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東京23区物件がついに負け組に!?−2011年の23区マンション販売事情
JUGEMテーマ:マンション

★ 不動産経済研究所は本年2月23日、『全国マンション市場動向−2011年まとめ−』を発表しました。これは全国の動向を概観したものですが、本ブログ記事ではこのうち、東京23区に関するデータを中心に取り上げたいと思います。

 まず、
マンション発売戸数ですが、昨年の23区マンション発売戸数は19,410戸で、対前年比4.8%の減でした。首都圏全体では0.1%減でしたので、23区は平均よりも大幅減となります。

 実は、23区では、
平成19年から販売戸数ががくんと落ち込んでいます。これは、耐震偽装が社会問題になった際に建築基準法の改正が行われ、建築確認・検査の厳格化等が行われたことをきっかけに戸数が落ち込んだものです。一昨年は4年ぶりに販売戸数を2万戸台に乗せたのですが、昨年は東日本大震災を契機とした販売時期の後ずれが再び減少に転じた理由と考えられます。

 次に、マンション価格ですが、昨年の
23区マンションの平均販売価格は5,339万円で、対前年比2.9%減となりました。また、1崚たりの分譲単価は81.1万円で、坪単価換算では268万円ですが、こちらは対前年比2.2%減となっています。

 これを
ピーク時の平成19年の6,120万円と比較すると12.8%の減、1崚たりの分譲単価では5.3%の減となります。価格に比べて1崚たりの分譲単価の減少が小さいのは、要は1戸当たりの専有面積が小さくなったことを意味します。シングル&ディンクスの需要を見越したコンパクトマンションの供給が増加したこと、所得が伸びない経済情勢の中で、専有面積を小さくしたファミリー物件が主流になってきたこと、などがその理由として挙げられます。

 一方、平均価格5,339万円という水準は、
平成18年の5,149万円よりまだ3.7%程度高く、1崚たりの分譲単価で見れば13.4%程度高い水準です。不動産プチバブルさなかに比べれば割安感があるとは言え、依然割高感があるのかもしれません。住戸のコンパクト化でグロスが抑えられているため、ついついお買い得感を感じてしまいますが、要注意です。

 現在の不動産市場動向ですが、東北では
仙台などが復興需要で建築ラッシュに沸き、首都圏の建築関係者は人手を東北にとられてしまっています。一方、西日本では、地震への不安が比較的少ないためかマンション価格が堅調で、需要もそこそこ旺盛です。上記の資料で見ても、近畿圏の平均販売価格は不動産プチバブル期に相当する水準で高止まりしています。

 これらの中にあって、
首都圏はその谷間に沈み、特に23区は停滞感を強く感じます。不動産市場では常に勝ち組であった東京23区がこのような憂き目に遭うとは、ほとんど誰も予想しなかったことだと思われます。

 振り返ると、不動産プチバブル期における都心のマンション価格の急上昇は、
外国資本の大量流入によるところも大きかったのです。いつものことながら「買いが買いを呼ぶ」状態とは、実需とは関係のないところのマネーゲームであり、「誰が最後のババを引くか」というババ抜きでもあります。これと比べて地方大都市の不動産は、その地域の医者や弁護士、地主など、景気の波にさらされにくい地方富裕層が主体であるだけに、底堅いものがあると言えます。

 本日、株価はほぼ1万円台を一時回復しましたが、これも
外人の買いが国内の機関投資家の決算対策の売りを上回っているためで、個人投資家はどちらかの流れにくっついているに過ぎず、まして中長期保有目的の実需としての投資が盛り上がっているわけではありません。そして、たとえ株価は外人の支えにより回復したとしても、地価リスクに加えて大地震のリスクがある23区の不動産外人が再び積極的に買いを入れるかどうかは、一段と高いハードルがある気がします。

 現在の23区不動産価格は上がるでもなく、かといって、人手不足や資材価格の高止まりから価格を下げることも難しく、
狭小な敷地面積に戸数を稼いだペンシル物件を建てることで利益を小さく積み重ねているのが実態です。ついに勝ち組の座から追われた23区物件ですが、何とかして今年はリベンジを果たしてほしいものです。

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| 市場動向 | 22:05 | comments(0) | trackbacks(1) |
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