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グランスイート文京小桜(中古)−飯田橋利用の穏やかな南向き都心コンパクト
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩7分、同東西線・南北線・有楽町線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩12分、JR総武線・中央線「飯田橋」駅より徒歩14分・東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩15分の場所に立地する平成22年築・丸紅旧分譲・青木あすなろ建設施工・地上8階建・総戸数73戸の『グランスイート文京小桜』です。

 アドレスは文京区水道2丁目です。水道は、文京区の西部に位置し、東西に細長い町域を持ちます。全域とも概ね標高10m以下で、南は神田川、目白通り並びに高架の首都高速5号池袋線があるのが特徴です。

 江戸時代においては
武家地や寺地が多くあったほか、幕府から上水路の定浚(じょうさらえ。定期的に川を清掃維持する業務のこと)を命じられていました。神田川は、以前は江戸川と呼ばれ、川沿いは、桜の名所として有名でしたが、幾たびかの水害にも悩まされてきたところです。明治以降、この地には有島武郎、中村正直、内田魯庵、中江兆民、壺井繁治、広津柳浪、馬場狐蝶、佐々木喜善といった文学作家等が生を受けたり、居を構えたりもしました。

 本マンションのある水道2丁目は、
印刷・出版関連などの事業所と一般住居、マンション等が混在している住工共存市街地(準工業地域及び近隣商業地域)となっています。水道1丁目には凸版印刷の小石川ビルが地域のランドマークとしてユニークな形でそびえており、現在までこの地が印刷業で栄えてきたことを象徴しています。

 周囲を歩いていると、
老舗の鰻屋さんがそれらしい門構えでおいしそうな匂いを出していました。また、本マンションの東側の通りは小桜商店街となっており、シンボル的な枝垂れ桜が数本、桃色の花を咲かせていました。マンション等も多くなりましたが、昔ながらの良さも失わない街並みが残っています。

 本マンションから
「江戸川橋」駅まで徒歩7分、「飯田橋」駅まで徒歩12分の道のりです。最寄りは「江戸川橋」駅なのですが、5路線が乗り入れている「飯田橋」駅の方が利便性は高く、有楽町線利用者以外は「飯田橋」駅利用の方が一般的かもしれません。

 一方、「江戸川橋」駅からの道のりは、
首都高速の高架が歩道の上を走っているため、雨の日でもその大部分の道のりを傘をささずに通行することができ、楽ちんです。ただし、私が歩いたときは、やはり雨の濡れない点がよいのか、ホームレスを2名見かけました。この地に常住しているのかどうかは定かではありません。

 「飯田橋」駅への道のり首都高速沿いに一本でわかりやすいです。なお、神田川を渡れば、首都高速の高架下に公営の循環バスの「東五軒町」バス停があり、本数は1時間に3〜4本で、高田馬場や九段下方面に行くことができます。

 本マンションは、
間取りstudio〜2LDK・専有面積31.16屐55.751LDK主体のマンションです。総戸数は73戸で、南北に長い(北側は袋小路形状)ため、そのホワイトの外観は立派で意外と存在感があります。ネット上の当時の検討掲示板を拝見すると、単身女性の方々が真剣に検討されている様子がうかがえて、他の都心コンパクトマンションと同様、シングルの女性又はDINKSの方々が主流のマンションとなっている模様です。

 住戸の向きは、
南向きと西向き中心ですが、分譲時は西向きの方が人気だったようです。南向きは、首都高速・目白通りという2つの幹線道路に面している上、神田川からの匂い等の影響を懸念してのことだったのでしょう。また、南向きと西向きに価格差があったとすれば、この点からも西向きに優位性を感じたのかもしれません。

 私が現地に立ったときは、確かに
南向きは車の交通音が間断なくしていました。この音が普段の環境として全く気にならなくなるのか、それとも耳触りになるのか、個人差があるように思います。いずれにしても、サッシの遮音対策はしっかりしているものと思われます。目の前の神田川については、私は普段の生活には支障がないように思いましたが、これも人さまざまでしょう。

 築2年しか経過していませんので、正面エントランスはきれいですし、明るい天然石を用いて高級感もあります。周囲は、バックに流れる交通音を除けば穏やかな環境で、のんびりとさえしています。設備・仕様は充実しているとの評価がネット上でなされており、この点は期待して良さそうです。
 
 対象住戸は、地上8階建て建物の
6階に所在する専有面積37.79屬1LDKです。南向きバルコニーで、ワンフロアで南側に3戸並ぶ中の中住戸となります。眺望・通風は良好、ただし、日照良好とはされていないのが若干気になるところで、南向きといえども大きいマンションの影になるのではないかとの話もあり、これは現地で確認すべき点の一つです。

 LDKは10.7帖で、キッチンはカウンター付、ただし、キッチンにおいては冷蔵庫置場の広さがやや大きすぎて若干効率が悪いかもしれません。洋室は縦長の3.7帖で狭さを感じますが、ウォークインクローゼットがついています。水回りは広く、浴室が1416サイズなのはうれしいポイント、トイレもゆったりしています。居室部分では柱がバルコニー側に出ているため、整形の使いやすい形をしています。

 販売価格は3,080万円、坪単価269万円です。対象住戸の分譲時価格は3,188万円でしたので、これより約100万円、率にして約3.4%落とした価格設定す。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古騰落率は平均で▲3.6%となっており、対象住戸はこれに沿った形で納得できる販売価格の設定をしていると考えます。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は260万円程度で、販売価格は2,598万円〜4,668万円のレンジと、専有面積はやや狭いものの、都心でありながら1LDKが2千万円台で買えるという、物件価格が上昇中だった平成22年としてはお得感のある物件として人気がありました。今ではそれが飛びつくほどの割安感はありませんが、リーズナブルな価格設定であることは確かで、それが中古価格としても魅力ある築浅物件になっている要因でもあります。

 日常のお買いものとしてはマルエツプチが近くにあり、不便を感じさせませんし、少し足を延ばせば徒歩15分で雰囲気のある神楽坂を楽しむこともできます。港区マンションのような派手さには少々欠けますが、その分割安な価格設定で都心の利便性を享受でき、落ち着いて穏やかに住みたい方には良い物件だと思います。

本マンションの南側の正面の外観です。南向き住戸は1フロア3戸で、まんなかの6階住戸が対象住戸となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



まだ新しい本マンションの正面玄関です。淡い色彩の天然石貼りで、明るさがあります。



本マンション南側が接する道路です。車の往来が少ない穏やかな通りです。写真右手の塀の向こうが神田側、そして上方には首都高速の高架が見えます。



本マンションの東側の様子です。この向きはもっぱら外廊下方式となる共用廊下と階段が配されています。



同じく本マンションの東側を小桜商店街の通りから写したものです。写真奥が本マンションで、道路に接する南側以外は、周囲のマンション等に囲まれ感がある敷地形状です。



本マンションの北側から西向き住戸の様子を写したものです。北側は袋小路状で、西向き住戸も向かいの建物との距離感が気になりますが、静穏は確保されています。



 
 種別:中古マンション
 名称:グランスイート文京小桜
 価格:3,080万円 (税込)
 所在:文京区水道2丁目
 交通:「飯田橋」駅徒歩12分
 面積:専有 37.79
 
詳細はこちら(ノムコムより)
グランスイート文京小桜
 
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| 中古マンション 文京区 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(1) |
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