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パークハウス瀬田一丁目(新築)−杜の中の高級邸宅、慎重吟味が必要な斜面立地
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★ 東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅より徒歩10分、東急大井町線「上野毛」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所分譲・北野建設施工・地上3階地下1階建・総戸数14戸の『パークハウス瀬田一丁目』です。

 アドレスは世田谷区瀬田1丁目です。瀬田は、昭和30年代の住居表示実施前の玉川瀬田町に当たる地域がほぼ含まれています。国分寺崖線沿いにあり、崖線の上からは多摩川や富士山まで見渡せる場所があります。丸子川沿いなどに自然がほどよく残されている閑静な地域で、戦前より多摩川や富士山を見晴らす景勝地の一つとして知られ、玉川遊園などの園地が設けられていました。

 中でも、
瀬田1丁目は、財界人・政界人・芸能人等が暮らす高級住宅街です。本マンションが名前として「瀬田一丁目」とわざわざ「一丁目」と入れたのは、高級住宅街立地であることを強調したものです。

 瀬田の景観は昭和初期の風致地区の指定によって長い間守られてきており、その邸宅街は、大樹の杜に包まれているかのようです。周辺には、セントメリーズ・インターナショナルスクール多摩美術大学などの数々の学園、すぐ近くの五島美術館など、国際色豊かでアカデミックな雰囲気を醸し出しています。

 『パークハウス瀬田一丁目』は、敷地東側を駒沢通りに接していますが、この近辺の駒沢通りはあまり大きな道路ではなく、交通音うるさいというほどではないと思われます。面積1,031.11屬良瀉呂蓮
駒沢通りに向かって土地が傾斜しており、崖地規制が入るのかどうかよくわかりませんが、基礎工事はしっかりしてもらう必要があります。現在、崖地立地の住宅の問題点が指摘されたり、豪雨時の土砂の流出が発生したりしていますので、若干心配ではあります。

 敷地北東側は
『ベルス瀬田』、南側は『パインヒルズセタ』、東側は普通の戸建て等が並び、敷地北側・西側を除いては、瀬田の丘の裾野として邸宅街の雰囲気はあまり感じられません。一方、もともと杜となっていたこの敷地の形状を活かし、東側の大樹はそのまま残して木立の中に建物を加えるコンセプトとしました。東側は地形上谷となる駒沢通りですので、その目隠しとなって都合が良いということもあるのでしょう。

 瀬田1丁目の丘から10分ほど坂道を下ると、玉川高島屋を始め豊かな商業施設のそろう二子玉川となります。一方、「二子玉川」駅からの帰宅の徒歩の上り道は少しつらいかもしれません。いずれにせよ、
賑やかな街から別世界のような緑の丘に住みながら、すぐそばに二子玉川の街を控え、洗練された暮らしを楽しむことができるのも瀬田の魅力となっています。

 現在、
二子玉川は大規模な再開発で注目されており、駅と連続した大型商業施設や、ホテル、約6.3haに及ぶ広大な二子玉川公園(仮称)なども予定され、毎日の暮らしを支える機能がさらに充実することとなります。

 地上3階地下1階の低層レジデンスは外観も内装ももちろんハイグレード、3階住戸や4階住戸については南側の眺望の抜けもありそうですし、東向き住戸はサクラなどの樹木の眺めが楽しめます。

 間取りは、専有面積62.23屐122.17屬2LDK又は3LDKで、このうち
約100崢兇8戸は複数のデザイナーが一戸一戸担当して室内空間をデザインした「デザイナーズ・エディション」となっています。メインエントランスの横に出入口のある駐車場は12台分、駐車場設置率は86%と十分です。

 来年1月上旬販売開始予定とのことで、予定価格の発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、290万円[上野毛一昨年坪単価]×1.155[地価上昇補正]×1.013[駅距離補正]=坪単価339万円となりました。

 また、平成15年に分譲された隣接の
『ベルス瀬田』平均坪単価が274万円、これを基礎とすると、274万円×1.156[地価上昇補正]=坪単価317万円となります。同じ瀬田1丁目で平成17年に分譲されたモリモトの『ピアースコード二子玉川』平均坪単価が304万円、これを基礎とすると、304万円×1.168[地価上昇補正]=坪単価355万円となりました。

 『パークハウス瀬田一丁目』と趣は異なりますが、上記の二子玉川大規模再開発の一環として誕生する『二子玉川ライズ タワー&レジデンス』
標準的な坪単価が350万円〜400万円程度のようです。

 『パークハウス瀬田一丁目』は、
アドレスに合った高級感を強調しており、広めのプランには一戸一戸デザイナーズ設計とする念の入れようですので、上記の近隣物件の坪単価よりも割高な坪単価400万円程度を標準とし、専有面積が小さくデザイナーズを入れないプランを坪単価350万円程度とするのではないかと推測します。

 個人的にやはり
気になるのは斜面立地となる点で、防災上も規制上も将来に向かってリスクとならないのか懸念されます。そもそも、なぜこの土地が今まで手つかずのまま残っていたのか、その歴史も確認する必要があるでしょう。高額なハイグレードレジデンスとなるだけに、購入に当たっては一層慎重な吟味が必要と思われます。

公式ホームページ ⇒パークハウス瀬田一丁目

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| 新築マンション 世田谷区 | 10:45 | comments(0) | trackbacks(6) |
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