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マンションの買い時指数上昇!−どこまで価格下落を見極めるべきか
JUGEMテーマ:マンション

★ 本年1月19日付け日経QUICKニュースによれば、不動産経済研究所(東京・新宿)が19日発表した2011年の首都圏マンション市場動向によると、分譲価格は平均で4,578万円と、前年に比べ2.9%下落しました。前年を下回るのは2年ぶりです。供給が大幅に減った千葉県を除く全エリアで値下がりしました。東京都の都区部以外の地域は7.2%下げ、下落率が最も大きくなりました。

 同研究所の福田秋生取締役は
「港区や世田谷区、武蔵野市といった高額エリアで大型物件の供給が少なかったほか、分譲価格を抑えるために専有面積を縮小する傾向があった」と指摘しました。12年についても「土地コストなどは上昇するとみられるが、顧客離れを避けるために価格抑制の動きが続きそうだ」とみています。

 一方、本年1月24日付の住宅新報webによれば、長谷工アーベストの調査によると、
マンションを「買い時」だと考えているエンドユーザーの割合が、回復基調にあることが分かりました。

 同社が受託販売したマンションのモデルルーム来場者(501件)と、首都圏在住のモニター(2318件)に分けて調査したものです。期間は1月上旬です。


 モデルルーム来場者のうち、「買い時だと思う」と答えた割合は34%で、前回調査(2011年10月)を4ポイント上回りました。震災直後の調査(4月)では18%、その次の7月調査では26%となっており、回を重ねるごとに「買い時感」が増している状況です。

 一方、
「買い時だと思わない」は、前回を7ポイント下回る16%です。4月調査と比べると18ポイント減少しています。

 モニターの結果は、「買い時だと思う」が前回を2ポイント上回る21%、「買い時だと思わない」は前回比8ポイント減の26%でした。

 以上が日経QUICKニュース及び住宅新報webの内容です。
マンションの分譲価格の下落傾向が続いています。上記の不動産経済研究所の調べによれば、都区部におけるマンション価格は、2008年が5,932万円と直近のピークだったところ、2009年がリーマンショックや新興デベロッパーを中心とした倒産等の影響を受けたマンション市場の停滞により5,190万円、2010年はその混乱から落ち着きを取り戻して5,497万円、しかし昨年は東日本大震災等の影響により再び下落の5,339万円となりました。

 12月末の在庫数は6,166戸で、昨年12月末と比較して566戸増加しました。もっとも、これは、12月の販売戸数の急増に需要が追い付かなかったせいもあり、一時的な増加なのかもしれません。

 しかし、私がモデルルームで販売員の方とお話していると、どの方の顔色もさえません。従来の水準からみてもそれほど高いとは思われない物件が売れる気配がなく、大半のモデルルームは閑散としています。にぎわっているモデルルームはほんの一握りで、マンション市場全体がうねるような熱気に包まれていた不動産プチバブル期が懐かしくさえあります。

 デベロッパー側は、買い手として、日本人のみならず、
中国人等の外国人に期待をするようになっています。ツイッターのつぶやきによれば、アジア系の外国人は、「日本橋」物件がお好みなのだそうです。その理由は、マンション名やアドレスに「日本」とはいっているため、「おれは日本を買った」という満足感を得られるからということのようです。しかし、そんな理由でも買っていただけるのであれば、デベロッパーにとってはまさに「お得意さん」です。

 一方、購入検討者の間では、
「買い時だと思う」という回答がだんだんと多くなっています。モデルルーム来場者は、もともと「買う気まんまん」で来ているので、積極的な回答が多いのは当然とも言えますが、モニター回答でも「買い時だと思う」派が「買い時だと思わない」派を上回るようになれば、トレンドが変わってくるかもしれません。

 ただし、たとえば日本全体で
12月ボーナスの支給額が前年より6%減であったなどとというニュースを聞くと、購買層の所得が相変わらず減少傾向にある以上、高額物件への購買意欲は高まらないこととなります。本日のニュースによれば、国家公務員の給与カットで与野党合意したとのことで、そのこと自体はよいとしても、これが民間企業の給与水準に波及することになれば、不動産市場にはネガティブなインパクトで、株式市場と同様、「相場の上昇にはやっぱり外国人の買いが必要」みたいな傾向がむしろ強まる可能性もあります。

 このように、
上向くのか下向くのか、あいかわらずくすぶっている不動産市場ですが、株式と異なり、不動産の価格の変動はゆっくりとしたペースで現れるのが救いです。ここ半年から1年くらいは注意深く市場動向をウォッチし、タイミングをみて気に入った物件を購入するというスタンスで臨むべきと思われます。

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| 市場動向 | 22:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
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