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パークホームズ洗足ブランエノワール(新築)−坪単価220万円台からの快適デザイナーズ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線・同大井町線「大岡山」駅より徒歩9分・同目黒線「洗足」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・熊谷組施工・地上10階建・総戸数23戸の『パークホームズ洗足ブランエノワール』です。

 アドレスは大田区北千束1丁目です。北千束は、大田区の最北部に位置し、北部は目黒区南に接します。東部は概ね環七通りを境にして目黒区洗足・品川区旗の台にも接しています。地内を東急目黒線と東急大井町線の線路が通っており、地域内に「大岡山」駅と「北千束」駅があります。駅周辺に商店などが見られるほかは、多くは住宅地となっています。

 本マンションは、
北千束1丁目と目黒区南の境界線上に位置します。環七通り沿いですので、いわゆる大岡山の住宅街立地の物件とは趣を異にするところです。

 利用駅は、
「洗足」駅(徒歩8分)と「大岡山」駅(徒歩9分)で、都心方面には「洗足」駅の方が近いのですが、「大岡山」駅は東急目黒線の急行停車駅であり、かつ、「自由が丘」駅へと向かう東急大井町線との結節点でもありますので、今回は、「大岡山」駅から本マンションまで歩いてみることにしました。

 一番の近道は、「大岡山」駅から東に進み、
清水窪小学校に沿って北東方向に歩くルートなのですが、若干さみしい通りとなります。一方、大岡山北口商店街のにぎやかな通りを北上し、城北信用金庫大岡山支店の角で右折するルートは、住宅街も気持ちの良い道で快適です。ただし、こちらは徒歩12分程度かかります。

 「大岡山」駅周辺は、東京工業大学などが立地する学生街でもありながら、開発が新しいため、街並みがこざっぱりとしています。また、「洗足」駅周辺は、趣ある邸宅街となっており、2つの味わいの異なる街のクロスする場所に居を構えることとなります。

 本マンションの名称に使用されている
「ブランエノワール」(Blanc et Noir)はフランス語で「白と黒」の意味で、高層の南棟と低層の西棟の2棟構成となるマンションの外観はその名のとおり、白と黒の外壁タイルのコントラストで構成されています。ただし、一見した感じはホワイトの印象が強いので、それほど強いアクセントというわけではありません。

 いわゆる
デザイナーズマンションとの位置付けで、2人のデザイナーが外観と植栽・共用空間をデザインしています。特にエントランスホールは、当初からの設計変更と相まって小規模マンションとしては広い空間を有しており、ソファにゆったり座って元オーナーの石灯籠も飾られた庭園が眺められる癒しの空間となっています。

 上記で述べた設計変更ですが、実は本マンションの建設に当たって
周辺住民の方々の反対運動があったようです。本マンションは三方角地に立地しているのですが、入口の場所が車両の往来と重なり危険であるというのがその反対の理由の一つで、これにより入口は住宅街に向いた場所から環七側に変更、これに伴い1階住戸1室分が作れなくなり、そのおかげで広々とした共用空間が生まれたということです。

 また、本マンションの
高さも2階分削られることとなり、地上10階建てとなりました。すなわち、当初の予定より5戸程度、戸数が少なくなった計算になります。これに伴ってのことなのか、管理費はかなり高めで、崔渦舛鰐377円、一番小さな専有面積53.22屬僚燦佑任盞20,060円の管理費となり、修繕積立金と合計すると毎月26,980円となります。

 一方、販売価格はリーズナブルです。間取り2LDK〜3LDK、専有面積53.22屐69.96屬紡个掘販売価格は3,500万円台〜5,900万円台、坪単価にして223万円〜290万円、平均坪単価260万円とのことです。これは、環七沿いとは言え、「大岡山」駅周辺で現在分譲されている新築マンションの坪単価が軒並み300万円を超えている中で、破格の安さとも言えます。

 この理由としては、三井不動産レジデンシャルが本マンションの敷地を
入札ではなく、本敷地の元オーナーと等価交換で取得したことによるものだそうです。したがって、本マンションの中高層階には元オーナーが事業協力者住戸としてお住まいになっておられます。

 間取りを拝見すると、
631.41屬良瀉鰐明僂魍茲してどれも無理が無く、快適な住戸となる要素を有しています。環七沿いではありますが、大半の住戸は環七と向き合う間取りとはなっておらず、外廊下である玄関付近で交通量を感じるのみです。南向きの住戸は、低層階ではアパートに視界を遮られますが、そのアパートとは近接していないため、日中は低層階でも南向きの温かい日差しを受けることができます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、284万円[大岡山坪単価]×0.988[駅距離補正]=坪単価281万円となりましたので、本マンションは標準相場より7%程度割安との計算になります。『住まいサーフィン』によれば、5年前に分譲された『ペアシティ大岡山』が居住環境は異なるものの、同じく「大岡山」駅徒歩9分で現在の中古想定坪単価が281万円(中古想定崔渦85万円)となっており、このことからも本マンションのお得度がうかがい知れます。

 周囲の方々の反対運動も落ち着きを見せており、お向かいに私立若竹幼稚園があって、明るい雰囲気の周辺環境です。維持管理費の高さが唯一のネックですが、東急線沿線に小ぶりなマンションをお探しの方は、一度ご覧になる価値のあるマンションだと考えます。

環七から写した本マンション北東側です。白と黒のコントラストの外観です。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



同じく環七から写した本マンションのエントランス部分です。植栽で隠されたさりげないエントランスに好感が持てます。



環七の道路の様子です。写真左手に目黒区との境界の看板が見えます。



本マンションの南側を写したものです。低層部は戸建てやアパートがかかりますが、中庭分の距離がとれていますので、今のところ低層階でも日照に問題はありません。



本マンションの西側を写したものです。ホワイトの外観がさわやかです。向かいには私立若竹幼稚園があります。



本マンションを北側から写したもので、高層の南棟と低層の西棟の接続部分です。北側の向かいは駐車場となります。




公式ホームページ ⇒パークホームズ洗足ブランエノワール

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| 新築マンション 大田区 | 21:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
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