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このマンションは10年後得する?損する?−簡易査定で自在に未来予想!
JUGEMテーマ:マンション

★ 最近、新築マンションの価格をみて首をひねることが多くなりました。同じような立地・同じような専有面積の新築マンションの住戸が、下手をすると10年前に分譲された中古マンションのそれと比較して、安かったりするのです。

 ただし、それらの大半は、いわゆる
コンパクトマンションと呼ばれるもので、10年前の分譲マンションと敷地面積や総戸数で比較にならない場合が多かったりします。現在、これらのコンパクトマンションの多くが販売に苦労しているようにも見受けられ、単身女性など一定の需要はあるものの、やはりファミリー向け2LDK、3LDKタイプと比べると勢いに欠けているように感じます。弱気な販売価格は、こういった需要の弱さを反映しているとも言えます。

 それでは、逆に、
10年前の中古マンションが割高だったかというと、もちろんその類のものもありますが、むしろ優良なマンションは、10年前の価格を現在まで保っているといった方が良さそうです。そのエリアのランドマークとなったり、瞬間蒸発で当時から人気が高かったりと、皆の記憶に残っているマンションは、一般に中古価格も高いのです。新築マンションと値段が変わらない、というのは、今でも新築マンションと同等に渡り合える実力の表れなのでしょう。

 それでは、
今検討しているマンションは、10年後にはどうなっているのでしょうか。これを予測できるサイトを発見したので、ご紹介します。

 それは、
不動産情報ホームスカウト『中古マンション自動査定』というサイトです。これは、場所と築年数などの簡易情報を簡単入力するだけで、過去の成約事例に基づいて、無料かつ自動で査定してくれるものです。

 本来の使い方は、
今所有しているマンションの売却を考えている方が、現在の査定価格を調べるために利用するものなので、そちらも是非この便利な機能をお使いいただければと思います。実際、私も今住んでいるマンションで簡易査定をやってみましたが、元々把握している査定額と非常に近いフェアな査定の数値が算出されましたので、信頼度は高いと感じました。

 さて、
「未来予測」のやり方ですが、要は、今と相場が変わらないとして、10年落ちの中古マンションの今の価格を、調べたい現在の新築マンションの10年後の価格とみなす、という方法です。モデルルームに行くと、資産価値が維持できる証拠として、「10年前の中古マンションが今この値段で売れています。だからこのマンションも10年後は同じくらいで売れますよ」とよく言われます(この論法にはかなりの飛躍があります)が、それをより簡便にシミュレーションできるものです。

 それでは、具体的にやってみます。まず、トップページの
「今すぐ査定開始」をクリックすると、STEP1として、「査定したいマンションの「県・市区町村」を選択してください。」とありますので、ここで査定をしてみたいマンションの場所を指定します。

 次に、
STEP2として、「査定したいマンションの場所を、地図上にクリックして指定してください。」とありますので、現地の場所を探して、クリックします。そして、次ページの「査定マンション情報入力」で、当該マンション及び購入検討中の住戸に関する必要な情報を入力します。このとき、築年を10年前と比較したければ、「2002年」又は「2003年」と入力し、「査定開始」のボタンを押せば、ただちに回答が得られます。

 この数値の下記に、
試算の基礎となった近隣の成約事例の一覧が出てきます。この中には、飛びぬけて価格の高かったり、また低かったりする成約事例もありますので、より精緻にやりたい場合には、それらを除いた平均値又は中間値で考えるのがよいでしょう。

 試しに、
現在販売中で大変注目度が高い『プラウドタワー東雲キャナルコート』を例にとってみます。例えば、実際に売られていた専有面積80.58屬10階南東角住戸で査定をしてみると、次のような結果となりました。

 5年後 5,050万円  10年後 4,700万円  15年後 3,810万円
 20年後 取扱い僅少で査定不能  25年後 3,040万円  30年後 2,580万円
 35年後 2,370万円


 対象住戸の分譲価格が5,270万円ですので、5年後に▲4%、10年後に▲11%、15年後に▲28%、25年後に▲40%、30年後に▲51%、そして住宅ローンを完済する35年後に▲55%というシミュレーションとなりました。

 これを見ると、
築10年までは価格下落が緩やかですが、築10年超築15年まででがくんと落ち、その後も一定規模の下落が続きます。一方、30年を超えてくると下落が再び緩やかになる、といった特徴が見てとれます。

 そうすると、
築6年〜10年辺りが一つの売り時かな、と目安が立つわけです。あるいは長期に保有するのであれば、ローン完済後の築35年以降は、もし既に他の住まいに住んで当該住戸を貸しに出す状態になっているとすれば、価格下落をあまり気にせずインカムゲインが取り続けられる、といったメリットも出てきます。 

 つまり、このシミュレーションを行えば、
買おうとしている物件のリセールまでの戦略が一応組み立てられることになります。もちろん、実際には、人生山あり谷ありで、ほとんど思ったとおりには事は進まないのでしょうが、購入を決断するふんぎりにはなると思います。

 いずれにしても、
現在の新築マンションの分譲価格はかなりリーズナブルです。それが数値で自在に確かめられるだけでも、このシミュレーションは使ってみる価値が大だと考えます。 

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| ノウハウ・経験談 | 21:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
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