パークショアー横濱(中古)−類似物件より1千万円超安い駅徒歩3分3LDK

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★ 東急東横線「反町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅より徒歩9分の場所に立地する地上10階建・総戸数24戸・1977年1月築の『パークショアー横濱』です。

 アドレスは横浜市神奈川区反町2丁目です。神奈川区は、横浜市で初めにできた区の1つで、18区の区のうち9番目に大きい区です。東海道の宿場町、「神奈川宿」から区名が取られ、県名も同源となっています。横浜市の北東に位置する神奈川区は、東西方向に長く(約8.0km)、東は横浜港、西は緑区鴨居町に接しています。区役所は区の東側にあり、最寄り駅はJR「東神奈川」駅、京急「仲木戸」駅、東急「反町」駅です。

 「反町」の由来には諸説あり、「段町」から転訛した説もあれば一反二反の「反」から来る説や、元来この地が数年毎に休耕していたため休耕地のことを「ソリ」と呼ぶことから「ソリマチ = 反町」となった説があります。「反町」駅は、2017年度の1日平均乗降人員は13,283人で、長期的には減少傾向にあり、
東横線の駅では最も乗降人員が少なくなっています。

 「反町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を北側に出て、国道1号線を川崎市方向に歩いた右手に所在します。道のりはほぼフラットです。「東神奈川」駅からは徒歩9分で、同駅西口から国道1号線に出て、横浜方面へと歩いた左手に所在します。「東神奈川」駅から本マンションまでの道のりの途中にビッグヨーサンがあり、お買い物に便利です。

 地上10階建ての建物は、低層部がアースカラー、中高層部がホワイトでツートンカラーのデザインで、遠目からも映えて見えます。
国道1号線沿いですので、交通音・排気ガスの影響は受けるのでしょうが、国道1号線側は本建物の側面となっており、これらの影響を直に受ける住戸は少なそうです。一方、周囲もビル状建物ですので、眺望は限られてきます。

 反町公園に徒歩1分です。結構な広さの穴場的公園で、公園内には池もあり、春には桜、秋にはどんぐり拾いが楽しめるそうです。「反町」駅周辺はそれほど大きなお店はありません。同駅前には薬のヒグチ、牛丼の松屋、同駅と本マンションの間にジョナサン、同駅から本マンションと反対側になりますが、モスバーガーなどがあります。

 しかし、東急東横線を使えば
「横浜」駅は隣駅で直通1分です。各駅停車駅であるものの、ここから「横浜」駅までに特急・急行に追い越されるストレスはありません。もっと評価されて然るべき駅のように思われます。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の6階に所在する専有面積70.02平米の南西向き3LDKです。玄関から入り、右手につながる廊下を進むと10帖のLDKがあり、LDインの6帖洋室、6帖和室、そして6帖和室に連なる6帖和室がもう一つあります。さらに、LDKから短い廊下を経て北東向きのサービスルームまであり、70平米ながら実質4部屋を使いこなせます。水廻りはLDKから入り、収納は押入が3つあって標準的な容量です。

 販売価格は1,750万円、坪単価83万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,291万円〜2,490万円、『マンションマーケット』では1,720万円〜1,901万円、『ふじたろう』では2,115万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,406万円〜2,834万円、『マンションレビュー』では2,173万円〜2,307万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,235万円、坪単価106万円となり、販売価格は21.7%割安との試算結果です。現在、同じ専有面積の9階住戸が、リノベーションは施されていますが、本マンションより1千万円超高い2,760万円で販売中であることからも、本マンションのお得度がわかります。

 ただし、
現状は賃借人がおり、オーナーチェンジ物件との位置付けです。月額賃料は12万円で、表面利回り7.7%、実質利回りはここから管理費月額13,700円、修繕積立金9,000円を引いて6.7%となります。フルローンを組んだとしても毎月利益が出るレベルですので、しばらく保有しておき、賃借人が出た後にフルリフォームをかけて、ご自身で住んでもよいでしょう。

 旧耐震基準で、築41年6ヶ月という築古物件ですので、自主管理となっている管理状態や修繕積立金は十分化など、よくチェックすべきです。条件に合えば、投資用としても実需としてもきちんと機能する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:パークショアー横濱
 価格:1,750万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区反町2丁目
 交通:「反町」駅徒歩3分
 面積:専有面積70.02平米

詳細はこちら
パークショアー横濱

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
コットンハーバータワーズ シーウエスト(中古)−100平米超の住まいのオーシャンビューに憧れる

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★ JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅より徒歩17分、同東海道本線「横浜」駅よりバス9分(バス停 コットンハーバー) 徒歩1分の場所に立地する野村不動産&三菱地所&JFE都市開発旧分譲・前田建設工業施工・地上32階地下1階建・総戸数308戸・2006年11月築の『コットンハーバータワーズ シーウエスト』です。

 アドレスは横浜市神奈川区橋本町2丁目です。橋本町(はしもとちょう)は1丁目、2丁目、3丁目の字丁目が設けられています。1909年(明治42年)4月13日に埋立により新設され、町名は埋立者の姓から採られています。

 神奈川区南部の臨海部に位置し、西側の1丁目は横浜市中央卸売市場の青果部があります。
2丁目にはかつて日本鋼管の浅野ドックがあり、跡地は再開発地区の「コットンハーバー地区」として、JFE都市開発により超高層マンション等が建設されています(同地区は他に山内町、星野町の一部からなります)。

 2008年には臨港幹線道路のコットン大橋・みなとみらい橋開通により、
みなとみらい地区への自動車でのアクセスが向上しました。また、反対側の千若町方面へは同道路の一部である瑞穂大橋が架かっています。3丁目は海面に張り出したごく狭い一角で、コットンハーバーボートヤードなどがあります。1丁目〜3丁目を合わせた面積は0.128平方キロで、2丁目に934世帯・2,219人が暮らしています。1・3丁目の人口は0人です。

 上記の通り、
「コットンハーバー」は、瑞穂埠頭に程近い橋本町の横浜港に面した箇所に土地区画整理事業で出現したエリアです。背後には、本マンションを含め高層マンションが数棟建てられてあり、渚の住居地区となっています。マンションと海辺の間には複合施設が建設されてあり、その周りを取り囲むように綺麗な公園が造られてあります。

 本マンションは、「コットンハーバータワーズ」のタワーマンション群の中でも
初期に建てられたものとなります。また、「コットンハーバータワーズ」のうち最も海に近く、前面に高層建築物がないので、オーシャンビューが味わえる特等席に位置します。

 「東神奈川」駅より本マンションまでは徒歩17分です。同駅東口より南東方向に伸びる大通りを歩き、第二京浜道路を横断して右折し、最初の曲がり角を左折して道なりに進んだところに所在します。このほか、「仲木戸」駅からは徒歩14分、そして「横浜」駅からバスを使えば乗車時間9分、「コットンハーバー」バス停から徒歩1分となります。

 日常のお買い物は、
スーパー「プラザ栄光」が徒歩1分、コンビニ「サンクス」が徒歩2分ですが、これ以外は「東神奈川」駅前等、かなり距離があります。

 共用施設は多彩で、ハーフムーン(管理センター・コンシェルジェ・カフェ・キッズラウンジ)、フィットネススタジオ(SW棟地下1階)、ミュージックスタジオ(BW棟地下1階)、クラフトホビールーム(BW棟地下1階)、ライブラリーラウンジ(BW棟地下1階)、スカイスイート(パーティールーム/ゲストルーム/ジェットバス SE棟23階)、ハーバービュースイート(ラウンジ・ゲストルーム SW棟18・19階)、マリナビューラウンジ(ラウンジ BW棟18・19階)等があります。

 建物は免震構造で、堅固な地盤(上総層)を支持層にした安心の基礎構造です。地下約8メートルの地盤に直接基礎構造を建築する直接基礎で、配管には地震の揺れに応じて変形するフレキシブルジョイントを採用、そして高強度コンクリートを使用しています。

 セキュリティは、
24時間警備員常駐(ALSOK警備保障)で、駐車場・エントランスなど各所に防犯カメラ設置し、住戸内情報版・エレベーターなどと提携した24時間機械監視システムがあります。エントランス・エントランスホールでのダブルオートロックを採用し、TVモニター・録画機能付きインターホンが備わっています。

 対象住戸は地上32階建て建物の21階に所在する専有面積101.73平米の4LDKです。南西・北西角部屋で、約15.0帖のLDからは、みなとみらいや海を一望することができます。約5.2帖のキッチンはディスポ^ーザー付きです。3洋室は8帖、5.3帖、5.1帖で8帖主寝室にはウォークインクローゼットが付き、6.3帖和室には押入が付いています。浴室は1620サイズでゆったりしています。

 管理費は月額16,600円、修繕積立金は月額23,500円、合計40,100円と、専有面積の割に抑えられています。駐車場には空きがあり、月額15,000円〜17,000円です。

 販売価格は6,690万円、坪単価217万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,872万円〜7,271万円、『イエシル』では6,522万円、『マンションマーケット』では6,024万円〜6,662万円、『ふじたろう』では6,237万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,242万円〜8,371万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,696万円、坪単価218万円となり、販売価格は相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,950万円、坪単価161万円との記録が残っています。

 駅からの距離は随分ありますが、その代わり
オーシャンビューの眺望など居住環境は抜群です。しかも、キッチン水栓、ガスコンロ部品、レンジフード、浴室鏡、シャワーヘッド、ホース、照明器具の新規交換など、8月26日までにリフォームが終了予定です。車や自転車を使用すれば大半の不便は解消するものと思われ、専有面積100平米超の快適なタワーマンションライフを過ごせることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:コットンハーバータワーズ シーウエスト
 価格:6,690万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区橋本町2丁目
 交通:「東神奈川」駅徒歩17分
 面積:専有面積101.73平米

詳細はこちら(ノムコムより)
コットンハーバータワーズ シーウエスト

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド横濱高島台(中古)−「横浜」駅徒歩10分・緑多き高台に住む喜び
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★ JR東海道本線・東急東横線「横浜」駅より徒歩10分、京急本線「神奈川」駅より徒歩4分、東急東横線「反町」駅より徒歩5分の場所に立地する平成16年12月築・野村不動産旧分譲・飛島建設施工・地上6階建・総戸数49戸の『プラウド横濱高島台』です。

 アドレスは横浜市神奈川区高島台です。高島台は、関門が築かれた台町よりさらに丘上、界隈の頂にあたる場所となります。地名の由来は、かつてガス灯を灯し、鉄道開業にあたっての埋立工事にも尽力した実業家・高島嘉右衛門氏で、高島氏はあの「高島易断」の元ともなっています。「高島町」もまた高島氏に由来する地名ですが、高島氏は高島町の埋立の変遷を眺めるため、ここ高島台に居を構えたといいます。

 巨大ターミナル
「横浜」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅きた西口を出て、東海道本線に沿って青木橋交差点を通過したところで左折し、急坂を上っていくルートになります。坂を上らなければならないのは、「神奈川」駅ルートも「反町」駅ルートも同様で、さすが高島氏が見晴らしに使っただけのことはあります。いずれにせよ、3駅を利用可能にするアクセス環境は、行動力を高めてくれることと思います。

 本マンションの周辺は
古くからの住宅街で、本マンション北側には「高島山公園」が隣接する緑多き住環境です。眼下に広がるのは、色とりどりのきらめきに彩られた国際都市・横浜です。

 本マンションは、
外観タイル貼りで、全戸70崑羂幣紊里罎箸蠅隆崋茲蠅プランニングされています。設備は、TVモニター付きオートロック・宅配ロッカー・CATVやBS・CS1パラボラアンテナのほか、各住戸にTES式床暖房・浴室換気乾燥機が設置されるなど充実しています。

 対象住戸は
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積73.52平米(トランクルーム面積0.5平米含む)の3LDKです。玄関には戸建て感覚の専用ポーチ(7.99平米)が付きます。多目的に利用できるルーフバルコニー北側に63.26平米(約19.13坪)もあり、開放感がある西・北の角住戸です。

 間取りは基本田の字型ですが、ポーチはややサイドに配置されて共用廊下からリビングまで見通せないようになっています。キッチンはカウンター付で、また、4.5帖の和室があり、浴室は1418サイズとなります。LDには床暖房が、バルコニーにはスロップシンクが付いています。収納は0.5帖の納戸、和室の押入れなど標準的な容量です。

 管理費は月額12,225円、平米単価166円と比較的抑えられており、修繕積立金月6,760円、そのほか諸経費1,570円を併せて毎月の支払は20,555円となります。

 販売価格は5,380万円、坪単価242万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,809万円〜5,206万円『ふじたろう』では6,055万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,531万円、坪単価249万円となり、販売価格は2.8%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は228万円との記録が残っています。

 これらのことから、
分譲時よりは高めの設定ですが、現状相場からは購入してよいレベルとなっています。しかも広々としたルーフバルコニーにお得感があり、これをうまく活用すれば生活利用面積がぐんと広がります。アクセスの利便として急な坂だけが残念ですがこれも「高島台」たる所以です。昔から名のある住宅街に住む喜びを十分味わえるマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド横濱高島台
 価格:5,380万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区高島台
 交通:「横浜」駅徒歩10分
 面積:専有面積73.52平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド横濱高島台

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 21:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー横浜ポートサイド(中古)−二度と出ない?「横浜」駅・海・空直結タワー
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩6分の場所に立地する平成20年5月築・三井不動産レジデンシャル旧分譲・大成建設施工・地上34階地下1階建・総戸数258戸の『パークタワー横浜ポートサイド』です。

 アドレスは横浜市神奈川区金港町です。金港町(きんこうちょう)は、1944年(昭和19年)2月1日に、林町と高島通を合併して新設されました。町名は「金川(神奈川)の港」「錦の港」からきており、 横浜港を意味しています。

 金港町は、
神奈川区南部の臨海部に位置し、「横浜」駅東口に近い場所です。北西をJR東海道本線や京急本線の線路が通り、中央を国道1号や首都高速道路神奈川1号横羽線が通っています。国道1号金港橋で西区境の新田間川を渡り、その上部に首都高速の金港ジャンクションが構築されています。

 川沿いの、
以前そごう横浜店の駐車場があった一角は、大野町・栄町の各一部とともにポートサイド地区として再開発され、金港町にはそごうと直結する商業施設横浜ベイクォーターが建設されました。町の北部は「京急神奈川」駅に近く、予備校や専門学校などがあります。2000年の国勢調査では人口は50人に満たなかったのですが、2010年11月時点では775世帯・1,548人が暮らしています。

 本物件は、
ポートサイド地区に現れた「モダンデザインタワーレジデンス」の免震タワーマンションで、2009年に第12回グッドペインティングカラーで最優秀賞を受賞した、パズルのような斬新な外観で色彩に富んだデザインが特徴です。

 日本最多の路線(事故時には重宝します)を誇る
「横浜」駅までは徒歩6分で、同駅と2階のサブエントランスまで歩行デッキ(ベイクォーターウォーク)で直結していることから、雨の日も濡れずに通勤・通学できます。横浜ベイクォーター(約150m)やそごう横浜店(約350m)ともつながっているので、買い物にも便利です。また、みなとみらい線で「元町・中華街」駅にも直通で、「みなとみらい」駅には歩いて行けます。

 3,661.45平米の敷地はヨコハマポートサイド地区のほぼ中心に位置し、横浜ベイブリッジやみなとみらい21地区が一望できる絶好のロケーションです。この立地特性を生かし、住戸の配置を眺望と採光条件の良い南向きと東向きに集約したL型配置とし、残りの一辺をElvや階段・タワーパーキング等のコアを配した三角形のVOID型形状としています。

 大規模再開発エリア「ポートサイド地区」の
街づくりコンセプトでもある『アート&デザイン』に基づいて、単純に住戸の林立されたファサードではなくメゾネット住戸を絡め濃淡を強調した変化のあるグリッドデザインとし街並みに寄与しています。住戸は海と空を最大限取り込むため、外壁に面する長さが広いワイドフロンテージ住戸とし、港の風に包まれています。

 周辺には、「アート&デザインの街」にふさわしく、
デザイン性あふれる海沿いのポートサイド公園(約200m/徒歩3分)や、公園入口近くの「うねる芝生」に代表されるパブリック・アート作品などがあります。ヨコハマの海のそばに広がる、利便性と気持ちよさをあわせ持った街です。もちろん、「横浜」駅周辺には、そごうやルミネ、タカシマヤなどのショッピング施設が揃い、ファッション・グルメを堪能できます。

 エントランスまでのアプローチは、左右にたくさんの緑を植え、自然を感じる小路のような雰囲気があり、重厚感のあるエントランスを抜けると、2層吹抜けでゆったりとしたラグジュアリーなエントランスホールが広がり、ソファを配したゲストラウンジは、くつろぎの空間となっています。このほか、横浜の街並みを一望できるスカイラウンジやお客様をもてなすゲストルーム、パーティーも開ける多目的ルーム、海・空・星をながめながら入浴のビューバスなど充実した共有設備が魅力です。

 セキュリティ対策については、居住者の安全性を高めるために、最も重要なエントランスゾーンのセキュリティとして、ダブルオートロックに加え、ゲストカードによる不正な侵入者防止システムが導入されています。地震対策としては、大成建設が開発した免震構法「ハイブリッドTASS構法」により、地震の揺れを低減する効果があります。

 対象住戸は、
地上34階建て建物の20階に所在する専有面積78.16平米の2LDKです。本マンションに特徴的なメゾネットタイプの住戸で南東向きバルコニーとなります。

 下階は玄関から入ると13.3帖のLDがあり、対面式キッチンは余裕の5.7帖です。居室は下階に5帖の洋室、上階には6.3帖の洋室がそれぞれ共用廊下側にあります。上階は大きく吹抜けスペースがとられ、ダブルボウルの洗面所、ビューバスの1418サイズ風呂など、居室効率よりも空間を贅沢に使った間取りが印象的です。収納については、ウォークインクローゼット・シューズインクローゼット・トランクルームと、こちらも余裕の収納力です。

 販売価格は9,500万円、坪単価402万円です。『マンションナビ』で対象住戸を自動査定したところ、7,460万円(坪単価316万円)〜7,860万円(坪単価332万円)となり、販売価格は強気の設定に思えます。ただ、2011年には24階住戸で坪単価416万円の価格が提示された記録もあり、メゾネットタイプは物件によって価格差が大きいことから、判断は難しいところです。

 ポートサイド物件、特に
金港町物件は、本物件と『ナビューレ横浜タワーレジデンス』で打ち止めで、すなわち「横浜」駅直結物件は、今後よほどのことがない限り、この2物件のみとなります。その希少性から、『ナビューレ横浜タワーレジデンス』、そして本物件は、中古価格が分譲時から大きく上昇しています。

 確かに本物件は、
「横浜」駅の多種多様な都会の利便性と、海や緑という自然の豊かさ両方を享受できる希有なマンションです。『ナビューレ横浜タワーレジデンス』とともに、今後ともそのステイタスには揺るぎないものがあることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パークタワー横浜ポートサイド
 価格:9,500万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区金港町
 交通:「横浜」駅徒歩6分
 面積:専有78.16平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークタワー横浜ポートサイド

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ナビューレ横浜タワーレジデンス(中古)−ポートサイドの玄関口、ベストな値上がり益
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★ JR東海道本線・京浜東北・根岸線・京急本線・東急東横線「横浜」駅より徒歩5分の場所に立地する三菱地所旧分譲・鹿島建設施工・地上41階建・総戸数390戸・2007年1月築の『 ナビューレ横浜タワーレジデンス』です。

 アドレスは横浜市神奈川区金港町です。金港町(きんこうちょう)は、1944年(昭和19年)2月1日に、林町と高島通を合併して新設されました。町名は「金川(神奈川)の港」「錦の港」からきており、 横浜港を意味しています。

 金港町は、
神奈川区南部の臨海部に位置し、「横浜」駅東口に近い場所です。北西をJR東海道本線や京急本線の線路が通り、中央を国道1号や首都高速道路神奈川1号横羽線が通っています。国道1号金港橋で西区境の新田間川を渡り、その上部に首都高速の金港ジャンクションが構築されています。

 川沿いの、
以前そごう横浜店の駐車場があった一角は、大野町・栄町の各一部とともにポートサイド地区として再開発され、金港町にはそごうと直結する商業施設横浜ベイクォーターが建設されました。町の北部は「京急神奈川」駅に近く、予備校や専門学校などがあります。2000年の国勢調査では人口は50人に満たなかったのですが、2010年11月時点では775世帯・1,548人が暮らしています。

 本物件は、
「横浜」駅から徒歩5分の立地にそびえ立つ地上41階建横浜エリアを代表する高級タワーマンションです。同駅から国道1号線を川崎方面へ歩き、金港町交差点を右折して道なりに歩いた右手に所在しますが、横浜そごうや横浜ベイクォーターに直結しており、屋根付き歩行者専用のペデストリアンデッキ「スカイウェイ」によりアクセスできます。私も以前、実際に歩いてみて、「なんて便利なんだ!」と実感した記憶があります。

 本マンションは、
住宅棟・商業棟・業務棟が一体となった大規模複合開発の住居ですが、その外観はブルーを帯びたガラス面に上品なパールホワイトのタイルが採用されており、クールな雰囲気です。実際、ヨコハマポートサイドエリアの玄関口に立ち、みなとみらい方面からのランドスケープのひとつになっています。まるで、大海原を航海する豪華客船の日々のように、おだやかな海を隣人としながら、美しい人生を謳歌する、というコンセプトは、“クルージング・ラグジュアリー”と銘打たれています。

 敷地内の
マンションを囲む一体は草木が植えられており、中庭も緑が豊富で、モミジが配された庭や自然樹形の高木、背の高い竹などが配されています。共用部はデザイン性と利便性を兼ね備え、エントランス・ロビーでは美しい1樹木をイメージさせ、壁には、滝をイメージした糸状のカーテンをあしらって、自然の造形美をモチーフにした上質空間を形成しています。

 そのほか、
3階のロビーラウンジをはじめ、24時間対応のコンシェルジュサービス、パーティルームも備わっています。また、26階のビューラウンジからは海やベイブリッジが望め、27階にはビューバスを備えたゲストルームが設置されているほか、和でお客様をおもてなしできる「茶室」なども設けられています。

 構造については、
鹿島建設の「スーパーRCフレーム構法」を採用し、高い耐震性を得ながら、「開放的な大きな窓」「高い天井高」「梁のないすっきりとした天井」などの空間の自由度を高めており、大規模なリフォームなども可能にしています。

 対象住戸は、地上41階建て建物の21階に所在する専有面積54.49平米の1LDKです。北向きバルコニーで玄関から入ると短い廊下を経て11帖のLDがあります。キッチンは独立型で3.8帖と1LDKにしては大きく洋室は8帖にウォークインクローゼット付と、さすが約55平米の1LDKだけにゆとりのある間取りです。

 浴室は1418サイズで水廻りがきれいにおさまっており、洗面所も広さを感じます。そのほかシューズインクローゼットなど、収納量も十分です。タワーマンションの北向きは反射光などで明るくシンプルながら不満のない間取りと言えるでしょう。

 販売価格は6,500万円、坪単価394万円です。『マンションナビ』において対象住戸の自動査定を行ったところ、5,070万円(坪単価308万円)〜5,470万円(坪単価332万円)となりましたので、売り出し価格はかなり高い印象です。ただ、本マンションは、横浜タワー物件の中でもベストの位置にあるだけに、高値でも売れていくと言う判断もあったかもしれません。

 本マンションは、2005年の分譲時には、専有面積49平米〜111平米、販売価格1,850万円〜15,570 万円、坪単価125万円〜464万円と、かなり幅のある価格設定でした。その後、本マンションは大きく値上がりし、含み益ではおそらく首都圏でもトップクラスです。

 それもこれも、
日本を代表する都市のひとつであり、通勤通学・ショッピング・グルメ・レジャーそして余暇を過ごすのに申し分のない街である横浜にあって、人気のベイエリアにあり開放感溢れる立地のため、大都市の利便性を得ながら落ち着いた生活がおくれる環境が整っているからで、住んで快適、売っても貸しても良しと、満足度の高いマンションです。分譲時からのオーナーにとっては底値に近い価格で購入できたわけで、今後ともそのアドバンテージは大きく有利にはたらくことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ナビューレ横浜タワーレジデンス
 価格:6,500万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区金港町
 交通:「横浜」駅徒歩5分
 面積:専有54.49平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ナビューレ横浜タワーレジデンス

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド横濱ヒルトップ(中古)−高台のメリットを十分享受したステイタス住宅
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩9分の場所に立地する平成21年築・野村不動産&菱重エステート旧分譲・銭高組施工・地上6階建・総戸数118戸の『プラウド横濱ヒルトップ』です。

 アドレスは横浜市神奈川区高島台です。高島台は、関門が築かれた台町よりさらに丘上、界隈の頂にあたる場所となります。地名の由来は、かつてガス灯を灯し、鉄道開業にあたっての埋立工事にも尽力した実業家・高島嘉右衛門氏で、高島氏はあの「高島易断」の元ともなっています。「高島町」もまた高島氏に由来する地名ですが、高島氏は高島町の埋立の変遷を眺めるため、ここ高島台に居を構えたといいます。

 この辺りは今では
高級住宅街として知られています。私も2007年3月2日のブログ『お金持ちはなぜ丘の上に住むのか?』で書いていますが、快適な住環境、セキュリティ、耐震性、広い敷地面積が得られるヒルトップは、今も昔も、そして古今東西、豊かさの象徴であり、皆のあこがれの的でもあります。

 ということで、私も、
低地にある「横浜」駅から本マンションのある高島台まで登ってみました。「横浜」駅西口からほぼ北上する道のりで、環状1号線を横断してさらに北へ進むと(ラブホテルを見かけるのが若干マイナスです)、丘を登るための100段以上の階段が現れます。1段1段に高さがあるためか、予想以上に難儀しながら登り切り、ここから東にぐるっとひと廻りして、「神奈川台の関門跡」の碑のところでターンするように再び急な坂(歩道がないのがやや難点です)に挑戦、これを登り終わったヒルトップに本マンションが所在します。

 登り終わった感想としては、これを
毎日の通勤路にするには相当つらそうで、車の送迎がほしくなりました。しかし、ネット上の掲示板を拝見すると、「慣れれば平気」という書き込みがあり正直驚きましたが、そういうものかもしれません。高島台からの帰り道で下り終わって「横浜」駅付近に出たときは、何か下界に降りてきたような、妙な感覚にとらわれました(こちらもすぐ慣れるのでしょう)。

 しかし、
高島台の風格はさすがに感じ入りました。この敷地には元々三菱系の会社の寮があったようですが、面積3,370.61屬良瀉呂ヒルトップを占めるだけに、実面積以上に広さと大きさを感じます。この敷地は東、北、南で接道する三方道路で、かつ、静かな住環境ゆったりとつくられた白タイルを基調としたステイタス感ある住まいは、まさに丘の上のメリットを十分に享受しています。

 周辺環境ですが、本マンションの
東側はURのコンフォール高島台北側はずっと下って野球場がある台町公園、西側は神奈川ハウスというマンションです。南側には今までポーラ横浜研究所があったのですが、平成22年4月をもって移転し、現在はマンション建設を計画の中に含む施設を建設中のようです。したがって、同研究所が取り壊された現況は南側に開放感がありますが、今後この地に建築される建物が気になるところです。

 仕様・設備は、土地柄に合わせて上質でクオリティの高いものとなっています。共用施設はパークサイドラウンジ、ガーデンラウンジ、パーティールーム、スタディルームと、華美なものは避けて無駄がありません。入居者の層もおそらく年配の富裕層の方が中心ではないかと考えられ、「大人の雰囲気」が漂います。

 対象住戸は、地上6階建て建物の
2階に所在する専有面積78.51屬2LDKです。南向きバルコニーで、現在日照良好ですが、上記のとおり南側にできる建物の高さや形状によっては影響を受けるかもしれません。田の字型を基本とした間取りで、LDは縦長の13帖、隣接する和室は6帖で、LDとの間の引き戸を開放すればゆったり空間となります。

 キッチンはセミオープンで3.3帖、主寝室は北側に7帖、5.3帖の洋室は2面開口となります。玄関はサイドインで、戸建感覚のポーチが付いています。収納はウォークインクローゼットをはじめ随所にあり、浴室は1620のワイドサイズなのが目を引きます。

 販売価格は5,980万円、坪単価252万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は258万円(崔渦78万円)で、分譲時の平均坪単価316万円より18.4%下落しています。対象住戸も分譲時は7,100万円台でしたので、分譲時と比較してほぼ現在の相場に見合った価格の下落があることになります。

 築3年半経過後の物件としては
下落幅がやや大きいのが気になりますが、もともと本物件はコストパフォーマンスよりもステイタス重視のところがあり、金銭に代えられない価値があるものと考えます。高台の邸宅としての理想を追求した本マンションは、今後も揺るぎない魅力をもってお住まいになる方の誇りとなっていくことでしょう。

本マンションの正面の顔となる東向き住戸の外観です。写真右手のうっそうとした緑は、UR賃貸住宅『コンフォール高島台』の敷地となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南東角から南側道路を写したものです。写真左手はポーラ横浜研究所の跡地で、共同住宅を含む大規模施設を建設中です。



本マンションのメインエントランスです。正面の堂々としたファサードはプラウドの特徴です。ホワイトの外観だけに雨跡の黒ずみが若干気になります。



裏手になる本マンション北側です。北側にはマンション共用廊下と広い駐車場があります。近辺の住民所有の車以外の往来がほとんどありません。



対象住戸のある本マンション南側を写したものです。こちらも車の往来が少なく静かです。階数によっては目の前の電線が気になるかもしれません。



 種別:中古マンション
 名称:プラウド横濱ヒルトップ
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区高島台
 交通:「横浜」駅徒歩9分
 面積:専有 78.51

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド横濱ヒルトップ

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
コットンハーバーマリナゲートタワー(中古)−横浜の海を眺めて暮らす人気タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅より徒歩11分の場所に立地する平成20年築・野村不動産&三菱地所他旧分譲・前田建設工業施工・地上38階地下1階建・総戸数250戸の『コットンハーバーマリナゲートタワー』です。

 アドレスは横浜市神奈川区星野町です。「コットンハーバー」は、瑞穂埠頭に程近い橋本町の横浜港に面した箇所に土地区画整理事業で出現したエリアです。背後には、本マンションを含め高層マンションが数棟建てられてあり、渚の住居地区となっています。マンションと海辺の間には複合施設が建設されてあり、その周りを取り囲むように綺麗な公園が造られてあります。

 本マンションの
大きなセールスポイントの一つは眺望です。南側は他のタワーマンション等にさえぎられていますが、南東側はベイブリッジや花火を望むパノラマビュー、南西側は富士山が見渡せます。足元はすぐ海で、ボードウォークも楽しめ、湾内を泳ぐ魚なども見かけることができます。

 一方、周囲はもともと工業地帯だったため、「東神奈川」駅までの道のりは
工場や倉庫の中を通る箇所があります。同駅への道は、アップダウンがあるほか、国道15号線を歩道橋で渡らなければなりません。川の匂いや工場の匂いがすることもあるでしょう。交通量は、もともと離れ小島のように存在するエリアだったので、それほど多くはありません。なお、「東神奈川」駅はこぎれいで、サンマルクカフェなどが入る商業施設「CIAL PLAT」が併設されています。

 本マンションの外観はやや無機質感はあるものの、
シャープなフォルムが特徴的です。建物は免震構造、敷地は思ったより狭い印象で、周囲を柵で囲っているため、開放感はあまり感じられません。南側に隣接したスーパー「プラザ栄光」は重宝することでしょう。

 対象住戸は、地上38階建建物の23階に所在する専有面積95.19屬3LDKです。本マンションでは
方角的にもっともよい位置を占めており、南・南東・南西に大きく開けたバルコニーを有します。LDは15.7帖、Kは4.2帖で合計約20帖、主寝室9.2帖、2つの洋室6.8帖・6帖は十分な広さです。天井高は最大2.7mあり、二重床・二重天井構造、日照・通風・眺望良好です。

 販売価格は7,680万円、坪単価266万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、185万円[東神奈川坪単価]×0.959[駅距離補正]×1.159[築年数等中古補正]=坪単価206万円となりました。一方、本マンションの過去の売買事例は、今回対象住戸と同じ間取りの21階住戸が坪単価246万円、南東向き28階住戸が275万円となっています。したがって、本マンションの今までの取引事例と比べるならばそれほどおかしくない価格設定と言えます。

 本マンションにお住まいの方々で見かけたのは、
ほとんどすべて30歳代前半のご夫婦で小さなお子様をお持ちという方々ばかりでした。しかも皆こざっぱりとしていて、一流企業にお勤めの雰囲気を漂わせていました。

 販売当初から人気が高く、即日完売が続出したコットンハーバー地区のタワーマンション群、当時その価格もリーズナブルなものでした。中古市場でも安定した高めの価格で売りに出されており、今でも皆に魅力的なマンションであり続けているようです。

北側からみた本マンションの遠景です (以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



正面玄関です。



駐車場の入り口です。植栽がきれいに整備されています。



本マンション南側は、目の前にタワーがそびえています。




 種別:中古マンション
 名称:コットンハーバーマリナゲートタワー
 価格:7,680万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区星野町
 交通:JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅徒歩11分
 面積:専有 84

詳細はこちら(ノムコムより)
コットンハーバーマリナゲートタワー


| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(2) |
シェリーヒルズ横浜(中古マンション)−横浜の歴史を語る丘の上で暮らす
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩6分の場所に立地する昭和63年12月築・大成建設施工・SRC造12階建・総戸数56戸の『シェリーヒルズ横浜』です。

 アドレスは横浜市神奈川区台町です。旧東海道「神奈川宿」のあたりで、かつて神奈川の台と呼ばれ、神奈川湊を見下ろす景勝の地でした。「東海道中膝栗毛」にも、ここは片側に茶店が軒を並べ、いずれも座敷2階造、欄干つきの廊下桟などをわたして、波打ち際の景色がいたって良い、などとの記述があり、弥次さん、喜多さんも、茶屋女の声に引かれてぶらりと立ち寄り、鯵をさかなに一杯ひっかけた、とあります。 

 幕末には各国領事の非難に押される形でこの地に神奈川台の関門が作られ、警備体制が強化されるなど、
神奈川や横浜の歴史を語るには抜きにできない重要なスポットです。今では、「横浜」駅至近の立地が活かされ、ビルの立ち並ぶ商業地域として、旧来の横浜の中心地として栄えてきました。

 「横浜」駅西口を出て、鶴屋町3丁目を通り過ぎて1本目の道を右に上っていくとほどなくして、『シェリーヒルズ横浜』に着きます。台町の名の通り、
小高い丘の地形をしており、南面にはビルが立ち並んでいますが、その合間から昔の見晴らしをしのぶことができます。『シェリーヒルズ横浜』からの朝の通勤は下り坂、帰りの道は上り坂となります。

 『シェリーヒルズ横浜』は、1階〜6階はテナントエリアになっており、レジデンスエリアは7、8、9階に限られます。レジデンスエリアに上がるエレベーターにはオートロックがかけられており、お住まいの方以外の出入りはできないようになっていますので、防犯面では安心です。

 マンションの表示板は年数を経て消えかけているものの、エントランスのつくりはしっかりしています。外壁のタイル貼はきれいですし、玄関や黒い縁取りの窓枠も頑丈そうで、いい味を出しています。

 対象住戸は、12階建て建物の8階に所在する専有面積65.96屬3LDKです。
南東向きで、日当たりは良好でしょう。特徴は、バルコニー側の6帖和室以外は、カーペット敷きになっている点で、フローリングご希望の場合は、リフォームが必要となります。

 田の字型の間取りで、LDは9.5帖、和室を開放すれば15.5帖の広さとなります。キッチンは縦型の3.1帖、共用廊下側の洋室は6帖と4.4帖の2室です。4.4帖の部屋は間口が狭く、梁が出ているため、やや窮屈さを感じます。収納は、さすがにこの専有面積でウォークインクローゼットなどはありませんが、随所に設けられています。


 販売価格は3,980万円、坪単価199万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、189万円[横浜一昨年坪単価]×1.324[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.654[築年数等中古補正]=坪単価168万円となりました。

 また、昨年10−12月の横浜市神奈川区台町の平成7年築マンション(駅徒歩6分)の成約事例が坪単価192万円、築年数の違いやこれまでの地価上昇等を考慮すると、192万円×1.065(地価上昇補正)×0.888(築年数補正)=坪単価182万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『シェリーヒルズ横浜』では最近、
9階で本物件と同タイプ・同じ専有面積・同じ向きのリノベーション済住戸が4,190万円、坪単価210万円で売りに出され、実際の契約価格は不明ですが成約した事例があります。今回はその1階下の住戸でリノベーションは経ていませんので、その価格差をどうみるかも判断のポイントとなるでしょう。

 台町・鶴屋町周辺は、ここ2,3年
地価が急騰しています。「横浜」駅近くの割にはこれまで見過ごされていた地域なのですが、みなとみらい地区への企業・大型店舗等の進出も活発化し、今後は高値安定が続くものと思われます。「横浜」駅周辺の商業施設が歩いていけるなど利便性はもちろんこの上なく、歴史あるこの地で腰を落ち着けて生活するのも悪くはない気がします。

 種別:中古マンション
 名称:シェリーヒルズ横浜
 価格:3,980万円
 所在:横浜市神奈川区台町
 交通:東海道本線横浜 徒歩6分
 面積:専有 65.96平米


☆ ポイント ☆
横浜駅徒歩6分、駅周辺の商業施設が徒歩圏内!
 

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
シェリーヒルズ横浜

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 18:44 | comments(0) | trackbacks(9) |
インペリアル東白楽ガーデンハウス(中古マンション)−公園・閑静・日照・眺望の恵まれた住環境に楽しきコミュニティ
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行電鉄本線「神奈川新町」駅より徒歩9分、JR京浜東北・根岸線「東神奈川」駅より徒歩15分の場所に立地する昭和59年4月築・東京興産旧分譲・熊谷組施工・総戸数134戸の『インペリアル東白楽ガーデンハウス』です。

 本マンションの分譲会社である東京興産は、1980年代に活躍したデベロッパーで、
インペリアルホームズシリーズを手がけ、多くの支持を集めてきました。

 アドレスは横浜市神奈川区白幡南町です。神奈川区白幡は、竜宮から戻った浦島太郎が白幡にある父の墓を訪ね、庵を結んで供養したと言われる伝説の地としても知られています。「神奈川新町」駅を降り、浦島小学校入口の交差点から国道1号線を横断し、わずかな坂道を上がると、郵便局が見えてきます。その手前を右に曲がれば本マンションとなります。築24年を経過していますが、ホワイトの外観はよく管理されていて、あまり古さを感じさせません。

 『インペリアル東白楽ガーデンハウス』の周りには緑が多く、少し高台にあるため、みなとみらいのMM21まで見渡せ、夏の花火も楽しめます。一般道路からマンション敷地内までが小さな公園のような雰囲気で、あたかも公園の中にマンションが建っているような風情があります。総戸数134戸の規模を活かして中庭や約900屬旅い提供公園もあり、内外に緑のある潤いのある生活空間です。

 また、国道1号線・JR線・京急線とあまり離れていないのですが、
一歩奥まっているために、閑静な住宅街となっています。一方、「神奈川新町」駅から本マンションの間にめぼしい商業施設がないのが少し残念ではあります。

 対象住戸は、8階建てB棟の6階に所在する専有面積68.8屬3LDKです。
南西向きで、日照・眺望とも良好です。バルコニーからは期待通り、みなとみらいのビル群を見晴らすことができます。マンションへの勾配がそれほどないため、お得感があると言ってもいいでしょう。

 間取りは典型的な田の字型住戸で、LDは11帖です。隣接する6帖の洋室は独立型ですので、LDとつなげて使用する形式ではないようです。キッチンはカウンター付きですが、LDには出っ張っておらず、キッチン内にすっきりとまとまっています。共用廊下側の洋室は6帖と5.2帖の2室で、広さ的には十分でしょう。

 若干気になるのは、トイレ・洗面所がクローゼット部分を圧迫し、下足入が洋室スペースを削るなど、間取りに余裕の無さが感じられる点です。まず、外枠のシンプルな箱があり、そこに各スペースやユーティリティをパズルのようにはめ込んだように見え、そもそもマンションとはそのようなものではありますが、それが正直に出ている感があります。

 一方、約70崋紊龍間をめいっぱい利用しようとしている点では好感も持てます。
本年2月に全室クロス張替、キッチン・洗面室・トイレのクッションフロアを新規交換、ハウスクリーニングを行い、白が基調の明るいお部屋となりました。

 販売価格は直近の2,480万円から200万円値上げし、2,680万円、坪単価129万円です。標準相場を試算すると、187万円[東神奈川一昨年坪単価]×1.054[地価上昇補正]×0.895[駅距離補正]×0.631[築年数等中古補正]=坪単価111万円となりました。

 一方、昨年上半期の本マンションの成約事例が平均坪単価130万円、これまでの地価上昇等を考慮すると、130万円×1.028(地価上昇補正)×0.985(築年数経過分)=坪単価132万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『インペリアル東白楽ガーデンハウス』では現在、3階住戸が坪単価114万円、5階住戸が坪単価126万円で売りに出されており、
これらとの相対比較でも首肯しうる価格設定と言えるでしょう。

 『インペリアル東白楽ガーデンハウス』は、緑濃き公園に囲まれた閑静な高台立地、日照やみなとみらいの眺望もよく、恵まれた住環境と言えます。
2LDK、3LDK中心でファミリー主体のマンションですので、コミュニティもできやすく、穏やかで楽しい暮らしが送れそうです。

 種別:中古マンション
 名称:インペリアル東白楽ガーデンハウス
 価格:2,680万円
 所在:横浜市神奈川区白幡南町
 交通:京浜急行電鉄本線神奈川新町 徒歩9分
 面積:専有 68.8平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
インペリアル東白楽ガーデンハウス
 
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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 16:22 | comments(0) | trackbacks(1) |
横浜ハイタウン1号棟(中古マンション)−横浜神大寺の歴史を物語る大規模団地
JUGEMテーマ:マンション

★ 横浜市営地下鉄「片倉町」駅より徒歩12分の場所に立地する昭和48年8月築・藤和不動産旧分譲・フジタ工業施工・地上7階建・総戸数104戸の『横浜ハイタウン1号棟』です。

 アドレスは横浜市神奈川区神大寺2丁目です。横浜市において古くから現れた地名の一つで、江戸期は天領でもあり、「神太寺村」と呼ばれていました。昭和30年代までは横浜の純農村地域であり、30戸ほどの農家が里山に集散していましたが、「横浜」駅に近いことなどから、昭和40年代に町の南部に大型の団地が多く建てられました。そのうちの一つがこの『横浜ハイタウン』です。

 地区内の商業施設は、
コープやクリエイトSD等があり、近隣には六角橋商店街横浜松坂屋ストア等があります。食料品・生活雑貨以外は、「横浜」駅や「新横浜」駅周辺に行く人が多いようです。

 坂が多い地域ですが、
「片倉町」駅からはフラットな道のりです。周辺は緑が豊かで、教育施設、病院、公園等があり、住環境は良好です。南西方面には広大な公営三ツ沢墓地があり、高層階は視界に入るかもしれませんが、直接影響を受けることはないでしょう。なお、『横浜ハイタウン』に隣接する緑地に、大手不動産会社が7階建て165戸のマンションを建設する計画が持ち上がっているそうで、自然環境保全の観点から懸念する声も出ています。

 本マンションは、
横浜ハイタウン管理組合が良好な自主管理を行っているのも特徴です。昭和60年には新しいコミュニティ創りを追求した大規模改修工事を実施したとの記録があり、いわばマンション管理の先輩格でもあります。

 対象住戸は、7階建て建物の最上階に所在する専有面積63.31屬3LDKです。最上階・南向きバルコニーのため、日当たり・眺望ともに良好です。

 部屋の中央の10帖のLDK以外は
全て和室の造りで、バルコニー側に6帖和室が2室、共用廊下側に6畳和室1室と、ここまで統一するとかえって気持ち良いくらいです。ただし、LDKは6畳和室を開放しないと日が差し込まない間取りとなっています。

 玄関はサイドインでプライバシーに配慮、水廻りは1か所に固められ、洗面所はトイレの手洗い共用です。6畳和室1室に収納がありませんが、押入れ・物入れは随所にあり、収納力はまずまずでしょう。なお、給湯器はバルコニーについています。

 販売価格は直近の1,500万円から値下がりし1,380万円、坪単価72万円です。標準相場を試算すると、185万円[片倉町一昨年坪単価]×1.008[地価上昇補正]×0.943[駅距離補正]×0.454[築年数等中古補正]=坪単価80万円となりました。

 また、1年ほど前に横浜市神奈川区神大寺の平均築年数21年のマンションの成約事例が平均坪単価101万円でした。これを基礎に、本マンションはより築年数が経過していること等を考慮すると、101万円×1.008(地価上昇補正)×0.764(築年数経過分)=坪単価78万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 神大寺は、大規模住宅が並ぶ現在でも
都市農業が盛んで、あちこちに畑や緑地が見られ、自然環境が豊かなところです。『横浜ハイタウン』はこの町を形作ってきた一つの歴史を物語るマンションであり、『横浜ハイタウン』をご指名で探される方もいらっしゃいます。古き良き大規模団地を味わえる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:横浜ハイタウン1号棟
 価格:1,380万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区神大寺2丁目
 交通:横浜市地下鉄片倉町 徒歩12分
 面積:専有 63.31平米


☆ ポイント ☆
★最上階南バルコニー
★陽当り・眺望良好


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
横浜ハイタウン1号棟

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 00:02 | comments(0) | trackbacks(2) |