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首都直下地震4年内70%!−マンション市場に与える影響は?
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★ 本日1月23日のフジテレビのニュースによれば、マグニチュード7クラスの首都直下地震が、今後4年以内に、およそ70%の確率で発生するとの試算を東京大学地震研究所がまとめました。これは、地震研の平田 直(なおし)教授らの研究チームがまとめたものです。

 それによると、2011年の東日本大震災以降、
首都圏ではマグニチュード3〜6の地震が、平均で1日あたり1.48回発生し、震災前のおよそ5倍にのぼっていること、また、この地震活動の傾向が、5〜10年続くと考えられることなどをふまえて算出した結果、マグニチュード7クラスの首都直下地震は、今後4年以内に、およそ70%の確率で発生するとの試算をまとめました。

 平田教授は「多くの地域で地震活動は活発化しており、
首都圏だけでなく、東日本を中心に注意が必要」としています。政府が現在出している首都直下地震の確率は、「30年以内におよそ70%」との試算ですが、これは、震災以降の地震活動の影響などは考慮されていません。

 以上がフジテレビのニュースの内容です。本日は各紙・各テレビとも、一斉にこのニュースについて伝えています。「マグニチュード7クラス」「首都直下地震」「今後4年以内」「70%」の確率で起こる、という、一語一語がショッキングな言葉ですが、それが文としてつながると、とんでもない内容になっており、耳を疑いました。

 70%というと、
好調なときのイチローがヒットを期待されながらバッターボックスに入り、残念ながら打ち取られた割合とほぼ同じです。本日の降雨確率が70%だとすれば、普通の人は傘を持って出かけます。ということは、普通の人はこのニュースを聞いて、地震に対する対策を考えなければなりません。

 まず、このニュースが天気予報の降雨確率とほぼ同じくらい確からしいと真剣に考えた場合、最も安全なのは、首都圏から脱出することです。しかし、ほとんどの人は、仕事があったり、学校があったりなどで、首都圏を離れるわけにはいきません。

 そうだとすれば、次に考えられるのは、その人が古いアパートなどに住んでいる場合には、
できるだけ新しく、耐震建築になっているマンション等に引っ越すことです。少なくとも、昭和56年以前の建築基準法改正前の中古アパート・マンション等への需要は減退することが予想されます。

 一方、
分譲マンションの販売に与える影響はどうでしょうか。ライフステージとの関係から、マンション購入を迫られている人は、制震構造・免震構造のマンションを選ぼうとすることでしょう。また、マンション全体としての防災対策がしっかりしている物件を選ぶはずです。

 これらの条件を満たすものは通常、大規模タワーマンションが多いので、この点タワーマンション販売にはプラス材料ですが、一方、今回の大震災で、高層階に住む不便さ・怖さをいやというほど体験したのも事実ですので、これは相変わらずマイナス材料です。

 また、大規模タワーは今後とも湾岸エリアに大量に計画されていますが、
湾岸埋立地のリスクが再びクローズアップされる可能性があります。『プラウドタワー東雲キャナルコート』等の分譲でせっかく盛り上がってきた湾岸タワー需要に水を差しかねません。

 逆に、4月18日の本ブログの記事『東京23区で地震で最も揺れにくい区はどこ?』でご紹介したように、23区では杉並区、練馬区、中野区、世田谷区、板橋区などの西部、できればさらに西の武蔵野台地上の地盤の堅固な市部への人口移動が起きるかもしれません。この場合、不動産価格は必然的に、西高東低のトレンドとなることが予想されます。

 これらのことから、今後は、
城西エリアの高台等の強固な地盤上にある、防災対策が予めきちんと施された、タワーではない大規模免震マンションが人気を博するかもしれません。

 しかしそもそも、
こんな時期にマンションを買うこと自体リスキーだ、という考え方も十分成り立ちます。地震保険をかけるから万全、ではなくて、マンションの構造部に深刻な破損が生じた場合には、専有部の復旧以前にマンションとしての資産価値がゼロ、ともなりかねません。少なくとも、マンション修復までにはかなりの時間と費用(場合によっては自己負担も)がかかる可能性があり、それが築4年のまだぴかぴかのマンションに7割の確率でありうる、と言われたら、誰でも躊躇します。

 マンション価格も上昇傾向とは言えないし、
しばらく様子をみて頭金を貯めて、4年後に(4年経過後に地震リスクはますます高まっているかもしれませんが)さらに良いマンションを買おう、とのスタンスが主流となるかもしれません。

 投資用の不動産購入に与える影響もネガティブです。投資家は、物件への愛着ではなく、トータルとしてのリターンを求めて有利だと思ったら不動産を購入する、という合理的なスタンスをとるものだとすれば、4年以内に自己資産が毀損する可能性が7割だとすると、そんな大きなリスクを背負うのは割が合わず、株や金など他の投資先にさっさと資金を振り向けるはずです。通常、不動産投資はミドルリスクミドルリターン(不動産投資勧誘本ではローリスクミドルリターン)ですが、震災リスクを大だと判断する投資家においては、首都圏における不動産投資はハイリスクミドルリターンとして投資不適格と考えることでしょう。

 より視野を広げれば、今回の大震災で一時的にそうであったように、
首都圏の代替地としての関西の地位が相対的に向上する可能性があります。もともと首都機能のバックアップ機能を真剣に考えるべきなのですが、それ以外でも、民間企業が関西に本拠地を移したり、社員を関西に異動させたりといった動きがあるかもしれません。地震の少ないといわれる関西においては、これはプラスの材料となります。

 しかし、日本人は
「喉元過ぎれば熱さ忘るる」国民ですから、本日話題となった東大地震研の分析も、すぐに記憶のかなたに行ってしまう可能性が大です。一方、今晩も福島地方で震度5弱の地震があったところであり、大地震の可能性はすぐそこまで迫っている、というのも肌身で感じるところです。
 
 果たして今から4年の間にマグニチュード7の首都直下型地震が起きているかどうか−それは、4年後の本ブログで話題にしたいと思います。

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| 地震・防災 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(1) |
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