エクセレントシティ板橋大門(新築)−歴史と文化息づく緑豊かな2千万円台住戸
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営三田線「新高島平」駅より徒歩12分の場所に立地する新日本建設分譲&施工・地上6階地下1階建・総戸数34戸の『エクセレントシティ板橋大門』です。

 アドレスは板橋区大門です。大門は、板橋区の西部に位置し、三角形の町域を形成しています。丁番を持たない単独町名で、1972年(昭和47年)に住居表示が実施されました。2013年(平成25年)1月1日現在の人口は965人です。北で高島平、東で四葉、南西で赤塚、西で三園と隣接しています。町域北辺と南西辺をそれぞれ東京都道446号長後赤塚線国道17号で画しています。北側は赤塚公園が占め、住宅地は南側の台地上に置かれています。

 一部、
区営大門農園などの生産緑地も残されており、果樹園も営業しています。また、町域内には、赤塚城の旧跡のある広大な都立赤塚公園があり、本マンションからは徒歩2分の距離です。武蔵野台地の崖線にあたる幅70mの丘陵地が2.3kmに渡って延び、丘陵地を覆う自然林にはニリンソウが自生し、一部はバードサンクチュアリ(野鳥保護区)になっています。

 自然だけではなく、
文化施設も豊富で、本マンションからは、板橋区立美術館が徒歩6分、郷土資料館が徒歩10分、赤塚体育館が徒歩14分の距離です。赤塚諏訪神社が徒歩1分、古刹松月院が徒歩5分など、この地が歴史と文化ゆかりの場所であったことを物語っています。

 周辺環境はよいのですが、その分
スーパー等にはやや遠くミニコープ赤塚店が徒歩10分、マルエツ四葉店が徒歩11分の距離、ただ、コンビニはセブンイレブンは徒歩5分、ミニストップは徒歩7分と割合近くにあります。

 高台立地で地震等には安心感があります。建物は、明るいアースカラーとホワイトのタイルを貼り分け、バルコニーにはガラス手摺を採用しました。1,148.32平米の敷地には緩やかなエントランスアプローチを設け、エントランスホールには天然石の風合いを持つ大型タイルや間接照明、ガラススクリーンにより、格のある落ち着いた空間を演出しています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積56.73平米〜70.93平米ディンクス又はコンパクトなファミリータイプ田の字型住戸を基本としつつ、角部屋仕様がプランにアクセントを加えています。設備としては食器洗い乾燥機、ミストサウナ、タンクレストイレが目を引き、門扉付きポーチゆとりの空間を加えています。二重床・二重天井構造など、構造面もしっかりしています。

 販売価格は2,900万円台〜4,400万円台、坪単価175万円〜210万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、178万円[新高島平坪単価]×0.943[駅距離補正]×1.013[地価上昇補正]=坪単価170万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、13%程度割高との試算結果です。

 高台立地のため、駅からの坂は結構急だとの情報です。一方、緑の多い周辺環境で、目の前は個人所有のぶどう園かあり、最近まで狸の目撃談があったようです。赤塚小学校あでが本マンションから徒歩15分とやや遠いのも留意点です。

 駅徒歩12分は人によって、また、周辺環境によって、感じ方がそれぞれでしょうが、価格が抑えられる利点はあります。本マンションは当初、3,100万円台〜4,800万円台という価格設定だったのが2,900万円台〜4,400万円台にすぐ下げられ、グロスとしては買いやすくなっています。今時23区内でファミリーも住める間取りが2千万円台であることは珍しく、地元の方を中心に関心を呼ぶものとみられます。竣工は本年10月末、入居は本年11月末と、年内入居ができるのも利点となることでしょう。

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| 新築マンション 板橋区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE ITABASHI テラス(新築)−2011年価格で買える駅徒歩2分ランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営三田線「板橋本町」駅より徒歩2分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上17階建・総戸数193戸の『THE ITABASHI テラス』です。

 アドレスは板橋区清水町です。清水町は、板橋区の東部に位置し、町域は、北は蓮沼町、東は北区西が丘、南は稲荷台及び本町、西は大和町、宮本町、泉町と接しています。町域東辺が板橋区・北区境をなす町です。

 清水町は
主に住宅地として利用され、東部にかつてあった関東財務局集合住宅の板橋区側跡地には、東洋大学総合スポーツセンターが建設されました。町域西辺国道17号と首都高速道路が南北に走り、都営地下鉄三田線「板橋本町」駅及び「本蓮沼」駅が付近にあります。

 清水町には近年いくつかマンションが建てられるようになり、2006年に『エコヴィレッジ板橋本町』(総戸数87戸、「板橋本町」駅徒歩7分)、2009年に『クリオ板橋本町』(総戸数58戸、「板橋本町」駅徒歩7分)、2010年に『ガーデングラス板橋本町』(総戸数69戸、「板橋本町」駅徒歩5分)などが主なものですが、2011年から販売開始された本マンションは、「板橋本町」駅への距離が最も近く、また規模的にも、同時期から発売されている同じ売主の『THE ITABASHI レジデンス』(総戸数195戸、「板橋本町」駅徒歩4分)に次ぐもので、注目の駅近大規模物件となっています。

 「板橋本町」駅は、駅前は必ずしもにぎやかではありませんが、都営三田線
「西巣鴨」駅以北では、「志村三丁目」駅、「高島平」駅に次いで乗降客数の多い主要駅となっています。「板橋本町」駅から「大手町」駅にはダイレクトで20分ですから、本マンションで奥さんに「行ってくるね」と言って30分以内に大手町に着くことになります。

 駅との動線に手頃なスーパーがないのが少し残念ですが、「まことや環七板橋店」が徒歩5分、「コモディイイダ宮本町店」が徒歩8分の距離です。駅徒歩ルートには、セブンイレブン、デイリーヤマザキ、松屋、カフェベローチェなどが並んでいます。小学校は、通学校である区立志村第三小学校が徒歩7分でまずまずの距離です。徒歩10分の距離にある国立スポーツ科学センターは、オリンピック選手が利用する施設として有名です。

 本マンションの外観ファサードのコンセプトは
「空との共鳴と緑との共生」ということで、グリーントーンの外観となっており、好き嫌いが分かれるかもしれませんが、住友不動産がファミリー向け物件でたまに用いる色調です。いずれにせよ、『THE ITABASHI レジデンス』と並んで、駅前におけるランドマーク的マンションとなっています。

 エントランスはダークブラウンのタイルで引き締めてホテルライクに仕上げており、周囲には幅員約2mの自主管理歩道「フォレストコリドー」を設置、敷地南側には提供公園を確保しています。他には共用施設として目立つものはなく、維持管理費+修繕積立金は他のマンションと比較して低く抑えられています。

 周辺環境としては、
環七と中山道がクロスする大和町交差点に近いという懸念がありますが、一歩奥まっている立地であり、現場で状況を確認するのがよいでしょう。南向きと東向きの配棟で、日照は中層階以上で問題なく、上層階では眺望を楽しむことができます。地盤は武蔵野台地の上にあって強固です。

 間取りはファミリータイプの3LDK・70平米程度が中心で、配棟との関係から田の字型住戸が基本となっています。設備としては、ショット社製ガラストッププレート、浴室のミュージックリモコン、ミストサウナ、ディスポーザー、二重床・二重天井、複層ガラス、バルコニー側アウトフレーム設計、スロップシンクなどが特徴的で、家族で暮らすには十分な仕様です。

 販売は2011年4月に開始され、2012年6月28日に完成済、現在即入居可状態で、公式HP上は先着順販売5戸となっています。その内容は、間取り3LDK、専有面積70.53平米〜71.28平米、販売価格4,300万円〜4,950万円で、坪単価202万円〜230万円程度です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、198万円[板橋本町坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価216万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、ほぼ標準相場どおりの価格設定です。マンション価格が最近上昇している中で、本物件は2011年価格のため、従来の相場価格で購入できる数少ないマンションの一つになっています。

 駅徒歩2分、ランドマーク的規模、住友不動産分譲と、資産価値が保てる要素が多く、維持管理費も抑えられているため、このエリアに地縁があり、これからマンション購入を考えるのであれば有力候補の一つとして検討されてもよいマンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒THE ITABASHI テラス 

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| 新築マンション 板橋区 | 23:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
SKY TIARA(スカイティアラ)(新築)−総合点の高い一次取得者物件、気になる価格水準
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営三田線「志村坂上」駅より徒歩8分、同線「本蓮沼」駅より徒歩9分、JR埼京線「赤羽」駅よりバス5分・「赤羽西六丁目」バス停より徒歩2分の場所に立地する住友不動産分譲・大林組施工・地上19階建(建築確認申請上は地上18階地下1階建)・総戸数621戸(ウエストのみで456戸)の『SKY TIARA(スカイティアラ)』です。

 アドレスは板橋区小豆沢1丁目です。小豆沢(あずさわ)は板橋区北東部に位置し、北端で新河岸川に、北で新河岸川を隔てて北区浮間、東で北区赤羽北及び桐ヶ丘、南で北区赤羽西及び蓮沼町、西で志村、北西で東坂下と隣接しています。東辺および北辺をもって板橋区−北区境を形成し、新河岸川対岸の北区浮間とは、新河岸大橋で連絡されているほか、北辺で都道311号環状八号線(環八通り)、西辺で国道17号中山道が通じています。

 廃藩置県実施前は
武蔵国豊島郡小豆沢村で、徳川家康の命により、中山道が整備され、日本橋起点3里地点を示す志村一里塚が1604年に造られています。明治に入り上記の廃藩置県で東京府に編入され、昭和7年の板橋区の発足により、それまでの北豊島郡から板橋区小豆沢町となりました。昭和44年には長らくこの地で操業していたダイセルが工場を閉鎖、跡地は小豆沢ガーデンを経て、平成22年、セブンタウン小豆沢となっています。

 地名の由来は、いくつかの説がありますが、
小豆(あずき)を積んでいた船が沈んで、その小豆が川の水面に浮かび、小豆の澤のように見えたことから小豆澤(後に小豆沢)と呼ばれるようになったという説が有力です。源義家が勧請した十二天社はこの地名を採り、小豆澤神社となりました。

 本マンションは、
1947年に操業を開始し、2010年に閉鎖したアステラス製薬東京研究センター跡地に立地します。配棟としては、公道を隔ててウエスト棟とイースト棟に分かれ、2棟合わせた敷地面積は16,069.39平米と広大なものになっています。今回の分譲はウエスト棟(総戸数456戸)で、敷地面積11,099.35平米と、イースト棟よりも規模が大きくなっています。

 小豆沢エリアは従来、小規模マンションばかりの地域でしたが、今回は最大規模のマンションとなります。「志村坂上」駅近辺で考えても、2003年に分譲された『東京メガシティ』(北区赤羽北、863戸)以来のスケールで、注目の物件です。

 購入検討者に
最も評価されているのが武蔵野台地の強固な高台にあって、かつ、「志村坂上」駅までフラットアプローチである点です。昨年4月20日の本ブログ『首都直下地震で被害の大きい区、小さい区はどこ?−23区安全度ランキング!』でご紹介したとおり、板橋区は震災安全度ランキング1位と分析しており、防災面での安心感はポイントの一つです。

 日常のお買い物も、
東武ストアが徒歩3分、三徳や肉のハナマサが徒歩5分、いなげやが徒歩7分と便利で、休日には徒歩13分の上記の大型商業施設「セブンタウン小豆沢」で楽しめます。24時間体制で小児救急・産婦人科医療を行っている「東京北社会保険病院」が徒歩19分〜21分の距離、志村第四小学校が徒歩8分、志村第二中学校が徒歩2分となっています。

 本マンションの正式名称は、
『SKY TIARA Residence in Forest』ですが、'Forest'の名は、近隣に多彩な公園があるからでしょう。例えば徒歩6分〜8分で赤羽自然観察公園、徒歩7分〜9分で赤羽スポーツの森公園、徒歩7分〜8分で小豆沢公園などがあり、公園デビューの場として徒歩2分〜3分に中原公園、東原公園があります。

 アクセスも、
「志村坂上」駅と「本蓮沼」駅の2駅利用のほか、「赤羽」駅へもバス便があり、何かの時には徒歩でも行けないわけではありません。また、深夜バス「池袋」駅や「赤羽」駅から出ており、終電乗り過ごしに対応しています。

 そのほか、
アピールポイントとしては、敷地内に店舗や保育所を誘致、約4,800平米の公開空地(空地率約64%)、約1,000本の中高木植栽、ガラスのフォルムが特徴的な外観などがあります。詳細については、今後公式HPで逐一明らかになっていくことでしょう。

 販売開始は来年2月下旬が予定されており、現在は資料請求の受付段階ですが、発表会も予定されているとの情報があります。したがって、販売価格の公表はまだ先ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、233万円[赤羽坪単価]×0.943[駅距離補正]=坪単価220万円となりました。

 しかし、マンション価格上昇の折、
相当な高値となることも十分予想され、標準相場の20%増しで坪単価264万円、10%増しで坪単価242万円となります。真偽のほどは明らかでありませんが、土地の仕入れ値が高かったとの情報もあり、気をもむところです。

 総じて言えば、
敷地面積を十分有し、震災に強い土地柄で、商業施設・公園・小学校・病院が近く、駅距離もまずまず公開空地も含め植栽が豊か、店舗・保育所誘致予定で、特に子育てファミリーにとって総合点が高いマンションです。これで価格帯がリーズナブルであれば言うことなしなのですが、価格水準が高ければ低層階を狙う手もあります。ヤングファミリーにとって購入しやすい物件となるよう、期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒SKY TIARA(スカイティアラ)
 
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| 新築マンション 板橋区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
ロワール板橋(新築)−駅徒歩1分のリーズナブルなディンクス&ファミリー向け
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★ 都営三田線「新板橋」駅より徒歩1分、JR埼京線「板橋」駅より徒歩4分、 東武東上線「下板橋」駅より徒歩9分の場所に立地するリッチライフ分譲・日本国土開発施工・地上12階建・総戸数35戸の『ロワール板橋』です。

 アドレスは板橋区板橋1丁目です。板橋は、板橋区の東部、JR埼京線の「板橋」駅の北西から、「板橋区役所前」駅の辺りまでを指し、旧板橋宿の平尾宿周辺に相当します。地名の由来は、板橋区内を流れる石神井川にかかる橋、から来ています。記録によれば、約800年前から地名として使われているとのことです。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、都営三田線「新板橋」駅より徒歩1分という近さです。同駅徒歩1分の分譲マンションは、平成14年2月に竣工した『グランシティラピュタタワー』以来10年ぶりとなります。確かに、本マンションの敷地の目の前に「新板橋」駅A3出口があり、まさに目と鼻の先です。ただし、細い道ながら信号機を横断する必要があります。一方、徒歩4分の「板橋」駅からは1駅3分でビッグターミナルである「池袋」駅に行くことができます。

 また、
本マンションの目の前には本屋があり、何気に便利です。ローソンやコーヒー館も近く、普段の生活や休日のくつろぎなど、小回りのきくロケーションと言えます。本マンションの北側には首都高速中央環状王子線が走っていますが、本マンションバルコニーは南西向きのため、影響は少ないと思われます。ただし、首都高速近接立地は、周辺環境としてやや殺風景な印象を与えます。

 本マンションの
外観は、ホワイト&ダブルチャコールで、縦のラインを強調して都市的なスマート感を出しています。エントランスホールの床にはイタリア製のタイルを採用し、白と黒のモノトーンの鏡面仕上げの壁や、アクセントとしての壁面に貼り込んだ菱形タイルなど、デザインに配慮しています。また、エントランスには素材感の異なるタイルを用い、ボーダータイルも採用、ガラスを多用することでやわらかな陽光も招き入れています。

 大震災後のマンションらしく、
防災対策にも意を用いています。例えば、緊急地震速報端末「クルグラット」を導入し、防災備蓄スペースを確保、災害用組み立てトイレも準備されています。ペアガラス&防音のT-2サッシュも採用されていますが、二重床なのか直床なのか、二重天井なのか直天井なのかの情報は公式HPにはありません。設備については、キッチンに食器洗乾燥機、IHヒーターがつくほかは、標準的な仕様です。

 生活に必要な施設は、「板橋」駅に向かう道すじに多く所在します。商業施設は、ライフ板橋店、みんなのイチバ板橋1丁目店、コープ板橋駅前店がそれぞれ徒歩3分金融機関も三井住友銀行を除いて各行の店舗やATMが豊富に存在します。

 間取りは2LDK・3LDK、専有面積54.32屐70.00屬紡个携稜箍然3,380万円〜4,980万円、坪単価にして206万円〜235万円となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、247万円[板橋坪単価]×1.058[駅距離補正]]=坪単価261万円となりましたので、16%程度割安な結果です。ただし、これは、平成23年竣工の『プラウドシティ池袋本町』の分譲が、「板橋」駅周辺の標準相場を押し上げた結果でもあります。

 敷地面積は370.68屐建築面積は257.49と、駅前だけに狭小な敷地に建つコンパクトマンションとなりました。しかし、駅徒歩1分でありながら、単身者が占める1LDKはなく、ディンクス&ファミリー用の2LDK・3LDKで、ご家族の利便性を第一に考えた間取りは評価できる点です。価格もそこそこリーズナブルで、上限を4千万円台までに抑えるなど、いろいろな点でヤングファミリーが検討しやすい物件と言えるでしょう。

本マンションの工事現場を正面エントランスのある南西側から写したものです。「板橋」駅から帰宅する場合に見える風景となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの南側の道路です。道路幅の割には交通量は少なく感じました。



上記と同じ場所から撮った本マンションの西側の道路です。写真右手が本マンション工事現場、写真奥が首都高速中央環状王子線です。



再び本マンションの工事現場です。接道する南西側以外は、北側の一部を除いて周辺ビル等に囲まれています。




公式ホームページ ⇒ロワール板橋

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| 新築マンション 板橋区 | 22:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
ラヴォア中板橋(新築)−公園隣接・中板橋の穏やかな空気を楽しむ
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★ 東武東上線「中板橋」駅より徒歩7分、JR「池袋」駅より国際興業バス乗車約15分バス停「大谷口上町」徒歩1分、東武東上線「大山」駅より徒歩15分の場所に立地する明和地所分譲・南海辰村建設施工・地上6階建・総戸数26戸の『ラヴォア中板橋』です。

 アドレスは板橋区弥生町です。弥生町は、板橋区の南部に位置します。隣接する地域は、北は中板橋、東は仲町および一部で大山町、南は大谷口上町および大谷口北町、西は川を隔てて対岸に南常盤台です。町域の北辺を鉄道路線、南辺を国道、西辺を石神井川で画しています。弥生町は、この地にある板橋区立弥生小学校から命名されました。

 本マンションから
「中板橋」駅まで徒歩7分です。本マンションから上り坂を北上し、住宅街の中を右折、旧川越街道を北上して、中板橋駅入口交差点を右折してしばらく進むと左手に「中板橋」駅があります。旧川越街道は思ったより小さな道で、交通量はややありますが、概しておだやかな住宅街及び商店街の中を行く道のりです。

 「中板橋」駅から「池袋」駅までは直通7分、本マンションから徒歩1分のところにある「大谷口上町」バス停よりバスを利用すれば乗車時間約15分で「池袋」駅であり、いずれの方法をとっても本マンションから池袋まで20分あれば到着します。「中板橋」駅は大きな駅ではなく、駅前には中小の店舗が並び、周囲の空気はやはり穏やかです。

 石神井川沿いには昭和9年に現在の天皇陛下御生誕を記念して桜が植樹され、現在では都内でも有数の桜の名所となっています。その1年後にできた駅前の中板橋商交会が現在は中板橋商店街となり、以来、何もなかった新開地から営々と町の歴史を築き上げてきました。中板橋商店街は今でも地元の店が多く、どことなく懐かしさのある風景を形成しています。

 町の名前の由来となった
区立弥生小学校へは徒歩3分、また、区立上板橋第一中学校へは徒歩7分の道のりです。スーパーがやや遠いのですが、コモディイイダが徒歩8分、よしや中板橋本店が徒歩9分となります。川越街道に出ればファミリーマートが徒歩1分と至近です。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、本マンション東側に隣接する弥生公園の存在です。弥生公園は、面積約430屬遼漂匚場として板橋区が推進しているもので、100トンの防火貯水槽、雨水井戸、消化訓練用放水まと、ソーラー時計など整備しています。緑の多い公園で、夏の暑いときには樹木の緑が涼しげな陰をつくることでしょう。

 本マンションは、
川越街道の弥生町交差点から北東側へ一歩奥まった立地です。川越街道に近いために、交通音は免れないのですが、本マンションの住戸の中心は公園側の東向きとなっているため、多くの住戸の閑静さは保たれていると思われます。面積924の敷地は三方道路で、建物の周りには歩道空間が設けられます。敷地の北側には墓地がありますので、北側角部屋の窓からは視界に入るものと思われます。

 建物の
外観はホワイトで統一され、外階段を覆うアルミルーバーも白となっています。ガラスパネルは乳白色で、緑の多い弥生公園と明るく調和することでしょう。エントランスアプローチはダークな御影石とホワイトの御影石を幾何学的に組み合わせた高級感ある仕上げとなっています。
 
 メンテナンス性の優れた
二重床・二重天井構造を採用し、断熱に優れた複層ガラスを用いています。設備としては食器洗い乾燥機を標準装備、省エネ対策等級も4をクリアしています。

 間取りは、小規模マンションの特徴を活かして
角住戸率75%、全て3LDK・4LDKのファミリータイプですが、専有面積は66.10屐82.63屬函△笋箴さめとなっています。

 本マンションは、公式HP上、
12月上旬販売開始予定となっており、マンションギャラリーのオープンもこれからということで、まだ販売価格に関する情報はありません。標準相場をごくおおまかに試算すると、186万円[中板橋坪単価]×1.013[駅距離補正]=坪単価188万円となりました。

 近隣物件では、現在販売中の
『アイランドコート中板橋』(「中板橋」駅徒歩4分)の第2期が坪単価175万円〜210万円のレンジです。これを基礎とすると、本マンションの標準坪単価は184万円となり、やはり平均坪単価180万円台が相当という結果になりましたが、立地・仕様・ブランド力等でこれに上乗せできるかどうか、という判断になるものと思われます。

 私も現地を歩いてみて、
「中板橋」駅近辺の伸びやかな雰囲気を好ましく思いました。南を川越街道、西を環七が通る一角ですが、その中の弥生や中板橋の住宅街・商店街では、喧騒とは離れた穏やかな暮らしがあります。「中板橋」駅近辺では案外、分譲マンションの販売が少なく、その意味では、この近辺でマンションを探されている方々には好物件だと感じました。

本マンションの南側道路です。南側に住宅が並ぶ細い道で、弥生公園への道のりでもあります。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



川越街道に最も近い本マンション南西角です。



弥生公園を南東側から写したものです。公園外周に植えられた樹木がよく育っています。写真奥にうっすらと見えるのが本マンション工事現場です。



同じく弥生公園を南東側より、同公園から少し離れて写したものです。写真奥に本マンション工事現場が見えます。



本マンションの工事現場を北側の坂から写したものです。周囲は落ち着いた住宅街です。



同じく本マンションの工事現場を北側から写したものです。本マンション北向かいには墓地があるのが見て取れます。




公式ホームページ ⇒ラヴォア中板橋

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| 新築マンション 板橋区 | 21:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ西台シーズンスクエア(新築)−奇をてらわないパークホームズらしさ
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営地下鉄三田線「西台」駅徒歩5分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル・近鉄不動産分譲、奥村組施工・地上13階建・総戸数88戸の『パークホームズ西台シーズンスクエア』です。

 アドレスは板橋区高島平9丁目です。高島平の歴史は江戸時代にまでさかのぼり、1841年、この地で砲術家・高島秋帆が日本で初めての洋式砲術と洋式銃陣の公開演習を行いました。その後、長らく「徳丸ヶ原」と呼ばれる農作地でしたが、1956年に同地域330ヘクタールを日本住宅公団(現在の都市再生機構)が買収して一大団地を建設する計画を進め、同時に東京都が都心に直結する交通機関(都営地下鉄6号線、現在の都営地下鉄三田線)を整備しました。1969年、高島秋帆にちなんで「高島平」と改称しました。

 有名な高島平団地は高島平2丁目及び3丁目に位置しますので、本物件のエリアとは異なりますが、いずれにしても
高島平全体がかつての新興住宅街であり、東西と南北の道路がほぼ90度に交差し、住所表示による道順案内が容易にできます。荒川の後背湿地のため、現在は全体が平坦な土地で、地域内の高低差はほとんどありません。

 「西台」駅からもフラットなアプローチで、同駅を出て北上し、セブンイレブンを右手に見ながら左折、線路をまたいでにょっきりと建つユニークな都交通局志村寮を左手に見つつ右手に折れたところに本マンションの建設現場が現れます。

 面積2,223.62屬
三方道路に囲まれたきれいな形の敷地です。周辺道路は、北側道路が最も大きいのですが、これも含めて
交通量はそれほど多くありません。配棟は南向き中心とし、北側はエントランスホール・中庭・駐車場・駐輪場で、歩車分離を実現しています。セールスポイントの1つは、中庭と東西2つのプロムナードで、四季の潤いを感じられる植栽とする計画です。

 周辺は、マンションや団地が多いため、低層階では眺望は難しいでしょう。また、敷地南面に隣接して事業者向けの駐車場と簡易な建物があり、低層階では気になる向きがあるかもしれません。

 間取りは田の字型が基本で、
70崢供3LDKが全88戸中70戸超となります。間取りの全タイプにウォークインクローゼットを設け、ファミリーの暮らしやすさを念頭に置いています。普段のお買い物は、ダイエー西台店が徒歩6分の距離です。

 販売価格は、専有面積65.58屐90.53屬紡个3,100万円台〜6,300万円台、坪単価にして160万円〜235万円程度となります。標準相場を試算すると、174万円[西台坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価181万円となりましたので、まずまずの価格レベルと言ったところです。

 売主の三井不動産レジデンシャルでは、都営三田線電車への本マンション広告掲示など、セールスに力を入れているようですが、
必ずしも注目度はまだ高くなっていません。若いファミリーが飛びつくような共用施設などを設ければ目立つのでしょうが、そこはあえて中身勝負でがんばっている気がします。確かに、奇をてらっていないところがパークホームズらしいと言えば、その通りです。販売は6月中旬に開始予定です。

北側から南側の工事現場を見たものです。奥に見える建物が都交通局志村寮です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



敷地東側の向かいのマンション等です。



敷地南東側の風景です。



敷地北側の道路です。バス停があります。



敷地東側の道路です。小さな飲食店が並んでいます。



敷地南側の簡易な建物と事業者用駐車場です。




公式ホームページ⇒パークホームズ西台シーズンスクエア


| 新築マンション 板橋区 | 21:04 | comments(0) | trackbacks(1) |
パークハウス大山(新築)−商店街活用がウリ、予定価格引下げで割安感
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★ 東武東上線「大山」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所&新日石不動産分譲・西松建設横浜支店施工・地上14階地下1階建・総戸数39戸の『パークハウス大山』です。

 アドレスは板橋区大山町(おおやまちょう)です。中仙道から川越街道を通り、「富士山大山道」に入る分岐点だったことから、「大山」という地名がおこりました。江戸時代は、川越方面の物産を運ぶ馬や人々が行き交う道筋として、重要な役割を果たしていました。現在は、板橋区の南東部に位置する小さな町で、町域の南辺を川越街道が東西に走ります。

 『パークハウス大山』の立地もその川越街道沿いで、敷地南西部を接するため、交通音・排気ガスの影響は免れません。北西方向のお隣は東京信用金庫、川越街道をはさんでお向かいは関東マツダ板橋店です。一方、
南東方向や戸建て街に向かって開ける北東方向は、中高層階の眺望が抜けてくるものと思われます。

 「大山」駅からは、板橋区最大の駅前商店街ハッピーロード大山を通り抜けて、信号のないアプローチとなり、これが『パークハウス大山』のセールスポイントとなっています。ハッピーロード大山はアーケード街となっており、雨にぬれない通路ともなります。

 ハッピーロード大山は昔、割賦販売を早期に導入した経緯があり、最近も
元気な商店街として注目を浴びています。板橋区在住で2007年M-1グランプリ王者のサンドウィッチマンはハッピーロードを日常的に利用しており、TV番組「スッキリ!!」の企画で凱旋パレードとミニコントを行いました。

 このほか、
区立板橋第六小学校が川越街道沿いに南東方向に歩いて徒歩2分の近さ、日常のお買い物はコモディイイダが徒歩3分、春の桜が美しい区立弥生公園が徒歩10分となります。

 『パークハウス大山』の敷地は504.26屬箸いΧ垢気如△海海肪肋14階地下1階建ての建物が建つことになります。外観は、
グレータイルを基調とし、垂直ラインをホワイトタイルであしらったスマートでスタイリッシュなデザイン、エントランスは、花崗岩を用いて上質さとあたたかさを表現しています。

 住戸フロアは2階からとなり、
1フロア3戸によるシンプルな構成、各フロアはすべてカーペット敷きの内廊下仕様です。共用廊下が狭いため、フロア住人がお互いに顔を合わせる機会は多くなります。一方、バルコニーは隣戸と接さないなど住空間設計は独立性に配慮しました。数多い開口面により、開放感と独立性が確保されています。

 間取りは、専有面積39.95屐76.62屬1LDK〜3LDKで、
シングル・ディンクス及びファミリー層がターゲットです。1フロアにはAタイプ(39.95)、B-1タイプ(64.98)又はB-2タイプ(65.75)、Cタイプ(76.62)の3戸で構成されることとなります。駐車場は8台で、駐車場設置率は21%と少なめです。

 構造面では
二重床・二重天井をしっかり採用しています。タワーマンションでないのに乾式壁である点が遮音の点で気になりますが、水廻り等では遮音性に配慮した間仕切り壁仕様としています。

 設備面では
玄関のトール型の下足入やトイレの鏡付手洗いカウンターなどが目を引くものの、「パークハウス」の中では質感的に目立たないものとなっています。防犯・安全面では、全住戸の開口部に防犯センサーを設置している点、浴室やトイレにあらかじめ手摺を付けている点などが特徴です。

 販売予定価格は、
坪単価換算にすると、Aタイプが214万円〜280万円、B-1タイプが235万円〜248万円、B-2タイプが200万円〜229万円、Cタイプが197万円〜241万円となり、ファミリータイプでは坪単価220万円程度が標準のようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、203万円[大山一昨年坪単価]×1.139[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]=坪単価237万円となりました。一方、『パークハウス大山』の斜向かいには、同じ三菱地所が平成15年に分譲した
『大山パークハウススタイリッシュタワー』(「大山」駅徒歩5分)があり、分譲時の平均坪単価は175万円、これを基礎とすると、175万円×1.106[地価上昇補正]×1.016[駅距離補正]=197万円となります。

 いずれにしても、
現況相場からは割安な販売予定価格となりました。当初の予定価格は坪単価220万円程度〜275万円、標準として坪単価240万円〜250万円程度となっていましたが、購入検討客の反応を見てかなり大きく値を下げてきたようです。

 「パークハウス」シリーズの中ではコストを節約してエコノミーに仕上げた感はあり、Aタイプ、Cタイプについては川越街道の交通音・排気ガス、B-1又はB-2タイプでは日照面の難がありますが、やはり
商店街を通り抜ける駅までのアクセスの利便性・快適性と価格の割安感も捨てがたいものがあります。

 「大山」駅から「池袋」駅まで3駅6分のアクセスも良好です。販売は11月上旬、入居は来年9月上旬を予定しています。ブランド力もあり、この価格帯であればそこそこ売れていくことでしょう。

公式ホームページ ⇒パークハウス大山

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| 新築マンション 板橋区 | 07:03 | comments(0) | trackbacks(4) |
常盤台ガーデンソサエティ(新築マンション)−常盤台の隣の前野町立地、魅力ある共用施設だが割高感先行
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★ 東武東上線「ときわ台」駅より徒歩8分の場所に立地する丸紅&住友不動産分譲・地上18階地下1階建・総戸数419戸の『常盤台ガーデンソサエティ』です。

 当初は丸紅・住友不動産・明豊エンタープライズ3社の共同事業でしたが、今月、明豊エンタープライズが売主からはずれました。今後は、丸紅&住友不動産のタッグで事業を進めていくことになります。


 アドレスは板橋区前野町2丁目です。板橋区の東部に位置する区内でも比較的大きな面積をもつ町で、町域内には住宅地のほか、中小の工業施設が立地する住工混合市街地が広がっています。

 『常盤台ガーデンソサエティ』が強調している「常盤台」は、前野町の南側、「ときわ台」駅周辺を指します。常盤台は、板橋区の田園調布と呼ばれる優良な計画街区、現在の様子の評価はさまざまであるものの、城北での知名度は抜群です(参考:『BELISTA常盤台(ベリスタ常盤台)』)。『常盤台ガーデンソサエティ』は
確かに、その常盤台を身近に感じられるロケーションではあります。

 日本交通跡地の面積12,727.23屬箸い広大な敷地は、用途地域としては準工業地域・工業地域でありますが、今回のプロジェクトでは総合設計制度を採用、敷地北側に約5,702.22屬發慮開空地を設け、緑に包まれた都市的な空間を目指しています。この公開空地については、購入検討者はもちろん、地域にお住まいの方々の評判も上々のようです。

 共用施設の多彩さも自慢の一つです。ユニークなのは体育館を有することで、子供たちが元気に遊ぶにはもってこいです。さまざまな企業とのコラボレーションもセールスポイント、家事代行サービスからフィットネス教室、英会話・音楽・パソコン教室までプロのサポートが受けられます。そのほか、シアタールーム、パーティールーム、保育所、ゲストルームなどの共用施設を有します。

 南面を正面としたコの字型配棟で、外観は、アースカラーをあしらったシンメトリーなデザイン、
西隣りにはスーパー三徳・デニーズ・ユニクロ・セントラルフィットネスの複合施設があって便利です。スーパー三徳はとびきり安いというわけではありませんが、品揃えが豊富です。

 通学区については、近辺の区立小学校では常盤台小学校の人気が高いのですが、
本マンションの建設による児童増が見込まれて学区が前野小学校から変更となり、原則中台小学校となり、少し遠くなります。

 目の前は戸建街なので、
道路向かいの10階建てマンションの頭を抜く階数であれば見晴らしが利きます。南西向かいの飯沼病院を気にする方がいらっしゃるかもしれませんが、地域内コミュニティとして大事な存在だと思います。

 間取りは、
専有面積62.65屐104.98屬2LDK〜4LDKで、共用施設から見てもファーミリー層をターゲットとしています。長谷工コーポレーション施工に特徴的なワイドなバルコニーを採用、最大奥行2.4mを実現し、リビングと一続きの空間として活用が可能です。

 設備では、
手洗いカウンター付きタンクレストイレが好評です。全般的には標準仕様といったところで、ディスポーザーもありますし、過不足はない印象です。二重天井・二重床など構造面も安心、24時間有人管理やコンシェルジュサービスにより大規模マンションとして良好な管理とサービスが期待できるでしょう。

 販売価格は、平均坪単価250万円程度となり、価格が高いとの評価が一般的です。現時点での標準相場をごくおおまかに試算すると、201万円[ときわ台一昨年坪単価]×1.101[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価221万円となり、やはり相場試算より1割強割高な結果となりました。

 昨年12月にモデルルームがオープン、本年2月の第1期販売では、総戸数の3割弱の120戸が売りに出され、3月時点で60戸の契約済にとどまりました。その後、第1期2次(20戸販売)〜4次を小刻みに販売、5月には第2期販売10戸が加わり、今は
先着順77戸販売となっていますので、ゆっくりとした売れ行きです。

 現在、
11戸を分譲する第3期販売のプレオープン中です。販売側は、今年3月時点で来年2月の竣工前完売に自信を見せていたとのことですが、今のペースでは危うい気がします。

 準工業地域・工業地域ながらあたりには
嫌悪施設がほとんどなく、共用施設をはじめ大規模マンションとしての魅力も十分なのですが、坪単価250万円という価格設定が、ターゲット層に届きそうで届かない水準のように思います。

 オリックスの『サンクタス1010タワー』にならって、
成約済住戸を含めて価格を15%程度引き下げ、平均坪単価210万円〜215万円あたりに設定しなおせば、本マンションの場合は売れ行きが加速すると思うのですが、値下げを行わないポリシーの住友不動産が売主にいる以上、その可能性はほぼ無いのでしょう。

公式ホームページ ⇒常盤台ガーデンソサエティ

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| 新築マンション 板橋区 | 11:46 | comments(0) | trackbacks(3) |
BELISTA常盤台(ベリスタ常盤台)(新築マンション)−風格ある「ときわ台」駅徒歩1分の大きな満足感
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★ 東武東上線「ときわ台」駅より徒歩1分の場所に立地する藤和不動産分譲・東急建設施工・地上11階地下1階建・総戸数104戸の『BELISTA常盤台(ベリスタ常盤台)』です。

 アドレスは板橋区常盤台1丁目です。常盤台一帯の地は、以前は富士見街道沿いに民家が2,3軒あるだけの「前野っ原」と呼ばれる農地でした。大正3年に、現在の東武東上線である東上鉄道が開通しましたが停車駅がないため、昭和初期に東武鉄道が一帯を買収した後も、しばらくは民間の飛行場として使用されていました。

 その後、昭和10年に「武蔵常盤」駅(現在の「ときわ台」駅)が開業、翌年から常盤台住宅地の分譲が開始されました。その
住宅地の特徴は、住宅地をほぼ一周する環状道路と駅前ロータリーから放射状に伸びる幹線道路による街路構成です。今日、環状道路にはプラタナスが生い茂り、散策を楽しむ人の姿が見受けられます。住宅地の細分化が一部では見られるものの、緑豊かな環境は残されています。

 そんな
「ときわ台」駅に徒歩1分のロケーションは希少な立地です。北口を出て右手の道路を渡ればすぐの場所、敷地の北側は三井住友銀行ときわ台支店となる商業地域です。敷地の南側は東武東上線の線路ですので、鉄道音は当然気になります。駅徒歩1分の宿命ではありますが、開口部である南向きが鉄路になるのがネックです。

 しかし、計画的に整備された駅前であるだけに、
利便性は抜群です。常盤台交番が徒歩1分で安心、中央図書館が徒歩3分、通学校である常盤台小学校が徒歩1分、上板橋第一中学校が徒歩3分、フェンテ常盤台店やマツモトキヨシときわ台店が徒歩1分、常盤台公園が徒歩3分という近さとなります。大型スーパーが東武ストア前野町店に徒歩11分と少し遠いのがやや難点です。

 面積1,385.40屬箸笋箴さめの敷地に地上11階地下1階建の建物となります。総戸数104戸のうち元の地主や商店主であろう事業協力者住戸が31戸ありますので、
分譲住戸は73戸です。駐車施設は27台と少なめですが、駅前ですので不自由を感じる方は少ないでしょう。

 間取りは、専有面積37.99屐76.56屬1R〜3LDKと
比較的コンパクト、全戸が南向き又は南西向きで、線路から少し離れる南向きの方が条件は良さそうです。しかし、全般にスパンが狭い縦長の短冊状の住戸が並び、特に南向きはコンパクト住戸が多そうです。各住戸は、逆梁工法により約2200mm高のハイサッシを実現しています。

 10月上旬に事前案内会を開催予定、価格発表はまだまだというところです。標準相場をごくおおまかに試算すると、201万円[ときわ台一昨年坪単価]×1.148[地価上昇補正]×1.107[駅距離補正]=坪単価255万円となりました。「ときわ台」駅前徒歩1分物件としては、平成16年に分譲されたタカラレーベンの
『レーベンハイム常盤台一丁目』が平均坪単価251万円でした。これを基礎とすると、251万円×1.136[地価上昇補正]=坪単価285万円となります。

 これらのことから、
坪単価250万円〜300万円程度が標準的な価格帯と考えます。逆に言えば、現在の不動産市況では、板橋区エリアにおいて坪単価300万円超では売りがたいと思われますし、坪単価200万円〜250万円であればお買い得な価格と言えるでしょう。

 駅前でありながら計画的に造られた住宅街区として風格を感じる「ときわ台」駅周辺、その一角を占めることとなる『BELISTA常盤台(ベリスタ常盤台)』は、資産価値の保全はもちろん、住むことの満足感も大きいものがあることでしょう。

公式ホームページ ⇒ BELISTA常盤台(ベリスタ常盤台)

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| 新築マンション 板橋区 | 22:22 | comments(0) | trackbacks(3) |
Brillia成増(ブリリア成増)(新築マンション)−交通至便・良心的価格の23区大規模マンション
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★ 東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅より徒歩4分、東武東上線「成増」駅より徒歩6分の場所に立地する東京建物&東京デベロップメント特定目的会社分譲・五洋建設施工・総戸数280戸の『Brillia成増(ブリリア成増)』です。

 アドレスは板橋区成増1丁目です。すぐ西側を白子川が流れ、東埼橋がかかります。成増は、石成村の名主田中家の17代・田中左京成益が開拓したとされており、この付近にはかつて、川越街道白子宿が存在しました。関東ローム層台地と荒川低地との境に当たる上に、白子川及び支流の百々向川(既に暗渠化されています)の影響で、駅の周辺は起伏に富み、坂が多くなっています。

 成増には、
東武東上線と東京メトロ有楽町線の鉄道2本、川越街道の国道1本があるのも特徴です。東武東上線でターミナル「池袋」へ1駅10分、有楽町線は銀座へのアクセス良好、さらに来年6月は東京メトロ副都心線が「地下鉄成増」駅を通る形で開業するため、利便性がさらにアップ、この副都心線は平成24年に東急東横線との乗り入れをする予定で、横浜方面へも直通で結ばれます。

 何と言ってもこの
交通の便の良さが、『Brillia成増(ブリリア成増)』の最大の特徴でしょう。一方、本マンションの背に当たる北側は、川越街道にぴたっと寄り添っています。交通量が相当にありますので、騒音・排気ガスの影響はありますが、これを気にするかどうかは個人差があります。

 「成増」駅周辺には、
24時間営業で便利な西友をはじめ、多彩な生活利便施設や華やかな商店街が充実しています。一時ダイエーが本社を置いていたこともあり、現在は本マンションより徒歩3分のところに、街の商業の中核としてダイエー成増店が存在します。なお、モスバーガー成増店は、モスバーガーの第1号店だということです。

 自然環境の面では、徒歩11分のところには、区は異なりますが練馬区最大の公園である
都立光が丘公園があるなど、大きな公園が点在し、快適でうるおいのある日常生活を過ごせます。

 『Brillia成増(ブリリア成増)』は、
アーバンテラスとシーズンテラスの2棟構成です。アーバンテラスは、地上13階と低層5階建ての総戸数58戸、シーズンテラスは地上10階建ての総戸数222戸です。二重天井・二重床、逆梁・アウトフレーム工法、3重の堅牢な防犯体制など、Brilliaシリーズにふさわしい構造・仕様をしています。

 東京23区にあって、坪単価200万円〜240万円程度が標準と、
リーズナブルな価格設定で人気を呼びました。現在の先着順販売は14戸です。内訳はシーズンテラス7戸、アーバンテラス7戸と半々、アーバンテラスは来年も販売予定住戸がありますが、先行して販売したシーズンテラスはこの7戸が売れれば完売ということでしょう。

 シーズンテラス7戸が専有面積72.86屐94.41屬紡个携稜箍然4,850万円〜7,040万円、坪単価220万円〜248万円であり、アーバンテラス7戸が専有面積63.41屐92.47屬紡个携稜箍然4,330万円〜7,130万円、坪単価215万円〜254万円となっています。

 これから近隣で販売される野村不動産分譲
『プラウドタワー練馬』(「練馬」駅徒歩8分)が坪単価300万円程度、丸紅&住友不動産&明豊エンタープライズ分譲『常盤台ガーデンソサエティ』(「ときわ台」駅徒歩8分)が坪単価250万円程度とされている中で、『Brillia成増(ブリリア成増)』の価格優位性が一層明確になってきました。眼先売れ行きが止まっているものの、新年に期待がかかります。

公式ホームページ ⇒ Brillia成増(ブリリア成増)

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| 新築マンション 板橋区 | 08:14 | comments(0) | trackbacks(3) |