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パークホームズ横濱山下町(新築)−中華街至近・魅力的な価格だが数多い制約条件
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★ JR根岸線「石川町」駅より徒歩5分、横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩7分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・長谷工コーポレーション施工・地上10階地下1階建・総戸数171戸の『パークホームズ横濱山下町』です。

 アドレスは横浜市中区山下町です。山下町は、横浜港開港に際して設置された外国人居留地を前身とします。「山下」の呼称は、同じく外国人居留地であった「山手」と呼応するものです。1883年に領事の許可があれば日本人の居留も事実上黙認されることとなり、1899年に旧外国人居留地30か町の区域に山下町が新設されました。

 本マンションから徒歩3分で行ける横浜中華街は、約0.2平方キロのエリア内に500店以上の店舗があり、日本最大かつ東アジア最大の中華街となっています。1866年の横浜新田慰留地から数えると150年弱の歴史をもつことになりますが、中華料理街として現在のような発展を始めたのは早くとも1955年(昭和30年)以降であり、それ以前はカフェが主でありました。

 本マンションから徒歩5分の「石川町」駅北口へは、本マンション南側を走る首都高速沿いを西へ歩き、西の橋交差点を渡ってさらに歩行者専用道路を上っていったところにあります。同駅北口付近は店の数が少なく、にぎやかな横浜中華街近辺の駅としてはさみしい感じです。

 本マンションの敷地3,858.83屬蓮南側を交通量が激しく、したがって交通音も激しい首都高速が走り、西側・北側を既存ビルが屹立し、細い通りをはさんで東側を建設工事中のFJネクストのガーラ・マンションが立ち並ぶなど、
条件的に厳しい場所に立地しています。

 敷地計画としては、首都高速寄りの南側を駐車場とし、首都高速とは距離を置いていますが、交通音・排気ガス・粉塵の緩和効果はわずかでしょう。西側のビルの高さは本マンションと同等で、かつ、近接して建てられるため圧迫感があります。唯一西側中央が抜けていますが、これは隣接地が有料駐車場となっているためで、将来的に同じ高さのビルが建てられるリスクがあります。東側のガーラマンションは、本マンションとほぼ同じ高さで、やはり抜けは期待できません。
北側のビルが唯一、6階建て程度で、本マンションの奥の高層階が顔を出す程度です。

 共用施設・サービスとしては、
コンシェルジュサービス、EVカーシェアリング等があり、2層吹き抜けのグランドホールや水音を楽しめるグランドコリドーは購入検討者の評価が高いものです。一方、専用部分については、約2.6mのLDの天井高は評価されていますが、その代わりに直床構造となっており、硬質タイルの玄関など、仕様は抑えられている印象です。また、エレベーターは2基で、総戸数171戸に対して少ないとの声があります。

 販売価格は、当初予定価格の平均坪単価240万円程度から若干下がり、
平均坪単価230万円〜240万円程度、価格帯は坪単価196万円〜270万円といったところです。これは、本マンションの北西側に建設中で早々に完売した『ザ・ライオンズ横濱山下町』より少し安いレベルですが、仕様は『ザ・ライオンズ横濱山下町』の方が上、との意見が多く出ています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、225万円[赤羽橋坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価234万円となり、
ほぼ相場通りの価格水準と言えそうです。業界最大手の三井不動産ブランドのマンションですから、将来的な安心を買うという意味では割安なのかもしれません。

 専有面積は42.58屐70.71で、公式HPの物件概要ではシングル&ディンクス向き、と出ています。販売は震災前の3月から開始され、現在2期3次(3戸販売)が終了したところです。販売状況は必ずしも明らかではありませんが、小刻みに売っている、ということは、飛ぶように売れているという状態ではないことは確かです。

 本マンションの最大のセールスポイントは、やはり横浜中華街に徒歩3分と至近であることで、確かに一見魅力的な場所なのですが、上記の通り周辺環境で制約条件が多いため、デベロッパーとしては、戸数をできるだけ多く取り、さまざまな点でコストカットを行うことにより、坪単価としてもグロスとしても販売価格を抑えて買いやすい価格帯にすることを最重要視したコンセプトにしたと思われます。

 今のところは、その戦略が奏功したとは言えず、私も現地を見たとき、
「せっかく中華街に近いのに、もう少し何とかならなかったのかなあ」と、妙案はないながらも正直少し残念に思いました。ただし、確かにシングル&ディンクスであれば、その点は割り切って利便性重視で購入する方もかなりいらっしゃると思います。今後、ぽつぽつと時間をかけて販売していくこととなるでしょう。

首都高速側から本マンションを北西方角に写したものです(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



中華街へ向かう本マンション東側の細い通りです。写真右手が建設中のガーラ・マンションです。



本マンション西側と隣接建物の距離感です。高さはほとんど同じです。



本マンション南側を走る首都高速です。



本マンション北側と隣接建物の距離感です。写真左手の本マンションの高層部が写真右手の隣接建物より高くなっています。



隣接する西側有料駐車場から見た本マンションです。今は眼前に建物はありませんが、将来的に確約されるものではありません。




公式ホームページ ⇒パークホームズ横濱山下町


| 新築マンション 横浜市中区 | 06:38 | comments(0) | trackbacks(1) |
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