駅徒歩10分)、ブレーメン通り商店街一歩裏手の小規模マンションである平成17年販売の『パークハウス元住吉パーソナルコンフォート』(同駅徒歩3分)、そして、本マンションです。

 元住吉では
ブレーメン通り商店街付近のマンションが最も人気があり、かつ、分譲価格も高いのですが、同付近では平成16年〜17年あたりで一定規模のマンション適地はなくなってしまい、本マンションの販売を目にしたときは、「ああ、ずいぶん遠くへ行ってしまったなあ…」と思ったことを覚えています。

 しかし、上記に述べたとおり、
離れれば離れただけの良さはあるもので、この伸びやかな雰囲気はブレーメン通り付近では得られないものです。さらに、本マンションの良さは全戸南向きで、道路がそれなりに広く、向かいの建物も低層中心で、日照・眺望ともに良好であることです。

 あたりは住宅街ですから、
車の往来も少なく、静かな住環境を享受できます。そして、東側2軒隣はドラッグストアの「クリエイト エス・ディー」があり、また、コープかながわ徒歩4分、いなげやが最近できて徒歩8分と、買い物にも便利です。小学校は、下小田中小学校が徒歩5分と、こちらもマルの徒歩距離です。

 対象住戸は、地上5階建て建物の
4階に所在する専有面積82.64屬3LDKです。東南角部屋につき日照良好、高さも向かいの建物をちょうど超えるくらいで、眺望も良好です。LDはスクエアに近い12.2帖、隣接して6.2帖の洋室と6.1帖の和室があります。キッチンは3.6帖の広さでカウンター付、食器洗浄機も設置されています。

 共用廊下側は、6.6帖の洋室1室で、
主寝室向きです。間取りは田の字型基本なのですが、角住戸のために玄関を脇に持ってくることが可能となり、プライバシーも確保されています。収納は押入れのほかに大型ウォークインクローゼット等が付き、収納力は豊富です。逆に言うと、4LDKにもなりうる専有面積だけに、居室効率はやや落ちる結果にもなっています。

 このほか、
フラットフロア設計、LD部分が約2.2mのハイサッシ、フルオートバスはワイドな1618サイズ、複層ガラス、エコジョーズなど、築浅物件だけに設備は充実しています。なお、外観は側面の小さな汚れがやや気になりました。

 販売価格は4,490万円、坪単価180万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[武蔵小杉坪単価]×0.831[駅距離補正]×0.889[築年数等中古補正]=坪単価185万円となりました。また、対象住戸は、分譲時の販売価格は4,920万円(坪単価197万円)でしたので、分譲時価格からは8.7%の下落となります。駅から遠いというハンデはあるものの、築浅物件として、首肯しうる価格設定と考えます。

 私が現地を訪れたときは、
小さなお子さんが道路から本マンションのお部屋にいるママを呼んでいるところでした。本マンションの多くの居住者がお子さん連れの若いご家族と思われ、いかにもそれが似つかわしい風景だと感じました。お日様をさんさんと浴びながら休日をご家族でゆったりと楽しく暮らす「サウスコンフォート」という名前が実感として伝わってくる、そんな雰囲気を持ったマンションです。

本マンション南側道路です。写真左手が本マンションです。住宅地の中の静かで穏やかな道路で、良好な住環境が確保されています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。小規模物件のため派手さはないものの、きれいに管理されています。



対象物件のある本マンション南東角です。東側側面は雨だれで上層部に小さな汚れがあります。4階では日照、眺望良好です。



 種別:中古マンション
 名称:パークハウス元住吉サウスコンフォート
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:川崎市中原区下小田中3丁目
 交通:「元住吉」駅徒歩16分
 面積:専有 82.64

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス元住吉サウスコンフォート

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 16:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド元住吉(中古)−子どもの笑い声がこだまする水と緑のファミリー物件
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★ 東急東横線・同目黒線「元住吉」駅より徒歩10分、同線「武蔵小杉」駅より徒歩14分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩15分の場所に立地する平成16年9月築・地上5階地下1階建・野村不動産旧分譲・東海興業施工・総戸数162戸の『プラウド元住吉』です。

 アドレスは川崎市中原区市ノ坪です。市ノ坪は、中原区のほぼ中央に位置し、二ヶ領用水の左岸に細長く広がっています。一帯は住宅地や工場となっており、国道409号(府中街道)が二ヶ領用水とほぼ並行する形で域内を縦断するほか、東急東横線・綱島街道・東海道新幹線・横須賀線など多くの交通路が当地を横断しています。

 市ノ坪は北東端で
小杉町・新丸子東・中丸子・北谷町・田尻町と、南端で幸区鹿島田と、南西端で二ヶ領用水を挟んで苅宿・木月住吉町・今井南町と接しています。

 市ノ坪は、
条里制で36に割られた区画のうちの「一ノ坪」に由来するものと考えられています。江戸時代の当地は旗本の内藤氏領だったものが、元禄時点では天領となっており、さらに徳川家継の御仏殿料として増上寺に寄進され、幕末まで増上寺領でした。当地には大正末期以降に多数の鉄道が通ったため、土地や水路、神社の参道までが分断されていきました。戦時中には当地にも軍需工場が作られましたが、戦後には周囲で急激に宅地化が進み、現在に至っています。

 本マンションは
TDKの跡地に建つもので、入札を経ていないため、プラウドブランドの割にはリーズナブルな価格で販売されたことを覚えています。そもそも本物件が分譲された平成15年はプラウドの名称で野村不動産が物件を分譲し始めた最初の年で、まだブランドとしての価値がしっかり確立していなかったとも言えます。ちなみに、神奈川県では、『プラウド相模大野』に続く2番目のプラウド物件となっています。

 「元住吉」駅からは徒歩10分、最寄り駅から遠いと感じさせないぎりぎりの距離ですが、いわゆる東横線沿線の外側に当たり、工場なども散見されて、モトスミ・ブレーメン商店街側と比べるとやや地味な印象です。しかし、近年、駅からの帰り道にマックスバリュができ、日常のお買い物は格段に便利になりました。なお、駅へはフラットで歩きやすい道のりです。

 一方、本マンションの
セールスポイントは、南西側を二ヶ領用水が流れていることです。現在では水も浄化され、せせらぎが心を癒してくれ、二ヶ領用水に沿って北西方面へ歩いていくと緑豊かな中原平和公園の北端に出ます。用水沿いの公園では子どもたちが思い思いの遊びに興じており、私の娘もたまにここにテニスの壁打ちに通っていました。二ヶ領用水は、地元民にとっては大切な資産だと思います。

 その意味では、本マンションは
ファミリーにぴったりの物件です。二ヶ領用水を越えれば住吉中学校があり、その横には住吉高校があります。実際、本物件のモデルルームを訪問した時は、来場者の多くが小さなお子さん連れで、モデルルームの女性たちが一生懸命お子さんのお相手をしているのが印象的でした。

 敷地面積は6,422.76と広いのですが、二ヶ領用水に面する南西側以外は奥まった変形の敷地になっています。しかし、本物件はその地形をうまく活用し、エントランスからのアプローチを長くとることで、高級感を出すことに成功しています。ただ、現況として、メインエントランス付近に自転車が数台駐輪しているのは、せっかくの高級マンションがもったいない気がしました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
4階に所在する専有面積73.71屬3LDKです。南東向きの4階住戸のため日照良好なのですが、南東向き住戸には目の前に栄通信工業本社ビルがかかっている場合がありますので、現地で確認が必要です。また、新幹線が近くを通過しますが、普通の方にとっては慣れの問題だと思われます。

 間取りは
典型的な田の字型住戸で、玄関から12帖のLDまでは一直線の廊下、ただし、エントランスが横向きですので、プライバシーは保たれています。3.2帖のキッチンは対面式カウンター付で洗面所との2ウェイなのはポイント、バルコニーにはスロップシンクが付いています。和室は6帖で押入付、共用廊下側の洋室は5帖と6帖の広さ、5帖洋室には花台も付いています。浴室は1418サイズ、収納はうれしいウォークインクローゼット付で、押入とトランクルームもありますから、全体の収納量は豊富です。

 販売価格は、直近の4,380万円から200万円下げて4,180万円、坪単価187万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、233万円[元住吉坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.863[築年数等中古補正]=坪単価196万円となりました。当初の販売価格4,380万円の時、坪単価196万円となりますので、販売価格を下げた分、お得感が増しています。

 なお、対象住戸の
分譲時価格は3,730万円、坪単価167万円と相当安い価格でした。もちろん、今では「元住吉」駅徒歩10分の新築マンションでこの値段で買えるわけがなく、底値であった平成15年を懐かしむばかりです。

 本マンションは、私が当時モデルルームを見に行った中でも
心に残った物件の一つです。ただ、購入者層が私の娘たち(当時7歳と5歳)より更に小さなお子さん方を育てるファミリーに見えたので、やや違和感を感じて検討対象から外したのでした。その後マンション価格は高騰し、「ああ、あのときこれを買っていればなあ」とため息まじりに思い出したマンションでもありました。

 私が現地を訪れた時も、お父さんと小学生の娘さん2人が本マンション
北側の提供公園で遊んでいました。「パパ〜」と笑いながらお父さんを追いかけるお子さん方の姿に10年前の自分の娘の姿を思い出しながら、「このマンションはやっぱり良いマンションだなあ」としみじみ思ったのでした。

本マンション南西側道路です。写真左手が本マンション、写真右手が二ヶ領用水です。都会でありながら静かでのどかな風景は希少です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



メイン棟となる本マンション南西向き住戸です。向かいは二ヶ領用水をはさんで戸建て、その向こうは住吉中学校ですので、日照・眺望ともに良好と思われます。



南東側にある本マンションのメインエントランスです。敷地をうまく活用して長いアプローチを形成しています。メインエントランスの右横は本マンション駐車場出入口となります。



対象住戸のあると思われる本マンション南東向きの棟です。写真右手の栄通信工業本社ビルが眺望にかかっているか否か現地確認が必要です。



 種別:中古マンション
 名称:プラウド元住吉
 価格:4,180万円 (税込)
 所在:川崎市中原区市ノ坪
 交通:「元住吉」駅徒歩10分
 面積:専有 73.71

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド元住吉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリア元住吉(中古)−穏やかで良好な元住吉の住宅街の小品
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「元住吉」駅より徒歩13分の場所に立地する平成19年築・東京建物旧分譲・鴻池組施工・地上4階建・総戸数73戸の『ブリリア元住吉』です。

 アドレスは川崎市中原区井田杉山町です。井田杉山町は、中原区の南西部に位置し、一帯は井田へと続く、矢上川沿いの低地となっています。昭和30年代から宅地開発が進み、1985年(昭和60年)頃までは水田も残っていましたが、平成に入ってからそれも宅地へと転じ、わずかに野菜畑を残す程度となっています。

 井田は、「井」が灌漑施設を意味するとも、古代中国の井田制のような区割りをされた条里制にちなむものとも考えられていますが、いずれにしても、平安末期にはすでに「井田」の名が見られます。二ヶ領用水の分流である井田堀が当地を潤しており、戦前までは水田を中心とした農地が広がっていました。杉山の地名は、当地にかつて杉山神社があったことによりますが、明治42年、杉山神社は、井田中ノ町にある井田神社へと合祀されています。

 本マンションは、
「元住吉」駅から歩くこと徒歩13分、距離がありますが、同駅からはにぎわう商店街で有名なブレーメン通りを通ることも可能なため、飽きの来ない通勤・通学路と言えます。ブレーメン通りからは井田中ノ町交差点を右折して北上すると、しばらくして左手に本マンションが所在します。

 駅からの距離は遠いものの、本マンションの
東向かいには臨港バスのバス停があり、元住吉や「新川崎」駅にバスで行くことができます。ただし、本数は平日通勤時でも1時間に3〜4本と多くはありません。

 本マンションは、
ブライトサイドとグリーンサイドの2棟構成で、2棟の規模・階数はほぼ同じです。南側にブライトサイド、北側にグリーンサイドが配置され、その間は、公道が通っています。グリーンサイドの北側には井田杉山町公園があり、私が現地を訪れた日曜日には、多くの子どもたちが遊んでいてにぎやかでした。

 それぞれの
棟は、四方道路に囲まれて、かつ、東側のメインの道路(したがって、各棟のメインエントランスも東側にあります)及びグリーンサイドの井田杉山町公園と接する北側道路以外は車通りも少なく、静かさが保たれています。私も現地を歩いてみて、思った以上に穏やかで明るい風景に好印象を持ちました。

 なお、私が現地を訪れたときは、
欧米系の背のすらっとしたパパとお子さんが本マンションの周りで遊んでいました。こういう川崎市の良好な住宅地の中まで住んでいる欧米人がいるのだなあ、と少し感動を覚えました。小学校の校区は、学童数の多い下小田中小学校、中学校は近くにある井田中学校となります。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の1階に所在する専有面積75.2屬3LDKです。南向きテラスで、ブライトサイドとの距離は公道をはさんでやや間隔があるので、日照は良好のようです。かつ、公道といっても、同じマンションにはさまれているため、人通りも少なく、1階でもプライバシーの心配がそれほどないと考えられます。また、1階住戸の長所としての専用庭も付設されています。

 間取りは配棟上、
田の字型住戸となっています。LDKは横長リビング形状の15.9帖、オープンカウンター付キッチンです。洋室は6帖が2室、5帖が1室で、主寝室と5帖部屋は共用廊下側となります。玄関はポーチ付きで、水回りは浴室が1418の標準サイズ、収納は2つのウォークインクローゼットと0.9帖の納戸でゆとりのサイズになっています。

 販売価格は4,380万円、坪単価193万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、ブライトサイドではありますが、本マンション1階住戸が平成22年に坪単価180万円、また現在、2階住戸が坪単価189万円で売りに出されています。これらの価格比較と併せて、例えばブライトサイドとグリーンサイドの相違、部屋の状態、間取り等、専用庭の設置等を総合的に判断することとなるでしょう。

 元住吉の西部に当たるこの辺りでは、平成15年から平成19年にかけて、いくつかのパークハウスシリーズや大規模マンションの『オーベル元住吉プレクシード』、そして高級志向の『グランフォート元住吉』など、マンションパビリオンが次々と誕生し、にぎわったことがありました。本マンションは、その中でも最後の分譲物件となり、本エリアのピークからやや遅れて登場し、かつ、駅距離もあったため、近隣に住む私も当時、マークから外した物件でした。

 しかし、今回、現地を初めて訪れてみて、1棟1棟は小ぶりなものの、
穏やかな四方道路に囲まれ、きれいに管理された住みやすそうな本マンションに好印象を持ちました。ブレーメン通りのおかげでお店のチョイスには事欠かず、北側にはエリアの方が多く利用するコープかながわも近くにあります。築5年未満でありながら坪単価は200万円を切っており、十分検討に値する物件だと思います。

本マンショングリーンサイドを南東角から写したものです。ベージュ色の瀟洒な建物で、公道に接する1階は植栽でプライバシーを確保しています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション東側のメインとなる道路です。写真右手に新川崎駅入口・元住吉行の臨港バスの停留所があります。写真左奥が本マンショングリーンサイドです。



本マンショングリーンサイドの正面玄関です。日曜日だったので、遊びに行く子供達が正面玄関から勢いよく飛び出して行きました。同世代のファミリーが多そうで、コミュニケーションも取りやすいと思われます。正面玄関の右隣に見えるのが井田杉山町公園です。



本マンションブライトサイドとグリーンサイドの間の公道です。人通りも車通りも少なく、静かさを確保しています。写真撮影は4月上旬の午後3時ごろでしたが、ご覧の通り日当たり良好です。




 種別:中古マンション
 名称:ブリリア元住吉
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:川崎市中原区井田杉山町
 交通:「元住吉」駅徒歩13分
 面積:専有 75.2

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリア元住吉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 21:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド武蔵小杉(中古)−武蔵小杉の最も良好な住宅地マンションの代表的存在
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩10分の場所に立地する平成17年築・野村不動産旧分譲・東海興業施工・地上5階建・総戸数129戸の『プラウド武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区今井仲町です。「武蔵小杉」駅といえば再開発エリアのみが注目されがちですが、従来より今井仲町は同駅周辺で最も良好な住宅街の一つとされています。大手家電メーカーや大手商社の社宅が並んだこのエリアでは、本マンションの通学校(徒歩3分)でもある今井小学校が学力の高い人気の学校として地元では有名です。現在はそのほとんどが、本マンションのような低中層の立派なマンションに生まれ変わり、質の高い居住者層が受け継がれています。

 また、駅前再開発により人口が急増したおかげで、本マンションとは反対側の同駅北口、東口方向ではありますが、平成22年より
SAPIX、日能研、早稲田アカデミーの「中学受験御三家」が次々と武蔵小杉校を開校し、学習環境も良くなりました。川崎市中原区は日本でも有数の人口急増地帯となり、30歳代を中心とするファミリー層が急激に増え、若々しさにあふれています。また、最近では欧米系・アジア系の外国人の姿も見かけるようになりました。

 さて、本マンションは、「武蔵小杉」駅南口から徒歩10分と、
今井仲町の中では駅徒歩10分圏内をキープしています。同駅南口を出て駅前商店街を通り、府中街道に沿って北西方向へ進み、中原警察署前交差点を左折、サライ通り商店街を抜けたところに位置します。道のりはフラットで、信号待ちは府中街道を横断するときくらいです。

 サライ通り商店街は、地元に密着した個性的な店が多く、金物屋さんがなぜか金魚を売っていたり、和菓子屋さんに行列ができていたりと、歩いて楽しい通りです。私が歩いた先週日曜日は、二ヶ領用水の桜が満開で、ご近所の大勢の方々が、水端でバーベキューをやったり、桜の写真を撮ったりと、大変にぎやかでした。

 本マンションは、
面積5,017.01屬瞭酲未瞭始に面した敷地で、地上5階建て、総戸数129戸と、ここ10年程の今井仲町立地のマンションとしては最大規模になっています。ただし、敷地東側は住宅地に、敷地西側は平成7年築の『コスモ武蔵小杉ラフィネ』等があって、住戸によっては目の前が塞がれることに留意が必要です。敷地南側が正面エントランスで頻繁ではありませんが人や車の往来があり、敷地北側は豊かな植栽の公開空地がある静かな通りとなっています。

 配棟は
南棟、東棟、西棟の3棟構成で、その真ん中には中庭があり、その中庭を望む吹き抜けのロビーがあります。正面玄関部分の天然石やタイルを用いた外観はプラウドの名に合致した邸宅系マンションの風合いで、設備・仕様もワンランク上の仕上がりと、購入検討者の人気は高く、総戸数129戸と決して少なくない戸数ながら発売開始早々に完売した記憶があります。

 対象住戸は、地上5階建て建物の
3階に所在する専有面積72.49屬3LDKです。バルコニーが西向きですので、上記のとおり、目の前の眺望が抜けているかどうかは確認が必要です。一方、日照については、私が現地を訪れた4月上旬の午後3時ぐらいの時間では、西側3階以上はまんべんなく日が当たっており、少なくとも春〜秋の日照は問題ないものと思われます。

 間取りは、配棟上、
田の字型が基本で、対象住戸もその例外ではありません。しかし、LDはデッドスペースの少ない13.5帖と良好で、床暖房も目いっぱい付けられています。オープンカウンター式のキッチンは3.1帖の広さ、LDの奥には4.5帖の和室となります。主寝室6帖と洋室5帖は共用廊下側にあり、水回りは洗面所が間取り上やや狭く感じられるかもしれませんが、キッチンからの2WAYとなっているのがポイントです。

 収納はウォークインクローゼットや押入のほか、
トランクルームが各戸についているのが便利です。また、LDと主寝室、洋室ともピクチャーレールがついており、玄関には専用ポーチもあって、トイレはタンクレス、バルコニーにはスロップシンクと、ファミリータイプとしてはフル装備の感があります。

 販売価格は4,980万円、坪単価227万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価はやや厳しめ評価の198万円(崔渦60万円)とされ、昨年9月の2階西向き住戸の推定成約価格における坪単価は205万円となっています。対象住戸については、3階住戸で中層階となること、使いやすい間取りであることなどを考慮して判断すべきものと思われます。

 『プラウド武蔵小杉』は、
築7年目となり、最近中古市場に出回ることも多くなっていますが、どれも中古マンションのアクセスランキングの上位となり、注目度の非常に高い物件です。「武蔵小杉」駅西側の住宅系マンションの中では最も知名度が高く、私を含め「これを買っておけばよかった」と思っておられる方も大勢いらっしゃると思います。

 販売当時は高値云々とも言われましたが、
今となってはそれが懐かしいくらいの価格水準(分譲時平均坪単価211万円)で、中古市場においてもスペックの割にリーズナブルな価格で出ています。武蔵小杉において、今後ともエリアを代表する物件として確かな存在感を放ち続けることでしょう。

本マンションの正面エントランスです。玄関の向かって左手には誇り高きPROUDの文字が壁に刻まれています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面の顔となる南棟を写したものです。半透明の手摺りガラスがプライバシーを確保しつつ明るさを取り込んでいます。



本マンションの南側道路を写したものです。写真奥に見えるのが再開発エリアのパークシティ武蔵小杉です。



本マンション西側の様子を南西角から写したものです。写真左手の『コスモ武蔵小杉ラフィネ』が一部の西向き住戸の眺望を遮っています。



同じく本マンション西側を今度は北西角から写したものです。低層階は目の前が一般の住宅となっています。



本マンション北側の豊かな植栽と石を効果的に配した公開空地です。車の往来がほとんどない静かな通りです。




 種別:中古マンション
 名称:プラウド武蔵小杉
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:川崎市中原区今井仲町
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩10分
 面積:専有 72.49

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
フォートレジデンス武蔵小杉(中古)−立地・形状・設計・デザインが光る砦型住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩12分の場所に立地する平成16年築・野村不動産&関東菱重興産旧分譲・安藤建設施工・地上5階建・総戸数75戸の『フォートレジデンス武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区今井仲町です。明治初期には橘樹郡今井村でしたが、町村制が施行された際に合併して橘樹郡住吉村となり、大正14年には住吉村と中原村が合併して橘樹郡中原町に、昭和8年に中原町が川崎市と合併、昭和47年に川崎市が政令指定都市移行に伴い、中原区が誕生しました。

 今井仲町は、中原区の中でも
良好な住宅街として人気を集めています。商社や銀行などの社宅が多かったこともあり、持家世帯年収の平均は961万円と高く、徒歩5分の通学校である今井小学校は成績優秀で人気の小学校です。また、法政大学第二中・高等学校が今井仲町に隣接して立地しており、男子中高生の姿も多く見かけます。

 最近では、社宅の廃止に伴い、その跡地に
多くの中層マンションが建てられています。本マンションはその先駆けでもあり、野村不動産系だけでも、その後、『プラウド武蔵小杉』(平成17年)、『プラウド武蔵小杉パークフロント』(平成18年)と、今井仲町だけで3件の野村不動産による分譲マンションが建てられています。

 本マンションから東急東横線「武蔵小杉」駅までは
徒歩12分で若干距離があります。法政大第ニ高の北側道路を東進し、渋川のところで右折、しばらく南下後左折して、法政通り商店街に沿って府中街道を横断、武蔵小杉の中心街を右に折れれば「武蔵小杉」駅、ほぼフラットな道のりです。

 本マンションの南側道路を歩いてみましたが、
落ち着いた風情に1階住戸の植栽がアクセントになってとてもよい雰囲気です。向いは一般住宅及び事務所になっており、低層階住戸にとっては見通しが遮られますが、その向こうは高校校舎になっているため、高校からの音を遮断するのにはよいロケーションです。

 しかし一方、校舎の西向かいは広大な
学校グラウンドになっており、私が現地に行った休日には部活動の生徒たちが一生懸命張り上げる声が本マンションにも届いていました。また、風向きによってはグラウンドの砂がバルコニーを通して入ってくるとの情報もあります。また、本マンション西側道路は南北にまっすぐに走る気持ちの良い道なのですが、その分スピードも出しやすいので、道路幅の割には車の走行音が若干気になりました。

 本マンションの正門は北側にあり、こちらは
「フォート(砦)」の名にふさわしい重厚で格調高い門構えです。また、今井公園が目の前で、小さなお子さんがいるご家庭には便利です。私が行った休日には、近隣マンションのお子さんたちが多数、今井公園で遊んでいて、大変活気がありました。ただ、このお子さん方の声を気にする方もいらっしゃるかもしれません。なお、今井公園を南側に面するマンションが上記の『プラウド武蔵小杉パークフロント』になります。

 対象住戸をご紹介しようと思ったのですが、ここ1週間で成約が入ったのか、ネット上から売り出し物件がなくなってしまいました。なるほど、
人気マンションと言われるだけのことはあります。本マンションに対する評価としては、設計の完成度が高く、順梁のアウトフレーム工法で室内はすっきり、ティッセタンタのシステム収納採用、きれいな敷地にコの字型レイアウトで、細かい点がよく考えられたクオリティの高い物件とされています。

 本マンションの
分譲時価格は平均坪単価218万円程度、ご紹介しようと思っていた対象住戸の売り出し価格は2階住戸で坪単価200万円でした。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの想定成約中古坪単価は198万円ですので、上記住戸の価格は、ほぼ相場に沿った価格水準ということができるでしょう。

 人によっては、武蔵小杉の分譲マンションの中で、
本マンションがベストと評する声もあるくらいです。駅距離は若干ありますが、上記のとおり、敷地・設計・デザインの良さ、そして今となってはリーズナブルな価格が人気のポイントでしょう。今後とも武蔵小杉の住宅街における良好なマンションの例として注目を浴び続けるマンションだと思います。

本マンション西側の道路です。道路の向こうに法政大学第二中・高等学校のグラウンドがあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南側の道路です。本マンション1階各住戸の樹木など、落ち着いた良い味を出しています。



本マンション北側の正面玄関です。分厚いゲートがマンションを守っています。




詳細はこちら(ノムコムより)
フォートレジデンス武蔵小杉


| 中古マンション 川崎市中原区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(2) |
THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)(中古)−武蔵小杉再開発の先陣を切ったシアワセスギ・タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩4分の場所に立地する平成20年築・伊藤忠都市開発&東京建物&ジョイントコーポレーション旧分譲・大成建設施工・地上49階建・総戸数689戸の『ザ・コスギタワー』です。

 アドレスは川崎市中原区中丸子です。中丸子は、明治22年前は中丸子村でしたが、明治の大合併により橘樹郡御幸村となり、大正13年、同じ橘樹郡の川崎町、大師町と合併して川崎市が成立しました。その意味では、川崎市の原型をなす地域でもあります。昭和11年には日本電気玉川事業所が建設され、約80年後の現在に至るまで日本電気(NEC)の重要な拠点となっています。

 このように、中丸子は最近まで工業都市の色合いの強い町でしたが、
川崎市が大々的に仕掛けた武蔵小杉再開発によって、中丸子地区も平成22年に開業したJRの新駅「武蔵小杉」駅を中心とする一大住宅地区へ大きく変貌を遂げています。

 その中でも、中丸子地区を代表するタワーマンションとして、また、武蔵小杉再開発の先駆けとして、いち早く登場したのが『THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)』です。今から6年前の平成17年、中山美穂をイメージキャラクターに起用し、第一弾「トウキョウスキ ヨコハマスキ ヨクバリスギ シアワセスギ ムサシコスギ」、そして第二段「オヒサマスキ ナガメガスキ ムサシコスギ」と呪文のようなキャッチフレーズをTVのCMで流し、武蔵小杉に新しい時代が来ることを予感させたものでした。

 本マンションは、もともとは不二サッシの工場地帯を敷地としたもので、
武蔵小杉再開発エリアの最南端に位置します。したがって、従来の中心駅である東急東横線「武蔵小杉」駅には徒歩8分と、再開発エリアのタワーマンションでは最も遠いものの、南側に高層建築物が建つ可能性はゼロに近く、また、西側も地上12階建ての賃貸マンション『R-Styles武蔵小杉』の高さを超えれば遮るものがなく、再開発エリアのタワーマンションにしては珍しく眺望が確保されています。また、再開発エリアのタワーマンションにありがちな周囲の交通音に悩まされることなく、概して静かな環境を楽しむことができます。

 また、私は個人的に、
再開発エリアのタワーマンションの中で、本マンションがデザイン的に最もすぐれていると思います。アースカラーを基調としつつ、初々しいホワイトの直線を効かせて、存在感を際立たせながらすっきりと空に伸びる様は秀逸です。

 エントランス部分や開放感のある吹き抜けを有した1階ロビーは、洒落たデザインで高級感を持っています。また、足元に広がるガーデンや植栽は、『リエトコート武蔵小杉』のツインタワーの植栽と切れ目なく続き、中丸子B地区全体を緑で覆う魅力的なエリアを構成しています。

 これらの要素から、本マンションは、
2009年グッドデザイン賞を受賞しました。私もそのニュースを目にしたとき、大いに同意したことを覚えています。

 さて、対象住戸は、地上49階建て建物の39階に所在する専有面積71.85屬2LDKです。
西向きバルコニーで、日照・眺望良好です。LDKは21.2帖ですが、キッチン横のスペースはデッドスペースにならないよう工夫が要りそうです。隣接の洋室は6.7帖、玄関側の洋室は5帖となっています。収納は、ちょっと少なめな印象ですが、シューズインクロークは大きめです。

 本マンションは
トーヨーキッチンを備えていることがセールスポイントの一つでしたが、本住戸にももちろん備わっています。なお、本マンションは外廊下方式ですので、北側居室には窓が付いています。

 販売価格は直近の価格より値下げして5,680万円、坪単価261万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[武蔵小杉坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.159[築年数等中古補正]=坪単価271万円となりました。また、本マンションにおいて、対象住戸と同じ階にある39階住戸の過去の中古売り出し価格は、平成21年に坪単価281万円、平成22年に坪単価271万円という記録があります。これらのことから、値下げをされた本住戸については、現時点での相場ではリーズナブルなものであると言うことができるでしょう。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は211万円と言われています。当時としては割高とも言われましたが、その後武蔵小杉の地価はぐんぐんと上昇、再開発の先陣を切った本マンションを購入された方は、結果として最も割安な価格でタワーマンションを手に入れたことになりました。ちなみに、本マンションの分譲時以降昨年末までの中古価格の平均坪単価は258万円で、騰落率は22.3%アップという高いものとなっています。

 本マンション内の
コミュニティ活動は活発で、さまざまなイベントや試みを行っておられるようです。居住者はファミリー層が主体で、お子さんも多く、私が周囲を散策するときはいつも、明るい楽しそうな会話や笑い声が聞こえてくるマンションです。

対象住戸のある西側から本マンションを見上げたものです。青空にアースカラーとホワイトのストライプが映えています(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面玄関です。ゆるやかな曲線を描く遊歩道の奥にあります。



本マンション南側の大きな吹き抜けと全面に広がるガラスです。内部のインテリアの配置もお洒落です。



本マンション西側の道路です。『リエトコート武蔵小杉』の敷地につながる豊かな緑道が続きます。奥に見えるのが『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』です。



本マンション北側の道路です。写真右手がタワー式の駐車場です。奥の建物は新しくできた野村ビルです。



本マンション北側の植栽です。写真に見える水盤の周りはバラ園になっています。




 種別:中古マンション
 名称:THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)
 価格:5,680万円 (税込)
 所在:川崎市中原区中丸子
 交通:JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩4分
 面積:専有71.85

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・コスギタワー


| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(2) |