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地価、中古マンションとも下落幅拡大!−今が底なのか、それとも・・・?
JUGEMテーマ:マンション

★ 昨年11月7日の本ブログの記事『23区で価格上昇トップ、価格下落トップの街はここだ!』において、野村不動産アーバンネットが調査した昨年10月1日現在の住宅地地価と中古マンション価格の動向についてご紹介しましたが、本年1月10日に、同社より、本年1月1日現在の『野村不動産アーバンネット実勢調査による2012.1.1時点の首都圏「住宅地地価」と「中古マンション価格」の動向』が発表されましたので、本日はこれを前回調査と比較しつつ取り上げたいと思います。

 まず、
「住宅地地価」です。10-12月期の「住宅地地価」は、首都圏エリア平均では▲0.9%(前回▲1.0%)の変動率となりました。四半期比較で「値上がり」を示した地点が3.6%(前回5.7%)、「横ばい」が59.3%(前回64.3%)、「値下がり」が37.1%(前回30.0%)となりました。平均変動率では、東京都区部と都下において1%を超える下落となり、前回調査に引き続き全エリアでマイナスとなりました。
 
 23区の「住宅地地価」でこれまでの
年間変動率のベスト5、ワースト10の地点を挙げると、次のとおりです。カッコ内は、最寄駅です。

ベスト5

1 足立区千住旭町(北千住) 23.8%
2 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) 13.3%
3 江東区亀戸7丁目(亀戸) 9.0%
4 葛飾区新小岩4丁目(新小岩) 2.4%
5 文京区本駒込6丁目(本駒込) 1.6%


ワースト10

1 杉並区永福2丁目(永福町) ▲11.1%
2 品川区東五反田5丁目(五反田) ▲8.6%
3 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園町) ▲7.8%
4 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲7.1%
5 板橋区成増3丁目(成増) ▲6.9%
6 練馬区練馬2丁目(練馬) ▲6.3%
7 千代田区富士見1丁目(飯田橋) ▲4.8%
8 港区高輪4丁目(品川) ▲4.7%
9 目黒区大岡山2丁目(大岡山) ▲4.5%
9 台東区池之端4丁目(根津) ▲4.5%


 ベスト5は、地価上昇地点が5か所しかなかったためで、前回10月1日時点ではまがりなりにも上昇地ベスト10が組めたのですが、それだけ地価上昇地点が減ったということです。その中でも、ベスト3は前回と不動のポジションにあり、特にトップの北千住はさらに地価が上昇しています。これは、「北千住」駅前の大規模再開発の影響が大きく、期待度がアップしていることの表れととらえることができます。

 ワースト10については、全体に下落率が大きくなり、状況が悪化していることがみてとれます。杉並区永福2丁目は前回に続きワースト1で、下落率が前回8.3%からさらに悪くなりました。品川区東五反田5丁目(前回▲5.7%)、千代田区富士見1丁目(前回も▲4.8%)、目黒区大岡山2丁目(前回も▲4.5%)、台東区池之端4丁目(前回も▲4.5%)は、前回に続いてのランクインです。今回は、城西・城北の住宅地である練馬区・板橋区で大きな下落地点があったことが特徴的でした。

 次に、
「中古マンション価格」を見てみます。10-12月期の「中古マンション価格」は、首都圏エリア平均で▲1.1%(前回▲0.9%)の変動率となりました。四半期比較で「値上がり」を示した地点が1.9%(前回3.7%)、「横ばい」が56.5%(前回60.9%)、「値下がり」が41.7%(前回35.3%)となり、値下がり地点数が40%を超えました。また、前回に引き続き全エリアで平均変動率がマイナスになりました。

 23区の
「中古マンション価格」でこれまでの年間変動率のベスト6、ワースト10の地点を挙げると、次のとおりです。

ベスト6

1 都営新宿線「東大島」駅 9.0%
2 JR中央線「中野」駅 8.0%
3 都営三田線「春日」駅 5.0%
4 都営新宿線「菊川」駅 4.3%
5 都営浅草線「泉岳寺」駅 3.1%
6 小田急線「経堂」駅 0.5%


ワースト10

1 JR中央線「荻窪」駅 ▲11.1%
2 京王井の頭線「浜田山」駅 ▲10.9%
3 都営浅草線「東銀座」駅 ▲10.0%
3 JR埼京線「北赤羽」駅 ▲10.0%
3 都営三田線「志村三丁目」駅 ▲10.0%
6 都営三田線「芝公園」駅 ▲9.4%
7 東急池上線「千鳥町」駅 ▲9.1%
7 京王線「上北沢」駅 ▲9.1%
7 京王井の頭線「高井戸」駅 ▲9.1%
10 有楽町線「氷川台」駅 ▲8.8%


 前回はベスト8で上昇地点が8か所あったのですが、今回は上昇地点が6か所と減少しました。前回トップだった「泉岳寺」駅物件が、新たな取引事例があったためか、上昇幅を前回10.2%から減らしました。2位から5位までの上昇率は前回と同じで、異同がないことがわかります。

 ワースト10については、下落幅は前回よりも小さくなりました。また、「氷川台」駅物件以外は初登場で、下落幅のある取引が今期で新たにあったことがわかります。ラインナップをみると、もっぱら住宅街として売っているエリアと一部都心エリアがスポット的に落ちている様子がうかがえます。

 いずれにせよ、
再びさえない結果となりました。中古マンション価格について述べれば、年間ベースの中古マンション価格変動率が首都圏エリア平均で▲2.4%(前回▲1.6%)と値下がり傾向が強まっています。

 また、地点割合の年間比較では、
中古マンションの「値上がり」地点割合は8.8%(前回12.0%)、「横ばい」が26.4%(前回33.3%)、「値下がり」が64.8%(前回54.6%)となり、年間ベースで値下がり地点割合が60%を超えたのは2009年7月以来2年半ぶりです。

 最近は、
都心の新築物件であっても、よほど高級な邸宅型マンションでなければ最安値の住戸の坪単価が200万円〜290万円台にとどまっていることも珍しくなくなっています。私もキャッシュさえあれば買いたい、と思う新築分譲マンションがいくつもあります。果たしてこの価格水準は当面の底なのか−誰も正確な答えは持ち合わせていないのですが、少なくとも将来のリセールバリューは、キャピタルゲインは望めないにしても、かなり安全圏に入ってきたと言えるのではないかと考えています。

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| 市場動向 | 22:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
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