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マンション分譲激戦区は川崎、豊洲、武蔵小杉!−再開発と地価の密接な関係
JUGEMテーマ:マンション

★ 本年1月26日の東京カンテイのリリース『新築マンション激戦地の供給属性(首都圏)』によれば、2002年から2011年までの10年間で、新築マンションの供給実績が最も多かった駅は「川崎」の7,803戸、次いで「豊洲」の7,620 戸、「武蔵小杉」の7,431 戸でした。

 4位の「品川」も6,494戸に達しますが、3位とは約1,000戸もの開きがあり、上位3駅のマンション供給が突出して多いことがわかります。上位駅はいずれも駅前や駅に隣接したエリアでの大規模な再開発が行われ、交通と生活の利便性が高く「職・住・遊」がバランス良く整った新たなマンション適地を生み出しています。

 新築マンション供給激戦地の駅は、いずれも駅から近いところにマンション分譲が行われているケースが多く、上位 30駅平均では徒歩8〜11分のシェアが 28.9%と約3割に達します。これより駅近の新規供給を合わせると60.2%となり、特に「武蔵小杉」(36.1%)、「三鷹」(26.0%)は新規供給の最大シ ェアが徒歩3分以内となるなど、狭域での立地優位性が高いことも明らかになりました。

 再開発に伴って駅周辺にマンション適地が創出された上位駅では、
都心寄りの駅を除いて 3,000万円台と4,000万円台のシェアが圧倒的に高く、通勤・通学の便が良い駅周辺でのファミリー物件のニーズが高いことを反映する結果となりました。「川口」「海浜幕張」「大船」「戸塚」「戸田公園」「柏」などベッドタウンとして現在も開発が進む供給激戦地の駅では、いずれも3,000万円台のシェアが過半を超えています。

 以上が東京カンテイのリリースの内容です。改めて順位をみてなるほどと思いました。
第1位の「川崎」は、ラゾーナ川崎プラザを中心とする一大再開発商業エリアを創出することに成功し、「川崎」駅の雰囲気やステイタスをがらりと変えることに成功しました。

 第2位の「豊洲」アーバンドックららぽーと豊洲を旗艦とする大規模再開発で、湾岸タワーマンションブームの牽引役となりました。第3位の「武蔵小杉」も駅前再開発が著しく、川崎市随一の人口急増地帯となるなど、発展が続いています。

 これらの地域を代表するマンションとしては、
「川崎」が『ラゾーナ川崎レジデンス』(2007年)で分譲時平均坪単価192万円から中古価格は16.6%上昇、「豊洲」が『アーバンドック パークシティ豊洲』(2008年)分譲時平均坪単価227万円から中古価格は16.5%上昇、「武蔵小杉」が『パークシティ武蔵小杉』(2009年)で分譲時平均坪単価253万円から中古価格は0.4%上昇しています。ただし、「武蔵小杉」でもっともお得だったのは、再開発エリアの先頭を切って分譲された『THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)』(分譲時平均坪単価214万円から中古価格は11.2%上昇)となっています。

 また、
「川崎」は3,000万円台、「豊洲」は6,000万円以上、「武蔵小杉」は4,000万円台が中心となりました。このことから、「川崎」と「武蔵小杉」は専有面積が60崑罅「豊洲」は専有面積が90崑罎多数だったと推測されます。特に「豊洲」は、当時のお手頃価格で、ファミリーがこぞって移り住んだことがその要因と言えるでしょう。

 ちなみに、
4位以下は、次のとおりです。

 4位 品川、5位 横浜、6位 川口、7位 勝どき、8位 新浦安、9位 大宮、10位 三鷹

 このうち、「品川、横浜、勝どき、新浦安」については湾岸エリアの再開発の一環であり、「川口、大宮、三鷹」は駅前の再開発となります。

 物件の大量供給が続くと、需給バランスが崩れて価格が安くなるというリスクはありますが、供給があるたびに当該エリアが注目を浴びるのは確かであり、これまでは供給に追い付く形で需要が増加、結果として中古価格も高く維持できてきました。

 今後、湾岸エリア及び武蔵小杉エリアでは
タワーマンションをはじめとした物件の大量供給が継続的に予定されています。これまでどおり、これらの供給は新規に発生した需要により吸収できるのか、それともついに物件価格が崩れだすのか、今はその瀬戸際にいる気もします。

 いずれにしても、この結果をみると、マンションは、
人気化したエリアの初期に当該エリアの物件を購入するのがもっともお得なようです。

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