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グランドメゾン伊勢山(新築)−平均専有面積162屐∨悗匹僚燦佑1億円超の驚異
JUGEMテーマ:マンション

★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩5分、JR根岸線「桜木町」駅より徒歩6分、横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩12分の場所に立地する積水ハウス分譲・竹中工務店施工・地上9階地下2階建・総戸数99戸の『グランドメゾン伊勢山』です。

 アドレスは横浜市西区宮崎町です。宮崎町は、西区の南部に位置し、横浜市に区制がひかれた昭和2年には中区に編入されましたが、後に西区が分区されたときに西区の位置づけとなりました。

 しかし、宮崎町という地名よりも、本物件は、
伊勢山と紅葉坂に立地するマンションとしてプレミアムがついています。公式HPによれば、建設地は、横濱の総鎮守「伊勢山皇大神宮」の隣、そして明治9年に明治天皇がご宿泊された「伊勢山離宮」(伊勢山御用邸)があった地とされています。近年は東京銀行の社宅となっていましたが、その跡地に本マンションが計画されたものです。

 また、本マンション西隣には、伊勢山王大神宮と関係の深い
「ホテル横浜開洋亭」が建っていましたが、バブルが崩壊して景気が低迷し、みなとみらいのホテル群との競争にも敗れ、平成18年に営業を停止、その跡地に昨年6月から結婚式場「伊勢山ヒルズ」がオープンし、私が週末に現地に訪れたときは結構な賑わいとなっていました。

 紅葉坂は、国道16号紅葉橋交差点と横浜駅根岸道路とを結ぶ坂で、歩道から車道まで約300mで、横浜でも珍しい総石畳の風情のある道となっています。昔は楓の木が多かったため、紅葉坂と呼ばれるようになったということです。起点の紅葉橋交差点は横浜ランドマークタワーから西側に約300m進んだ場所にあり、横浜みなとみらい21のビル群や日本丸などが間近に見られる絶景ポイントです。また、この付近は横浜開港以来、今日まで重要な史跡や文化施設、公園が存在する貴重な場所でもあります。

 本マンションから「桜木町」駅までは、紅葉坂を下り、降り切ったところの紅葉坂交差点を右に折れて、後は線路沿いにフラットな歩道を歩く道のりです。この線路沿いの歩道には
アーケード状の雨よけがついているので、雨の日には助かります。しかし、紅葉坂は結構な勾配があり、駅からの帰路は体調によってはつらい時もありそうです。

 本マンションに関してのエピソードとしては、平成19年10月15日に本マンションの前身の計画である
『(仮称)グランドメゾン横濱紅葉坂計画』において、事務の再委託を受けた設計事務所が構造計算書の偽装を行ったことが発覚、工事の中断を余儀なくされました。その翌年春から工事が再開しましたが、販売開始は大幅にずれ込み、現在に至っています。

 したがって、計画のコンセプトは不動産プチバブルの絶頂期だった平成19年当時のものとも言え、総戸数99戸のうち95戸を億ションとする野心的なプロジェクトとなっています。平均専有面積は162という日本のマンションとしてはとてつもない広さで、結果、平均坪単価250万円程度という標準的な水準にもかかわらず(グロスを抑えるために坪単価を落とさざるを得なかったとも言えます)、ほとんどが1億円超という構成になっています。

 売主である積水ハウスによれば、
横浜での億ションの販売は昨年が6戸、一昨年が5戸ということですから、この計算でいけば、本年は横浜における18年分の億ションの販売ということになります。

 私が現地で外観を見た印象としては、さすが
億ションという風格は感じました。2層吹き抜けの大空間を有するメインエントランス、重厚かつ瀟洒なデザイン、外周を取り囲む豊かな植栽など、一見して高級マンションであることがわかります。共用施設も豊富にあり、専有部分はリビング+ダイニングで約35帖を有するプランが普通にあり、「広さ=豊かさ」であることを実感させてくれます。

 配棟はA棟からE棟までの5棟ですが、紅葉坂の交通量や喧騒に左右されず、伊勢山皇大神宮に最も近い奥まった
E棟が最も人気が高く、静かな通りに面し、横浜ランドマークタワーを眺望できるC棟、また南西側を見渡せるD棟の人気が高いようです。

 平均坪単価は上記のとおり約250万円程度ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、195万円[桜木町坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価203万円となりました。
相場よりは割高な価格設定ですが、そこは伊勢山+紅葉坂のプレミアムが乗っているということでしょう。比較対照されるのは、道路を隔てて隣接する新日鉄都市開発・三菱地所『横濱紅葉坂レジデンス』(368戸)ですが、こちらは昨年夏に平均坪単価260万円程度で販売開始され、既に完売しています。

 本年4月に販売を本格的に開始して以来、約4カ月が経ちました、販売期は現在、
第2期9次となっている模様ですが、現在までに約4割の住戸が契約されたとの情報があります。これまでの横浜における億ションの販売戸数からすれば予想以上の売れ行きと言ってもよいかと思います。やはり、この立地の価値をよくご存じの地元の富裕層の方々が購入されているのでしょう。

 とは言え、残り過半の高額住戸を売りさばくには骨が折れるのも事実です。
建物は本年7月1日に既に竣工していますが、引渡しは棟によって本年12月〜来年8月となっており、長期戦で販売していく構えをとっているものと思われます。

紅葉坂を見下ろしたものです。車道・歩道とも石畳になっているのが見てとれます。写真右手に本マンションがあります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面玄関です。二層吹き抜けの大空間になっています。



本マンションから北東方向は横浜ランドマークタワーがよく見えます。



本マンション東側の通りは静かで落ち着いています。ただし、私が行った日は、近くの小学校で催しをやっていたのか、子どもたちの歓声やマイク音がしきりに聞こえてきました。



本マンションB棟の外観です。B棟からも横浜ランドマークタワーが見えます。



本マンション東側にある駐車場入口です。




公式ホームページ ⇒グランドメゾン伊勢山


| 新築マンション 横浜市西区 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(2) |
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