BELISTA星ヶ丘(新築マンション)−多摩丘陵の豊かな自然に恵まれた生活環境良好なマンション
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★ 小田急小田原線「読売ランド前」駅より徒歩13分、京王相模原線「京王稲田堤」駅より徒歩19分、同駅南口よりバス5分「南菅中学校」バス停下車徒歩4分の場所に立地する藤和不動産分譲・日本国土開発施工・地上4階地下1階建(間取り表示上地上7階建)・総戸数73戸の『BELISTA星ヶ丘』です。

 アドレスは川崎市多摩区菅馬場3丁目です。「菅馬場(すげばんば)」は、多摩自然遊歩道の南端に位置し、馬場谷に代官屋敷があり、代官の馬場があったところからこの地名になったと言います。この地域は、住民の方々の粘り強い運動により緑地が良好に保全されてきました。

 本マンションは、当初は、『藤和シティホームズ読売ランド』という名前でしたが、藤和不動産の「BELISTA」シリーズの開始に伴い、名称変更となりました。
35年前に始まった西菅土地区画整理事業の事業区域に属し、多摩丘陵の広大な敷地の中、豊かな自然を守り、商業施設や大型公園を真ん中に低層の落ち着いた成熟した街並みを享受できるロケーションです。現地周辺は規制の厳しい第一種低層住居専用地域となり、本マンションはこれを見下ろす高台に立地します。

 したがって、本マンションは坂道を上りつめたところにあることにもなり、これをしんどいと思うかどうかは個人差があるようです。また、激しくはありませんが、近隣の方々の反対運動があります。山の斜面に盛土によって造られたことにより、10m以下に規制された地区に高い建物が建つことになり、自然を破壊している、ということなどがその理由です。

 駅からの距離もやはり気になります。また、本マンションのお隣は墓地で、これを眺めながらの通勤通学をネガティブにとらえる方もいらっしゃいます。駐車場は敷地内外100%で、将来的な保証はない敷地外駐車場23台もデメリットの一つでしょう。

 一方、
生活環境は整っています通学校である市立南菅小学校へは徒歩3分、南菅中学校へは徒歩4分です。一説には、小中学校とも勉強のレベルは高く、保護者の方々の所得水準も高いとのことです。南菅こども文化センターへは徒歩2分、菅馬場公園へは徒歩3分、ゆりストア星ヶ丘店へは徒歩6分、川崎市フルーツパークへは徒歩13分と、お子さんを持つファミリーには快適な暮らしができる場所です。

 敷地面積は5,939.55屬任垢、斜面立地のためか派手な共用施設はありません。しかし、
明るいエントランスホールや四季折々の植栽など、住みやすい環境は整えています。安心の3重セキュリティ、ただし、駐車場のチェーンゲートは多少心もとない気はします。ディスポーザーやエコジョーズ、また、二重床・二重天井など、設備・構造は十分です。

 本マンションは南北に細長い1棟仕立て(実質は上下2棟となりますが)となるため、
東向きのワイドスパン住戸が多くなっています。これにより廊下部分を短く、居室スペースを広く取り、かつ、LDに光と風を大きく取り入れる住戸が実現しています。総戸数73戸は、専有面積71.2屐76.8の2LDK・3LDKとほぼ均等なヨーカン型の割り振り、ファミリー向けオンリーで、コミュニティが形成しやすいと言えます。

 販売価格は、3,098万円〜4,448万円で、坪単価144万円〜191万円です。標準相場を試算すると、174万円[読売ランド前一昨年坪単価]×1.015[地価上昇補正]×0.927[駅距離補正]=坪単価164万円となりました。

 価格水準としては適正と思われますが、郊外型マンションと思われているためか、昨年7月販売開始以降、まだ完売には至っていません。現在第3期販売、これとは別に先着順9戸販売との表記になっています。この2月26日に竣工したばかりで、建物内のモデルルームがオープンしました。これからは現物を確認しながら購入を検討することができます。

 藤和不動産では、3月1日から3月末日までの購入・入居者に対し、先着順50組100名様に3泊5日のハワイ旅行をプレゼントするなどのキャンペーンを始めました。神奈川県では、この『BELISTA星ヶ丘』と『BELISTA横濱上永谷』が対象になっています。

 『BELISTA星ヶ丘』は、生活環境・自然環境に恵まれた質の良いマンション、というのが購入検討者の一般的な評価となっていますので、この機会にご検討されるのも良いかと思われます。

公式ホームページ ⇒ BELISTA星ヶ丘

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| 新築マンション 川崎市多摩区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(1) |
イニシア向ヶ丘遊園(新築マンション)−発展と自然の向ヶ丘遊園・アトラスタワーに続く需要の強さをどう読む?
★ 小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分の場所に立地するコスモスイニシア分譲・スルガコーポレーション施工・総戸数109戸の『イニシア向ヶ丘遊園』です。

 アドレスは川崎市多摩区登戸、「向ヶ丘遊園」駅南口を出て、川崎街道に出る通りの最初の交差点を左に曲がった奥にあります。駅近ながら落ち着いた住宅エリアで、ダイエーの裏手でもあります。もともとは玉川製紙の跡地で、
敷地面積は4,025.41屬箸いΨ辰泙譴森さです。

 「向ヶ丘遊園」駅は、川崎市多摩区の開発拠点として駅近くに区役所が設けられた経緯があり、今でもバス発着の一大拠点です。平成14年に
向ヶ丘遊園が惜しまれつつ閉園した後は、快速急行・多摩急行の通過駅となるなど、少し不便となりました。しかし、特急サポート(一部列車)は停車しており、駅北口一帯は再開発が進むなど、今後の発展が期待されています。

 駅南口からは徒歩10分で川崎市随一の緑地である
生田緑地に行くことができ、向ヶ丘遊園の一角にあったバラ苑は、春秋の季節限定ではあるものの、再び公開され人気を呼んでいます。生田緑地と反対の北方面へ歩けば多摩川の豊かな水辺の風景を楽しむこともできます。専修大学明治大学の生田校も点在し、これら学生たちで南口は活気があり、発展と自然の棲み分けができている街ということができるでしょう。

 『イニシア向ヶ丘遊園』は、地上7階建ての建物で、専有面積46.44屐90.39屬1LDK〜4LDKの幅広い層に対応した107戸の住戸で構成されています。敷地面積の広さに比して住戸数が少ない印象、配棟計画にかなりゆとりがあるのでしょうか。モデルルーム公開は来年1月からが予定されているので、まだ詳細は明らかにされておりません。

 比較物件となるのは、「向ヶ丘遊園」駅北口より徒歩2分(建物完成時には徒歩1分)の再開発エリアに位置する
『アトラスタワー向ヶ丘遊園』でしょう。今流行りの駅前物件であることが人気を呼び、販売開始以来半年余りの9月末で総戸数251戸を完売しました。その標準坪単価が190万円〜210万円程度と言われていますので、これを超える価格ですと苦しくなるのでしょう。

 標準相場を試算すると、181万円[向ヶ丘遊園昨年坪単価]×1.066[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]=坪単価201万円となりました。これらのことから、
『イニシア向ヶ丘遊園』の平均坪単価は、200万円程度となることを予想します。

 同じく再開発地域に企画された新川崎エリアにおいては、全411戸を完売した名鉄不動産の『レジデンシャルスクエア(SHINKA CITY南街区)』の後を受け、坪単価を『SHINKA CITY』より1割アップさせて登場したコスモスイニシアの 『イニシア新川崎』が苦戦を強いられている経緯もあります。
『イニシア向ヶ丘遊園』においても、『アトラスタワー向ヶ丘遊園』が総戸数251戸を売り切った後の向ヶ丘遊園エリアにおける需要の強さがどの程度あるのか、慎重に見極めながら、販売に入ることとなりそうです。

公式ホームページ ⇒イニシア向ヶ丘遊園

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| 新築マンション 川崎市多摩区 | 00:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
レイディアントシティ向ヶ丘遊園(新築マンション)−「住む」意味を問い直す郊外型ビッグ・コミュニティ
★ 小田急バス「向ヶ丘遊園(北口)」より「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」まで10分、バス停から徒歩1分、小田急線「生田」駅より徒歩16分、同線「向ヶ丘遊園」駅より徒歩24分の場所に立地する日本綜合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数750戸の大規模プロジェクト『レイディアントシティ向ヶ丘遊園』です。

 アドレスは川崎市多摩区東三田3丁目、
生田緑地川崎ゴルフ場に隣接する開発区域面積55,902.73という広さに圧倒されます。約25,000本の植栽計画や体育館・サウナ・カラオケルームまである2つの共用棟、敷地外周で森林浴を兼ねたウォーキングやジョギングなど、およそ考えられ得るマンションライフで敷地内においてできないものがないほど充実した施設・設備です。

 建物は、日本綜合地所が得意とするヨーロッパ調、イタリアやフランスの歴史的な建築物をモチーフとした6つの住棟は雄大な自然の緑の中で良く映え、
フロントサービスやセキュリティなどソフト面も備わっています。高層階では花火もきれいに見え、敷地内ではタヌキを見たという方もいらっしゃって、自然の豊かさを改めて実感します。

 交通の便に工夫が必要なことは、皆さんご納得の上でご購入されています。駅までは坂道で歩きとおすのは結構きついです。敷地内には
無料の100%駐車場、電動アシスト自転車も無料供与と備えは万全、バス便は夕方以降は少なくなるとのことですが、朝・日中は便利です。ショッピングはマルエツまで車で5分と、こちらも違和感はありません。

 設備面ではディスポーザー・床暖房がついていないのは残念なところ、また、二重天井ですが直床です。ただ、お住まいの方から設備・仕様の面でご不満は聞かれないので、日常生活を送る上ではさほど気になる点はないと思われます。

 総戸数382戸・地上15階建ての
イタリア街区は7月に竣工済、既に管理組合の結成に向けて、住民の方々の自主的な取り組みが始まっています。売れ残りはほとんどなく、公式HP上は1戸(専有面積86.20屐θ稜箍然3,898万円(坪単価149万円))となっていますが、この表記はずっと更新されていないようです。

 総戸数368戸・地上14階建ての
フランス街区は来年2月に竣工予定、公式HP上は30戸の先着順販売となっています。販売時期の違いからイタリア街区より200万円ほど高いと言われており、専有面積95.71屐103.17屬紡个携稜箍然4,298万円〜4,898万円、これを単純に坪単価換算すると148万円〜157万円程度となります。

 標準相場を試算すると、174万円[生田昨年坪単価]×1.055[本年地価上昇率]×0.879[駅距離補正]=坪単価161万円となり、
ほぼ相場に沿ったリーズナブルな価格設定と言えそうです。分譲開始後既に1年半を経過、販売に時間はかかっていますが、来年2月の竣工に向けて追い込みというところでしょうか。

 こういう住環境・自然環境重視のマンションを見ると、確かに
駅近だけがマンションの取り柄ではないな、という気がします。今の日本のマンションは、通勤および都心へのアクセスを前提とする交通利便性・効率性・収益性ばかりが重視される傾向があります。『レイディアントシティ向ヶ丘遊園』には、「住む」という意味をもう一度問い直す力があるのだと感じました。

公式ホームページ ⇒レイディアントシティ向ヶ丘遊園

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| 新築マンション 川崎市多摩区 | 02:16 | comments(0) | trackbacks(0) |