ブランズ横浜(新築)−「横浜」駅西口初の大規模物件、来春市況が大きく左右
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★ JR東海道本線・東急東横線「横浜駅」より徒歩6分、横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より徒歩4分の場所に立地する東急不動産&東神開発分譲・西松建設施工・地上17階地下1階建・総戸数210戸の『ブランズ横浜』です。

 アドレスは横浜市西区北幸2丁目です。北幸(きたさいわい)は、北幸1丁目と北幸2丁目があり、「横浜」駅西口に近く、繁華街やオフィス街を形成しています。もとは内海であり、明治時代より高島嘉右衛門や茂木六兵衛らによって埋立てが行われました。

 1913年(大正2年)、5万坪の埋立が完成、同年6月5日に青木町に編入され、縁起を祝い、青木町字北幸町および南幸町と命名されました。1932年(昭和7年)1月1日、青木町より北幸町・南幸町を新設し、1965年7月1日、住居表示を実施し、北幸1・2丁目が新設されました。

 西区北部に位置し、北は新田間川を挟み神奈川区に接しています。東側が1丁目・西側が2丁目で、2丁目と南幸の間には幸川が流れています。1丁目の「横浜」駅西口ロータリーに面した地区は横浜ベイシェラトンホテル&タワーズ、ヨドバシ横浜、天理ビルなどの大型施設が集まるほか、居酒屋などの飲食店も軒を連ねます。市道横浜駅泉町線には新田間川付近まで地下街ザ・ダイヤモンドが伸びています。2丁目はオフィス街を形成しており、幸川沿いにはスパやボウリング場を備えた「Spa eas」があります。

 本マンションは、
「横浜」駅から徒歩6分の場所に立地します。同駅西口を出て、横浜駅西口交差点を左折、一の橋交差点を右折して幸川を渡った左手に位置しています。道路を挟んで東側はサンクスと「ハマボール イアス」、幸川を挟んで南側には横浜国際ホテルがある繁華街の中にあります。

 「横浜」駅最寄りのマンションは、同駅東口側のみなとみらい地区など湾岸沿いに建てられるのが多いのですが、西口方面の内陸部かつ繁華街に立地するのは珍しく同じ町内に立地するマンションとしては、1999年分譲の『クリオ横浜西口弐番館』以来で、この位置に大規模集合住宅がつくられるのは、過去47年まで遡っても初めてのことです。ちなみに『クリオ横浜西口弐番館』の分譲時の平均坪単価は193万円という安さでした。
 
 もともとは
高島屋の事務所があった場所で、面積は4,281.61平米と結構広い整形の敷地です。本マンション自体は大丈夫でしょうが、このあたりは上記のとおり埋立地の低地で地盤が弱いと言われています。今の街の雰囲気はやや暗めですが、現在の西口駅ビルを超高層の複合ビルへと生まれ変えさせようという「(仮称)横浜駅西口ビル計画」も存在し、将来大化けする可能性もあります。

 さて、本マンションは、
屋上庭園(4階)、ゲストルーム、パーティールーム、ミーティングルーム、各階ゴミ置場、スカイデッキ、コンシェルジュ、ディスポーザ、スロップシンク、全住戸トランクルームなど、共用施設が多彩です。

 間取り1LDK〜3LDK、専有面積40.96平米〜178.52平米ターゲットは幅広くネット上の掲示板によれば、専有面積150平米前後のプレミアム住戸は価格29,000万円程度、坪単価600万円超とも言われています。また、本マンションの平均坪単価は400万円程度が目安か、との情報も併せて掲載されています。

 確かに
「横浜」駅徒歩6分は希少で、上記価格水準もありうるものですが、新築マンションの販売事例がほとんどないエリアで、かつ、不動産購入意欲が鈍りつつある現在従来からの価格上昇の延長線上にある上記のような価格帯が受け入れられるかどうかには不透明感を感じます。

 「ブランズ横浜」という潔いネーミングが物語っている立地で注目度は大です。販売開始は来年4月下旬予定とまだ先ですので、その時の市況が売れ行きを大きく左右しそうです。

公式ホームページ ⇒ブランズ横浜

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| 新築マンション 横浜市西区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
横浜MIDベース タワーレジデンス(新築)−みなとみらい価格か高島エリア価格か
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★ JR京浜東北線・同横須賀線・東急東横線・京急本線「横浜」駅より徒歩13分、横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅より徒歩3分、京急本線「戸部」駅より徒歩8分、横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩10分の場所に立地する横浜市住宅供給公社分譲・鹿島&紅梅組建設工事共同企業体施工・地上18階地下1階建・総戸数199戸の『横浜MIDベース タワーレジデンス』です。

 アドレスは横浜市西区花咲町6丁目です。江戸時代末期の1864年に、野毛山に近い海岸を埋め立て石炭倉庫が建てられ、明治に入って1870年から5年にかけて石炭倉庫が取り壊されて、1872年にその地に花咲町が新設されました。地名は隣接する桜木町や、かつて町内を流れていた桜川から採られた瑞祥地名(良い意味の言葉から創作された地名)です。

 この桜川はのちに埋め立てられ、桜川新道(新横浜通り)となっています。1889年の明治の大合併時に横浜市に編入され、昭和に入って1927年に区制が施行、中区花咲町となりました。そして太平洋戦争時の1944年4月1日に分区により西区が新設され、北半分の4〜7丁目が西区に編入されました。したがって、本マンションの所在する花咲町6丁目は西区アドレスとなります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅東口を出て首都高に沿って南下し、高島町交差点を左折、県道13号線に沿った花咲町六丁目交差点近辺に位置します。海岸の埋立地だったこともあり、「横浜」駅よりも海抜は低くなっています。このあたりは主要道とビルの林立する周辺環境ではありますが、利便性はもちろん高い場所です。最寄り駅は横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅で徒歩3分、そのほか京急本線「戸部」駅徒歩8分みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩10分と、マルチアクセスを実現しています。

 売主は横浜市住宅供給公社ですから、信頼感は抜群です。また、行政主導のプロジェクトですから、本建物にはさまざまな公益的機能が期待されており、「コミュニティ」としてコミュニティを育める住環境の整備、「福祉」として地域の介護・福祉・医療サービスの提供、「安心・安全」として地域の防災強化への取組、「環境」として次世代環境への取組をコンセプトに掲げています。

 したがって、
本マンションの低層階には、スーパーマーケット、地域交流スペース、保育所、診療所、屋上コミュニティ広場、有料老人ホーム・デイサービス、地域コミュニティ広場と、地域に開かれた様々な施設が入ってきます。もちろん本マンション購入者も利用できるわけですから、小さなお子さんからお年寄りまで助かる機能が足元にある格好です。

 19階建てで「タワー」というかどうかは微妙ですが、高さは59.95メートルのそれなりの高さの建築物となり、長期優良住宅・免震構造がセールスポイントです。特に免震構造である点は、埋立地であるだけに安心材料です。中高層階では富士山やみなとみらいも望めるようですので、眺望も楽しみです。

 施工はスーパーゼネコンの一角である鹿島建設と横浜地元の老舗の建設会社紅梅組との共同企業体です。HEMS/MEMSのスマートマンションでもあり、横浜市という公のプロジェクトである点が色濃く反映されています。

 販売価格の発表はこれからですが、ネット上の掲示板ではさまざまな推測がなされています。「みなとみらい」地区ではなく、従来はそれほど価格の高いエリアでない点からすれば、坪単価260万円程度からという予測もされていますし、一方では「みなとみらい」地区の大規模タワーマンションが坪単価400万円台で好調な売れ行きを示していることから、そこから流れてくる検討者の購入水準に鑑みれば、坪単価350万円程度ではないか、との推測も成り立つところです。

 一方では
公のプロジェクトですから、良心的な価格で販売されるのではないかという期待もあります。投資用にもなる1LDKの間取りはなく、専有面積56.73平米〜87.70平米の2LDK・3LDKである点も、本マンションに対する売主のスタンスを示していると思われます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、327万円[みなとみらい坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.026[地価上昇補正]=坪単価327万円となりました。このように「みなとみらい」駅を起点にすると、坪単価は高くなるのですが、これを最寄り駅である「高島」駅を起点にすると、238万円[高島町坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.026[地価上昇補正]=坪単価262万円となり、まさに価格について分裂した上記の二極の見方を反映したものとなります。

 販売は12月下旬開始予定、竣工は平成29年9月末日、入居は平成29年10月上旬予定です。皆の期待を集める本プロジェクト、是非それに応える価格水準であってほしいと思います。

公式ホームページ ⇒横浜MIDベース タワーレジデンス

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| 新築マンション 横浜市西区 | 19:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい(新築)−オーシャンフロントの朝日と横浜ブルーライトの夜と
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★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「新高島」駅より徒歩8分、同線「みなとみらい」駅より徒歩9分、JR東海道本線他「横浜」駅より徒歩16分の場所に立地する近鉄不動産&三井不動産レジデンシャル分譲・大成建設施工・地上27階地下1階・総戸数355戸の『BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい6丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2012年12月の就業人口は89,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2012年の来街者数は6,700万人とこちらも増加を続けています。

 そして今、
みなとみらいに新しい街区が誕生しようとしています。それは「BLUE HARBOR TOWER(ブルーハーバータワー)」と名付けられた59街区です。昨年11月1日に着工し、2年後の2017年3月31日に竣工予定です。「夢みる(見る)横浜」をキャッチコピーとし、ショッピング・ホテル・レジデンスを組み合わせた複合タワーとなります。住宅街区として唯一のオーシャンフロントで、開放感のある暮らしを提供する予定です。

 具体的には、
住まいの快適さと豊かさを実現できるように、ショッピングが楽しめるビル、20階建てのホテル、27階建てのレジデンスがそれぞれ隣接しており、いずれも免震構造となっています。オーシャンフロント屋内からのオーシャンビューが特徴で、みなとみらいの街並みに合わせた利便性の高さと自然の豊かさが両立された空間です。

 商業棟には
安さで有名「オーケー」が大型店舗を構え、その上層階には「オーケー」本社が入居する予定です。そして、スーパー「オーケー」とデッキで直結するのが本マンション『BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい』です。

 地上27階建ての本マンションは、1階・2階をショップ&サービスが占め、3階以上27階までがレジデンスフロアとなります。非分譲住戸50戸を除いた総戸数305戸に対し、その59%を占める182戸がオーシャンフロントで、住戸によっては、神奈川新聞花火大会をバルコニーから望むことが可能です。コンシェルジュサービスや24時間の有人監視もあって利便性と安全性が備わり、他にもオートロックや宅配ボックスの設置、24時間ごみ出し可など、暮らしやすさに配慮しています。

 交通利便性に関しては、「新高島」駅徒歩8分、「みなとみらい」駅徒歩9分と、再開発エリアにしては駅距離がありますが、それを補ってあまりある魅力かどうか、が判断のポイントです。また、「横浜」駅にも徒歩16分と、徒歩圏といえなくもない距離です。

 これらを総合すれば、公式HPにあるように
「朝日に目覚めるオーシャンリゾートのような毎日と、首都圏有数のビッグターミナルの利便を享受する日々。」が実現する、ということかもしれません。この際、「BLUE HARBOR(ブルーハーバー)」の夢に賭けてみるのもよいでしょう。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積45.91平米(21戸)〜136.97平米(2戸)幅広いプラン設定です。プレミアム住戸の階は内廊下、それ以外(コンフォート)は外廊下であり、共用施設はほとんどなく、ロビーラウンジもゲストルームも予定していないとの情報があります。

 本マンションは
6月下旬販売開始予定で、販売価格は未定です。比較対象は近隣の32街区で販売予定の『ブランズタワーみなとみらい』ですが、オーシャンビューではない75平米の住戸坪単価440万円〜450万円、全体では坪単価350万円〜500万円程度の価格水準とのことです。一方、同物件は「みなとみらい」駅徒歩2分のメリットがあり、本マンションとの比較ではこの点との兼ね合いをどう評価するか、ということでしょう。

 みなとみらいタワー物件は、今やその希少性から中古価格が高騰し、賃料も高く取れるエリアです。本マンション近隣の賃貸マンションの稼働率は高い模様で、駅距離があるとは言え、オーシャンフロント・商業棟直結の付加価値がついた本物件は、将来的に売却・賃貸双方が可能高資産価値マンションとなる可能性大です。確かにキャッチフレーズ通り「夢みる(見る)」マンション」と言えそうです。

公式ホームページ ⇒BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい

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| 新築マンション 横浜市西区 | 22:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズタワーみなとみらい(新築)−久々かつラストのみなとみらい大規模タワー
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★ みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩2分の場所に立地する東急不動産分譲・清水建設施工・地上29階地下1階建・総戸数228戸(非分譲住戸30戸含む)の『ブランズタワーみなとみらい』です。

 アドレスは横浜市西区みなとみらい3丁目です。みなとみらい地区は、横浜都心部の一体化と強化をめざしたウォーターフロント都市再開発として建設されている街です。1980年代までは、当地には、三菱重工横浜造船所、国鉄高島線の高島ヤード(操車場)・東横浜駅(貨物駅)、高島埠頭がありました。

 1983年に「みなとみらい21」事業として着工に至り、当初は2000年頃までに街全体の完成を目指していましたが、バブル崩壊の影響などにより計画が延長されています。また、2008年末の世界的な景気後退の影響を受けいくつかのオフィスビル建設計画では中止・延期等もありましたが、上場企業の本社機能立地は着実に進んでおり、2012年12月の就業人口は89,000人と増加傾向にあります。さらに首都圏における観光地、行楽地としての人気が高く、2012年の来街者数は6,700万人とこちらも増加を続けています。

 本マンションは、そんな
注目度が高いみなとみらい地区に久々に登場するタワーマンションです。その前のみなとみらい地区のタワーマンションの販売は、約10年前の2005年『みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス』、『M.M.TOWERS FORESIS(エムエムタワーズフォレシス)』、『ブリリアグランデみなとみらい』の分譲以来となります。

 本マンション建設は、
MM32街区開発事業の一環として位置づけられています。2013年に東急不動産が都市再生機構から86億7,200万円でMM32街区の土地1万83平米を購入、本マンション以外に地上14階地下1階建の事務所棟を建設予定です。本マンションの外観「木々のゆらぎ」をイメージしたガラスサッシや水平ラインを強調したデザインを採用し、みなとみらいらしい爽やかさとにぎわいを醸成する計画です。周辺施設より低層となる機械式の駐車場棟屋上緑化を行い、景観に配慮することとしています。

 東急不動産では、立地の良さを生かして
大手企業を誘致するとともに、保育所などの住環境を整えて子育て世代を呼び込みたいとしています。建物を免震構造とすることで津波避難施設としての指定を受けることも考えています。

 本マンションは、
東急不動産のフラッグシップ・プロジェクトに位置付けられています。意外なことに、本マンションは、東急不動産が単体で売主となるマンションの中で最大のタワーマンションになるとのことです。パシフィコ横浜やクイーンズスクエアなどに隣接、思えばみなとみらいの開発はパシフィコ横浜から始まりました。そしてその開発のラストと言ってもよい本事業は、その意味でも特別の意義を持つことでしょう。

 「みなとみらい」駅徒歩2分は言うまでもなく便利で、もちろん道のりはフラットですから、通勤・通学も楽々、休日にはみなとみらいの多数の大型商業施設で飽きることなく横浜ライフを満喫できます。スーパーも各大型商業施設に入っているため、日常のお買い物も至極便利です。

 眺望については特にパシフィコ横浜に面する東側が海を望むことができ、他の方角も中高層階ではそれほど圧迫感はなさそうです。なお、夏には花火の眺望も楽しめるとのことです。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積43.09平米〜120.31平米と、大規模タワーマンションらしく幅広い層をターゲットにしています。販売価格については、みなとみらいの中古タワーマンションが希少性も手伝って高値で売買されているため、本マンションもそのような中古価格をベンチマークに強気の価格設定がされるものと思われます。標準相場をごくおおまかに試算すると、327万円[みなとみらい坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.052[築年数等中古補正]=坪単価375万円となりました。

 みなとみらいエリアではラストとなるかもしれない大規模タワーマンションで、しかも10年前のように競合相手がおらず人気は集中すると思われます。良い間取りは第1期が勝負、購入を考えておられる方は、来年5月下旬の販売開始に向けて早期の準備を行うことをお勧めします。

公式ホームページ ⇒ブランズタワーみなとみらい

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| 新築マンション 横浜市西区 | 21:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
クオス横濱紅葉坂(新築)−ランドマークに伍する静寂・緑陰の高級レジデンス
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★ JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅より徒歩7分、横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩8分、みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩14分、京浜急行本線「戸部」駅より徒歩13分の場所に立地するビッグヴァン分譲、大勝&鉄建建設施工・地上7階地下1階建・総戸数64戸の『クオス横濱紅葉坂』です。

 アドレスは横浜市西区紅葉ヶ丘です。この付近は、横浜開港以来、今日まで重要な史跡や文化施設、公園が存在する貴重な場所となっています。本マンションの東側には神奈川県婦人会館、向かいには神奈川県立音楽堂など神奈川県の公共施設(かなり古いです)が集積しており、また、本マンション西側には緑が深い掃部山(かもんやま)公園があります。

 また、本マンションから大通りに出ると、そこは
紅葉ヶ丘と宮崎町の境でもある紅葉坂となります。紅葉坂は、国道16号紅葉橋交差点と横浜駅根岸道路とを結ぶ坂で、歩道から車道まで約300m、結構急勾配の坂となっています。昔は楓の木が多かったため、紅葉坂と呼ばれるようになったということです。起点の紅葉橋交差点は横浜ランドマークタワーから西側に約300m進んだ場所にあり、横浜みなとみらい21のビル群や日本丸などが間近に見られる絶景ポイントです。

 「桜木町」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。同駅を出て、線路沿いに雨除けのアーケードのある歩道を北西方向に歩き、紅葉坂交差点を左折して紅葉坂を上り、『横濱紅葉坂レジデンス』を右手に見ながらその提供公園を右折して掃部山公園方向に向かう右手に所在します。紅葉坂は結構傾斜があり人によっては毎日の通勤には苦痛を感じるかもしれませんが、もちろんステイタスな坂でもあります。

 私は2年前、
『横濱紅葉坂レジデンス』を見に行った時に本マンションの現地周辺も確認していますが(当時から何か建ちそうな雰囲気ではありました)、その静寂さにびっくりしたことを覚えています。すぐ近くには掃部山公園があり、豊かな自然を身近に備えた閑静な住環境は、本エリアの2大ランドマークマンションである『横濱紅葉坂レジデンス』『グランドメゾン伊勢山』とまた異なった趣を有する良い立地です。

 掃部山公園は、明治時代に井伊家所有の土地であったため、井伊直弼の銅像が建ち、桜の名所となっています。高台にあって横浜市の広域避難所にも指定されるなど万が一の災害時にも安心です。ごく近隣にはスーパー等がありませんが、「桜木町」駅周辺には数多くの商業施設がありますし、みなとみらいにも横浜ランドマークタワー徒歩9分、クイーンズスクエア徒歩11分など、休日には気軽に足を伸ばせます。

 本物件の外観は
低層部の石貼りをベースとし、アウトフレームならではの重厚感を活かし、こげ茶のアルミ部材のふちどりをアクセントとして、全体としてはありきたりではない、クラシック&モダンなイメージを演出するのに成功しています。エントランスホールは二層吹き抜けの空間で、高級感のあるボーダータイル調のレリーフ壁や自然石の採用など、立地にふさわしい力の入ったデザインです。

 総戸数64戸ながらコンシェルジュサービスを導入し、かつ、管理費は1平米当たり164円とかなり割安です。駐車場は50台設置で総戸数に占める割合が78%と、近年の都市型マンションにはない高率ですが、現段階で既にほぼ埋まっているとのことです。駐車場料金は15,000円からと、こちらも立地に比してリーズナブルです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積68平米〜100平米オールファミリータイプ北東向きと南西向きが中心になっており、北東向き上層階は崖地立地もあってみなとみらい方面の眺望が永久確保南西向きは目の前に音楽堂があるものの日照良好と、それぞれの良さがあります。85平米台の3LDKではウォークインクローゼットを3か所設けるなど、平均収納率は14.14%もあり、収納の多さが特徴的です。

 構造面では
直接基礎二重床・二重天井ハイサッシ・アウトフレーム逆梁工法2.3mのハイサッシ仕様が光っています。玄関には戸建て感覚アルミ門扉付きエスコートコーチが配されますが共用廊下は内廊下ではなく開放廊下仕様となります。フローリングは無垢挽き板材に注目、キッチンは天然御影石カウンタートップで高級感があり、ディスポーザ−、食器洗い乾燥機が備わり、トイレはタンクレスです。

 現在公式HPでは
8月下旬に予定されている第3期販売の予告広告となっています。価格水準が明確にわかる情報が見つからなかったのが残念ですが、概ね坪単価300万円前後が平均ではないかと推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、300万円[みなとみらい坪単価]×0.911[駅距離補正]×1.060[地価上昇補正]=坪単価290万円となりますので、やや相場より割高といった感じでしょうか。

 売主の
ビッグヴァンは神奈川では知られるデベロッパーですが、ブランド力では見劣りすることは否めません。それでも三菱地所レジデンスが共同売主となったランドマークマンション『横浜紅葉坂レジデンス』から閑静な住環境を求めて本マンションへの買換えもあるとのことであり、これが事実だとすれば本物件の優れた立地の証左とも言えるでしょう。
 
 残住戸は10戸程度になったとの情報もあります。竣工は規模の割にはやや遅く平成27年2月末日入居同年3月末日が予定されています。

公式ホームページ ⇒クオス横濱紅葉坂

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| 新築マンション 横浜市西区 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン伊勢山(新築)−平均専有面積162屐∨悗匹僚燦佑1億円超の驚異
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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩5分、JR根岸線「桜木町」駅より徒歩6分、横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩12分の場所に立地する積水ハウス分譲・竹中工務店施工・地上9階地下2階建・総戸数99戸の『グランドメゾン伊勢山』です。

 アドレスは横浜市西区宮崎町です。宮崎町は、西区の南部に位置し、横浜市に区制がひかれた昭和2年には中区に編入されましたが、後に西区が分区されたときに西区の位置づけとなりました。

 しかし、宮崎町という地名よりも、本物件は、
伊勢山と紅葉坂に立地するマンションとしてプレミアムがついています。公式HPによれば、建設地は、横濱の総鎮守「伊勢山皇大神宮」の隣、そして明治9年に明治天皇がご宿泊された「伊勢山離宮」(伊勢山御用邸)があった地とされています。近年は東京銀行の社宅となっていましたが、その跡地に本マンションが計画されたものです。

 また、本マンション西隣には、伊勢山王大神宮と関係の深い
「ホテル横浜開洋亭」が建っていましたが、バブルが崩壊して景気が低迷し、みなとみらいのホテル群との競争にも敗れ、平成18年に営業を停止、その跡地に昨年6月から結婚式場「伊勢山ヒルズ」がオープンし、私が週末に現地に訪れたときは結構な賑わいとなっていました。

 紅葉坂は、国道16号紅葉橋交差点と横浜駅根岸道路とを結ぶ坂で、歩道から車道まで約300mで、横浜でも珍しい総石畳の風情のある道となっています。昔は楓の木が多かったため、紅葉坂と呼ばれるようになったということです。起点の紅葉橋交差点は横浜ランドマークタワーから西側に約300m進んだ場所にあり、横浜みなとみらい21のビル群や日本丸などが間近に見られる絶景ポイントです。また、この付近は横浜開港以来、今日まで重要な史跡や文化施設、公園が存在する貴重な場所でもあります。

 本マンションから「桜木町」駅までは、紅葉坂を下り、降り切ったところの紅葉坂交差点を右に折れて、後は線路沿いにフラットな歩道を歩く道のりです。この線路沿いの歩道には
アーケード状の雨よけがついているので、雨の日には助かります。しかし、紅葉坂は結構な勾配があり、駅からの帰路は体調によってはつらい時もありそうです。

 本マンションに関してのエピソードとしては、平成19年10月15日に本マンションの前身の計画である
『(仮称)グランドメゾン横濱紅葉坂計画』において、事務の再委託を受けた設計事務所が構造計算書の偽装を行ったことが発覚、工事の中断を余儀なくされました。その翌年春から工事が再開しましたが、販売開始は大幅にずれ込み、現在に至っています。

 したがって、計画のコンセプトは不動産プチバブルの絶頂期だった平成19年当時のものとも言え、総戸数99戸のうち95戸を億ションとする野心的なプロジェクトとなっています。平均専有面積は162という日本のマンションとしてはとてつもない広さで、結果、平均坪単価250万円程度という標準的な水準にもかかわらず(グロスを抑えるために坪単価を落とさざるを得なかったとも言えます)、ほとんどが1億円超という構成になっています。

 売主である積水ハウスによれば、
横浜での億ションの販売は昨年が6戸、一昨年が5戸ということですから、この計算でいけば、本年は横浜における18年分の億ションの販売ということになります。

 私が現地で外観を見た印象としては、さすが
億ションという風格は感じました。2層吹き抜けの大空間を有するメインエントランス、重厚かつ瀟洒なデザイン、外周を取り囲む豊かな植栽など、一見して高級マンションであることがわかります。共用施設も豊富にあり、専有部分はリビング+ダイニングで約35帖を有するプランが普通にあり、「広さ=豊かさ」であることを実感させてくれます。

 配棟はA棟からE棟までの5棟ですが、紅葉坂の交通量や喧騒に左右されず、伊勢山皇大神宮に最も近い奥まった
E棟が最も人気が高く、静かな通りに面し、横浜ランドマークタワーを眺望できるC棟、また南西側を見渡せるD棟の人気が高いようです。

 平均坪単価は上記のとおり約250万円程度ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、195万円[桜木町坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価203万円となりました。
相場よりは割高な価格設定ですが、そこは伊勢山+紅葉坂のプレミアムが乗っているということでしょう。比較対照されるのは、道路を隔てて隣接する新日鉄都市開発・三菱地所『横濱紅葉坂レジデンス』(368戸)ですが、こちらは昨年夏に平均坪単価260万円程度で販売開始され、既に完売しています。

 本年4月に販売を本格的に開始して以来、約4カ月が経ちました、販売期は現在、
第2期9次となっている模様ですが、現在までに約4割の住戸が契約されたとの情報があります。これまでの横浜における億ションの販売戸数からすれば予想以上の売れ行きと言ってもよいかと思います。やはり、この立地の価値をよくご存じの地元の富裕層の方々が購入されているのでしょう。

 とは言え、残り過半の高額住戸を売りさばくには骨が折れるのも事実です。
建物は本年7月1日に既に竣工していますが、引渡しは棟によって本年12月〜来年8月となっており、長期戦で販売していく構えをとっているものと思われます。

紅葉坂を見下ろしたものです。車道・歩道とも石畳になっているのが見てとれます。写真右手に本マンションがあります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面玄関です。二層吹き抜けの大空間になっています。



本マンションから北東方向は横浜ランドマークタワーがよく見えます。



本マンション東側の通りは静かで落ち着いています。ただし、私が行った日は、近くの小学校で催しをやっていたのか、子どもたちの歓声やマイク音がしきりに聞こえてきました。



本マンションB棟の外観です。B棟からも横浜ランドマークタワーが見えます。



本マンション東側にある駐車場入口です。




公式ホームページ ⇒グランドメゾン伊勢山


| 新築マンション 横浜市西区 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(2) |
マスターヒルズ横濱(新築マンション)−横浜・悠久の丘の上からの憧憬
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★ JR東海道本線等「横浜」駅より徒歩15分の場所に立地する有楽土地等分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階地下1階建・総戸数133戸の『マスターヒルズ横濱』です。

 アドレスは横浜市西区北軽井沢です。横浜は、昔はこれらの丘の下は全て海だったそうで、この地は埋立地ではなく陸地として存在してきた場所、
閑静な高級住宅地として知られています。ステイタス感があり、住環境は折り紙つきです。高台にあって日照・眺望は良好、特に南方面に眺められる横浜・桜木町の夜景は特筆すべきものがあります。

 丘の上の宿命として、駅からの坂道は急できついですが、
朝夕の通勤・通学時間帯は2〜3分に1本の割合であるバス便が便利、また、タクシーは「横浜」駅西口からぎりぎりワンメーターといったところです。

 本マンションの敷地は、
旧三菱社宅の跡地です。付近の三ツ沢の渋滞は恒常化しており、すぐ近くに見える首都高の騒音・排気ガスも気になりますが、ご近所に住む方のお話だとほとんど音は聞こえないとのことでした。ただし、関東自動車学校の車が多いのは目につくようです。

 商業施設が近くにないのがネックですが、そのために喧騒がないと前向きにとらえられるかどうかでしょう。近くの
翠嵐高校はトップクラスのレベル、中学校はすぐ近所ですが、小学校(パイオニアスクールよこはまの特認校です)は坂を下りたところにありますので、足腰は鍛えられます。

 『マスターヒルズ横濱』のコンセプトは
ノスタルジー、濃淡が異なるタイルを組み合わせて煉瓦のようなイメージを構築した縦のラインと、上品なニュアンスのあるブラウンを基調とした横のラインが印象的です。面積5,383.98屬良瀉呂A〜C棟の3棟構成、その中央にシーズン・パティオを設け、空地率約56%を確保、敷地北側には設置率90%の月4千円からの機械式駐車場を配置しています。

 二重床・二重天井ではありませんが、
ディスポーザー、ペアガラス、ミストサウナ、全室トランクルームを設置、エレベーターは3基と過不足ない数です。セキュリティも充実、場所柄電動レンタサイクル4台が用意されています。

 総戸数133戸は、専有面積70屐110屬3LDKまたは4LDKと
全てがファミリータイプです。平均坪単価は250万円程度とされており、いわゆる新価格であることは売り主である有楽土地も認めているところですが、今年2月に行われた第1期48戸は即日完売とのことでした。その後の販売はややスローダウン、入居は来年3月中旬が予定されていますが、現在第3期販売を12月中旬に控え、先着順10戸を販売中です。

 この10戸は、専有面積70.43屐95.75屬紡个携稜箍然4,870万円〜7,220万円、坪単価225万円〜249万円と、本マンションの中ではお求め安い2階〜5階の低中層階の住戸です。標準相場を試算すると、189万円[横浜昨年坪単価]×1.029[本年地価上昇率]×0.895[駅距離補正]=坪単価174万円となりますので、数値上は割高ですが、価格高騰に慣れた目からは、それほど抵抗感がなくなっているようです。

 同じく横浜の丘の上物件として、野村不動産の『プラウド横濱ヒルトップ』が、「横浜」駅徒歩9分、横浜市神奈川区高島台に登場することが今月明らかとなり、注目を集めています。こちらは坪単価300万円程度が噂されており、概要が明らかになれば、
相対比較としての『マスターヒルズ横濱』の割安さが改めてクローズアップされるかもしれません。

 横浜の中でも最も良い住宅地の一つである北軽井沢に堂々たる規模を有する『マスターヒルズ横濱』は、
特に永住層にアピールする質の高さを有しています。閑静で緑あふれる丘の上のグレード感あるマンションは、そこから見下ろす眺望を手中にしたとき、他では得難い満足感を味わうこととなるでしょう。

公式ホームページ ⇒マスターヒルズ横濱

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| 新築マンション 横浜市西区 | 00:39 | comments(0) | trackbacks(1) |