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レクセルガーデン水元公園(中古)−思い切り郊外の思い切り遊べる緑の周辺環境
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「金町」駅よりバス13分・徒歩7分の場所に立地する平成14年築・扶桑レクセル旧分譲・三平建設施工・地上4階建・総戸数79戸の『レクセルガーデン水元公園』です。

 アドレスは葛飾区東水元5丁目です。東水元という地名は、旧来の「水元村」に由来します。葛飾区の北部、水元地域の東部に位置する住宅市街地が広がる町です。南北に細長い町域は東京都道307号王子金町江戸川線で西辺を画し、東辺は水元公園との境界となります。

 町域内は直線状の道路が格子状に整備された計画的な町並みが見られるほか、他の水元地区に比べ、寺社が多いのが特徴です。岩槻交差点から水元公園へ至る水辺の道沿いには、内溜という溜め池があります。

 本マンションのあるエリアは、北部を流れる大場川を渡れば
埼玉県三郷市となり、また、東へ行けば千葉県松戸市となる東京都・埼玉県・千葉県の境にあります。本マンションからバス停「水元そよかぜ園前」までは、時折畑もあるフラットでのどかな住宅街を歩いていきます。夜は人通りも少ないでしょうから、お子さんがバス・電車で通学する場合の夜間は若干心配です。

 バス亭から「金町」駅までは13分、
バス便は朝7時台は10本、朝8時台は9本ありますし、深夜バスは同停留所着0時27分が最終ですので、郊外に住む覚悟さえ決めれば通勤は可能です。

 本マンションの
セールスポイントは、何といっても水元公園と道路を挟んだ向かいに立地することです。水元公園は、都内最大の水郷公園で、かつての古利根川(中川)の一部で1729年に井沢弥惣兵衛が水害防止、及び灌漑用水を調整する遊水池として設けられた「小合溜井」(こあいためい)を中心として、昭和40年4月1日に開園しました。面積921.539.98屬箸い広大な敷地に、大芝生広場、水生植物園、花菖蒲園、野外ステージ、キャンプ広場、バーベキュー広場、冒険広場、涼亭(食事処)他があります。

 樹木数は、高木約19,000本、低木約61,900本に及び、
多種多様な植物が育っていて、特にサクラの咲く季節やハナショウブの咲く季節は花見客などでにぎわいます。それ以外の季節でも、季節を問わず週末を中心に余暇を楽しむ訪問客が多く、地元の子供たちにとっては格好の遊び場になっています。

 私が現地を訪れた時はちょうどお昼でしたが、小さなお子さんとそのお母さんが水元公園から自宅に帰るところでした。お子さんは「お腹すいたあ」と言っていましたが、
午後から水元公園に戻る気満々でした。この辺りでお子さんのいるご家庭では、休日は水元公園で元気いっぱい子供たちを遊ばせておられるのだと思います。

 水元公園は本マンションの向いあたりは、
野球場にも使えるグラウンドになっています。休日になると試合をするお子さんたちの声が盛んにしてきますが、今回の対象住戸はバルコニーが水元公園とは反対の向きになっていますので、休日に外がうるさいということもありません。

 本マンションは総戸数79戸で、正面玄関から見るととてもそんな戸数があるようには見えませんが、実は
U字型の3棟構成で奥行きが深くなっています。欧米流で言うならば、こういう広い公園に近いマンションは、たとえ郊外でも重宝され、高額なマンションが建てられたりする可能性もあるのでしょうが、日本ではそこまでの価値観は確立されておらず、仕様も標準的になっています。

 なお、売主である
扶桑レクセルは、昭和22年に引揚者のために国策として設立された歴史ある会社(扶桑興業株式会社)で、昭和36年には東証2部に上場しましたが、平成19年に大京の子会社と化して上場廃止、リーマンショック後の平成21年に大京に簡易吸収合併されました。したがって、本マンションの管理会社は、大京関連のマンション管理会社である大京アステージになっています。

 対象住戸は、地上4階建て建物の2階に所在する専有面積61.118屬3DKです。
南西向きで、目の前が他の敷地の駐車場となっているので、将来はともかく現況では日照良好で、圧迫感がなく、また、上記のとおり静かです。本年5月に新規リフォームを行い、全室クロス張替、畳交換、襖・障子張替、洋室カーペット張替、キッチン水栓交換、ガスコンロ交換、トイレ(洗浄シャワー付)交換、ハウスクリーニングを行いました。

 リビングがとれるほどの広さがなかったため、2.9帖のキッチンの先は6.8帖のダイニングとなっています。隣接の和室は6帖、共用廊下側の主寝室は6.7帖です。主寝室の向かいは玄関を挟んで
吹抜があり、採光をとった上で、4.5帖の洋室が成り立っています。洗面所は縦長で、収納は押入れがありますが、全体的にはやや少なめでしょうか。

 販売価格は1,540万円、坪単価83万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの想定成約中古坪単価は76万円となっており、レンジとしては、1,090万円〜1,720万円です。ただ、面白いことに、データとしては、平成19年頃よりも最近の方が坪単価が上昇しています。いずれにしても、今回の対象住戸は、新規リフォームを行っている分、価格が上乗せされている、ということでしょうか。

 本マンションの
分譲時価格は、おおむね坪単価170万円〜184万円といったレンジでした。現在の中古価格は、分譲時価格と比べて−57.4%の大幅減となっており、若干残念な結果です。やはり最寄りの駅までかなり時間がかかる郊外にあることがネックになっていると思われます。

 しかし、
駅への通勤を犠牲にして、欧米人のように車中心の生活をしようと思えば、緑の多い周辺環境は非常に魅力的です。私が見かけた本エリアにお住まいの方々は皆、穏やかな満ち足りた表情をしていらっしゃいました。お子さんが受験して都心の中学高校に通うなどということになると困ってしまいますが、小さなお子さんのうちは当地でいっぱい遊んだ素敵な思い出ができることと思います。

本マンションの正面玄関です。南側にあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション正面玄関側の道路です。突きあたりに広がるのは水元公園です。



本マンション西側の自転車置き場です。奥に見えているのが対象住戸のある棟です。



本マンション北側にある駐車場入口です。対象住戸の棟でもあります。



本マンション北側の道路です。両側緑の潤いのある風景です。写真右側が対象住戸のある棟です。



水元公園の中の遊歩道です。緑がいっぱいです。写真には写っていませんが、この右手にすぐ本マンションがあります。




詳細はこちら(ノムコムより)
レクセルガーデン水元公園


| 中古マンション 葛飾区 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(2) |
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