プラウド大倉山(中古)−ブランド地の希少4LDK角部屋、割安感もあり

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★ 東急東横線「大倉山」駅より徒歩12分の場所に立地する野村不動産旧分譲・竹中工務店施工・地上7階建・総戸数168戸・2004年9月築の『プラウド大倉山』です。

 アドレスは横浜市港北区大倉山5丁目です。大倉山は1丁目から7丁目まであります。2007年から2009年に渡る住居表示の実施により、それまでの太尾町から大倉山に町名変更されました。1丁目には東急東横線「大倉山」駅が所在し、同駅から北西側に登る大倉山公園にはプレヘレニック(前ギリシャ)様式として設計された大倉山記念館が建ち、この地域のシンボルとなっています。本マンション分譲時のチラシにも大倉山記念館が大きく取り上げられていたことを懐かしく思い出します。

 地勢は「大倉山」駅前の商店街通りの北東側が大倉山公園から連なる丘陵となっており、通りの南西側には平坦な区域が広がっています。田園の広がる場所だったこともあり、宅地開発では比較的余裕を持って区画されています。駅からやや離れた場所の多くでは戦後から高度成長期にかけ、まず工場や倉庫に変わり、現在それらの跡地には比較的規模の大きなマンションが建設されています。大倉山では駅に近い低層の住宅街とやや離れた高層のマンション群という住区の構成が見られます。
 
 地名は実業家であり、東洋大学学長も務めた大倉邦彦が1932年、現在の大倉山公園に創設した大倉精神文化研究所(現在の大倉山記念館)に由来します。14世紀の記録にも残る「太尾」の名が名実ともに消滅する町名変更には賛否両論が起き、横浜市は住民参加による異例の公聴会を開き、市議会はその意見を集約・審議を経た後、町名変更を可決しました。公聴会以前に行われた住民アンケートの結果、約65%が賛成でしたが反対も30%を超えていたとのことです。


 「大倉山」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅西口を出て北西方向に進み、スギ薬局、ライフを右手に見ながら大規模マンション群の中を進んだ右手に所在します。途中小さなアップダウンがあるルートでもあります。太尾堤緑道に接しており、緑豊かで開放的な立地です。

 白いタイル貼りのシックな外観が周囲に溶け込み、北西部の出入り口は隣接する「市立太尾小学校」への通学路にもなっています。L字型に配置された住棟が囲む中庭を設置し、緑をふんだんに取り入れられた空間です。オートロックドアを抜け、エントランスへ進むと、二層吹き抜けの空間に、中庭の望む明るいエントランスホールがあります。

 エントランスホール2階には、会合やパーティーに使える開放的なマルチユースのビューラウンジが設けられています。24時間稼働のセキュリティシステムなど、安全・安心にも重点を置いています。

 対象住戸は
地上7階建て建物の2階に所在する専有面積91.68平米の4LDKす。ポーチ付きの玄関から直進すると13帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.5帖です。LD隣接の和室・洋室はいずれも6.2帖で、共用廊下側に7.1帖の主寝室と6.1帖の洋室があります。

 ウォークインクローゼットは2つ、納戸が1つ、押入が1つあるほか、トランクルームがポーチに付いており、収納力は十分です。窓付き浴室は1620サイズとゆったりしています。


 販売価格は5,980万円、坪単価216万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,119万円〜6,517万円、『イエシル』では6,210万円、『マンションマーケット』では5,381万円〜5,949万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,199万円〜6,888万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,059万円、坪単価218万円となり、販売価格は1.3%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,690万円、坪単価169万円との記録が残っています。

 2004年当時は、低層階とはいえ角部屋が坪単価160万円台で大倉山一流ブランド物件が購入できたことになります。いずれにせよ、売りに出されることが少ない4LDKの部屋であり、価格も相場よりリーズナブルであることから、条件に合致する方には十分に検討に値する物件と言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド大倉山
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:横浜市港北区大倉山5丁目
 交通:「大倉山」駅徒歩12分
 面積:専有面積91.68平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド大倉山

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 21:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド綱島(中古)−アップル社誘致で注目の築浅・割安なプラウド物件
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★ 東急東横線「綱島」駅より徒歩10分、同線「日吉」駅より徒歩16分の場所に立地する野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・2011年11月築・地上7階建・総戸数99戸の『プラウド綱島』です。

 アドレスは横浜市港北区綱島東4丁目です。綱島は、綱島西1〜6丁目・綱島東1〜6丁目・綱島台・綱島上町で構成されています。東急東横線の「綱島」駅は綱島西1丁目に所在し、綱島東3・4丁目と5・6丁目の間には東海道新幹線の高架が通過、鶴見川が綱島東1・5・6丁目の南東側を流れ、地域北西部に綱島街道が通っています。

 1914年(大正3年)に温泉(鉱泉)が出てから昭和50年代前半までは、綱島温泉と呼ばれた温泉街でした。また、横浜北部随一の商業地区として発展し、全国的に知られた桃である「日月桃」の大産地でもありました。綱島神明社がある高台は「桃雲台」とも呼ばれ、この桃畑を一面に眺めることができました。しかし、周辺の宅地化などにより温泉施設や桃の栽培農家はごく僅かしか残っていません。このほか、戦前までは製氷が盛んでした。

 本物件と同じ町内(綱島東4丁目)で2011年に閉鎖された
パナソニック綱島事業所の跡地(敷地面積37,900平方メートル)には、次世代都市型スマートシティ事業「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン(Tsunashima SST)」として、ユニーの大型商業施設野村不動産とMID都市開発の集合住宅および米アップル社の技術開発施設(2015年度着工、2016年度完成予定)などが建設される予定で、2018年の街開きを目指しています。

 本マンションは、まさに上記の
スマートタウン構想の敷地の目の前に位置します。パナソニック事業所が閉鎖されてから、私達地元民の間ではここに「コストコができるらしい」との噂でもちきりだったのですが、土壌汚染対策云々の話が持ち上がって立ち消えとなり、その後突如出現したのがこの構想です。

 元々「コストコ」などという話は初めから根も葉もなかったのかもしれませんが、いずれにしても
米アップル社誘致という大ニュース、大型商業施設も計画され、更なる注目を浴びています。

 「綱島」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅を出て北東方向に綱島街道をフラットに歩く道のりですが、主要街道の割には歩道が狭いところがあり、また、やや単調なルートでもあります。「日吉」駅から徒歩16分で、こちらは綱島街道を南西方向に下る道のりです。丘上にある同駅への登りは傾斜が結構あり、通勤は、朝が「綱島」駅から、帰宅は「日吉」駅からと、使い分けてもいいかもしれません。

 外観は、綱島街道を車で通っていても、
はっとするかっこよさです。プラウド特有の印象的なファサードに赤色のグリッドを入れ、さらに壁面緑化を施して妙なる味を醸し出しています。綱島街道との境界には桜並木を植え、春には居住者にも通行者にも目を楽しませてくれる配慮がされています。

 さらに、各戸とも
緑豊かな中庭「グリーンガーデン」に接し、中庭に向く形で「ガーデンラウンジ」を設えています。全戸南西向きの配棟は、中庭を配することで、北側の棟にも日照を呼び込むことに成功しています。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の2階に所在する専有面積75.13平米の3LDKです。典型的な田の字型住戸ですが、各居室が効率よく取れて、広々とした18.9帖のテラス付きです。玄関から直進するLDは12.1帖、隣接する洋室は6.1帖、共用廊下側には6.5帖と5.3帖の洋室が配されています。

 カウンター付きキッチンは3.4帖トイレ、洗面所、1418サイズ浴室は中央に位置し、リビングには納戸が、6.5帖洋室にはウォークインクローゼットが備わるなど、その他洋室のクローゼットと合わせて収納力は十分です。野村不動産がファミリータイプに採用する「ラクモア」仕様となっており、ディスポーザー、タンクレストイレ、スロップシンクなどが目を引きます。

 全開口部に防犯センサーがつくなど、綱島街道に接する立地に対応し、二重床・二重天井、二重サッシなど、構造面でも安心です。分譲時のオプションとして、キッチン背面の収納造作、IH仕様コンロ、玄関に鏡設置、洗濯機置場上部収納などが備わっています。管理費は月額13,700円(1平米単価182円)とリーズナブルで、修繕積立金月額7,500円、町内会費、共視施設負担金と合わせて毎月の支払いは21,718円です。

 販売価格は4,980万円、坪単価219万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,930万円(坪単価217万円)〜5,330万円(坪単価235万円)となり、販売価格はこのレンジの低位の部類に入り、これもリーズナブルな価格水準と言えそうです。

 交通利便性はやや弱いですが、学園都市である日吉と従来からの商業の中心地である綱島両方の街を楽しめるとともに、米アップル社の技術開発施設や大型商業施設の誕生で更にステイタスが上がる立地になっており、プラウドブランドと優れたデザイン、築浅でありながら低廉な価格と、セールスポイントがいくつもあるマンションです。地縁のある方で中古マンションをお探しの向きには特にお薦めできる物件だと考えます。
 
 種別:中古マンション
 名称:プラウド綱島
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:横浜市港北区綱島東4丁目
 交通:「綱島」駅徒歩10分
 面積:専有75.12平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド綱島
 
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| 中古マンション 横浜市港北区 | 19:51 | comments(0) | trackbacks(0) |
ソルクレスト大倉山(中古)−中世の人の暮らしと青空を思わせる静かな住環境
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★ 東急東横線「大倉山」駅より徒歩13分、同線「菊名」駅より徒歩15分の場所に立地する昭和57年築・日興不動産旧分譲・佐田建設施工・地上3階建・総戸数71戸の『ソルクレスト大倉山』です。

 アドレスは横浜市港北区師岡町です。師岡町(もろおか)は諸岡とも記し、古く『和名抄』や七世紀の奈良県藤原京跡より出土した木簡にもみられる地名です。中世においては、現在の横浜市中心部をひろく示す地域名称だったようです。

 師岡町は、
古くから4つの谷戸(やと=谷状の地形)によって形成され、法華寺と熊野神社という二つの古刹(こさつ)がならんで鎮座します。このうち法華寺については南北朝に由来する寺院で、確かにそのような知識をもって師岡町の風景を眺めていると、古い地形が今でも残り、南北朝時代に人がここで暮らした様が目に浮かぶようです。

 本マンションも、そういった谷戸の一つにできたマンションです。したがって、
「大倉山」駅までの道のりは一山越す感覚で、急なこう配の坂道を上り、一番近い道は人が一人通れるだけの細い歩道をつたって、最後は急な階段を下りてようやく環状二号線に出て、区役所前の交差点、大倉山の交差点と通って同駅に着く道のりです。「菊名」駅についても、同様な道のりのようです。

 その代わり、といっては何ですが、
周辺環境はとても静かです。こういう地形ですから、この地域に住んでいる方々か、この地域に用がある方々以外はここを車で通過する、といったことがまずありません。一山超えた向こうには交通量の激しい環状2号線があることが嘘のようです。

 本マンションは、このような
静かな谷の底から再び上り坂になる傾斜地に立地します。手前には分譲戸建て等が立ち並び、その一段高いところに本マンションは位置しています。外からはなかなか全容がつかみがたいのですが、配棟はL字型、かつ、北側の棟は雁行型で、各住戸が間口が多く独立性の強いタイプとなっています。

 細長く突き出た正面ゲートの北隣には
師岡打越第二公園があり、本マンションにお住まいのお子様にとって格好の遊び場となります。かといって騒々しいという雰囲気でもなく、遊具はもちろんありますが、良く育った樹木が本マンションにも潤いを与えてくれています。

 対象住戸は、地上3階建て建物の
2階に所在する専有面積66.11屬3DKです。東・北・西に開口部を有する三方角部屋で、東・西の2面バルコニーとなります。

 リビングはなく、
DKが8.6帖と、やや家族の団らんの場が狭い印象、3洋室は5.5帖、5.4帖、5帖となります。5.5条帖の洋室はDKからのインですが、他の2室及びトイレ、洗面所は、玄関に隣接するホールからの出入りとなります。なお、ホールからDKへは階段を経るように間取り図上は見えます。収納はDKに接する洋室に広いクローゼットがあり、そのほか物入れ、下足入れなどまずまずの容量です。

 平成23年5月に内装リフォームが完了し、システムキッチン、エアコン、クロス、洗面化粧台、照明器具などを新規交換しました。なお、駐車場はありませんので、必要な場合には近隣の民間の有料駐車場を借りることになるのでしょう。

 販売価格は1,590万円、坪単価79万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、184万円[大倉山坪単価]×0.927[駅距離補正]×0.456[築年数等中古補正]=坪単価78万円となり、ほぼ標準相場どおりとなりました。

 あたりは第一種低層住居専用地域で、本マンションが上り坂の途上に位置するため、その正面ゲートに立つと、遠く北西側の丘の上にマンションが建っている様子など、見晴らしがききます。駅までのルートには難がありますが、代わりにとても静かで快適な住環境を手に入れることができ、本物件が隠れた人気マンションである理由がわかったような気がしました。

本マンションの正面ゲート付近から北西方面を写したものです。北西側の丘の上に建つマンションが印象的です。



本マンションの正面ゲートから本マンションを写したものです。左手が車用の道路、右手が歩行者用の階段です。



正面ゲートに近い棟の外観です。地上3階建てですが、高台にあるために、見晴らしがききそうです。



隣接する師岡打越第二公園から本マンション側を写したものです。公園内の大きな樹木が潤いを与えてくれています。




 種別:中古マンション
 名称:ソルクレスト大倉山
 価格:1,590万円 (税込)
 所在:横浜市港北区師岡町
 交通:「大倉山」駅徒歩13分
 面積:専有 66.11

詳細はこちら(ノムコムより)
ソルクレスト大倉山

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 22:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
藤和ライブタウン大倉山(中古マンション)−東横線のお洒落タウンに落ち着いた住まい
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★ 東急東横線「大倉山」駅より徒歩8分の場所に立地する平成13年5月築・藤和不動産旧分譲・地上6階建・総戸数56戸の『藤和ライブタウン大倉山』です。

 アドレスは横浜市港北区大豆戸(まめど)町です。大倉山、というからには、そんな名の古式ゆかしき山があったのかと思えばさにあらず、大倉山の名が初めて公になるのは、昭和7年3月31日、東横線全線開通の時に、それまでの「太尾(ふとお)」駅が「大倉山」駅に改称されたことに始まります。

 当時、実業家で後に東洋大学学長などを務めた大倉邦彦先生がこの地に大倉精神文化研究所を開設、これに当たって東急電鉄側が大倉氏にどんな駅名にしたいか希望を聞いたらしく、大倉氏が第一候補を大倉山にしたことからこの名がついたそうです。しかし、この「大倉山」の名が付いてから、はや70年の歴史が経ちました。

 また、『藤和ライブタウン大倉山』のアドレスである大豆戸(まめど)は、難読地名として知られています。由来は、横浜北部の総鎮守である師岡熊野神社に大豆を奉納していたためとされています。いずれにせよ、この地域は、昔は豊かな農村地帯であったことでしょう。
今では、昭和63年にまちおこしのために作られたギリシャ建築を彷彿とさせる意匠の建物が特徴的な大倉山エルム通りなど、お洒落な主婦層に人気の街並みとなっています。

 『藤和ライブタウン大倉山』は、「大倉山」駅の南東、綱島街道と環状2号線が交差する大豆戸交差点を東に折れて、師岡西側交差点を南に入ったところに立地します。
幹線道路から一歩奥まっているため、案外と静かなのではないかと思われます。東側・西側・南側の三方は大規模なマンション・アパート群に囲まれていますが、南側目前は駐車場となっているなど、どの方角も圧迫感はなさそうです。

 対象住戸は、6階建て建物の2階に所在する専有面積75.74屬3LDKです。西向きバルコニーですが、西側マンションとの兼ね合いから、日照・眺望は現地で確認が必要です。

 平行四辺形のスペースに田の字型を基本とする間取りをはめ込んだ格好、LDはデッドスペースがやや気になる11帖の広さとなっています。LDの窓の配置は広がりの感じられるクランク形状、隣接和室は6帖でLDと連結しての使用も可能です。


 U字型キッチンで作業スペースを大きく確保、しかし食器棚の配置が困難で、吊り戸棚やシステムキッチンに収納することになるのでしょう。共用廊下側は、大きな吹き抜けスペースが特徴、この明るさも現地確認が必要です。洋室は6帖と5.3帖の2室です。

 洗面スペースが少し狭く感じられますが、
各部屋に収納がつくなど配慮がされています。室内はきれいにお使いとのことです。

 販売価格は3,880万円、坪単価169万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、210万円[大倉山一昨年坪単価]×1.047[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.809[築年数等中古補正]=坪単価178万円となりました。

 また、昨年の横浜市港北区大豆戸の平均築年数8年・駅徒歩平均10分のマンションの成約事例が平均坪単価185万円、これを基礎として、これまでの地価上昇等を考慮すると、185万円×1.022(地価上昇補正)×0.988(築年数経過分)×1.026(駅距離補正)=坪単価192万円となります。

 住まいサーフィンの「物件別中古価格騰落率ランキング」によれば、『藤和ライブタウン大倉山』は、平成17年5月現在で、分譲時からの平均下落率が9%、神奈川県のマンションで下落率12位にランクされています。このときの平均中古価格が4,080万円ということで、坪単価が明らかでないので比較は難しいのですが、これを下回る価格を付けている本物件は、
リーズナブルな水準と言えそうです。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 環状2号線をそのまま西に走れば
新横浜駅がすぐ近く、南に走れば横浜方面にも快適アクセスと、車の交通の便も良いところです。ご近所にはトヨタ系列の大型商業施設トレッサ横浜がオープン少し上のクラスのファミレスも綱島街道沿いに豊富です。「大倉山」駅への道のりは交通量の多い幹線道路を横断しなければなりませんが、それを補って余りあるメリットを感じるマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:藤和ライブタウン大倉山
 価格:3,880万円
 所在:横浜市港北区大豆戸町
 交通:東急東横線大倉山 徒歩8分
 面積:専有 75.74平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
藤和ライブタウン大倉山
 
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| 中古マンション 横浜市港北区 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(9) |
藤和シティホームズ綱島ウエスト(中古マンション)−東横線のセンター地点・住宅街の落ち着いた南西角部屋
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★ 東急東横線「綱島」駅より徒歩12分の場所に立地する平成12年2月築・藤和不動産旧分譲・地上6階建・総戸数60戸の『藤和シティホームズ綱島ウエスト』です。

 アドレスは横浜市港北区綱島西4丁目です。「綱島」駅から第三京浜へ向かう道路を通り、綱島西4丁目の交差点を西へ曲がったところです。本マンションの西側には
早渕川にかかる吉田橋があります。北側道路で、本マンションのバルコニー側は静かだと思われます。

 ブラウン系の落ち着いた外観で、敷地北側は駐車スペースとなります。小学校は綱島小学校又は北綱島小学校、日常の買い物はいなげやが便利です。

 対象住戸は6階建て建物の3階に所在する専有面積75.58屬3LDKです。
南西角部屋につき日照良好となっています。本マンション南側は一般住戸が並んでおり、3階であれば向かいの住戸とお見合いすることはないと思われますが、確認が必要です。売主さんが現在居住中で、室内は大変きれいにお使いとのことです。

 典型的な田の字型住戸でLDは12.1帖を確保、カウンター付きキッチンは3帖とやや狭くなっています。LDを広くとった分、バルコニー部分にせり出し、LDの一角に柱の出っ張りが出ることとなりました。隣接の和室はきれいな6帖となっています。


 北側の洋室2室は8帖及び6帖と十分な広さをとりました。特に8帖洋室は出窓付きの西・北2面開放、サービスバルコニー付きと、角部屋の良さが活かされています。6帖洋室は隣接の靴入れスペースのため整形になっていませんが、北側窓は専用ポーチに守られてプライバシーを確保しています。

 洗面所が縦長でやや窮屈かもしれません。
バスルームは追い炊き機能・乾燥機能付きです。収納はウォークインクローゼットがあり、まずまずといったところです。

 販売価格は3,980万円、坪単価174万円です。標準相場を試算すると、197万円[綱島昨年坪単価]×1.052[本年地価上昇率]×0.943[駅距離補正]×0.859[築年数等中古補正]=坪単価168万円となりました。

 また、昨年の横浜市港北区綱島西の築年数13年マンション(「綱島」駅徒歩2分)の成約事例が坪単価186万円、1年間の地価上昇、築年数、駅距離を考慮すると、186万円×1.052(地価上昇率)×1.079(築年数経過分)×0.850(駅距離補正)=坪単価179万円となります。

 『藤和シティホームズ綱島ウエスト』では現在、1階南向き住戸が坪単価168万円、最上階南向き住戸が坪単価217万円で売りに出されています。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、
本物件が南西角部屋であることを考えれば、相場からも他住戸との比較からも納得しうる価格水準と言うことができるでしょう。

 駅徒歩12分は許容範囲、「綱島」駅は東急東横線急行停車駅で、渋谷にも横浜にもアクセス良好です。駅前はなじみやすい商店街、また、綱島には1914年に歴史が始まる由緒ある綱島温泉があり、戦前は東京の奥座敷として大いににぎわいました。どことなくほっとする住宅街に落ち着いて住むのに適したマンションと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:藤和シティホームズ綱島ウエスト
 価格:3,980万円
 所在:横浜市港北区綱島西4丁目
 交通:東急東横線綱島 徒歩12分
 面積:専有 75.58平米


☆ ポイント ☆
南西角部屋につき日当り良好
追い焚き機能・乾燥機能付浴室


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
藤和シティホームズ綱島ウエスト

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 08:15 | comments(0) | trackbacks(2) |
藤和綱島ハイタウン(中古マンション)−1千万円台の専用庭付き・日当たり良好の住まい
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★ 東急東横線「綱島」駅よりバス10分下車後徒歩2分の場所に立地する昭和60年11月築・藤和不動産旧分譲・地上7階建・総戸数128戸の『藤和綱島ハイタウン』です。

 アドレスは横浜市港北区高田西1丁目です。綱島街道の北綱島交差点から第三京浜に向けて東西に走る道路を北側に、早渕川を南側にはさまれた地域で、一般住宅・工場・オフィス・倉庫・マンション等が混在するエリアです。『藤和綱島ハイタウン』も、早渕川に沿った準工業地域に建つマンションで、西隣は大同メタル工業東京工場になっています。


 早渕川は、住宅地を抜ける川にもかかわらず、水質検査の結果は「きれい」との結果です。アユが棲んでいるのも検査の度に毎回確認されており、カワセミも飛んでくるそうです。通学校である高田小学校は、大通りを渡った上で北へ向かってかなり歩かなければなりません。

 対象住戸は、7階建て建物の1階に所在する専有面積60.5屬3LDKです。
南西向きバルコニーで、目の前を遮るものがないため、日照良好、33屬寮賤冂の植物の育ちも良いことでしょう。

 間取りは典型的な田の字型住戸です。LDは7.8帖と狭く、和室6帖と合わせて使うこととなるでしょう。共用廊下側は5.9帖と4帖の洋室、梁に押されて窓の面積がやや小さくなっています。キッチンは独立型の2.6帖となります。専有面積60.5屬3LDKとして上手く使ってはいますが、収納も少なくなっています。


 販売価格は1,880万円、坪単価103万円です (⇒平成20年2月25日、1,790万円(坪単価98万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、197万円[綱島昨年坪単価]×1.043[本年地価上昇率]×0.863[駅距離補正]×0.540[築年数等中古補正]=坪単価96万円となりました。

 また、本年1〜3月の横浜市港北区高田西の昭和61年築マンションの成約事例が坪単価104万円、地価上昇及び築年数を考慮すると、104万円×1.036(地価上昇率)×0.973(築年数経過分)=坪単価105万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、
ほぼ相場に沿った価格設定と言うことができるでしょう。

 「綱島」駅には遠いですが、
北側道路は、店舗も立ち並ぶ活気のあるエリアです。車を使えば港北ニュータウンや第三京浜、綱島街道にアクセス良好、充実した生活を送ることができます。メジャーセブンの一角である藤和不動産の分譲で管理人が常駐している安心感もある川辺のマンション、横浜市の治水対策もしっかりしているようです。

 種別:中古マンション
 名称:藤和綱島ハイタウン
 価格:1,880万円 ⇒1,790万円への値下げ
 所在:横浜市港北区高田西1丁目
 交通:東急東横線綱島 バス10分 徒歩2分
 面積:専有 60.5平米


☆ ポイント ☆
管理方式:常駐
専用庭使用料:1,200円/月
南西向き、日照良好
約33屬寮賤冂輊
ペット飼育可(規約有)


※詳細はこちら(ノムコムより)
藤和綱島ハイタウン
 
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| 中古マンション 横浜市港北区 | 08:07 | comments(0) | trackbacks(1) |
妙蓮寺ハウス(中古マンション)−コミュニティの力で年輪を刻む地域の顔的マンション
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★ 東急東横線「妙蓮寺」駅より徒歩4分の場所に立地する昭和46年9月築・地上11階建・総戸数128戸の『妙蓮寺ハウス』です。

 アドレスは横浜市港北区仲手原1丁目です。
第一種低層住居専用地域にもかかわらず、11階建の建物となっており、周囲でも目立つ存在となっています。今や既存不適格の物件となっているのではないかと推測しますが、日照・眺望をさえぎるものがありません。この辺りは昭和30年代まで大きな沼だったということで、それを埋め立てて本マンションを建設したものと思われます。

 「妙蓮寺」駅徒歩4分という利便性の高い場所にありますが、
最近の新築分譲マンションでは、これほど「妙蓮寺」駅に近い本格的な物件は出ていないところです。東急東横線の線路に沿って南北に長い板状のフォルムのため、玄関側となる西側は鉄道音の影響があるものと思われます。「妙蓮寺」駅近くの菊名池公園は住民の憩いのオアシス、夏には家族や友人と楽しめるプールもある水と緑に恵まれた公園です。

 築36年を経過していますが、
平成15年に耐震補強と3回目の大規模外壁修繕工事を行いました。外壁色は白を基調に大庇と共用廊下の手すり壁に落ち着いた茶色のアクセントを付けました。また、バルコニー手すりに取り付けられている目隠しテントは、お住いの方々の意見を反映させて、明るめのモスグリーンのテントに交換されました。

 お住まいの方々の高齢化が進んでいますが、若いご夫婦もいらっしゃいます。
コミュニティ活動はしっかりしており、この大規模修繕工事も専門委員会の継続した活動、歴代役員の方々の努力と成果により高経年マンションのモデルとなる良い工事となったようです。マンション管理組合では、入居30年の歴史を記した詳細な記念誌「年輪」を刊行し、工事の竣工式に全居住者並びに関係者の方々に配布しました。

 対象住戸は、11階建建物A棟の
最上階に所在する専有面積68.82屬療豸き3LDKです。日照、眺望、通風良好です。今月新規全面リフォームを行い、壁、天井クロス、照明器具、フローリング、扉、玄関、キッチン、浴室、洗面台、トイレなど、すっかり新しくなりました。

 田の字型住戸を基本とする間取り、LDは12.3帖を確保しましたが、洋室は5.6帖・5.9帖・4.5帖の3室で、主寝室がやや狭めです。3.0帖のキッチンは独立型、トイレは洗面室を通って入ることになりますので、年頃のお子様がいらっしゃる場合には入浴時に気を遣うかもしれません。洗濯機は、洗面室から独立して置くタイプ、収納はウォークインクローゼットがあります。

 販売価格は2,990万円、坪単価143万円です。標準相場を試算すると、199万円[妙蓮寺昨年坪単価]×1.053[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]×0.494[築年数等中古補正]=坪単価110万円となりました。

 また、昨年10月〜12月に、『妙蓮寺ハウス』の専有面積65屬僚燦佑1,600万円(坪単価81万円)で成約されていますので、1年間の地価上昇及び築年数経過分を考慮すると81万円×1.053(地価上昇率)×0.985(築年数経過分)=坪単価84万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますし、本物件は全面新規リフォームを施していますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 本マンションでは現在、B棟の6階に所在する専有面積61.46屬瞭邯き1LDKが、新規リフォーム済で2,480万円(坪単価133万円)で売りに出されていますので、これも現在の相場を計るものとして参考となるでしょう。


 マンションコミュニティがしっかりしており、日勤管理で管理も良好な『妙蓮寺ハウス』は、地域でも目立つ存在で、知名度も高く親しまれています。難しい大規模修繕工事もみんなの力で乗り切って、ますます魅力あるマンションとなりました。「妙蓮寺」駅に近い希少物件、これからも地域の顔としていきいきと輝くことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:妙蓮寺ハウス
 価格:2,990万円 (税込)
 所在:横浜市港北区仲手原1丁目
 交通:東急東横線妙蓮寺 徒歩4分
 面積:専有 68.82平米


☆ ポイント ☆
●フローリング  ●建具(扉)
●玄関………玄関収納、人感センサー
●キッチン…ミカドシステムキッチン(W2400、シングルレバー水栓)
●洋室1……エアコン先行配管
●浴室………松下電工ユニットバス(1218、サーモ付シャワー水栓)
●洗面………INAXシャワー付洗面台 
●洗濯室……防水パン
●トイレ……TOTOトイレ、松下電工温水洗浄便座
●共通………壁・天井クロス、照明器具
      床:フロアタイル(玄関、キッチン)
            床:クッションフロア(洗面、トイレ、洗濯室)
      インターホン(カラーTVモニター付)
      給水、給湯、ガス管(専有部内飛込みより)、排水管(専有部分)
      室内クリーニングetc.・・・


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
妙蓮寺ハウス

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 08:06 | comments(1) | trackbacks(3) |