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ジオ・イニシア武蔵小杉(新築)−駅前にはない小杉御殿町の良質レジデンス
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★ JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩11分、東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩12分、同東横線・同目黒線「新丸子」駅より徒歩12分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩18分の場所に立地するコスモスイニシア&阪急不動産分譲・東急建設施工・地上7階建・総戸数74戸の『ジオ・イニシア武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉御殿町です。小杉御殿町は、「武蔵小杉」駅の北、「新丸子」駅の西に位置します。町名は、中原街道上にあった、将軍の宿泊地である小杉御殿がこの地にあったことから付けられました。小杉御殿は、江戸時代初期に中原街道上に設置された本陣で、江戸時代初期にはまだ東海道は整備されておらず、中原街道が江戸と西方を結ぶ主要な街道でした。徳川家康も駿府との往復に用いたということで、この地にはその将軍の宿泊地としての本陣が設けられており、これが小杉御殿と呼ばれていました。

 その意味では、
武蔵小杉の中ではもっとも由緒正しい地名と言えます。現在は全般的に住宅地の様相で、古くからの方も住まわれていますので、道が入り組んでいるところもあります。しかし、それがまたこの地の味わいとなっており、小杉御殿跡である西明寺境内を中心として歴史散歩するにも良い場所です。

 本マンションから「武蔵小杉」駅までは、
JR南武線口で徒歩11分、東急東横線の入口で徒歩12分となります。徒歩10分圏内に入らなかったのが惜しいですが、もちろん歩けない距離ではありません。ルートとしては、本マンションから日本医大側の住宅街の方へ入ってもいいですが、通常は府中街道を南下し、小杉御殿町交差点を左折して東にしばらく進むと同駅北口広場に着くことができます。東急東横線・目黒線には、中原区役所北側の細い道を通ることもできますが、JRから東急線への連絡通路を使う道がわかりやすいでしょう。

 なお、
同駅と「溝の口」駅へは本マンションの目の前にあるバス停を利用することができ、特に「武蔵小杉」駅には乗車時間3分とあっという間に着いてしまいます。便数は平日朝7時台で12本、8時台で11本ありますし、夕方も帰りの便で18時台・19時台に8本ずつありますから、雨が降っているときなどは便利です。そういえば、この地はもともと東急バス川崎営業所があった場所なのでした。

 また、このルートは、同駅に着いた
川崎フロンターレのサポーターがホームグラウンドである等々力陸上競技場へ向かう道でもあります。試合がある日は、大勢のサポーターが本マンション前の府中街道沿いをぞろぞろ歩くのを見かけることになります。この際(?)、地元チームである川崎フロンターレを応援するようになれば、試合を見に行くには徒歩7分と大変便利なロケーションです。

 サッカーに興味はなくても、
テニスコートをはじめ、等々力緑地には数多くのスポーツ施設があり、市民もこれを利用することができます。ただし、使用は毎月抽選となり、かなりの倍率となります。また、この近辺には大きなスーパーがないのがややネックで、「武蔵小杉」駅周辺にあるマルエツやイトーヨーカドーなどを使うこととなるでしょう。なお、新丸子方面にある「まいばすけっと」も普段使いには便利で、本マンションからのスーパーとしては徒歩8分で最も近くなっています。

 府中街道は、川崎市北部の主要道路でありながら、片道一車線の細い道路が多く、場所と時間帯によっては渋滞を引き起こしますが、この辺りは通常それほど混まない印象です。しかし、従来より道路の拡幅が予定されており、周囲の土地利用状況からもそれほど簡単に拡幅が実現するとは思えませんが、実施のあかつきには、本マンションの植栽部分が道路に供されることとなります。

 その場合、
現状狭い歩道が広がり、道路がよりきれいになることが期待され、本マンションには土地売却額が収入として入ることになります。一方、上記のとおり植栽部分が削られて、府中街道沿いの住戸は道路が目前となること、本マンション自体が既存不適格となり、建て替えの際には本マンションと同等規模の建築物が建てられなくなることに留意する必要があります。

 さて、本マンションは、東急バス川崎営業所跡地である
面積2,616.65の敷地に地上7階建ての中層マンションとして計画されているものです。総戸数は74戸、間取りは1LDK+Sから3LDKまで(1戸のみ4LDK)、専有面積は54.87屐81.70で、シングル&ディンクスからファミリーまでの幅広い層を想定しています。武蔵小杉の利便性には惹かれるものの、駅前タワーには魅力を感じない、レジデンス型のマンションをお求めの方々に好評です。

 特に本マンションは
3人のデザイナーを起用し、建物・外観・植栽・インテリアにおけるデザイン性を重視し、近隣物件との差別化を図っています。正面エントランスは、府中街道沿いではなく、東側の住宅街の方面となり、これに合わせた上質で落ち着きあるファサードが用意されています。なお、日照・眺望等については、低層階では周辺建物等があるため、現地に赴くなり販売員の方にお聞きするなどして確認する必要があります。

 空間設計としては、ハイサッシやセンターオープンサッシ、逆梁アウトフレーム工法などでできるだけ光を取り入れるように工夫がなされ、コスモスイニシア特有のスライドウォールを使用した収納デッドスペースを小さくすることに効果があります。仕様・設備においては、ディスポーザ−や食器洗浄乾燥機、ミストサウナ、ちょっと珍しいのはバスルームのダウンライト、これも浴室のBGM入力機能付インターホンリモコン、洗面所のチャイルドミラーや共用部のAED二重床・二重天井、複層ガラス採用と、クオリティが高く、独自性もあるものが備わっています。

 ちなみに、私が6〜7年前に
小杉再開発エリアの御三家と当時言われた『THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)』『レジデンス・ザ・武蔵小杉』『パークシティ武蔵小杉』を見て回った際、設計・間取り・設備・仕様で最も顧客目線で考えられていると思ったのがコスモスイニシアが売主の『レジデンス・ザ・武蔵小杉』でした。今回の物件についても、そのようなコスモスイニシアの考え方が受け継がれているように感じます。

 販売価格は、3,588万円〜6,378万円で、坪単価204万円〜265万円、平均坪単価は235万円〜240万円と推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[武蔵小杉坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価241万円となりますので、ほぼ相場どおりの価格設定と考えられます。コスモスイニシアにしても阪急不動産にしても元々穏当な価格設定をすることが多く、本マンションについても安心して購入を検討できる価格水準だと考えます。

 公式HPによれば、現在
先着順販売が11戸、第3期販売が6戸で、これから推測すると、約7割強の住戸が成約済というところでしょうか。竣工は本年8月中旬、入居は本年9月中旬が予定され、購入された方はお盆を過ぎたころから慌ただしくなってきそうです。

 この春は
本マンションから徒歩3分で行ける二ヶ領用水の桜が見事でした。本マンションの入居者の方々も、来年の春は落ち着いて武蔵小杉の生活を楽しんでおられることでしょう。

本マンション南西側が接道する府中街道です。片道1車線の道路で、歩道は狭くなっています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側の工事の様子です。目の前に電線が走りますが、道路拡幅が行われるとすれば、電線類が地中化され、すっきりすることになるでしょう。



本マンションの北側です。隣接住戸からはできるだけ離れるように、配棟が工夫されています。



本マンション南西側を走る府中街道の向かいの様子です。やや古めの建物が並んでいます。



本マンションの正面エントランスに至る東側の様子です。穏やかな住宅街となっています。



本マンションの北東側の様子です。緑のカバー部分が本マンションの駐車場施設になるものと思われます。




公式ホームページ ⇒ジオ・イニシア武蔵小杉

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