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本日の不動産関連ニュース−不動産大手5社が下方修正、底の深さは視界不良
JUGEMテーマ:マンション

★ 8日付毎日新聞によれば、不動産大手5社の2008年9月中間連結決算が7日、出そろいました。マンション不況の影響で3社が前年同期比で経常減益となりました。

 また、世界的な金融危機の影響が不動産分野に及んでいる上、マンション市場の回復が難しいことなどから、
2009年3月期の業績見通しをそろって下方修正しました。

 経常減益となったのは、住友不動産、東急不動産、野村不動産HDの3社です。いずれも分譲マンション事業の不調が響きました。一方、三井不動産と三菱地所は、マンション不振をオフィスビルの好調な賃料収入などで補い、経常増益を確保しました。また、2009年3月期の業績予想は、経常利益ベースで、三井不動産はマイナス5.7%、三菱地所は同6.5%、住友不動産は同11.0%、東急不動産は同47.7%、野村不動産HDは同8.9%と、それぞれ当初より下方修正されました。

 (所感)

 10月31日の記事「不動産業界の最大手2社がそろって下方修正」では三井不動産と三菱地所について取り上げましたが、上記記事ではこれに加え、住友不動産、東急不動産、野村不動産HDの9月中間連結決算の状況が紹介されています。

 まず、
住友不動産ですが、不動産流通事業が振るわなかったものの、不動産賃貸事業と完成工事事業が好調に推移しました。減収減益の主たる要因は、分譲マンションの竣工が、前期は『ワールドシティタワーズ』など第1四半期中心であったのに対して、当期は『シティタワーズ豊洲』をはじめ例年通り第4四半期中心に戻ることを挙げています。

 住友不動産らしい強気の分析です。
分譲マンションの契約率は81%と前年と同率を誇っていますが、これは東京都の方針により特別割安に設定されて即日完売した『シティタワー品川』の貢献度が大で、これがなければ契約率は76%、しかしそれでも高い方だと言えます。

 当期の業績予想は、第2四半期までの業績と昨今の国内景気情勢を勘案し、不動産販売と不動産流通を下方修正していますが、住友不動産によれば、
年に2度下方修正しないように「かための数字にした」とのこと、今後、両親からの資金支援を受けてマンション購入を検討する顧客の意思決定が遅れたり、高額物件の販売鈍化が予想されるということです。

 次に
東急不動産です。分譲マンションについては、販売が長期化してたな卸資産の評価損を計上したものの、粗利益率が改善し、増収増益となっています。完成在庫は増加していますが、当年度売上予定に対する契約済割合は77%と、対前年同期比△1%にとどめています。ただし、分譲マンションの販売が低調であることは認めており、当期見通しを全体として減収減益に下方修正しました。

 最後に野村不動産HDです。売上高は前年同期比29.8%減、営業利益は76.0%の大幅減ですが、これは、前年と比べて引渡しが第4四半期に集中することによるものとしています。

 一方、今後の売上につながる
契約済未計上残高は3月末時点から約200億円増加し、1,601億円となるなど、底堅いものも見せています。ただし、通期の見通しではやはり、住宅部門を下方修正し、全体でも減収減益としました。

 このように見てくると、
不動産大手5社は、売上の鈍化はあるものの、どん底の不動産不況と言われている割には悪くないように見えます。これはやはり、市況の悪いときほど、顧客は将来的にも安全で信用力のある大手を選択するようになり、セクターの中ではむしろ優位性が高まっていることにあるのでしょう。

 しかし、9月期中間決算は、リーマンブラザーズ・ショック及びそれに引き続く
金融恐慌の大打撃を受ける前の数字です。ここ1,2か月で、マンション購入検討者の資産である株式、債券、投資信託は大きく目減りし、冬期のボーナスも減額傾向が支配的、それどころか勤めている会社の倒産・リストラも今後心配しなければならない事態になってしまいました。

 どん底に見える不動産不況ですが、
今後、二重底や三重底が待ち構えている可能性が高く、今の底は実は不況のとば口だったということになりかねない様相です。不動産大手と言えども安穏とできない状況にあるのではないかと思いますが、そのあたりの危機意識が各社の第2四半期決算短信に表れていないのが少し気になります。

 これだけ所得の伸び悩みや減額が続くと、先行きの暗さから、
購入検討者が都区部優良立地の高額マンションの購入をあきらめ、絶対価格の安い郊外マンションが売れ出す、といった現象が出てくるかもしれません。この歴史上類を見ない劇的な金融不況の中で、マンション市況がこれからどのような動きを見せるのか、まことに興味深いものがあります。

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