ライオンズヒルズ梶が谷(中古)−坪51万円・リスク小のバス便ファミリータイプ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「梶が谷」駅よりバス11分(バス停 山下)徒歩6分の場所に立地する大京旧分譲・住友建設施工・1990年4月築・地上5階建・総戸数46戸の『ライオンズヒルズ梶が谷』です。

 アドレスは川崎市宮前区野川です。野川(のがわ)は、川崎市高津区と宮前区に跨る町名ですが、本マンションは宮前区に所在します。広大な台地を中心とした地域で、平地は矢上川や有馬川(いずれも鶴見川の支流)の流域近辺に限られています。

 台地・平野問わず、
広く農業が営まれてきましたが、近年は平地や傾斜地での宅地開発が急速に進んでいます。台地においても、東急野川団地を初めとするマンション建設が増えた結果、この地域は川崎市内でも有数のベッドタウンとなりました。一方では、公園や手つかずの自然も多く残されています。近くに鉄道駅がないため、自家用車やバス武蔵小杉、溝口、鷺沼、港北ニュータウンへ買い物に出る住民が多くなっています。

 野川の地名の由来は矢上川の流れによるものと考えられます。南北の丘陵のあいだを流れる矢上川「野川」と呼ばれ、それに沿う村と言うことで「野川村」になったと思われます。1950年代までは古い農村の姿が残っており、低地・谷戸には水田、台地上には畑作、雑木林は炭林になり、大正時代には養蚕が盛んでしたが、戦後は代わって養鶏・養豚が盛んになりました。1950年頃からは東京急行電鉄による開発の手が入り、県営や市営の住宅・団地が建ちはじめていきました。

 「梶が谷」駅からはバス便を利用します。梶01の「鷺沼」駅行き東急バスに乗り、7つ目の「山下」バス停で下車、そこから西の方へ狭い道を歩いた左手に立地します。同バス停から降りるとすぐの右手にスーパーFujiがありますので、買い物には便利です。

 いわゆる
崖地立地で、南に下る斜面沿いに建てられているようで、道路からは本マンションの最上階(5階)しか見ることができません。今の横浜市条例では建てられない建築方法だと思いますので、既存不適格の扱いとなっている可能性があり、確認が必要です。

 ただ、この建て方は、
日照・眺望等が良好な場合が多く、本マンションでもこれがセールスポイントとなっています。短所としては、その建て方から駐車場が少なくて現在空きがなく、車中心の交通アクセスから考えると不便です。また、エレベーターもないとの情報があります。

 管理や手入れはしっかりしており、管理人さんの対応もよいようです。管理費は月額14,000円、平米単価202円と標準的で、修繕積立金月額13,320円と合わせると27,320円が毎月の維持管理費用となります。オートロック仕様、2戸1エントランス独立性の高い構造になっているのも好印象です。

 対象住戸は
地上5階建て建物の2階に所在する専有面積69.31平米の2LDKです。センターインの玄関で、ホールを左に曲がると16帖の広いLDとなります。キッチンは独立型の3.5帖、洋室は玄関右手に6.7帖と4.5帖の2室が備わっています。

 LDは南向きバルコニーに面し、開放感があって日照・眺望良好です。2洋室もドライエリアに面しているので、上空からの明かりは入ってくるものと思われます。洗面所は余裕の広さで、収納量は標準的です。

 販売価格は1,060万円、坪単価51万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,155万円〜1,356万円『HOME'S不動産アーカイブ』では1,714万円〜2,085万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は1,578万円、坪単価75万円となり、販売価格は32.8%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪価格は199万円との記録が残っています。

 このように、本マンションはかなりお買い得とのサインが出ていますが、やはり駐車場の空きがないのがネックです。ただ、近隣に駐車場を確保し、空きが来るのを待つといったスタンスもありでしょう。フルローン1,060万円を組んで10年家族で住み、10年後に半値で売るとした場合、毎月の支払額は管理費・修繕積立金を含め7.1〜7.2万円ですみます。元値が安い分、リスクが少ない物件として安心して購入できるマンションといえるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称: ライオンズヒルズ梶が谷
 価格:1.060万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区野川
 交通:「梶が谷」駅バス11分徒歩6分
 面積:専有面積69.31平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズヒルズ梶が谷

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 19:20 | comments(4) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション宮崎台第10(中古)−価格値下げで利回り12%超の安定収入
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩12分の場所に立地する1987年9月築・地上4階建・総戸数26戸の『ライオンズマンション宮崎台第10』です。

 アドレスは川崎市宮前区宮崎です。宮崎は、1丁目から6丁目まで及び宮崎(大字)が設置されており、2010年6月末現在の人口は21,409人です。宮前区の北東端にあり、北東側で高津区に接しています。旧宮前村(みやさきむら)の中心部に位置しますが、東急田園都市線開通前は交通の不便さから、のどかな農耕地帯が残っていました。東急田園都市線の開通後、急速に宅地化し、現在は一戸建て住宅やマンションの立ち並ぶ住宅街となっています。

 馬絹(まぎぬ)矢上川に合流する、矢上川の支流の小川を谷として、その両側の斜面及び頂上の台地部分によって構成されています。そのため、他の宮前区内と同様に坂が非常に多くなっています。主な坂としては、長坂、さくら坂、堂脇坂などがあります。近年では日本電気(NEC)研究所のあった敷地が、「宮崎さくらの丘公園」という名で住宅地として再開発されています。
 
 この地域には
旧来「宮崎」の名は存在せず、宮崎の名ができたのは、1951(昭和26)年で、梶ケ谷・馬絹・土橋・有馬のうち軍用地として接収されていた地が農地解放された際、新たな大字として成立しました。宮崎の名は、旧宮前村(みやさきむら)に由来しますが、このとき、「宮崎小学校」から「宮崎」という名が付けられました。

 「宮崎台」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅南口を出て左手の方に歩き、「宮崎台駅入口」交差点を右折して「長坂下」交差点をさらに右折、一つ目の曲がり角を左折、右折を繰り返して厚木街道に出て梶ヶ谷方面へ向かった左側に立地します。上記にある通り、いったん下ってまた上るルートで、アップダウンがやや気になります。

 周辺には、スーパーマーケットの
「まいばすけっと 下作延店」、「ライフ 宮崎台店」、「東急ストア 宮崎台店」、コンビニの「セブンイレブン 川崎梶ケ谷4丁目店」、「ローソンストア100 梶ヶ谷三丁目店」、飲食店の「デニーズ 梶ヶ谷店」、ドラッグストアの「ハイフキヤドラッグ 宮崎台駅前店」などがあり、毎日のお買い物等にも便利な立地となっています。

 ライオンズマンションらしい赤みがかった外観で、外壁タイル貼りで耐久性に優れています。オートロック仕様で、防犯面でも安心です。巡回方式の管理で、駐車場はありません入居者専用の敷地内ゴミ置き場などを設け、駐輪場も完備、原付二輪車の駐輪も無料です。鉄筋コンクリート造で防音・耐震・耐火性に優れ、管理もしっかりしており、綺麗に保たれたマンションです。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の2階に所在する専有面積19.65平米のワンルームです。南東向きバルコニー南東・北東角部屋ですので、特に北東からの日照が期待できそうです。これは北東方面が厚木街道に向けて開いているからで、一方では厚木街道を通る車の騒音が気になるかもしれません。

 典型的な投資用ワンルームタイプの一つではありますが、玄関がサイドインプライバシーが保たれています。玄関左手には3点セットのユニットバス、電気温水器があって、その横に1口コンロのキッチンが配置されています。6帖洋室付設のクローゼットが室内洗濯機置場と化しているため、収納は下足入れと、洋室の壁に設置されたが主力です。

 販売価格は直近の470万円から40万円値下げして430万円、坪単価72万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、462万円(坪単価78万円)〜531万円(坪単価96万円)となり、現在の価格は割安と言える水準です。現在、3階住戸が三方角部屋の好条件ながら専有面積17.06平米で560万円(坪単価107万円)で売出し中であり、これと比べても安さが光る物件となりました。

 ちなみに
投資用で購入する場合には月額想定賃料が4.5万円ですので、表面利回り12.6%になります。管理費月額9.830円、修繕積立金月額4,910円ですから、実利回りは8.4%に落ち着きます。仮に投資用としてフルローン(金利2%、30年)を組むと、毎月支払額は15,893円で、手残りは14,367円となります。

 駅徒歩距離12分で、途中でアップダウンがあるため、賃貸募集にやや心配はありますが、それでも賃料を下げれば、上記の融資条件であれば賃料3万円でも持ち出しは発生しませんので、安心して投資もできる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション宮崎台第10
 価格:430万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区宮崎
 交通:「宮崎台」駅徒歩12分
 面積:専有19.65平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション宮崎台第10

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
シャリエたまプラーザ(中古)−2012年築・坪185万円のお得感満載のファミリー物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩10分の場所に立地する2012年1月築・東レ建設&室町クリエイト旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上6階建・総戸数124戸の『シャリエたまプラーザ』です。

 アドレスは川崎市宮前区犬蔵2丁目です。犬蔵(いぬくら)は、宮前区の北西部に位置し、川崎市内の幹線道路である尻手黒川道路が貫通しています。犬蔵の北部では菅生、初山、南平台と、東部では土橋鷺沼と接し、南部では横浜市青葉区美しが丘と、西部では神奈川県道13号横浜生田線を境界として水沢と接しています。また、一帯は宅地開発がなされています。

 「犬蔵」の名は
応永5年(1398年)の銘がある鰐口に「菅生大蔵」の形で登場します。その後も下菅生村→菅生村→向丘村→川崎市の小名でしたが、1986年の住居表示設定で町名として採用されました。地名の由来としては、「イヌ」は当地にあった御嶽社(現在は菅生神社に合祀)の使い神である山犬、あるいは実際にイヌや狼が生息していたとする説や、「低い、小さい」を意味する説があります。「クラ」を意味する語とされています。

 本マンションの所在する
犬蔵2丁目の人口は、2006年までは3,000人台でしたが、2007年に4,623人、2008年に6,366人、2009年に7.048人、2010年に7,838人と、近年急増しています。これは、犬蔵2丁目が横浜市青葉区美しが丘に隣接し、人気の「たまプラーザ」駅に徒歩10分程度の距離の立地になり、かつ、美しが丘アドレスに比べてマンション価格が安いことによるものでしょう。

 「たまプラーザ」駅から本マンションまでは徒歩10分の道のりです。同駅北口から東へ歩き『フェリスたまプラーザ』というマンションの角を左折して北上、けやき並木の清々しいアプローチを通ることもでき、「美しが丘東小学校前」交差点を右折してしばらく歩くと、左手に本マンションが所在します。道のりは徐々に坂を上っていくルートなります。

 本物件の両隣が
『ドレッセ美しの森セントヴェールイーストヒル』『マイキャッスルたまプラーザ2』というマンション街立地でもあります。周辺マンションは、それぞれが計画的に敷地内に多くの木々を配し、緑豊かな地域となっていますが、本マンションもプライベートガーデンをはじめ、多くの植栽に彩られています。

 「たまプラーザ」駅との間は循環バスが頻繁に走っており、そのバス停「美しの森入口」徒歩1分という便利さです。また、本マンションの目の前には紳士服の「AOKI」があり、セブンイレブンには徒歩2分、「たまプラーザ」駅前の『たまプラーザ東急』までは徒歩9分です。そして、本マンション裏手には大きな「宮前美しの森公園」が隣接しており、「湿地と池のエリア」が子供達に人気です。

 各住戸の
専有面積は63屐92屬粘崋茲蠅2LDK〜4LDKとなっており、DINKSやファミリー向けのマンションと言えます。共用設備として宅配ボックスがあり、細則はありますがペット飼育可なので、ペットルームもあります。各戸には、セキュリティインターホン・浴室暖房乾燥機・IHクッキングヒーター・ディスポーザー・食洗機・洗浄機能付き暖房便座が標準装備となっています。防犯カメラ・防火水槽・誘導灯・歩車分離の動線など安全面での配慮もされています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積72.59平米の3LDKです。1階部分角部屋で、二方向開口ではないのですが、隣接住戸の少ない部屋位置です。また、合計面積24.75m2のテラスが付いており、このような住戸は全124戸のうち7戸のみとなっています。

 典型的な田の字型住戸で、大きな柱・梁の少ない、家具の配置がしやすい間取りです。玄関から直進すると15.3帖のLDKとなり、隣接する洋室は5.1帖、共用廊下側には5.5帖洋室と6.5帖洋室が配されています。キッチンはファミリーに人気のカウンター付で、浴室は1418サイズ収納の多さは本マンションの特徴ですが、ウォークインクローゼットと1.7帖の納戸が付いています。

 販売価格は4,070万円、坪単価185万円です。標準相場については、『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、4,210万円(坪単価192万円)〜4,510万円(坪単価205万円)となりますので、かなりお得感があります。もっとも、分譲時には専有面積72平米の1階住戸が3,850万円からありましたので、売主としても損をしないレベルなのかもしれません。
 
 計画的に整備されてきた犬蔵2丁目の大規模マンション街も本マンションが最後の物件となり、エリアでは今後とも最も新しいマンションとして存在し続けます。東名川崎インターが近くカーアクセスがいいので、ご家族での休日のドライブにも最適です。自然が多くて買い物も便利、ブランド駅「たまプラーザ」駅利用の暮らしやすい街で、築浅・坪単価185万円の人気物件と、セールスポイント満載の住戸と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シャリエたまプラーザ
 価格:4,070万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区犬蔵2丁目
 交通:「たまプラーザ」駅徒歩10分
 面積:専有72.59平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シャリエたまプラーザ

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
ルミネ鷺沼(中古)−駅徒歩8分の閑静な住宅街、築26年で割安な坪単価97万円
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★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩8分の場所に立地する昭和58年1月築・地上7階建・総戸数19戸の『ルミネ鷺沼』です。

 アドレスは川崎市宮前区有馬1丁目です。この一帯は、東急田園都市線開通までは、都心に近い立地を生かした農業を行うのどかな農村地帯でしたが、昭和41年の同線の開通・東名高速道路東名川崎インターチェンジの設置以降、急速に人口が増加し、都市化が進みました。お住まいの方々の多くが東京都内へ通勤・通学を行っており、東京のベッドタウンとしての位置づけが大きくなっています。

 『ルミネ鷺沼』は、「鷺沼」駅から国道246号線に向かって歩き、鷺沼入り口交差点を越えて
『プレジールさぎぬま』の角を左に曲がり、住宅街の細い道を道なりに進んでいったところにあります。

 あたりは
閑静な住宅街で、同程度の規模のマンションも数多くあります。住宅街の中の道の夜間の人通り、電灯の数などは、念のため、実地に夜歩いて確認する方が良いでしょう。駅に近い場所でありながら、ところどころに畑が存在し、のどかな風景の名残を残すのも有馬エリアの特徴です。

 『ルミネ鷺沼』は、敷地南側の接道部分が小さく、南面をマンションや戸建てに阻まれているのが少し残念です。一方では、
交通量の少ない道から一層奥まっているため、静かな環境が確保されています。

 『ルミネ鷺沼』は、外観
ホワイト・タイル貼の清潔さを感じるマンションですが、バルコニーから布団・洗濯物を干す様子が道路から明らかにわかる配棟となっています。昭和58年築でありながらオール電化マンションなのはプラスポイント、CATVや光ファイバーも導入済みです。昭和56年改正の建築基準法の耐震基準もクリアしていると考えられます。平成19年1月には大規模修繕工事が実施されました。

 対象住戸は、7階建て建物の3階に所在する専有面積60.84屬
南東向き2LDKです。変形の間取りで、隣接する『ブランシール鷺沼』との位置関係が気になりますが、日照・通風の良い部屋もありそうです。リフォームは、平成17年11月と平成20年7月の2度行われ、内装は新しくなっています。

 LDKは横に長い18帖ですが、ここに間仕切りを設けてもう一部屋作り、
3LDKとすることも可能です。キッチンは、食器棚の置き場所に少し困るかもしれません。LDインの6帖洋室は整形で使いやすい形、この間取りの特等席です。玄関脇の4.6帖洋室は、採光が厳しいことでしょう。

 トイレの手洗いは洗面所と兼用、収納は、LDKに大型クローゼット、6帖洋室に物入がありますが、4.6帖洋室には収納スペースがありません。なお、LDKにはクローゼットに並んで温水器がはめ込まれています。


 販売価格は直近の1,980万円から値下げし1,780万円、坪単価97万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.110[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.498[築年数等中古補正]=坪単価108万円となりました。

 一方、昨年及び本年の川崎市宮前区有馬の平均築年数25年・駅徒歩平均12分のマンションの成約事例が平均坪単価124万円、これを基礎とすると、124万円×1.053[地価上昇補正]×0.972[築年数補正]×1.060[駅距離補正]=坪単価135万円となります。

 これらのことから、対象物件は、
標準相場からも直近の取引事例からも割安な価格が提示されているものと考えられます。試算では、値下げ前の価格が標準相場にほぼ沿ったものでしたが、顧客の反応をみて値下げしたものと思われます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ルミネ鷺沼』は、敷地形状から受ける窮屈な印象はありますが、その代り
閑静さは確保されています。大規模修繕工事が実施され、室内もリフォームされて、外観・内装とも新しくなりました。坪単価100万円を切る価格は割安、落ち着いて暮らすには適したマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ルミネ鷺沼
 価格:1,780万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区有馬1丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩8分
 面積:専有 60.84


☆ ポイント ☆
★「鷺沼」駅徒歩8分の閑静な住宅街
★平成19年1月 大規模修繕工事済み
★オール電化マンション
★CATV・光ファイバー導入済み
★2LDK → 3DKに変更可能


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ルミネ鷺沼
 
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 00:12 | comments(0) | trackbacks(8) |
グリーンコーポ多摩プラザ(中古)−古き良き集合住宅、高台の南面開放
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩16分の場所に立地する昭和54年10月築・ニチモ旧分譲・間組施工・SRC造7階建・総戸数183戸の『グリーンコーポ多摩プラザ』です。

 本マンションを分譲した
ニチモは、昭和30年9月に大阪市住吉区で南海ブロック株式会社として事業を開始、翌年には分譲住宅の施工販売を始め、昭和40年に東京市場へ進出し、昭和52年にファミリーマンション「グリーンコーポ」シリーズ第1号を竣工しました。『グリーンコーポ多摩プラザ』も、そのシリーズの一環として販売されたものです。

 マンション中堅会社として成長してきたニチモですが、現在は、この不動産不況の荒波を受け業績が低迷、株価は上場来最安値を更新中です。しかし、『グリーンコーポ多摩プラザ』は既に築29年を経過し、瑕疵担保責任など旧分譲主との関係を懸念する必要はなくなっています。


 アドレスは川崎市宮前区犬蔵3丁目です。犬蔵という名は江戸期の下菅生村の小名にあり、古くは室町前期まで確認できる歴史ある地名で、昭和61年の区画整理により犬蔵として独立しました。地名の由来は、イヌが「低い、小さい」を意味し、クラは「谷、がけ」を表現した古語であり「低いがけや狭い小さな谷間がある地」して名づけられたと考えられます。

 「たまプラーザ」駅からは徒歩16分と遠めです。駅から北北西の方向に歩き、美しが丘小学校を通り過ぎて曲がりくねった道を通り、ひときわ高くなった丘の上に立地します。敷地周辺は高低さがあって坂道となっているため、ご年配の方には苦しいかもしれません。

 東西に長いA棟・B棟の2棟からなり、
特にA棟は南面が大きく開けるため、高台立地の開放感も加わって、日当たり良好です。いわゆる団地型のマンションなのですが、敷地には余裕があり、植栽も良く育って、古きよきファミリー型共同住宅の典型と言えます。平成13年には大規模修繕が行われました。

 川崎市中央卸売市場北部市場が近くで、その隣に
マクドナルドの入ったマルエツ川崎宮前店があり、『グリーンコーポ多摩プラザ』から徒歩5分、日常のお買い物に利用することとなるでしょう。通学校は、川崎市立犬蔵小学校・犬蔵中学校となります。美しが丘小学校・美しが丘中学校の方が近いのですが、こちらは横浜市立です。

 川崎市中央卸売市場北部市場の南側には
菅生緑地東地区が広がります。平成11年に市民健康の森に選ばれ、平成12年には水沢の森という愛称が付けられました。くぼ地地形で車の音がほとんど聞こえず、子供たちが草ぞり滑りなど、のびのびと遊び回っています。

 さて、対象住戸は、SRC造7階建て建物の5階に所在する専有面積61.2屬3LDKです。南西向きバルコニーで、日照・通風良好です。平成17年6月にはリフォームを実施、ユニットバス・洗面化粧台・トイレを交換しました。

 サイドインの玄関で、LDKは9.1帖、キッチンは使いやすいL字型です。冷蔵庫がLDに飛び出してしまうのが少し気になります。LDK隣接の洋室は整形の6帖、LDKと開け放って使用すれば広いスペースとなります。

 北側の洋室2室はいずれも5帖、ほぼ整形で柱の出っ張りも気にならず、使いやすい形です。水回りでは、トイレの手洗いが洗面所共用ですが、これはこれで考えられた設計です。収納は、5帖洋室1室にクローゼットがないのが欠点ではあるものの、まずまずといったところです。

 販売価格は1,890万円で、坪単価102万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、205万円[たまプラーザ一昨年坪単価]×1.056[地価上昇補正]×0.879[駅距離補正]×0.471[築年数等中古補正]=坪単価90万円となりました。

 また、本年4〜6月の川崎市宮前区犬蔵において、昭和58年築・「たまプラーザ」駅徒歩20分のマンションの成約事例が坪単価81万円でしたので、これを基礎とすると、81万円×1.018[地価上昇補正]×0.936[築年数補正]×1.064[駅距離補正]=坪単価82万円となります。

 『グリーンコーポ多摩プラザ』では現在、
2階南向き同面積反転タイプの住戸が坪単価91万円で売り出されており、これとの相対比較では提示価格として妥当なものと言えるでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 築約30年の古さがあり、駅からも遠いのですが、
その分お手頃な価格で、近隣に子供が遊べる広大な緑地帯もあり、若いファミリー世帯には検討の余地がありそうです。総戸数183戸という大規模マンションでもありますので、コミュニティの活動状況なども確認が必要でしょう。
 
 種別:中古マンション
 名称:グリーンコーポ多摩プラザ
 価格:1,890万円(税込)
 所在:川崎市宮前区犬蔵3丁目
 交通:東急田園都市線たまプラーザ 徒歩16分
 面積:専有 61.2


☆ ポイント ☆
★南向きバルコニー!日当り・通風良好!
★ペット飼育可!(使用細則あり)
○スーパーマルエツ・ビバホーム・文教堂
 マクドナルド・ロイヤルホスト・・・・・・・・・・約400m


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
グリーンコーポ多摩プラザ
 
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 05:46 | comments(0) | trackbacks(7) |
鷺沼ライラック(中古)−小中学校至近の団地型マンション、最上階リフォーム住戸が格安で
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩13分の場所に立地する昭和55年3月築・東急建設旧分譲・東急プレハブ施工・地上5階建・総戸数90戸の『鷺沼ライラック』です。

 アドレスは川崎市宮前区有馬7丁目、落ち着いた住環境が保たれた丘陵地帯です。宅地化が進みましたが、以前は一面に田畑が広がっていました。農家の方々は近年、植木づくりや梨の栽培に力を入れ、この地域は「植木の里」と呼ばれるようになりました。これにちなみ、「植木の里めぐりの散歩道」という全長約7kmの散歩コースも設定され、地域の方々に親しまれています。

 『鷺沼ライラック』の前面は
有馬らいらっく公園で、マンション名もこの公園に由来するものと思われます。この公園は夏はセミとりができる公園で、子供が多く、隣がテニスコートになっています。

 『鷺沼ライラック』は1号棟と2号棟からなり、一区画を横長に配棟したマンションです。
セブンイレブンがエントランス側真正面にあるので、何かと便利です。昭和55年築ですから、建築基準法の耐震基準改正前の建物ではあります。団地っぽい外観ですが、敷地にゆとりがあり、木々の緑がほどよく育っています。

 1号棟は、有馬中学校入口の交差点に面していますが、概して交通量は少なく、気にするほどの騒音・排気ガスの影響はないでしょう。少し坂を上りますが、徒歩1分の場所に市立西有馬小学校と市立有馬中学校が並んで所在し、お子さんの通学には至極便利です。

 対象住戸は2号棟に属し、5階建て建物の
最上階に所在する専有面積70.46屬3LDKです。南・西・北の三方角部屋ですが、西側の窓はLDのカウンター部分に限られています。南側バルコニーからは、戸建て群が眺められ、その向こうからは小中学校の生徒・児童の明るい声が風に乗って聞こえてくることでしょう。

 本年6月にリフォームが行われ、フローリング、建具、玄関収納・人感センサー、畳・襖・障子、松下電工システムキッチン、ユニットバス、防水パン、トイレ、壁・天井クロス、照明器具など、全面的に交換されました。

 センターインの玄関で、LDはデッドスペースのほとんどない11.4帖、隣接の6帖和室を開放して使えばゆったりした空間となります。キッチンは3.3帖の通風・明かりとりの窓があります。

 洋室は6帖と4.5帖の2室で、
6帖洋室にもバルコニーが付いています。水回りの収まりはコンパクトでよいのですが、浴室は1216サイズで小ささに不満が残ります。収納については4.5帖の部屋にクローゼットがないのですが、他の部屋は押入や物入れなど随所にあり、またトランクルームも無料で使用できることから、合格点と言えそうです。

 販売価格は、直近の2,580万円から値下げし2,380万円、坪単価111万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.102[地価上昇補正]×0.927[駅距離補正]×0.551[築年数等中古補正]=坪単価110万円となりました。

 また、昨年4〜9月の川崎市宮前区有馬の平均築年数28年のマンション(駅徒歩平均9分)の成約事例が平均坪単価124万円、これを基礎とすると、124万円×1.050(地価上昇補正)×0.968(築年数経過分)×0.938(駅距離補正)=坪単価118万円となります。

 『鷺沼ライラック』では現在、1階庭付き住戸が坪単価116万円、2階リフォーム済住戸が坪単価122万円で売りに出されています。これらのことから、
本件住戸は、最上階リフォーム済物件にも関わらず、割安感を感じる価格水準と言えそうです。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 鷺沼は、東急が開発した街で、自然の恵み豊かな中に田園都市線沿線らしい落ち着いた戸建て群をみることができます。『鷺沼ライラック』の内外には30歳代〜40歳代のファミリーのお子さん方が多く、充実したコミュニティライフを送ることとなるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:鷺沼ライラック
 価格:2,380万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区有馬7丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩13分
 面積:専有 70.46


☆ ポイント  ☆
東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩13分 最上階・三方角部屋、全室採光設計の明るい住戸です


●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長5年) ●トランクルーム付 ●インターネット、CATV導入済

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 23:21 | comments(0) | trackbacks(6) |
ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ(中古マンション)−鷺沼駅徒歩8分が光るセゾングループの遺産
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩8分の場所に立地する平成9年5月築・西洋環境開発旧分譲・不動建設施工・地上7階地下1階建・総戸数69戸の『ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ』です。

 『ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ』を分譲した
西洋環境開発は、アーティスティックな活動で注目されたセゾングループの一翼を担いましたが、バブル崩壊で多額の負債を抱え、平成13年に特別清算されました。西洋環境開発の巨額の負債が、セゾングループ解体の大きな要因となったのです。本マンションの管理会社であるライフポート西洋は、その子会社「西洋コミュニティ」を前身としています。

 『ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ』の
アドレスは、川崎市宮前区有馬8丁目です。国道246号線を背にし、南側は、有馬の伸びやかな住宅街が広がっています。有馬は、宅地化が進みましたが、以前は一面に田畑が広がっていました。農家の方々は近年、植木づくりや梨の栽培に力を入れ、この地域は「植木の里」と呼ばれるようになりました。これにちなみ、「植木の里めぐりの散歩道」という全長約7kmの散歩コースも設定され、地域の方々に親しまれています。

 敷地を活かしたエントランスまでのアプローチは緩やかな下り坂で、帰宅への高揚感を演出してくれます。南側は通行量の少ない道路を挟んでおだやかな緑の風景、植栽もきちんと刈り込まれ、良好な管理をされています。グレーで統一された外観は、その配棟も含め、デザイン性に配慮が感じられます。

 日常のお買い物は、さぎ沼とうきゅうまで徒歩7分、通学校である西有馬小学校が徒歩10分、有馬中学校が徒歩12分、病院は、聖マリアンナ会東横第三病院まで徒歩10分と、いずれも日常の生活には困らない距離感です。

 対象住戸は、7階建て建物の3階に所在する専有面積64.4屬3LDKです。
南西・北西角部屋ですが、北西方面の窓の大半はガラスブロックになっているのが特徴です。

 田の字型基本の間取りで、LDは7.4帖しかありませんが、隣接和室6帖を開け放てば広がりが感じられます。中洋室はやや狭い4.1帖で窓も小さめです。主寝室の5.4帖洋室は、北東窓が国道246号線側で、騒音等多少気になる可能性があります。

 キッチンは2帖のミニサイズ、しかし使いやすいオープンカウンター型です。水周りは、脱衣場にゆとりがあまり感じられませんが、まずまずです。収納は、和室の押し入れを除けば、少なめと言った方がいいかもしれません。専有面積60崑罎3LDKの間取りとなっていますので、多少の窮屈感は否めないところです。


 販売価格は2,780万円、坪単価142万円 (⇒平成20年10月25日、2,680万円(坪単価137万円)への値下げが確認されました。) です。標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.104[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.669[築年数等中古補正]=坪単価145万円となりました。

 また、昨年の川崎市宮前区有馬の平均築年数13年・平均駅距離徒歩11分のマンションの成約事例が平均坪単価155万円、これを基礎とすると、155万円×1.057(地価上昇補正)×1.000(築年数及び築年数経過補正)×1.043(駅距離補正)=坪単価171万円となります。

 『ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ』では現在、
リフォーム済4階南西北西角住戸が坪単価148万円、リフォーム済最上階南西南東角部屋が坪単価158万円で売りに出されています。本物件は、標準相場から割安で、本マンション他物件との相対比較でもわずかに安いのですが、他物件はリフォーム済でもありますので、条件をじっくり比較されることをお勧めします。

 『ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ』は、
有馬エリアの中では「鷺沼」駅徒歩8分という利便性が最大のセールスポイントです。現在のところ駐車場の空きがないのが残念ですが、国道246号線にもすぐ出られるアクセスの良さも特筆されます。春には南側植栽のツツジの花々が目を楽しませてくれることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ
 価格:2,780万円 (税込) ⇒2,680万円への値下げ
 所在:川崎市宮前区有馬8丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩8分
 面積:専有 64.4


☆ ポイント ☆
★東急田園都市線『鷺沼』駅 徒歩8分


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ヴィルヌーブ鷺沼コリーヌ

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 23:02 | comments(0) | trackbacks(3) |
セザールたまプラーザ(中古マンション)−開発断念により生まれた田園都市を楽しむ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩13分の場所に立地する平成3年7月築・セザール旧分譲・東洋建設施工・地上8階建・総戸数19戸の『セザールたまプラーザ』です。

 アドレスは川崎市宮前区犬蔵2丁目です。古くからあった「犬蔵」という地名は、昭和61年に住居表示が実施されたときに復活しました。地名の由来は、イヌが「低い、小さい」を意味し、クラは「谷、がけ」を表現した古語であり、「低いがけや谷間がある地」として名付けられたと考えられています。

 犬蔵地区は、東急電鉄の沿線開発により山林や農地の用地買収が進められましたが、区画整理事業の地元合意が生まれないまま20年の歳月がたち、土地返還運動も起こって「公共用地としての活用」を条件として返還されました。しかし、県立高校の建設を求める住民運動も実らず、
今も多摩丘陵の面影を残したままの姿で自然の緑が息づいています。

 『セザールたまプラーザ』は、駅からの距離はややあるものの、南側ひな壇の好条件の場所に立地、美しの森まで徒歩3分、美しが丘公園に徒歩9分と、緑に恵まれた環境です。近くを東名高速道路が走るものの、騒音はそれほど気にならない距離と思われます。平成18年3月には犬蔵土地区画整理地域事業が完了しました。

 『セザールたまプラーザ』は
外壁タイル貼りで、エントランスは植栽などきれいに管理されている印象です。各住戸の洗濯ものの干し方が今一つの印象なのが残念なところではあります。

 対象住戸は、8階建て建物の4階に所在する専有面積71.09屬2LDKです。
東南角部屋で日当たり良好です。平成20年5月30日にリフォームが完了、フローリング・玄関収納・キッチンシングルレバーの交換、畳表替、バス・トイレ・防水パンの交換、壁・天井クロスの張替など、ホワイトが基調の清潔な内装に全面的に一新されました。

 LDKは18.3帖、隣室の6.2帖の洋室とともに、目の前の眺望も抜け、南向きの明るい部屋となっています。キッチンには東向きに窓が付き、朝はまぶしいくらいでしょう。6.0帖の和室も東・北の2面開放、
押入はたっぷりとしています。ユニットバスは1216サイズで小さめです。玄関・廊下の採光はなかなか厳しそうで、昼間でも電灯が要るかもしれません。

 販売価格は直近の2,980万円から値下がりし2,880万円、坪単価134万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、205万円[たまプラーザ一昨年坪単価]×1.076[地価上昇補正]×0.927[駅距離補正]×0.718[築年数等中古補正]=坪単価147万円となりました。

 一方、昨年の川崎市宮前区犬蔵の平均築年数15年・駅徒歩平均18分のマンションの成約事例が平均坪単価107万円、これを基礎とすると、107万円×1.046(地価上昇補正)×0.968(築年数経過分)×1.094(駅距離補正)=坪単価119万円となります。

 不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、
本物件は東南角部屋で、リフォーム済という点も考慮に入れる必要があるでしょう。

 『セザールたまプラーザ』の窓からは、日をさんさんと浴びたのどかな田園風景を眺めることができます。
開発が断念されたために生まれた自然いっぱいのまさに田園都市リフォームには最長5年のアフターサービスの保証が付き、安心して楽しく暮らすことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:セザールたまプラーザ
 価格:2,880万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区犬蔵2丁目
 交通:東急田園都市線たまプラーザ 徒歩13分
 面積:専有 71.09平米


☆ ポイント ☆
「たまプラーザ」駅徒歩13分!!東南角部屋、南側ひな壇
●アフターサービス保証付(設備、部位別に最長5年) ●美しの森隣接地域
●犬蔵土地区画整理地域事業完了(平成18年3月)


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
セザールたまプラーザ
 
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(6) |
宮崎台公園スカイマンション(中古マンション)−田園都市線らしい落ち着いたリフォーム物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩3分の場所に立地する昭和60年2月築・日興不動産旧分譲・新井組施工・地上6階建・総戸数46戸の『宮崎台公園スカイマンション』です。

 アドレスは川崎市宮前区宮崎2丁目です。「宮崎台」駅南口を出て、横断歩道を渡り、プラザビル側の歩道を歩き、おちば公園の道路を入って、『ベルグレイス宮崎台』を通り過ぎた右手にあります。マンション名は、「宮崎台公園」という公園があるわけではなく、「宮崎台」駅+「(おちば)公園」を合成したものだと思われます。

 宮崎の名は、旧宮前村(みやさきむら)に由来します。太平洋戦争中に接収を受けたこの地域が農地解放時に新地域として成立する際に、当地に宮前村があったことなどにちなみ、「宮崎」という名がつけられました。のどかな農耕地帯で、自然を多く残していましたが、
昭和41年、東急田園都市線が開通し、東京のベッドタウンとして急速に都市化、人口が増加し、一戸建て住宅やマンションの立ち並ぶ現在の住宅地が形成されています。

 昭和60年築で、築年数24年を過ぎていますが、
周囲の植栽など、よく管理されている印象です。外観はホワイト、メインエントランスは階段を上る形状で、バリアフリーではありません。南東向き中心ですが、バルコニー側はほぼ隣接マンションに覆われていますので、眺望はどの部屋からも厳しそうです。

 対象住戸は、6階建て建物の4階に所在する402号室、専有面積72.48屬3LDKです。南東向きバルコニーですが、上記のとおり眺望は望めないようです。
先月、浴室・洗面台・キッチン・トイレ・建具・給湯器を交換し、床・壁紙を張り替えるなど、リフォームが行われ、ホワイト基調の清潔な部屋に仕上がりました。

 サイドインの玄関で、LDは縦長の10.6帖、隣接する和室は6帖です。キッチンは独立型で3.6帖の標準サイズ、廊下からの出入りもできます。居室スペースは共用廊下側に6帖と4.7帖の洋室2室、梁の出っ張りは気になりますが、いずれもきれいな整形をしています。

 なお、4.7帖の洋室にはクローゼットがないものの、6帖洋室に
かなり大きなウォークインクローゼット、和室に押入れがつき、収納力はまずまずといったところです。

 販売価格は3,990万円、坪単価182万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、203万円[宮崎台一昨年坪単価]×1.106[地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]×0.521[築年数等中古補正]=坪単価126万円となりました。

 また、昨年第3四半期の川崎市宮前区の昭和54年築・「宮崎台」駅徒歩3分のマンションの成約事例が坪単価156万円、これを基礎とすると、これまでの地価上昇等を考慮して、156万円×1.037(地価上昇補正)×1.096(築年数経過分)=坪単価177万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますし、本物件はリフォームを行っていますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『宮崎台公園スカイマンション』は、
典型的な東急田園都市線の住宅街である「宮崎台」駅周辺の落ち着いた雰囲気を有するマンションです。駅徒歩3分の利便性は言うまでもなく、リフォームで新築同様の住み心地が楽しめそうです。

 種別:中古マンション
 名称:宮崎台公園スカイマンション
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区宮崎2丁目
 交通:東急田園都市線宮崎台 徒歩3分
 面積:専有 72.48平米


☆ ポイント ☆
《東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩3分の好立地》
■ペット可(飼育細則有)


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
宮崎台公園スカイマンション
 
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(9) |
グランノエル鷺沼(中古マンション)−ノエル初の単独マンション、鷺沼の閑静な住宅街に
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩6分の場所に立地する平成13年3月築・ノエル旧分譲・三平建設施工・地上5階建・総戸数19戸の小規模マンション『グランノエル鷺沼』です。

 ノエルは平成12年9月に設立された若い会社で、東急田園都市線沿線を中心に不動産事業を展開しています。平成17年9月にJASDAQ上場、そして昨年8月には東証2部上場と、順調に成長を遂げてきました。『グランノエル鷺沼』は、会社設立後1年にして初めて単独で作ったマンションとして、ノエルにとって忘れられないマンションです。

 本マンションのアドレスは川崎市宮前区有馬1丁目です。「鷺沼」駅と国道246号線の間にある住宅地で、同駅徒歩6分という利便性の高い地にありながら閑静な住宅街を形成しています。石畳のエントランスは丁寧に作ってある印象です。通学校である鷺沼小学校には徒歩14分、有馬中学校には徒歩12分と、やや距離があります。

 対象住戸は、5階建て建物の3階に所在する専有面積61.43屬3LDKです。
今年2月に新規リフォームが完了し、クロス全室張替、ガスコンロ・防水パン・浴室鏡交換、温水洗浄便座取付等を行いました。

 東北角部屋で2面バルコニー、眺望は望めない可能性が高いですが、通風は良好です。ただしバルコニーはLDKではなく、主に洋室に接しています。玄関から入るとすぐ右手に12.6帖のLDKで、キッチンスペースも大きいので、LDスペースはL字型に9帖程度でしょうか。

 玄関から見て廊下左手には水廻りがあり、その右手及び奥に3洋室が展開、6.1帖の主寝室と4.3帖及び4.1帖の洋室となります。4.1帖の洋室は細長いスペースですが、出窓でその印象が緩和されるでしょう。各居室に物入れはありますが、収納はやや少なめです。この少々複雑な間取りがノエルの特徴でもあります。


 販売価格は3,880万円、坪単価208万円です (⇒平成20年5月10日、3,780万円(坪単価203万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.052[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.794[築年数等中古補正]=坪単価168万円となりました。

 また、昨年の川崎市宮前区有馬の平均築年数10年・駅徒歩平均9分のマンションの成約事例が平均坪単価158万円、これまでの地価上昇を考慮すると、158万円×1.048(地価上昇補正)×1.037(駅距離補正)×0.985(築年数経過分)=坪単価169万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『グランノエル鷺沼』では現在、2階住戸が坪単価153万円で売りに出されています。一方、
本住戸はリノベーションの価格がオンされていますので、これと比較考量しながら検討を進めることとなるでしょう

 「鷺沼」という田園都市線らしい雰囲気を有する街で、
駅徒歩6分の閑静な住宅街立地は恵まれた住環境であり、ノエル初のマンションとして力が入ったことが想像されます。このように、『グランノエル鷺沼』は、安心して軽快に住める田園都市レジデンスと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランノエル鷺沼
 価格:3,880万円 (税込) ⇒3,780万円への値下げ
 所在:川崎市宮前区有馬1丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩6分
 面積:専有 61.43平米


☆ ポイント ☆
■田園都市線「鷺沼」駅徒歩6分(急行停車駅)
■ペット飼育可(規約有)
■閑静な住宅街
■角部屋につき通風良好
■2面バルコニー
■学区:鷺沼小学校・有馬中学校


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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(2) |