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湾岸物件の将来を占う野村不動産・東雲タワー物件、明日より販売活動開始!
JUGEMテーマ:マンション

★ 9月5日付の週刊ダイヤモンドは、「マンション業界が今後を託す野村不動産の湾岸タワー物件」と題して、次のような記事を載せています。

 『今月10日に販売活動が始まる1棟のマンションに不動産業界が関心と期待を寄せている。

 話題の物件は野村不動産が東京都江東区東雲に建てる
「プラウドタワー東雲キャナルコート」

 総戸数600戸という東京23区内で久びさに登場した大規模物件であることに加え、業界関係者が注目するのは同物件の立地と高層(タワー)という点だ。

 この物件の建設が予定されている東雲は、東京湾に近接した、いわゆる
「湾岸」「ベイエリア」と称される埋立地である。建物の高さは52階建てと、まれに見る超高層物件だ。

 ここ数年、売れ行きがいいこと、大規模物件が建てやすいことで、湾岸やタワー物件はマンション業者のドル箱だった。そのため業者も競って湾岸の用地取得に励んでいたが、
東日本大震災を契機にそれらが塩漬けとなる可能性が懸念されていた。

 湾岸の人気地区の一つだった千葉県浦安市で広範囲で液状化が発生したり、停電でエレベーターなどが停止したりしたことが知れ渡り、
「湾岸地区は地震に弱い」「タワーマンションは揺れや停電に弱い」というイメージを抱く消費者が増えてしまったのだ。

 実際、震災以降はマンションディベロッパー各社の
湾岸やタワー物件の新規計画は凍結状態に陥った。プラウドタワー東雲も発売直前に震災が起きたために発売が延期された物件だ。震災後に売れていたのは、内陸部や低層物件が中心だった。

 野村不は震災後、
プラウドタワー東雲の建物内の防災拠点を1ヵ所から9ヵ所に増設した。非常用電源も24時間稼働を可能にするなど防災機能を強化して、消費者の不安払拭に努めたことで販売に踏み切った。財閥系大手と違い、内部留保が少なく、オフィスビル事業による現金収入が乏しいため、用地を塩漬けにする戦略が採れないという事情もある。

 今銀行のダンピング競争による年利0.7%前後の低金利も後押しして、
「ここへきて業者も消費者も(マンション購入の)マインドは上向きつつある。秋商戦は盛り上がる可能性がある」(住宅評論家の櫻井幸雄氏)。

 湾岸やタワーの物件が震災以前のような売れ行きを示すか、不透明感が漂うなか、
「プラウドタワー東雲は湾岸地区やタワー物件の今後を占う重要な指標となる」(中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員)。

 震災以前と変わらない価格で売れるようなら、他社も次々と湾岸やタワー物件の開発・販売を再開すると見られている。

 逆に
不人気となれば、当分は湾岸やタワー物件の開発は停滞せざるをえない。そのため、「プラウドタワー東雲にがんばってほしい」という声援がライバル社からも上がっている。』

 以上が週刊ダイヤモンドの記事の全文です。ついに明日から、懸案の野村不動産の湾岸タワー物件
『プラウドタワー東雲キャナルコート』の販売活動が始まります。大震災で最も販売の影響を受けた「湾岸」「タワー」「埋立地」の宿命を帯びた大規模物件、しかも免震構造、制震構造ではない(公式HPには「制震装置に頼ることなく」とありますが)耐震構造でもあり、最初からハンディキャップをかなり背負っています。

 私も、大震災の直後、『プラウドタワー東雲キャナルコート』の販売延期がマスコミでいち早く報じられたことを覚えています。それくらい湾岸エリアの動向を示す代表的な物件となったわけで、今回の販売活動にはいやがうえにも注目度が高まっています。

 東雲のように
湾岸物件の多い江東区の売れ行きの鈍さ等の資料については、私が目に付いただけでも以下のようなものがあります。

 6月のマンション月例動向(株式会社マーキュリー発表)
 江東区の6月販売物件364戸は首都圏2位の多さだが、初月申込率26%という低さは、供給戸数ベスト10の都市のうち最下位。

2 平均坪単価ランキング(Yahoo!不動産発表)
 江東区の物件の平均坪単価は、平成22年が253万円、平成23年7月が233万円、同年9月が235万円と低迷。ランキングも、平成22年17位から平成23年9月22位へと大きく低下。

3 主要都市の高度利用地地価動向報告(国土交通省発表)
 平成23年第2四半期の江東区豊洲の住宅地については、前期比0〜3%の下落。
 (鑑定評価員のコメント)臨海部に存する当地区分譲マンションのエンド需要の低減から、新築分譲マンションの販売会社もその販売計画を見直し、延期するケースが多い。また、在庫を抱える販売会社にあってはその処分を優先するなど、分譲価格について実質的な値下げの動きが始まっており、マンション分譲価格は下落している。
 (マンションデベロッパーのコメント)城西エリアと比較すると、
湾岸エリアの需要は弱く、中央区湾岸部と、特に豊洲が弱い。

 これらの資料からも湾岸で大規模タワー物件を売っていきたいライバル各社が野村不動産の本物件を応援したくなる気持ちもわかります。「プラウド」ブランドが強い魅力を有している野村不動産ですから、是非この沈滞したムードを払ってもらって、後に続きたい、ということなのでしょう。

 一方、野村不動産は、普段は他の同類マンションより高めの値段設定となることが多いのですが、いざ売れないとなると、途端に値引きを始める会社でもあります。野村不動産にとって大震災の影響で本物件と並んで懸案物件であった『プラウドシティ稲毛海岸』については、平均坪単価121.9万円と、標準相場に比べて15%以上割安な価格設定を行い、評判を呼びました。このような価格設定は、通常のプラウドブランドではまずあり得ない出来事です。

 上記記事の通り、
野村不動産が「財閥系大手と違い、内部留保が少なく、オフィスビル事業による現金収入が乏しいため、用地を塩漬けにする戦略が採れないという事情」があるとすれば、『プラウドタワー東雲キャナルコート』も当初から割安な価格を設定してくることが考えられます。

 本マンションの標準相場をごくおおまかに試算すると、
222万円[豊洲坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価213万円となりました。ネット上の掲示板では、通常の状態で坪単価250万円程度、今回災害により坪単価210万円〜220万円程度を希望しているようです。私は、本物件は600戸を売りさばかなければならない大規模物件でもありますし、思い切った判断をするのであれば、本立地の標準相場より10%割安な平均坪単価192万円程度をつける可能性もあると推測します。

 いずれにせよ、
大震災後初の湾岸タワー大規模物件として、今後の湾岸物件価格のベンチマークとなることは確実です。関係者が固唾をのんで見守る販売活動のスタート、私も注視していきたいと思います。


| 市場動向 | 21:49 | comments(0) | trackbacks(4) |
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湾岸エリアのタワーマンション 野村不動産が11月下旬から販売、「プラウドタワー東雲キャナルコート」 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110929-00000006-jsn-ind 78平方メートルで5000万円超と震災前に想定した価格を据え置いた。 http://headlines.yaho
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