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グランドメゾン不動前(中古)−公園前立地の心地よさ・ワンランク上の品質を体感
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩6分の場所に立地する平成12年1月築・積水ハウス旧分譲・住友建設施工・地上6階建・総戸数46戸の『グランドメゾン不動前』です。

 アドレスは品川区小山1丁目です。小山は、東急目黒線と中原街道に挟まれた「不動前」駅から「武蔵小山」駅・「西小山」駅・「洗足」駅に至る細長い町です。地区内にある小山八幡神社が小高い山になっていたことから、「小山」と呼ばれるようになったという説が有力です。

 「不動前」駅を南西方向に歩き、
攻玉社高校の前を通過してはじめの信号の四つ角にあります。北東・北西角地で、敷地北東側は桐ケ谷通りで片道一車線ながらバスも通る道路ですが、その向こうは木々の緑が美しい西桐ケ谷公園となっており、街並みもすっきりとした閑静な住宅街です。一方、桐ケ谷通りを南東に歩くと桐ケ谷斎場があり、『グランドメゾン不動前』の前も時折葬儀車が通る可能性があります。

 『グランドメゾン不動前』の背後は大陽日産の社屋となっており、土地の用途が準工業地域であることをうかがわせます。南東側隣接地はプラスチック金型製造の増子製作所の本社工場で、環境的に何らかの影響があるのかどうかは現地でチェックが必要です。

 『グランドメゾン不動前』は、
外壁タイル貼で、積水ハウスのグランドメゾンシリーズらしい気品がありますが、築8年を経過して外壁に黒ずみ等もところどころ見られます。角地立地のため圧迫感はなく、5階北側には共用施設としてスカイガーデンもあります。オートロック・宅配ボックスなど、設備は充実しています。

 対象住戸は209号室、6階建て建物の2階に所在する専有面積70.67屬3LDKです。
センターインの玄関で、PP(パブリック・プライベート)分離が明確、入って右手が9.5帖のLDとなります。バルコニーは南西向きで、大陽日産の植栽が眺められ、通りに面していないため、静かな環境を楽しめることでしょう。キッチンは4.1帖で使いやすいL字型、対面カウンター式、食洗機付きです。LDインの洋室は6.4帖となっています。

 玄関左手は、
6.8帖の主寝室と4.1帖の洋室、可動間仕切り方式ですので、両部屋をつなげて使うことも可能です。水回りは玄関正面に浴室及び洗面所、収納は、4.1帖洋室にそのスペースがないものの、まずまずといったところです。エアコンは3台あり、LDはビルトインエアコンです。全般に工夫された間取りで設備もワンランク上を感じます。

 販売価格は、当初の5,980万円から5,480万円と値下げして現在5,280万円、坪単価247万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[不動前一昨年坪単価]×1.158[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.771[築年数等中古補正]=坪単価230万円となりました。

 一方、昨年の品川区小山の平成14年築・「不動前」駅徒歩6分のマンションの成約事例が坪単価271万円、これを基礎とすると、271万円×1.067[地価上昇補正]×0.954[築年数補正]=坪単価276万円となります。

 対象物件は、
当初の価格設定は最近の取引事例をにらんだ坪単価279万円でしたが、その後購入検討者の反応をみて値下げをしてきました。標準相場試算からはまだ若干割高に感じますが、あとは価格交渉のレベルかもしれません。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 東急目黒線を越えれば
林試の森公園で、お子さんが遊べる広場や大人が散策できる散策路もあり、お勧めのスポットです。「武蔵小山」駅にも徒歩8分、安さと活気で有名な武蔵小山商店街パルムの街歩きも楽しめます。周囲の方々からもしっかりしたマンションとして評判のある『グランドメゾン不動前』、長く住むには適したマンションと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン不動前
 価格:5,280万円
 所在:品川区小山1丁目
 交通:東急目黒線不動前 徒歩6分
 面積:専有 70.67

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン不動前

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| 中古マンション 品川区 | 06:57 | comments(0) | trackbacks(4) |
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