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中古マンションは構造的な供給過剰に!?−リセールしづらい時代に突入
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★ 本年2月10日付住宅新報webによれば、東日本レインズは同日、首都圏における2012年1月の不動産市場流通動向をまとめました。それによると、中古マンションの成約件数は2,305件(前年比3.3%減)です。都県別では東京都のみが前年同月を上回りました。

 各都県の件数は、
東京都が1,128件(同2.6%増)、神奈川県が615件(同4.4%減)、埼玉県が292件(同5.2%減)、千葉県が270件(同18.9%減)です。特に千葉県は、東日本大震災以降前年比が10カ月連続で減少しています。

 成約平均単価は2,533万円(同2.0%下落)、平均築年数は18.40年となります。

 一方で
中古戸建ての成約件数は756件(同6.3%減)で、4カ月ぶりに前年同月を下回りました。都県別では、埼玉県(181件、同18.3%増)を除く1都2県で減少しています。成約平均価格は2,896万円(同5.6%下落)で、前月比は0.8%上昇したものの、依然として3,000万円台割れの水準が続いています。

 以上が住宅新報webの記事の内容です。先月、土曜日に新聞を広げると、
見慣れない折り込みチラシが入っていました。豊洲エリアの中古タワーマンションの販売広告で、発行元は大手不動産仲介会社の豊洲支店で、まだ築浅の豊洲のタワーマンションが数多く掲載されていました。

 私が住んでいるエリアは、同じく再開発地域ではありますが、
江東区とは遠く離れた臨海部ではない武蔵小杉にあり、確かに新築物件を選択する際には、豊洲か武蔵小杉で悩まれた方もいらっしゃった(私は半ば地元民のため、豊洲という選択肢はありませんでしたが)でしょうが、住み替え需要で豊洲に移りたいという方が広告を打つほど多いようには思えません。

 これを見て思ったのは、「人気の豊洲でさえ販売促進に力を入れなければならないとすれば、現在の中古マンション市場は相当厳しいのではないか」ということです。

 これまで
新築マンション市場と中古マンション市場は、お互い相補う関係でありました。すなわち、新築マンションが大量供給された年は中古マンションの売れ行きが鈍り、新築マンションの供給が細ったときは、中古マンションがよく売れる、という関係です。

 最近では、リーマンショック後の
平成20年から平成21年にかけては、中古マンションの在庫が減少した時期でもありました。これは、リーマンショックのあおりを受けて、新規マンションの供給がストップし、購入検討者は勢い中古マンション市場を物色せざるを得なかった、という事情が背景にありました。

 つまり、
マンションを購入したい層は常に一定数あり、その中で、新築供給の戸数に応じて中古物件の売れる戸数が決まる(総販売戸数(一定)=新築戸数+中古戸数)という関係にあった、と大まかに言えるところです。

 しかしながら、最近のマンション供給の問題点は、
新築マンションの供給が伸びていないのに、中古マンションの売れ行きが必ずしも良くない、というところにあります。つまり、マンション購入対象者のマンション購入意欲が減退しているか(買いたくない)、購入意欲はあるが資金難であるか(買いたいけど買えない)、いずれかの層が優勢になりつつある、ということかと思います。

 そして、もうひとつ考えられるのは、
中古マンションの供給が過剰になっているのではないか、ということです。1990年代のバブルを経てマンション購入は一般の方々の間に広く普及し、平成17年頃までは首都圏のマンション販売戸数は15〜16万戸台という高水準をキープしていました。現在、少子化の影響でマンション購入検討者が減少しているにもかかわらず、これらの大量供給時代の分譲マンションが現在、中古マンション市場に出回り、競争が激化していることが考えられます。

 さらに、
当時主流だった専有面積70屐90屬3LDK・4LDKファミリータイプは、小家族化が進んだ現在では広すぎ、むしろ専有面積50屐60崑罎2LDK・3LDKタイプに主流が移り現状のニーズとのミスマッチが生まれつつあります。

 これは私たちのように
現にマンションを保有している者にとっても懸念点です。現在持っているマンションに永住するという強い決意を持っていらっしゃる方も多いと思いますが、それでも何かあったときの売却手段として、保有マンションの使い道は常に考えておかなくてはならないでしょう。

 このとき、
今後ますます増える中古マンション市場の下では、そのような先を見通した資金計画を作りづらくなったと言えます。上記のような諸要因は、一時的な景気変動というより、少子高齢化が進む日本における構造的な問題ととらえた方がよさそうです。

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リセールライト・パッケイジ25 | 2012/04/19 8:00 AM |