ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト(新築)−3LDK2,500万円台に期待ふくらむ
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★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩15分、JR京浜東北線「王子」駅よりバス約15分「新田一丁目」バス停下車徒歩1分の場所に立地する京阪電鉄不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数319戸の『ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト』です。

 アドレスは足立区新田1丁目です。新田(しんでん)は、東京都足立区の西部最西端に位置し、周囲を荒川と隅田川に囲まれています。北は荒川河川敷部分で埼玉県川口市河原町に接し、北東は荒川を挟んで足立区鹿浜・堀之内・江北、南で北区豊島、南西から西にかけて隅田川を挟んで北区豊島・神谷・王子・志茂と接しています。

 北西から南東に向けて1丁目から3丁目が配されており、本マンションの立地する1丁目は西を隅田川、北を荒川、東を環七通り(東京都道318号環状七号線)に挟まれており、幹線道路沿いであるため工場や倉庫等が多くなっています。2丁目は戸建住宅や小売店、マンションが立ち並ぶ既成市街地で、金融機関や医療機関も置かれ中心市街地を形成しています。3丁目には1990年代まで大規模工場が設置されていましたが、移転後跡地は都心に近い立地を生かした都市再生機構主導の開発事業
「ハートアイランドSHINDEN」として、大規模高層住宅街に変化しつつあります。

 江戸時代中期に、この区域の近辺に開拓が入って「鹿浜新田」が成立し、これが現在の新田につながっています。また、古くからこの区域は野新田(やしんでん)と呼ばれていました。現在の新田は旧来の鹿浜新田以外にも、荒川放水路の開削によって分断された鹿浜の一部区域と堀之内の一部区域に加えて、沼田の飛地だった地域を含んでいます。


 「王子神谷」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅3番出口から北本通りを北上し、環七に出たところで右折して環七通りを歩きます。新田一丁目交差点を左折して北西に進むと、ファミリーマートを越えた左手に本マンションが立地します。

 新田エリアと言えば、新しく再開発された街として、3,000戸規模の住宅供給があり、
世代の若返りが進んだ地域です。新田エリアの人口は過去5年で13%増となり、特に小さなお子様のいるご家庭が急増してきました。分譲マンションとしては、2005年に『グランスイートハートアイランド』(3丁目、270戸)、『レーベンスクエア リハート東京』(1丁目、278戸)、2007年に『アクアテラ(東京ブルー)』(3丁目、820戸)、2008年に『レーベンリヴァーレグラセス』(1丁目、130戸)、2010年に『オーベルグランディオハートアイランド』(3丁目、250戸)と続きました。

 したがって、新田エリアの大規模物件としては、
5年ぶりの登場となります。「王子神谷」駅徒歩15分という距離は、『レーベンスクエア リハート東京』(「王子神谷」駅徒歩14分)に次いで近くなっています。バスは始発バス停で、本マンションから20mですから、こちらの方が便利かもしれません。通勤時間帯の朝7時台には17本もの便があるようです。

 近隣には公園や緑が多数あり、ファミリーマートが徒歩1分、地元密着型スーパー「ベルク」は徒歩12分です。近くには保育施設がたくさんあって午後8時半まで預けられる保育所も存在します。平成22年度新設の小中一貫校が通学校で、新田住区センターや図書館が徒歩5分以内です。

 11,000平米超の敷地には公園設置も予定され、南向きと隅田川ビュー(東向き)の3棟構成となっており、平面駐車場も広く取れています。共用施設にはスタディルーム、キッズワールド、フォレストパークなど、お子様とそのご家族に焦点を当てた施設が中心になっています。専有部は、高級マンションほどのグレードのものはないものの、普段生活する分には十分な設備が備わっています。また、防災面の装備にも配慮がなされています。

 間取りは基本田の字型で、
2LDK〜4LDK、専有面積58.82平米〜81.67平米とファミリー主体のプランニングとなっています。販売価格は2,400万円台〜4,400万円台、最多価格帯3,500万円台と、久しく見なかった水準での新築マンションが供給されます。

 上記を単純に坪換算すると、
140万円〜182万円程度となります。標準相場をごく大まかに試算すると、206万円(坪単価)×0.895(駅距離補正)×1.004(地価上昇補正)=坪単価185万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると13%程度割安との試算結果です。平均坪単価169万円台とされており、他の「王子神谷」駅周辺物件と比較するとやはり割安感を感じます。

 ともあれ、
23区物件・3LDKが2,500万円台で購入できるのは近年なかった安さで、若いファミリーでも無理なく住宅ローンを組める額に配慮がされていると言えます。住宅ローンの月々返済が6万円台でOKと試算されており、社宅以外に住むほとんどのファミリーで、現在の家賃を下回っていることでしょう。高騰するマンション市場の中での例外的物件として、ぜひマンション購入ムードに良い影響を与えてほしいものです。

公式ホームページ ⇒ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト
  

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| 新築マンション 足立区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
レーベンリヴァーレ北千住プライムアート(新築)−北千住の利便性と将来性を享受
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★ 東京メトロ日比谷線・東京メトロ千代田線・つくばエクスプレス・JR常磐線・東武伊勢崎線・半蔵門線(乗り入れ)「北千住」駅より徒歩10分の場所に立地するタカラレーベン分譲・イチケン施工・地上15階建・総戸数71戸の『レーベンリヴァーレ北千住プライムアート』です。

 アドレスは足立区千住寿町です。千住は、江戸時代頃から日光街道の宿場町として栄えてきました。江戸から一つ目の宿場であり、江戸四宿のひとつとしても数えられています。現在では、東京の代表的な下町として有名です。
 
 大手スーパー「イトーヨーカドー」の1号店は千住店です。近年、「北千住」駅西口で再開発が進み、マルイ、東京芸術センター、東京藝術大学千住キャンパスなどが建設されました。さらに、足立区による誘致活動によって複数の大学(東京未来大学、帝京科学大学、東京電機大学)がキャンパスを開設することが決定しており、学都としての色彩も強めつつあります。

 5路線利用のターミナル駅である「北千住」駅から本マンションまでは徒歩10分の道のりです。マルイルミネがある華やかな同駅西口から「きたろーど」を歩き、北千住駅入口交差点を右折して二つ目の信号の手前に本マンションは位置します。道のりはフラットで、しかも「きたろーど」は長いアーケード街ですので、雨の日でも通勤通学路の半分弱の道のりは濡れずにすみます。実際に歩いてみた印象としては、徒歩10分という距離感を感じさせないものでした。

 本物件は
デザイナーズを意識した意匠のマンションで、エントランスのある東側を日光街道が通り、住戸の窓を開ければ交通音・排気ガスの影響がありそうです。ただし、本マンションは日光街道側の窓にT-3サッシを使用しており、防音対策が施されているため、窓を閉めれば静かだとの入居者の声があります。

 暮らしに必要な施設としては、
千住四丁目交番が徒歩2分、足立区中央図書館が徒歩3分、千住双葉小学校が徒歩3分の近さです。特に、中央図書館が近いのは重宝しそうです。日常のお買いものは、日光街道沿いにはあまり店舗がないものの、駅前のマルイ、ルミネ、そして上述の「きたろーど」、ザ・プライス千住店や、北千住宿場町商店街、本町センター商店街など、大型店舗から個性的な商店まで、あらゆるお店が多種多様に揃います。
 
 面積725.72屬良瀉呂肪肋15階建てのマンションで、
東向きは向かいに日光街道沿いの建物があって高層階以外は眺望がさえぎられますが、高層階では東京スカイツリーを望むことができます。西側は一般の戸建てが広がるエリアで、荒川河川敷をはじめとした開放感あふれる眺めを楽しむことができます。毎年夏に行われる(昨年は震災の影響で秋に開催された模様です)荒川河川敷の花火大会がすぐ近くで、西向き住戸であれば迫力ある花火を自宅から楽しむことができます。

 構造では
既成杭を40本、地下約54〜56mまで埋設していますが、支持層まではかなりの深さです。5月29日の本ブログ『東京23区で一番危険な街はどこ?一番安心なマンションはどれ?』でご紹介したとおり、東京都の調査では、千住寿町は建物倒壊危険度が23区内でワースト6位を記録しています。しかし、逆にいえば、このような深い杭を打つことによって、本マンションは耐震対策をしっかり行っているということもできるでしょう。

 そのほか構造面では
二重床・二重天井を確保、設備では分譲マンションとして標準的なものを装備しています。食器洗い乾燥機がついているのはプラスのポイントです。このほか、タカラレーベン独自の設備として、「たからの水」「トルネードジェット」「マイクロバブル」などの水系の付加価値が付いています。複層ガラスを採用していないのは少し残念です。

 セキュリティはセコムと管理員による24時間管理体制で、オートロックは2か所で来訪者を確認できるようになっています。

 本マンションは、
間取り1LDK〜2LDK、専有面積51.83屐67.03のコンパクトマンションで、シングル・ディンクス・3人家族等がターゲット、販売価格は2,980万円〜4,368万円で、坪単価にして190万円〜215万円、平均坪単価は205万円です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、185万円[北千住坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価180万円となりましたので、やや高めの印象です。なお、管理費は崚たり195円で、こちらも標準より少し高めとなっています。既に昨年秋に入居開始で、現在最終の販売に入っていますので、住戸を実際に検分しながら検討することができます。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、「北千住」駅徒歩10分の利便性です。同駅西口から北西方向にかけてスクエアに広がる商店街のほぼすべてを、本マンションから同駅までの道のりで楽しむことができますし、「北千住」駅は言うまでもなく利便性の高いターミナル駅です。

 北千住近辺は、最近では、
再開発の進捗に合わせて23区内で唯一地価が上昇しており、将来性も十分です。学園都市としても将来が楽しみなこの地で、利便性に優れた生活を享受できるマンションと言うことができるでしょう。

「北千住」駅から歩いて10分、日光街道沿いに本マンションが所在します。写真の白い建物が本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南側の細い道です。この先は、千住寿町の一般住宅街になります。



本マンションを南東角から見上げたものです。既に多くの方が入居されています。



本マンションのエントランス付近の外観です。天然石を使用して高級感があります。



本マンションのエントランスです。正面に管理人の座るコーナーがあり、部外者の侵入をけん制する効果があります。



本マンションが接する日光街道です。幹線道路としての交通量があります。本マンションの先は上り坂となり、荒川を越えていきます。




公式ホームページ ⇒レーベンリヴァーレ北千住プライムアート
 
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| 新築マンション 足立区 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)(新築マンション)−商店街とともに暮らす北千住満喫の仲町立地
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★ 東京メトロ千代田線・日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス・東武伊勢崎線「北千住」駅より徒歩8分、京成本線「千住大橋」駅より徒歩5分の場所に立地する藤和不動産分譲・松村組東京本店施工・地上14階建・総戸数47戸の『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』です。

 アドレスは足立区千住仲町です。7路線利用可能なビッグターミナル駅「北千住」駅のにぎやかな西口、きたろーどから本町センター通りの先、信号を越えると千住仲町商店街となり、その先端に『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』が立地します。

 千住は、江戸時代頃から日光街道の宿場町として栄えてきました。江戸から一つ目の宿場であり、江戸四宿のひとつとしても数えられています。いわゆる岡場所の一つでもありました。現在では、
東京の代表的な下町として有名です。
 
 大手スーパー「イトーヨーカドー」の1号店は千住店です。近年、「北千住」駅西口で再開発が進み、マルイ、東京芸術センター、東京藝術大学千住キャンパスなどが建設されました。『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』は、このような再開発による大規模商業施設と、日常のアプローチとなる商店街の両方の良さを享受することができます。

 一方、千住仲町は、東京都が平成14年に発表した地震に関する倒壊危険調査で、総合ランキングワーストワンにされてしまいました。その土地柄からか、町は幅1mにも満たない狭い道が網の目のようにあり、両側は古いブロック塀で囲まれています。地震が来ると、ブロックの下敷きになったり、消防車が入れない事態が想定され、さらに町には、75歳を超えるお年寄りが300人以上暮らしているなど、1キロ以上離れた避難場所までたどり着けるかどうかも懸念されています。

 しかし、このランキングにショックを受けた町の人たちは、この汚名を返上しようと、現在かなり努力されています。もちろん、『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』自身は、最新の技術により高度な耐震構造を有する建物であることは間違いないでしょう。

 『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』は、上述の通り商業地域に立地していますが、幹線道路の墨堤通りの千住仲町交差点からは一本入った通りのため、交通音等の影響はそれほど受けないと思われます。敷地面積は871.20屬半さく、地上14階建・総戸数47戸には事業協力者住戸2戸を含みます。


 専有面積は55.70屐72.71屬函⊂さめの2LDK又は3LDKです。駐車場は19台で設置率は約4割と、ぎりぎり許容される範囲でしょうか。いずれにせよ、狭い敷地に目いっぱい住戸を詰め込んだ印象ではありますが、南向き中心で角住戸率も高くなっているものと思われます。

 しかし、モデルルームを見学した方の情報によれば、戸境壁は150mmと、現在の一般的な厚さである180mmからは薄くなっています。隣接住戸の音の気になる方には心配な点かもしれません。


 予定価格は低層階で4千万円台とのことで、坪単価250万円前後から、というイメージでしょうか。同じく「北千住」駅徒歩8分で、日光街道沿いのために環境には疑問符が付くオリックス不動産の『サンクタス1010タワー』は、当初平均坪単価260万円のところ、7月19日から価格を最大16.6%下げてきました。同じくオリックス不動産の『サンクタスガーデン北千住』(「北千住」駅徒歩11分)は、南向き坪単価250万円程度の予定価格から、販売価格引き下げの方向との情報があります。

 千住仲町の地価は元来、これら他の千住エリアの地価に比べて高いことから、『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』の予定価格は、相対的に案外低めであるとも言えるでしょう。しかし、分譲中の近隣競合マンションが多く、これらの価格引き下げの波の中で、千住エリア内での差別化を図って価格を維持できるかどうかはなかなか難しいところです。

 『BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)』は、
昨日8月2日(土)から事前内覧会スタート、来年3月入居までの完売を目指します。

公式ホームページ ⇒ BELISTA千住仲町(ベリスタ千住仲町)

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| 新築マンション 足立区 | 16:05 | comments(0) | trackbacks(2) |
UNプロジェクト(新築マンション)−大量供給の足立区新田エリアに中規模物件を投入
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★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩16分、同線・JR京浜東北線「王子」駅よりバス利用16分「新田一丁目」バス停下車徒歩2分の場所に立地するタカラレーベン分譲・安藤建設施工・地上12階建・総戸数130戸の『UNプロジェクト』です。

 アドレスは足立区新田1丁目です。足立区の最西部に位置し、周囲を荒川と隅田川に囲まれています。江戸時代中期に、この地域の近辺に開拓が入って「鹿浜新田」が成立し、これが現在の新田につながっています。また、古くからこの地域は野新田(やしんでん)と呼ばれていました。

 『UNプロジェクト』の立地する1丁目は、西を隅田川、北を荒川、東を環七通りに挟まれており、幹線道路沿いであるため、工場や倉庫などの事業所が多くなっています。しかし、近年の再開発の流れを受けて、複数のデベロッパーが新田エリアの土地を取得、特に
タカラレーベンでは、1丁目を中心に開発を行い、『UNプロジェクト』の向かいは、同社による総戸数278戸の大規模マンション『レーベンスクエア リハート東京』が平成17年秋から分譲されています。

 荒川河川敷まで徒歩5分と近いのですが、毎日のお買い物には徒歩13分のスーパーベルグ足立新田店を利用することとなり、少々距離を感じさせます。駅徒歩16分もネックではあるものの、現地より徒歩2分のバス停からは「王子神谷」駅への都営バスが、朝7時台に14本、朝8時台に15本あります。

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エントランスロビーを始め、キッズルームやコンビニ「COCOショップ」を設置、また、アンチエイジングルームと称して、マッサージチェア・振動マシン・マイクロバブルバス・酸素マシンなどリラクゼーションのための装置を備えた部屋も準備されています。このほか、LAN施設を備えたライブラリーを3室用意、駐車場は100%確保です。

 間取りは、専有面積59.40屐93.42屬2LDK〜4LDKで、
主としてファミリー層をターゲットとしています。使いやすい田の字型間取りを基本に、様々なバリエーションが用意されました。キッチンにはディスポーザー、また、家庭内の全ての蛇口から給水される水を高性能活性炭で浄化するサイエンスウォーターシステムを採用しています。

 販売予定価格は、2,800万円台〜4,600万円台となっています。専有面積から推測すると、坪単価160万円〜170万円台の価格帯が標準ではないかと思われます。3年前から分譲されたお向かいの『レーベンスクエア リハート東京』(「王子神谷」駅徒歩14分)の平均坪単価が、HP「リビリィ」によれば、約139万円程度との記録があり(個人的にはもう少し高いイメージがあります)、これと比較して『UNプロジェクト』は駅からさらに2分遠い距離にありますが、3年前と比較すれば、やはり高めに売り出そうとしているようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、198万円[王子神谷一昨年坪単価]×1.101[地価上昇補正]×0.879[駅距離補正]=坪単価192万円となりました。
相場からは割安であると言えそうですが、新田エリアでは昨年から今年にかけて、丸紅分譲の『グランスイートハートアイランド』(「王子神谷」駅徒歩17分、総戸数270戸、平均坪単価142万円)、藤和不動産等分譲の『アクアテラ』 (「王子神谷」駅徒歩16分、総戸数820戸、平均坪単価165万円程度)、そして上記の『レーベンスクエア リハート東京』(「王子神谷」駅徒歩14分、総戸数278戸、平均坪単価139万円)と、大量供給が続いています。

 『グランスイートハートアイランド』は完売しましたが、『アクアテラ』はマンション名に『TOKYO BLUE』と冠してC街区を中心に分譲中、『レーベンスクエア リハート東京』は先月、『UNプロジェクト』の開始に押される形でいったん完売宣言を出しましたが、現在再びキャンセル住戸を販売中です。

 『UNプロジェクト』は、
設備や共用施設などで新味を出す工夫をしており、それほど大規模なマンションを望まず、第1期から良い間取りを選びたいという層にどれだけアピールするかがポイントでしょう。市況の鈍化とエリア大量供給の影響で一般的には苦戦が予想されますが、健闘をお祈りしたいと思います。

公式ホームページ ⇒ UNプロジェクト

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| 新築マンション 足立区 | 23:19 | comments(0) | trackbacks(8) |
リライズガーデン西新井(新築マンション)−西新井再開発の最大規模物件、平均坪単価200万円が分水嶺か
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★ 東武伊勢崎線「西新井」駅より徒歩5分、同線「梅島」駅より徒歩4分の場所に立地する東武鉄道分譲・清水建設施工・総戸数738戸の大規模マンション『リライズガーデン西新井』です。

 アドレスは足立区梅田8丁目です。風土記の記述によれば、昔この地域一帯は海に面した河口付近の沿岸地帯だったそうです。大河の河口部に当たるために堆積物が広がり、そこを埋め立てて新田が開かれたのですが、その土地を「埋田」と呼び、それが美称されて「梅田」となった、と言います。

 敷地は、東武鉄道の西新井工場の跡地です。
自社の敷地であったために、地価高騰の影響を受けなかったと言われています。30,982.18屬旅大な敷地を存分に活かし、通常の大規模マンションに備わっている共用施設のほか、バスケットコート・託児室・ドッグランなど、ファミリー世帯を意識した施設が備わっています。

 西新井では、駅前を中心に国と都、足立区によって計画された
大規模なエリア再開発が進んでいます。駅前複合再開発エリアの7つの街区は、『リライズガーデン西新井』を含めて約94haの面積を有しています。住宅、ショッピングセンター、公共機関、道路、公園が整備され、景観・交通安全・防災機能にも配慮を重ねた新しい街が誕生します。

 『リライズガーデン西新井』は、この新しい街にふさわしく、地域のランドマークたりうる充実した機能を誇っています。
オール電化・免震構造、また、PASMOがセキュリティシステムに導入されることとなります。

 住戸は、南西向きが中心になりますが、南西側には10階建て程度のマンションがあり、都営住宅の建替も計画されているようで、その際には14階建てのマンションとなるとのことです。本マンションの階数が18階ということですから、上層階しか眺望は望めないかもしれません。

 また、南側には、三菱ウェルファーマ梅田工場の跡地があり、その南側敷地を地上14階建ての
『レクセルマンション梅島』が2010年3月完成予定で発表されており、北側敷地はURにより民間賃貸住宅事業が募集されています。しかし、本マンションは南西・南東向きですので、直接影響しないとの意見もあります。

 もう一つの論点は、やはり販売価格です。同じく西新井再開発物件で、鳴り物入りで売り出したオリックス不動産分譲の『レコシティ(リ・トーキョー・プロジェクト)』(総戸数450戸、「西新井」駅徒歩3分又は徒歩4分)が、高値仕入れを素直に価格に上乗せした坪単価230万円〜240万円で当初売り出したところ大苦戦を強いられ、価格を段階的に下げざるを得ない状況となっています。

 自社保有地であった本マンションの場合、
当初の提示価格が坪単価200万円前後としていましたが、第1期販売価格では水準を下げ、平均坪単価は180万円程度であったとの情報があります。第1期販売104戸は完売との販売側からの情報で、公式HP上は第2期販売と移行していますので、確かに第1期販売は順調に進んだ模様です。

 こうしてみてくると、4月30日にご紹介した『BELISTA都立汐入公園(ベリスタ都立汐入公園)』と同様、足立区・荒川区の再開発エリアのマンションでは、平均坪単価200万円前後が一つの分水嶺であり、現時点ではそれより1割安い平均坪単価180万円前後が妥当な販売水準になっている気がします。

 いずれにせよ、西新井物件では最大の規模を誇る『リライズガーデン西新井』、まだ販売は始まったばかりで、第1期が完売したとしても、総戸数738戸の14%が売れたに過ぎません。フロントレジデンスが来年9月竣工、スカイレジデンスが来年12月竣工と、1年以上をかけてじっくり販売していくものと思われます。第2期も、専有面積は63.27屐107.70屬2LDK〜4LDKのファミリータイプ専用で、6月中旬の販売が予定されています。

 公式ホームページ ⇒リライズガーデン西新井

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| 新築マンション 足立区 | 16:11 | comments(0) | trackbacks(5) |
グランフォーレ北綾瀬(新築マンション)−子育て環境抜群のヤングファミリーマンション
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★ 東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅より徒歩10分、同線「綾瀬」駅より徒歩24分の場所に立地するコーセーアールイー分譲・三浦工務店施工・総戸数29戸の『グランフォーレ北綾瀬』です。

 福岡市を中心に都市型マンション「グランフォーレ」シリーズを22棟546戸展開してきた
コーセーアールイーは、『グランフォーレ綾瀬』で首都圏進出を果たしましたが、本マンションはこれに次ぐ綾瀬プロジェクト第二弾となります。

 アドレスは足立区東和3丁目です。同じ町内には今年2月に竣工したナイス分譲・総戸数555戸の
『TOKYO GARDEN SUITE(トーキョーガーデンスイート)』があります。敷地北側を交通量のある道路に接しますが、配棟はこの影響をなるべく受けないようになされるものと思われます。

 子育て環境は抜群です。通学校である区立東渕江小学校区立蒲原中学校に近く、保育園も、私立どんぐり保育園東和園、私立聖母のさゆり保育園、区立東谷中保育園などがご近所です。

 公園は、逆U字型をした緑の遊歩道
「都立東綾瀬公園」をはじめ、しょうぶ沼公園、谷中公園など、野球場を備える公園が多く、小さな公園も付近に数多く点在します。上記の東渕江小学校のほか、東綾瀬小学校・北三谷小学校・東加平小学校が近接するエリアのため、少年スポーツなど学校同士の交流もかなり活発なものと考えられます。

 本マンションの構造・設備・仕様・間取り等は公式HP上明らかではありませんが、「マンションDB」によれば、二重床・二重天井、ペアガラス、アウトフレーム採用で、床暖房、バリアフリー対応になっており、オートロック、浄水器などが付いているようです。敷地面積が706.95屬半さいため、共用施設は必要最小限となっているものと思われます。

 曲線上の側面が特徴的な地上9階建ての落ち着いた色彩の建物で、29戸の住戸は
専有面積64.10屐82.14屐3LDK21戸・4LDK8戸のファミリータイプで占められています。第1期の販売戸数は19戸で、3,390万円〜5,350万円の価格帯、坪単価175万円〜215万円となります。

 標準相場を試算すると、172万円[北綾瀬昨年坪単価]×1.109[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]=坪単価186万円となりました。上記の『TOKYO GARDEN SUITE(トーキョーガーデンスイート)』(JR常磐線「亀有」駅徒歩15分)が2年前分譲で坪単価113万円〜171万円と、当時でもずいぶん安価な価格設定でしたので、これと比べるとかなり高くなっている印象があります。しかし、
最寄りの駅への距離は『グランフォーレ北綾瀬』の方が優れており、現在の標準相場の範囲内、ファミリータイプで3千万円台からと、妥当な価格設定と考えられます。

 施工会社の三浦工務店は、千葉・埼玉・秋田に支店を有し、集合住宅からオフィス・商業ビル、病院・福祉施設など幅広く手掛ける建設会社ですが、本社は、本マンションと同じ足立区東和3丁目にあります。地元業者として、丹念かつ力の入った施工が期待されます。

 教育施設に近く、大小さまざまな公園が点在し、若いファミリーの多い活気あふれるエリアです。『グランフォーレ北綾瀬』にも、同じくらいのお子さんがいらっしゃる同世代のファミリーが購入されるものと考えられ、新しいコミュニティの輪が広がっていくことでしょう。

公式ホームページ ⇒グランフォーレ北綾瀬

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| 新築マンション 足立区 | 07:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランフォーレ綾瀬(新築マンション)−小規模ながら力の入った首都圏初進出マンション
★ 東京メトロ千代田線「綾瀬」駅より徒歩12分、東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩11分、つくばエキスプレス「青井」駅より徒歩9分の場所に立地するコーセーアールイー分譲・川村工営施工・総戸数20戸の『グランフォーレ綾瀬』です。

 本マンションのHPを見ると、事業者であるコーセーアールイーのやる気がまんまんと伝わってきます。それもそのはず、
コーセーアールイーは、福岡市を中心に都市型マンション「グランフォーレ」シリーズを22棟546戸展開してきましたが、首都圏進出第一歩として昨年2月に東京支店を開設、その記念すべき第1棟目となるのがこの『グランフォーレ綾瀬』だからです。

 会社のHPによれば、「これまでのマンション建設は、残念なことに大手ディベロッパーが立地の特徴や、そこに住む家族のライフスタイルをあまり反映させず、自己満足的で画一的なマンション作りを行ってきた」とコーセーアールイーは考え、「創業以来、お客様とコミュニケーションを重ね、お客様をパートナーとし、お客様の満足できる商品をご提供してきたという自負がある」としています。

 この方針により販売開始後1〜2か月での早期完売を実現、創業以来「在庫ゼロ」を継続中、アフターフォローの制度も充実している、としています。これまでの物件を見てみると、総戸数13戸〜42戸の小規模なファミリーマンションで占められています。目配りのきく小規模物件を丁寧に造り、きちんとフォローすることをモットーとしているのでしょう。

 本マンションも、敷地面積490.96屬箸いΧ垢づ效呂肪肋9階建て・総戸数20戸という小さなスケールの物件ですが、こだわりはなかなかのものです。バルコニーの大きく突き出たユニークで洗練された外観デザイン、南側は第一種住居専用地域となる低層の街並みを見晴らす開放感あふれる眺望、
ワンフロア3住戸または2住戸の全住戸角部屋&三面採光、劣化対策等級は最高等級3を取得、地震に強い耐震等級2と、手を抜かない造りになっています。

 ただし、床と天井の構造の情報がなく、直床・直天井ならば遮音性や将来の可変性でマイナスとなりますので、確認が必要でしょう。TES床暖房・浄水器・SECOMセキュリティシステムなど、設備・仕様・セキュリティは標準レベルを確保しているようです。

 立地は、綾瀬・青井・五反野という3つの街を生活圏とする便利さです。
区立弘道小学校徒歩2分、丹羽野公園徒歩2分、弘道第一公園徒歩3分と、子育て環境が良く、西友青井店徒歩6分、サミットストア五反野店徒歩12分、イトーヨーカドー綾瀬店徒歩13分と、それぞれの街のショッピングセンターが利用できます。

 間取りはまだ公開されていませんが、専有面積50.01屐73.74屬離灰鵐僖トなファミリータイプで、上記の通り全戸角部屋+三面開放が得られます。標準相場を試算すると、178万円[綾瀬昨年坪単価]×1.128[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]=坪単価189万円となりました。

 近隣では
『アイディーコート青井』(「青井」駅徒歩11分)が平均坪単価188万円程度、『ビジュー青井』(「青井」駅徒歩2分)が平均坪単価180万円程度で販売中ですので、『グランフォーレ綾瀬』も坪単価180万円〜200万円の標準価格帯を予測します。

 コーセーアールイーは、今年8月に福岡の地元ディベロッパーとして初めて福岡証券取引所に上場しました。これから業務を他地域へ拡大していくための橋頭保となるのが『グランフォーレ綾瀬』であり、購入検討者の視点からは、だからこそ力の入った良いマンションを造るだろうとの期待ができる物件です。


公式ホームページ ⇒グランフォーレ綾瀬

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| 新築マンション 足立区 | 02:00 | comments(0) | trackbacks(7) |
レーベンスクエア リハート東京(新築マンション)−注目度・お得度の高い足立区新田マンション
★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩14分、JR京浜東北線「東十条」駅徒歩21分の場所に立地するタカラレーベン分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数278戸の『レーベンスクエア リハート東京』です。

 近年開発が進む注目の足立区新田に立地します。駅からの距離がやはりネックですが、その分
敷地面積が11,318.89屬傍擇崑腟模マンションの計画が可能となりました。荒川と隅田川に囲まれて約1,400屬領个△佞譴訥を有するほか、周囲も荒川鹿浜緑地など自然が豊富です。東京都民ゴルフ場が徒歩4分の近さで、コンビニ・郵便局・役所・病院もご近所、保育園・小学校・中学校とも徒歩5分圏内です。

 本エリアは、東京都が実施した
地震危険度測定調査において、総合危険度ランクが最も低くなっており、マンションとしても地盤対策がしっかりとられています。100%完備の自走式駐車場は月額利用料500円〜2,000円という設定、全戸南向きの明るい空間もポイントです。

 デメリットを挙げるとすれば、駅からの距離のほか、中規模以上のショッピングストアが気軽に行ける距離にはない点です。各世帯の車所有がしやすいマンションですので、買い物や用事は車と割り切れば、不便はないかもしれません。隣が倉庫で、今後の開発がどうなるのかも気になるところです。

 二重床・二重天井、ペアガラス、ハイサッシ、床暖房といった工法・仕様の採用はなく、ある意味割り切った造りです。現在お住まいの方からは、夏の真っ盛りはガラス張り・無空調のエントランスが暑いとの感想がありました。地上15階建てですから日照・眺望は良く、花火大会もそこそこ見えたようです。

 間取りは田の字型が基本ですが、玄関の入口やクランク状の廊下など、工夫されたプランもあります。この4月に竣工、7月中旬には80戸程度残っているとの情報でしたが、公式HP上は10戸販売の記載となっています。

 販売価格は、専有面積72.35屐89.68屬3LDK・4LDKに対し、3,498万円〜4,988万円、坪単価160万円〜184万円程度と考えられます。高層階中心の販売となっているせいか、本マンションの中では高めです。昨年10月には、各戸250万円程度の値上げをしたとのことですが、今回も若干の価格の修正があったのかどうかは明らかではありません。

 標準相場を試算すると、198万円[王子神谷昨年坪単価]×1.121[本年地価上昇率]×0.911[駅距離補正]=坪単価202万円となりました。
2005年10月分譲開始だけに、値上げがあったとしても、まだ割安な印象です。より遠い「王子神谷」駅徒歩16分で現在販売中の『アクアテラ(WONDER WIDE WORLD)』の坪単価が152万円〜183万円程度ですので、ほぼ同等の価格水準と言えます。

 お住いの方々で草むしりとちょっとした懇親会をやろうという計画も自主的に進みつつあるなど、良好なコミュニティが徐々に形成されつつあるようです。
日経住宅サーチの今週のアクセスランキングでトップとなった注目度の高い『レーベンスクエア リハート東京』、完売が待たれます。

公式ホームページ ⇒レーベンスクエア リハート東京

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| 新築マンション 足立区 | 11:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
メイツ見沼代親水公園(新築マンション)−新線の恩恵に浴する水と緑の特等席
★ 東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅バス15分「舎人二ツ橋」バス停下車徒歩1分の場所に立地する名鉄不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数44戸の『メイツ見沼代親水公園』です。

 最大のポイントは、本年度開業予定の日暮里・舎人ライナー『見沼代親水公園』駅徒歩1分の利便性です。これは、東京都の建設している新交通システムで、「ゆりかもめ」同様、道路を立体的に利用した専用軌道上を走行するバスと鉄道の中間程度の輸送力を持つ新しいタイプの交通機関です。

 これにより、水と緑に恵まれた地にありながら
「西日暮里」駅まで直通18分、「上野」「池袋」「大手町」が30分圏となります。始発駅となるため、座って通勤が可能となるのもうれしいポイントです。

 本マンションから歩いて徒歩2分の
見沼代親水公園は、緑とせせらぎの遊歩道型公園で、日曜日や祝日はお散歩する親子でにぎわいます。3月から10月頃まではザリガニ釣りが楽しめ、親も子供も夢中になります。舎人二ツ橋のセブンイレブンには「ザリガニ釣りセット」が売っているそうです。また、徒歩18分の舎人公園は、別名ワンちゃん王国、24時間利用OKの無料のドッグランを目当てに舎人エリアを訪れる人も多いそうです。足立区屈指の神社建築で舎人町の鎮守でもある古社舎人氷川神社は徒歩1分の近さです。

 さて、本マンションは面積851.94屬両ぶりな敷地に地上15階地下1階建ての総戸数44戸、専有面積63.46屐76.84屬糧羈單コンパクトなファミリータイプの2LDK・3LDKタワー型レジデンスとなります。
次世代型オール電化マンションで全戸南西向き、前面は豊かな緑の立地環境で、見晴らしの良さも自慢です。

 販売価格はまだ明らかではありませんが、周辺地価は新線開通効果で急上昇、本マンションの所在する舎人5丁目は、この1年で地価が31.4%上昇しました。昨年同じ町内で分譲された
『レクシオ見沼代親水公園』が同程度の規模・コンセプトで平均坪単価154万円でしたので、この1年間の地価上昇およびより駅近であることを考慮すると、本マンションは154万円×1.314×1.047=平均坪単価212万円程度と推測されます。

 新線の開通により、マンション開発が活発になってきました。同じく舎人5丁目にフォーユーの
『アーデル見沼代親水公園』が新駅徒歩4分で専有面積69.13屐104.66屬料躙与86戸の地上14階建て建物を敷地面積2,422.64屬坊設、9月1日にモデルルームがプレオープンします。駅距離は『メイツ見沼代親水公園』、規模では『アーデル見沼代親水公園』に優位性があり、販売合戦が繰り広げられることでしょう。

 豊かな水と緑に恵まれた住環境に利便性が加わって将来性が約束された見沼代親水公園エリア、本マンションは先見性のある方への特等席となることでしょう。


公式ホームページ ⇒メイツ見沼代親水公園

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| 新築マンション 足立区 | 07:42 | comments(0) | trackbacks(0) |