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マンション市場、復調か?−23区で新築マンションを買うための3条件
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★ 不動産経済研究所は本日(4月17日)、『首都圏のマンション市場動向』を発表しました。これによれば、供給戸数3,462戸で前年同月比6.1%の減となりましたが、契約率は79.1%と高い率となりました。

 前年同月というと、
東日本大震災があった昨年3月なのですが、震災が起きたからといって販売予定が急に止まるわけではなく、昨年3月の販売戸数はそこそこの水準だったことが分かります。一方、本年は、1月・2月に昨年販売できなかった物件が多く販売されたこともあり、逆に3月は小休止といった感じでした。実際、3,918戸販売された前月との比較では、11.6%の減となっています。

 このうち、
約73%は3LDKと、マンションはファミリー向けが一番売れ筋であることがわかります。しかし、都区部で見ると、3LDKの割合は約57%となり、首都圏全体では約15%しかなかった2LDKが都区部では約29%と倍近くになっており、逆に4LDKは首都圏全体で約7%のところ、都区部では約2%しかありません。都区部に住むには、広さや間取りを我慢するか、あるいはもともとお子さんがいない夫婦かせいぜいお子さん一人のご家族となる傾向が強いことがわかります。

 なお、
1LDKの割合は全体販売戸数の約4%ですが、このうち埼玉の6戸を除いては全て都区部で販売されています。単身者の新築1LDKというぜいたくな住まいは、都区部高額所得者をターゲットとしているようです。

 契約率は、1LDKが約69%、2LDKが約73%、3LDKが約81%、4LDKが約84%と、間取りが大きいほど契約率が高くなっています。最近、狭い土地を活用した都心コンパクトマンションが数多く販売されていますが、その多くで売れ行きがはかばかしいとは言えません。現在の顧客ニーズは、最もオーソドックスなファミリータイプに回帰しているのかもしれません。1LDK〜2LDKはグロスを抑えて販売するには好都合なのですが、意外と消化に時間がかかり、かえって販売コストがかさんでいるような気がします。

 価格帯別戸数では2つの山ができています。一つは4,300万円台をピークとする山と、もう一つは5,500万円台をピークとする山です。これが6,500万円台を超えてくると、数はぐっと少なくなります。例えば3LDKで十分な広さと言うと、専有面積80屐90ほしいところですが、専有面積85屐θ稜箍然6,500万円で、坪単価250万円程度となりますから、このあたりが分岐点のような気がします。

 都区部においても、2つの山のポジションは同様ですが、5,500万円台ピークの山の方が俄然高くなります。これらのことから、都区部でファミリーがマンションを購入するには、

1.専有面積70崑
2.間取りは狭いながらも3LDK
3.販売価格は5千万円台


の3条件が一つの目安となりそうです。例えば、専有面積75屐θ稜箍然5,500万円の場合は、坪単価240万円程度となります。物件で言うと、『プラウドタワー東雲キャナルコート』平均坪単価238万円ですので、ファミリーが都区部で何とか買える標準的なプライシングであることがわかります。同マンションが人気が出たのもこのような価格設定に要因の一つがあると思われます。

 さて、不動産経済研究所作成の
「契約率の推移」及び「新築マンションの価格の推移」の表を見ると、直近ではいずれも本年1月が底で、2月、3月と2カ月連続で上向きになっていることがわかります。ただし、もともと1月は年の初めで購入検討者がまだそのような気分になっていないためか、例年マンション販売の成績は良くないのが普通であり、これが2月・3月とアップしていくのも恒例化しています。したがって、これだけをもって、マンション市場が復調傾向にあると判断するのは早計でしょう。

 しかし、少なくともマンション市場の動向が例年ベースに戻ったというだけでも、歓迎すべき傾向です。デベロッパーにとっては波が読みやすくなり、販売戦略を立てやすくなるからです。

 また、個人的には、
この程度の価格で今後とも推移していってほしいと思います。不動産はあまり高すぎるのはもちろんNGですが、安すぎるのが良いかというと、それでは不動産市場全体が停滞し、買い替えなどが進まず、マーケット全般が悪循環に陥る可能性があります。現在のように、都区部のマンションも何とか手が届く範囲にあり、かつ、ときどき安いものがでてきたり、時折高値でもよく売れたりして、ほどよく活性化しつつ、全体の水準が維持されている状態が一番いいのではないかと考えています。

 さしあたり、
次の山は5月の大型連休です。そして昨年は、GW後がくっと腰折れをして、大震災の影響による停滞ムードを味わいました。今年は大型連休の販売状況が後々につながるよう、デベロッパーには買いやすい価格でのマンション供給に心がけていただいて、明るいムードの春・夏となることを期待します。

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| 市場動向 | 21:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
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