ザ・タワー&パークス田園都市溝の口(中古)−溝の口を代表するハイグレード・タワー
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★ 東急田園都市線「溝の口」駅より徒歩13分の場所に立地する平成18年築・住友不動産&大京旧分譲・三井住友建設施工・地上32階地下1階建・総戸数648戸の『ザ・タワー&パークス田園都市溝の口』です。

 アドレスは川崎市高津区久本3丁目です。高津区は川崎市のほぼ中部に位置し、「溝の口」駅を中心として、東側の土地が主に再開発され、川崎市中部の中心商業地として発展しています。高津区は、もともとは高津村と橘村の2つの村から構成され、久本は明治の大合併時に高津村に合併された村でした。平成元年には、先端技術研究の拠点および創業支援機能を担うかながわサイエンスパーク(KSP)が久本に設置されています。

 溝の口には、1940年に軍需工場として日本工学が建設され、
戦後、日本工学の跡地は学校(洗足学園・川崎市立高津中学・高津高校)や工場・住宅など多目的に利用されました。駅からの至近距離に東芝玉川、日本電気、ミツトヨなどの大企業が進出しましたが、このうち、東芝玉川の跡地が昭和57年に『パークシティ溝の口』に、そして日本電気の跡地が本マンションとなりました。

 本マンションは、
KSPの西側に位置し、その一角がJR南部線に沿って走る道路と接しています。面積19,407.4屬旅大な敷地を有し、その南寄りにU字型をした独特の2棟構成(L棟、R棟)のタワーがそびえています。広大な敷地は、その大半がよく手入れされた緑のガーデンとなっており、その景色を見て私もうらやましく感じました。

 「溝の口」駅からは徒歩13分で、上記のとおり
JR南部線に沿った道路を南東(武蔵新城方向)へ歩いていくシンプルな道のりです。やや距離がありますので、雨の日に歩くのはつらいかもしれませんが、同駅との間はシャトルバスが結んでいます。

 敷地北西側には
評判の良い久本小学校、北側には高津中学校が隣接し、久本小の向こうには高津高校、久本小の道路を挟んだ向かいには洗足学園音大等があり、学園都市の様相も呈しています。さらに、川崎北税務署が本マンションから道路をはさんですぐのところにあり、日本年金機構の高津年金事務所も「溝の口」駅近くにありますから、面倒な官公署の手続きも手近に行えます。

 総戸数648戸のビッグコミュニティで、エントランスは4か所もあり、これらのエントランスをグランドホールで結んでいます。共用施設は、スカイデッキ、ゲストルーム、シアタータップ、サウンドタップ、ゴルフレンジ、プレイイングアリーナと多彩、クリニック&調剤薬局、託児所、デイリーショップなどもあり、もちろんコンシェルジュサービスもあります。

 対象住戸は、地上32階建て建物の
28階に所在する専有面積82.09屬2LDK+Sです。バルコニーは南西向きで、日照・通風良好です。LDKは17.5帖、約7mの開口部を有しており、キッチンは家族とコミュニケーションがとりやすい対面カウンター方式です。

 共用廊下側には
7.2帖の主寝室と5.2帖の洋室があり、中部屋として納戸扱いの5.2帖のサービスルームがあります。浴室は1418サイズ、収納はウォークインクローゼットが2つあり、まずまずと言えるでしょう。玄関に付設するポーチゆとりがあります。

 現在、
内装リフォーム中であり、エアコン、ガスコンロ、キッチン水栓を新規交換し、クロスを張り替え、ハウスクリーニングを施し、8月8日に完成予定です。駐車場は空きがあり、月12,000円〜16,000円の使用料はリーズナブルと言えます。

 販売価格は5,680万円、坪単価229万円です。『タワーライフ』によれば、本マンションの中古売出価格のこれまでの平均値は坪単価213万円で、対象住戸と同じ階数の中古住戸は坪単価211万円となっています。ちなみに、対象住戸の分譲時価格は、本件販売価格より安くなっていますが、これはリフォーム分も含めての価格ということでしょう。

 駅からはやや遠いものの、
広大な敷地にそびえる質の高い大規模タワーマンションとして、溝の口を代表するマンションとなりました。近隣には価格の安さで知る人ぞ知る「スーパー クリシマ」などもあって、暮らしやすさもお住まいの方々に好評です。

 私が現地を訪れたときは、
KSPで研修を受けた若者たちが談笑しながら記念写真を撮っていました。本マンションは小・中・高校が隣接している上に、緑豊かな環境の中でKSPの知的な雰囲気も漂い、子育てには最適な空間だなと感じました。

本マンション西側の外観を写したものです。西側は非常用の出入口はありますが、普段は閉鎖され、袋小路の道になっています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



北側道路から写した本マンションです。圧巻の光景ですが、各棟内側の距離が近く見えるのが気になります。写真手前は公園になっています。



本マンション東側で、KSPとの間の道路です。KSP側も緑が多く、歩くのに快適なストリートです。



本マンション東側のエントランスです。堂々としたエントランスですが、そのど真ん中に自転車が1台止まっていたのが少々残念でした。



本マンション西側のエントランスで、大きな通りに接しており、広々としたアプローチを有しています。緑が多く、贅沢な空間の使い方です。



同じく西側のエントランスを北側に向けて写しました。本マンション西側の敷地は広大なガーデンスペースが広がっており、気持ちを豊かにしてくれます。




 種別:中古マンション
 名称:ザ・タワー&パークス田園都市溝の口
 価格:5,680万円 (税込)
 所在:川崎市高津区久本3丁目
 交通:「溝の口」駅徒歩13分
 面積:専有 82.09

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・タワー&パークス田園都市溝の口

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴィルクレール二子多摩川リバーウイング(中古)−多摩川を背にベンチで憩える大規模コミュニティ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「二子新地」駅より徒歩13分の場所に立地する平成11年築・三井不動産&新日本製鐵旧分譲・日本国土開発施工・地上14階地下2階建・総戸数226戸の『ヴィルクレール二子多摩川リバーウイング』です。

 アドレスは川崎市高津区北見方2丁目です。北見方は、第三京浜をはさんで多摩川沿いに広がる低地のエリアに位置します。一帯は、おそらく人々が川べりに住みついて以来、都市計画などはきちんとなされなかったと思われ、従来からの路地がそのまま細い道路となっており、迷路のようになっています。同じ町内にある白髭神社は1610年に北見方総社として伊勢の猿田彦神社より分霊し創建、江戸の初期から人々がこの地で暮らしを立ててきたことがわかります。

 本マンションの最寄りの駅は「二子新地」駅ですが、住宅地の中をうねうねと歩いて行くとかなりの距離になります。多摩川沿いの低地を走る細い道路を歩くのがわかりやすくて近いのかもしれませんが、いずれの道をとるにしても夜道など慣れるまでは抵抗があるかもしれません。

 本マンションは、北東側の多摩川を背に、
南西向きに屹立する大型マンションです。私が現地に行ったときは、安藤建設による外壁改修、屋上防水改修、バルコニー改修、共用廊下改修など大規模修繕中で、マンションの大部分にネット上のカバーが掛けられていました。築12年程度で大規模修繕を行うのは予防的にも適切とされており、本マンションが管理組合によってしっかりと管理されていることがわかります。

 このあたりの多摩川の河川敷は
北見方少年サッカー場となっており、休日になるとサッカーの試合を行っている子どもたちの歓声が響き渡ります。これをほほえましいととらえるのか、うるさいととらえるかは、人によりさまざまでしょう。どちらにしても窓を閉めれば問題なさそうに感じました。また、若いファミリーも多いようで、赤ちゃんの泣き声が結構聞こえてきました。

 さて、本マンションの最大のセールスポイントは、マンションとしての規模の大きさとともに、
敷地内に設けられた遊歩道「グリーンアベニュー」と多彩な木々や花々が演出する植栽の豊かさです。特に、タイルを敷き詰めた広々とした遊歩道は、年数を経て落ち着いたよい味を出しており、誰もがここのベンチに座ってリフレッシュしたいと思える雰囲気です。

 また、『ヴィルクレール二子多摩川』と『ヴィルクレール二子多摩川リバーウイング』との間には
コミュニティ空間「クレールハウス」があり、住民同士が集う大切な空間です。これに隣接したスペースには大型遊具や居住者の方々が思い思いに植えている花壇等があり、ここは多少雑然としているものの、生活の息吹が感じられます。

 対象住戸は、地上14階建て建物の3階に所在する専有面積70.83屬3LDKです。
南西向きバルコニーのため日当たり良好です。田の字型の住戸で、LDKは縦長の13.7帖、隣室の和室は6帖となります。キッチンは使いやすいL字型でかつ対面カウンター付き、洋室は北東側にカウンター付6.5帖と5.1帖の2室です。

 販売価格は直近の価格から値下げして3,180万円、坪単価148万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、187万円[二子新地坪単価]×0.927[駅距離補正]×0.779[築年数等中古補正]=坪単価135万円となりました。一方、本マンションの過去2年間の売却事例の平均坪単価は173万円、現在販売中の11階住戸は坪単価167万円となっています。これらから見ると、対象住戸の販売価格は、ほぼ妥当又は若干割安と言ってよいと思われます。

 本マンションは、多摩川沿いの低地帯のため、
川崎市の洪水ハザードマップ上は注意が必要な地域です。一方、水と緑に囲まれた生活環境は快適で、人気のマンションとなっていることもうなずけます。休日には、すぐ近くの多摩川でジョギングやサイクリングを行ったり、子どもたちと遊んだり、ぼうっと川を眺めたり、いろんな楽しみが待っていることでしょう。

広々としたグリーンアベニューです。気持ちのよい空間です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



敷地中央のクレールハウス横のスペースです。植木鉢等が多く置かれています。



本マンションを東側から見上げたものです。大規模修繕のためのカバーが掛けられています。



コミュニティ施設であるクレールハウスです。同じく外壁修繕中です。



グリーンアベニューにはポストも置かれていて便利です。



多摩川側にある駐車場入り口です。平置き駐車場と地下駐車場の2か所の入口があります。




 種別:中古マンション
 名称:ヴィルクレール二子多摩川リバーウイング
 価格:3,180万円 (税込)
 所在:川崎市高津区北見方2丁目
 交通:「二子新地」駅徒歩13分
 面積:専有70.83

詳細はこちら(ノムコムより)
ヴィルクレール二子多摩川リバーウイング


| 中古マンション 川崎市高津区 | 21:13 | comments(0) | trackbacks(3) |
姿見台スカイハイツB棟(中古)−公園の緑が映える心懐かしき風景
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★ 東急田園都市線「梶が谷」駅より徒歩2分の場所に立地する昭和56年築・長谷工不動産旧分譲・長谷川工務店施工・地上4階建・総戸数40戸の『姿見台スカイハイツB棟』です。

 アドレスは川崎市高津区末長です。明治初期までは末長村でしたが、明治の大合併で他の6村と一緒に橘村となり、昭和12年に川崎市に編入されました。笹の原の子育て地蔵は、近隣で講を作る末長・下作延の住民によって現在も護られています。

 「梶が谷」駅は、多摩田園都市の入り口にあたる駅で、
駅周辺には田園都市線以降の開発によって建てられた住宅地が広がります。駅周辺にはマンションが多い新興住宅街で、本マンションもその一つとなっています。

 「梶が谷」駅を出て右手に進むと、ほどなくして
『姿見台スカイハイツA棟』が左手に見えてきます。その手前の坂を上ると、このA棟の奥に、A棟より低層の本マンションが姿をあらわします。

 側面はタイルを敷き詰め重厚さを表現、
昭和56年築のため年数経過の風情はあります。一方、本マンションの目の前は、おそらく分譲会社が近隣住民のために公共用地として敷地を提供し、本マンションと同時期にできたと思われる敷地面積807屬『末長姿見台公園』があり、この公園が年数を経て木々の緑が豊かで本マンションの南面を覆い、良い雰囲気を醸し出しています。

 対象住戸は、4階建て建物の3階に所在する専有面積70.35屬3LDKです。東西に長い本マンションの中央部に位置しており、公園や通りを隔てた向かいの住戸がより上り坂の3階建てのため、眺望は望めないでしょう。しかし、公園の木々の緑が目を潤してくれますし、南東向きで向かいの住戸との間隔が十分に広いため、日照・通風は良好です。

 センターインの玄関で
両面バルコニーという利点もあります。LDKは南東側で11.4帖、同じく南東向きに4.5帖の洋室、北西向きには6.6帖と5帖の洋室2室が並びます。4.5帖の洋室には大きなウォークインクローゼットも付き、他の洋室のクローゼットも含め収納は十分です。水回りは一所に固められ、浴室は若干狭そうです。なお、センターインの玄関という構造もあり、マンションへのエントランス部分は暗くなっています。

 本年2月に全面リフォームが行われ、全居室・廊下フローリング・水回りクッションフロアの貼替、全居室壁・天井クロスの張替、システムキッチン・ユニットバス・トイレ・洗面化粧台の交換等が行われました。昭和56年築ということで、耐震基準が旧法のものか否か、また旧法適用であるとすると耐震工事は行われているのか、気になるところです。駐車場は平置きで空きがあり、月額15,000円です。

 販売価格は3,180万円、坪単価149万円です。標準相場を試算すると、178万円[梶が谷坪単価]×1.091[駅距離補正]×0.411[築年数等中古補正]=坪単価80万円となりました。一方、昨年の川崎市高津区末長の取引事例では、「梶が谷」駅徒歩2〜3分・昭和57年築のマンションの売却が5件あり、すべて専有面積70屐∧振冉箋儔然覆2,500万円で、平均坪単価118万円でしたので、これを徒歩2分・昭和56年築に補正するとやはり坪単価118万円となります。おそらく、上記平均売却価格2,500万円程度に全面リフォームの価格600万〜700万円程度を上乗せして本件価格になっていると推測できます。

 現地を歩いて、私が最も惹かれたのは、南東面バルコニーから見える末長姿見台公園の樹木の緑で、それだけで心が癒されます。
周囲は住宅街のため、駅徒歩2分にして非常に静かです。どこか懐かしい風景とマンションの趣が心に残りました。

南東側の細い通りです。車はほとんど通りません(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



緑の生い茂った公園と本マンションです。



本マンション側面の重厚なタイルです。



中庭から見た本マンション北西側です。写真の真ん中に位置している3階住戸が対象住戸です。



本マンションのエントランスは団地形式で5つあります。暗く、日が差しません。左手に郵便受けがあります。



公園側から見た本マンション。左から2つ目の真ん中住戸が対象住戸です。



本対象住戸のバルコニーから眺められると思われる方向の建物です。




 種別:中古マンション
 名称:姿見台スカイハイツB棟
 価格:3,180万円 (税込)
 所在:川崎市高津区末長
 交通:東急田園都市線「梶が谷」駅徒歩2分
 面積:専有 70.35

※詳細はこちら(ノムコムより)
姿見台スカイハイツB棟


| 中古マンション 川崎市高津区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(1) |
ハイネス溝の口(中古マンション)−溝の口駅徒歩10分に自然豊かで静かな里山を発見
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★ 東急田園都市線「溝の口」駅より徒歩10分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分の場所に立地する昭和58年10月築・ハイネス恒産旧分譲・福田組施工・地上7階建・総戸数84戸の『ハイネス溝の口』です。

 ハイネス恒産は、その起こりが昭和32年設立の多摩開発有限会社(後に株式会社)で、住宅難の時代に積極的に勤労者のための住宅の供給に力を入れ、昭和44年3月にハイネス恒産に改称、現在までに首都圏・近畿圏において12,000戸を超える住宅が同社により供給されています。

 『ハイネス溝の口』の
アドレスは川崎市高津区久本1丁目です。久本は、駅前立地で大規模なマンションが多いのですが、元々久本山と呼ばれる丘があり、小さいながらも畑や梅林、竹林等が残り、オナガやジョウビタキなど野鳥の住処にもなっています。この地域では、江戸見桜の保全や坂への命名といった地域おこしに加え、里山的環境を残す活動もされています。

 本マンションの周りも、北西部・北東部に里山が、東部に畑が残されており、一方ではアパート・マンションも多い
静かな住環境です。さらに東に歩を進めれば市民プラザ線の幹線道路に出ることができ、洗足学園の学校群が目の前、通学校の久本小学校は徒歩9分です。なお、所轄の川崎北税務署もすぐ近くで、確定申告や税務相談などに便利でしょう。

 市民プラザ線と『ハイネス溝の口』の間にあり、駅に近いとは思えないほど静かな
久本公園には徒歩1分、そして、小高い丘にレストランなどのお店が点在するフィオーレの森もあります。駅までの道のりは結構急な坂なのですが、そんな苦労のしがいがある周辺環境です。

 対象住戸は、7階建て建物の1階に所在する専有面積60.08屬3LDKです。北東向き1階住戸ですが、『ハイネス溝の口』自身が高台の上に建っているので、明るいお部屋となっています。
22屬寮賤冂が付いており、戸建て感覚で小さいお子様の遊び場としても格好でしょう。

 本年3月にリフォームが行われ、フローリングや建具・ユニットバス・システムキッチン・ウォシュレット一体型トイレ・洗面化粧台・給湯器を新規交換、クロス・フロアタイルを貼り換えました。

 玄関から入ると、まっすぐな廊下の奥に11帖のLDKがあります。キッチンはカウンター付きで、LD部分は8帖程度でしょうか。居室は、LD隣接が5.5帖の洋室、窓のない中洋室5.5帖は明るさが気になります。共用廊下側の洋室は4.5帖です。
収納スペースは十分でしょう。扉の開閉が洗面所の動線や4.5帖洋室の収納扉にかかる点は少し気になります。

 販売価格は直近の2,680万円から値下がりし2,480万円、坪単価136万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、202万円[溝の口一昨年坪単価]×1.072[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]×0.505[築年数等中古補正]=坪単価107万円となりました。

 一方、昨年の川崎市高津区久本の昭和57年〜58年築マンション(駅徒歩平均8分)の成約事例が平均坪単価162万円、これを基礎に、地価上昇・駅距離等を考慮すると、162万円×1.045(地価上昇補正)×0.975(駅距離補正)=坪単価165万円となります。

 『ハイネス溝の口』では現在、4階南東・南西角部屋が坪単価130万円で売りに出されています。本物件との相対比較では、
内装リフォーム済・専用庭付きのメリットをどう判断するかがポイントでしょう。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ハイネス溝の口』は
管理人が住み込みで常駐のため、危急の時にも安心です。東急田園都市線のターミナル駅である「溝の口」駅に徒歩10分でありながら豊かな自然環境が享受でき、満足度は高いと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:ハイネス溝の口
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:川崎市高津区久本1丁目
 交通:東急田園都市線溝の口 徒歩10分
 面積:専有 60.08平米


☆ ポイント ☆
☆陽当り良好! ☆専用庭付! ◇ルームクリーニング・フローリング新規交換・クロス貼替・フロアタイル貼替・建具新規交換・ユニットバス交換・システムキッチン交換・ウォシュレット一体型トイレ交換・洗面化粧台交換・給湯器交換 等


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ハイネス溝の口

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 23:36 | comments(0) | trackbacks(6) |
ラヴィドール武蔵新城(中古マンション)−武蔵新城にテラスと庭を持つ
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★ JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩7分の場所に立地する平成14年7月築・新日本建物旧分譲・間組施工・地上5階建・総戸数84戸の『ラヴィドール武蔵新城』です。

 アドレスは
川崎市高津区新作6丁目です。高津区は高津地区と橘地区に分かれますが、新作は橘地区に属し、高津区の南西部にある下町を形成しています。もともとは新作村が明治22年の明治の大合併により、橘村を形成、昭和12年に川崎市に編入されました。昔から人の住む適地であったらしく、新作の台地上(現新作小学校)からは新作小高台遺跡が発見され、弥生時代から古墳時代の遺物が多数発掘されています。

 現在は、「武蔵新城」駅の南西部に広がる住宅地をなしており、特に近年、マンションが林立しています。かつて地元の方々と折り合いのつかないままマンション建設が行われたこともあったようですが、同世代の子育て家族が多いということでもあります。

 『ラヴィドール武蔵新城』は、第二種中高層住居専用地域の
閑静な住宅街に立地、この一帯に多い3棟構成のU字型をしたマンションで、白タイルとレンガ調タイルの組み合わせがスタイリッシュな外観を形成しています。通学校は末永小学校で徒歩11分程度、スーパーライフまで徒歩5分、近所の公園までは徒歩1分のところにあります。

 対象住戸は、5階建て建物の1階に所在する専有面積77.86屬3LDKです。
14.35屬寮賤冂蹐11.16屬離謄薀后△修靴胴々とした8.83屬慮軸悒檗璽舛鮃膩廚垢譴弌112.2屬寮験萍明となります。昨年9月にリフォームを実施し、クロス・CF・襖張替、畳表替、ガスコンロ・レンジフード・水洗器具交換、照明器具・温水洗浄便座取付、ハウスクリーニング等を行いました。

 センターインの玄関で、LDは13.7帖、しかしデッドスペースがあります。3.4帖のキッチンは使いやすいカウンター付き、6帖中和室はLDつながりで廊下からも直接出入りができます。共用廊下側の洋室は7帖と6.1帖の2室ですが、開口部は吹き抜けに向いており、プライバシーに配慮しています。ウォークインクローゼット・押入があり、まずまずの収納力です。


 販売価格は4,490万円、坪単価190万円です。標準相場を試算すると、183万円[武蔵新城一昨年坪単価]×1.066[本年地価上昇率]×1.013[駅距離補正]×0.844[築年数等中古補正]=坪単価167万円となりました。

 また、昨年上半期の川崎市高津区新作の平均築年数6年、平均駅徒歩距離6分のマンションの成約事例が平均坪単価160万円、現時点までの地価上昇等を考慮すると160万円×1.050(地価上昇率)×0.985(築年数経過分)×0.988(駅距離補正)=坪単価164万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ラヴィドール武蔵新城』では現在、同じ1階南向き住戸でテラス・専用庭を有する専有面積75.5屬3LDKが3,580万円(坪単価156万円)で売りに出されています。また、本マンションの分譲当時の販売価格は、専有面積74屐90屬紡个3,370万円〜5,390万円(坪単価150万円〜198万円)、本エリアは現在、平成14年分譲当時と比べるとわずかながら値下がりしていますので、築年数経過等も併せて考慮すると、現在価値は坪単価131万円〜173万円とも試算できます。

 いずれにせよ、
本物件の場合は、リフォーム済であることをどの程度に評価するかにかかっていると言えましょう。

 「武蔵新城」駅界隈は商店街も発達し、なんでもそろう暮らしやすい街です。デザイン的にも目を引く『ラヴィドール武蔵新城』、新築同様の住戸で庭もテラスもある満足できる住まいが用意されています。

 種別:中古マンション
 名称:ラヴィドール武蔵新城
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:川崎市高津区新作6丁目
 交通:南武線武蔵新城 徒歩7分
 面積:専有 77.86平米


☆ ポイント ☆
★広々とした玄関ポーチ(8.83m2)
★専用庭(14.35m2)+テラス(11.16m2)
★ペット飼育可(規約有り)
★閑静な住宅街
★スーパーライフまで徒歩5分(約40m)


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ラヴィドール武蔵新城
 
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| 中古マンション 川崎市高津区 | 22:58 | comments(0) | trackbacks(2) |
パークシティ溝の口(中古マンション)−記念すべき「パークシティ」第1号、溝の口を代表する揺るぎなきポジション
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★ 東急田園都市線「溝の口」駅より徒歩10分の場所に立地する昭和57年3月築・三井不動産旧分譲・三井建設施工・SRC造15階建・総戸数183戸の『パークシティ溝の口』です。

 本マンションは、
旧三井不動産(現:三井不動産レジデンシャル)の記念すべき「パークシティ」シリーズ第1号で、全12棟・総戸数1,104戸からなる大規模エリア開発でした。昭和58年には緑の都市賞を受賞、今では福祉施設から病院、エステサロン、公園、イトーヨーカドーやマクドナルド等の飲食関連施設も揃い、そこだけでひとつの街が出現したかのようなにぎわいを見せています。

 全12棟の総戸数1,104戸は、「首都圏の大規模マンションの歴代ランキング発表!」において、
総戸数の多さで歴代24位にランクします。築後25年を経た現在でも溝の口を第一に代表するマンションであり、近隣マダムの憧れの的となっている物件です。

 アドレスは川崎市高津区久本3丁目です。ビルが密集している「溝の口」駅界隈において、
このエリアだけが緑があふれています。分譲当時の植栽が築後四半世紀を経て成長し、航空写真で見ると、あたかも緑の中に各棟が浮かんで存在するかのように見えます。

 南側には久本小・高津中・高津高の学校群が並び、その向こうには、本マンションと並び称されるであろう平成18年竣工の『ザ・タワー&パークス田園都市溝の口』があります。今、久本小学校では、『パークシティ溝の口』のお子さん達と『ザ・タワー&パークス田園都市溝の口』のお子さん達がしのぎを削っていることでしょう。

 対象住戸は、15階建D棟の10階に所在する専有面積76.8屬療豸き3LDKです。
平成19年10月に全面リノベーションを行い、建具・キッチン・浴室・洗面・トイレ等を交換したほか、壁・天井クロス・床等の張り替えなどを施し、部屋は一新されました。

 両面バルコニーでプライバシーを確保、日照・眺望良好で、緑に囲まれた本マンション群を近景に、いずれのバルコニーからも遠くまで見晴らすことができます。LDKは15.2帖、6.2帖の洋室とつなげて使うことも可能です。西側居室は6帖の主寝室と4.5帖の洋室を確保しました。クランク状の廊下で居室効率は必ずしも高くありませんが、随所にあるクローゼットや物入で収納力は豊富です。なお、奥まったトイレも好印象です。

 販売価格は直近の4,480万円から値下がりし
4,280万円、坪単価184万円です (⇒平成20年1月16日、4,080万円(坪単価175万円)への値下げが確認されました。) (⇒平成20年3月15日、3,790万円(坪単価163万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、202万円[溝の口昨年坪単価]×1.044[本年地価上昇率]×0.975[駅距離補正]×0.646[築年数等中古補正]=坪単価133万円となりました。

 一方、本年第1四半期の川崎市高津区久本の平均築年数24年のマンションの成約事例が平均坪単価161万円、地価上昇及び築年数経過を考慮すると、161万円×1.037(地価上昇率)×0.973(築年数経過分)=坪単価162万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 国交省の「土地総合情報システム」のデータを見ると、『パークシティ溝の口』と思われる物件は最近、
専有面積75崢度で3,400万円〜3,900万円程度で成約されており、現在も「溝の口」駅徒歩5分のA棟14階・専有面積75.48屬寮掌き3LDKが3,800万円の販売価格となっています。今回の物件は両面バルコニーというメリットもありますが、主に全面リノベーションの価格が上乗せされていると考えられます。

 大規模マンションだけに取引例も多そうですが、
住環境の良好さから人気は高く、『パークシティ溝の口』限定で物件を探されている方も結構いらっしゃいます。三井不動産レジデンシャルでは最近、「経年優化」を目標に掲げてマンションを分譲しており、その代表例の一つでもあるマンションです。ランドマークの地位は揺るぎないものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:パークシティ溝の口
 価格:4,280万円 (税込) ⇒4,080万円への値下げ ⇒3,790万円への値下げ
 所在:川崎市高津区久本3丁目
 交通:東急田園都市線溝の口 徒歩10分
 面積:専有 76.8平米


☆ ポイント ☆
東急田園都市線「溝の口」駅より徒歩10分の立地!
●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長5年) ●エレベーター停止階
●10階部分・2面バルコニー ●オートロック ●インターネット、地デジ導入済


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
パークシティ溝の口
 
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| 中古マンション 川崎市高津区 | 01:38 | comments(0) | trackbacks(1) |
コープ野村梶ヶ谷ヒルズ(中古マンション)−バブル絶頂の雰囲気を残す田園都市邸宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「梶が谷」駅より徒歩12分、同線「溝の口」駅より徒歩19分の場所に立地する平成2年3月築・野村不動産旧分譲・五洋建設施工・地上6階地下1階建・総戸数37戸の『コープ野村梶ヶ谷ヒルズ』です。

 「コープ野村」は、昭和50年代から平成5〜6年にかけて野村不動産の主力ブランドで、今でいう「プラウド」みたいなものでした。本マンションが分譲されたのは、あたかもバブル絶頂期、田園都市線というブランド・専有面積100崢兇旅さ・「ヒルズ」の名称が当時の高揚感・豪華志向を反映しています。

 アドレスは川崎市高津区上作延です。小田原北条時代には武蔵国稲毛郡作延村と呼ばれました。東西を貫く平瀬川の屈曲した流れを挟むように、南北に丘陵が広がり、その挟間(サク)が伸びる地形から名付けられたと言われ、江戸時代に、京の方向を「上」に、江戸の方向を「下」に分村されました。

 現在は、
畑や樹木の中を団地・マンションが立ち並ぶ風景となっています。南側は神明神社の森が広がり、その向こうは公営住宅の団地群です。国道246号線からも離れ、閑静な住宅街と言っていいでしょう。通学校である上作延小学校は、下校が上り坂の道となります。スーパー等に少し遠いのがややネックでしょうか。

 『コープ野村梶ヶ谷ヒルズ』は、2棟が東西につながった配棟、コンクリートの色合いを活かしたグレーの外観が現代的な重厚感を醸し出しています。エントランスはガラスを大きく使って明るく、きれいに維持管理がされている印象です。

 対象住戸は6階建て建物の3階に所在する専有面積104.49屬4LDKです。
南東南西角部屋、3面開放で通風に優れています。LD側バルコニーからの眺めは公営住宅や隣接マンションに遮られてしまいますが、北西側の洋室バルコニーからの眺めは大変良好です。

 センターインの玄関で、南側はLDのパブリックスペース、北側は主寝室と2つの洋室が並ぶプライベートスペースと、明確に分離されています。そして、西側には離れとしての6畳和室があり、昔ながらの家屋としての機能を十全に有しています。

 LDは16.9帖の広さ、キッチンを含めれば20帖強の整形なスペースとなります。キッチンのカウンター越しにダイニングを配置し、東側をリビング部分として活用できるゆとりのLDです。

 主寝室は8.7帖、洋室は5帖と4.9帖の広さで、眺めの良い洋室はスタディールームとして最適でしょう。和室6帖は静謐の空間として重宝しそうです。ウォークインクローゼットがないのが残念ですが、納戸など収納力はまずまずです。

 販売価格は3,880万円、坪単価123万円です。標準相場を試算すると、194万円[梶が谷昨年坪単価]×1.053[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]×0.749[築年数等中古補正]=坪単価144万円となりました。

 一方、昨年の川崎市高津区上作延の平均築年数15年のマンションの成約事例が平均坪単価86万円、1年間の地価上昇及び築年数経過分を考慮すると、86万円×1.053(地価上昇率)×0.968(築年数経過分)=坪単価88万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 なお、『コープ野村梶ヶ谷ヒルズ』からマンションを一軒挟んだ隣には、日本ハウズイングが平成16年に分譲した
『カテリーナ梶ヶ谷パークサイド』の未入居住戸が2件残っています。専有面積78.45屬2LDK+S又は3LDKが4,020万円(坪単価169万円)、これとの相対比較では、169万円×0.740(築年数経過分)=坪単価125万円となり、本物件の販売価格はほぼ妥当という試算になりました。ただし、『カテリーナ梶ヶ谷パークサイド』も築3年が経過していますので、さすがに値引き交渉が可能かもしれません。

 東急田園都市線沿線にあって、のどかな雰囲気を残す上作延に専有面積100崢兇療‖襍禄燦は、気に入る方もいらっしゃるものと思います。バブルの頃は相当な高値で分譲されたものと思われ、その雰囲気を残す造りは今でも十分満足がいくものでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:コープ野村梶ヶ谷ヒルズ
 価格:3,880万円
 所在:川崎市高津区上作延
 交通:東急田園都市線梶が谷 徒歩12分
 面積:専有 104.49平米


☆ ポイント ☆
★野村不動産既分譲
★管理:野村リビングサポート
★南東・南西角部屋
★梶ヶ谷駅:徒歩12分
 溝の口駅:徒歩19分
★4LDK(104.49屐
★洋室からの眺望は大変良好です。
★平成2年3月築
★オートロック


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
コープ野村梶ヶ谷ヒルズ

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 11:19 | comments(0) | trackbacks(5) |
コスモ武蔵新城(中古マンション)−交通アクセス・生活利便性の良い安心の住まい
★ JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩9分の場所に立地する昭和61年7月築・リクルートコスモス旧分譲(現コスモスイニシア)・総戸数54戸の『コスモ武蔵新城』です。

 各地に建設されたリクルートコスモスのコスモシリーズですが、武蔵新城においても、本マンションを走りとして、『コスモ武蔵新城弐番館』(昭和62年)、『コスモ武蔵新城参番館』(平成2年)、『コスモ武蔵新城グレイスコート』(平成6年)、そして最近では『コスモ武蔵新城ブライトステージ』(平成16年)と分譲されてきました。

 「武蔵新城」駅は、東急東横線「武蔵小杉」駅と東急田園都市線「溝の口」駅の2大ターミナルの中間地点に発展してきた街です。
駅前商店街の充実ぶりは予想以上で、第三京浜へのアクセスも含め、その便の良さから、住宅地と発展してきました。

 本マンションの立地は、第三京浜の京浜川崎ICにほど近く、騒音・排気ガスの影響は懸念されますが、ちょうど料金所付近を背後にするようなロケーションなので、走行音はそれほどでもないのでしょう。一方、建物正面には、やや距離があるもののJR南武線が走っており、鉄道音も気になるところです。

 本マンションは青空に良く映える真っ白な外観をしています。運の良いことに、
建物正面がすっぽりと建物がなく、南向きのバルコニーは日当たり良好となっています。築21年を経過していますが、補修工事等がきちんと行われており、管理はしっかりしているようです。

 対象住戸は、7階建て建物の2階に所在する専有面積67.44屬2SLDKです。南向きで、親しみやすい田の字型住戸となっています。
今年8月に新規内装リフォームが行われ、部屋は大変きれいになりました。また、地デジ・インターネット・BSにも対応しています。

 10.1帖のLDはデッドスペースのほとんどない効率的な設計で、和室6帖と合わせて使用すればかなりの広がりがあります。キッチンは独立型で2way方式、家事同線に配慮がされています。4.5帖の部屋はサービスルーム扱いです。全般的にスペースに無駄がなく、派手さはありませんが、一つ一つの部屋や機能がきちんと間取りにはめこまれている印象です。

 販売価格は直近の2,880万円から値下げし2,780万円、坪単価136万円です (⇒平成19年11月6日、2,690万円(坪単価132万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、183万円[武蔵新城昨年坪単価]×1.033[本年地価上昇率]×0.988[駅距離補正]×0.559[築年数等中古補正]=坪単価104万円となりました。

 また、昨年の川崎市高津区末長の昭和61年〜平成2年築マンションの成約事例が平均坪単価115万円、1年間の地価上昇を考慮すると115万円×1.033=坪単価119万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、全面新規内装リフォームを行っている分、少し高くなっている印象でしょうか。

 『コスモ武蔵新城』は、
鉄道・車の交通アクセスが良く、駅前の数か所の商店街やショッピングセンターが利用でき、管理も良好で安心して住めるマンションという印象です。リフォームで一新された部屋で南向きの暖かな日差しを受けながら、明るい暮らしを送ることができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:コスモ武蔵新城
 価格:2,880万円 (税込) ⇒2,690万円への値下げ
 所在:川崎市高津区末長
 交通:南武線武蔵新城 徒歩9分
 面積:専有 67.44平米


☆ ポイント ☆
JR南武線『武蔵新城』駅徒歩9分の立地! 南向き住戸!
●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長5年) ●第三京浜『川崎』インターまで約200mの立地
●末長小学校・東高津中学校区域


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
コスモ武蔵新城

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 09:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
コムロンド二子多摩川(中古マンション)−なつかしき二子新地の将来性
★ 東急田園都市線「二子新地」駅より徒歩7分の場所に立地する平成15年7月築・コムハウス分譲・総戸数27戸・地上10階建ての『コムロンド二子多摩川』です。

 アドレスは川崎市高津区二子1丁目で、
新二子橋の南側にあります。新二子橋を渡れば二子玉川、「二子玉川」駅にも徒歩13分となります。当然多摩川緑地に近く、休日は河原で思い切り寝転がったり遊んだりすることができそうです。

 新二子橋は国道246号線としての位置づけで騒音・排気ガスの懸念がありますが、本住戸は方角上、その影響を受けにくい位置になっています。一方、サンジェルマンの倉庫に近く、こちらがむしろ気になるかもしれません。

 二子新地は、大正14年に二子橋が開通するまでは、渡し舟
「二子の渡し」として栄えた街です。橋がかけられると役人接待のために芸者を呼び、歓楽街が開かれ、それが「二子新地」と呼ばれました。今は歓楽街は姿を消しましたが、その経緯故か同駅周辺には居酒屋が多く立地し、近隣には料亭もいくつか残るなど、往時を偲ばせています。

 駅から多摩川方面に歩くと、二子神社の脇に建つ、
歌人・岡本かの子文学碑に出会います。多摩川をこよなく愛した母のために子息・岡本太郎氏が制作したものです。川崎市の多摩川花火大会は当駅が最寄り駅、本マンションからも歩いて見に行くことができます。

 対象住戸は、10階建て建物の6階に所在する専有面積68.21屬療豸き2LDKです。センターインの玄関ですが、13.7帖のLDに直結しています。2帖のキッチンはやや狭め、2面開口のスペースにダイニングが配置でき、明るい雰囲気で食事を楽しむことができます。リビングも使いやすい整形で、十分なスペースをとることができました。

 周りに高い建物がないため、日照・眺望とも良好です。広めのバルコニーはLDに連続するスペースとして使用することもできそうです。6.2帖及び5.4帖の2洋室はデッドスペースの少ない設計、収納も十分です。浴室におけるエレベーターの振動があるかどうかは確認が必要ですが、
全体としては優れた間取りと言うことができるでしょう。24時間オンラインセキュリティシステムを採用していますので、万一の備えも安心です。

 販売価格は直近の3,980万円から値下げし、3,900万円、坪単価189万円です。標準相場を試算すると、277万円[二子玉川昨年坪単価]×1.081[本年地価上昇率]×0.927[駅距離補正]×0.730[築年数等中古補正]=坪単価203万円となりました。また、昨年の川崎市高津区二子の平成13年以降築マンションの成約事例が平均坪単価184万円、1年間の地価上昇を考慮すると184万円×1.081=坪単価199万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 平成15年の分譲時は、本住戸と同タイプの部屋は、低層階では3,430万円からありました。当時はちょうど底値の頃でしたので、本マンションでも中古価格が分譲時価格を上回るという現象が起きているようです。

 「二子新地」駅は、従来渋谷寄りではもっとも乗降人数の少ない東急田園都市線の駅でしたが、近年のマンション開発により利用者は増加傾向、これに合わせて
同駅も改良工事中です。川向うの憧れの二子玉川においても、駅前多摩川沿いにおいて東急による再開発が開始されようとしており、早くから注目を浴びています。今後の発展が期待されるエリアとして、頭にとどめておく必要がありそうです。

 種別:中古マンション
 名称:コムロンド二子多摩川
 価格:3,900万円
 所在:川崎市高津区二子1丁目
 交通:東急田園都市線二子新地 徒歩7分
 面積:専有 68.21平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
コムロンド二子多摩川

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 00:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
東建多摩川マンション(中古マンション)−日本の活力の源で暮らす
★ 東急田園都市線「高津」駅よりバス5分、「下野毛」バス停下車徒歩7分、または同線「二子新地」駅より徒歩23分の場所に立地する昭和49年12月築・総戸数69戸の『東建多摩川マンション』です。

 本マンションが立地する川崎市高津区下野毛エリアは、中小規模の町工場が多数集結する製造業の盛んな地域です。企業間の仲も良く、将来のものづくりの更なる発展を目指す日本の原点みたいなところです。また、下野毛2丁目にはクノール食品、下野毛3丁目にはキャノンの工場等もあります。

 また、多摩沿線道路を越えれば、多摩川の河川敷となります。多摩川べりの
「せせらぎと親子広場」は、野球のグラウンドとゴルフ場に挟まれた緑地帯、広場の周囲は楕円形のジョギングコースになっており、犬の散歩をしている人もよく見かけます。青々とした草地に色鮮やかな花壇とせせらぎが気持ちよく、親子連れでごろごろするにはちょうどよい空間です。「多摩川の清く冷くやはらかき水のこころを誰に語らむ」という川崎市高津区出身の歌人岡本かの子の歌碑もあります。

 本マンションは、このような環境の中に立地し、青い屋根がアクセントの白い外壁を有するマンションです。築年数を経ていますが、
昨年12月の外壁等大規模修繕を経てよく管理されている印象です。

 対象住戸は、SRC造9階建て建物の7階に所在する専有面積66.00屬3LDKです。
北東北西角部屋で、通風に優れています。バルコニーは北東側となり、2室の6畳和室がバルコニーに接した造りです。間取り中央にLDKを配し、玄関横に洋室、水回りは一処に固められています。

 眺望については情報がありませんが、バルコニーから多摩川方面がきれいに見える可能性も大きいと思われます。敷地が余裕をもって区割りされているエリアのため、圧迫感もないでしょう。

 販売価格は1,200万円、坪単価60万円です。標準相場を試算すると、204万円[高津昨年坪単価]×1.041[本年地価上昇率]×0.902[駅距離補正]×0.376[築年数等中古補正]=坪単価72万円となりました。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、割安な価格設定だと思います。なお、下野毛地域では、ここ1年、めぼしい中古マンションの取引事例がありませんでした。

 用途地域は準工業地域で、一般住宅、アパート、中小工場の混在するエリアです。その意味では必ずしも環境抜群というわけではないでしょうが、
東建多摩川マンション子供会も組織されており、地域のつながりが固そうなのは心強い点です。多摩川での親子の散策も気持ちの良い、住みやすいマンションだと思います。

 種別:中古マンション
 名称:東建多摩川マンション
 価格:1,200万円
 所在:川崎市高津区下野毛1丁目
 交通:東急田園都市線高津 バス5分 徒歩7分
 面積:専有 66

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
東建多摩川マンション

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 07:59 | comments(0) | trackbacks(1) |