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ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス(新築)−登録率9割の1期販売と今後の課題
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩11分、東京メトロ有楽町線「月島」駅より徒歩14分の場所に立地する三菱地所レジデンス・鹿島建設分譲・鹿島建設施工・地上49階地下2階建・総戸数883戸の『ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス』です。

 アドレスは中央区晴海2丁目です。晴海は、明治中期から昭和初期にかけて行われた東京湾澪浚(みおさらい)工事及び隅田川口改良工事でその大部分が完成した埋立地で、地名が命名される前は月島4号地と呼ばれました。

 晴海は、かつて東京モーターショーやコミックマーケット、ビジネスショウなど、多くの見本市やイベントが開催されていた
東京国際見本市会場があった場所として有名であり、日本住宅公団(現・都市再生機構)が建設した晴海団地を初めとした集合住宅も多く存在していました。以前は軌道系交通機関の空白地帯であったために交通環境は決して良いとは言えませんでした。

 東京国際見本市会場が閉場し、晴海1丁目地区が再開発されてからは、さまざまな都市開発の取組が行われており、大型商業施設がある
晴海アイランドトリトンスクエアは、その代表的なものです。そして、『晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー』は、日本最初の50階建超高層タワーマンションとなりました。

 現在は
オフィス街および住宅街としての再整備が行われており、平成12年に都営地下鉄大江戸線が開通したことにより、「勝どき」駅、「月島」駅が主要な交通拠点として加わり、晴海の交通環境は大きく改善されています。

 「勝どき」駅から本マンションまでは徒歩11分の道のりです。「勝どき」駅出口から勝どき駅前交差点を晴海方向に歩き、上記の晴海アイランドトリトンスクエアを左手に見ながら晴海三丁目交差点を左折、次の交差点である晴海二丁目交差点を右折してしばらく進むと本マンションに着きます。本マンションの最大のネックはこの徒歩10分を超える駅距離にあり、これをどう判断するかがポイントの一つです。なお、運河を渡る橋を一つ越えるので、その分のアップダウンがあります。

 本物件に対する
三菱地所レジデンスの力の入れようは並ではありません。販売員の方にお聞きすると、これまで三菱地所レジデンスでは同社を代表するタワー物件が無く、本マンションをその位置づけにしたいと考えているようで、まさに『ザ・パークハウスブランド』のフラッグシッププロジェクトと言えます。

 セールスポイントは山ほどあります。公式HPをご覧になってその内容を堪能していただいた方が早いのですが、まず、世界的建築家リチャードマイヤーが外観、エントランスホール、ランドスケープのコンセプトデザインを提案、施工はスーパーゼネコンの一角である鹿島建設都内初の免震×長期優良住宅認定タワー住宅等が挙げられます。

 南側はすぐに晴海運河が迫り、水辺と緑のパノラマビューが広がります。多彩な共用施設は2階部分に集められ、プライベートルーフテラス、キッチン&パーティースタジオ、カフェラウンジに始まり、ゴルフレンジやオーナーズ・バイシクル・スペースまであります。さらに、銀座方面や日本橋方面へ走らせるシャトルバスを運行、駅距離のハンデに対応した手段です。

 白を基調としたデザインは遠目にも美しく、頂部には夜に輝くクラウンが冠され、ランドマークとしてふさわしい存在となることでしょう。その他樹木を中心としたボリュームのあるランドスケープや、鹿島自慢のコアウォール工法防災機能・設備・物資の備蓄、セキュリティなど、その優れた特徴には枚挙にいとまがありません。

 専有部分の設備・仕様は、販売員の方が「坪単価350万円レベル」と称していたように、大変質が高くなっています。自然石のカウンタートップ、天井カセット型エアコン、複層ガラス全戸にトランクルームもつき、至れり尽くせりの感があります。

 上で書いたとおり、三菱地所レジデンスのでは
当初、本マンションの販売価格を少なくとも坪単価300万円超で考えていたようです。ところが、東日本大震災の発生により、「湾岸」「タワー」の人気が一時的に落ち、販売が軒並み低迷している中での船出となりました。

 これに加え、
大震災後初の本格的な湾岸大規模タワー物件である『プラウドタワー東雲キャナルコート』が先行して平均坪単価238万円程度で分譲が開始されたため、これに引きずられる形で、弱気の価格設定である平均坪単価260万円程度で販売に踏みきることとなりました。

 購入検討者も、
平均坪単価300万円程度を予想する向きが多かっただけに、この価格水準はサプライズと受け止められ、発表当初は本マンションに対する問い合わせやアクセスが殺到し、ただでさえ高い注目度がさらに高まったということができます。

 しかし、このようなサプライズ価格も慣れてしまうと皆、
その価格水準が所与の前提となるところが怖い点です。モデルルーム来場者は3千組を超えたのですが、一般に、その中で成約に至るのは10分の1と言われており、総戸数が883戸もあるだけに、売主が安心できるボリュームでの需要喚起はなかなか進みませんでした。

 当初1月に予定されていた
第1期販売は延期となり(販売員の方は内部手続きを理由とされていまたが)、4月中旬に第1期登録抽選販売が行われました。販売戸数は320戸で、やはり来場者数の10分の1程度の戸数となり、総戸数に対する割合36%は必ずしも多いとは言えませんが、絶対数でこれだけ売るのは大変とも言えます。

 対象住戸は要望書が出た住戸がほとんどで、結果として、眺望等から安く設定した角住戸に人気が集まり、角住戸及び2千万円台からある北向き1LDKが販売の主体となるやや偏った販売住戸の構成となりました。しかし、第1期で勢いをつけるために、販売側があえてとった戦略でもあります。販売住戸の坪単価は219.1万円〜417.2万円ですが、プレミアム住戸を除けば坪単価340万円までで最上階以外の住戸は購入できる価格設定です。

 4月15日に締め切られた販売の結果は、販売戸数320戸に対し、登録総数377件、登録戸数は288戸と、ちょうど販売戸数の9割となりました。最高倍率は5倍、平均倍率は1.2倍ということでした。

 全戸即日完売の声も聞きたかったところですが、
今の市況でこれだけの戸数の販売であれば、約9割の申し込みは、まず好調販売と言ってよいでしょう。平均倍率が1.2倍で販売戸数にまんべんなく申し込みが入ったことは、事前の調整がうまくいったことを物語っており、さすが三菱地所レジデンスの手堅さを感じます。

 第1期の残住戸や、第1期落選の方の要望の強いタイプの住戸を中心とすると思われる第1期2次販売は、4月28日〜30日に行われ、販売戸数60戸ということですから、ほぼ落選者の数に見合う戸数となっています。ここまでは順当に捌けると思われ、すべて成約に至ったとすると、約4割が販売済みという結果となります。

 課題はここから先の販売方法です。第1期で人気のリーズナブルな間取りをほぼ出してしまったので、新たな需要を掘り起こさなければなりません。購入検討者が第1期の売れ行きに焦って購入に走れば尻上がりに盛り上がるというシナリオもありますが、どうなることでしょうか。

 現場では
本マンションのための護岸工事が行われており、スケールの大きさを感じます。最寄りの駅徒歩11分という距離も、もし本マンションが人気マンションとなるのであれば、さほど中古価格に影響する距離ではありません

 晴海の将来の開発可能性に賭けるならば、資産価値はむしろ上昇する確率も結構あると思われます。真っ青な空と豊かな水辺にくっきりと浮かび上がる白亜のツイン・タワーマンションを思い浮かべながら、私も現地で楽しい夢に浸ったのでした。

晴海2丁目交差点から南に進むと、本マンションの工事現場が見えてきます。前の道路は広く、余裕があります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北側です。この向かいには東京都所有の土地があり、最大30階程度まで視界が遮られる建物が建つ可能性があります。写真奥は、豊洲のタワーマンション群です。



本マンション西側の道路です。写真右手は、東京都下水道局晴海ポンプ所です。



本マンションの南側です。フラッグシップタワーにふさわしい堂々たる躯体です。



本マンション南側は運河で遮るものがなく、有明のタワーマンション群を望むことができます。写真手前は現在行われている護岸工事の様子です。



本マンションの西側です。南西方面のレインボーブリッジから都心に至る眺望を望むことができます。




公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス

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| 新築マンション 中央区 | 21:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
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