シルエタワーヨコハマ(中古)−横浜駅西口・ゆとりと高品質の2002年築タワー

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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より徒歩9分、JR東海道本線、同湘南新宿ライン、東急東横線「横浜」駅より徒歩10分の場所に立地する大京&相鉄不動産旧分譲・大林組施工・2002年3月築・地上26階地下1階建・総戸数166戸の『シルエタワーヨコハマ』です。

 アドレスは横浜市西区楠町です。楠町(くすのきちょう)は、 昭和7年の横浜市の町界町名地番整理事業の施行に伴い、青木町の字台町下、東軽井沢の一部から新設された町です。昭和19年4月1日の西区新設に伴い、中区から編入されました。町名は旧町名の青木町の南であることから、青木の「木」と「南」を組み合わせて「楠」という好字(こうじ)を採りました。中央を環状1号線が通り、北東側に首都高速三ツ沢線横浜駅西口ランプがあります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩9〜10分です。同駅9番出口を出て、運河に沿ってハマボールを右手に見つつ、西に向かって歩き、新田間橋交差点に至る手前の道を右折して環状1号線に出る手前の右手に本マンションが立地しています。わずかに下り坂となるルートですが、ほぼ平坦と言っていいでしょう。

 本マンションは竣工当時、地上26階建て・高さ約80メートルの
「横浜」駅西口では一番高い超高層タワーマンションでした。また、超高層タワーが林立するみなとみらい側とは異なり地盤が堅固で、直接基礎が採用されています。さらに、制震構造とすることにより地震の揺れを3分の2に制御しています。

 タワーマンションには珍しい板状型マンションのため、
約8割の住戸が南向きとなりました。外観はオフホワイトカラーを基調とし、タワー感を際立たせる縦ラインを強調しています。1フロアあたりの住戸数は4〜9戸と少なくし、各戸の独立性とプライバシーを配慮した設計となっています。

 共用施設としては、19階にラウンジ“シーウィンド”(ゲストルーム)、パーティーが楽しめるカウンター付きキッチン、トイレ、バスルーム、洗面台などの宿泊設備も整い、ラウンジにはソファが設置されています。エントランスホールは、最大高さ5mの2層吹き抜けで、天然御影石などがメインの列柱やガラスパネルを採用、2階にはシルエ・サロン、キッズルーム(集会室)、趣味の工作が楽しめるデザイン・アトリエ(クラフトルーム)や電子ピアノ・大型テレビのあるシルエ・スタジオ(AVルーム)など、総戸数166戸という規模に比して充実しています。

 駐車場は今では考えられない100%確保で、公開空地にはケヤキ、クスノキ、ユリノキといった高木も配されています。本ブログでも時々書いていますが、本マンションのような
平成14年築物件は、低廉な資材価格・安い地価を背景に、高価な素材を贅沢に使用し、共用施設の充実した物件が多いのが特徴だと思っています。

 対象住戸は、
地上26階建て建物の25階に所在する専有面積119.04平米の3LDKです。本マンション最上階となる25階・26階は、全住戸119平米〜160平米の大型1LDK+S又は3LDKで、「ペントハウス・スペシャル住戸」と称されています。本住戸も、東南・南西・北西角に位置しており、住戸をぐるりと囲むバルコニーが圧巻です。当然眺望も素晴らしく、富士山、丘の緑、横浜港の海の遠望など、迫力あるパノラマを楽しむことができます。
 
 センターインの玄関からは広さのあるホールへと続き、南側の21.4帖のLD及び6帖の和室、北側の9.7帖洋室及び7.8帖洋室、キッチンは6.7帖もあり、中央部のゆとりある洗面所と1620サイズのバスなど、一度は住んでみたいキングサイズ住戸と言えます。ただ、収納はウォークインクローゼットはありますが、住戸の広さに比べれば案外少ないように感じます。


 販売価格は9,380万円、坪単価260万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では9,683万円〜10,083万円、『イエシル』では10,099万円、『ふじたろう』では8,581万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では8,037万円〜1億423万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの自動査定の
平均は9,448万円、坪単価262万円となり、販売価格は0.7%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は7,900万円、坪単価219万円との記録が残っています。

 「横浜」駅の周りは横浜で最大規模を誇る繁華街が形成され、高島屋横浜店や横浜岡田屋モアーズ、ルミネ横浜店など商業施設が豊富に揃っています。西口は、ムービルやイアス、ラウンドワンなどレジャー施設もあり、平日も休日も多くの人々で賑わっています。とは言え、湾岸側に比べると、開発に出遅れ感がありましたが、その再開発の機運もようやく高まりつつあります。

 今後も楽しみな「横浜」駅西口側のランドマークとして、また、今でも望めないゆとりある仕様の高品質マンションとして、
これからも資産価値が維持され続けるマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シルエタワーヨコハマ
 価格:9,380万円 (税込)
 所在:横浜市西区楠町
 交通:「横浜」駅徒歩9分
 面積:専有119.04平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シルエタワーヨコハマ

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
M.M.タワーズザ・イースト(中古)−グッドデザイン賞に輝く「みなとみらい」タワマン第1号
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★ みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩3分の場所に立地する平成15年1月築・三菱地所&前田建設工業旧分譲・前田建設工業施工・地上30階地下1階建・総戸数287戸の『M.M.タワーズザ・イースト(M.M.TOWERS THE EAST)』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい4丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2012年12月の就業人口は89,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2012年の来街者数は6,700万人とこちらも増加を続けています。

 本マンションがその一部をなす
『M.M.タワーズ』は、みなとみらいの中央地区の39街区に位置します。みなとみらい21地区では初の超高層大規模マンションで、その21世紀住宅の原点とも呼べるような本質の追求と環境への調和、その完成度の高さが評価され、2004年度グッドデザイン賞を受賞しています。

 この
『M.M.タワーズ』の成功後、みなとみらい地区には次々とタワーマンションが建設されるようになり、4年後の2007年には、本マンションに続く第2弾プロジェクトである『M.M.タワーズフォレシス』が竣工しています。

 本マンションは、
3棟のタワーマンションからなる『M.M.タワーズ』の中でも最初に竣工していますので、まさに今をときめく「みなとみらい地区タワーマンション」の嚆矢とも言うべき存在です。本マンション竣工時にはまだみなとみらい線が開通しておらず、「横浜」駅徒歩17分という表示でした。

 現在では
「みなとみらい」駅より徒歩3分のフラットな道のりです。同駅2番出口からみなとみらい駅北交差点を右折し、みなとみらい交番入口交差点を左折した右手に位置します。『M.M.タワーズ』の中でも最も横浜港に近いロケーションですが、東側は幹線道路に接しています。

 専門店街やスポーツ施設、ホテルなど、充実した都市施設が揃ったみなとみらい地区の魅力はもちろん言うに及びません。本マンションからもクイーンズスクエアまで徒歩4分、109シネマズまで徒歩5分など、快適性を十分に享受できます。

 建物は当時はまだ少なかった
免震構造で、強固な地盤改良を実施済み、コンクリートは100年の耐久性を目指した高強度コンクリートです。給湯、冷暖房はセンタープラント(エネルギーセンター)から冷水、蒸気などの熱媒をまとめて供給されるMM21地域冷暖房システムを活用しています。全居室にあるビルトインエアコンはこの地域冷暖房システムを利用しているため、室外機が不要で室内外ともすっきりとした空間になっています。

 敷地内に設けられた
"The Forest"と名付けられた庭園には、さまざまな樹木が植えられており、四季折々に表情を変える自然を楽しむことができます。フロントではコンシェルジュサービスを行っており、クリーニングや宅配便の取り次ぎなどの代行を依頼することができます。

 また、2階には居住者専用の
プライベートガーデン"The Garden"があり、バーベキューを楽しむこともできます。その他、ミーティングルーム、楽器演奏ができるレンタルルーム、ジャグジーバスサウナが設置されたリラクゼーション施設などがあります。このほか、各階にゴミ置き場があり24時間ゴミ出し可能24時間365日体制のセキュリティなど、グッドデザイン賞受賞にふさわしい優れた機能・設備が備わっています。

 対象住戸は
地上30階建て建物の2階に所在する専有面積80.69平米の2LDKです。直下階に住戸がないため、小さなお子さんが住戸内を走っても下を気にする必要がありません西・北の角部屋で、特に23.8帖もあるLDKは開口部が広くなっています。

 共用廊下から玄関扉内の床までの段差が一切無い
フラットアルコーブを通ると、突き当たりが上記のLDK、右手が7帖と5.3帖の北向き洋室、左手が水廻りとなります。LDと一体化したキッチンはL字型、浴室は1620サイズです。洗濯置場には目隠しの扉が付き、洗面所のL字型カウンターも何気に便利でしょう。他方、居室を大きくとった分、収納はやや少なくなっています。

 販売価格は5,980万円、坪単価245万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、300万円[みなとみらい坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.897[築年数等中古補正]=坪単価289万円となりました。また、『マンションナビ』によれば、対象住戸の自動査定は6,060万円〜6,460万円となっており、いずれもリーズナブルな価格設定であるとの評価です。

 それまで
商業地区・オフィス街であったみなとみらい地区に確たる居住エリアを構築した功績は大きく三菱地所を代表するタワーマンションの一つとなっています。『M.M.タワーズ』は今後とも、みなとみらい地区の更なる発展を見守り続けることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:M.M.タワーズザ・イースト
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:横浜市西区みなとみらい4丁目
 交通:「みなとみらい」駅徒歩3分
 面積:専有80.69平米

詳細はこちら(ノムコムより)
M.M.タワーズザ・イースト

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:13 | comments(6) | trackbacks(0) |
ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー(中古)−海と公園にはさまれたみなとみらい希少タワー
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★ みなとみらい線 「みなとみらい」駅より徒歩6分の場所に立地する平成19年11月築・東京建物&スターツデベロップメント&生活協同組合東京住宅供給センター旧分譲・五洋建設施工・地上30階地下1階建・総戸数555戸の『ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい5丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2010年度の就業人口は79,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2010年の来街者数は5800万人とこちらも増加を続けています。

 本マンション名は、
東京建物のマンションブランド「ブリリア」とスターツデベロプメントのマンションブランド「αグランデ」を合わせたものです。地上30階建のツインタワーを構成しており、本マンション(オーシャンフロントタワー)と菱形にクロスさせた形で『ブリリアグランデみなとみらい パークフロントタワー』が所在しています。

 「みなとみらい」駅からは徒歩6分と、みなとみらい地区のタワーマンションの中では駅距離がある方ですが、海には最も近くなっています。また、「パークフロントタワー」側には高島中央公園が隣接しており、「海と公園に囲まれた立地」と言っても過言ではありません。

 さらに、ツインタワー間には
商業施設「Filmee」が設置され、スーパー、ショートシアター、レストランなどが入っています。みなとみらい線「新高島」駅にも徒歩7分の距離ですが、同駅と臨港パーク(約290m)を結ぶゾーンは、クイーンズスクエアなどのある「クイーン軸」に対し「キング軸」と名づけられ、その名の通り「みなとみらい」の王道という意味合いが込められています。

 建物は
制震構造を採用し、メンテナンスフリーが基本で費用負担を軽減しています。低層部の柱には高強度コンクリートを用い、二重床・二重天井、海沿いで気になる塩害防止対策を施し、ペアガラス、防災備蓄倉庫、自家発電機室のほか、屋上部にはホバリングスペースを設けました。

 共用施設も、
パーティーラウンジ、ライブラリーコーナー、ゲストルーム(洋室・和室)、スカイオーシャンガーデン、スカイパークガーデン、ビューラウンジ(リラクゼーションコーナー併設)と、総戸数555戸を数える大規模タワーマンションとして充実しています。

 対象住戸は、
地上30階建て建物の12階に所在する専有面積45.94平米の1LDKです。南西向きバルコニーで、横浜港・ベイブリッジを望む見晴らしの良い部屋となっており、夏には花火大会が目の前で楽しめます。設備としてはビルトイン食洗機、ディスポーザのほか、オプションとして玄関と洗面所床に人工大理石タイル、洗面所につり戸棚追加、廊下に姿見(鏡)を設置しています。

 LDは9.1帖で、融合型のキッチンは3帖、LDに隣接して洋室が5.5帖の広さです。浴室は1418サイズと1LDKにしては十分な大きさで、トイレ・洗面所もきれいにスペースにはまっています。収納は居室には大きなクローゼットがありませんが、シューズインクロークと、共用廊下を隔ててトランクルームがあり、一人暮らしであれば過不足はないところでしょう。

 販売価格は3,980万円、坪単価286万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、300万円[みなとみらい坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.011[築年数等中古補正]=坪単価311万円と、高い評価になりました。『住まいサーフィン』においても、本マンションは、築7年目になるにもかかわらず、中古価格が分譲時価格より上昇しており、「お得度」の高いマンションであることがわかります。

 現在、みなとみらい地区では、
平成17年に発売開始されたタワーマンション群以来、新規のタワーマンションの供給がなく、このこともこれらのマンションの資産価値を高めています。実際、私がお話したマンション営業担当者は、みなとみらい地区の自己所有タワーマンションを予想外に高い家賃で貸すことができ、かなり潤っているようです。

 みなとみらい地区は、今や横浜エリアにおいて商業・行楽の中心をなしており、ここに近接して居住できることはまことに恵まれていると言えるでしょう。この対象住戸をシングルで住めば楽しい生活が待っている−そんな期待を膨らませてくれるマンションです。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:横浜市西区みなとみらい5丁目
 交通:「みなとみらい」駅徒歩6分
 面積:専有 45.94平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリアグランデみなとみらい オーシャンフロントタワー

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー横浜ステーションプレミア(中古)−「横浜」駅徒歩4分タワーの超プレミア感
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩4分の場所に立地する平成19年12月築・三井不動産レジデンシャル&新日鉄都市開発旧分譲・清水建設&フジタ施工・地上36階地下2階建・総戸数385戸の『パークタワー横浜ステーションプレミア』です。

 アドレスは横浜市西区高島2丁目です。高島は、1871年、鉄道敷設のために野毛浦から神奈川宿・青木海岸を結ぶ長さ1,400m、幅65mを帯状に埋立築堤したところです。 幅9mを鉄道用地とするほかは、埋立事業者の高島嘉右衛門に貸与され、高島町と命名されました。

 1872年に「横浜」駅(現「桜木町」駅)−「新橋」駅(後の「汐留」駅)間で
鉄道が営業開始すると周辺も繁栄、町の入海側は順次埋め立てられてゆき、そこに現在の横浜市街が形成されました。現在は「横浜」駅東口の商業地として、百貨店などが建ち並びます。高島1丁目の大部分と高島2丁目の国道1号の東側は横浜みなとみらい21として再整備が進められています。

 本マンションの所在する高島2丁目は、
東西に帷子川が流れ、南北に国道1号と首都高速横羽線が通っています。国道1号の東側、そごうやスカイビルのある一角はみなとみらい68街区となっています。帷子川より南側はマンションやオフィスビルが目立ち、本マンションもその一つです。本マンションの南向かいには高層の日産横浜ビルがあり、離れて見るとツインタワーのように目立ちますが、南側が高層階でないと眺望が抜けないといったデメリットもあります。

 まさに
横浜の中心部としての西区高島アドレスは近年の分譲マンションには少なく、しかも「横浜」駅徒歩4分より近い分譲マンションは、近年見当たりませんでした。その意味で、「ステーションプレミア」というマンション名は正確に本マンションの特徴を表現しています。

 本マンションは、
「高島二丁目地区市街地再開発」の一環として開発されたものであり、「ファーストプレイス横浜」内に建つ36階建ての超高層免震タワーマンションです。 住戸数は385戸で、そのうち43戸が賃貸住宅となっています。

 「ファーストプレイス横浜」は
1Fから6Fまでの業務・商業フロアと、7F以上の住戸フロア「パークタワー横浜ステーションプレミア」によって構成されています。業務・商業フロアには東京電力業務施設をはじめ、スーパー文化堂やコンビニ(ファミリーマート、ローソン)、さらに公益施設として認可保育園などが入っています。

 7階より上となる本マンションのコンセプトは
「横浜シック&モダン」で、白とグレーのコントラストが都会的な印象を与えます。エントランスを入ると、天井高8m吹抜けの開放的な空間のロビーラウンジが広がり、共用施設の予約や様々なサービスを提供するフロントデスクが設置されています。みなとみらい地区を一望できる29階に2層吹き抜け・天井高約5.5mのビューラウンジのほか、ゲストルーム、ライブラリー、フィットネスルーム等を備え、ホテルのような雰囲気を漂わせる空間を演出しています。

 商品企画としては、
安心・安全・健康・省エネルギーをキーワードに24時間自動換気システム、IHクッキングヒーター、ヒートポンプ式温水床暖房などのオール電化システムを採用、セキュリティは防災管理センター(1階)と連携した24時間有人管理体制のほか、共用部の防犯カメラやエントランスのダブルオートロック等により高度なセキュリティを実現しています。

 住戸プランは、
1LDK・40平米台〜4LDK・120平米台まで幅広い家族構成、年齢層に応えるつくりです。マンションの設備、仕様については、ディスポーザーがないのは残念ですが、スケルトン&インフィル構造、二重天井・二重床、天井ビルトインエアコン、ビルトインオーブンレンジ、食器洗浄乾燥機など概してグレードが高く、繁華街横浜エリアでも一際目を惹くプレミアマンションといえます。

 徒歩4分の「横浜」駅前には、高島屋横浜店や横浜岡田屋モアーズ、ルミネ横浜店など百貨店が建ち並び、ショッピングやグルメを楽しめます。また、「みなとみらい」も徒歩圏内にあり、「横浜ジャックモール」、「クイーンズスクエア」、「ランドマークタワー」など、映画館やイベント施設、ホームセンター、ショッピングモールなど様々な施設が揃い、気軽に家族揃ってのレジャーが楽しめる利便性の高いロケーションとなっています。また、少し足をのばせば横浜港を望める臨港パークがあり、海を感じることができます。

 対象住戸は、
地上36階建て建物の29階に所在する専有面積74.78平米の2LDK+S(サービスルーム)です。西向きバルコニー富士山を望むことができます。ポーチ付の玄関から入り、短い廊下を経ると12.3帖のLDです。キッチンは独立型で3.5帖、LDインとなる居室は6.6帖の洋室と5帖のサービスルーム(納戸)となります。もうひとつの部屋は、廊下側に5.4帖の洋室があります。

 洗面所は余裕の広さ浴室は1418サイズ、トイレは玄関近くにあります。収納はウォークインクローゼットのほか6.6帖洋室の収納、LDのクローゼットなど、キャパは十分です。LDドア部がデッドスペースとなるものの、有効面積は広く、かつワイドスパンの開放感もあって(サービスルームの採光量は残念ですが)、概ね良い間取りと言えるでしょう。

 販売価格は6,680万円、坪単価295万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、223万円[横浜坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.056[築年数等中古補正]=坪単価249万円となりました。一方、ポータルサイト『マンションナビ』による対象住戸の自動査定では6,990万円〜7,390万円(坪単価309万円〜327万円)との結果です。

 また、『住まいサーフィン』によれば、本マンションの
分譲時の平均坪単価は218万円で、中古市場では分譲時価格より21.5%上昇しているとのことです。いずれにしても、中古マンションとしてはかなりの「お宝マンション」になっていることは確かなようです。

 本マンションは、
分譲時は、「横浜」駅の近さが逆に繁華性が強すぎる、治安が心配である、高速道路や国道1号線の騒音・排気ガスの影響がある、日産ビル等により眺望が望めないなどのデメリットが云々されました。しかし、結果的には、「横浜」駅徒歩4分の希少な立地での再開発タワーマンションであること、またそれにふさわしいグレード感があることなどが高く評価されています。

 上記に挙げた
相反する要素は多くの駅近タワーマンションが有する特徴ですが、マンションが利便性を命とする以上、中古市場ではそのほとんどの場合でデメリットに勝る評価がなされ、その高い評価が中古価格にも反映されていることは留意すべきだと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:パークタワー横浜ステーションプレミア
 価格:6,680万円 (税込)
 所在:横浜市西区高島2丁目
 交通:「横浜」駅徒歩4分
 面積:専有 74.78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークタワー横浜ステーションプレミア

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヨコハマタワーリングスクエア ザ・イースト(中古)−「横浜」駅徒歩10分タワーが坪100万円台
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩10分、相鉄本線「平沼橋」駅より徒歩1分、京急本線「戸部」駅より徒歩6分の場所に立地する平成17年2月築・オリックス不動産&ランド&相模鉄道&阪急不動産旧分譲・三井住友建設施工・地上25階地下1階建・総戸数627戸の『ヨコハマタワーリングスクエア ザ・イースト』です。

 アドレスは横浜市西区西平沼町です。西平沼町は、平沼(ひらぬま)の一部を形成しており、平沼は、ほぼ帷子川とその派流・石崎川にはさまれた地域に当たり、主として商店街・住宅地になっています。平沼は、この地域を開発した江戸時代の豪商、平沼家の名にちなみます。「横浜」駅の南側で、相模鉄道の「平沼橋」駅および「西横浜」駅があります。

 この周辺は古くは
袖ヶ浦と呼ばれた入江が、現保土ケ谷区東端部まで湾入していました。この入江は景勝地として知られましたが、帷子川河口に位置していたため土砂が堆積し、遠浅の海となっていました。このため、18世紀初頭に湾奥部から埋め立てと新田開発が始まり、19世紀の天保年間になると、程ヶ谷宿の豪商であった平沼家と岡野家が大規模な埋め立てを行い、それぞれ平沼新田とその北隣の岡野新田を造成しました。これにより「平沼橋」駅付近までが陸地になり、さらに幕末には横浜開港に伴い、当時の海岸沿いに「横浜道」が設けられ、東海道と横浜港が結ばれました。

 明治に入ると
高島嘉右衛門によって袖ヶ浦の入口が鉄道建設のために埋め立てられました。残りの水域はとなり、これも通称「平沼」と呼ばれました。そのうちで平沼新田の地先もまもなく平沼家によって埋め立てられ、さらに平沼新田には東海道本線が敷設されました。「平沼」の残りも大正年間に埋め立てが完了し、昭和に入ると住宅地・商店街となりました。

 本マンションは、
「平沼橋」駅徒歩1分、「横浜」駅にも徒歩10分という好ロケーションにあります。相鉄線の「平沼橋」駅は、「横浜」駅が目視できるほど近い場所にあるので利用者が少なく、実際には「横浜」駅使用となることでしょう。

 「横浜」駅からは10分の表示ですが、同駅自体が大きいため、同駅中心部からは徒歩15分程度かかる計算です。道はいったん下った後に上るルートですが、それほど勾配があるわけではなく、意識するほどではないでしょう。

 本マンションは、
イースト棟とウエスト棟の2棟ツインタワー構成で、対象住戸のあるイースト棟はみなとみらい・ランドマークタワー、ウエスト棟は富士山を望むことができます。南側を相鉄線が走るため鉄道音の影響は気になるところです。また、西側にはガスホルダー群があり、埋立地だけにその存在を気にする人がいるかもしれません。しかし、地盤はしっかり改良され、固い地盤まで深く杭を打っているので大丈夫だそうです。

 建物基壇部に山手の洋館を思わせる柱とアーチの造形を施し、海や青空を映すブルーと光沢感のあるピュアホワイトで都会性を表現したイースト棟深い緑になじむように自然に近い風合いであるアースカラーの石調素材で温もりを表現したウエスト棟があり、この青と赤の2棟が個性的な存在感を放ち、歴史と先進が両立する横浜を象徴しています。

 両棟の屋上には
横浜の街並みを一望でき、花火大会も楽しめるスカイデッキがあります。そのほか共用施設にはゲストルーム・エクササイズルーム・パーティールーム・クラフトルーム・タタミルーム・ライブラリー・キッズスペース・ペットグルーミングルーム・ミュージックスタジオ・シアタールームなど大規模物件ならではの多彩な施設が揃っています。また防災センターや防災倉庫など防災面の施設も整っており、万一の災害時も安心です。

 建築工法としては、
壁の持つ高い耐震性と梁の持つ軟性を組み合わせ、地震のエネルギーを有効に吸収する「スリムフラッツ工法」を採用、コンクリートも高強度のものを使用しています。安心の24時間有人管理で、駐車場は月額2,900円〜8,500円とリーズナブルで空きがあります。

 敷地面積は11,182.6平米もありますが、緑がふんだんに配され、またベンチなども置かれていて水と緑の潤いあふれる憩いの空間となっています。周辺環境としては、「横浜」駅徒歩10分ですから、同駅周辺の大規模商業施設を存分に利用することができます。また、北西側がリバーサイドでもあり、周辺には大きな公園もあるので、お散歩やジョギングも楽しめます。

 対象住戸は、
地上25階建て建物の4階に所在する専有面積77.89平米(トランクルーム含む)の3LDKです。典型的な田の字型住戸横長LDは12.3帖の広さです。カウンター付キッチンは3.6帖で作業しやすいL字型をしています。LDにつながる和室は6帖共用廊下側の洋室は7帖(主寝室)と4.5帖になります。

 玄関は
ポーチ付きで戸建て感覚、水回りは住戸中央に集められています。収納はトランクルーム、ウォークインクローゼット、押入とふんだんにあり、標準以上のボリュームです。

 販売価格は4,250万円、坪単価180万円です。『マンションナビ』によれば、対象住戸の自動査定額は4,360万円〜4,660万円となり、標準相場査定額より割安との結果です。一方、『住まいサーフィン』によれば、中古取引想定価格は172万円であり、対象住戸が4階住戸であることを考えると、やや割高かとの計算結果になりました。

 なお、対象住戸の
分譲時価格は3,519万円(坪単価149万円)ですので、今では考えられない安さだったことになります。もし現在の提示価格で売却できたなら、築10年にして約21%の値上がり益を享受することになります。その意味で、大変お得な物件でした。

 本マンションが売り出された
平成15年は、タワー物件も坪単価100万円台の物件が結構ありました。いや、むしろタワー物件は狭い敷地でも大規模住宅を作ることが可能ので、建物に費用がかかるにしても、正直に価格設定をすればこの程度で済んでしまうのかもしれません。タワーマンションにプレミアムがまだ十分につかない、よい時代でした。
 
 それはさておき、本物件は、
現在のタワー物件の価格水準を考えれば十分お買い得だと思います。言わばお手頃に買えながら「横浜」駅徒歩10分と言う利便性が享受でき、しかもタワー物件であるという、三拍子そろったマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ヨコハマタワーリングスクエア ザ・イースト
 価格:4,250万円 (税込)
 所在:横浜市西区西平沼町
 交通:「横浜」駅徒歩10分
 面積:専有 77.89

詳細はこちら(ノムコムより)
ヨコハマタワーリングスクエア ザ・イースト

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクタス横浜mid(中古)−横浜駅、みなとみらい、野毛のまん中の機能的住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩9分、横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅より徒歩1分、京浜急行電鉄本線「戸部」駅より徒歩5分、みなとみらい線「新高島」駅より徒歩8分の場所に立地する平成24年築・オリックス不動産&東急電鉄旧分譲・東洋建設施工・地上10階建・総戸数72戸の『サンクタス横浜mid』です。

 アドレスは横浜市西区花咲町7丁目です。江戸時代末期の1864年に、野毛山に近い海岸を埋め立て石炭倉庫が建てられ、明治に入って1870年から5年にかけて石炭倉庫が取り壊されて、1872年にその地に花咲町が新設されました。地名は隣接する桜木町や、かつて町内を流れていた桜川から採られた瑞祥地名(良い意味の言葉から創作された地名)です。

 この桜川はのちに埋め立てられ、桜川新道(新横浜通り)となっています。1889年の明治の大合併時に横浜市に編入され、昭和に入って1927年に区制が施行、中区花咲町となりました。そして太平洋戦争時の1944年4月1日に分区により西区が新設され、北半分の4〜7丁目が西区に編入されました。したがって、本マンションの所在する花咲町7丁目は西区アドレスとなります。

 上のような経緯から、本マンションの
立地付近は元は桜川という河川で、本マンションの辺りは川に囲まれた三角の湿地帯だったようです。横浜市液状化マップをみると、液状化の可能性がないとは言えないのですが、一方では地下鉄も通っていますので、地盤は磐石だというのが本マンション販売時の営業の方のコメントだったそうです。

 現地は、
大きな三叉路となる高島町交差点の南西角を占める目のつきやすい場所となります。主要道路である国道1号線、新横浜通り、そして新横浜通りと並行して走る国道16号線の3本の道路が落ち合う場所で、車の往来は当然多く、交通音・排気ガスの影響があります。本マンションが建つ前はガソリンスタンドだったというのも頷けます。一方、交差点向きの住戸は、周囲の建物の高さから眺望は望めないものの開放感があり、日照も問題ありません。

 電車の便は4駅4路線が利用できます。ホームが地下深いところにありますが「高島町」駅は徒歩1分の近さで、ビッグターミナルである「横浜」駅も徒歩9分です。私も「横浜」駅まで歩いてみましたが、高島町交差点の2回の横断がやや面倒なものの、途中にスーパー文化堂があったりして、利便性には富んでいます。

 また、忘れてならないのは、
高島町交差点を渡り、歩道橋を渡ればそこはみなとみらい地区だということです。徒歩または自転車ですずかけ通りを東に進み、みなとみらいの大ショッピング街を容易に手中にできます。みなとみらいエリアのタワーマンションは高額で手が出しにくいですが、本マンションではそれに準ずる楽しさを享受できます。

 さらに、少し距離はありますが、散策がてらに
桜木町・野毛方面へ足を伸ばせば、往時の横浜の繁華街のよさも味わえます。昔からの渋めのバーなどをのぞいてみるのも一興です。

 高島町交差点から見た本マンションの外観は、レンガ色のタイルに挟まれる格好でバルコニー部の青い摺りガラスがスタイリッシュで遠目にもよく目立ちます。構造は二重天井・二重床、高級感のある内廊下方式で、防音対策はしっかり施されています。設備については、ディスポーザー、ミストサウナ、食器洗い乾燥機がついて快適です。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積64.75屬3LDKです。南西角部屋で、低層階ですので眺望は向かいの建物に遮られますが、交差点向きではないので、交通音・排気ガスの影響は緩和されています。LDKは13.1帖で、キッチンはカウンター付隣接する洋室は整形で6帖の広さです。一方、4.5帖の洋室及び4.3帖の洋室は台形状となっています。収納はウォークインクローゼットなどはなく、やや少なめの印象です。LDに柱の出っ張りがあるのも若干マイナス点です。

 販売価格は4,490万円、坪単価229万円です。『住まいサーフィン』によれば、対象住戸の分譲時価格は4,480万円とされていますので、分譲時よりわずかに高い売り出し価格となっています。竣工が本年2月で竣工後まだ半年余りしか経過していませんので、これで十分売れると判断したものと思われます。

 『住宅最前線 こだわリポート』によれば、本マンションの
平均坪単価は230万円程度で、みなとみらい近接にしては割安感を感じるとのことです。また、間取りは1LDK〜3LDKですが、単身男性に受けるのではないかとレポートされています。

 私もこの点同感で、
交通量の激しい交差点に面した場所で、近隣はやや殺風景であるため、街の雰囲気よりも利便性を重視する男性に受けるのではないかと思いました。たまたまなのですが、私が現地を訪れたときは、本マンションの住人である男性が一人でスポーツウェアで走りに出かけるところでした。まさに横浜中心部の真ん中にあって多くの利便性を獲得できるクオリティの高い機能的なマンションと言うことができるでしょう。

高島町交差点から本マンションを写したものです。大きな交差点におけるカラフルな外観が人目を引きます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南側道路です。写真中央が本マンション、写真手前の自転車は「高島町」駅の駐輪場に止めてあるもので、私が撮影している背後が同駅入口となります。



対象住戸のある本マンション南西角です。対象住戸は、この3階部分となります。バルコニー部のエッジがシャープです。



本マンションの北西部に接する片道3車線の国道1号線です。写真右手が本マンション、そして写真奥がみなとみらいとなります。



本マンション北東側にある正面エントランスです。白いすっきりしたタイルが高級感と清潔感を漂わせます。



左折レーンを含めて片道3車線となる新横浜通りです。写真左手奥が本マンションで、ほとんどの車両が「横浜」駅方面へ右折していきます。



 種別:中古マンション
 名称:サンクタス横浜mid
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:横浜市西区花咲町7丁目
 交通:「横浜」駅徒歩9分
 面積:専有 64.75


詳細はこちら(ノムコムより)
サンクタス横浜mid

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
横濱紅葉坂レジデンス弐番館(中古)−ヴィンテージの可能性十分の紅葉坂ランドマーク
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★ JR京浜東北・根岸線・横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩6分、みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩11分の場所に立地する平成23年築・新日鉄都市開発&三菱地所レジデンス旧分譲・戸田建設施工・地上10階建・総戸数368戸の『横濱紅葉坂レジデンス弐番館』です。

 アドレスは横浜市西区紅葉ヶ丘です。この付近は、横浜開港以来、今日まで重要な史跡や文化施設、公園が存在する貴重な場所となっています。本マンションの裏手には、神奈川県婦人会館神奈川県立音楽堂など神奈川県の公共施設(かなり古いです)が集積しており、また、その奥には緑が深い掃部山(かもんやま)公園があります。私が現地を訪れたときは、音楽堂から婦人コーラスの美声が響いていました。

 また、本マンション南側は、
紅葉ヶ丘と宮崎町の境でもある紅葉坂があります。紅葉坂は、国道16号紅葉橋交差点と横浜駅根岸道路とを結ぶ坂で、歩道から車道まで約300m、結構急勾配の坂となっています。昔は楓の木が多かったため、紅葉坂と呼ばれるようになったということです。起点の紅葉橋交差点は横浜ランドマークタワーから西側に約300m進んだ場所にあり、横浜みなとみらい21のビル群や日本丸などが間近に見られる絶景ポイントです。

 本マンションから
「桜木町」駅までは徒歩6分紅葉坂を下り、降り切ったところの紅葉坂交差点を右に折れて、後は線路沿いにフラットな歩道を歩く道のりです。この線路沿いの歩道にはアーケード状の雨よけがついているので、雨の日には助かります。

 本マンションは、1958年(昭和33年)に竣工した旧・日本住宅公団(現・UR)の花咲団地の建替事業です。花咲団地は、広大な敷地に4階建4棟で賃貸・分譲混合の総戸数88戸(専有面積48屬3LDKのみ)の構成でしたが、これに県有地を一部購入して敷地面積12,743.04とし、壱番館(地上12階建・98戸)、弐番館(地上10階建・88戸)、参番館(地上11階建・182戸)の3棟構成・総戸数368戸の大規模マンションとして生まれ変わりました。

 本マンションの外観は、
紅葉ヶ丘というアドレス及び紅葉坂を意識したのか、赤レンガ調タイルとガラスによるデザインが人目を引きます。マンション外観における独特なデザインはある意味リスキーですが、本マンションの場合はこれが存在感と高級感を出すことに成功しています。私はこの外観を見て、黒田ご夫妻が住まわれて超人気物件となった『目白ガーデンヒルズ』を思い出しました。

 3棟は、
敷地南側が壱番館、南東角が弐番館センターの共用施設を経て、その奥が参番館となっています。壱番館及び弐番館は南側の紅葉坂に面して開放感がありますが、最も大きな棟である参番館は周囲の建物に囲まれつつ掃部山公園の入口付近まで伸びています。なお、3棟とも免震構造で、特に昨年の大地震以降、安心感があることでしょう。

 本マンション周辺の
植栽計画は見事です。紅葉坂の瀟洒な雰囲気とマッチしたセンスの良い樹木の配置で、外部に向けても開放感があり、お洒落なカップルが歩くととてもよく映えます。そして、道行く人の多くがまぶしそうに、できたての本マンションを見上げながら歩いていました。

 また、大規模マンションだけに、
コミュニティラウンジ、キッズスペース、キッチンスタジオ、ゲストルーム、ライブラリー、そしてコンシェルジュサービスと、共用施設等も充実しています。

 対象住戸は、
弐番館の地上10階建て建物の5階に所在する専有面積51.61屬2LDKです。バルコニーは東向きで、みなとみらい方面ではあるのですが、おそらくは国道16号線沿いに建つビルに眺望は阻まれていると思われます。また、日照の具合も、午前中現地に赴いて確認する必要があるでしょう。
 
 専有面積51屬蓮∨椒泪鵐轡腑鵑涼罎任呂發辰箸盒垢ぅ織ぅですが、ある意味コンパクトに2LDKがとれているタイプとも言えます。玄関からLDKへとつながる廊下は最小としており、LDKは11.8帖の広さで、リビングインの洋室は6.1帖と4帖になります。浴室は1317サイズでカップル又は小ファミリーで住むにはやや狭めでしょうか。一方、ウォークインクローゼットは2洋室とも備わっているので、収納力はまずまずです。

 対象住戸は、ここ2週間ほどで売れてしまったのか、掲載が終了してしまいましたが、
3,800万円、坪単価243万円でした。本マンションの分譲時の平均坪単価は250万円〜260万円とされており、最安価格は低層階で235万円程度でしたので、築1年にもならない本マンションの売出し価格としては妥当なものということができるでしょう。

 本マンションよりさらに坂を上ったお向かいには、
全戸億ション住宅で販売中の『グランドメゾン伊勢山』があり、この辺りは一気に高級住宅街と化しました。特に本マンションは、そのビビッドな色彩と周囲に溶け込んだ開放的な配棟計画で、紅葉坂のランドマークとして十分な存在感があります。このまま良好な管理を保って年数が経過していけば、将来のヴィンテージマンションとして大いに可能性がある物件だと感じました。

紅葉坂から写した弐番館の南側正面です。赤レンガ調のタイルとガラスを多用した外観は紅葉坂の雰囲気にぴったりです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南側の紅葉坂です。かなり勾配のある坂道になります。紅葉坂に開かれた本マンションの植栽は街に潤いを与えています。



紅葉坂から写した弐番館の前の植栽です。写真右手は国道16号線側の建物で、弐番館の東側の眺望を遮っています。



本マンション西側を写したものです。県の公共施設や職員寮の合間合間に参番館が顔をのぞかせています。写真奥は横浜ランドマークタワーです。



本マンション南西角には提供公園があります。砂地とベンチで構成されたシンプルな広場です。



掃門山公園から紅葉坂に至る本マンション西側の通りです。公共施設が多いため、年配の方が多く歩いていらっしゃいました。写真奥は全戸億ションで分譲中の『グランドメゾン伊勢山』です。




 種別:中古マンション
 名称:横濱紅葉坂レジデンス弐番館
 価格:3,800万円 (税込)
 所在:横浜市西区紅葉ヶ丘
 交通:「桜木町」駅徒歩6分
 面積:専有 51.61

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
M.M.タワーズフォレシス(中古)−みなとみらい地区に浮かぶ真白な巨大豪華客船
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★ みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩3分の場所に立地する平成19年築・三菱地所&東京急行電鉄&三菱倉庫旧分譲・鹿島建設施工・地上30階地下1階建・総戸数605戸の『M.M.タワーズフォレシス(M.M.TOWERS FORESIS)』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい4丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2010年度の就業人口は79,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2010年の来街者数は5800万人とこちらも増加を続けています。

 本マンションは、みなとみらいの
中央地区の40街区に位置します。R棟とL棟のツインタワーで、どちらも地上30階建・高さ99.95ときれいにそろっています。対象住戸のあるタワーはL棟で、「みなとみらい」駅からはR棟より離れていますが、それでも徒歩3分の距離です。ただし、同駅へは「みなとみらい駅北」の交差点を渡り、また、最寄りのみなとみらい線2番出入口からホームまでは結構距離があります。

 買い物客や観光客でにぎわうみなとみらい地区ですが、
本マンションの近くは人通りも車通りも少なく、しかし、もちろんさびれているわけでもなく、きれいに計画された街並み辺りは静かです。

 広い敷地を有しながらツインタワーとすることにより
敷地中央部は大規模な緑地スペースとなっています。敷地周囲や低層部分の屋上も積極的に緑化し、敷地全体に対する緑地の割合は約42%ということです。

 一方、タワーの形状は、先進都市みなとみらい地区にふさわしく、
角に丸みを持たせた特色のあるフォルムとしました。私はその形を見るたびに海に浮かぶ巨大な白い豪華客船を思い浮かべます。数あるみなとみらい地区の建築物の中でも、忘れがたい形状です。

 埋立地であるみなとみらい地区は
液状化が懸念されますが、今回の東日本大震災では、本マンションにおける液状化現象はみられなかったとの情報です。デベロッパーの手によりきちんと地盤対策が施されていると考えられ、また、免震構造を採用して住宅性能表示上の耐震等級は最高の3を取得しています。

 特徴的なのは、
玄関の框もないフルフラットフロアで、大型トランクルームが各階にあるのも重宝します。また、各居室に標準装備される空調機は、地域冷暖房システムを採用することにより、バルコニーにエアコン室外機、給湯器置場を必要とせず、大開口を実現しています。

 対象住戸は、地上30階建て建物の24階に所在する専有面積93.33屬3LDKです。
南東角部屋で、バルコニーとそれに沿った居室はゆるやかな弧を描く形状となります。方角は、R棟や姉妹タワーマンションとも言える同じく地上30階建『M.M.タワーズ』と向き合う格好とも言えますが、ベイブリッジやランドマークタワーを望むこともできます。

 LDは17.9帖で
大きなパントリーを有するU字型キッチンは4.7帖の広さ、3つの洋室は4帖、5帖、7帖と並んでいます。LDと5帖洋室にはが出ていることに留意が必要です。水周りは玄関付近に固められ、1620サイズの浴室をはじめ余裕の広さです。収納は納戸、シューズインクローゼットをはじめ随所にあり、これに大型トランクルームが加わりますので十分な量があります。

 販売価格は8,880万円、坪単価314万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの想定中古坪単価は261万円となります。また、本マンションで坪単価300万円を超えてくるのは、近年では今回の対象住戸より上の階になりますのでこれをどうみるか、一方、対象住戸は一般に最も人気が高い南向きの角住戸であるので、これをどう加味するか、が判断のポイントとなるでしょう。

 本マンションの分譲時の坪単価は237万円程度で、現在の本マンションの中古市場での平均坪単価は上記のとおり261万円ですので、約10.2%分譲時に比べて値上がりしている計算となります。その経緯よりみなとみらい21の開発に中心となってかかわっている三菱グループのプロジェクトですから、外観・植栽・内装・設備・構造等あらゆる面で「本気度」が伝わってきます。今後ともみなとみらい地区を代表する大規模タワーマンションとして、存在感を放ち続けることでしょう。

「みなとみらい駅北」の交差点付近から少し歩いて本マンションL棟を写したものです。その巨体と優美な曲線のフォルムが印象的です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションL棟とR棟の間にある広い緑地スペースです。



駅へと向かう歩行者用の正面ゲートです。シックな煉瓦調となっています。



本マンション正面玄関が接する道路です。片道2車線の広い通りですが、交通量は多くありません。



本マンション東側にある駐車場ゲートです。敷地の広さを十分活用し、ゆったりとした出入口となっています。



対象住戸のある南東角側を写したものです。R棟などと若干お見合い気味ですが、バルコニー線が長いため、海方面への眺望がききます。




 種別:中古マンション
 名称:M.M.タワーズフォレシス(M.M.TOWERS FORESIS)
 価格:8,880万円 (税込)
 所在:横浜市西区みなとみらい4丁目
 交通:「みなとみらい」駅徒歩3分
 面積:専有 93.33

詳細はこちら(ノムコムより)
M.M.タワーズフォレシス(M.M.TOWERS FORESIS)


| 中古マンション 横浜市西区 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
エクセレント横浜(中古)−横浜駅西口の利便性を享受するビル街立地
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩10分の場所に立地する平成14年7月築・新日本建物旧分譲&施工・地上11階建・総戸数75戸の『エクセレント横浜』です。

 分譲時の売主である
新日本建物は昭和59年に設立された新興デベロッパーですが、マンション販売とともに不動産流動化事業にも手を出し、今期の業績は減額の公算が大きく、株価は年初来高値より85%下落しています。

 『エクセレント横浜』の
アドレスは、横浜市西区楠町です。楠町とはいかにも歴史的に由来がありそうですが、青木町の南側にあったため、「木」+「南」をとって「楠」町にしたということです。

 『エクセレント横浜』の位置は、はるか昔は旧東海道沿いの横浜湾を眺める風光の地であったはずですが、現在は敷地北西側を横浜の大動脈である環状1号線に接し、これが開口部正面とはならないものの、交通音・排気ガスの影響が気になる立地となっています。商業地域に位置していますので、オフィス街・ビル街として、日照・眺望等も厳しそうです。面積1,228.22屬良瀉呂蓮⇔拈楫物との余裕がほとんどありません。

 一方、
「横浜」駅徒歩10分の魅力は大きいものがあります。「横浜」駅西口側ですので、通勤の帰りには高島屋や相鉄ジョイナスなど、「横浜」駅口のもっとも華やかなエリアを日常的に利用できます。

 対象住戸は、11階建て建物の1階に所在する専有面積67.22屬瞭鄒掌き2SLDKです。田の字型の間取りでLDは10.5帖ですが、キッチン以外にトイレ部分までLDインとなっているため、デッドスペースがかなり大きくなっています。洗面所・浴室もLDイン、家事には便利なものの抵抗感のある方もいらっしゃるでしょう。

 LDに隣接して6帖の和室があり、開放して使用することとなりそうです。
テラスにはトランクルームが付き、狭いながらも専用庭のスペースもあり、緑が見えて季節感が感じられます。現在、隣接敷地が工事前で更地となっているため、位置によっては圧迫感がないのですが、ここに建物が建つとやはり厳しくなりそうです。

 共用廊下側は6帖・4.5帖の2室、このうち4.5帖の洋室は採光が十分ではなく、サービスルーム扱いです。収納は、和室に押入れ・洋室にクローゼットがありますがやや少なめ、トランクルームでカバーしている印象です。
設備については、TVモニター付オートロック、床暖房、浄水器など充実しています。

 販売価格は3,580万円、坪単価176万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、189万円[横浜一昨年坪単価]×1.142[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]×0.635[築年数等中古補正]=坪単価134万円となりました。

 一方、本年1〜3月の横浜市西区楠町の平成12年築マンション(「横浜」駅徒歩13分)の成約事例が坪単価165万円、これを基礎とすると、165万円×1.054(地価上昇補正)×1.023(築年数補正)×1.052(駅距離補正)=坪単価187万円となります。

 したがって、直近の取引事例からは妥当な水準なのですが、
1階住戸で日照・眺望・交通音・排気ガスなどの環境を確認する必要があること、また、『エクセレント横浜』では現在、7階南西角部屋が坪単価186万円、8階南西角部屋が坪単価174万円で販売中であることは留意しなければならないのではないかと考えます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『エクセレント横浜』の分譲時価格は、坪単価137万円〜185万円でした。したがって、『エクセレント横浜』の現在の中古価格は、分譲時価格とほぼ変わらない水準ということができます。「横浜」駅徒歩10分の利便性は抜群、都会の真ん中に住みたい方には検討の余地がある物件です。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント横浜
 価格:3,580万円
 所在:横浜市西区楠町
 交通:東海道本線横浜 徒歩10分
 面積:専有 67.22


☆ ポイント ☆
■横浜駅より徒歩10分の好立地
■ペット飼育可(規約あり)
■充実の設備
 床暖房/TVモニター付オートロック/浴室換気乾燥機
 浄水器/宅配BOX/温水洗浄便座


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント横浜

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| 中古マンション 横浜市西区 | 06:58 | comments(0) | trackbacks(4) |
野毛山公園三和プラザ(中古)−野毛山公園・プール・小学校にはさまれた明治の豪商の地
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行電鉄本線「日ノ出町」駅より徒歩8分の場所に立地する平成9年11月築・三和ホーム旧分譲・和同建設施工・地上5階建・総戸数21戸の『野毛山公園三和プラザ』です。

 アドレスは横浜市西区東ケ丘(あずまがおか)です。北には野毛山プールが隣接し、その向こうには野毛山公園があります。この一帯はかつて原善三郎や茂木惣兵衛といった明治期の横浜の豪商が邸宅を構えていた場所でしたが関東大震災によって壊滅、その後の復興事業として旧野毛山貯水池や病院などの跡地とともに公園として整備されたものです。

 野毛山プールは今でこそ野毛山公園のはずれに控えた格好になっていますが、昭和24年に日本貿易博覧会が横浜で開かれたとき、噴水池として誕生し、会期終了後は競技用プールに様変わりして、その年の第4回国体の夏季水泳大会会場をつとめた、という輝かしい歴史を持っています。もちろん今も現役で、毎年夏の間、大人も子供もしぶきをあげて楽しんでいます。

 『野毛山公園三和プラザ』の南側には横浜市水道局の人材開発センターがあり、その向こうには
横浜市立東小学校があります。このように、『野毛山公園三和プラザ』は南北を公共施設に挟まれた珍しい場所に立地しているといえます。公園、プール、小学校と、子育てにはまたとない立地です。

 東ヶ丘の名の通り、この地は丘陵地帯です。西側を通る道路は一方通行で、車の往来は少ないと思われ、プールや小学校からの歓声や活動音は聞こえるのでしょうが、それ以外は閑静さが保たれています。

 面積809.74屬良瀉呂冒躙与22戸の小規模マンションで、エレベーターは1基、オートロック付きとなっています。1階部分が9台分の駐車場となっており、素人目には耐震構造として弱いのではないかと気になります。

 対象住戸は、5階建て建物の3階に所在する専有面積81.81屬3LDKです。
南東南西角部屋で両面バルコニー、南東・南西・北西の3面開放となっています。本年9月に室内各所をリフォーム済です。

 玄関はポーチ付き、LDは13.67屬任后キッチンは独立型で、リビングインの洋室は6.41帖と6帖の2室、主寝室はバルコニー付の7.97帖となっています。水回りは玄関から見て左側に固められ、物入れが3洋室にそれぞれあり、
収納力は十分です。四方の柱の出っ張りは気になりますが、欠点の少ない間取りということができます。

 販売価格は3,480万円、坪単価140万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[日ノ出町一昨年坪単価]×1.039[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.870[築年数等中古補正]=坪単価158万円となりました。

 一方、『野毛山公園三和プラザ』では現在、4階南東向き伊戸が坪単価119万円で売りに出されています。これらのことから、本物件は標準相場からは割安ですが、同マンション内の4階南東向き住戸との実地での比較検討が必要と思われます。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『野毛山公園三和プラザ』の所在する東ヶ丘は、
中古マンションの取引事例が少なく、その意味でも本件は希少価値があると思われます。横浜の中でも歴史的な地と言える野毛山において、横浜の来し方行く末に思いをはせるのも悪くないかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:野毛山公園三和プラザ
 価格:3,480万円
 所在:横浜市西区東ケ丘
 交通:京浜急行電鉄本線日ノ出町 徒歩8分
 面積:専有 81.81

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
野毛山公園三和プラザ
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 横浜市西区 | 00:26 | comments(0) | trackbacks(2) |