ザ・マスターズガーデン横濱上大岡(新築)−坂の街に竹中の低層高級物件

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★ 京急本線「上大岡」駅より徒歩5分、横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より徒歩6分の場所に立地する竹中工務店&野村不動産分譲・竹中工務店施工・地上4階建・総戸数99戸の『ザ・マスターズガーデン横濱上大岡』です。

 アドレスは横浜市港南区上大岡東1丁目です。上大岡は、横浜市内有数の繁華街で、副都心の一つとなっています。横浜市港南区の北東部に位置し、上大岡西の町内を鎌倉街道と京急本線が並行して南北に走っています。商業地は鎌倉街道沿いに、北は鎌倉街道が京急線の東側へ抜けるガード付近から、南は笹下釜利谷道路が分岐する関ノ下交差点交差点付近までの南北500mほどの地域に集積しています。大岡川より西の大久保、京急線東側の港南区上大岡東は住宅街で、磯子区との境に久良岐公園が広がります。

 上大岡の歴史の記録の最古のものは続日本紀で、当時の地名である武蔵国久良郡で白雉を捕らえて朝廷に献上したとの記述が残されています。1156年の保元の乱では、敗れた源為朝が上大岡に移り住んだという伝説が伝えられており、現在でも上大岡に祠が残されています。鎌倉時代には鎌倉道が通り、この道は現在の鎌倉街道旧道の通称さかえ通り・グリーン通りとなっています。

 旧京浜百貨店からバスターミナルにかけて(現在の京急百貨店・ウイング上大岡・ゆめおおおかのある区画)をA地区、さくら銀行跡・上大岡中央商店街の一部(現在のカミオがある区画)をB地区、三越上大岡店旧館(長田ビル)跡周辺(現在のミオカがある区画)をC南地区として再開発が進められ、すべての再開発事業が完了しました。現在、再開発計画が廃案となっていたC北地区(主に富士ショッピングセンターやロッテリアなどがあるエリア)でも、協議が再開しています。


 「上大岡」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅から一貫しての上り坂となり、上大岡東のランドマーク『オーベルグランディオ上大岡』を左手に見ながら同マンションに沿って南に進んだところに立地します。一般に上大岡東は駅から上り道となるしかないので、地元の方には慣れっこのルートではあります。

 現在では、
暮らせるターミナルシティに進化した上大岡です。旧くから住み継がれ、住宅地として成熟しながら、複数の再開発が進むことで、駅前を中心にして、加速度的に先進の街へと生まれ変わりました。坂道であることを除けば、駅に近く、約23haの広大な久良岐公園の緑にも近く、住まいは第一種低層住居専用地域の穏やかな住宅街の中にある豊かな住環境です。

 高台立地となるため、
「上大岡」駅に向かって視界が開け、駅前のランドマークとその向こうの伸びやかな風景を眺望として楽しむことができます。商業施設は駅前に集中していますので、「上大岡」駅でほぼ何でも手に入ります。駅と本マンションの間には「セブン‐イレブン 横浜上大岡東1丁目店」がぽつんとあり、これはこれでありがたい存在です。

 竹中工務店が売主・施工となっているのが目を引きますが、ここは竹中工務店の社宅跡地です。8,685.31平米ある恵まれた敷地に地上4階建の建物により、「低層庭園邸宅」をコンセプトとするマンションを計画しました。専有面積72.50平米〜90.50平米、間取り3LDK〜4LDKのオールファミリータイプです。90.50平米の4LDKタイプはワイドスパンで文句なしの優れた間取りです。

 販売は来年2月下旬からを予定しており、価格の発表はまだまだこれからですが、比較として想起されるのが『プラウドシティ上大岡』で2008年分譲、2009年竣工、平均坪単価約250万円でした。同マンションと比較することは、約8年前の分譲であること、駅徒歩8分でフラットアプローチであることなどかなり無理もありますが、一応これを目安とすれば、本マンションについても、坪単価250万円をはさむ価格水準が考えられるところです。

 おそらくは高級仕様となることが想定される本マンションですが、
かなりの勾配のある坂道アプローチがネックの全てといっていいほどです。横浜市内でも売上3本の指に入る京急百貨店やシネマまである上大岡の利便性は折り紙つきで、売れ行きが注目されます。

公式ホームページ ⇒ザ・マスターズガーデン横濱上大岡

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| 新築マンション 横浜市港南区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ上大岡(新築マンション)−市況に逆行して好調な上大岡エリア、大規模低層の希少性と平均坪単価270万円の評価に注目
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★ 京急本線「上大岡」駅より徒歩8分、横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産&三井物産分譲・前田建設工業横浜支店施工・地上5階建・総戸数252戸の『プラウドシティ上大岡』です。

 アドレスは横浜市港南区上大岡西3丁目です。上大岡は、横浜市内有数の繁華街で、鶴見、港北ニュータウン、二俣川・鶴ヶ峰、戸塚と並ぶ横浜の副都心の一つとなっています。港南区の北東部に位置し、上大岡西の町内を鎌倉街道と京浜急行が並行して南北に走っています。

 「上大岡」駅は
京浜急行本線快特停車のターミナル駅で、「品川」からは夕方のラッシュ時に着席整理券200円で座って帰宅できる「京急ウイング号」が1時間に1〜3本運行しており、ノンストップで「上大岡」駅まで約30分と、案外便利です。

 上大岡の歴史で最古のものは続日本紀で、当時の地名である武蔵国久良郡で白雉を捕らえて朝廷に献上したとの記述が残されています。1156年の保元の乱では、敗れた鎮西八郎為朝が上大岡に移り住んだという伝説があります。鎌倉時代には鎌倉道が通り、この道は現在の鎌倉街道旧道の通称さかえ通り・グリーン通りとなっています。

 『プラウドシティ上大岡』は、
旧日産社宅跡地4,605.63屬良瀉呂坊てられる5棟の地上5階建て低層レジデンスです。壱番館から参番館までが全戸南向き、四番館と五番館が南向きを中心に配棟、参番館と四番館の間には、道路渋滞緩和のために譲渡した一般道路が通ります。

 壱番館から参番館の東側には
本年7月にリニューアルされたばかりの上大岡公園があり、その道路向かいには徒歩1分でイトーヨーカドーがあります。したがって、生活利便性にはすぐれているのですが、イトーヨーカドーから発生する音や夜間の若者のたむろなどを懸念する声もあります。付近道路の混み具合には人によって印象が違うようですが、一般に横浜方面への交通は混雑しているとのことです。

 再開発で注目を集める
「上大岡」駅へはフラットなアプローチで8分、坂の多い上大岡では希少ですが、もともと川岸の遊水地だったらしく、豪雨時の水害を懸念する向きもあります。四番館・五番館の西側は笹下釜利谷道路に面しますが、この方角をバルコニー側とする住戸はごく少なく、あまり影響はないでしょう。

 社宅の配棟をそのまま活用したプランだけに、
住棟間に余裕があり、各棟間に季節の花々、街路樹を植えて美しい街路が出現します。外壁にはアースカラーのせっ器質タイルを採用するなど、横浜にふさわしい古き良きものをほうふつとさせるデザインとしました。このような戸建て感覚で住める大規模低層マンションは、最近上大岡周辺にはなかったタイプのもので、地域のやや年配の方々を中心とする購買者層の関心は高いものがあります。

 共用施設としては、シンボリックなデザインの
共用棟を設け、ラグジュアリーラウンジ、ゲストルーム、多目的室、スカイデッキ、サンクンガーデン、ウェルカムラウンジを擁します。各棟それぞれに意匠を凝らしたエントランスホール保健同人社との提携による医療相談サービスの実施も特徴的です。

 構造は
プラウド標準の百年コンクリートを使用、ペアガラス・二重床設計ですが、二重天井との表示はありません。天井高は2m40cmと低い部類に入り、5階建としたために圧縮された印象があります。

 このように、懸念材料や欠点がないわけではありませんが、個人的には、
グレード感があり敷地にゆとりをもった良いマンションだと思います。問題は、価格水準です。「プラウド」ブランドらしく、予定価格は平均坪単価270万円という高値をつけてきました。標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[上大岡一昨年坪単価]×1.043[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]=坪単価183万円となりますので、従来の上大岡の相場からすると約5割増しという考えられないプレミアムです。

 しかし、「上大岡」駅徒歩2分の『上大岡タワー ザ レジデンス』が本年6月に総戸数346戸の66%に当たる230戸を
平均坪単価259.2万円という高値で分譲したところ、約290件の申し込みがあり、予想以上に好調な売れ行きでした。副都心駅前×タワー×再開発のプレミアムが相場を押し上げた格好ですが、これに対し、『プラウドシティ上大岡』が、「プラウド」ブランド×大規模低層×副都心・再開発のメリット享受のプレミアムで対抗できると考えたとしても不思議ではありません。

 8月末になって、予定価格からわずかに下げたようですが、『上大岡タワー ザ レジデンス』分譲の好調ぶりもあってか
強気の姿勢が維持されています。9月13日(土)にモデルルームがグランドオープン、9月下旬に販売開始予定です。不動産市況と逆行する形で熱くなっている上大岡エリアのマンション分譲が、『プラウドシティ上大岡』にもあてはまるのかが注目点です。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ上大岡

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| 新築マンション 横浜市港南区 | 11:21 | comments(0) | trackbacks(3) |
上大岡タワー ザ レジデンス(新築マンション)−市況鈍化を尻目に上大岡が熱い?手が届く価格の横浜副都心×駅前×再開発タワー
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★ 京浜急行電鉄本線「上大岡」駅より徒歩3分、横浜市営地下鉄「上大岡」駅より徒歩2分の場所に立地するリスト&三井不動産レジデンシャル分譲・大成建設施工・地上33階地下3階建・総戸数346戸の大規模タワーマンション『上大岡タワー ザ レジデンス』です。

 アドレスは横浜市港南区上大岡西1丁目です。「上大岡」駅は、交通結節点としての役割を担っており、1日平均乗降人員は138,333人と、京急線内で(泉岳寺駅含む)第4位の規模を誇ります。バスターミナルも、横浜南部地域の中でも規模が大きいものとなっています。

 上大岡は、
横浜市内有数の繁華街で、横浜市の副都心に指定され、市街地再開発事業がなされています。その結果、1990年代から駅前は大きく変化し、再開発は現在も進行中です。『上大岡タワー ザ レジデンス』はまさに、その再開発C南地区の中核施設として、三越上大岡店旧館(長田ビル)跡地に、小売店・飲食店や映画館が入る商業施設とともに建設されるものです。

 本タワーの地下1階から6階までは
フィットネス、シネコン、リストガーデンスクエアなどの大規模商業施設となり、住宅は7階以上となります。タワー足元の歩道も広がり、美しい並木道が新たに駅前の風景に加わるなど、副都心にふさわしい豊かで洗練された街並みが生まれます。

 また、2階エントランスから
屋根付きのペデストリアンデッキを通り、「上大岡」駅まで直結、雨の日も心配いりません。また、ペデストリアンデッキの先の建物内には、「ゆめおおおかウイング上大岡」京急百貨店など、数々の店舗や施設が充実しており、駅前に広がるさまざまな便利と快適さを日々体感できるようになっています。

 現地の目の前には鎌倉街道、周辺には横浜横須賀道路や首都高速のインターがあり、カーアクセスに優れています。住宅街としての静穏さは望めない代わりに、駅前の快適・交通結節点としての利便性を享受できるロケーション、
休日には横浜・元町・みなとみらい、あるいは鎌倉や金沢文庫など自由自在なアクセスが楽しめます。

 眺望も、東側以外は問題がなく、
中層階でもパノラミックビューが味わえます。敷地面積は10,269.42屬函⊂Χ隼楡澆存在するため十分な広さがあります。大規模商業施設と同一建物であることから、セキュリティ面は要確認、また、事業協力者住戸が41戸あります。

 共用施設としては
ラウンジ・屋上庭園等があり、内廊下・二重床二重天井仕様、しかしこの規模にしてディスポーザーがないのは少し残念です。間取りは専有面積41.21屐131.12屬1R〜4LDKと大規模タワーマンションらしいバリエーションです。内廊下使用のため、採光をバルコニー側からしか取れないことからくる間取りの制約が気になる方もいらっしゃることでしょう。

 販売価格は、中層階南向きの80屐90屬把240万円前後、ということで、当初の想定より安い、という受け止め方が多いようです。一方、標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[上大岡一昨年坪単価]×1.130[地価上昇補正]×1.091[駅距離補正]=坪単価216万円となりました。

 このことから、数字上は必ずしも割安とは思えないのですが、
副都心駅前×タワー×再開発のプレミアムが心理的な相場を押し上げている格好です。いずれにせよ、私たち一般のサラリーマンが何とか手の届く価格範囲を突いており、悩ましいところではあります。

 なお、4年前にB地区に竣工した横浜市住宅供給公社の即日完売物件
『横浜ヘリオスタワー』(「上大岡」駅徒歩1分)の中古のこれまでの平均坪単価は217万円程度ですが、今年に入って『上大岡タワー ザ レジデンス』に引っ張られたのか、8階住戸で平均坪単価237万円の売り出し価格の物件が出てきました。

 また、競合物件である
『プラウドシティ上大岡』は、「上大岡」駅徒歩8分と、本マンションより駅から遠いのですが、平均坪単価270万円程度という情報もあり、不動産市況の鈍化を尻目に、上大岡のマンション販売競争はヒートアップしてきています。

 主要駅「上大岡」駅周辺の市街地再開発タワーマンションである『上大岡タワー ザ レジデンス』は、
利便性は抜群で、「まだ何とか買える駅前タワー」として、上大岡エリアに縁のなかった購買者層をも惹きつけつつあります。完成が平成22年4月とずいぶん先で、そのときの金利水準は気になるところです。第1期販売は6月上旬が予定されており、かなりの人気物件となることが予想されます。

公式ホームページ ⇒上大岡タワー ザ レジデンス

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| 新築マンション 横浜市港南区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(7) |