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新宿山吹アインスタワー(中古)−清潔で堅実な駅徒歩1分コンパクトタワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩1分の場所に立地する平成20年築・藤和不動産旧分譲・フジタ施工・地上24階建・総戸数174戸の『新宿山吹アインスタワー』です。

 アドレスは新宿区山吹町です。山吹町は、新宿区の北東部に位置し、中でも本マンションの立地場所は、文京区関口1丁目との境になります。地域内は住宅のほか、ビルやオフィスが混在している地域となっており、また、印刷・製本関連の企業が多く点在しています。

 本マンションから「江戸川橋」駅までは、江戸川橋通りを数十メートル北上し、
スーパーのコモディイイダへの共通入口である1b出入口を利用します。交差点を渡ることもなく、フラットでスムースな道のりですが、1b出入口から改札口までは結構距離があります。

 日常の買い物は、コモディイイダが最も便利でしょう。ただし、同スーパーやその同一ビル内の店舗は若干老朽化が目立っており、とびきり活気があるという感じではありません。一方、それが味があるという見方もあり、周囲の店舗も歴史を生き延びてきた個性派が多いようです。江戸川橋地蔵通り商店街も近くにあり、大型店に負けないようにがんばっています。

 本マンションは、江戸川橋通り沿いに立つ地上24階建てのマンションです。
ホワイトを基調とした清潔な外観で、総戸数174戸のうち、事業協力者住戸7戸、管理2戸、事業協力者店舗3戸となっています。1階にはこの地にもともとあった中ノ郷信用組合と平井碁盤店が事業協力者店舗として入っています。

 正面は江戸川橋通りに面する東向きで、交通量はそれなりにある道路ですが、
裏側となる西向きは静かです。敷地面積1,215.94屬閥垢い里任垢、総合設計制度を取り入れ、敷地の南側を緑地として公共に提供することにより、現在の24階建てのタワーを可能にしました。

 駐車場は月額35,000円と、都心部だけに高く、空きがあります。
立体駐車場の入口が江戸川橋通りに面しているため、車の出し入れで混雑しているときは江戸川橋通りに停車して順番を待たねばならず、人によってはストレスを感じそうです。

 本マンションの
間取りは1R〜2LDKで、専有面積は33屐55屬肇灰鵐僖ト、私が現地で見かけたのも単身の30代男性やリタイアした老夫婦など、1〜2人世帯を念頭に置いた造りになっています。したがって、共用施設はこれといった特筆すべきものがなく、ある意味では余計なものをそぎ落としたスリムなマンションです。

 管理員は常駐で、私が見かけたのは、女性の受付の方1名と警備の方1名でした。管理室を兼ねた受付スペースもコンパクトです。トリプルセキュリティシステムを採用し、プライバシー性の高い内廊下方式となっています。

 対象住戸は、地上24階建て建物の20階に所在する専有面積55.27屬2DKです。本マンションの中では
最も専有面積の広いタイプとなります。北西角住戸で、裏通り側のため眺望をさえぎるものがなく、新宿副都心の高層ビル群や椿山荘、江戸川公園の緑、季節天候により富士山も望めます。また、日当たり・通風も良好で、バルコニー側は概して静かだと思われます。

 間取りにはリビングの表示がなく、
7.7帖のダイニング(窓側にカウンターあり)がパブリックなスペースとなります。キッチンは独立型で2.8帖、洋室はバルコニー側に2面開口の4.8帖、主寝室は玄関側に北窓のある6帖の部屋となります。広く開放的な玄関・ホールが特徴的で、洗面所もゆったりしています。浴室は1416サイズとなります。主寝室には変形のウォークインクローゼットがあり、収納はまずまずといったところです。

 販売価格は4,980万円、坪単価297万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、264万円[江戸川橋坪単価]×1.107[駅距離補正]×0.931[築年数等中古補正]=坪単価272万円となりました。一方、本マンションの過去の売り出し価格は平均坪単価315万円となっており、対象住戸と同じ20階の同じ専有面積の住戸は、完成直後でリーマンショック直前の平成20年夏には6,480万円、坪単価386万円で売りに出されたこともあります。これらに比べたら、価格的にかなり落ち着いてきたということができるでしょう。

 本マンションは、
分譲時の平均坪単価は299万円でした。コンパクトタワーマンションだったこともあり、どちらかというとあまり目立たずに販売されていましたが、上記の通りこれまでの中古市場での売り出し価格としては、売却益が出るレベルになっています。年数が経過するにつれて当初の価格まではいかないものの、駅徒歩1分の堅実なマンションとして、今後とも資産価値は安定したものがあると考えます。

江戸川橋通りから写した本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの前を南北に走る江戸川橋通りです。



本マンションの正面玄関です。白い外観がさわやかです。



本マンション北側の道路です。



裏道となる西側から本マンションを写したものです。



本マンション西側の通りです。向かいには一般の住宅や喫茶店が並びます。




 種別:中古マンション
 名称:新宿山吹アインスタワー
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:新宿区山吹町
 交通:「江戸川橋」駅徒歩1分
 面積:専有 55.27

詳細はこちら(ノムコムより)
新宿山吹アインスタワー


| 中古マンション 新宿区 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(4) |
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