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ルミネ鷺沼(中古)−駅徒歩8分の閑静な住宅街、築26年で割安な坪単価97万円
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩8分の場所に立地する昭和58年1月築・地上7階建・総戸数19戸の『ルミネ鷺沼』です。

 アドレスは川崎市宮前区有馬1丁目です。この一帯は、東急田園都市線開通までは、都心に近い立地を生かした農業を行うのどかな農村地帯でしたが、昭和41年の同線の開通・東名高速道路東名川崎インターチェンジの設置以降、急速に人口が増加し、都市化が進みました。お住まいの方々の多くが東京都内へ通勤・通学を行っており、東京のベッドタウンとしての位置づけが大きくなっています。

 『ルミネ鷺沼』は、「鷺沼」駅から国道246号線に向かって歩き、鷺沼入り口交差点を越えて
『プレジールさぎぬま』の角を左に曲がり、住宅街の細い道を道なりに進んでいったところにあります。

 あたりは
閑静な住宅街で、同程度の規模のマンションも数多くあります。住宅街の中の道の夜間の人通り、電灯の数などは、念のため、実地に夜歩いて確認する方が良いでしょう。駅に近い場所でありながら、ところどころに畑が存在し、のどかな風景の名残を残すのも有馬エリアの特徴です。

 『ルミネ鷺沼』は、敷地南側の接道部分が小さく、南面をマンションや戸建てに阻まれているのが少し残念です。一方では、
交通量の少ない道から一層奥まっているため、静かな環境が確保されています。

 『ルミネ鷺沼』は、外観
ホワイト・タイル貼の清潔さを感じるマンションですが、バルコニーから布団・洗濯物を干す様子が道路から明らかにわかる配棟となっています。昭和58年築でありながらオール電化マンションなのはプラスポイント、CATVや光ファイバーも導入済みです。昭和56年改正の建築基準法の耐震基準もクリアしていると考えられます。平成19年1月には大規模修繕工事が実施されました。

 対象住戸は、7階建て建物の3階に所在する専有面積60.84屬
南東向き2LDKです。変形の間取りで、隣接する『ブランシール鷺沼』との位置関係が気になりますが、日照・通風の良い部屋もありそうです。リフォームは、平成17年11月と平成20年7月の2度行われ、内装は新しくなっています。

 LDKは横に長い18帖ですが、ここに間仕切りを設けてもう一部屋作り、
3LDKとすることも可能です。キッチンは、食器棚の置き場所に少し困るかもしれません。LDインの6帖洋室は整形で使いやすい形、この間取りの特等席です。玄関脇の4.6帖洋室は、採光が厳しいことでしょう。

 トイレの手洗いは洗面所と兼用、収納は、LDKに大型クローゼット、6帖洋室に物入がありますが、4.6帖洋室には収納スペースがありません。なお、LDKにはクローゼットに並んで温水器がはめ込まれています。


 販売価格は直近の1,980万円から値下げし1,780万円、坪単価97万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、196万円[鷺沼一昨年坪単価]×1.110[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.498[築年数等中古補正]=坪単価108万円となりました。

 一方、昨年及び本年の川崎市宮前区有馬の平均築年数25年・駅徒歩平均12分のマンションの成約事例が平均坪単価124万円、これを基礎とすると、124万円×1.053[地価上昇補正]×0.972[築年数補正]×1.060[駅距離補正]=坪単価135万円となります。

 これらのことから、対象物件は、
標準相場からも直近の取引事例からも割安な価格が提示されているものと考えられます。試算では、値下げ前の価格が標準相場にほぼ沿ったものでしたが、顧客の反応をみて値下げしたものと思われます。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『ルミネ鷺沼』は、敷地形状から受ける窮屈な印象はありますが、その代り
閑静さは確保されています。大規模修繕工事が実施され、室内もリフォームされて、外観・内装とも新しくなりました。坪単価100万円を切る価格は割安、落ち着いて暮らすには適したマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ルミネ鷺沼
 価格:1,780万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区有馬1丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩8分
 面積:専有 60.84


☆ ポイント ☆
★「鷺沼」駅徒歩8分の閑静な住宅街
★平成19年1月 大規模修繕工事済み
★オール電化マンション
★CATV・光ファイバー導入済み
★2LDK → 3DKに変更可能


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ルミネ鷺沼
 
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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 00:12 | comments(0) | trackbacks(8) |
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