グランシティユーロパレス新川崎(中古)−発展する街と静かに暮らすユーロレジデンス
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★ JR南武線「矢向」駅より徒歩16分、同横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅より徒歩17分の場所に立地する平成18年8月築・日本綜合地所旧分譲・ファーストカルデア施工・地上6階建・総戸数40戸の『グランシティユーロパレス新川崎』です。

 アドレスは川崎市幸区小倉(おぐら)3丁目です。小倉は、橘樹郡小倉村として存在していましたが、1889年に鹿島田村、南加瀬村、矢上村、駒林村、駒ケ橋村、箕輪村と合併して日吉村が成立、その大字となりました。1937年に日吉村が川崎市と横浜市に分割編入され、大字小倉は川崎市に編入されました。そして、1972年4月1日、川崎市が政令指定都市に昇格し、新設された幸区の大字となりました。

 2007年12月15日、新鶴見操車場跡地に住居表示を実施し、
北部が「新川崎」、南部が「新小倉」となり、翌2008年12月8日に、JR横須賀線東側が「東小倉」になり、2年前の2011年10月17日、残部の北半分が「小倉1-3丁目」に、同年11月21日に残部の南半分が「小倉4,5丁目」となっています。付近にはかつて鶴見川に連なる小倉用水がありましたが、現在は暗渠化され、南加瀬交番付近に案内が載っています。

 本マンションから
「矢向」駅までは徒歩16分、「新川崎」駅までは徒歩17分と、いずれも距離があり、この点が本物件の一番のネックです。ただし、都心方面に向かうには「新川崎」駅利用、川崎方面に向かうには「矢向」駅利用で、電車に乗ってしまえば都心にも川崎にも便利な場所です。

 「新川崎」駅へは、パイオニア本社を右手に見ながら北上するルートですが、跨線橋に至る道路を横断するために2回のアップダウンがあります。「矢向」駅へは跨線橋を渡って南下し、左折して東に向かうルートで、風や雨の強い日は線路の横断に苦労するかもしれません。

 「矢向」駅に向かう跨線橋から本マンションを見渡すことができますが、
イタリアの大聖堂のような丸いドームが存在感を放っています。私は、フィレンツェで見たサンタ・マリア・デル・フィオーレ大聖堂を思わず思い出しました。ヨーロピアン調がお好きな方には満足できる外観だと思います。

 本マンションは、線路に沿った主要道路からは
一歩奥まった場所にあり、本マンション敷地西側と接する道路は車の往来が少なく、静かさを保っています。住宅街立地で、南側には『ライオンズマンション新川崎南』が立地していますが、建物間の距離を上手にとって、南側は1階住戸でも日当たり良好です。

 敷地面積は1,430.04平米で、間取りはSTUDIO〜4LDK、専有面積61平米〜75平米となっており、ファミリー層が主たるターゲットのようです。施工はナカワ工業株式会社、設計は大阪に本拠を持つイデアプランニングとなっています。

 ちなみに、
旧分譲会社の日本綜合地所は本物件のようなヨーロッパ風の分譲マンション販売が特徴で、絶頂期の2007年にはマンション供給戸数ランキングで全国6位、首都圏2位と躍進しました。しかし、急激な業績の拡張はやはり無理があったのか、その2年後の2009年にはリーマンショックのあおりを受けて会社更生手続を開始、昨年2012年10月に会社更生手続を終結しています。

 対象住戸は地上6階建て建物の
1階に所在する専有面積75.28平米の4LDKです。南向き住戸で、大型テラスが付いており、広々とした住空間を実現しました。このテラスは観音開きの窓を採用しており窓がフルオープンになり陽当り・風通しが良好、また、南側は隣地との間に約10m程度の空間があり開放感もあります。

 なお、
敷地内駐車場・駐輪場は専用使用権付きで無償使用が可能となっており、敷地内駐車場は1住戸に1台分・駐輪場は1住戸に2台分の割り当てとなっています。管理費は諸々を併せて月23,100円で、少々高くなります。

 間取りは田の字型が基本で、玄関から直進する廊下の先に10.2帖のLDがあります。このLDにはフルオープン可能な9.8帖の大型テラスが付くため、仕切りを開け放てば20帖もの広々としたスペースになります。

 LDインの5帖の洋室は南側テラスに面する気持ちよい部屋です。和室は中居室となり、6帖の広さ、共用廊下側には6帖と5帖の洋室が配されています。キッチンは独立型の3.2帖で、浴室は1418サイズ、収納はウォークインクローゼットはないものの、押入を含め各居室に収納スペースがあり、まずまずです。

 販売価格は3,490万円で、坪単価153万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、178万円[矢向坪単価]×0.879[駅距離補正]×0.825[築年数等中古補正]=坪単価129万円となりました。一方、対象住戸の分譲時価格は3,518万円ですので、売り出し価格はこれより28万円のダウンとなります。

 本マンションに関する過去の売買事例では、2階南向き住戸で、坪単価133万円〜140万円で売りに出された記録があります。今回の対象住戸については、これらのデータを考慮の上、大型テラスのついた生活面積の広さをどのように評価するか、という点がポイントとなるでしょう。

 いずれにしても、
築7年物件として手頃な価格帯と言えます。新川崎の再開発も、リーマンショックのあおりを受けてしばらく停滞していましたが、三井不動産レジデンシャルの『パークタワー新川崎』の分譲と併せて、再び機運が盛り上がりつつあります。街の発展を楽しみながら静かに暮らせる好物件だと思います。

跨線橋の上から南西方向を見ると、ドーム状の装飾を冠した本マンションが目に飛び込んできます。規模の割に存在感は十分です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



東側道路から写した本マンション東側外観です。東側は低層住宅街のため、午前中の日照は良好です。



西側にある本マンションのエントランスです。ヨーロピアン調の装飾がグランシティシリーズの特徴です。



本マンションが接する西側道路です。車の往来が少なく、静かさを保っています。



対象住戸のある本マンション南側です。向かいのライオンズマンションと距離があるため、1階住戸でも日照良好です。



北側にある本マンション駐車場です。駐車場は1戸に1台付いており、駐車場代は無料となっています。



 種別:中古マンション
 名称:グランシティユーロパレス新川崎
 価格:3,490万円 (税込)
 所在:川崎市幸区小倉3丁目
 交通:「矢向」駅徒歩16分
 面積:専有 75.28

詳細はこちら(ノムコムより)
グランシティユーロパレス新川崎

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| 中古マンション 川崎市幸区 | 19:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティウインズ新川崎壱番館(中古マンション)−ヤングファミリーの1次取得向け・南加瀬の充実の生活環境
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★ JR横須賀線「新川崎」駅より徒歩17分の場所に立地する平成7年3月築・JFE都市開発旧分譲・地上7階建・総戸数40戸の『シティウインズ新川崎壱番館』です。

 アドレスは川崎市幸区南加瀬3丁目です。壱番館と弐番館からなり、総戸数は118戸となります。南加瀬には、昭和47年にできた川崎市内唯一のかわいい
夢見ケ崎動物公園があり、入場料無料で春の桜も美しく、幸区民に親しまれています。

 かつて太田道灌がここに築城する計画がありましたが、悪夢のために築城をやめたという伝説から夢見ヶ崎と名付けられたとのことです。また、
アゴヒゲアザラシのタマちゃんが現れたのは、南加瀬にある鶴見川の廣野大橋付近でした。

 あたりは落ち着いた住宅街ですが、三差路の一角にあり、川崎駅へと向かう主要道路への抜け道として、車の通行量がありますので、注意が必要です。日常の買い物は
24時間営業のサミットやいなげやが近くて便利、主要道路に出れば、デニーズ、かに道楽、ガスト、夢庵などのレストランが集積しています。通学校の南加瀬中学校はほんの目と鼻の先、小学校は、南加瀬小学校が通学校となります。

 『シティウインズ新川崎壱番館』は、薄い茶系統の外観で、中央部分が細くくびれているのも特徴です。外向部の植栽も程よく育ち、良好に管理されています。

 対象住戸は、7階建て建物の3階に所在する専有面積65.53屬3LDKです。
南東角部屋で2面採光、日照・通風とも良好です。角住戸のためバルコニーは変形型ですが、間取りは使いやすい田の字型住戸となります。

 LDは10.3帖を確保、独立型の3.4帖の
キッチンは2wayで洗面所にも近く、家事動線に優れています。LDつながりの和室は6帖、共用廊下側は6帖と4.2帖の2洋室になります。専有面積の割に居室スペースが広いのですが、その分クローゼットが犠牲となっており、収納は少なめです。

 販売価格は2,790万円、坪単価141万円です。標準相場を試算すると、178万円[新川崎昨年坪単価]×1.029[本年地価上昇率]×0.863[駅距離補正]×0.764[築年数等中古補正]=坪単価121万円となりました。

 一方、本年第2四半期の川崎市幸区南加瀬の平均築年数14年の築マンションの成約事例が平均坪単価129万円、半年間の地価上昇及びより築浅であることを考慮すると、129万円×1.015(地価上昇率)×1.032(築年数経過分)=坪単価135万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 「新川崎」駅まで徒歩17分の距離は少し不便ですが、
辺りは生活しやすい環境です。住宅街にありながら、北・南・西方面には商店街があり、穏やかな活気が感じられます。若いファミリーも多く、子育てなども仲間が多いことでしょう。本物件も、小さなお子さんがいらっしゃるご家庭の第1次取得向けとして、間取りもお値段も手頃だと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:シティウインズ新川崎壱番館
 価格:2,790万円
 所在:川崎市幸区南加瀬3丁目
 交通:横須賀線新川崎 徒歩17分
 面積:専有 65.53平米


☆ ポイント ☆
南東角部屋・二面採光!
陽当り・通風良好!
ドラッグストア「セイムス」約50m!
24時間営業「サミット」約300m!
南加瀬小学校・南加瀬中学校学区!
その他費用 20000円


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
シティウインズ新川崎壱番館

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| 中古マンション 川崎市幸区 | 08:11 | comments(0) | trackbacks(1) |
オーベルグランディオ川崎(中古マンション)−国土交通大臣賞に輝く緑化に優れたマンション
★ JR南武線「矢向」駅より徒歩7分の場所に立地する平成17年1月築・有楽土地旧分譲・長谷工コーポレーション施工・総戸数430戸の『オーベルグランディオ川崎』です。

 アドレスは川崎市幸区神明です。
第二京浜から一歩奥まったロケーション、ただし、東側にはバスの車庫があり、夜は暴走族が走るとの話もあります。南西側は静かですが、お墓やラブホテルがあるなど、現地確認やお住まいの方にお話を伺うのが良いでしょう。E棟を除いては目前にマンションが建つ可能性は小さそうです。

 もともとは池貝鉄工の工場があった場所を2つに分けて、本マンションとナイス等分譲の『オーチャードプラザ』それぞれの戸数430戸、総戸数860戸のプロジェクトとなっています。リスク分散のためとも言われていますが、両マンションとも施工は長谷工コーポレーションで、それぞれの公開空地を連続したデザインにまとめ、統一感のある街並みを創出しました。

 また、敷地内に大きくスペースを取る自走式駐車場の屋上を積極的に緑化し、プライベートガーデンとして整備している点が評価され、財団法人都市緑化技術開発機構主催の「第5回屋上・壁面・特殊緑化技術コンクール」において、屋上緑化大賞 国土交通大臣賞を受賞しました。

 『川崎ハロー♪シティプロジェクト』というコピーで平成16年に販売、その人気は高く、有楽土地の販売実績の中でも記録的な速さで完売したようです。11階建の建物は豊かな緑と白を基調としたデザインで広がりのある住環境を創出、敷地内には3つの庭園により多くの緑を設けて都市の中のオアシスを標榜しています。

 屋上緑化の駐車場は総戸数に対し100%設置で、建物北側にはオープンスペースを設けて開放感・採光に配慮されています。
幸警察署が徒歩1分の安心感、幸緑道徒歩1分・南河原公園徒歩2分の緑に恵まれた周辺環境で、SEIYUも徒歩2分の便利さです。

 共用施設は、託児施設完備、キッズルーム・ゲストルーム/和室・フロントサービスなど大規模マンションならではの充実ぶり、ディスポーザー・24時間ゴミ出し・24時間集中監視システムなど、施設・セキュリティも十分です。

 対象住戸は11階建建物の10階に所在する専有面積93.7屬4LDKです。
南・西・北の三方角部屋で日当たり良好でしょう。サイドインの玄関でプライバシーに配慮、LD13帖+和室6帖が家族共同の空間となります。洋室3室は7帖・5帖・5帖と、主寝室及び各個室として立派なスペースです。キッチン・洗面所・浴室とも西側に窓があり、通風に優れています。

 販売価格は5,780万円、坪単価204万円です。標準相場を試算すると、178万円[矢向昨年坪単価]×1.042[本年地価上昇率]×1.013[駅距離補正]×0.935[築年数等中古補正]=坪単価176万円となりました。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 昨年は川崎市幸区神明の物件の取引事例の記録がHP上見当たらず、『オーベルグランディオ川崎』も『オーチャードプラザ』も、大規模物件ですが売りに出されることが少ないようです。一方、この両マンションご指名で物件を探している方もおられ、
現在でも人気のあるマンションとなっています。

 JR「川崎」駅にも徒歩15分、東側のバス停からのアクセスも便利で、川崎エリアの良好な住環境と交通・生活利便性を十分満喫できる緑に恵まれたマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:オーベルグランディオ川崎
 価格:5,780万円
 所在:川崎市幸区神明町1丁目
 交通:南武線矢向 徒歩7分
 面積:専有 93.7平米


☆ ポイント ☆ 
南・西・北の三方角部屋!ペット飼育可(飼育細則有)!敷地内駐車場100%完備・月額1,000円!LD床暖房!マンション内託児施設・フロントサービス有り! / その他費用 1000円


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
オーベルグランディオ川崎

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| 中古マンション 川崎市幸区 | 08:06 | comments(0) | trackbacks(2) |